第一篇：房地產金融政策法規

房地產金融政策法規匯編

說明：

1、本匯編收集了各類房地產融資的常用政策法規；

2、為連續體現歷年監管部門的監管思路，個別已失效的部門規章仍匯編入內，已標明失效，請予注意。

一、國務院發布的房地產調控政策

1、關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見（建住房[2002]217號）

2、國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知（國發[2003]18號）

3、國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知（國發[2004]13號）

4、國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（國辦發〔2008〕131號）

5、國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見（國辦發〔2008〕126號）

6、國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知（國發〔2009〕27號）

7、國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知(國辦發[2010]4號)

8、國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發〔2010〕10號）

9、國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發〔2011〕1號）

10、國務院關于城鎮保障性住房建設和管理工作情況的報告

11、國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（國辦發〔2013〕17號）

12、國務院關于城鎮化建設工作情況的報告（2013年6月27日）

13、國務院辦公廳關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見（國辦發〔2013〕67號）

14、關于加強影子銀行業務若干問題的通知（國辦發（2013）107號）

二、人民銀行和銀監會關于房地產信貸的規定

1、中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知（銀發〔２００１〕１９５號）（注：本篇法規已被：中國人民銀行公告(2010)第2號――廢止《匯兌結算會計核算手續》、《關于追回銀行被搶、被盜、被騙、貪污、丟失庫款和金銀處理的規定》等規范性文件（發布日期：2010年3月23日，實施日期：2010年3月23日）廢止）

2、中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發[2003]121號）

3、商業銀行房地產貸款風險管理指引（銀監發[2004]57號）

4、中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知（銀監發[2006]54號）（注：本篇法規已被：中國銀監會關于發布銀行業規章和規范性文件清理結果的公告，發布日期：2011年1月5日，實施日期：2011年1月5日）廢止。）

5、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知（銀發〔2007〕359號）

6、固定資產貸款管理暫行辦法（2009年第2號）

7、中國銀監會關于印發《項目融資業務指引》的通知（銀監發〔2009〕71號）

8、關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見（銀發〔2009〕92號）

9、中國銀監會關于加強當前重點風險防范工作的通知（銀監發[2010]98號）

10、中國銀監會關于進一步推進改革發展加強風險防范的通知（銀監發[2011]14號）

11、中國銀監會關于2011年第三季度重點風險防范工作的通知（銀監發[2011]87號）

三、房地產法規

1、城市房地產管理法（2009年8月27日）

2、城市房地產開發經營管理條例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登記辦法（2007年12月30日）

5、房屋登記辦法（2008年2月15日）

6、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007年11月1日）

7、國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發【2010】151號）

8、建設部關于發布行業標準《房地產業基本術語標準》的公告（2003年3月17日建設部公告第127號）

四、商業銀行貸款、委托貸款相關法律及規章

1、合同法

2、貸款通則

3、商業銀行并購貸款風險管理指引

4、商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引

5、中國人民銀行關于對委托貸款業務范圍問題的答復（1997年7月4日 銀條法[1997]41號）

6、中國人民銀行關于商業銀行開辦委托貸款業務有關問題的通知（銀辦發〔２０００〕１００號

7、中國人民銀行辦公廳關于取消委托貸款期限限制的批復（銀辦函[2001]29號

五、擔保法律法規

1、擔保法

2、物權法

3、工商行政管理機關股權出質登記辦法

4、最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

5、規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房[2006]8號）

六、商業銀行授信盡職指引

1、《商業銀行授信工作盡職指引》（銀監發[2004]51號）

2、《商業銀行小企業授信工作盡職指引(試行)》（銀監發[2006]69號）

3、中國銀監會關于印發銀行業金融機構從業人員職業操守指引的通知(2011修訂)(銀監發[2011]6號)

七、市場主體法律

1、公司法（2014年修訂）

2、合伙企業法

3、合伙企業登記管理辦法

4、北京中關村科技園區有限合伙管理辦法

5、公司登記管理條例（2014年修訂）

八、外商投資房地產法規

1、關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房〔2006〕171號）

2、商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知（商資函［2007］50號）

九、經濟適用房及其貸款的有關規定

1、城鎮經濟適用住房建設管理辦法（建房［１９９４］７６１號）

2、經濟適用住房管理辦法（建住房[2007]258號）

3、經濟適用住房開發貸款管理辦法（銀發〔2008〕13號）

4、國務院關于加快棚戶區改造工作的意見（國發〔2013〕25號）

十、銀監會商業銀行理財規定

1、商業銀行個人理財業務管理暫行辦法（2005年第2號）

2、商業銀行個人理財業務風險管理指引（銀監發〔2005〕63號）

3、銀監會辦公廳關于進一步規范商業銀行個人理財業務有關問題的通知

（銀監辦發[2008]47號）

4、關于進一步規范商業銀行個人理財業務投資管理有關問題的通知（銀監發[2009] 65號）

5、商業銀行理財產品銷售管理辦法（2011年第5號）

6、關于進一步加強商業銀行理財業務風險管理有關問題的通知（銀監發[2011]91號）

7、關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知（銀監發[2013]8號）

十一、信托法規和銀監會對信托房地產和銀信合作的規定

1、信托法

2、國務院辦公廳關于《中華人民共和國信托法》公布執行后有關問題的通知

3、信托公司管理辦法

4、信托公司集合資金信托計劃管理辦法

5、中國銀監會關于實施《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》有關具體事項的通知（銀監發[2007]18號）

6、中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于規范信托投資公司辦理業務中與房地產抵押估價管理有關問題的通知（銀監辦發〔2006〕92號）

7、中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知

（銀監辦發[2008]265號）

8、中國銀監會辦公廳關于進一步加強信托公司銀信合作理財業務風險管理的通知（銀監辦發〔2008〕297號）

9、中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知（銀監發[2009]25號）

10、中國銀監會關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知（銀監發[2009]84號）

11、中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知

（銀監發[2009]113號）

12、中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知

（銀監辦發〔2010〕54號）

13、中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知（銀監發〔2010〕72號

14、中國銀監會辦公廳關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知

（銀監辦發〔2010〕343號）

15、中國銀行業監督管理委員會關于進一步規范銀信理財合作業務的通知（銀監發〔2011〕7號）

十二、基金子公司、券商資管和保險、期貨資管的規定

1、《證券公司定向資產管理業務實施細則》（〔2012〕30號）

2、證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定（〔2012〕32號）

3、中國證券業協會關于發布《證券公司客戶資產管理業務規范》的通知

（中證協發[2012]206號）

4、基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法（第83號）

5、證券公司客戶資產管理業務管理辦法（第93號）

6、證券公司集合資產管理業務實施細則（〔2013〕28號）

7、中國保監會關于保險資產管理公司開展資產管理產品業務試點有關問題的通知（保監資金〔2013〕124號）

8、中國證監會期貨公司資產管理業務試點辦法(2012年第81號)

十三、股權投資相關規定

1、中國銀監會關于印發《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》的通知

（銀監發（2008）45號）

2、關于促進股權投資基金業發展的若干規定（深府（2010）103號）

3、國家發展改革委辦公廳關于促進股權投資企業規范發展的通知（發改辦財金[2011]2864號）

4、國家稅務總局關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告（國家稅務總局公告2013年第41號）

第二篇：房地產金融

摘要：房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，我國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。我國房地產金融存在的問題主要集中表現在融資渠道不合理、房地產金融法制建設滯后、金融創新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調控，拓寬房地產融資渠道,培育和發展房地產金融市場，建立個人及企業信用制度，促進我國房地產業健康發展。關鍵詞：房地產金融；融資渠道；制度建設

一、房地產金融的含義界定

房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，是金融業的重要組成部分，亦為房地產業及其相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。其業務主要包括房地產資金融通和房地產貸款。我國房地產金融業是伴隨著社會主義市場經濟的發展而逐步發展起來的。隨著房地產業的發展，房地產業與金融業之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產金融體系。在房地產開發、經營、管理、消費等各個環節，金融機構不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動，將國家、地方、部門、企業和個人的資金集中調配，使之投入到房地產中，從而支撐著房地產業的繁榮發展，同時，還通過房地產金融的杠桿作用，承擔起政府宏觀調控的職能，并且這種職能隨著房地產業的發展越來越顯重要。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產業融資結構不合理

我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（二）房地產金融創新緩慢

目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償

還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善

目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。

（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理

由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。

三、防范我國房地產金融風險的幾點建議

（一）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境

建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健

康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。

（四）建立個人及企業信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，我國的房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。

參考文獻：

[1]威廉姆·B.布魯格曼，杰夫瑞·D.費雪.房地產金融與投資[M].大連：東北財經大學出版社，2000.[2]肖善璋.房地產金融學[M].大連：大連理工大學出版社，1998.[3]潘石屹.房地產市場中存在的風險[J].金融研究,2005，（4）.[4]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2004，（4）.

第三篇：房地產金融政策研究

房地產金融政策研究

一、近十年房地產金融政策簡析

（一）國十六條時代（1993）。

1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國出現新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經濟運行出現“四高兩亂”現象――高投資、高貨幣投放、高物價、高進口和金融秩序混亂、生產資料市場秩序混亂，尤其是在金融領域的“三亂”現象――亂集資、亂拆借、亂設金融機構。中國房地產市場第一次出現熱潮，由于當時的環境影響，房地產泡沫嚴重，開發過熱。在當前情況下1993年夏朱?F基總理開始實施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國十六條”。這也是我國第一次對房地產市場進行調控。

2、房地產方面的金融政策：（1）加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業的健康發展；（2）加快金融改革步伐，強化中央銀行的金融宏觀調控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財政政策大力實施，通貨膨脹得到抑制，經濟開始轉冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產市場進入低谷期。房屋價格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國房地產市場的一個巨大打擊，尤其是海南等地的房地產市場。

（二）“23號”文件時代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中國經濟突然下滑，使全年增長8.8%，落后與上一年的9.7%近一個百分點。中國經濟剛從高通脹走出，卻出現了將進入通貨緊縮的信號。東南亞經濟危機，外貿進入負增長，并且出現資本外流。在當前情況下1998年7月，朱?F基總理開始實施以刺激消費，拉動內需為主要目的的《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》，俗稱“23號”文件。

2、房地產方面的金融政策。（1）穩步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度。加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求；（2）停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系；（4）發展住房金融。

3、政策影響。由于擴張的財政政策大力實施，經濟開始回暖。隨之而來，房地產市場進入新的發展時期。同時由于缺乏有關方面的規范，出現了住房供給結構不合理，房地產市場秩序混亂的現象，為今后的高房價埋下了種子。

（三）121號文件時代與18號文件時代（2003）。

1、政策背景。2003年經濟形勢大好，出現了經濟過熱的現象。由于確立房地產為國民經濟支柱產業，房地產行業表現明顯出現了投資過快。同時的土地使用權全面施行招標、掛牌、拍賣，更是給房地產市場添了一把火，房地產市場進入過熱狀態。由于大量的房產借貸，房產信貸不完善的中國銀行金融體系面臨巨大的挑戰。為應對當前局勢，2003年出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（俗稱121號文件）和《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（俗稱18號文件）。

2、房地產方面的金融政策。121號文件：（1）加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；（2）加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。18號文件：（1）完善供應政策，調整供應結構；（2）改革住房制度，健全市場體系；（3）發展住房信貸，強化管理服務；（4）改進規劃管理，調控土地供應。

3、政策影響。18號文件帶來了新一輪的房地產市場宏觀調控，但也沒有提出任何實質性的措施。但是在關于經濟適用房方面卻從23號文件的供應主體變為了保障性的政策性商品住房。未能改變房地產過熱的現狀，同時加劇了金融信貸風險。

（四）國八條時代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一個政策的大力落實，房地產投資過快得到控制，房地產開發進入增速減慢的狀態。但是市場的投機性購房增加，供小于求，加上房地產開發成本增加。2005年房價依舊快速增長，深圳，北京等城市房價漲幅驚人。

2、房地產方面的金融政策。（1）高度重視穩定住房價格工作；（2）大力調整和改善住房供應結構，嚴格控制被動性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對房地產開發投資產生了作用，但對房價幾乎沒有產生影響，房價依舊上揚。此后的國六條又是進一步縮小了政府惠房政策范圍，經濟適用房成為低收入群體的政策。加劇了房價上漲。

（五）調控反復時代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆發美國次貸危機，為了救市，財政大力撥款，最終導致2009年房價瘋狂上漲。為了應對2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調控，但成效微弱，全國房價依舊保持上漲趨勢。

2、房地產方面的金融政策。2008年《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》（擴張）；《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（擴張）。2009年，《土地調查條例實施辦法》（緊縮）；《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關于試行社會保險基金預算的意見》（緊縮）；《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（限購）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房價過快上漲出臺了諸多政策，依舊未能停止房價上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側改革。

1、政策背景。改革開放以來，中國經濟一直高速增長，進入中等發達國家水平。但在最近幾年，世界經濟下行，我國也隨著經濟發展失去人口紅利，進入中等收入陷阱，最終導致我國經濟下行壓力嚴重，進入經濟新常態。主要表現為：居民收入增加而企業利潤率下降，消費上升而投資下降，經濟增長持續下行與CPI持續低位運行，經濟指標之間出現背離。

2、房地產方面的金融政策。（1）深入推進財稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩定的經濟關系以及規范的政府財政管理制度；（2）推進土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側結構性改革的目的是立足于提高供給質量，采用改革的辦法進行結構調整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強供給結構對需求變化的適應程度和靈活程度。從政策來看，房地產方面的主要任務是去庫存，政策從土地改革這一根本出發，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產市場過剩現狀，開啟了房產改革的新局面，如果政策可以大力實施，房地產市場合理降溫指日可待。

二、當前房地產金融政策的需求

（一）地方減少土地財政依賴。近幾年來，我國城市化水平快速發展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產過熱，進而導致土地出讓價格快速上漲，最終又推動了房價的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場上獲取了巨大土地增值收入好和稅費收入。由于房地產商在土地一級市場的高額的成本，最終會通過二級市場轉嫁給消費者。所以，地方政府是房價過快增長的主要原因。因此，解決房價過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對土地財政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴大住房供給滿足需求。從最基本的經濟學原理而言，供求關系決定了商品的價格。當供大于求的時候，商品價格會下跌；供不應求的時候，商品價格會上漲。解決房價過高的根本方法是擴大供給，擴大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場，是否會導致房地產秩序。以歐美國家為例，歐美國家自建房的比例高達30%。德國更是超過30%。如果我國將這個市場的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會促進房價的合和房地產市場的合理穩定發展，同時促進60多個行業的發展。不僅如此，居民購房支出的減少。

（三）全面深化供給側改革。2016年中央經濟工作會議高度重視房地產方面的供給側改革，經濟社會發展五大任務之一是化解房地產庫存，具體措施是市民化農民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。最新數據，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫存。然而，我國商品房房產庫存卻還在以每月1000萬平方米的數量在增長。房地產庫存問題已經成為燃眉之急，為此，全面深化去庫存的供給側改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學會計學院）

參考文獻：

[1]梁榮.對當前我國房地產金融政策與法規的思考[J].財經科學，2004（06）.[2]郭衍遠.基于房地產金融制度的我國房地產行業宏觀調控政策研究[D].云南大學，2010.

第四篇：房地產金融知識

房地產金融知識

——資金的時間價值

資金時間價值觀念及資金等計算的原理和方法，是房地產經濟分析必須的基礎知識和基本技能。

一、資金時間價值存在原因

1．通貨膨脹（錢不值錢）

2．承擔風險（多得不如現得）

3．資金增值

4．機會成本

二、單利和復利

1．單利是指多期均按原始本金計算利息，即只有本金計利息，而本金所產生的利息不計算利息：F=P（1+in）

2.復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計息周期，銀行的計息周期一般是按月計息一次。

3．單利與復利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計息的利息少，復利計息的利息多，如果要使單利計息與復利計息兩不吃專虧，則兩者的利率應不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實際利率

在利息計算中是假設利率的時間單位與計息周期一致當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計息一次，按半年6%的利息計息兩次。按季度30%的利息計息4次，按月1%的利息計息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對于一年計息一次的情況來說，即是名義利率又是實際利率，對于一年計息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實際利率分別為：

一年計息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產個人貸款

個人住房貸款的種類：

①按資金來源分：

●自營性個人貸款（也稱商業性貸款，俗稱按揭）

●委托性個人住房貸款（也稱公積金個人住房貸款）

●個人住房組合貸款

②按交易形態分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個人住房貸款中的幾個主要術語

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱貸款成數

●貸款期限也稱貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個人商業用房貸款：

①貸款用途，適用于個人在中國大陸境內城鎮購買商業用房，即通常所稱的“個人商業用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購商業用房銷售價格或評估價值的60%。

③貸款期限：最長為10年。

2．個人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：一般最期限長為20年，并由當地住房資金管理部門根據借款人的實際情況確定貸款。

3．個人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內城鎮購買自住住房。②貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值的80%，其中公積金個人住房貸款最高額度按照當地住房資金管理部門的有關規定執行。

③貸款期限：在中國人民銀行規定的最長貸款期限內（目前為30年），由當時住房資金管理門市部和貸款銀行根據借款人的實際情況，分別確定貸款期限。

五、個人住房貸款（商業用房）貸款債務轉移。

①貸款用途：適用于銀行個人住房（商業用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉讓貸款所購住房（商業用房）而引起的債務轉移，即通常所稱“轉按”。

★個人住房轉按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因房屋產權和按揭借款需同時轉讓給他人，并由銀行為其續做貸款轉移手續的業務。

轉按主要涉及四個方面軍的內容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務轉移目的貸款余額為債務轉移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計劃。

辦理指南：

當貸款人申請轉按時，請原借款人和轉按借款人同填寫貸款申請審批表，對因原借款人死亡申請轉達按的，可由轉按借款人單獨填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的。可由其代理人代為填寫，同時提交以資料：

（一）因房屋出售申請轉按的，須提供《房屋買賣合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認為需要進行評估的，轉按借款人應提供由貸款人認可的房地產估價機構出具的房屋價值評估報告。

（二）因房屋贈與申請轉按的，須提供贈與合同和公證書等有關法律文書。

（三）因房屋繼承申請轉按的，須提供原借款人死亡證明和有關該房產的繼承公證書。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉按的，須提供夫妻離婚證明和法院關于夫妻財產侵害的判決書或經過公證的財產分割協議，且其中必須對該房屋產權的歸屬做出明確說明。

（五）銀行認為必要的其他材料。

一、個人住房貸款應具備的條件

個人住房貸款借款人應具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應在經辦行、會計部門核實目前剩余的貸款本金，并持會計部門打印的貸款余額憑證向建設銀行個人住房貸款中心提出申請，憑個人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續，并憑經辦行、會計部門出具的《貸款結清證明》到個人住房貸款中心領取相關貸款資料。

三、款期間如遇到利率調整怎么辦？

貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規定執行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調整，于下年1月1日開始按相應檔次執行新的利率。

四、房地產常見按揭計算：

歸還個人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內分月以相等的額度平均償還本金和利息，計算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數。

注：P表示現值；F表示將來值；I表示利率；n表示計息周期數； A表示等額年限；K表示萬元還款系數。

遞減（等本）償還法：

其計算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購房價值30萬的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉換為現值的公式：

n－1i(1+i)n

來計算，貸款余額在數量上等于以后的月還款額的現值之和，設貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數+（本金－累計已償還本金）×月利率。

第一個月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請輸個人住房貸款時需提交哪些資料？

●借款申請書

●借款人夫妻雙方身份證原件及復印件（或軍官證、護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶口薄原件及復印件

●借款人婚姻狀況證明：結婚證、離婚證、未婚證明原件及復印件。

●建設銀行認可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關的證明材料。

●首付款憑證●購房合同、協議或意向書。●抵押物或質押權利清單及權限屬證明文件，有處分權人出具的同意

抵押或質押的證明。

建設銀行規定的其他文件和資料。

第五篇：房地產金融 復習題

模擬試題

一、單項選擇題(共50題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意。)

l.住房公積金的管理機構是()，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現合理增值。A．中國人民銀行

B．住房公積金管理委員會

c．省、市人民政府建設行政主管部門D．住房公積金管理中心

2．房地產抵押貸款保險的目的是保護()。A．抵押人的利益B．保險機構的利益c．放款機構的利益D．開發商的利益

3．有一房主向甲保險公司投保該房屋火災保險，保險金額是80萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災保險，保險金額為180萬元，其房屋價值為250萬元。若發生火災事故，被保險人最多能得到()萬元損失賠償。

A．80B．180C．250 D．260

4．()年國務院頒布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金作了明確的規定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監督等內容。住房公積金制度已被實踐證明是一種成功的社會綜合保障制度。

A．1997B．1998C．1999 D．2000

5．在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發生理性違約，貸方會因此遭受損失而形成()。

A．流動風險B．違約風險c．利率風險D．提前還款風險

6．在房地產抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是()。

A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款c．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款 7．房地產抵押貸款是房地產金融的主要內容，而()是規避房地產貸款風險的有效手段，也是房地產金融的主要特征。

A．政策性B．安全性c．房地產保險D．證券化

8．我國專業銀行房地產信貸部信貸資金的主要來源是()。

A．借人資金B．銀行存款c．自有資金D．同業往來資金

9．某人申請住房貸款12萬元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應歸還貸款本息為()元。

A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房產保險人與投保人之間簽訂的正式保險合同，是最完整的保險合同形式。

A．批單B．保險單c．保險憑證一D．投保單 11．個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確()為保險的第一受益人。

A．抵押權人B．商業銀行

c．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人 12．被保險房屋發生保險事故是由“第三者”造成的，保險人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權，這種權利稱為()。

A．間接索賠權B．后續求償權C．代替求償權D．代位求償權

13．繳存住房公積金的職工，在購買自住商品房時，可向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，中心應當自申請受理之日起()日內作出準予貸款或不準貸款的決定，并通知申請人。

A．5B．10C．15 D．30

14．住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于()，具體比例由各省、自治區、直轄市財政廳確定。

A．40％B．50％C．60％D．70％

15．()債券的缺點是籌集資金有限，所涉及的事物很復雜，如果債券級別不高，則容易導致債券發行失敗。

A．直接發行B．私募發行C．間接發行D．公募發行

16．在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬()，但未經()同意，不得變賣抵押品。

A．抵押人，抵押權人B．抵押人，抵押人C．抵押權人，抵押人D．抵押權人，抵押權人 17．房地產開發經營企業利用債券融人資金所發行的是公司債券，公司債券一般都采用()的方式。

A．直接發行B．私募發行c．間接發行D．公募

發行

18．房地產開發企業普遍采用的融資方式是()。A．證券投資B．發行股票c．抵押貸款D．發行

債券

19．以房地產為抵押品進行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購置、開發、改良、建設等，投資資金量大，投資價值的回收需要更長時間。因此我國住房抵押貸款的最高年限為()年。

A．20B．C．30 D．40

20．職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設立的住房公積金專戶，職工和單位住房公積金的繳寸比例均不得低于職工上一年月平均工資的()％。

A．3B．5C．6 D．8

21．房地產金融機構可以直接向國外金融市場借款，世界銀行最長貸款期可達()年，但需由國家或地方政府做擔保。

A．10B．15C．20 D．25

22．新設立的單位應當自設立之日起3d日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起()日內持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶設立手續。

A．10B．C．30 D．40

23．職工持證明向住房公積金管理中心申請提取住房公積金，中心應當自受理之日起()日內作出準予提取或不準提取的決定，并通知申請人。

A．3B．5C．7 D．10

24．職工、單位對住房公積金賬戶內的存儲余額有異議，可申請受委托銀行復核。對復核結果有異議時，可申請住房公積金管理中心重新復核，受委托銀行、住房公積金管理中心應當自收到申請之日起()日內給予書面答復。

A．5B．10C．15 D．30

25．土地債權人交給債務人到期索還債款權利的證明書是()，是房地產證券的一種，一般通過房地產金融機構發行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產金融機構的一種特權。

A．金融債券B．土地證券C．土地股票D．土地債券

26．從資金來源看，住房公積金貸款是一種()。A．信用貸款B．基金貸款c．委托貸款D．無息貸款

27．房地產債券一般發行()債券。

A．長期B．中長期C．中短期D．短期 28．個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調整，貸款利率()。

A．自法定利率調整的次月起調整B．自法定利率調整的當月起調整：

c．從次年起按新的利率調整D．未歸還部分按利率

調整

29．抵押貸款發放額度與抵押價值相比通常為()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地產金融市場的金融工具是指()。，A．金融市場的管理法規

B．可以保證資金流通的物質資料

C．可以在市場上跟貨幣進行交易的各種契約·D．運載貨幣資金的各種交通工具及其輔助條件 31．()是指房地產公司委托證券公司發行證券。A．房地產證券的直接發行B．房地產證券的間接發行C．房地產證券的余額包銷D．房地產證券的全額包銷 32．下列不屬于房地產債券融資的有()。

A．公司債券B．資產債券c．金融債券D．政府

債券 33．我國證券市場的主管機構是()。

A．證監會B．證券交易所c．律師事物所D．政府主管部門

34．()是房地產保險投保人、保險人在意思表達一致基礎上的法律行為。

A．房地產保險合同的變更B．房地產保險合同的終止c．房地產保險合同的履行D．房地產保險合同的訂立 35．我國目前已形成以()為主的房地產金融體系。A．投資公司B．證券公司

c．政府主管部門D．各商業銀行房地產信貸部 36．()是房地產金融的主要內容。A．房地產銷售貸款B．房地產抵押貸款c．房地產租售貸款D．房地產租賃貸款

37．()是指為房地產抵押貸款雙方提供專業服務的機

構。A．貸款機構B．中介服務機構

c．擔保和保險機構D．政府有關機構 38．房地產保險產生的直接原因是()。A．房地產價值高B．房地產壽命期長

c．房地產面臨的風險大D．房地產是基本生產生活必需品

39．進行房屋投保時，被保險房屋的價值()。A．由保險機構認定B．根據市場價值確定c．根據購買時價值確定D．由專業評估機構經評估

確定

40．住房公積金在本質上是一種()。A．信托貸款B．按揭貸款c．信用貸款D．基金貸款

41．在信托關系中，應當有能力對信托產品進行管理或處理的主體是()。

A．收益人B．委托人c．受托人D．財產所有者

42．受風險不同的影響，房地產開發企業發行的債券利息率一般應()政府債券的利息率。

A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保險單或保險憑證未出具之前，房地產保險人或保險代理人向房產投保人簽發的證明房產保險人已經承保的書面證明。

A．投保單B．批單c．暫保單D．保單 44．房地產金融機構有時之所以要主動負債的原因是()。

A．穩定金融秩序B．減少貨幣流通量

c．為滿足貸款人的需要D．擴大經營規模、增強信貸能力

45．以房屋作為標的物的保險是一種()。A．財產保險B．信用保險c．實物保險D．價值保險

46．以房地產作為抵押物進行貸款時，必須簽訂抵押合同，抵押合同應采用()。

A．書面或口頭形式B．書面形式

c．有雙方確定的任何形式D．由房地產管理部門指定的形式

47．我國的住房公積金制度是配合城鎮住房制度改革進行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于()。

A．商業性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我國率先在上海實行住房公積金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物產權問題而產生的風險是()。A．抵押物價格風險B．抵押物風險c．抵押物產權風險D．抵押物違約風險

50．新加坡中央公積金的儲蓄利率和貸款利率采取()的形式。

A．固定利率B．浮動利率c．自有利率D．銀行利率

二、多項選擇題(共30題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分。)

1．以房地產作為抵押物進行貸款時，在()的情況下，貸款人可對借款人追究違約責任。

A．借款人按期歸還借款本息

B．借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款

c．借款人未經貸款人同意，將設定抵押權的財產出售D．借款人未經貸款人同意，將設定抵押權的財產租賃E．設定抵押權的財產遭受臺風等自然災害而破損 2．房地產股票、債券的發行方式按有無中介機構參與，．分為直接發行和間接發行，房地產證券的間接發行是指房地產公司委托證券公司發行證券，發行方式可以分為()。

A．代銷B．分銷c．全額包銷D．余額包銷E．余額代銷

3．股票是股份有限公司發給股東證明其資本所有權的證書或憑證，相對于其他融資方式，房地產股票融資的特點包括()。

A．降低房地產開發融資成本

B．促使房地產開發企業提高資金使用效益

c．發行房地產企業股票可以在短時間內籌集到房地產開發所需資金

D．房地產開發投資計劃性強，與人民生活息息相關，投資回報率穩定，風險較小

E．以上均是

4．房地產保險合同終止是指保險合同成立后因法定或約定的事由出現而使房地產保險合同當事人的權利和義務消滅的法律事實，包括出現下列()情況，房地產保險合同終

止。

A．自然終止B．履約終止C．合同無效D．合同解除E．變更終止

5．保險責任是房地產保險人根據保險合同的規定承擔房地產被保險人經濟損失補償或人身保險金給付的責任，房地產保險責任包括()。

A．責任賠償B．費用負擔C．保險金給付D．損害賠償E．人道主義賠償

6．房地產保險的保險費是投保人按一定的保險條件，取得保險人的保障，向保險人交付的價金，而制定房地產保險費率應遵循的原則有()。

A．保證償付能力的原則B．促進防災防損的原則c．誠實信用的原則D．費率相對穩定的原則E．公平合理的原則

7．投保人在辦理房屋投保手續時，應一次性交清保險費，保險費是保險合同生效的重要因素，保險費數額取決于()。

A．保險費率B．保險期限c．保險金額D．保險種類E．保險標的物類型

8·已經投保的房屋，遭到下列()情況時，保險公司應予以賠償。

A．地震B．火災燒毀c．戰爭破壞D．泥石流沖毀E．核反應污染

9·：直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市，應當設立住房公積金管理委員會，住房公積金管理委員會需履行的職責有()。

A．負責住房公積金的核算

B．負責住房公積金的保值和歸還c．確定住房公積金的最高貸款額度

D．編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃

E．根據有關法律法規規定，擬訂住房公積金的具體繳存比例

10·住房公積金制度在推動住房制度改革、加快租房建設，擴大住房需求等方面發揮巨大作

用，表現為()。A．有利于籌集建房資金

B．轉變職工住房狀況，防范房地產住房危機C．促進住房消費的增長，活躍住房消費市場

D、推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力E·有利于引導居民調整不合理的家庭生活消費結構，抑制通貨膨脹

11·繳存住房公積金的職工在()情況下，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。

A．離休、退休的B．償還購房貸款本息的C·建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規定比例的E．戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的．

12．從嚴格意義上來說，房地產保險可按保險對象劃分為()。

A．房地產價值保險B．房地產人身保險c．房地產責任保險D．房地產財產保險E．以上均是

13·下列()等事故發生時，所造成的損失由保險公司負責賠償的險種為房地產財產損失保險。

A．暴雨B．暴風c．火災D．遭竊E．爆

炸

14·我國的住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有()的特點。

A·自覺性B．專用性c．福利性D．強制性E．互助性

15·可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場利率指數變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由()組成。

A．加成利率B．附加利率

c．市場浮動利率D．固定利率指標E．市場利率指標’

16．根據風險成因來劃分，房地產住房抵押貸款風險可分為()。

A．利率風險B．信用風險

c．貸款條件風險．D．抵押物處分風險E．抵押物價格風險

17．根據《城市房地產抵押管理辦法》，不得設定抵押的財產有()。

A．已依法公告列入拆遷范圍的房地產B．抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產c．列入文物保護的建筑物和有紀念意義的其他建筑物D．用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產E．抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權

18．房地產抵押貸款的利率由()等組成。A．貸款期限B．承擔的風險C．資金利用率D．資金的投資收益E．安排抵押貸款所發生的運營成本

19．下列()屬于房地產抵押貸款市場的參與者。

A．保險公司B．商業銀行

C．信托公司D．律師事務所．E．政府有關機構

20．下列說法錯誤的是()。

A．每一個職工只能有一個住房公積金賬戶

B．單位應當于每月發放職工工資之日起10日內將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專戶內

C．單位新調入的職工從調入單位發放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例

D．新參加工作的職工從參加工作的當月起開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例

E．單位應自單位合并、分立、撤銷、解散或破產之日起30日內由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷登記‘

21．房地產信托投資實際上是信托機構投資房地產的投資活動，可采取的投資方式有()。

A．購買房地產證券B．投資住房基金

c．發放房地產抵押貸款D．獨自直接投資房地產E．與房地產開發企業聯合投資

22．銀行吸納的存款是房地產金融機構信貸資金的基本來源和主體，銀行存款可分為()。

A．企業存款B．本幣存款c．外幣存款D．個人存款E．基金存款

23·房地產金融是指為房地產生產、流通、消費而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱，其主要特征包括()。

A．宏觀性B．多樣性C．長期性D．安全性E．風險性

24·下列()等國際金融機構提供的中長期項目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業銀行貸款利率低，期限也較長。

A．世界銀行B．亞洲開發銀行

c．蘇黎世基金組織D．國際貨幣基金組織E．亞洲貨幣基金組織

25．對房地產金融機構而言，信貸資金的采源主要由()組成。

A．主動負債B．基本建設撥款C．借入資金D．國家貸款

E．同業往來資金

26．從經濟適用住房的經濟屬性看，經濟適用住房是一種()。

A．福利房B．商品房c．微利房D．集資建房

E．面向中低收人家庭出售的住房

27．下列屬于房地產金融的業務種類的是()。A．房地產信托B．房地產股票c．住房儲蓄業務D．房地產抵押貸款E．房地產開發與經營貸款

28·如果允許()參與到房地產金融市場體系中，將有利于整個房地產風險的分散。

A．保險公司B．律師事務所c．投資基金D．住房公積金E．會計師事務所

29．房地產保險的作用是()。A．促進住房消費的增長B．意外不幸，實現經濟補償

c．增強投保人的信用，促進資金融通D．抑制通貨膨脹

E．為抵押二級市場的發展提供了堅實的基礎30．保險單的主要內容為()。A．投保方式B．保險標的c．保險期間D．投保途徑E．保險價值

三、案例分析題(共10題，每題2分。由單選或多選組成。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0．5分。)

(一)某單位職工準備購買一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個人住房公積金賬戶，請回答以下問題。

1．住房公積金的本質屬性是()。

A．福利B．獎金c．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個人所有，計人職工個人的住房公積金賬戶，用于()自住

住房。、A．建造B．翻建C．購買D．小修3．我國的住房公積金繳存比例實行動態調整機制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會擬訂，經各級政府審核后，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行，一般不得()。

A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％

4．住房公積金制度是一種社會綜合保障制度，住房公積金管理費用率是()。

A．[當年管理費用支出額÷(住房公積金支出額×住房公積金增值收益率)]~100％

B．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金歸集率)]~100％

c．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年實際繳存額×住房公積金增值收益率)]×100％，D．[當年管理費用支出額÷(住房公積金當年歸集額×住房公積金增值收益率)]x 100％

5．住房公積金貸款與一般個人住房貸款有()的區別。A．性質和資金來源不同．B．貸款對象有所不同

c．抵押人和貸款風險不同D．貸款條件有所不同E．住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優惠

一、單項選擇題(50題)

1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A

二、多項選擇題(30題)

1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE

三、案例分析題(10題)

(一)1．C2．ABC’3．A 4．D5．ABDE(二)1．BCD 2．CDE3．ABC 4j D5．ACD