第一篇：西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

西安房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 “十一五”期間，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活的持續(xù)改善，西安市房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，在中央和地方一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的推動(dòng)下，西安市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張、開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)，開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、商品住房購銷兩旺的良好局面。2010年西安市商品房銷售量達(dá)1428.75萬平方米，同比上漲9.30%。

2011年，由于在國家政策的持續(xù)調(diào)控下，當(dāng)年西安商品房銷售量為1088.04萬平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供應(yīng)量為200.31萬平方米、成交量達(dá)170.72萬平方米，上半年西安市區(qū)樓市供需比約1:0.85，顯示西安樓市供需關(guān)系基本平衡。受全國樓市的影響，西安年初樓市氛圍也呈現(xiàn)低迷，進(jìn)入3月后，樓市回暖跡象明顯，之后的四月市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整后，又迎來了“紅五”，6月份成交量更是創(chuàng)了近一年多來的新高。

西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發(fā)展的共有優(yōu)勢(shì)，另一方面西安的發(fā)展特有優(yōu)勢(shì)在于它是一個(gè)相對(duì)的中心城市。西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產(chǎn)這幾年競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，像北京、上海、深圳地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到一個(gè)高度，空間受限，而西安的城市化進(jìn)程也遠(yuǎn)沒有達(dá)到完善的程度。房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。中投顧問發(fā)布的《2013-2017年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》共十八章。首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場(chǎng)特點(diǎn)等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及西安房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行情況。然后分別介紹了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況及西安土地市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)的發(fā)展。隨后，報(bào)告對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做了區(qū)域及板塊分析、市場(chǎng)營銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來前景及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了科學(xué)的預(yù)測(cè)。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計(jì)局、城市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)管理局、住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心、中投顧問市場(chǎng)調(diào)查中心、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以及國內(nèi)外重點(diǎn)刊物等渠道，數(shù)據(jù)權(quán)威、詳實(shí)、豐富，同時(shí)通過專業(yè)的分析預(yù)測(cè)模型，對(duì)行業(yè)核心發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)。您或貴單位若想對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)系統(tǒng)深入的了解、或者想投資西安房地產(chǎn)，本報(bào)告將是您不可或缺的重要參考工具。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

一、2014年限購令政策不會(huì)退出

近年來以限購、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，有形之手無處不在隨時(shí)顯現(xiàn)。行政手段簡(jiǎn)單靈活反應(yīng)直接，出手快見效也快，容易實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點(diǎn)。

目前全國已經(jīng)出臺(tái)限購令的城市共有45個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點(diǎn)城市。

以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進(jìn)的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購何時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問題。

二、2014 年將是行政性調(diào)控向市場(chǎng)化改革的過渡

2014年區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)將延續(xù)，一二線供求格局難改，房?jī)r(jià)上漲壓力下仍是調(diào)控焦點(diǎn)區(qū)域，三四線城市房地產(chǎn)問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)力度。房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點(diǎn)。事實(shí)上，新一屆政府一直在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

2014年，樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推進(jìn)，都將給這個(gè)敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。同時(shí)，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)持開展房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制。此外，包括經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢(shì)在必行。

2014年是我國整個(gè)房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的周期，眾多房企對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型非常期待。毋庸諱言，在現(xiàn)實(shí)版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過多地強(qiáng)調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

三、2014年不同城市的量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向的分化繼續(xù)加劇

十八屆三中全會(huì)召開，各個(gè)城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點(diǎn)城市響應(yīng)國家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調(diào)控，這些動(dòng)作到2014年還是會(huì)產(chǎn)生一些后續(xù)性作用。從大經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)會(huì)議上釋放的信號(hào)也是穩(wěn)中求進(jìn)，貨幣政策不會(huì)很寬松，或者馬上流動(dòng)性增強(qiáng)，這就意味著房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。回歸到市場(chǎng)層面，2014年樓市走向會(huì)更趨向于市場(chǎng)化，尤其是北京市場(chǎng)，未來會(huì)向著更加尊重市場(chǎng)的角度發(fā)展。政策調(diào)控這只無形的手會(huì)慢慢的撤出市場(chǎng)，并通過自住型商品房等改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自我平衡。

面向2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會(huì)有起色，所以2014年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

2014年房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)新的量?jī)r(jià)走勢(shì)，每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和當(dāng)?shù)氐恼邔⒗^續(xù)加劇。一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時(shí)，多數(shù)二線城市供需均衡、價(jià)格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求。

四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受《決定》的影響仍將持續(xù)

無論是十八屆三中全會(huì)公報(bào)，還是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)，本次會(huì)議相關(guān)文獻(xiàn)提及房地產(chǎn)的內(nèi)容有限，有關(guān)表述往往簡(jiǎn)明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預(yù)測(cè)三中全會(huì)后房地產(chǎn)政策的新趨向?三中全會(huì)《決定》提出市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的所有領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律。可以預(yù)期，去行政化調(diào)控，回歸市場(chǎng)化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必然選項(xiàng)。

由于房地產(chǎn)的特殊行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)專門領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對(duì)其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。比如《決定》對(duì)于政府與市場(chǎng)關(guān)系的厘定，對(duì)于市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的強(qiáng)調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向;提出鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的改革推進(jìn)將根本改變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局等。

注重短期目標(biāo)，忽略長(zhǎng)期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，追求短平快，忽略中長(zhǎng)期的供求平衡問題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，忽略基礎(chǔ)制度的完善優(yōu)化，忽略長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建與改進(jìn)。

2013年上半年的低利率環(huán)境和下半年至今的高利率環(huán)境

從房地產(chǎn)市場(chǎng)看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資51.35億元，比上年增長(zhǎng)44.8%。商品房施工面積829.05萬平方米，增長(zhǎng)32.7%；商品房銷售面積74.2萬平方米，下降3.0%。

第三篇：2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是我國居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高。現(xiàn)在對(duì)2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行回顧。

2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2013年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2013年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2012年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2013年全國全年國有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉儲(chǔ)用地21萬公頃，同比增長(zhǎng)3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢(shì)。2008年-2010年的供應(yīng)上升主要?dú)w因于我國政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的四萬億刺激計(jì)劃，過量發(fā)行的貨幣以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2010年國家發(fā)布了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2010年-2012年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟(jì)回暖和相關(guān)政策松動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對(duì)應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積38814萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，比上年增速提升28.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿強(qiáng)烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2013年，土地成交價(jià)款9918 億元，增長(zhǎng)33.9%，比2012 年增速提升50.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款的大幅增長(zhǎng)顯示土地市場(chǎng)的熱度持續(xù)上升，房企對(duì)行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達(dá)8.14萬億，同比增長(zhǎng)26.3%，較2012年的10%擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長(zhǎng)17.3%，增速較2012年1.8%的增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司運(yùn)行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告。其中，預(yù)增公告33家，排除部分異常增速后的平均預(yù)增幅度為 117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減絕對(duì)值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績(jī)分化，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢(shì)，銷售與業(yè)績(jī)狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團(tuán)、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)計(jì)，一線龍頭公司2013年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng) 24.62%，二三線龍頭公司預(yù)計(jì)平均增長(zhǎng)22.03%。

在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場(chǎng)化在資源配置中起“決定性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預(yù)測(cè)

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。中性預(yù)期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，預(yù)計(jì)在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴(yán)重，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而，進(jìn)入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋拢痪€城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓過大，市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場(chǎng)趨勢(shì)，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預(yù)測(cè)2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個(gè)原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績(jī)預(yù)告，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度絕對(duì)值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充足且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企未來更高的增長(zhǎng)速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場(chǎng)份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預(yù)計(jì)2014年行業(yè)集中度會(huì)繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

我們預(yù)計(jì)，2014年我國一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍將延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

首先，我們預(yù)測(cè)2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流動(dòng)性應(yīng)該不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長(zhǎng)期來看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國內(nèi)銀行很可能會(huì)

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)富增長(zhǎng)對(duì)購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房?jī)r(jià)很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)能降得下來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴依然突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強(qiáng)烈，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。

5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩

盡管我們預(yù)計(jì)2014年中國一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負(fù)增長(zhǎng)接近0，10月份變成了正增長(zhǎng)，11月份超過9個(gè)點(diǎn)，12 月份繼續(xù)增長(zhǎng)，到2014年1月份依舊是正增長(zhǎng)。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2014年的土地供應(yīng)要比2013年增加很多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實(shí)施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于降低地方政府推高地價(jià)的沖動(dòng)，并控制投機(jī)性需求，因此有利于降低房?jī)r(jià)的漲幅。

第四篇：中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

企業(yè)人力資源管理師論文

（國家職業(yè)資格二級(jí)）

論文題目：中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

姓名：**身份證號(hào)：準(zhǔn)考證號(hào)：所在省市：所在單位： *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

* *

*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：近年來隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了的長(zhǎng)足進(jìn)步，很多中小型房地產(chǎn)行業(yè)也運(yùn)應(yīng)而生；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以民營私有企業(yè)為主，由于受公司的業(yè)務(wù)類型、專業(yè)化程度、發(fā)展戰(zhàn)略等因素的影響，在人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、崗位分析、績(jī)效考核、薪酬管理、培訓(xùn)開發(fā)等方面重視程度不夠；企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展策略不明確，對(duì)人力資源投入較少，人員管理普遍較差等，造成企業(yè)員工滿意度普遍不高，流動(dòng)性較大等問題，進(jìn)而成為了制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展重要因素；

伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。而現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)處在剛剛起步階段，管理的制度化、規(guī)范化程度很低。在深層次上制約著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；人力資源管理作為獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一，在企業(yè)發(fā)展中起到的作用也越發(fā)重要起來；

一、目前中小型房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀分析：

根據(jù)近日(1)北京仁達(dá)方略管理咨詢公司推出的針對(duì)現(xiàn)在大多數(shù)中小型

房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀調(diào)查推出《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》，結(jié)合我司當(dāng)前人力資源實(shí)際情況，目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的人力資源多呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)

第一、組織結(jié)構(gòu)模式普遍處于完善和發(fā)展中

大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于以項(xiàng)目運(yùn)作為主導(dǎo)的階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開，組織機(jī)構(gòu)靈活、組織管理相對(duì)簡(jiǎn)

單，管理制度、作業(yè)流程相對(duì)來說很不完善，在日常管理中隨意性較大；普遍缺乏高層次管理人才，企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不清晰；結(jié)構(gòu)和運(yùn)營模式不規(guī)范；

第二，人員的招聘與配置相對(duì)不合理，造成人力資源浪費(fèi)

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主，對(duì)員工的實(shí)際成果和經(jīng)驗(yàn)較為看重，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人員招聘配置大多根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展不同的階段來進(jìn)行的，對(duì)招聘計(jì)劃和崗位分析缺乏規(guī)劃，人員招聘的配置缺乏合理性、系統(tǒng)性；比如前期拓展、土地儲(chǔ)備多以招聘項(xiàng)目管理、技術(shù)設(shè)計(jì)人員、市場(chǎng)策劃人員為主；進(jìn)入工程建設(shè)階段多以招聘工程技術(shù)、工程施工、監(jiān)理人員為主；政府預(yù)售許可后多以市場(chǎng)營銷、前期物業(yè)管理人員配置為主；交房入伙時(shí)多以招聘配置售后服務(wù)、物業(yè)管理人員為主等，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性，造成崗位的重置和資源的浪費(fèi)；

第三、人員的培訓(xùn)與開發(fā)相對(duì)不完善，員工滿意度低、流動(dòng)性較高

調(diào)查顯示房地產(chǎn)行業(yè)的人員的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)比較集中，中小型企業(yè)年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次；大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相對(duì)明確，重視員工的能力培養(yǎng)與開發(fā)，員工的操作技能能得到很快提高，薪資水平提高較快；員工的滿意度相對(duì)較高、流動(dòng)性較低、穩(wěn)定性較強(qiáng)；

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主，為降低人力資源投入成本，管理人員多以臨時(shí)招聘和挖角大公司的有實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的中層管理者為主；基層員工多以年齡低、學(xué)歷低的員工為主；人力資源培訓(xùn)缺乏合理的規(guī)劃、，即使安排了培訓(xùn)，大多因?yàn)闆]有合適培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、專門的培訓(xùn)設(shè)備、培訓(xùn)設(shè)施、完善的培訓(xùn)制度等方面的原因而流于形式；進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)，員工的滿意度不夠、員工隊(duì)伍流動(dòng)性大等問題凸顯，成為制約企業(yè)的發(fā)展深層次因素。

第四，在薪酬策略上穩(wěn)定性較差

大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視，因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定，又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級(jí)很明顯；而小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營成果，因此薪酬制度非常靈活，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平不高。

第五，多數(shù)的企業(yè)績(jī)效管理流于形式，或者存在績(jī)效考核困難的問題。主要體現(xiàn)在：預(yù)算體系不健全，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確，績(jī)效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從而造成績(jī)效考核結(jié)果的失真；考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏，對(duì)工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位；很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用時(shí)，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)；績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制不盡完善。

第六，房地產(chǎn)行業(yè)員工的流動(dòng)率較高，中小型房地產(chǎn)公司由于戰(zhàn)略短期性的特點(diǎn)，難以滿足員工對(duì)于個(gè)人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求，員工一般在積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)後逐漸向大型房地產(chǎn)公司過渡。

另外由于績(jī)效考核的不規(guī)范性，對(duì)于低層次的一般員工和專業(yè)員工，利益動(dòng)力機(jī)制的動(dòng)態(tài)性欠佳，完全基于崗位職能的薪酬體制對(duì)于激勵(lì)一般員工的效果不明顯，導(dǎo)致了這類企業(yè)一部分人才的流失，流動(dòng)去向主要為其他行業(yè)公司或薪酬水平較高的同行業(yè)公司。

另外，注重“用人”，忽視“育人”，也是人才流動(dòng)率較高的重要原因。房地產(chǎn)行業(yè)的人才培養(yǎng)機(jī)制普遍不成熟。由于以項(xiàng)目運(yùn)作為主，周期短、見效快，因此企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn)、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養(yǎng)人才。同時(shí)，由于人才供給和市場(chǎng)需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式。受房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤較高的影響，房地產(chǎn)行業(yè)人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產(chǎn)企業(yè)寧愿挖人，不愿育人的人才獲取方式。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議：

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀的分析，結(jié)合人力資源管理的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，我們可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作提出如下建議：

第一，探索組織模式，釋放組織和員工能量，支撐戰(zhàn)略發(fā)展。

良好的管理架構(gòu)和組織模式，是房地產(chǎn)企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要決定因素。高效、靈活的管控系統(tǒng)，有利于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策和對(duì)市場(chǎng)的快速響應(yīng)；科學(xué)的管理流程系統(tǒng)，有利于組織內(nèi)部資源的充分發(fā)揮，有利于業(yè)務(wù)板塊之間、區(qū)域之間的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境在不

斷變化，未來的公司業(yè)務(wù)模式及擴(kuò)張模式都需要進(jìn)行創(chuàng)新與變革，因此，相應(yīng)的組織架構(gòu)與管理模式也需要持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整。

第二，加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)決策層學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識(shí)。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。使之對(duì)事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)性，盡量避免現(xiàn)在以項(xiàng)目為中心和重點(diǎn)的短視性決策行為；

第三，建立規(guī)范的員工培訓(xùn)開發(fā)制度和人才培養(yǎng)機(jī)制

隨著人才競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大投入，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)。對(duì)一個(gè)期望長(zhǎng)線發(fā)展的企業(yè)來說，人才不僅需要培養(yǎng)，更需要合理規(guī)劃，建設(shè)合理的、培訓(xùn)、選拔、考核與升遷制度。如加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織。內(nèi)部培養(yǎng)人才，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展，有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)自身人才培養(yǎng)的投入力度。構(gòu)建系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系，針對(duì)不同類別層次人員，采取不同培養(yǎng)方式和形式。通過學(xué)習(xí)氛圍的營造，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力；

第四，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要建立合理的完善的考核機(jī)制

在薪酬體系設(shè)計(jì)中，實(shí)行“寬帶薪酬”。所謂“寬帶薪酬”，就是企業(yè)將原來十幾甚至二十幾、三十幾個(gè)薪酬等級(jí)壓縮成幾個(gè)級(jí)別，但同時(shí)將每一個(gè)薪酬級(jí)別所對(duì)應(yīng)的薪酬浮動(dòng)范圍拉大，從而形成一種新的薪酬管理系統(tǒng)及操作流程。員工隨著能力的提高而承擔(dān)新的責(zé)任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績(jī)效，就能獲得更高的薪酬。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機(jī)會(huì)獲得較高的報(bào)酬，進(jìn)一步完善薪酬制度的合理性。第五，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和自身特點(diǎn)選擇適合的績(jī)效管理方法。完善的績(jī)效管理體系是在良好的管理基礎(chǔ)之上建立起來的。良好的管理基礎(chǔ)包括：建立完善職位體系；進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé)；建立完善薪酬體系；建立完善預(yù)算管理體系；進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度；逐步建立根據(jù)公司戰(zhàn)略整合和戰(zhàn)略計(jì)劃分解等。第六，豐富現(xiàn)有的激勵(lì)手段

建立一個(gè)多維交叉的人員激勵(lì)體系，使物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)實(shí)現(xiàn)有機(jī)整合。即既要用工資、獎(jiǎng)金、津貼及福利等物質(zhì)激勵(lì)手段，又要建立明確的組

織目標(biāo)，通過給予富有挑戰(zhàn)性的工作、鼓勵(lì)職工參與企業(yè)的重大決策、營造輕松和諧的工作環(huán)境等非物質(zhì)激勵(lì)手段來激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。規(guī)定或項(xiàng)目利潤指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng)；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

結(jié)束語:

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推動(dòng)，社會(huì)資源的公開，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過程，人才成了競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫。中小型房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，歷史較短，有許多問題急待解決，人力資源管理工作還沒有受到應(yīng)有的重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充分開發(fā)培養(yǎng)人才、合理使用人才、有效激勵(lì)人才的觀念。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要生存、搞活和發(fā)展，首先必須盡快轉(zhuǎn)變觀念，樹立“以人為本”的管理思想，重視人力資源管理工作，才能使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合行業(yè)特征和本企業(yè)特點(diǎn)，建立起有利于企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展的人力資源管理體系，才能為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的礎(chǔ)。

注釋：

參考文獻(xiàn)：

（1）北京仁達(dá)方略管理咨詢公司；《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》;2009年12月

（2）清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)；《探討中小型企業(yè)人力資源培訓(xùn)系統(tǒng)建設(shè) 》；孫震，2010-02-24；

第五篇：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀報(bào)告（定稿）

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀報(bào)告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進(jìn)交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報(bào)酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對(duì)于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對(duì)性不強(qiáng)，缺乏可操作性，面對(duì)具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管不力 在對(duì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時(shí)有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長(zhǎng)了行業(yè)的不正之風(fēng)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。

1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實(shí)工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實(shí)可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機(jī)制。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀

2.1 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個(gè)行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到。

2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會(huì)各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動(dòng)性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識(shí)等方面都有著較大的差距。

2.3 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽(yù)差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽(yù)不能令人滿意，過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙消費(fèi)者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。

2.4 部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對(duì)較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場(chǎng)上面出現(xiàn)了一批小而散、競(jìng)爭(zhēng)力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機(jī)構(gòu)沒有足夠的實(shí)力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對(duì)策

3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個(gè)細(xì)節(jié)都有章可循。同時(shí)，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。

3.2 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動(dòng)地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進(jìn)行檢查，切實(shí)履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。

3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認(rèn)證制度，健全行業(yè)自律管理機(jī)制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認(rèn)證管理。現(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動(dòng)的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。

3.4 大力開展行業(yè)誠信建設(shè)，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會(huì)公信力，在贏得社會(huì)尊重的同時(shí)，增強(qiáng)自我約束機(jī)制，增強(qiáng)職業(yè)責(zé)任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑，只有通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生信任。在消費(fèi)者的品牌意識(shí)越來越強(qiáng)的今天，服務(wù)品牌在市場(chǎng)的作用日益增大。通過塑造自己的服務(wù)品牌，建立起獨(dú)特的企業(yè)形象，才能在今后的巿場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。作為品牌的建設(shè)一要走專業(yè)化經(jīng)營的道路，根據(jù)自己的特點(diǎn)，選取細(xì)分市場(chǎng)，不斷探索獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式，做足專業(yè)化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務(wù)，做足服務(wù)的文章。那些服務(wù)質(zhì)量低、不講誠信的企業(yè)將被日益成熟的市場(chǎng)所淘汰，而競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的企業(yè)也要不斷地提升整體實(shí)力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，作為貫穿行業(yè)發(fā)展始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，逐漸凸現(xiàn)他們?cè)谛袠I(yè)中重要地位,并將全面引導(dǎo)行業(yè)未來的發(fā)展。但剛剛起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有走向成熟，因此，一個(gè)規(guī)范有序的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的建立，依然任重而道遠(yuǎn)。