第一篇：中國房地產現狀

(一)全國房地產發展狀況

1、全國房地產市場行業發展情況分析

房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。

市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。

房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

第二篇：對中國房地產現狀雜談

對中國房地產現狀雜談

2008年12月11日下午4時打出

我不是經濟學家，更不是政府官員和房地產商。我只是一名普通的民眾，只是一位對這個熱門市場的旁觀者。由于旁觀和非業內人士，才可能有我這樣另類的觀點與思考。

我敢說：近年來，沒有火熱的房地產，就沒有中國經濟的大發展；就會減少很多官員的腐敗落馬！房地產對促進國家經濟發展，功不可沒！但是現在，最危急的就是房地產，最受其影響的就是銀行業，而銀行業的興衰，又直接關系到國家經濟運行的穩定！

看到美國次貸危機的后果了嗎？但那僅是購房者欠貸不良造成的，而中國房地產業與銀行的信貸額要遠遠高于美國的次貸額度！由此，中國銀行業當前面臨的處境可想而知！中國經濟面臨的處境可想而知！

我這樣說沒有根據（我不可能掌握那些根據）。但我會觀察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地產，看到多少政府官員再為此不遺余力。為什么？為什么時至今日，房價也沒有回落多少？這就是我觀察到的問題！據此分析，我才得出以上的結論。

之所以說其“棘手”就是指房地產與銀行業休戚相關、生死與共!這層關系，也最讓政府頭疼！現在，房地產就像“雞肋”，讓政府取舍不得，因為銀行業在這里投入的資本太多！政府不能袖手旁觀！表面看是房地產商在抬高著房價，但是房子賣不出去，他不急呀？賠本賣出去，銀行貸款讓誰還？所以，房價想降，降不下來；房地產商想降，但不敢降！他要向銀行還貸，還想贏利。還不了銀行貸款，他就是想降低房價，政府也不會允許！要么你還貸，要么你跳樓！

政府再三鼓勵百姓買房，先后出臺了很多優惠政策，可是那么高的房價，又有多少人買得起？各地都在說房價降了，降多少？有多少人買了？閑置的商品房還有多少？能不能說出個數來？全國房地產業欠銀行業多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？

現在看看誰在為此著急上火就知道了！要說房地產商好過，你去問問他們；要說銀行信貸好，不錯！但欠貸收不回來，那怎么辦？你看兩家現在多忙：銀行忙著降息，房地產商忙著減價促銷；股市相關的股票不死不活！你說這都是金融危機鬧得，有人信嗎？

所以，如果現在中國的房地產業垮掉，那么，中國的銀行就會關門！中國就會爆發類似于美國次貸危機那樣的金融危機！（不要怕，這個影響僅限于中國。）政府想避免這樣的危機，就必須盡力拯救房地產市場，穩定銀行信貸的優良率！

為此可以預測：商品房價格短期內不會大幅度地降價！

但因為受還貸和資金運轉的壓力，房地產商會在有限范圍內進行讓利促銷，國家也會制定相關政策幫助其度過難關。至于百姓期待的房價短期內大幅下降，見以上分析，我認為：很難實現！沒希望實現！

第三篇：中國房地產現狀分析1

通過房地產泡沫透析中國房地產現狀 內容摘要：近年來，在我國房地產市場迅速發展的同時，有關房地產市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點遠未達成一致。種種經驗表明，房地產泡沫危害極其嚴重，它使得資產價格發生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經濟的健康發展。

關鍵詞：房地產 泡沫經濟

一、中國房地產現狀分析：

㈠評價房地產形勢的指標：

⒈房價收入比

也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行的標準上限是5:1。以下是各城市2011年房價收入比：

城市收入房價比城市收入房價比城市收入房價比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產的投資價值。國際公認的房租收益率應在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標是用以衡量房地產貸款的金融風險的。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數降低；對于整個金融系統業存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國房地產貸款占整個貸款的40%。而目前這個比例保守估計有55%。

⒌房地產投資占GDP比例

這個指標反映整體經濟對房地產的依賴程度。在大國的房地產歷史上，美國在1950年出現過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.4%開始，一路上揚至2005年的6.2%，隨后發生了次貸危機。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協議的簽訂，房地產投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點期間約5.5%，這時候日本的房地產崩盤了，從此日本進入了長達十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國有據可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.1%，這是任何國家任何時候都沒出現過的高度。

㈡中國房地產現狀

我們可以看到，近幾年來，國內房地產業得到了飛速的發展，它也成為帶動國內經濟穩定增長的動力之一。而且隨著國內房地產業的飛速發展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導下的房地產業盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機也是不可視而不見的。

⒈房地產價格泡沫。房地產在有力推動經濟增長的同時，也出現了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產生。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產生明顯的購買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環境適宜時會導致價格的劇跌。

⒊房地產投資泡沫。房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。但當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機時，也會造成價格的劇跌。

以上各個數據均說明，我國現處于嚴重的房地產泡沫經濟之中。銀行的信貸消費啟動了國人的最終需求，而且房地產業成了各個地方短期業績大見成效的見證。同時，房地產業的發展也帶動相關產業的大力發展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運輸等。若國內房地產業崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。就如20世紀90年代的日本，房地產業一旦出現問題，整個經濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。也就是說，我國房地產業正要挾著整個中國經濟。

二、我國房地產泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房價上漲的心理預期刺激了泡沫的形成房地產商品的生產周期長、消費時間久、價值量大等特點，決定了無論是房地產需求方的購買決策還是房地產供給方的開發、銷售決策都會收到對相關因素未來變化的預期的影響，包括對宏觀經濟走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關政策變動等內容的預期以及由此產生的對房地產價格變動的預期。

當預期價格將進一步上升時，無論是消費者、投資者或是投機者都將會將購買行為提前，以減少費用或降低投資成本以把握投資、套利的機會。而購買行為的提前無疑又會增加當期市場的需求，加劇當期市場供不應求的緊張關系，促使當期價格上漲。而價格的上漲實現了各市場主體的前期的預期，也堅定了各市場主體本期的預期，也會吸引更多的投資者或投機者參與進來，需求的增加進一步推動價格的上漲，如此循環，直至價格高到消費者無法承受，退出市場，投資者和投機者的預期發生轉向。

在房地產泡沫形成過程中，重要經濟變量的變化進一步刺激了投資者房價上漲的心理預期。在發生房地產泡沫時，房價指數的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價差來獲得投機利潤，進一步推動了房價的升高和泡沫的膨脹。同時，經濟自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產市場，市場交易的投機性交易的比例上升，進一步促進了房價的迅速上升。在房地產泡沫積累到一定程度后，一些指標的變化使一些清醒的投資者意識到泡沫的嚴重性，例如，空置率的上升和房價收入差距的擴大。一部分投資者開始撤離房地產市場。而當大部分人意識到這一點時，卻已為時已晚，多數人只能吞下房地產泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產業的過度擴張是造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴張推動房地產泡沫的膨脹。在美國、日本、東亞各國和地區在房地產泡沫膨脹時期，銀行信貸向房地產業聚集的程度非常高，其比重一般都高達30%左右，甚至有的國家和地區高達40%，幾乎為貸款規模的一半。如果銀行持有大量的房地產或是以房地產為抵押平的資產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資產的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，這又一步提高了房地產的價格。這一過程往復循環，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。

⒉房地產泡沫的聚集也極易給金融機構帶來系統性風險，從而造成金融危機。銀行對資源配置發揮重要作用的同時，金融風險也隨之集中銀行機構，一但經濟走勢發生逆轉，人們對經濟的預期發生變化或是出現不可預見的事件時，往往銀行部門是最先收到沖擊的部門，因此，要對房地產泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環境和市場發展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導致資產泡沫

在制度不健全的情況下，經濟主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導致經濟主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產領域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產賬戶逐漸開放的過程中，加強對資本流動的監管水平。

㈣相關權利者貪污腐敗

各地的房地產公司圈占土地已成為房地產市場的一個頑疾。相關數據表明，目前全國以開發區名義圈占的土地面積達36000平方公里，超過了全國城鎮建設用地總量。全國幾十年才建設了這么多城鎮，而開發區只用幾年時間就超過了所有城鎮建成區的總面積。可見國內房地產公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會借產業開發之名，行開發房地產之實。這種大規模無序圈地使得國有資產流失十分嚴重。據專家估計，從20世紀80年代以來，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守估計的估計每年達百億以上。

國內土地市場如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會資源涌入房地產市場。另一方面也使得部分掌握相關權利者貪污腐敗。可以說，在部分地方，土地的轉讓基本上是在政府權利主導下的“暗箱操作”，表面上是市場拍賣，但實際上往往是拍賣下的臺底交易。這也就為有權者或靠近權利的人有機會攝取巨額低價差額及操縱土地價格，從而為炒賣土地提供了便利的條件。可以說，以往進行的房地產項目的土地沒有多少是以市場化得來的。有時表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉讓基本上是政府主導下的“暗箱操作”，政府的權利與邊界是無法清楚的。也就為某些人的謀利創造了條件。

三、對我國房地產泡沫問題的建議

㈠綜合運用多種工具，加強和改善房地產市場調控；加強管理，維護房地產市場正常秩序。

我國房地產市場發展還不成熟，因此，加強宏觀調控是防止市場失靈的重要措施。宏觀調控要尊重市場經濟規律，發揮市場配置資源的基礎性作用。房地產經濟宏觀調控的主要手段有：房地產產業政策和住房政策、貨幣政策、財政政策及法律手段等。

⒈房地產產業政策和住房政策。房地產產業政策應包括三個層次。第一個層次是關系國民經濟全局的總體房地產產業政策，主要是房地產產業定位和房地產產業發展政策。第二個層次是房地產行業內部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮住房制度及其基本政策、房地產管理政策等。第三個層次是各類房地產政策體系中更為具體化的政策。政府應盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應體系，以保障居民的居住需要，緩解當前新房市場上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運用貨幣政策對房地產經濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產業上的貨幣供應量，主要體現在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產產業發展的需要；二是控制房地產產業的投資規模，使房地產市場供給量與需求量達到平衡；三是控制房地產信貸總規模，使之既能滿足房地產開發經營和消費的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財政政策。主要包括兩方面：一是政府的財政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財政支出政策。

⒋法律手段。市場經濟是法治經濟，國家通過規范經濟活動的準則來調節市場經濟的有序進行。對房地產業進行宏觀調控，也即政府通過立法和司法，運用法律法規來規范房地產經濟運行秩序，引導房地產業健康發展。政府部門應盡快構建和完善房地產市場發展的相關法律體系，為市場的健康發展提供有效的法律保障。并應建立有效的房地產泡沫監測機制，認真分析影響房地產價格各種因素及其影響程度，為出臺科學的宏觀調控政策提供科學、堅實、可靠的依據。㈡積極采取有效措施，適當擴大住房市場的有效供給；建立合理的梯次住房消費結構；進一步推進經濟適用房和廉租房建設，切實保障中低收入者的住房。政府應做好土地管理規劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發，以減緩房地產經濟泡沫的繼續膨脹。并在此基礎上積極發展二手房市場，做到“房盡其用”。督導消費者根據自身經濟條件理性購買住房，切忌盲目貪大求好的購房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結構。擴大經濟適用房建設，嚴格經濟適用房標準，確保廣大中低收入家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國內房地產業的泡沫早已吹的不小，無論政府、業界還是購房民眾都得對此有足夠的警覺。國內房價過高、上漲過快、全國各大城市都成為了房地產建筑大工地等這些問題，都說明國內房地產存在巨大泡沫，如果政府對此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個社會經濟。

參考文獻：

錢瑛瑛 《房地產經濟學》 同濟大學出版社 2008年

錢瑛瑛 《市場化條件下的住房保障政策選擇研究》 同濟大學出版社 2004年

徐慎慶、于宗先、王金利 《泡沫經濟與金融危機》 中國人民大學出版

社 2000年

易憲容《非理性的繁榮》 北京大學出版社 2005年

中國人民銀行營業管理部課題組 《房地產價格與房地產泡沫問題》 中國社會科學出版社 2006年

第四篇：房地產現狀

一：房地產現狀：

我國現在人口收入與房價的比為1：10-15而美國為1:3.5，整個聯合國的比例為1:3，這足以說明我國目前房價超高的現狀，而且目前我國貧富差距相差太大，甚至有的家庭的收入與房價比例達到1:100甚至更高，所以導致現在很多人買不起房住不起房的狀況。假如人平均收入為5000元每戶月收入1000，年收入為120000元，但中國目前的房價普遍為一百多萬，一家人得不吃不喝不消費足足奮斗十年才能買的起一套房子，由此更能體現中國現在房價過高太給人們的壓力。但是，在2002年到現在，我國的商品房空置率卻始終處在20%的水平上下，這一現象又能說明了我國房價之所以太高的原因，是因為商家為賺取高利潤，房價并不是不可以打壓的。而20%這一空置率已經到達了商品房嚴重積壓區。而導致這一問題的原因卻是地產商的融資結構單一，過度依賴銀行。二：高房價背后的成因：

1.開房成本額構成包括1.地價（10%~30%）2.各項稅費（25%）3.建筑安裝（20%）4.貸款利息（6%~8%）5.經營成本（8%）6.其他約（9%）

2.人口開始由農村到城市聚集

3．我國的土地制度：限制土地估價，增加住房成本，人為制造稀缺

4.貧富差距大+地社會保障構成了 購買力低+內需不足

5.外匯儲備：人民幣升值 貨幣政策：通貨膨脹和流動性過剩 財政政策：4萬億投資加監管不力

總言：保障性住房的滯后性，對民營企業投資和發展的限制，城市化進程及獨生子女政策拉高

三：房地產趨勢分析：

政府采用政策進行房地產的價格打壓，雖然有一定的效果，并且目前來看有些不錯的效果，但是價格始終是由供求關系決定的，政府的政策只能起一時的作用。

政府的限購政策雖然直接導致一線城市成交有明顯的回落，但是影響的時間僅兩只三個月，限購之后的成交量卻會放大。

限貸政策對房地產市場也產生了巨大的影響：包括首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。

保障房政策對房地產市場的影響：保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場釋放需求加劇了商品房市場供求緊張的局面。

面對房地產未來發展趨勢，總共有三種情況可言：1樂觀預測：2012年一二線城市由于全面限購，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創新高。照此預算，全國銷售面積上漲4~7%。2中性預測：由于調控2011年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經處于歷史低位，假定2012年銷售面積不應再低，全國銷售面積上漲1.5~4.7%。3悲觀預測：假定2012年受政策調控城市商品房銷售面積增速與2011“國十條”后增速保持一致，全國銷售面積下降7~10%。

總而言之：從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業績增長阻力較大。

第五篇：中國房地產經紀行業現狀報告（定稿）

中國房地產經紀行業現狀報告

房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀的營業性行業。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進房地產流通發揮著積極的作用。目前，我國的房地產經紀行業存在較多問題，如何從管理上和行業自身發展上積極推動行業的健康發展，是我國房地產經紀行業發展面臨的問題。我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀

1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。

1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀

2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。

2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

2.3 經紀機構在經營中存在誠信缺失現象，信譽差 房地產經紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養，“利益掛帥，操守為輕”的現象在行業中普遍存在。很多經紀機構利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規范等違規操作。由于輕視操守行為的建設，使企業的生存與發展就將成為一句空話。

2.4 部分經紀機構的規模小經營能力較低 由于房地產經紀行業的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產經紀行業風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀行市場上面出現了一批小而散、競爭力弱的房產經紀機構。也由于經紀機構規模小、資金實力弱、從事的業務業務內容過于單一，創新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協調配套性差，業務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經營風險。房地產經紀行業的發展對策

3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。

3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。

3.3 嚴格推行從業人員的認證制度，健全行業自律管理機制 為了規范房地產經紀機構和從業人員的行為，應嚴格推行房地產經紀從業人員的認證管理。現階段的重點應放在堅決取締一切非法從業人員，嚴格管理注冊人員的經紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產中介行業的發展，行業協會應該最終代替政府管理部門成為行業具體經營活動的管理者，積極開展行業自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產經紀組織自律規則；探索建立行業協會約束從業人員行為的機制；實施房地產經紀人注冊驗證制度；建立房地產經紀行業個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業教育培訓等。

3.4 大力開展行業誠信建設，樹立行業品牌 要通過行業誠信建設，全面提升房地產經紀人的職業道德水平和專業水平能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業責任，也促使他們提高執業水平。誠信是行業的執業之本，是企業的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。

品牌創建是企業取得競爭優勢的主要途徑，只有通過優質服務，塑造強有利的企業品牌形象，才能使消費者對品牌產生信任。在消費者的品牌意識越來越強的今天，服務品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務品牌，建立起獨特的企業形象，才能在今后的巿場中獨領風騷。作為品牌的建設一要走專業化經營的道路，根據自己的特點，選取細分市場，不斷探索獨特的商業運作模式，做足專業化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務，做足服務的文章。那些服務質量低、不講誠信的企業將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強的企業也要不斷地提升整體實力，這需要政府、行業組織、企業自身和每一名從業人員共同努力。

總之，隨著房地產市場的日益繁榮，作為貫穿行業發展始終的房地產經紀機構，逐漸凸現他們在行業中重要地位,并將全面引導行業未來的發展。但剛剛起步的房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，因此，一個規范有序的房地產經紀市場的建立，依然任重而道遠。