第一篇：2014年中國上半年江門房地產行業調整現狀

2014年中國上半年江門房地產行業調整現狀

智研數據研究中心網訊：

內容提要：據智研數據研究中心了解，江門市房價已經全面止漲，進入下行空間。而本市戶籍購房比例小幅上升，說明市場上的投資購房需求已經有所回落。

報告判斷，下半年江門房地產行業將進入調整期，對宏觀經濟的拉動作用有所減弱，市場正呈現競爭加劇、利潤減薄和階段性供大于求的“新狀況”。

官方首次定調：樓市調整短期內震蕩下行

盡管此前幾個月房地產業內關于江門樓市的前景和趨勢已經有了相對一致的判斷，認為下半年樓市將進入調整期，而房價很難有上漲的空間，但官方層面對房地產市場一直沒有主動發聲。

這次借著常規的房地產市場半年報告的機會，住建局首次表態，將上半年的樓市定調為“各項主要指標不同程度地出現回落，我市房地產行業進入調整期，對宏觀經濟的拉動作用有所減弱”，而對于下半年樓市，住建局則認為市場短期內震蕩下行的趨勢不會發生根本性改變，筑底的過程需要一定時間，但不會一蹶不振，市場分化仍將繼續，庫存壓力有增無減。

不過，元子地產總經理譚華駒認為，綜合分析江門樓市的整體情況來看，今后江門樓市的確將進入調整期，房價也基本上停止了上漲，但是房價是否進入下行空間卻不一定。他分析說：“其實我們江門的很多樓盤在6、7月份已經進行了大規模的讓利促銷，并且通過這個讓利把成交量提升上去了，加上樓盤的成本擺在那，所以接下來的在售樓盤不大可能再去降價，除非是一些全新的樓盤，在開盤初期可能會選擇這樣的一種手段，但那也是部分、短期的行為，不會成為一種趨勢。”

樓價：

6、7字頭居多5字頭漸少

江門樓市的房價已全面止漲，開始進入下行區間。根據數據顯示，上半年各月房價同比仍有一定的上漲，但漲速已經大幅減緩。其中還有四個月的房價都出現了環比下降的情況。

據業內人士分析，1——4月房價變化主要是因為成交住宅類型的結構變化所導致，當時各個樓盤也確實沒有明顯的調價行為出現。而到了5、6月份，部分新入市的項目出現明顯低于以往、同地段的報價，變相和直接降價的行為逐漸蔓延，而不少已在售的項目不得不跟進調整價格，以免被市場邊緣化。

不過，上半年樓市的成交單價主要集中在6000——8000元/平方米的區間，占到總套數比例的60%，其中5字頭的比例下降至20%，8000元/平方米以上的比例與去年比較無明顯變化。購房者對于中高端樓盤的青睞也使得上半年的樓市成交均價仍然保持了同比上漲，但這并不意味著房價出現了上漲。

供大于求：住宅庫存消化周期拉長至12個月

2014年上半年，蓬江、江海區共計批準了28個房地產開發企業預售商品房項目共28個，比去年同期增加了7個。未來2——3年內商品房潛在供應面積約528萬平方米，同比增長5.6%。

今年上半年的住宅供應面積達到84.65萬平方米，同比增長56.2%，為歷年同期最高。截至上半年末市場待售商品住宅約10600套，同比增長60.7%。住宅庫存消化周期已拉長并接近12個月。根據研究，較為合理的庫存消化周期為9個月左右，超過12個月則為供過于求狀態，不足6個月則為供不應求狀態。這意味著江門樓市已基本上進入了供大于求的階段。

在時間分布上，春節前后市場較為平靜，3月供應量開始逐步恢復，樓市的供應量在第二季度明顯放大，并連續四個月供應量大于成交量，這也是上半年樓市庫存持續不斷上升的直接原因。

新增供應：

北新區和濱江新區占近八成而在區域分布上，新增供應過度集中在北新區和濱江新區這兩塊。據統計，這兩個區域的供應面積比例之和已占到整個江門市區的78%，這也使得區域內項目之間的競爭十分慘烈，今年上半年幾個迫于壓力推行大幅降價策略的樓盤也都位于這兩塊區域。與之對應的則是，上半年江海區新增供應的比重則減少至20%，其他區域近乎零供應。

與此同時，上半年的商業供應比重與去年全年比回落至較為正常的水平。

同期成交面積歷史第三

本市購房比例上升

今年上半年，江門樓市總成交金額達到52.54億元，商品住宅成交面積為53.92萬平方米，下降了12.4%，但同期成交面積僅次于2011年和2013年的上半年。

今年1月，兩個相對熱銷的項目支撐著整個市場，所以盡管市場降溫已經比較明顯，但整體成交量并沒有出現大幅回落，保持在一個較高的水平上。到了春節期間，成交大幅下降也被認為是季節性影響。而等到3至5月的市場持續成交偏淡，毫無起色時，部分大型房企率先讓步，由此出現了6月個別標桿企業對新貨價格進行較大幅度的調整的情況，這也使得市場的活躍度有所提升，成交量出現了半年新高。

而在樓市成交的區域分布上，北新區繼續呈現出火熱的態勢，其成交所占比例優勢不斷擴大，上半年占到了整個市場的41%，而江海區和濱江棠下之間的差距則在逐步縮小。其中濱江棠下的新盤去化率尤為嚴峻，對此，譚華駒認為，濱江新區是近年來政府力推的一塊新區，很多地塊都是最近一兩年拿的，所以成本相對較高，這也是這兩個月濱江新區很少樓盤大手筆跟進降價的原因。

今年上半年本市戶籍購房者的比例有所上升，由去年全年的64%增至今年上半年的67%，尤其是在核心區域蓬江區購房的套數比例為75%。這表明本地居民的居住需要仍然占據了居民房地產市場需求的首要地位。

第二篇：西安房地產行業現狀

西安房地產行業現狀 “十一五”期間，伴隨著國民經濟的快速發展和人民生活的持續改善，西安市房地產業得到了長足的發展，在中央和地方一系列促進房地產市場健康發展政策措施的推動下，西安市房地產業進入快速發展階段，呈現出開發規模持續擴張、開發實力明顯增強，開發結構逐步優化、商品住房購銷兩旺的良好局面。2010年西安市商品房銷售量達1428.75萬平方米，同比上漲9.30%。

2011年，由于在國家政策的持續調控下，當年西安商品房銷售量為1088.04萬平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供應量為200.31萬平方米、成交量達170.72萬平方米，上半年西安市區樓市供需比約1:0.85，顯示西安樓市供需關系基本平衡。受全國樓市的影響，西安年初樓市氛圍也呈現低迷，進入3月后，樓市回暖跡象明顯，之后的四月市場經過調整后，又迎來了“紅五”，6月份成交量更是創了近一年多來的新高。

西安雖然是二線城市，一方面具有二線城市發展的共有優勢，另一方面西安的發展特有優勢在于它是一個相對的中心城市。西安的房地產市場本身就比北京、廣州、深圳等地起步晚，中國房地產這幾年競爭比較激烈，像北京、上海、深圳地產業的發展已經達到一個高度，空間受限，而西安的城市化進程也遠沒有達到完善的程度。房地產對拉動西安市經濟、促進經濟平穩快速發展具有重要意義，在當前經濟形勢下，房地產業在確保經濟快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產行業還有巨大的發展空間。中投顧問發布的《2013-2017年西安房地產市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了房地產的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產行業的發展概況、西安房地產業的發展環境以及西安房地產業的運行情況。然后分別介紹了西安房地產市場的調查情況及西安土地市場、住宅市場、別墅市場、商業地產市場、寫字樓市場、二手房市場的發展。隨后，報告對西安房地產市場做了區域及板塊分析、市場營銷分析、投融資分析和政策背景分析；最后對西安房地產市場的未來前景及發展趨勢進行了科學的預測。

本研究報告數據主要來自于國家統計局、城市統計局、房產管理局、住建部、發改委、財政部、中投顧問產業研究中心、中投顧問市場調查中心、房地產行業協會以及國內外重點刊物等渠道，數據權威、詳實、豐富，同時通過專業的分析預測模型，對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對西安房地產市場有個系統深入的了解、或者想投資西安房地產，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

第三篇：房地產行業現狀

一、2014年限購令政策不會退出

近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控的房地產市場調控，有形之手無處不在隨時顯現。行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現短期目標，這是其突出優點。

目前全國已經出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關于限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。

二、2014 年將是行政性調控向市場化改革的過渡

2014年區域分化的態勢將延續，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調控焦點區域，三四線城市房地產問題的解決在于新型城鎮化的建設力度。房地產調控繼續收緊，地產調控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點。事實上，新一屆政府一直在關注房地產市場的變化，不提“調控”不代表不調控了。

2014年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進，都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。同時，要繼續做好房地產市場監管，堅持開展房地產市場形勢分析，研究房地產市場調控的長遠機制。此外，包括經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

2014年是我國整個房地產新一輪改革的元年，我們未來整個房地產市場已經進入了一個新的周期，眾多房企對中國經濟結構的調整轉型非常期待。毋庸諱言，在現實版的調控政策訴求上，我們顯然過多地強調了短期調控目標，尤其是房價控制目標。

三、2014年不同城市的量價走勢和政策導向的分化繼續加劇

十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點城市響應國家政策，都在做區域性或者自發性的調控，這些動作到2014年還是會產生一些后續性作用。從大經濟環境來看，經濟會議上釋放的信號也是穩中求進，貨幣政策不會很寬松，或者馬上流動性增強，這就意味著房地產這種資金密集型的行業，不會出現大幅度的波動。回歸到市場層面，2014年樓市走向會更趨向于市場化，尤其是北京市場，未來會向著更加尊重市場的角度發展。政策調控這只無形的手會慢慢的撤出市場，并通過自住型商品房等改變供應結構來實現市場的自我平衡。

面向2014年房地產市場將繼續趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2014年房地產企業的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

2014年房地產將會出現新的量價走勢，每個地區的房價走勢和當地的政策將繼續加劇。一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數二線城市供需均衡、價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求。

四、房地產宏觀調控受《決定》的影響仍將持續

無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)，本次會議相關文獻提及房地產的內容有限，有關表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預測三中全會后房地產政策的新趨向?三中全會《決定》提出市場在資源配置中的決定性作用，并強調經濟體制改革的所有領域均須遵循這條規律。可以預期，去行政化調控，回歸市場化方向將成為房地產政策的必然選項。

由于房地產的特殊行業屬性，這些從宏觀全局到相關專門領域的綜合系統改革將不同程度地對其產生影響，甚至將深刻改變行業發展格局。比如《決定》對于政府與市場關系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強調將有助于扭轉房地產調控中的行政化偏向;提出鼓勵金融創新，提高直接融資比重必將改變房地產行業融資環境;對于新型城鎮化的改革推進將根本改變我國城鄉格局、城市格局從而改變房地產市場格局等。

注重短期目標，忽略長期訴求給行業發展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，追求短平快，忽略中長期的供求平衡問題和結構調整問題，忽略基礎制度的完善優化，忽略長效機制的構建與改進。

2013年上半年的低利率環境和下半年至今的高利率環境

從房地產市場看，全市完成房地產開發投資51.35億元，比上年增長44.8%。商品房施工面積829.05萬平方米，增長32.7%；商品房銷售面積74.2萬平方米，下降3.0%。

第四篇：2014年我國房地產行業現狀分析

2014年我國房地產行業現狀分析

房地產市場一直是我國居民關注的熱點行業，然而，目前中國房地產行業正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。現在對2013年我國房地產行業現狀進行回顧。

2013年全年，我國國內生產總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經濟運行基本平穩。貨幣政策保持穩健，貨幣供應量持續增長。2013年全年社會融資規模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動活躍，經濟擴張動力良好，利于房地產行業的發展。2013年房地產行業現狀分析1、2013年房地產行業運行情況總覽

2013年全年，房地產開發投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2013年的行業數據顯示，2010年以來國家宏觀調控對房地產行業的負面影響正在消退，行業呈現穩定增長跡象。

2、行業供需分析

供應層面，2013年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產用地的供應總量同比增速呈現了先升后降再上升的走勢。2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國政府為了應對金融危機、保證經濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發行的貨幣以及對房地產行業的政策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2012年以來，受益于整體經濟回暖和相關政策松動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。

2013年，房地產行業土地購置與房地產投資同向恢復。房地產開發企業購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產投資熱情正在快速恢復，開發商補庫存意愿強烈，未來房地產行業供應增加。

2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續上升，房企對行業前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產行業的需求面持續改善。

3、2013年房地產行業重點上市公司運行情況

目前，全行業146家上市公司中已有45家企業發布了2013年業績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業內的上市公司正出現顯著的業績分化，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業整體的回暖態勢，銷售與業績狀況表現優異。基于已公布的業績預計公告，我們發現以金地、華夏幸福和榮盛發展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據預計，一線龍頭公司2013年業績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經濟平穩運行的同時，行業政策趨向平穩寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發揮作用。在經濟利好與政策松動的大背景下，2014年我國房地產行業將繼續保持平穩向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產行業現狀分析：

2014年房地產行業現狀分析與預測

基于2013年房地產行業運行態勢，我們預測房地產行業2014年將繼續保持平穩向上的增長趨勢。中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產投資預計在19.5%。此外，2014年行業發展將呈現城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現了房價下跌的現象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰略布局變更上得到驗證。恒大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產為例，2007年至2012年期間，恒大以“規模+品牌標準化運營”為戰略，主要布局在二三線城市的優質區域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰略為恒大贏得了可觀的業績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經濟向好和政策趨向寬松的大背景下，一線城市房地產市場供不應求，而二三線城市房地產市場庫存積壓過大，市場出現嚴重分化。恒大地產把握這一市場趨勢，大規模從三四線城市撤離，轉戰一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預測2014年城市格局分化現象將繼續存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業背景的變化，近幾年房地產行業分化加劇，集中度持續提升。根據45家房地產上市公司發布的2013年業績預告，業績增長的公司其平均預增幅度達到117.87%，業績下滑的公司其平均預減幅度達到-172.49%，預增與預減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業績的分化。

房地產行業呈現出強者愈強的格局，主要是房地產龍頭企業擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節奏上遠高于其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規模擴張方面有更為優異的表現。最后，中小型企業在資源、人才儲備方面相對落后，同時限于企業規模，在品牌建設、布局戰略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預計2014年行業集中度會繼續提升，房企格局分化持續存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產企業的利潤已經到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產項目的成本高企，房地產企業單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發難以持續。如果房企不進行戰略上的創新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點城市房價將延續上漲態勢

我們預計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續增長態勢。

首先，我們預測2014年的宏觀經濟走勢將穩步上行，經濟發展的可持續較強，整體支撐了房地產行業的發展。另外，貨幣發行不斷增加，市場流動性應該不會發生大的變化，這些因素將繼續支撐房價的上漲。

從房地產行業需求角度考慮，土地戶籍改革引發的城鎮化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內銀行很可能會

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產行業的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

基于政府降低土地供應量將導致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導致房價短期內難以下跌。由于房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產的維穩意愿強烈，土地市場熱度持續。

5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

盡管我們預計2014年中國一二線重點城市的房價會延續上漲態勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產登記制度、房產稅等相關政策的逐步執行實施將成為穩定房地產市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

第五篇：中小型房地產行業人力資源現狀與分析

國家職業資格全國統一鑒定

企業人力資源管理師論文

（國家職業資格二級）

論文題目：中小型房地產企業人力資源現狀與分析

姓名：**身份證號：準考證號：所在省市：所在單位： *******房地產開發有限公司

中小型房地產行業人力資源現狀與分析

* *

*****房地產開發有限公司

摘要：近年來隨著中國經濟的高速發展，作為傳統行業的房地產行業也取得了的長足進步，很多中小型房地產行業也運應而生；

中小型房地產企業多以民營私有企業為主，由于受公司的業務類型、專業化程度、發展戰略等因素的影響，在人力資源戰略規劃、崗位分析、績效考核、薪酬管理、培訓開發等方面重視程度不夠；企業長期發展策略不明確，對人力資源投入較少，人員管理普遍較差等，造成企業員工滿意度普遍不高，流動性較大等問題，進而成為了制約企業進一步發展重要因素；

伴隨著行業的飛速發展，房地產業呈現出專業性強、風險大、投資額大、投資回收期長、工作關系復雜等特點，這些特點決定了房地產從業人員必須要具有扎實的專業知識、良好的心理素質、長遠的眼光及很強的綜合能力。而現在大多數中小型房地產企業處在剛剛起步階段，管理的制度化、規范化程度很低。在深層次上制約著企業的進一步發展；人力資源管理作為獲取競爭優勢的手段之一，在企業發展中起到的作用也越發重要起來；

一、目前中小型房地產人力資源現狀分析：

根據近日(1)北京仁達方略管理咨詢公司推出的針對現在大多數中小型

房地產開發公司現狀調查推出《中國房地產行業人力資源管理現狀調查研究報告》，結合我司當前人力資源實際情況，目前中小型房地產開發公司的人力資源多呈現出以下特點

第一、組織結構模式普遍處于完善和發展中

大多數的中小型房地產開發企業仍處于以項目運作為主導的階段，人員規模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開，組織機構靈活、組織管理相對簡

單，管理制度、作業流程相對來說很不完善，在日常管理中隨意性較大；普遍缺乏高層次管理人才，企業長期戰略發展目標不清晰；結構和運營模式不規范；

第二，人員的招聘與配置相對不合理，造成人力資源浪費

中小型企業房地產企業由于戰略的短期性，房地產的開發多以項目為主，對員工的實際成果和經驗較為看重，大多數中小型房地產企業人員招聘配置大多根據項目進展不同的階段來進行的，對招聘計劃和崗位分析缺乏規劃，人員招聘的配置缺乏合理性、系統性；比如前期拓展、土地儲備多以招聘項目管理、技術設計人員、市場策劃人員為主；進入工程建設階段多以招聘工程技術、工程施工、監理人員為主；政府預售許可后多以市場營銷、前期物業管理人員配置為主；交房入伙時多以招聘配置售后服務、物業管理人員為主等，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性，造成崗位的重置和資源的浪費；

第三、人員的培訓與開發相對不完善，員工滿意度低、流動性較高

調查顯示房地產行業的人員的年齡結構相對比較集中，中小型企業年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次；大型房地產企業發展戰略相對明確，重視員工的能力培養與開發，員工的操作技能能得到很快提高，薪資水平提高較快；員工的滿意度相對較高、流動性較低、穩定性較強；

中小型企業房地產企業由于戰略的短期性，房地產的開發多以項目為主，為降低人力資源投入成本，管理人員多以臨時招聘和挖角大公司的有實際項目經驗的中層管理者為主；基層員工多以年齡低、學歷低的員工為主；人力資源培訓缺乏合理的規劃、，即使安排了培訓，大多因為沒有合適培訓講師、培訓教材、專門的培訓設備、培訓設施、完善的培訓制度等方面的原因而流于形式；進而產生惡性循環，員工的滿意度不夠、員工隊伍流動性大等問題凸顯，成為制約企業的發展深層次因素。

第四，在薪酬策略上穩定性較差

大型多元化房地產公司發展眼光長遠，對員工的穩定性以及潛力的開發很重視，因此他們的薪酬水平相對穩定，又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級很明顯；而小型房地產公司，由于重視的是員工短期的實際經營成果，因此薪酬制度非常靈活，但是薪酬水平的不穩定性導致了平均年薪水平不高。

第五，多數的企業績效管理流于形式，或者存在績效考核困難的問題。主要體現在：預算體系不健全，財務核算不準確，績效考核缺乏數據支持和依據，從而造成績效考核結果的失真；考核指標體系結構化不足，不同管理層次和專業職能的員工的分類指標缺乏，對工程技術類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標設計不夠到位；很多公司沒有規范的薪酬體系，在績效考核結果應用時，缺乏統一的參照標準；績效評估溝通反饋機制不盡完善。

第六，房地產行業員工的流動率較高，中小型房地產公司由于戰略短期性的特點，難以滿足員工對于個人發展空間穩定性的追求，員工一般在積累了一定的工作經驗後逐漸向大型房地產公司過渡。

另外由于績效考核的不規范性，對于低層次的一般員工和專業員工，利益動力機制的動態性欠佳，完全基于崗位職能的薪酬體制對于激勵一般員工的效果不明顯，導致了這類企業一部分人才的流失，流動去向主要為其他行業公司或薪酬水平較高的同行業公司。

另外，注重“用人”，忽視“育人”，也是人才流動率較高的重要原因。房地產行業的人才培養機制普遍不成熟。由于以項目運作為主，周期短、見效快，因此企業寧愿付給有經驗、能上手的應聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養人才。同時，由于人才供給和市場需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式。受房地產行業平均利潤較高的影響，房地產行業人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產企業寧愿挖人，不愿育人的人才獲取方式。

二、中小型房地產企業人力資源管理的幾點建議：

基于對房地產企業人力資源管理現狀的分析，結合人力資源管理的發展趨勢和房地產行業的發展特點，我們可以對房地產企業的人力資源管理工作提出如下建議：

第一，探索組織模式，釋放組織和員工能量，支撐戰略發展。

良好的管理架構和組織模式，是房地產企業能否發展壯大的重要決定因素。高效、靈活的管控系統，有利于優化企業內部的分工協作，實現科學決策和對市場的快速響應；科學的管理流程系統，有利于組織內部資源的充分發揮，有利于業務板塊之間、區域之間的協同聯動。房地產的行業環境在不

斷變化，未來的公司業務模式及擴張模式都需要進行創新與變革，因此，相應的組織架構與管理模式也需要持續優化和調整。

第二，加強中小型房地產企業現有企業領導層人力資源的發掘和培養通過在職培訓、脫產進修等各種形式，加強領導決策層學習各種所需的專業知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，實現企業戰略規劃的科學性，盡量避免現在以項目為中心和重點的短視性決策行為；

第三，建立規范的員工培訓開發制度和人才培養機制

隨著人才競爭的加劇，房地產企業快速發展，中小型房地產企業應加大投入，進行人才儲備和培養。對一個期望長線發展的企業來說，人才不僅需要培養，更需要合理規劃，建設合理的、培訓、選拔、考核與升遷制度。如加大人才培養力度，致力于創建學習型組織。內部培養人才，有利于企業文化的傳承，有利于組織的穩定發展，有利于打造配合默契的管理團隊。因此房地產企業應加大對自身人才培養的投入力度。構建系統的人才培養體系，針對不同類別層次人員，采取不同培養方式和形式。通過學習氛圍的營造，致力于創造學習型企業，孕育企業核心能力；

第四，適應市場競爭的需要建立合理的完善的考核機制

在薪酬體系設計中，實行“寬帶薪酬”。所謂“寬帶薪酬”，就是企業將原來十幾甚至二十幾、三十幾個薪酬等級壓縮成幾個級別，但同時將每一個薪酬級別所對應的薪酬浮動范圍拉大，從而形成一種新的薪酬管理系統及操作流程。員工隨著能力的提高而承擔新的責任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績效，就能獲得更高的薪酬。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機會獲得較高的報酬，進一步完善薪酬制度的合理性。第五，根據企業自身的發展階段和自身特點選擇適合的績效管理方法。完善的績效管理體系是在良好的管理基礎之上建立起來的。良好的管理基礎包括：建立完善職位體系；進行工作分析，完善部門職能和崗位職責；建立完善薪酬體系；建立完善預算管理體系；進行流程規劃和優化，確立公司權責體系和相關管理制度；逐步建立根據公司戰略整合和戰略計劃分解等。第六，豐富現有的激勵手段

建立一個多維交叉的人員激勵體系，使物質激勵與精神激勵實現有機整合。即既要用工資、獎金、津貼及福利等物質激勵手段，又要建立明確的組

織目標，通過給予富有挑戰性的工作、鼓勵職工參與企業的重大決策、營造輕松和諧的工作環境等非物質激勵手段來激發員工的工作熱情和創造力。規定或項目利潤指標，完成指標，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。

結束語:

隨著房地產產業化進程的推動，社會資源的公開，房地產企業開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉化的過程，人才成了競爭的焦點。房地產企業要在復雜環境中駕馭自己的市場經營活動，求得經濟效益的提高，必須在企業人力資源管理工作上下功夫。中小型房地產業還剛剛起步，歷史較短，有許多問題急待解決，人力資源管理工作還沒有受到應有的重視。許多房地產企業缺乏充分開發培養人才、合理使用人才、有效激勵人才的觀念。因此，房地產企業要生存、搞活和發展，首先必須盡快轉變觀念，樹立“以人為本”的管理思想，重視人力資源管理工作，才能使企業長遠持續健康發展。因此，中小型房地產企業必須結合行業特征和本企業特點，建立起有利于企業長期戰略發展的人力資源管理體系，才能為企業的長期發展奠定堅實的礎。

注釋：

參考文獻：

（1）北京仁達方略管理咨詢公司；《中國房地產行業人力資源管理現狀調查研究報告》;2009年12月

（2）清華領導力培訓；《探討中小型企業人力資源培訓系統建設 》；孫震，2010-02-24；