第一篇：2018華南理工房地產金融模擬試題[最終版]

一、單項選擇題（在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的）

1.我國現階段房地產信用的最主要形式是（C）。

A.商業信用

B.國家信用

C.銀行信用

D.民間個人信用

2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產價格上升，這一點決定了房地產資金具有（D）。

A.回收期長

B.風險性

C.運行的地域性

D.保值增值性

3.債務人無法足額償還債務，即使執行擔保，也肯定造成較大損失，這種貸款的風險程度是（B）

A次級

B可疑

C關注

D損失

4.某一目標房地產價格水平的高低，主要取決于（C）。

A.本地區房地產的供求狀況

B.全國房地產的供求狀況

C.本地區同類房地產的供求狀況

D.全國同類房地產的供求狀況

5.通常情況下，設定抵押權的房地產價值要大于（B）。

A.應付利息 B.貸款額度

C.股票價值

D.市場價格

6.我國個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調整，貸款利率(C)。

A．自法定利率調整的次月1日起調整

B．自法定利率調整的當月起調整

C．從次年1月1日起按新的利率調整

D．維持合同利率，無需調整

7.在房地產抵押貸款業務中，如果購房者首付比例增加，貸款比例降低，則（A）。

A.放貸者風險變小

B.放貸者風險增加 C.放貸者風險不變

D.不影響借款人的積極性

8.在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬()，但未經()同意，不得變賣抵押品。A A．抵押人，抵押權人

9.房屋拍賣所得的清償順序是（B）：

①支付處分抵押房屋的費用，②扣除抵押房屋應承擔的稅款，③償還抵押權人的債權本息及抵押人應付的違約金，④剩余金額返還抵押人，⑤若拍賣所得不足支付前三項費用，抵押權人向抵押人追償。B ①②③④⑤

10.房地產開發信貸過程中的借款人分析，可以衡量房地產企業獲利能力的指標是（D）。

A.資產負債率

B.流動比率

C.速動比率

D.銷售利潤率

11.環境保護評價屬于房地產開發項目評估的（B）階段的內容。

A借款人評估 B.項目建設條件評估 C.市場評估 D.投資估算與籌資評價

12.我國的住房公積金制度是配合城鎮住房制度改革進行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于(C)。

A．商業性住房金融

B．福利性住房金融

C．政策性住房金融

D．保障性住房金融

13.住房公積金的管理機構是(D)，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現合理增值。

A．中國人民銀行

B．省、市人民政府建設行政主管部門

C．住房公積金管理委員會 D．住房公積金管理中心

14.收入還原法的基本假設是：(A)

A.資產價值等于所有未來收入的現值

B.資產價值等于所有未來收入的終值

C.資產價值等于未來租金收入的現值

D.資產價值等于未來所有凈營業收入。

15.如果有一個房地產投資項目是可行的，則該項目未來的收益率必須大于或等于（A）。

A.期望收益率 B.內部收益率

C.營業率 D.保本占用率 16.有一房主向甲保險公司投保該房屋火災保險，保險金額是80萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災保險，保險金額為180萬元，其房屋價值為250萬元。若發生火災事故，被保險人最多能得到(D)萬元損失賠償。

A．80

B．180 C．260 D．250 17.個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確(D)為保險的第一受益人。

A．抵押權人

B．商業銀行

C．貸款委托人

D．住房公積金貸款委托人

18.進行房屋投保時，被保險房屋的價值(D)。

A．由保險機構認定

B．根據市場價值確定 C．根據購買時價值確定

D．由專業評估機構經評估確定

19.判斷保險事故與保險標的損失之間的因果關系，從而確定保險賠償責任的基本原則是保險中的（D）。

A.最大誠信原則 B.保險利益原則 C.補償原則

D.近因原則

20.住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的（D）出售給特設機構（SPV），再由該機構在資本市場出售住房抵押擔保證券的融資過程。

A.房地產股票

B.抵押貸款債務

C.房地產

D.抵押貸款債權

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，多選、少選、錯選均無分）

1.一般認為，成熟的房地產金融市場應該具有（ABCD）特征。

A.完善的法律體系 B.完善的市場結構 C.豐富的市場產品和大規模的交易 D.高效的市場效率和嚴格的風險管理

2.根據《城市房地產抵押管理辦法》，不得設定抵押的財產有(ABD)。

A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產 B.抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產 C.列入文物保護的建筑物和有紀念意義的其他建筑物 D.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產

3.抵押人進行二次抵押的原因為：（ABCD）

A.取得低利率貸款

B.減少月還款額

C.改善貸款狀況 D.減少貸款成本

4.與銀行其他信貸品種不同，個人住房貸款具有（ABCD）特點：

A.是銀行主要消費信貸品種 B.必須設立擔保 C.基礎是抵押權

D.業務具政策性且成本較高、效益較好

5.借款人申請房地產開發貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCD）。

A.建設用地規劃許可證

B.建設工程規劃許可證

C.國有土地使用權證

D.建設工程開工證

6.以下說法正確的是（ABCD）。

A.凈營業收入就是營業收入減去營業成本后的凈值。

B.凈營業收入是判斷債務償還能力的標準之一

C.凈營業收入也被稱為還債前收入 D.應稅收入=凈營業收入-折舊-利息

7.影響盈利水平的因素主要包括（ABCD）。

A.購買價格

B.未來現金流 C.融資可能性及融資期限

D.稅負

8.我國的住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有(ACD)的特點。

A.專用性

B.福利性

C.強制性

D.政策性

9.從嚴格意義上來說，房地產保險可按保險對象劃分為(BCD)。

A．房地產價值保險

B．房地產人身保險 C．房地產責任保險

D．房地產財產保險

10.美國房地產抵押貸款二級市場三大重要機構是（ABD）

A.房利美（Fannie Mae）

B.房地美（Freddie Mac）C.聯邦住宅貸款銀行系統（FHLB）

D.政府全國抵押協會（Ginnie Mae）

三、判斷題(以下陳述中，將正確的?，錯誤的×)1.房地產由于其位置的固定性和不可移動性特點，在經濟學上又被稱為不動產。（√）2.房地產業越發達，利用自有資金開發建設的能力越強，對銀行業的依賴性越低。（×）3.房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產。（×）

4.借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為擔保貸款。（×）5.還貸常數是月還款額與總借款額的比值。（×）

6.可調利率抵押貸款的利率是根據物價指數定期調整的貸款方式。（×）

7.我國商業銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（×）

8.家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎金及其他合法收入。其高低能說明家庭負債狀況，也能間接地說明還債能力。（9.房地產開發貸款項目評估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動性。（√）10.收益性房地產投資經營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（√）

四、論述題

√）

1.分析我國房地產金融發展中存在的問題，并提出解決思路。

存在問題：

1.2.3.4.5.6.房地產金融市場的資金來源單一。住房公積金制度還很不完善，金融機構利用儲蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲蓄和抵押貸款長期期限不匹配的問題，容易導致非周期性系統性風險。房地產貸款具有過渡性，抵押貸款的類型、還款方式較為單一。

房地產金融市場不完善，抵押貸款保險機構參與少，擔保機構幾乎沒有，房地產金融市場中介服務也有待改善。房地產金融市場的法律體系有待完善，有關法律主要是《擔保法》，其他配套法律尚待制訂和完善。

商業銀行的經營機制有待轉變，個人信譽評級機構和對抵押貸款發放后的追蹤、監督機制亟需逐步建立和完善。

商業銀行違規放貸現象時有發生，既有商業銀行個別職員道德水平不高，為開發商違規放貸現象，也有一些商業銀行為了市場份額和追逐短期利益，有組織的違規放貸現象。

解決思路：

1.2.3.4.5.房地產開發的預先介入機制。房地產信貸從可行性研究開始介入，制定科學的可行性研究報告是房地產開發成功的保證，也是成功借貸的保證。

全程管理機制。房地產貸款的期限較長，住房抵押貸款期限內借款人的收入和工作情況可能出現波動，房屋的不當使用等行為可能降低房屋價值，從而增加貸款回收的風險，所以應推行貸款發放經手人責任制，付起貸款全程管理責任。

科學決策機制。住房抵押貸款期限長，涉及面廣，需要引入更多房地產管理、土地管理、MBA和保險方面的專業人才加入，形成科學決策機制。

呆壞賬預警處理機制。運用科學的呆壞賬評估方法，對可能存在的呆壞賬問題及時追蹤，適時披露。

建立科學決策的方法和指標。制定適應市場經濟決策的新方法和指標體系，如個人誠信評估方法、科學確定安全貸款額的方法和指標、呆壞賬評估和預警方法、調整房貸比例及利率的指標等。

2.試述我國住房公積金制度的發展現狀及面臨的問題。現狀：

1.2.3.4.住房公積金歸集進一步加強。

調整了使用方向，住房公積金的使用得到調整和改善。

住房公積金管理工作逐步規范。初步建立了住房公積金監督體系。

問題：我國公積金制度還不完善，管理不夠科學，資金增值手段有限，公積金立法層次不高，其強制性、義務性缺乏法律依據。尤其突出表現在以下幾個方面： 1.2.住房公積金運行的效率問題：低存低貸的利率政策不合理，導致住房公積金使用效率低下；個人住房貸款比例偏低；住房公積金的用途受限；住房公積金歸集工作有待加強。

需要完善住房公積金風險防范機制：住房公積金管理中心是公積金資金的經營運作主體，那么資金運作的風險理應由住房公積金管理中心來承擔。但按現行政策，住房公積金管理中心可能難擔其責。住房公積金管理中心是一個不以盈利為目的的事業單位，無自有資本，不是金融機構，不具備風險承擔能力。住房公積金管理中心并不是一個完全自主決策的機構，住房公積金政策等都不是住房公積金管理中心所決定的，它只是一個管理運作機構。

3.管理制度有待規范：住房公積金的監督流于形式。多年來，住房公積金實行“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”的管理機制。住房公積金管理委員會作為公積金管理的決策機構，實際上是一個虛設的機構，委員多為政府官員，即使2002年新條例出臺后，管委會的成員增加了工會代表、職工代表和專家代表的席位，但由于一些人員的法律觀念比較淡薄，總把廣大儲戶繳存的公積金，當作“準”政府資金在支配使用，不可避免地導致擠占、截留、挪用公積金的現象屢屢發生。

五、計算題

1.一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100萬元，假設貸款年利率6%，該貸款的每月償還額為多少？若購房人計劃在第10年末提前清償全部貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少？ 解：貸款年利率 i =6%, PV=1,000,000元, n= 30×12=360月 查月復利表“抵押貸款常數”：0.005996 每月還款額（本利和）：PMT= 1,000,000×0.005996=5,996元； 第10年末抵押貸款余額（現值法），查“余額表”，i =6%，30年期貸款第10年末“貸款余額系數”為0.836857

第5年末抵押貸款余額：MB5= 1,000,000×0.836857=836,857元

2.某借款人申請了100萬元個人住房商業貸款，貸款年利率6%，貸款期限為20年，若在整個貸款期內，利率不變：

本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少?

（1）若在整個貸款期內，利率不變，在等額本息還款方式下，該借款人第一個月末應償還的月還款額（本利和）、每月還

（2）若在整個貸款期內，利率不變，在等額本金還款方式下，該借款人第一個月末應償還的月還款額（本利和）、每月還本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少？

解：

(1)等額本息還款方式

貸款年利率 i=6%, PV=1,000,000元, n= 20×12= 240月

查月復利表“抵押貸款常數”：0.007164 則等額本息還款方式下的每月還款額（本利和）：

PMT= 1,000,000×0.007164 = 7,164元

第1月償還利息： I1=6%/12×1,000,000=5,000元

第1月償還本金： P1=PMT-I1=7,164-5,000= 2,164元

第1月末貸款余額：MB1=PV－P1=1,000,000－2,164 = 997,836元(2)等額本金還款方式

每期所還本金 元

第1個月應付利息 I1=i*PV =6%/12×1,000,000=5,000 元

則第1月末還款額（本利和）PMT1= P1+ I1=4,166.67+5,000=9,166.67 元

第1月末貸款余額：MB1= 1,000,000－4166.67 =995,833.33元

3.某一房地產項目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年為期評估：（1）不考慮資金的時間價值，分析項目的可行性。

（2）考慮資金的時間價值，貼現率8%，用凈現值法（NPV）計算，分析項目的可行性。

(最后結果保留整數)解：（1）不考慮資金的時間價值

CF=200,000+400,000×3-1,300,00=100,000元>0

不考慮資金的時間價值，該項目運營4年有100,000的凈現金流入，項目可行。

（2）考慮項目資金的貨幣時間價值，以8%貼現率，查年復利表之“現值因素”第1-4年末的貼現系數分別為：

0.925926，0.857339，0.793832，0.73503 計算該項目前4年的凈現值NPV NPV= 前4年收入的貼現值總和-第1年年初投資額

NPV=200,000′(1+8%)+400,000×(1+8%)+400,000×(1+8%)+400,000×(1+8%)-1,300,000 = 200,000×0.925926+400,000×0.857339+400,000×0.793832+400,000× 0.73503-1,300,000 =185,185.2+342,935.6+317,532.8+294,012-1,300,000 =-160,334 <0 因為凈現值（NPV）<0, 說明在8%的貼現率水平下該項目4年內運營收入的貼現值小于該項目期初投資額，說明項目虧損，該項目不可行。-1-2

第二篇：華南理工房地產管理

1.根據不同標準，房地產開發可以分為（）

A 按經營對象的相對差異劃分，可以分為地產經營和房產經營；

B 按活動發生的不同過程劃分，可以分為房地產開發經營、房地產流通經營和房地產消費及使用經營。

C 按開發的內容不同，可以分為外延式開發和內涵式開發

D 按經營規模和經營方式劃分，可以分為專項經營、綜合經營、集團經營和跨國經營等；

答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

2.房地產經營，按經營規模和經營方式劃分，可以分為（）A 單項開發和綜合開發 B 地產經營和房產經營

C 房地產開發經營、房地產流通經營和房地產消費及使用經營 D 專項經營、綜合經營、集團經營和跨國經營等 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

3.在我國地產的經營只能是（）

A 使用權 B 所有權 C 收益權 D 經營權 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

4.房地產開發與經營的特點是什么？（）

A 房地產開發與經營難度較大 B 房地產開發與經營風險較大 C 房地產開發與經營政策性強 D 房地產開發與經營所需資金量小

E 房地產開發與經營風險較小 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABC 問題解析：

5.簡述房地產開發與經營的程序和內容（）

答：A 投資機會選擇 B 項目定位 C 前期工作 D 建設階段 E 租售階段

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

6.按經營規模和經營方式劃分，房地產經營可以分為（）

A 專項經營 B 綜合經營 C 集團經營 D 獨家經營 E 跨國經營等；

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

7.房地產經濟活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

8.開發是生產者或經營者為了實現一定的經濟和社會目的，對資源進行合理開發和利用的過程。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

9.經營是經營者為了達到企業目標而有意識、有計劃地進行活動的總稱，是指與決定企業經營的最高方針、確定經營目標有關的機能。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

10.經營管理學派將經營看成是管理學的一部分。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

11.土地轉讓是指土地使用者將土地所有權再轉移的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

12.內涵式開發是指在不增加面積的情況下，僅依靠增加勞動和資金投入，提高土地容積率以及土地利用率，加強土地集約利用的開發過程，城市舊區改建、城市再開發都屬于這種開發形式。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.面值為100元、2年到期、年利息10元的國債，在市場收益為5%的情況下，國債持有者現在可以按（）元出售該國債。A 109.297 B 100 C 110 D 105 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

2.完全競爭型市場的特點（）

A 市場有很多買賣方、商品有差異、賣主對其商品有相當壟斷性，能控制其產品價格。

B 市場有很多買賣方、商品同質、自由進出市場、信息透明、生產要素自由流動、賣主出售商品的條件都相同。

C 一個行業中有少數幾家大公司（大賣主），他們所生產和銷售的產品占這種產品總產量和市場銷售總量的絕大部分。

D 一個行業中某種產品的生產和銷售完全由一個賣主獨家經營和控制的市場條件。

答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

3.利潤最大時，邊際成本MC與邊際收益MR之間的關系是（）A MC>MR B MR>MC C MC=MR D MC與MR沒有關系 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

4.投資10萬購買一臺設備，設備每生產一個產品，變動成本為5元，售價為10元。每生產一個產品，獲利5元，因此產量至少應該達到（），才能將投資購買設備的10萬回收。

A 5 B 10 C 15 D 2 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

5.賭場中的骰子有6個數字，甩骰子時每個數字出現的幾率相等。賭注一般壓在其中某一個數字上，如果骰子甩出的數字和這個數字相等，那么下賭者可以將相當于賭注4倍的資金拿回，若輸出值和下壓數字不同，則賭注就輸掉了。因此，如果賭注是1美元的話，這場賭博的期望值是（）

A 1 / 6 美元 B —1美元 C 1美元 D 1 / 6美元 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

6.不確定型決策問題的決策準則不包括（）

A 樂觀準則 B 最大可能準則 C 后悔準則 D 等可能性準則 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

7.企業的微觀環境包括（）

A 供給者 B 生產者 C 顧客 D 競爭者 E社會公眾 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

8.影響企業生產經營的宏觀環境包括（）

A 經濟因素 B 政治因素 C 人口因素 D 競爭者 E 政策法規 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

9.市場需求預測的主要方法大致有（）

A 定性預測 B 模糊預測 C 悲觀預測 D 樂觀預測 E 定量預測 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：AE 問題解析：

10.基本建設的周期可以分為三個時期，即（）

A 投資前期 B 投資機會選擇期 C 投資期 D 建設期 E 生產或營銷期 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ACE 11.從決策的定義可看出，構成決策問題的基本條件包括（）A 資料齊全

B 有明確的目標

C 有兩個以上可供選擇比較的方案 D 有評價方案優劣的標準

E 有真實地反映客觀實際的數據資料 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：BCDE 問題解析：

12.根據人們對狀態變量變化規律的掌握程度，決策可以分為（）A 確定型 B 可變型 C 風險型 D 不確定型 E 安全型 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ACD 問題解析：

13.市場環境是指影響企業市場和營銷活動的不可控制的參與者和影響力。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

14.市場環境可分為宏觀環境、中觀環境和微觀環境。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

15.風險型決策是指當既不知道未來出現何種自然狀態，又無法統計或估計各種狀態出現概率時的決策問題。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

16.定性分析通過對經濟現象矛盾的揭示，對其內在聯系的邏輯推理來認識經濟現象發展的內在規律，是一種更為靈活，考慮問題更復雜、更深刻，受人的主觀思維影響更多的分析方法。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

17.壟斷競爭型市場結構是指一個行業中有少數幾家大公司（大賣主），他們所生產和銷售的產品占這種產品總產量和市場銷售總量的絕大部分。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

18.風險型決策中的最大期望值準則就是把每一個決策方案看作是離散型隨機變量，然后把它的數學期望算出來，再加以比較。如果決策目標是收益最大，那么選擇數學期望值最大的方案。反之，選擇數學期望值最小的方案。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.房地產企業是依法設立，以（）為目的，從事房地產開發和經營的具有企業法人資格的經濟實體。

A 贏利 B 追求房屋質量 C 興建住房 D 國家利益 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

2.房地產物業管理企業按照企業條件分為三個資質等級，并實行分級審批制度。下列哪種說法不正確（）

A 一級資質由國務院建設行政主管部門審批。

B 二級資質由省、自治區人民政府建設行政主管部門審批。C 二級、三級資質由直轄市人民政府房地產主管部門審批。

D 二級、三級資質由設區的市人民政府房地產主管部門審批，并接受省、自治區人民政府建設行政主管部門的指導和監督。答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

3.房地產企業產生壟斷的的原因有（）A 關鍵資源由一家企業擁有

B 政府給予一個企業排他性生產某種產品和勞務的權利 C 就生產成本而言一個生產者比大量生產者更有效率

D 現有房地產企業進行合謀，共同阻止新的企業進入房地產行業 E 房地產企業專業性過強，新的企業難以進入房地產行業 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABC 問題解析：

4.計劃的主要內容包括（）A 確定組織發展目標制定全局戰略 B 確定項目成員

C 開發出一組廣泛的相關計劃

D 制定戰略實施和資源分配方案。E 總結計劃實施過程中的經驗教訓 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ACD 問題解析：

5.現代組織結構設計方案有（）

A 團隊結構 B 虛擬結構 C 矩陣型組織結構 D 直線制組織結構 E 無邊界組織

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABE 問題解析：

6.房地產企業是從事土地和房屋開發建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、物業服務的經濟組織，是房地產經濟活動中的主要成分。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

7.房地產行業不存在壟斷性。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

8.房地產咨詢服務企業指依法設立并取得房地產經紀機構資質，并收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業務的經濟實體。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

9.股份有限公司是依法設立的、有2人以上50以下為發起人，通過發行股票或股權證籌資，其全部資本分為等額股份，股東以其所持有股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

10.政府行政部門與行業組織對房地產企業只有依法管理的權力，沒有為房地產企業服務的義務。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

11.房地產開發企業按照企業條件分為三個資質等級，并實行分級審批制度。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

1.SWOT分析法主要用于分析外部條件，但不分析（）A 優勢 B 劣勢 C 機會 D 目標 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

2.軍產土地歸口于（）管理

A 當地政府 B 中國人民解放軍總后勤部 C 中國共產黨中央軍事委員會 D 中國人民解放軍總政治部 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

3.房地產項目定位的方法包括（）

A 市場調研法 B 頭腦風暴法 C 經驗分析法 D SWOT法 E 層次分析法

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

4.房地產項目定位的原則包括（）

A 符合城市規劃的原則 B 協調發展的原則 C 符合市場需求的原則 D 效益最大化的原則 E 與企業發展戰略相一致的原則

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

5.商業地產包括（）

A 寫字樓房地產開發項目 B 酒店式公寓類住宅開發項目 C 旅游房地產開發項目 D 廉租房開發項目 E 商業房項目 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

6.土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

7.地方地是指處于當地行政管轄地域范圍內，且當地政府或集體組織為該土地所有者代表的土地。它包括中央在當地的機構用地和軍隊在當地的軍事管理用地。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

8.房地產綜合開發是指房地產開發企業在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地所有權，從事基礎設施建設、房屋開發，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

9.普通商品住房是指戶型最大面積不超過規定面積，容積率在1.0以下的商品住房。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

10.商業用房是指各類商場、臨街房、門面房、餐館賓館等從事商業和為居民生活服務所使用的房屋，業主可以從運營中獲得長期的投資回報。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

11.直接頭腦風暴法指專家群體決策盡可能激發創造性，產生盡可能多的設想的方法。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.劃撥土地使用權過程中，劃撥土地使用者與政府的關系是（）A 利益關系 B 行政關系 C 上下級關系 D 沒有關系 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

2.通過招拍掛出讓土地使用權過程中，直接的利益主體有（）A 地方政府 B 中央政府 C 城市居民 D 農民 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

3.房地產開發企業獲取建設項目用地的方式主要有（）A 出讓 B 劃撥 C 受讓 D 轉讓 E 捐贈 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABD 問題解析： 4.劃撥土地使用權獲取過程中主要的成本和費用包括（）A 土地補償費 B 安置補助費

C 拆遷補償費 D 地上附著物及青苗補償費 E 其他費用

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

5.出讓土地使用權的基本類型包括（）

A 協議 B 招標 C 掛牌 D 拍賣 E 劃撥 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABCD 問題解析：

6.開發商通過劃撥獲得土地使用權，必須向當地政府繳納出讓金。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

7.劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本是土地出讓金。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析： 8.土地出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內劃撥給土地使用者，土地使用者不需要向國家支付土地使用權出讓金的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

9.招標是指土地管理部門向不特定的多數人發出要約邀請，招引他人投標，然后根據特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權受讓人的土地出讓行為。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

10.通過拍賣方式出讓土地使用權時，可以只有一家買家。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

11.由土地使用權出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經營。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.數據類型不包括（）

A 數值型 B 序號型 C 文字型 D 圖像型 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析： 2.定性分析方法包括（）

A 歸納分析法 B 演繹分析法 C 聚類分析 D 比較分析法 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

3.房地產市場調研的特點有（）

A 專業性強 B 時效性強 C 針對性強 D 技術性強 E 主觀性強 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ACD 問題解析：

4.房地產市場調研的原則包括（）

A 真實性 B 時效性 C 效益性 D 全面性 E 計劃性 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABDE 問題解析：

5.隨機抽樣調查法是指從調查對象全體中任意抽取樣本，每一樣本被抽取的機會相等。具體包括（）

A 隨機抽樣 B 分層隨機抽樣 C 分群隨機抽樣 D 就便抽樣 E 配額抽樣 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABC 問題解析：

6.房地產市場調研主要是對消費者行為與市場需求容量等微觀環境進行調研，不需要考慮宏觀環境。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

7.全面調查法是指對調查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進行調查。其優點是全面反映客觀實際，效果明顯，能在較大范圍內采用。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

8.重點調查法是指在調查對象中選擇一部分對全局具有決定性作用的重點單位進行調查。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

9.完整的房地產市場調研報告的內容包括基本情況概述、房地產市場環境狀況、房地產市場供給特征、房地產市場、需求特征。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

10.房地產市場調研報告撰寫原則包括以調研目的為核心原則、前后邏輯合理原則、層次鮮明性原則、圖文并茂原則。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

11.抽樣調查法是指從調查對象全體中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進行調查，然后根據調查結果推斷出總體情況的調查方法。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.有一項目壽命期為5年，其中前3年投入資金分別為250萬元、2500萬元、2600萬元，項目從第3年開始獲得收益，第3年至第5年收益分別為300萬元、350萬元、800萬元，請問項目的投資收益率是多少？（）A 27.1% B 5.4% C ?27.1% D ?5.4% 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

2.房地產項目風險分析方法不包括（）A 盈虧平衡分析 B 項目安全率 C 財務分析 D 概率分析 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

3.房地產可行性研究的步驟包括（）

A 組織準備 B 資料收集及市場調查 C 開發方案的設計和評價、選擇 D 詳細研究 E 編寫研究報告書

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

4.房地產可行性研究報告的內容包括（）

A 封面 B 摘要 C 目錄 D 正文 E 附件和附圖 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

5.在編寫房地產可行性研究報告過程中，財務評價的具體內容包括編制（）A 預計損益表 B 預計資產負債表 C 預計現金流量表 D 預計企業上市計劃 E 預計資金來源與運用表

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

6.房地產可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析： 7.房地產可行性研究一般包括項目的必要性分析、項目實施的可能性分析、項目的技術和經濟評價。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

8.財務凈現值是指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值得代數和。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

9.靜態投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

10.國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發商的影響外，還要綜合考慮對社區、城市環境、發展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經濟評價。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

11.敏感度分析是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數關系，從而找出產銷量和項目盈虧關系的一種分析方法。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

1.房地產債券按發行主體分類，可以分為（）

A 實物債券 B 憑證式債券 C 記賬式債券 D 國際債券 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

2.我國房地產融資的主要方式不包括（）A 銀行貸款融資 B 國際融資

C 股票融資 D 房地產債券融資 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

3.房地產融資的特點是（）

A 融資規模大 B 償還期較長 C 資金缺乏流動性 D 融資次數頻繁 E 高風險高收益

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

4.房地產企業區別一般企業的資金來源包括（）A 房地產抵押貸款 B 政府財政資金 C 售后回租 D 預售資金 E 其他籌資方式

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ACDE 問題解析：

5.房地產信托的運營模式包括（）A 遺囑信托

B 抵押貸款類信托 C 混合型信托 D 股權投資類信托

E 權益轉讓模式股權證券化信托

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：BCDE 問題解析：

6.房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以外的產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

7.房地產股票是各級政府、房地產金融機構和房地產企業為籌集資金而發行的，代表公司與投資者之間債權債務關系的有價證券，它是一種債務憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

8.我國房地產融資中的主要風險包括市場和經營風險、財務風險、道德和信用風險，但不包括政治風險。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

9.房地產信托指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

10.我國房地產融資中的風險產生的原因包括：房地產開發資金過多依賴銀行貸款；土地儲備制度不完善；個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險；商業銀行和其他金融機構存在經營行為問題。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

11.房地產融資的主要方式包括銀行貸款融資、股票融資、房地產債券融資等，其中股票融資的優點在于房地產企業不需用所支付的融資成本為零。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

1.以下哪個選項不屬于房地產開發項目管理的三大核心之一。（）

A 成本管理 B 質量管理 C 人事管理 D 進度管理 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

2.項目工程質量管理的主要途徑不包括（）

A 加強人員培訓 B 審核有關技術文件、報告或報表 C 現場質量檢驗 D 現場質量監督 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

3.房地產開發項目的特點是（）

A 投資額巨大，建設周期長 B 整體性強 C 知識的密集性 D 系統性 E 組織的層次性

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

4.項目工程質量控制常用方法有（）

A 排列圖法 B 線性回歸法 C 因果分析圖法 D 直方圖法 E 控制圖法

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ACDE 問題解析：

5.房地產開發項目成本管理原則包括（）

A 設置科學的成本管理目標 B 設計階段投資控制是重點 C 變被動控制為主動控制 D 便捷原則 E 經濟與技術結合是成本管理的高效手段 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

6.排列圖法以直方圖形的高度表示一定范圍內數值發生的頻數，據此可以掌握產品質量的波動情況，了解質量問題特征分布規律，以便有計劃有目的地預防質量問題發生。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

7.網絡圖是以網絡模型的形式來表達若干個施工項目，按照各項工作的展開順序和相互制約、相互依賴的關系，將其繪制成網絡形式。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

8.房地產開發項目管理中的三大管理核心：成本管理、質量管理和進度管理三者之間的關系是和諧統一的，不存在矛盾和對立。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

9.工程項目質量的特點是單項性、一次性、壽命的長期性、生產管理方式的特殊性、項目高投入性、風險性、影響因素多、質量波動大、質量變異大、質量隱蔽性、終檢局限大等。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

1.房地產營銷中的價格策略不包括（）

A 高價策略 B 隨機策略 C 低價策略 D 實價策略

答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：B 問題解析：

2.房地產營銷中的直接渠道營銷策略比較可行的場合有（）A 對產品信息的需求高 B 對產品顧客化的要求高 C 采購的批量大小很重要 D 產品門類眾多是幾本特征 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：D 問題解析：

3.房地產市場營銷中的4P理論認為市場營銷是四個基本要素的有效組合，這四大要素是（）

A 產品 B 質量 C 價格 D 銷售渠道 E 促銷 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ACDE 問題解析：

4.房地產市場營銷中4C理論的主要內容包括（）A 鯰魚效應 B 市場反應 C 顧客關聯 D 關系營銷 E 利益回報

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：BCDE 問題解析：

5.房地產市場營銷中4C理論的主要內容包括（）A 愿望與需求 B 購買的便利性 C 可接受的價格 D 有效溝通 E 應急響應 答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABCD 問題解析：

6.房地產市場營銷中4V理論中，4V是指（）A 差異化 B 功能化 C 精細化 D 附加價值 E 共鳴

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABDE 問題解析：

7.房地產市場營銷中5S規則包括（）A 速度 B 微笑 C 真誠 D 靜思 E 研學

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

8.房地產營銷中的定價戰術包括（）A 開盤定價戰術 B 旺銷價格戰術 C 滯銷價格戰術 D 尾盤價格戰術 E 毀約價格戰術

答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABCD 問題解析：

9.房地產廣告策劃內容包括（）

A 廣告目標 B 市場分析 C 廣告策略 D 廣告計劃 E 廣告效果測定

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

10.房地產市場營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成現金的流通過程。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√

11.品牌營銷是指通過多投入廣告，讓公司的品牌出現在城市的每個角落。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

1.與普通商品交易相比，房地產交易具有下列特性（）A 標的物位置的可變性 B 房地分離的特性

C 房地產交易標的價值金額大、專業性強 D 房地產交易標的供給的充足性 答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：C 問題解析：

2.房地產交易的管理機構不包括（）A 質監部門

B 建設行政主管部門 C 土地管理部門 D 房地產管理部門

答題： A.B.C.D.（已提交）參考答案：A 問題解析：

3.房地產交易的原則包括（）A 及時登記原則 B 房地連動原則

C 交易價格遵循國家政策的原則 D 真實性原則

E 交易房地產原設定的權利和義務隨交易同時轉移的原則 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCE 問題解析：

4.房地產交易中介機構包括（）A 房地產咨詢

B 房地產價格評估 C 房地產登記 D 房地產經紀 E 物業管理

答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABCD 問題解析：

5.以市場資料為基礎確定國有土地出讓價格的方法包括（A 市場比較法 B 經驗判斷法 C 收益還原法 D 成本法 E 剩余法

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ACDE 問題解析：

6.評估房地產租金的方法有（）A 積算法

B 租賃實例比較法）C 收益分析法 D 試算法 E 拍賣法

答題： A.B.C.D.>>（已提交）參考答案：ABC 問題解析：

7.房地產交易是指以房地產為商品而進行的轉讓、租賃、抵押等各種經營活動的總稱，其實質是房地產所有權的交易。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

8.國有土地使用權出租是指國家以土地所有者的身份，將一定年限的土地使用權出租給土地使用者，并由土地使用者按期向國家繳納租金的國有土地配置方式。（）

答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

9.房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

10.同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照平等原則在債權人之間平均清償。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

1.物業服務合同在合同的有效期內，遇到一下情況，合同關系解除：（）A 約定解除合同的條件成立； B 雙方當事人協商一致解除；

C 物業管理企業被吊銷資質、破產、解散等； D 合同期限屆至； E 其他原因等情況。

答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：ABCDE 問題解析：

2.前期物業管理的特殊性在于（）

A 在因故物業服務合同無法簽訂的時候，前期物業管理可以永久存在 B 在整個物業管理過程中，前期物業管理并不重要 C 前期物業管理在時間上的過渡性 D 前期物業管理涉及當事人的多重性 E 物業管理企業簽約期限的較長性 答題： A.B.C.D.E.F.（已提交）參考答案：CDE 問題解析：

3.物業管理是使房地產保值和增值的重要手段。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

4.物業指一定范圍內以建筑物形式存在的不動產及相關的動產。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：× 問題解析：

5.物業管理是業主通過選聘物業管理企業，由業主和物 業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：√ 問題解析：

6.一般情況下，物業服務合同是在業主委員會成立后三個月內，最多不超過1年與選定的物業管理企業簽訂的。（）答題： 對.錯.（已提交）參考答案：×

第三篇：房地產市場營銷模擬試題

第一章

1、從房地產市場營銷角度來講，下列哪個選項對企業進行戰略決策分析起著引導作用？【 】 A．宏觀環境分析 B．中觀環境分析 C．微觀環境分析 D．消費者需求分析 A

2、根據預測者的經驗對市場的統計觀察，選擇市場活動中的客觀事物作為因子來推測市場變量的預測方法稱為【 】

A．市場因子法

B．市場調查法 C．直線方程法 D．集合意見法

A

3、其房地產目標市場范圍的選擇主要考慮房地產企業所開發的某類房地產項目的優勢，面對不同類型的消費者，開發同一類型的產品。這種房地產目標市場范圍稱為【 】 A．產品、市場集中型 B．生產專業化型 C．市場專業化型 D．產品、市場選擇型 B

4、房地產市場細分的變量中，下列哪一項是房地產消費市場至關重要的決定因素？【 】 A．收入變量 B．地理變量 C．職業變量 D．年齡變量 A

5、房地產市場預測方法中，預測人員召集企業經營管理人員根據已收集到的信息資料及個人經驗，對未來市場做出判斷預測，然后加以綜合得出預測結果的方法稱為【 】 A．專家意見法 B．集合意見法 C．市場因子法 D．市場調查法 B

6、其房地產目標市場范圍的選擇是企業只生產某一種房屋類型、某一類客戶市場的選擇方法。這種房地產目標市場范圍稱為【 】 A．產品、市場集中型

B．生產專業化型 C．市場專業化型 D．產品、市場選擇型

A

7、從房地產企業的短期、中期、長期規劃出發，根據當前企業市場營銷的狀況和預期的發展，選定企業發展的城市和區域，屬于房地產市場細分的哪個階段？【 】 A．市場目標的確立階段 B．市場調查階段 C．分析階段 D．方案確定階段 A

8、其房地產目標市場范圍的選擇主要針對同一類型的消費者，開發這類消費者所需求的不同類型的房屋。這種房地產目標市場范圍稱為【 】 A．產品、市場集中型 B．生產專業化型 C．市場專業化型 D．產品、市場選擇型 C

9、房地產消費者行為分析中，下列哪個選項涉及購房者的行為、動機和利益? A．WHO B．WHAT C．WHY D．HOW C

1、房地產市場調查按調查對象劃分，有以下幾種調查方法 【 】

A．全面調查法 B．重點調查法 C．隨機抽樣調查法 D．非隨機抽樣調查法 E．文案法 ABCD

2、房地產市場調查按所采用的具體方法劃分，可分為【

】 A．訪問法 B．觀察法 C．實驗法 D．隨機抽樣法 E．非隨機抽樣法 ABC

1、房地產市場預測：

2、房地產市場細分：

3、市場整體化策略：

1、房地產目標市場選擇應考慮哪些因素？

2、房地產市場細分的準則為哪些？ 第二章

1、下列選項，屬于房地產產品體系可感受的部分是【

】 A．建筑戶型 B．會所 C．景觀小品 D．入住人群 D

2、建筑風格的特點為外形自由，追求動態，喜歡富麗的裝飾和雕刻、強烈的色彩，刻意追求繁瑣，同時，建筑物還加上了圓拱頂、塑像、雕刻。這種建筑物風格屬于【

】 A．希臘風格 B．羅馬風格 C．巴洛克式風格 D．哥特式風格 C

3、目前房地產市場上，下列哪一項不屬于常見的平層戶型【 】 A． 一室戶 B．二室一廳 C．三室二廳 D．復式戶 D

4、建筑風格的特點是坡屋頂、清水墻，在門飾、窗套、沿口、陽臺、外墻陽角等局部，加了一些西方建筑的符號。這種建筑物風格屬于【 】 A．海派風格 B．江南園林風格 C．京派傳統庭院風格 D．嶺南園林風格 A

5、開發房地產產品時，充分考慮目標客戶審美取向的項目研究屬于【 】 A．項目整體定位研究 B.項目目標客戶群研究 C．項目周邊樓盤建筑風格研究 D．項目所處周邊環境研究 B

6、小區景觀的設計，實現人與環境的相互參與、互動，如在小區的綠地草皮鋪上鵝卵石，讓居民踩踏，增加小區兒童活動天地等，這種景觀類型被稱為【

】 A．水主題景觀 B.體育文化主題景觀 C．原生態主題景觀 D．參與式主題園林景觀 D

1、住宅產品的主要類型有【 】 A．多層公寓 B．小高層公寓 C．高層公寓 D．獨棟別墅 E．雙拼別墅 ABCDE

2、立體戶型常見的有【 】 A．復式戶型 B．錯層戶型

C．躍層式戶型 D．疊加別墅戶型 E．聯排別墅戶型 ABCDE

3、小區會所的類型有【 】 A．主題式會所 B．綜合型會所 C．非營利型會所 D．連鎖型會所 E．多功能、全天侯的新型會所 ABCDE

1、房地產產品策劃：

2、優秀戶型設計應該考慮哪些因素？ 第三章

1、房地產市場營銷主題定位準則中，哪一項是主要準則？【 】 A．受眾導向準則 B．差異化準則 C．全局一致準則 D．經濟可行性準則 B

2、SWOT分析法中，哪種對策是指最小與最大對策？【

】 A．WT對策 B．WO對策 C．ST對策 D．SO對策 B

3、以下選項不屬于以項目附加值進行的主題定位是【

】 A．全程服務 B．品牌 C．象征性 D．教育 D

4、以下選項不屬于以項目自身特點進行的主題定位是【

】 A．自然環境 B．軌道交通 C．品牌 D．教育 C

5、房地產營銷主題定位的主要目標是【 】 A．確定營銷主線 B．確定市場主線 C．確定產品主線 D．確定客戶主線 A

6、SWOT分析法中，哪種對策是指最大與最大對策？【

】 A．WT對策 B．WO對策 C．ST對策 D．SO對策 D

7、以下選項不屬于以企業項目經營進行的主題定位是【 】 A．成熟的住區 B．追隨型 C．市場空白點 D．目標客戶需求 A

1、主題定位的內容包括【 】 A．市場定位 B．產品定位 C．客戶定位 D．形象定位 E．成本定位 ABCD

2、主題定位的差異化準則中的差異主要指【

】 A．地段差異

B．類型差異 C．對象差異 D．主題差異 E．產品差異 ABC

第四章

1、下列哪種方法被評為最佳思考方法？【

】

A．垂直思考法

B．水平思考法 C．中心思考法 D．集腦會商法 A

2、處于企劃創意金字塔最上層的是【 】 A．信息 B．分析 C．創意 D．調查 C

3、企劃人員先確定創意的中心思想——主題定位，然后以此為球心、縱向、橫向的三維角度出發的思考方法是？【 】 A．垂直思考法 B．水平思考法 C．中心思考法 D．集腦會商法 C

4、將樓盤的詳細情況、優點、缺點等一一羅列，告知消費者“人無完人”的創意方法是【

】 A． USP創意 B．宣告創意 C．情境創意 D．示范創意 B

5、著名的“4C”理論，要求企劃創意優先考慮消費者的【 】 A． 注意力 B．識別性 C．可信性 D．需求性 D

6、企劃人員運用茶花會、座談會的方式，將所有與會人員對企劃創意的構想、見解和靈感匯總起來的方法是【

】 A．垂直思考法 B．水平思考法 C．中心思考法 D．集腦會商法 D

7、從樓盤的場景、活動、樓盤等角度，創造一種全新的營銷情境，將場景、活動與樓盤情景銷售結合鹽業，帶動銷售進程的創意方法是【 】 A． 貫通創意 B．宣告創意 C．情境創意 D．愛心創意

C

8、企劃創意的哪個階段是在意識與發展結合，產生各種創意的階段【

】 A． 準備期

B．醞釀期 C．啟迪期 D．形成期 C

1、房地產完整的企劃創意的基本要素有 【 】 A．注意力 B．識別性 C．可信性 D．愉悅性 E．需求性 ABCDE

2、企劃創意的特點有【 】 A．新穎性 B．獨創性 C．目標性 D．操作性 E．理解性 ABCDE

3、企劃創意的作用有【 】

A．吸引目標客戶的注意力 B．校立樓盤形象 C．為營銷打基礎 D．節約銷售成本 E．符合長遠利益 ABC

1、企劃創意：

1、企劃創意設計的原則有哪些？ 第五章

1、用于房地產廣告中最為早期的模式，也是最典型的模式的是【 】 A．常規型房地產廣告模式 B．自由型房地產廣告模式 C．個人型房地產廣告模式 D．規則型房地產廣告模式 A

2、房地產廣告的圖形要素中，占據房地產廣告最大版面的是【 】 A．主題畫面 B．區位示意圖 C．物業外觀 D．戶型圖 A

3、樓盤銷售中最主要、最有效、最簡潔的廣告形式是【 】 A．電視媒體廣告 B．海報廣告 C．報紙廣告 D．戶外媒體 C

4、在房地產銷售的籌備期，廣告預算約占總預算的比例為【 】 A．30%-50% B．70% C．10% D．80% A

5、房地產廣告中有關樓盤情況說明最詳盡的宣傳資料是【 】 A．售樓海報 B．平面圖冊 C．售樓書 D．派發海報 C

6、房地產廣告模式提出了全新的現代建筑理念，運用創意充分主張了個性化的居住、商務新概念，引領當今樓盤消費前沿的廣告模式是【 】 A．常規型房地產廣告模式 B．自由型房地產廣告模式 C．個人型房地產廣告模式 D．規則型房地產廣告模式 C

7、根據廣告后銷售額增加幅度與廣告費用增加幅度之比測定廣告效果的方法稱為【 】 A．廣告效果比率法 B．單位廣告受益測定法 C．銷售效果比率法 D．投資利潤比率法

A

8、廣告媒體組合策略的運用中，在哪一階段廣告媒體的安排主要以戶外媒體、印刷媒體及焦點媒體為主？【

】 A．籌備期

B．公開期 C．強銷期 D．持續期

A

1、根據房地產廣告性質的不同，房地產廣告可以分為【 】 A．樓盤廣告 B．綜合廣告 C．告知型廣告 D．觀念型廣告 E．提示型廣告 AB

2、依據房地產廣告框架模式的區別，房地產廣告可分為【 】

A．常規型房地產廣告模式 B．自由型房地產廣告模式 C．個人型房地產廣告模式 D．規則型房地產廣告模式 E．公關型房地產廣告模式 ABC

3、理性感化式風格房地產廣告據其表現方法不同，又可分為【

】 A．情景式廣告 B．誘導式廣告 C．證言式廣告

D．啟發式廣告 E．表達式廣告

ABCD

4、房地產戶外媒體廣告包括【

】 A．看板 B．道旗 C．交通廣告 D．指示牌 E．宣傳條幅 ABCDE

5、房地產廣告預算的影響因素有【 】 A．競爭程度 B．房地產的銷售進度 C．樓盤的替代性 D．開發商的品牌 E．制作的費用 ABCD

6、房地產廣告效果的測評一般從哪幾個方面來進行分析？【 】 A．廣告促銷效果的測定 B．廣告傳播效果的測定 C．樓盤出售效果的測定 D．整體效果的測定 E．銷售利潤效果的測定 AB

1、如何選擇房地產廣告媒體？

2、常見的房地產廣告預算方法有哪些？ 第六章

1、房地產項目所開發、銷售的形象的集中代表、體現房地產產品給客戶第一印象的是【 】 A．銷售案場 B．沙盤模型 C．LOGO D．形象墻 A

2、售樓處的主要功能是“售樓”，它的基本要求是【

】 A．美觀 B．實用 C．獨特 D．創新 B

3、關于售樓處位置選擇的一般要求，下列表述不正解的是【 】 A．樓盤所在地應建立售樓處 B．售樓處一般選在小區交通發達的一側 C．設在環境安靜的地方 D．設在現場安全性較高的地方 C

4、多層建筑利用其首層的一種較為典型的戶型作為樣板房，同時利用樣板房的各個房間充當各功能分區，實現售樓處的基本功能的售樓處形式是【 】 A．二合一型售樓處 B．聯體型售樓處 C．分散獨立型售樓處 D．立體式售樓處 A

5、沙盤模型中，分戶模型的比例尺度一般為【 】 A．1：2000 B．1：100

C．1：50 D．1：30 D

6、將售樓接待區在待售項目的四周單獨設置，而樣板房又緊鄰其側，通過看樓通道連接，布置在待售的小區中，這種售樓處形式是【 】 A．二合一型售樓處

B．聯體型售樓處 C．分散獨立型售樓處 D．立體式售樓處

B

7、售樓處的功能分區中，置業顧問等候、接待客戶和擺放樓盤資料，也被稱為是營銷中心的“門戶”的區域是【

】 A．模型區

B．接待區 C．洽談區 D．輔助功能區

B

8、對于樣板房的選擇，下列表述不正解的是【 】 A．樣板房宜精不宜多 B．選擇適當的戶型 C．選擇方便的位置 D．選擇最佳戶型 D

1、售樓處的哪些方面是銷售工作中非常重要的部分【

】 A．位置選擇 B．內部布置 C．廣告設計 D．宣傳手段 E．LOGO標識 AB

1、沙盤模型：

1、售樓處選址應考慮哪些方面？

2、售樓處包裝設計的原則有哪些？ 第七章

1、在房地產銷售控制模式中，作為一種短期、及時控制模式，一般以計劃的設定和控制為重點，其目的是確保企業達到計劃規定的銷售額、利潤指標的模式是【 】 A．盈利能力控制 B．計劃控制 C．效益、效率控制 D．戰略控制 B

2、房地產開發項目銷售成本中，屬于銷售資料成本的是【 】 A．媒體投放費用 B．接待中心的設計裝修費用、模型設計與制作費用 C．售樓書設計及印刷費用 D．現場環境設計及施工費用 C

3、現房項目銷售進入市場銷售必須的條件，下列表述不正確的是【 】 A．現房房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書 B．取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件 C．持有建設工程規劃許可證和施工許可證 D．項目在建 D 第八章

1、房地產銷售人員在處理客戶抱怨時，下列哪種方法不恰當？【 】 A．如果客戶打電話前來投訴，案場人員做好相關記錄，請客戶留下聯系方式，表示處理好后會給予滿意答復 B．客戶總是正確的，應該給給予客戶相關的保證，以免引起糾紛 C．對客戶的報怨采取寬宏大量的態度

D．客戶激動或發怒時，可以讓客戶先談談自己意見，過會再與之交涉

2、案場銷售人員應具備的職業技能素質中，哪種能力是營銷人員的首要技能？【

】 A．綜合判斷能力 B．收集信息的能力 C．市場分析能力 D．溝通技能 A

3、案場銷售人員的外在形象標準以下選項哪一項不符合規范要求？【

】 A．男士著白襯衣、黑皮鞋、深色襪子、深色領帶 B．女士須化淡妝、可佩戴一對釘式耳環 C．男士每日剃須，允許留長發

D．女士不留過長指甲，不涂過于夸張的指甲油 C

4、在房地產銷售人員的職業道德素質中，要求“以客戶為中心”的原則是【 】 A．合法原則 B．誠信原則 C．保密原則 D．合作原則 B

5、利用客戶的從眾心理，通過客戶之間的影響力促成買賣交易的方法，稱為【 】 A．選擇成交法 B．激將成交法 C．機會交易法 D．從眾交易法 D

1、房地產銷售人員的培訓方法包括 【 】 A．教授法 B．演練訓練法 C．自我培訓法 D．例會法 E．緊急培訓法 A B C D E

2、房地產銷售人員培訓計劃的制定有以下幾個步驟？ 【 】 A．了解對象 B．確立目標 C．選擇目標 D．制定預算 E．人才資料存檔 A B C D

3、案場現場行政管理制度涉及以下哪些制度？ 【 】 A．考勤制度 B．文件檔案管理 C．會議制度 D．環境管理制度 E．服務態度標準制度 A B C

4、房地產銷售人員的職業道德素質需具備以下原則 【 】 A．合法原則 B．誠信原則 C．保密原則 D．合作原則 E．敬業原則 A B C D 第九章

1、下列哪個選項的定價法是依據相近產品或附近區域競爭狀況而定的？【

】 A．成本導向定價法 B．競爭導向定價法 C．試探定價法 D．加權定價法 B

2、常見的直接價格調整方式是？【 】 A．差價系數的調整 B．付款時間的調整 C．付款比例的調整 D．付款利息的調整 A

3、下列哪種銷售方式是從房地產項目銷售的直接的渠道方式？【

】 A．委托代理銷售

B．包銷 C．風險代理 D．自行銷售

D

4、在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應求，以后還可以再把價格提高。這種定價法叫【 】 A．成本導向定價法 B．競爭導向定價法 C．試探定價法 D．加權定價法 C

5、付款方式的調整不包括下列哪一項？【 】 A．付款時間的調整 B．付款比例的調整 C．付款利息的調整 D．基價的調整 D

6、房地產的定價，分析每平方米單價的合理價位，再根據面積、朝向、視野、樓層、結構、材料等采取不同的定價。這種定價法叫做？【 】 A．成本導向定價法 B．競爭導向定價法 C．試探定價法 D．加權定價法 D

7、在房地產促銷方式中，運用價格折扣、招待會、抽獎、贈品等方式促銷的方法屬于【

】 A．廣告策略

B．人員推銷 C．營業推廣 D．公共關系

C

8、以下哪種營銷策略組合理論的出發點和中心點是以顧客需求為核心的？【 】 A．“4P”營銷策略組合理論 B．“4C”營銷策略組合理論 C．“4V”營銷策略組合理論 D．“4R”營銷策略組合理論 B

1、“4P”營銷策略組合中價格策略中，價格制定主要考慮的因素有哪些？【

】

A．考慮成本構成因素 B．利潤最大化 C．市場占有率 D．企業形象 E．心理因素 ABCD

2、房地產市場通用的付款方式有？【 】 A．一次性付款 B．分期付款 C．按揭付款 D．抵押付款 E．公積金付款 ABC

3、“4V”營銷策略組合理論通常指以下哪幾個選項組成的營銷策略組合？【

】 A．差異化

B．功能化 C．附加價值 D．共鳴 E．市場反應速度 ABCD 論述題： 請比較4P、4C、4V、4R不同營銷策略組合的核心內容及其特點。220 第十章

1、在項目部組織結構中，屬于項目的核心人物，對于房地產營銷項目的成功與否起著關鍵作用的是【

】 A．項目總監 B．案場經理

C．企劃經理 D．銷售經理 A

2、下列組織結構類型中，平時業務由店長自行負責經營管理的是【 】 A．銷售部組織結構 B．項目部組織結構 C．公司制緩緩結構 D．加盟連鎖組織結構

D

3、負責洽談業務以及整個樓盤從研發、企劃到業務推進等全部過程的統率作用的是【 】 A．項目總監 B．總經理 C．研發經理 D．企劃經理 B

4、房地產營銷組織戰略決定組織結構類型的變化，如果企業剛剛成立，公司員工數量有限，代理樓盤數量較少，可以采用【 】 A．銷售部組織結構 B．項目部組織結構 C．公司制緩緩結構 D．加盟連鎖組織結構 A

5、房地產工作人員的績效考評方法中，根據被考評人完成工作目標的情況來進行考核的績效考評方式稱為【 】 A．等級評估法 B．重要事件法 C．目標考評法 D．配對比較法 C

6、房地產營銷組織戰略決定組織結構類型的變化，如果房地產企業的物業涉及種類較多，既有住宅、又有商鋪、辦公樓等，可以采用【 】 A．銷售部組織結構 B．項目部組織結構 C．公司制緩緩結構 D．加盟連鎖組織結構 B

1、常見的銷售部組織結構通常設立以下崗位：【 】 A．銷售經理 B．文書助理 C．銷售人員 D．銷售總監 E．銷售主管 ABC

2、績效考評的方法包括以下哪些選項？【 】 A．等級評估法

B．目標考評法 C．重要事件法 D．配對比較法 E．全方法評估法 ABCDE

3、房地產銷售人員薪酬的算法最基本的有【 】 A．底薪制 B．底薪加提成 C．底薪加業績提成加獎金制

D．無底薪高提成 E．年薪制 ABC 第十一章

1、房地產網站的定位是在網站的哪個階段需要進行的工作？【

】 A．網站規劃階段 B．網站開發階段 C．網站發布階段 D．網站運營階段

2、房地產營銷網站的形式中，網上商店屬于【

】

A．信息型網站 B．廣告型網站 C．信息訂閱型網站 D．在線銷售型網站

D

3、房地產營銷網站的形式中，專門為用戶提供郵件列表，定期為用戶通過電子郵件的方式提供商品信息的網站屬于【 】 A．信息型網站 B．廣告型網站 C．信息訂閱型網站 D．在線銷售型網站

C

4、下列選項中，不屬于房地產營銷管理平臺功能模塊的是【 】 A．房產管理 B．客戶管理 C．銷售管理 D．人事管理 D

1、常見的網絡營銷信息技術有【 】 A．因特網營銷技術 B．數據庫技術 C．數字化技術 D．虛擬現實技術 E．移動電子商務技術 ABCDE 第十二章

1、下列選項中以系統理論作為基本指導思想，將企業置身于社會經濟大環境中考察企業市場營銷活動的營銷方式是【 】 A．品牌營銷 B．關系營銷 C．體驗營銷 D．概念營銷 B

2、下列哪個選項是品牌經營是否成功的一個重要標志？【 】 A．產品的創新 B．培養品牌社區 C．塑造企業形象 D．提煉核心理念 D

3、房地產營銷方式中，以顧客滿意為目的的營銷方式是【

】

A．服務營銷

B．關系營銷 C．體驗營銷 D．概念營銷

A

4、在文化營銷的實施過程中，不屬于文化營銷層次的是【

】 A．產品的層面

B．品牌文化層面 C．企業文化層面 D．客戶文化層面 D 簡答題

1、房地產概念營銷的特點有哪些？

第四篇：福建省2016年上半年房地產估價師《相關知識》：金融知識模擬試題

福建省2016年上半年房地產估價師《相關知識》：金融知識模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，屋面防水最低保修期限為年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

3、住房公積金委員會各項決策的執行機構是__。A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會委托的銀行 C．各個單位

D．全體職工大會

4、反映社會經濟現象總體在某一時點上的狀況指標被稱為__。A．時點指標 B．相對指標 C．時期指標 D．平均指標

5、的主要內容包括城市的發展布局，功能分區，用地布局，綜合交通體系，禁止、制和適宜建設的地域范圍，各類專項規劃等。A：城市總體規劃、鎮總體規劃 B：控制性詳細規劃 C：修建性詳細規劃 D：城市分區規劃 E：執行層的組織協調

6、對某種特定商品有興趣的消費者的集合是__。A．服務市場 B．合格有效市場 C．有效市場 D．潛在市場

7、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按__進行評估。A．工業廠房 B．工業用地 C．商品住宅 D．商住用地

8、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工業用地的監測點評估價格

9、根據工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為__。A．工程建設費用 B．措施費 C．規費

D．直接工程費

10、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發成本為1500元／㎡，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元／㎡，直接成本利潤率為6％，則開發后地價為元／㎡。A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工業用地的監測點評估價格

11、業主是指__。A．物業的管理人 B．物業的產權人 C．物業的使用人 D．物業的租賃人

12、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

13、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信 B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

14、適用于砌體結構建筑，如住宅、教學樓、辦公樓等多層建筑。A：條形基礎 B：獨立基礎 C：箱形基礎 D：樁基礎

E：執行層的組織協調

15、當供給增加量小于需求減少量時，則．【2003年考題】 A：均衡價格下降，均衡交易量增加 B：均衡價格下降，均衡交易量減少 C：均衡價格上升，均衡交易量增加 D：均衡價格上升，均衡交易量減少 E：工業用地的監測點評估價格

16、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5．5、5、4．5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇。

A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地

D：甲土地或乙土地

E：工業用地的監測點評估價格

17、對臨時存款賬戶實行有效期管理，有效期最長不得超過年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調

18、甲某將其房屋贈給其子乙某，則雙方應持原產權證及相關證明到當地房地產管理部門申請辦理房屋產權__登記。A．初始 B．變更 C．轉移

D．他項權利

19、甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為商業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為年。A：38 B：40 C：68 D：70 E：執行層的組織協調 20、房地產轉讓的分類中，根據將房地產轉讓分為有償方式的房地產轉讓和無償方式的房地產轉讓。

A：土地使用權的獲得方式 B：轉讓的對象 C：轉讓的方式 D：轉讓的時間

E：執行層的組織協調

21、估價時點應與的日期相一致。A：簽訂估價合同 B：開始估價作業 C：完成估價報告 D：估價結果所屬

E：工業用地的監測點評估價格

22、某開發項目的規劃建設用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為

6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、以工序為研究對象編制的工程建設定額是。A：預算定額 B：概算定額 C：施工定額 D：概算指標

E：執行層的組織協調

24、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來三年連續獲得總額2億元的貸款額度，下列表述中正確的有。A：該抵押屬一般房地產抵押 B：該抵押是最高額抵押

C：若銀行實際發放了2．5億元貸款，其優先受償價款為2．5億元 D：該抵押可以不經登記即產生合同效力 E：執行層的組織協調

25、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當事人達成仲裁協議的，可向人民法院提起民事訴訟

B．拆遷當事人沒有達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理

C．拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

2、房地產價格構成中的銷售稅費包括__。A．增值稅 B．營業稅

C．城市維護建設稅 D．教育費附加 E．房產稅

3、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的。(2007年試題)A：銷售收入 B：轉讓收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同

4、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于的工作。A：投資機會選擇與決策分析階段 B：前期工作階段 C：建設階段 D：租售階段 E：借款合同

5、要做到現金流量折現，首先應做到。A：后續開發經營期間究竟多長要估算準確 B：各項支出收入何時發生要估算準確

C：各項支出、收入在其發生時所發生的金額要估算準確 D：投資項目評估中的現金流量分析的途徑是否一致 E：各項支出、收入發生的機率

6、固定投資方向調節稅根據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，具體適用稅率為0％、五個檔次。A：1％ B：5％ C：10％ D：15％ E：30％

7、是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房屋租賃合同必備條款。A：當事人姓名或者名稱及住所 B：租賃期限 C：租賃用途

D：租金交付方式 E：房屋的修繕責任

8、以下不屬于房地產市場專業顧問的有__。A．建筑師 B．精算師 C．工程師 D．律師

9、預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括__，且這些數字構成了物業管理的量化目標。

A．詳細的預期收益估算 B．允許的空置率 C．經營費用 D．物業管理費 E．預期利潤

10、城市房屋拆遷的裁決應當由__做出。A．仲裁機構 B．人民法院 C．公安機關

D．房屋拆遷管理部門

11、市場法的理論依據是房地產價格形成的__。A．收益遞增遞減原理 B．適合原理 C．均衡原理 D．替代原理

12、在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環境因素 C．人口因素 D．行政因素

13、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

14、下列關于地方性法規，表述正確的是。

A：其制定主體主要是省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會

B：較大城市的人民代表大會及其常務委員會根據本市的具體情況和實際需要，也可以制定地方性法規

C：較大城市的人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規，必須報省、自治區人民政府批準后施行

D：省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規，不能與法律、行政法規相抵觸

E：省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規，其效力不能超出本行政區域范圍

15、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用__。A．減少 B．增加 C．不變

D．可能增加也可能減少

16、股票與公司債券都是有價證券，且同屬于資本證券，二者質的區別在于__。A．買賣和轉讓的方式不同

B．投資性質和各自包含的權利不同 C．收益和風險責任不同 D．投資風險程度不等 E．流通程度不同

17、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于。A：試探性調查 B：描述性調查 C：因果性調查 D：假設性調查 E：借款合同

18、如果整個投資市場的平均收益率為20％，國家債券的收益率為10％，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0．4，房地產投資評估的模型所用的折現率為。A：8％ B：4％ C：14％ D：12％ E：借款合同

19、房地產價格構成中的開發成本包括__。A．取得土地使用權時的出讓金或轉讓金 B．基礎設施建設費 C．公共配套設施建設費 D．勘察設計和前期工程費 E．管理費

20、金融工具的一般特征包括。A：償還性 B：可轉讓性 C：安全性 D：收益性 E：決策參與陸

21、目前，我國推行工程量清單計價法，根據工程量清單計價法，建筑安裝工程由構成。A：直接費 B：間接費 C：利潤 D：稅金 E：預備費

22、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產的收益價格為136.73萬元 B：該房地產的收益價格為143.89萬元 C：以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14 D：該房地產的合理經營期限為15年 E：該房地產的合理經營期限為20年

23、房地產市場區別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性 B：壟斷性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不對稱性

24、下列對核算內容說法正確的是__。A．管理費用支出核算 B．住房公積金的繳存核算 C．業務收入核算 D．業務支出核算

25、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續無限年期)。A．建筑物重置價 B．建筑物現值 C．土地價格 D．房地產價格

第五篇：房地產金融

摘要：房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，我國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。我國房地產金融存在的問題主要集中表現在融資渠道不合理、房地產金融法制建設滯后、金融創新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調控，拓寬房地產融資渠道,培育和發展房地產金融市場，建立個人及企業信用制度，促進我國房地產業健康發展。關鍵詞：房地產金融；融資渠道；制度建設

一、房地產金融的含義界定

房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，是金融業的重要組成部分，亦為房地產業及其相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。其業務主要包括房地產資金融通和房地產貸款。我國房地產金融業是伴隨著社會主義市場經濟的發展而逐步發展起來的。隨著房地產業的發展，房地產業與金融業之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產金融體系。在房地產開發、經營、管理、消費等各個環節，金融機構不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動，將國家、地方、部門、企業和個人的資金集中調配，使之投入到房地產中，從而支撐著房地產業的繁榮發展，同時，還通過房地產金融的杠桿作用，承擔起政府宏觀調控的職能，并且這種職能隨著房地產業的發展越來越顯重要。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產業融資結構不合理

我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（二）房地產金融創新緩慢

目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償

還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善

目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。

（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理

由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。

三、防范我國房地產金融風險的幾點建議

（一）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境

建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健

康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。

（四）建立個人及企業信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，我國的房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。

參考文獻：

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