第一篇：房地產金融報告

房地產金融學習報告

09工管任鵬

一談到金融市場，人們最先聯想到股票和債券市場。但隨著近幾年經濟全球化程度加深，而世界經濟形勢又幾經跌宕。08年世界金融危機爆發，“次貸危機”和“房地產泡沫”的詞變得耳熟能詳。現在，在看似已逐漸平息的經濟形勢下，飛漲的物價和房地產市場興隆過后居高不下的房價不僅造成社會的不穩定，也對國家的空管調控提出了更高的要求。金融危機對人們生活的二次沖擊如今正在對我們的生活產生著潛移默化的影響。

就房地產市場而言，2010年底，我國開始在北上杭等一線城市實行房產限購。在首都，無五年以上納稅證明的戶口則無法成為當地房屋的業主。以我所學的知識，還不夠對此舉作出詳細的客觀評價，但顯而易見，這無疑是破在房價增長上的一盆冷水。所謂“有錢的不讓買，沒錢的買不起”，如此一來，勢必造成房價回落。至于上述提到的物價，在七月份漲幅遙遙領先的豬肉價格飆到50%以上時，相關部門負責人指出八月份由于種種原因，將實現物價的首次增長減緩。至于你信不信，我反正是信了。

金融是在是一潭太深的水，學習這門課，算是在對金融的了解的過程中翻看了第一頁。最近讀了一本講90年代房地產操作的書，雖因國家政策改動與課本上內容有所出入，但卻成了課本的案例，讓我對房地產市場的運作有了正確的認識。從融資到操盤，從風險分析到擔保，房地產市場確實不像平時人們想象的一樣簡單而暴利，即使是，那也是十幾年前的事兒了。如今日益健全的房地產市場在響應政府號召保證低收入者住房的同時，也在為整個經濟體系的穩定貢獻其份內的責任。在經濟全球化的時代，每個人都應該對金融有一定的了解。特別是當代大學生，學習金融能使其理性的分析市場形勢和市場規律，不管是對就業和創業都有及明顯的導向作用。

下面是對本門課程的重點的總結：

房地產金融的基本職能是指房地產的生產流通和消費。房地產金融的特點是：房地產金融是有擔保的信用（包括人的擔保和物的擔保）；房地產近容易抵押為基礎；一般要實行證券化；具有較強的政策化；房地產金融業務成本較高但收益較高。房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產過程的順利進行。而房地產金融的作用包括以下3方面：為房地產開發經營提供了資金保障；支持居民消費能力的提高；房地產金融調節房地產業的金融屬性。房地產金融市場結構包括一級市場和二級市場。

房地產金融是有一定的運行模式的。首先是房地產金融的立法與監管體質。監管制度包括公共管理、公平管理、公開管理。房地產機構有哪些呢？按市場分，包括一級市場結構和二級市場結構兩種。按性質可分為取收存款型、契約儲蓄型和投資型3種。房地產機構包括3種：公營房地產金融機構（國營銀行、政府機構、由政府擔保的私營機構等）、互助合作性質的機構和私營房地

產金融機構。而房地產金融基本模式按融資途徑分為直接融資、契約融資、存款融資、證券融資4種。按市場發達程度分為完備型，基金為后備，混合型和以儲蓄支持4種。

金融是有一定風險的。金融風險指任何有可能導致企業或機構財務損失的風險，包括環境危險，管理風險，行業危險等。為了控制金融風險需要做到控制信貸風險（包括信貸集中程度、信貸增長率和高利率貸款比率、準備金和違約金比率）和流動性風險。而房地產金融風險包括房地產信貸風險、流動性風險、利率風險、經濟風險4種。為了規避房地產風險，我們國家應該做1.度重視提前防范2.拓展融資渠道3.控制好企業經營融資過程中貸款的比例，不斷調整和優化房地產地貸款結構4.依法嚴格資金管理，規范金融業務操作，推進企業資金良性發展5.加強銀行業務的關注，建立以風險控制為中心的業務監管機構6.建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。

說完了房地產金融，再說一下房地產保險。房地產保險是是社會保險的組成部分，是指以房地產作為標的物，根據定力的經濟合同，對特定的災害事故造成的經濟損失提供經濟保障的一種經濟形式，屬于財產保險的范疇。所謂房地產保險，主要指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的保險。包括財產損失保險，信用保險，保證保險，人壽保險和人身意外保險。房地產保險的建立或發展，對房地產業的經營和管理提供了保障和支持，可以為遭受損失的投保

單位提供必要的資金補償，從而為房地產資金的正常運用提供良好的條件，在一定程度上能起到資金融通的作用。因此，房地產保險也是房地產金融的重要內容。

這門課中最重要的兩個詞就是住房公積金和住房抵押貸款。首先是住房公積金。什么是住房公積金呢？有什么作用？住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。住房公積金具有專用性，強制性，政策性的特性，同時還具有普遍性、福利性、返還性等特征。住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作它用。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則。住房公積金的繳存計算方法是住房公積金月繳存額=（職工上年度月平均工資*職工住房公積金繳存比例）+（職工上年度月平均工資*單位住房公積金繳存比例）。住房公積金是一項很好的制度，我國應該更好地完善，使之更有利于居民生活，應該做到完善法律體系，規范機構設置，積極擴大覆蓋面，提高公積金的利用率。

住房公積金是關乎居民生活居民利益的。還有一個就是住房抵押貸款。住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本

付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。住房抵押貸款業務按貸款利率是否可變分為固定利率和可變利率，按貸款期限長短劃分為短中長3種。此外還有幾種劃分方式。隨著社會的發展，又出現了住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。其特征是1.以信托方式實行住房抵押貸款證券化2.投資主體只限于機構投資者3.信用增級的形式靈活多樣。

以上是我個人的一些看法和對當今房地產市場形勢的理解和對本門課程的摘要，偏頗之處，還望老師指正。

2011年8月30日

第二篇：中國房地產金融報告

2004中國房地產金融報告

中國人民銀行房地產金融分析小組

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要聞

推動金融市場快速健康發展

上半年貨幣政策系列述評之二

記者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要聞

推動金融市場快速健康發展是今年上半年央行貨幣政策中的一項重要內容。央行2005年第二季度貨幣政策執行報告指出：上半年，金融市場總體運行平穩，貨幣市場流動性充足，債券發行情況良好，市場交易較為活躍，尤其是金融市場制度性建設取得較大進展。

作為市場體系中極為重要的組成部分，金融市場是其他市場正常發展的先導和保證，金融市場價格的波動和變化能夠及時反映經濟活動的走勢。金融市場可以迅速有效地引導資金合理流動，提高資金配置效率；同時為金融管理部門進行金融間接調控提供了條件。金融市場的發展不僅能夠擴大金融資產規模，而且能夠促進金融工具的創新，并促使居民金融資產多樣化和金融風險分散化。正因為如此，央行一直將推動金融市場快速健康發展作為貨幣政策操作的一個重要內容。

金融市場的快速健康發展需要制度保證。今年上半年，我國金融市場的制度性建設取得較大進展：金融債券得到進一步規范；國內債券市場進一步對外開放；信貸資產支持證券（ABS）、住房資產支持證券（MBS）和企業短期融資券開始發行；債券遠期交易正式推出；商業銀行設立基金管理公司和股權分置改革試點正式啟動；外幣買賣業務正式開辦；保險資金運用渠道進一步拓寬。

眾所周知，我國金融市場發展存在著嚴重的結構失衡。一是直接融資與間接融資比例不協調。二是直接融資中債券融資規模與股票融資規模不協調。三是企業債券在債券市場中占比很低。金融活動因此過度集中于以銀行為中介的間接融資體系中，從而加大了金融風險。今年上半年，央行除了對商業銀行等金融機構發行金融券進行規范外，還陸續推出新的債券品種，如允許國際開發機構在國內發行人民幣債券、推動信貸資產支持證券（ABS）和住房資產支持證券（MBS）發行、允許非金融企業在銀行間市場發行短期融資券。這些措施顯然有利于促進債券市場發展；拓寬金融機構和企業融資渠道；改變我國金融市場直接融資與間接融資的比例失調；化解金融風險，維護金融整體穩定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場推出了我國第一個金融衍生工具———債券遠期交易。作為最基礎的金融衍生工具，債券遠期交易具有規避風險和價格發現等功能。可以有效地幫助投資者規避利率風險，促進市場流動性的提高，促進價格發現功能的實現，還可以為央行制定和執行貨幣政策提供參考信息，對完善我國金融市場產品結構、促進銀行間債券市場乃至整個金融市場的發展具有重大意義。

商業銀行設立基金管理公司和股權分置改革試點的正式啟動，也是今年上半年金融市場制度建設的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設銀行和交通銀行作為首批試點銀行開始設立基金管理公司，商業銀行設立基金管理公司可以鼓勵金融創新，有利于推進商業銀行改革，優化資源配置，促進金融市場長期健康協調發展。股權分置一直是中國股市長期存在的問題，股權分置在諸多方面制約著中國資本市場的規范發展和國有資產管理體制的根本性變革。

如扭曲證券市場定價機制、導致公司治理缺乏共同利益基礎、制約資本市場國際化進程和產品創新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩定的市場預期、不利于深化國有資產管理體制改革等等。因此，2004年初發布的“國九條”即明確提出要“積極穩妥解決股權分置問題”。證監會也明確表示，將按照“試點先行，協調推進，分步解決”的操作思路推進股權分置問題的解決。4月29日發布《關于上市公司股權分置改革試點有關問題的通知》，意味著中國股權分置改革邁出了積極穩妥的第一步。

外匯市場本應是一個國內同業交易的市場，但過去由于國內外匯交易的管制，境內沒有交易平臺，國內外幣買賣一般都通過境外進行。加入世貿組織以來，中小銀行及企業的外幣資產規模不斷擴大，外幣之間的交易需求不斷上升，適時推出國內的外幣買賣市場非常必要。5月18日，銀行間外匯市場正式開辦外幣買賣業務。首期推出八種“貨幣對”即期交易，包括歐元對美元、澳大利亞元對美元、英鎊對美元、美元對瑞士法郎、美元對港幣、美元對加拿大元、美元對日元和歐元對日元。該項業務的推出有助于進一步發展和完善銀行間外匯市場；暢通外匯交易渠道；同時為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗平臺。

此外，為推動保險資金直接投資股票市場，在2004年出臺《保險機構投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎上，保監會會同相關部門在今年上半年發布了一系列配套文件，對保險資金直接進入證券市場投資的相關問題作出了明確規定，使保險資金入市進入實質性操作階段。6月，又允許保險外匯資金投資中國企業境外發行的股票，從而進一步拓寬了保險資金運用渠道。

盡管上半年取得了很大的成績，但“大力培育和發展金融市場”仍然是今年下半年央行貨幣政策操作的重要目標。對此，第二季度貨幣政策執行報告提出了具體要求，首先，要繼續以金融產品創新為突破口，擴大直接融資渠道，加快金融市場的基礎性建設，推進金融市場的整體發展；其次，要大力培育和發展機構投資者，發展金融衍生產品，滿足市場多樣化需求；第三，要加強基礎性制度和基礎設施建設，為金融市場發展提供良好的法律、技術環境；最后，要加強金融市場監督管理，保證貨幣政策順利實施，維護金融市場秩序。

金融時報2005.08.16

第三篇：房地產金融

摘要：房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，我國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。我國房地產金融存在的問題主要集中表現在融資渠道不合理、房地產金融法制建設滯后、金融創新緩慢。所以，我們應加強國家宏觀調控，拓寬房地產融資渠道,培育和發展房地產金融市場，建立個人及企業信用制度，促進我國房地產業健康發展。關鍵詞：房地產金融；融資渠道；制度建設

一、房地產金融的含義界定

房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，是金融業的重要組成部分，亦為房地產業及其相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。其業務主要包括房地產資金融通和房地產貸款。我國房地產金融業是伴隨著社會主義市場經濟的發展而逐步發展起來的。隨著房地產業的發展，房地產業與金融業之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產金融體系。在房地產開發、經營、管理、消費等各個環節，金融機構不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動，將國家、地方、部門、企業和個人的資金集中調配，使之投入到房地產中，從而支撐著房地產業的繁榮發展，同時，還通過房地產金融的杠桿作用，承擔起政府宏觀調控的職能，并且這種職能隨著房地產業的發展越來越顯重要。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產業融資結構不合理

我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（二）房地產金融創新緩慢

目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償

還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善

目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。

（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理

由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。

三、防范我國房地產金融風險的幾點建議

（一）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。

（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境

建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健

康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。

（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設

房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。

（四）建立個人及企業信用制度

我國目前還沒有建立個人信用制度，只靠道德約束而沒有經濟利益和法律責任約束。在發達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調查制度、信用監控和評估制度等個人及房地產企業的信用制度，可以有效地防止“道德風險”。在我國可以通過建立個人信用制度，以經濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險。如各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產金融市場體系建設，我國的房地產金融體系和房地產金融創新產品正在不斷進行完善。2007年金融市場已經全面開放，房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產業新的力量。隨著資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的發展，以及房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場一定會步入一個快速、健康、持續的發展階段。

參考文獻：

[1]威廉姆·B.布魯格曼，杰夫瑞·D.費雪.房地產金融與投資[M].大連：東北財經大學出版社，2000.[2]肖善璋.房地產金融學[M].大連：大連理工大學出版社，1998.[3]潘石屹.房地產市場中存在的風險[J].金融研究,2005，（4）.[4]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2004，（4）.

第四篇：房地產金融政策研究

房地產金融政策研究

一、近十年房地產金融政策簡析

（一）國十六條時代（1993）。

1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國出現新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經濟運行出現“四高兩亂”現象――高投資、高貨幣投放、高物價、高進口和金融秩序混亂、生產資料市場秩序混亂，尤其是在金融領域的“三亂”現象――亂集資、亂拆借、亂設金融機構。中國房地產市場第一次出現熱潮，由于當時的環境影響，房地產泡沫嚴重，開發過熱。在當前情況下1993年夏朱?F基總理開始實施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國十六條”。這也是我國第一次對房地產市場進行調控。

2、房地產方面的金融政策：（1）加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業的健康發展；（2）加快金融改革步伐，強化中央銀行的金融宏觀調控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財政政策大力實施，通貨膨脹得到抑制，經濟開始轉冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產市場進入低谷期。房屋價格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國房地產市場的一個巨大打擊，尤其是海南等地的房地產市場。

（二）“23號”文件時代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中國經濟突然下滑，使全年增長8.8%，落后與上一年的9.7%近一個百分點。中國經濟剛從高通脹走出，卻出現了將進入通貨緊縮的信號。東南亞經濟危機，外貿進入負增長，并且出現資本外流。在當前情況下1998年7月，朱?F基總理開始實施以刺激消費，拉動內需為主要目的的《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》，俗稱“23號”文件。

2、房地產方面的金融政策。（1）穩步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度。加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求；（2）停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系；（4）發展住房金融。

3、政策影響。由于擴張的財政政策大力實施，經濟開始回暖。隨之而來，房地產市場進入新的發展時期。同時由于缺乏有關方面的規范，出現了住房供給結構不合理，房地產市場秩序混亂的現象，為今后的高房價埋下了種子。

（三）121號文件時代與18號文件時代（2003）。

1、政策背景。2003年經濟形勢大好，出現了經濟過熱的現象。由于確立房地產為國民經濟支柱產業，房地產行業表現明顯出現了投資過快。同時的土地使用權全面施行招標、掛牌、拍賣，更是給房地產市場添了一把火，房地產市場進入過熱狀態。由于大量的房產借貸，房產信貸不完善的中國銀行金融體系面臨巨大的挑戰。為應對當前局勢，2003年出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（俗稱121號文件）和《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（俗稱18號文件）。

2、房地產方面的金融政策。121號文件：（1）加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；（2）加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要。18號文件：（1）完善供應政策，調整供應結構；（2）改革住房制度，健全市場體系；（3）發展住房信貸，強化管理服務；（4）改進規劃管理，調控土地供應。

3、政策影響。18號文件帶來了新一輪的房地產市場宏觀調控，但也沒有提出任何實質性的措施。但是在關于經濟適用房方面卻從23號文件的供應主體變為了保障性的政策性商品住房。未能改變房地產過熱的現狀，同時加劇了金融信貸風險。

（四）國八條時代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一個政策的大力落實，房地產投資過快得到控制，房地產開發進入增速減慢的狀態。但是市場的投機性購房增加，供小于求，加上房地產開發成本增加。2005年房價依舊快速增長，深圳，北京等城市房價漲幅驚人。

2、房地產方面的金融政策。（1）高度重視穩定住房價格工作；（2）大力調整和改善住房供應結構，嚴格控制被動性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對房地產開發投資產生了作用，但對房價幾乎沒有產生影響，房價依舊上揚。此后的國六條又是進一步縮小了政府惠房政策范圍，經濟適用房成為低收入群體的政策。加劇了房價上漲。

（五）調控反復時代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆發美國次貸危機，為了救市，財政大力撥款，最終導致2009年房價瘋狂上漲。為了應對2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調控，但成效微弱，全國房價依舊保持上漲趨勢。

2、房地產方面的金融政策。2008年《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》（擴張）；《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（擴張）。2009年，《土地調查條例實施辦法》（緊縮）；《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關于試行社會保險基金預算的意見》（緊縮）；《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（限購）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房價過快上漲出臺了諸多政策，依舊未能停止房價上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側改革。

1、政策背景。改革開放以來，中國經濟一直高速增長，進入中等發達國家水平。但在最近幾年，世界經濟下行，我國也隨著經濟發展失去人口紅利，進入中等收入陷阱，最終導致我國經濟下行壓力嚴重，進入經濟新常態。主要表現為：居民收入增加而企業利潤率下降，消費上升而投資下降，經濟增長持續下行與CPI持續低位運行，經濟指標之間出現背離。

2、房地產方面的金融政策。（1）深入推進財稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩定的經濟關系以及規范的政府財政管理制度；（2）推進土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側結構性改革的目的是立足于提高供給質量，采用改革的辦法進行結構調整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強供給結構對需求變化的適應程度和靈活程度。從政策來看，房地產方面的主要任務是去庫存，政策從土地改革這一根本出發，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產市場過剩現狀，開啟了房產改革的新局面，如果政策可以大力實施，房地產市場合理降溫指日可待。

二、當前房地產金融政策的需求

（一）地方減少土地財政依賴。近幾年來，我國城市化水平快速發展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產過熱，進而導致土地出讓價格快速上漲，最終又推動了房價的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場上獲取了巨大土地增值收入好和稅費收入。由于房地產商在土地一級市場的高額的成本，最終會通過二級市場轉嫁給消費者。所以，地方政府是房價過快增長的主要原因。因此，解決房價過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對土地財政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴大住房供給滿足需求。從最基本的經濟學原理而言，供求關系決定了商品的價格。當供大于求的時候，商品價格會下跌；供不應求的時候，商品價格會上漲。解決房價過高的根本方法是擴大供給，擴大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場，是否會導致房地產秩序。以歐美國家為例，歐美國家自建房的比例高達30%。德國更是超過30%。如果我國將這個市場的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會促進房價的合和房地產市場的合理穩定發展，同時促進60多個行業的發展。不僅如此，居民購房支出的減少。

（三）全面深化供給側改革。2016年中央經濟工作會議高度重視房地產方面的供給側改革，經濟社會發展五大任務之一是化解房地產庫存，具體措施是市民化農民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。最新數據，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫存。然而，我國商品房房產庫存卻還在以每月1000萬平方米的數量在增長。房地產庫存問題已經成為燃眉之急，為此，全面深化去庫存的供給側改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學會計學院）

參考文獻：

[1]梁榮.對當前我國房地產金融政策與法規的思考[J].財經科學，2004（06）.[2]郭衍遠.基于房地產金融制度的我國房地產行業宏觀調控政策研究[D].云南大學，2010.

第五篇：房地產金融政策法規

房地產金融政策法規匯編

說明：

1、本匯編收集了各類房地產融資的常用政策法規；

2、為連續體現歷年監管部門的監管思路，個別已失效的部門規章仍匯編入內，已標明失效，請予注意。

一、國務院發布的房地產調控政策

1、關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見（建住房[2002]217號）

2、國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知（國發[2003]18號）

3、國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知（國發[2004]13號）

4、國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（國辦發〔2008〕131號）

5、國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見（國辦發〔2008〕126號）

6、國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知（國發〔2009〕27號）

7、國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知(國辦發[2010]4號)

8、國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發〔2010〕10號）

9、國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知（國辦發〔2011〕1號）

10、國務院關于城鎮保障性住房建設和管理工作情況的報告

11、國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知（國辦發〔2013〕17號）

12、國務院關于城鎮化建設工作情況的報告（2013年6月27日）

13、國務院辦公廳關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見（國辦發〔2013〕67號）

14、關于加強影子銀行業務若干問題的通知（國辦發（2013）107號）

二、人民銀行和銀監會關于房地產信貸的規定

1、中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知（銀發〔２００１〕１９５號）（注：本篇法規已被：中國人民銀行公告(2010)第2號――廢止《匯兌結算會計核算手續》、《關于追回銀行被搶、被盜、被騙、貪污、丟失庫款和金銀處理的規定》等規范性文件（發布日期：2010年3月23日，實施日期：2010年3月23日）廢止）

2、中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發[2003]121號）

3、商業銀行房地產貸款風險管理指引（銀監發[2004]57號）

4、中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知（銀監發[2006]54號）（注：本篇法規已被：中國銀監會關于發布銀行業規章和規范性文件清理結果的公告，發布日期：2011年1月5日，實施日期：2011年1月5日）廢止。）

5、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知（銀發〔2007〕359號）

6、固定資產貸款管理暫行辦法（2009年第2號）

7、中國銀監會關于印發《項目融資業務指引》的通知（銀監發〔2009〕71號）

8、關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見（銀發〔2009〕92號）

9、中國銀監會關于加強當前重點風險防范工作的通知（銀監發[2010]98號）

10、中國銀監會關于進一步推進改革發展加強風險防范的通知（銀監發[2011]14號）

11、中國銀監會關于2011年第三季度重點風險防范工作的通知（銀監發[2011]87號）

三、房地產法規

1、城市房地產管理法（2009年8月27日）

2、城市房地產開發經營管理條例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登記辦法（2007年12月30日）

5、房屋登記辦法（2008年2月15日）

6、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007年11月1日）

7、國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知（國土資發【2010】151號）

8、建設部關于發布行業標準《房地產業基本術語標準》的公告（2003年3月17日建設部公告第127號）

四、商業銀行貸款、委托貸款相關法律及規章

1、合同法

2、貸款通則

3、商業銀行并購貸款風險管理指引

4、商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引

5、中國人民銀行關于對委托貸款業務范圍問題的答復（1997年7月4日 銀條法[1997]41號）

6、中國人民銀行關于商業銀行開辦委托貸款業務有關問題的通知（銀辦發〔２０００〕１００號

7、中國人民銀行辦公廳關于取消委托貸款期限限制的批復（銀辦函[2001]29號

五、擔保法律法規

1、擔保法

2、物權法

3、工商行政管理機關股權出質登記辦法

4、最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復

5、規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房[2006]8號）

六、商業銀行授信盡職指引

1、《商業銀行授信工作盡職指引》（銀監發[2004]51號）

2、《商業銀行小企業授信工作盡職指引(試行)》（銀監發[2006]69號）

3、中國銀監會關于印發銀行業金融機構從業人員職業操守指引的通知(2011修訂)(銀監發[2011]6號)

七、市場主體法律

1、公司法（2014年修訂）

2、合伙企業法

3、合伙企業登記管理辦法

4、北京中關村科技園區有限合伙管理辦法

5、公司登記管理條例（2014年修訂）

八、外商投資房地產法規

1、關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房〔2006〕171號）

2、商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知（商資函［2007］50號）

九、經濟適用房及其貸款的有關規定

1、城鎮經濟適用住房建設管理辦法（建房［１９９４］７６１號）

2、經濟適用住房管理辦法（建住房[2007]258號）

3、經濟適用住房開發貸款管理辦法（銀發〔2008〕13號）

4、國務院關于加快棚戶區改造工作的意見（國發〔2013〕25號）

十、銀監會商業銀行理財規定

1、商業銀行個人理財業務管理暫行辦法（2005年第2號）

2、商業銀行個人理財業務風險管理指引（銀監發〔2005〕63號）

3、銀監會辦公廳關于進一步規范商業銀行個人理財業務有關問題的通知

（銀監辦發[2008]47號）

4、關于進一步規范商業銀行個人理財業務投資管理有關問題的通知（銀監發[2009] 65號）

5、商業銀行理財產品銷售管理辦法（2011年第5號）

6、關于進一步加強商業銀行理財業務風險管理有關問題的通知（銀監發[2011]91號）

7、關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知（銀監發[2013]8號）

十一、信托法規和銀監會對信托房地產和銀信合作的規定

1、信托法

2、國務院辦公廳關于《中華人民共和國信托法》公布執行后有關問題的通知

3、信托公司管理辦法

4、信托公司集合資金信托計劃管理辦法

5、中國銀監會關于實施《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》有關具體事項的通知（銀監發[2007]18號）

6、中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于規范信托投資公司辦理業務中與房地產抵押估價管理有關問題的通知（銀監辦發〔2006〕92號）

7、中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知

（銀監辦發[2008]265號）

8、中國銀監會辦公廳關于進一步加強信托公司銀信合作理財業務風險管理的通知（銀監辦發〔2008〕297號）

9、中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知（銀監發[2009]25號）

10、中國銀監會關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知（銀監發[2009]84號）

11、中國銀監會關于規范信貸資產轉讓及信貸資產類理財業務有關事項的通知

（銀監發[2009]113號）

12、中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知

（銀監辦發〔2010〕54號）

13、中國銀監會關于規范銀信理財合作業務有關事項的通知（銀監發〔2010〕72號

14、中國銀監會辦公廳關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知

（銀監辦發〔2010〕343號）

15、中國銀行業監督管理委員會關于進一步規范銀信理財合作業務的通知（銀監發〔2011〕7號）

十二、基金子公司、券商資管和保險、期貨資管的規定

1、《證券公司定向資產管理業務實施細則》（〔2012〕30號）

2、證券投資基金管理公司子公司管理暫行規定（〔2012〕32號）

3、中國證券業協會關于發布《證券公司客戶資產管理業務規范》的通知

（中證協發[2012]206號）

4、基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法（第83號）

5、證券公司客戶資產管理業務管理辦法（第93號）

6、證券公司集合資產管理業務實施細則（〔2013〕28號）

7、中國保監會關于保險資產管理公司開展資產管理產品業務試點有關問題的通知（保監資金〔2013〕124號）

8、中國證監會期貨公司資產管理業務試點辦法(2012年第81號)

十三、股權投資相關規定

1、中國銀監會關于印發《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》的通知

（銀監發（2008）45號）

2、關于促進股權投資基金業發展的若干規定（深府（2010）103號）

3、國家發展改革委辦公廳關于促進股權投資企業規范發展的通知（發改辦財金[2011]2864號）

4、國家稅務總局關于企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告（國家稅務總局公告2013年第41號）