第一篇：近期國內房地產(chǎn)政策及變化趨勢分析

近期國內房地產(chǎn)政策及變化趨勢分析

劉衛(wèi)衛(wèi)

? 2013-01-04 09:32:41

來源：《中國房地產(chǎn)》2012年第12期

一、中央政策：重申嚴格執(zhí)行不放松，降息、優(yōu)惠利率等房貸趨于寬松

1.國務院樓市督查：嚴格執(zhí)行不放松，暫無需加碼

7月下旬至8月上旬，針對3月份以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，國務院派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調控政策措施情況開展專項督查。總的來看，國務院關于房地產(chǎn)市場調控的各項政策措施得到了較好落實，調控成效不斷顯現(xiàn)，投機投資性需求得到有效抑制。

同時，也存在一些需要特別關注的問題：一是近期一些城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，導致市場預期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價格公示不夠規(guī)范。

針對這些問題，督查組已提出明確整改意見，要求各有關地方深入貫徹落實房地產(chǎn)市場調控政策措施，加強市場監(jiān)測分析，及時采取針對性措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；要求出現(xiàn)放松調控政策苗頭的地區(qū)立即予以糾正，并強調各地不得以任何理由變相放松調控；要求各地進一步完善土地供應管理，提高住房用地供應計劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應量；要求各地加大市場監(jiān)管力度，嚴格預售許可管理，全面實施預售資金監(jiān)管制度；要求各地進一步健全信息披露制度和部門間的信息共享機制，及時發(fā)布權威信息，加強政策解讀。

2.國土、住建兩部門加強土地出讓管理，重在防高地價再現(xiàn)

7月19日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布嚴格房地產(chǎn)用地管理的通知，與以往政策相比，此次出臺的政策并無太多新意，只是強調重申原有措施。針對6月以來，北京、廣州、沈陽等城市土地市場相繼出現(xiàn)高總價、高單價、高溢價率的成交，引發(fā)有關部門的憂慮，進而出臺了強化土地出讓管理的通知。通知明確提出對于預判可能創(chuàng)新高的地塊，要通過“限房價、競地價”或配建保障房等措施，避免“地王”再現(xiàn)。但通過這種技術調整、治標不治本的方法抑制高地價，并不能徹底地降低地價。

3.信貸政策：降息和貸款利率優(yōu)惠，進一步促進市場成交活躍

7月5日，央行宣布降息，這是年內第二次降息。盡管降息不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但卻對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。一方面，今年連續(xù)降息意味著信貸政策趨于寬松，信貸規(guī)模將增加，企業(yè)的投資成本降低：另一方面，降息在一定程度上降低了房貸成本，特別是再加上利率優(yōu)惠，將極大地刺激首套置業(yè)者和部分改善性購房需求的逐步釋放，樓市成交量有望迎來持續(xù)平穩(wěn)活躍。不過近期上海、北京、成都、深圳、長春等部分城市，部分中小股份制銀行普遍收緊首套房貸款優(yōu)惠利率至九成，甚至更高，反映出臨近年末房貸收緊跡象又有所顯現(xiàn)，對市場交易量會產(chǎn)生一定的制約影響。

二、地方房地產(chǎn)政策：因地制宜、出現(xiàn)分化

在經(jīng)濟形勢持續(xù)下滑的背景下，全國房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴執(zhí)行。8月份，國務院督查組得出現(xiàn)有政策從嚴執(zhí)行，無須再出新政的結論后，房地產(chǎn)市場的預期明朗化。京、滬、穗、漢等地貫徹樓市督查精神，加強政策執(zhí)行力度；而深圳、寧波、大連提高公積金最高貸款額度、東莞上調普通住宅價格標準，部分地方樓市微調仍在繼續(xù)。

1.京、滬、穗、漢等城市政策從嚴執(zhí)行，加強市場秩序管理

京滬兩地加強住房交易管理，嚴格執(zhí)行調控政策。在國務院派出督查組檢查政策執(zhí)行情況的前夕，北京、上海兩地分別出臺了加強住房限購、住房貸款和交易環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度，向中央督查組傳遞出嚴格貫徹執(zhí)行國家政策的決心。并且，上海在督查結束之后，9月又出臺開展限購、預售執(zhí)行情況專項檢查的通知，這是進一步落實嚴格執(zhí)行的具體舉措，也是對國務院督查組督查意見的貫徹落實。

該通知指出，要重點查處企業(yè)是否有捂盤惜售，特別是是否將全部準售房源一次性對外公開銷售，這方面對當前企業(yè)普遍采取的銷售策略將會有很大的沖擊。當前房企普遍采取一次預售、少量多批次推盤的策略，如若嚴格執(zhí)行一次性全部推出，則市場短期內的供應量將會激增，起到穩(wěn)定市場預期的作用，同時對企業(yè)而言，面臨的銷售壓力將會加大。

武漢加強預售資金監(jiān)管，可能會加速房企洗牌。現(xiàn)行的商品房預售制度存在一定缺陷，武漢也出現(xiàn)過開發(fā)商卷預售款逃跑現(xiàn)象。預售資金監(jiān)管是對預售制度的補充和完善，是貫徹督查組意見的具體舉措，有助于房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。在開發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，實施預售資金監(jiān)管必將影響其資金運用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。這一舉措或將促使資金鏈相對緊張的開發(fā)商加快推盤銷售，在短期內增加市場供應。這將有利于價格的降低，但能否產(chǎn)生此效果還取決于市場多方面合力博弈的結果。

廣州擬對珠江新城等豪宅集中區(qū)域實行限售，控制預售房源和推出節(jié)奏，以調控全市房價。廣州率先在全國實施豪宅限售，表明當前房價上漲壓力仍然很大。近期，住建部有關負責人又表示，將適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。為將房價漲幅控制在合理的區(qū)間，避免被問責，才通過行政性的手段控制高端樓盤的銷售節(jié)奏，以降低全市均價水平。這一舉措將會對廣州高端住宅的銷售產(chǎn)生一定影響，企業(yè)銷售周期拉長，資金回籠速度減緩。

2.東莞上調普通住宅價格標準，寧波、深圳提高公積金最高貸款額度

東莞上調普通住宅價格標準，有利于首次置業(yè)者減負，短期將刺激成交量。適時調整普通住房價格標準，將有利于剛需購房者更好地享受稅收優(yōu)惠，減輕購房成本，在一定程度上促使成交放量，使居民的合理購房需求得到滿足，有利于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展；據(jù)統(tǒng)計，5年間東莞房價從2007年全市5822元平方米的均價上漲到今年上半年的8312元平方米，漲幅超過四成。原有普通住宅價格6000元平方米（一類鎮(zhèn)區(qū)）的標準己5年不變，如果所購房屋的單價超過此線，則要征3%的契稅。在2011年東莞全市成交的48978套住宅中，近八成的房源“被豪宅”。

寧波、深圳上調公積金貸款額度，支持首套剛需置業(yè)者。在各地“穩(wěn)增長”加碼態(tài)勢下，地方樓市因地制宜的“曲線微調”。經(jīng)濟下行、財政收入下滑、地方債務到期等多重壓力下，繼寧波、南京后，廣州、天津、重慶等地也紛紛出臺經(jīng)濟刺激政策。而樓市政策在從嚴執(zhí)行不放松的前提下，針對首套置業(yè)的優(yōu)惠措施還在不斷上演。深圳、寧波相繼提高住房公積金最高貸款額度，盡管部分城市針對首套房貸款利率的85折優(yōu)惠在收緊，但相比年初，仍處于比較優(yōu)惠的利率空間。在穩(wěn)增長大背景下，地方政府對自住型需求的微調仍在因時因地上演。

3.京、冀、穗等地出臺保障房新措施，健全保障房制度

北京出臺保障房產(chǎn)業(yè)化建設意見，有利于全面推行住宅產(chǎn)業(yè)化。早在1999年國務院就已下發(fā)《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質量的若干意見》，但是在這十來年間并未得到有效的貫徹實施。北京率先在保障房中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，大力推廣節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材的“四節(jié)一環(huán)保”建筑理念，有利于大幅提高住宅建設、管理的勞動生產(chǎn)率，全面改善住宅的使用功能和居住質量。

廣州與河北出臺保障房地方措施，完善保障制度建設。廣州上調廉租住房保障收入線標準，進一步提高廉租房的覆蓋面。河北出臺保障房建設管理意見細則，這是貫徹國務院45號文的精神，細化保障房建設的具體措施。這有利于指導全省保障房建設管理有序有效的開展。

三、未來房地產(chǎn)政策走勢：仍處博弈期，取決于經(jīng)濟和房價走勢

1.中央房地產(chǎn)政策：調整與否取決于經(jīng)濟和房價走勢

今年第三季度，我國宏觀經(jīng)濟各項指標總體不理想，此外，房地產(chǎn)督查組也總體積極評價各地的調控努力和調控效果。因此，目前房地產(chǎn)調控政策難以加碼，成為新政的真空期和市場的觀望期。

經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，進一步降低了房地產(chǎn)調控加碼的空間；但多數(shù)城市又面臨著房價不斷上漲的擔憂，也存在為控房價進一步從緊的可能性。因此，盡管督查組得出強調嚴格執(zhí)行現(xiàn)有政策的結論，但圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，在第四季度依然會持續(xù)。對房地產(chǎn)調控政策放松或嚴厲的程度，直接取決于國家宏觀經(jīng)濟的走勢和商品住房價格走勢。

2.地方政策：行政性限價限售措施重現(xiàn)，因地制宜的“曲線微調”仍將上演

從國務院督查組做出從嚴執(zhí)行現(xiàn)行政策的結論看，房地產(chǎn)調控延續(xù)“從嚴執(zhí)行、穩(wěn)定價格”的方針。這意味著限購、限貸、二套房等措施還將嚴格執(zhí)行，并且如何控制在量升態(tài)勢下，房價保持相對穩(wěn)定成為今后一段時間的燃眉之急。預計各地可能會采取控制高端物業(yè)入市規(guī)模，加大中低價位、非中心城區(qū)住宅的供應和成交，以拉平均價，保持相對穩(wěn)定。如若價格控制不住、上漲過快的話，不排除更多的城市采取暫停高端物業(yè)的預售許可等行政性限售措施。

在各地“穩(wěn)增長”加碼態(tài)勢下，地方樓市仍會因地制宜“曲線微調”。在經(jīng)濟下行、財政收入下滑、地方債務到期等多重壓力下，預計各地仍會陸續(xù)出臺經(jīng)濟刺激政策。在穩(wěn)增長的大背景下，地方政府對自住型需求的微調仍將因時因地繼續(xù)上演。除了上調普通住宅標準、放寬公積金貸款額度和首付比例、首套優(yōu)惠利率外，還可能會采取購屋落戶、變相降低合理改善性購房門檻，促進市場成交，帶動樓市行情回穩(wěn)、活躍。

3.貨幣政策：趨于謹慎寬松

近期，美聯(lián)儲第三輪量化寬松政策出臺，歐、日、韓、澳等也紛紛降息或保持低息政策。在新一輪政策寬松的背景下，政策外溢已經(jīng)成為我國的一大擔憂，無節(jié)制地寬松恐加大全球的通脹壓力，加劇我國的輸入型通脹壓力。再加上國內物價水平在四季度有可能穩(wěn)步回升，這進一步限制了貨幣政策放松的空間。

正是基于上述背景下，央行采取了較為謹慎的態(tài)度，在寬松工具選擇上更加傾向靈活的逆回購工具。并且在逆回購已常態(tài)化的基礎上，近期還拉長了操作期限，并明顯加大了逆回購的力度。這充分表明貨幣政策基調趨于謹慎寬松。從央行貨幣政策委員會2012年第三季度例會中可以看出，未來將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，在工具上將會更多偏向以逆回購操作方式靈活釋放流動性。在信貸政策寬松上也將有所趨緩，首套房利率的優(yōu)惠幅度縮小，審批時間可能會較先前有所拉長。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）

第二篇：近期國內金融市場變革趨勢

近期國內金融市場變革趨勢

6月份以來，國內金融環(huán)境變革不斷，上海自貿(mào)區(qū)成立、互聯(lián)網(wǎng)金融快速崛起、全國性“錢荒”等重大事件對傳統(tǒng)金融企業(yè)沖擊巨大。我們就這段時間內國內金融市場的發(fā)展情況，總結出以下幾點變革趨勢。

一、互聯(lián)網(wǎng)金融飛速發(fā)展

6月13日，國內首支互聯(lián)網(wǎng)基金“余額寶”上線，用戶只要將錢轉入余額寶中，既等同于自動購買貨幣型基金，相比較銀行活期年收益的0.35%，支付寶的3%—4%的年收益比銀行高出近10倍。“余額寶”對小儲戶的吸引尤為明顯，數(shù)據(jù)顯示，用戶在余額寶中的平均存款不超過3000，但截至8月總量突破了250億元，這對銀行的存款增速造成不小的影響。此外，支付寶還在推進信用支付項目試點，該產(chǎn)品無須信用卡綁定即可透支，額度最高5000，加速阿里金融早起推出的阿里貸款，這些新型互聯(lián)網(wǎng)金融將對銀行資產(chǎn)業(yè)務中的存款、小微企業(yè)貸款、信用卡業(yè)務等造成巨大的沖擊。

二、銀行業(yè)發(fā)展面臨轉型壓力

6月18日和20日央行分別發(fā)行了3個月20億元中央銀行票據(jù)以，加之5月李克強總理的“靠刺激政策、政府直接投資空間已不大，還需依靠市場機制”、“通過激活貨幣信貸存量支持實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展”的表態(tài)，由此帶來的影響，6月20日，上海30日同行業(yè)拆借利率最高達到30%，并引發(fā)一系列反應，觸發(fā)全國性“錢荒”。結合7月以后國家全面開放金融機構貨代利率管理，可以預見未來幾年銀行業(yè)基于信貸規(guī)模擴張和高息差的粗放型盈利模式將受到制約，銀行轉型發(fā)展已成趨勢。預計未來，銀行業(yè)的發(fā)展重心將逐步從傳統(tǒng)表內存貨代業(yè)務向表外業(yè)務即中間業(yè)務轉移。

三、小微企業(yè)出現(xiàn)發(fā)展新契機

8月8日，國務院辦公廳發(fā)布《關于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的實施意見》，指出要著力引導商業(yè)銀行進行差異化服務，主要是估計業(yè)務創(chuàng)新和設立專門服務機構。加上政府引導銀行向實體經(jīng)濟輸血、利率市場化改革等舉措，可以預見，政策的推出有利于解決小微企業(yè)融資難的問題，一些中小股份制銀行、城商行、信用社等小型金融機構將把更多精力投向中小企業(yè)。

第三篇：房地產(chǎn)相關政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房包括限價房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區(qū)改造也屬保障性住房建設的一種，在改造完成之后根據(jù)供應對象一般會分解為廉租房、經(jīng)濟適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發(fā)政策

限價房、經(jīng)濟適用住房、廉租房和公租房在保障對象、土地供給、產(chǎn)權、規(guī)劃設計等方面都有特別的規(guī)定。

類別限價房保障對象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權有無面積實物有限產(chǎn)權90平米以內實物有限產(chǎn)權60平米左右貨幣補貼無產(chǎn)權50平米以or 實物配內實物誰投資，60平米以誰所有內實物或貨有限或全50、60平幣補償部產(chǎn)權米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對棚戶區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項用于支付銀行貸款本息，財政籌措補貼資金作為政府投入返還開發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設施建設及物業(yè)管理方面通過減免、補貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監(jiān)會先后印發(fā)了《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合其他部委及中國人民銀行引發(fā)了《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》。根據(jù)相關意見，新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例，執(zhí)行基準利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵金融機構向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會年中工作會議的講話指出，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺(原則上各1家)，負責統(tǒng)籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺公司負責項目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設任務和具體進度分配到各市縣保障房建設單位（用款主體)，相應市縣政府將貸款本息償還納入本級財政預算并通過省級政府融資平臺償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(或計劃單列市)財政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設和棚戶區(qū)改造項目發(fā)放貸款的銀行，應立即采取相應行動，消除風險。同時明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機構應審慎評估地方財政的償還能力和意愿，在省級政府融資平臺上，對滿足條件的建設項目及時發(fā)放貸款：（l）項目資本金比例不得低于20%，必須真實、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時間差。（3）貸款利率應按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風險原則定價，不準收任何其他費用。(4)項目建成(不是入住)之后，貸款必須實行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵以銀團貸款形式發(fā)放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優(yōu)先進行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，要求進一步落實劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準組建的省級保障住房融資平臺，注冊資金5億元。其運作模式是“省市連帶擔保，項目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號《關于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點對“兩租房”建設中省房投及設區(qū)市保障房投融資平臺向開行申請用于補助或建設貸款進行了規(guī)范。明確了省房投和設區(qū)市融資平臺公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報國家6家以支持保障性住房建設為目的企業(yè)債券的申請及申報材料，申請發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發(fā)行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開發(fā)建設投資公司申報10億元。河北省完成保障性住房任務的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）

《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）

《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見 》（建保[2009]295號）《關于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關問題的通知 》建保[2010]56號 《 財政部積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作 》財綜[2010]8號 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號

《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號文印發(fā)）《廉租住房建設貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號文印發(fā)）

《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造金融服務工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號）河北省：

《關于加快保障性安居工程建設的實施意見》（冀政〔2011〕28號）

《中國人民銀行石家莊中心支行關于河北省金融支持保障性安居工程建設的指導意見》（銀石發(fā)[2011]84號）

第四篇：近期中國房地產(chǎn)調控政策匯總

近期中國房地產(chǎn)調控政策匯總

2010年05月03日 09:44 來源： 金融界網(wǎng)站 【字體：大 中 小】 網(wǎng)友評論(0)

2010年首季經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布後,中國政府便連續(xù)出臺了調控房地產(chǎn)的系列政策,其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調控政策都更嚴厲和具體.在所謂國務院調控房地產(chǎn)“新國十條”中,最亮眼的是對地方政府問責制,提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力,影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責任.在此基礎上,各地方政策紛紛出臺各自的調控細則.在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于4月30日出臺相關政策.--4月30日, 北京政府發(fā)布調控通知,要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款;要求自《通知》發(fā)布之日起,同一購房家庭只能新購買一套商品住房;金融機構和稅務部門可以根據(jù)房屋權屬交易系統(tǒng)中個人住房記錄,實施差別化的信貸和稅收政策.--4月18日,國務院發(fā)布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款.--4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130％,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量.--4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％.--4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策.--4月11日,中國銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產(chǎn)風險敞口大,要嚴控炒房行為.銀監(jiān)會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60％.--4月7日,國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出,要進一步加強房地產(chǎn)市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序.--4月2日,財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策.--3月23日,國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案.--3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地.--3月12日,國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題.--3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》,該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50％、囤地開發(fā)商將被“凍結”等19條內容.--1月21日,國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％.--1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40％,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導.中國國務院稱,對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務的監(jiān)督管理和窗口指導;加強監(jiān)控跨境投融資活動,防境外“熱錢”沖擊中國市場.--2009年12月23日,中國財政部調整住房轉讓營業(yè)稅政策,不足五年按全額徵收營業(yè)稅.財政部稱,個人將購買超過五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業(yè)稅;個人將購買超過五年(含五年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅.--2009年12月17日,中國五部委聯(lián)合發(fā)文稱,收緊土地受讓政策,開發(fā)商須首付一半且一年內繳全款.中國財政部等五部委發(fā)布通知,明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50％,開發(fā)商拿地後分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年.--2009年12月14日,國務院頒布“國四條”,明確提出加強房地產(chǎn)市場調控,抑制投資投機性住房.中國國務院常務會議稱,將繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產(chǎn)市場的調控.增加普通商品住房的有效供給,抑制投資投機性購房.--2009年12月9日,國務院常務會議決定,自2010年1月1日起個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到五年,其他住房消費政策繼續(xù)實施.

第五篇：關于房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢分析

關于房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢分析

2007年至2011年全國住宅及商業(yè)用房房價上漲過快，透支了未來的一部分漲幅，對經(jīng)濟和民生產(chǎn)生了負面影響，國家因此推出一系列調控政策，目的是抑制房價過快上漲勢頭，并有意使房價回歸到合理水平。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)依然將是我行非常重要的業(yè)務領域和利潤來源，原因有以下三點：

一、限購令是非市場化的行政手段，必將在合適的時候退出，屆時國家將推出房產(chǎn)稅以理性抑制國民對房產(chǎn)的長期需求。但中國城鎮(zhèn)化進程還遠未達到目標，城鎮(zhèn)土地的稀缺性將是未來房價長期持續(xù)穩(wěn)定上漲的根本動力。

二、保障房建設計劃由于在資金籌措和盈利模式方面不甚清晰，使其難以成為房產(chǎn)供應的主流，國家也有意將保障房定位于給低收入階層提供住房。隨著中國中產(chǎn)階層和富裕階層人群的不斷壯大，對商品住房和商業(yè)用房的需求會不斷增長，只要中國不推出力度巨大的房產(chǎn)稅計劃（這一可能性很小），對商品房的需求將長期穩(wěn)定增長。

三、目前國內房地產(chǎn)業(yè)在調控下正在回歸理性，調控時代的房地產(chǎn)市場進入了相對買方市場階段，將有一個價值重新發(fā)現(xiàn)的過程，即房產(chǎn)的品質和性價比將成為房地產(chǎn)項目銷售難易程度的決定性因素；調控時代的開發(fā)商也正在出現(xiàn)分化，萬科、萬達、保利、綠地等一批行業(yè)領先企業(yè)在品牌、專業(yè)能力、資金實力方面的優(yōu)勢不斷加強，企業(yè)整體風險實際上是很小的。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有較強的存款派生能力，并能派生大量按揭業(yè)務，只要加大貸前條件約束力度和貸后管理、營銷力度，我行仍然可以在與這些優(yōu)質開發(fā)商的合作中獲得豐厚的利潤。