第一篇：房地產行業稅收管理的現狀和與對策

房地產行業稅收管理的現狀和與對策

近幾年，在我國住房制度改革和刺激內需拉動經濟等政策的引導下，我市房地產行業得以蓬勃發展，《2000-2009年洛陽國稅分產業稅收收入情況表》顯示國稅系統房地產行業稅收收入（企業所得稅）從2000年的22萬元增加到2009年的10796萬元，十年增幅高達490.73%。現結合我區房地產稅收管理現狀，談談就進一步加強房地產行業所得稅管理的幾點思考：

一、房地產企業經營特點

房地產企業項目運作特點 ：一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段： 第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批準的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門核發的建設用地批準書→建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：

1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。

2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于10％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。

二、房地產企業稅收征管中存在的主要問題

（一）稅務部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據可信度不高，導致房地產稅收流失。部分地區尚未建立起完善的房地產評估制度，使得在房地產的占有、使用和轉讓等各環節，計稅依據難以合理確定。例如，對房地產銷售的房戶面積等數據是建立在房管部門的售房合同數據基礎上的，而當前部分房地產業納稅人與購房戶為逃避納稅私下協定減少面積，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產行業發展，征管漏洞較為明顯。一方面企業申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產企業核算復雜，從開發到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產企業的核算沒有連續性，無法正確計算其開發成本和銷售成本，不利于對房地產行業的管理。

（二）房地產企業自身存在的問題

1、企業財務核算不規范。一些企業未按照房地產會計的核算要求進行會計處理，賬務登記不及時，按照收付實現制即實際發生的收入和支出數進行登賬，而不是按照權責發生制進行賬務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意性較大。這些現象加大了房地產企業的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。

2、房地產企業財務內部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。同時由于開發項目時間長，占壓資金額巨大，房地產企業往往通過調節稅收入庫時間以補充開發資金的不足。

3、房地產企業的稅務違法行為分析

（一）隱匿收入

1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或 “其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成企業所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售代理業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一

些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。

二、加強房地產企業稅收征管的對策建議

（一）建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產評估制度。加強與財政、建設、房管、國土、計劃等部門的協作，加強對房戶數據信息的管理，防止房地產業中存在的開發企業及購房戶單方面或是合作虛報數據，保障稅收收入及時、足額入庫。

（二）加強房地產企業日常監管。在開發初期，稅務機關可要求房地產開發公司上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發情況，為后期的監管打下基礎。項目竣工后，要求企業及時上報成本費用分攤辦法，防止企業私自轉移利潤，逃避納稅。同時，要求企業按季度上報季度存量房產盤點表，以便稅務機關對其銷售情況實施過程監控。建立企業日常監控管理動態臺賬，逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。

（三）對稅源科學管理，提高征管質量。一是對稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務機關提供真實、準確、完整的納稅資料，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。主要是指掛靠房、承包戶，應采取按照同行業同規模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法；二是加強對房地產行業納稅戶的稅法宣傳、輔導以及審核評稅工作，發揮稅收預警，提高申報率、入庫率、申報準確率、稅務登記率等指標。

（四）加強依法誠信納稅宣傳，提高企業的稅法遵從度。在廣泛宣傳各種稅法和稅收政策的同時，有側重地開展與房地產行業有關的稅法宣傳，并采取多種形式，開展納稅咨詢服務，既要使納稅人進一步明確依法納稅是應盡的義務，又要使納稅人充分了解和掌握如何正確履行納稅義務，讓納稅人充分了解稅收在為社會管理、公共服務等提供財力保障和調節分配、調節經濟等方面發揮的重要作用，從而進一步增強依法納稅的榮譽感和積極性。

（五）建立部門協作機制，通過對房地產業涉及的各職能管理部門的管理職責劃分，在各環節有針對性地尋求各相關管理部門的支持與配合，發揮職能部門的最大管理優勢，堵塞各環節的稅收管理漏洞。

一是取得國土資源部門的支持配合。根據國土資源部門及時傳遞的存量地和非存量地的用地信息，地稅機關對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現土地稅收的監控管理。

二是加強與房產管理部門的配合協作。房屋交易和發證環節是房屋契稅征收和房地產業各稅控管的核心環節。通過與房產管理部門聯系，廣泛收集、有效利用涉稅信息，以契稅接管為把手，全面實行一體化征收，諸稅種統管，把房地產稅收管理水平提高到一個新臺階。

第二篇：房地產行業稅收管理中存在的問題及對策

房地產行業稅收管理中存在的問題及對策

一、房地產行業稅收管理中存在的主要問題

1、房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的，這些企業曲解地方的優惠政策，甚至有的認為自己是招商引資企業，在稅收方面享有優惠、得到“照顧”理所應當；部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚，特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。以高唐縣為例，該縣共有房地產開發企業7家，其中，高唐本地企業僅有1家，其他均為招商引資的外來企業，這些企業在高唐的累計經營期限都超過了180天，按規定均應到國稅部門辦理稅務登記手續，但是，除本地一家企業外，沒有一戶主動到國稅部門申報辦理稅務登記手續，經國稅部門多次上門催辦，目前已4家企業辦理了稅務登記手續，另2戶企業仍在催辦過程中。

2、房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。帳務不全，有的甚至根本沒有帳。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式，因未開具正式發票，預收款長期掛在帳上，不作收入，有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工企業結算不及時，成本核算未嚴格執行權責發生制、遵循配比原則，有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少，就列支多少；對未售房面積，收入未轉但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入帳，造成成本虛增，同時存在大量的不合法憑證或沒有取得憑證。

3、房地產行業流動性強。流動性強是房地產行業的共同特點，目前高唐的6家外來房地產開發公司都是外地的固定業戶，往往以回總公司匯總納稅為由，不愿接受經營地稅務機關管理，但按照國家政策的規定，他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件，并且在高唐累計經營期限都超過了180天，應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難，稍有疏松，極易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃稅行為。很多房地產開發企業的供貨商無固定經營場所，無營業證和稅務登記證，開具虛假發票行為嚴重，經營行為隱蔽、流動性大，如果對房地產行業稅收管理不到位，這些供貨商偷逃稅更有了可乘之機，造成國家稅款流失。

5、發票管理相對薄弱。絕大多數房地產開發企業在收取預售房屋款時，采取白條或收款收據收款，有的用建筑材料發票沖抵售房款，從而造成收入體外循環，致使發票管理沒有有效發揮控稅效應。

6、稅收管理管理人員的素質有待提高。房地產行業是一個新興行業，由于房地產市場尚不規范，涉及的稅收問題比較復雜，房地產行業稅收管理政策性非常強，對管理人員的綜合業務素質要求比較高。管理人員不僅要全面掌握房地產行業稅收政策，也要熟悉國家有關房地產有業的其他政策。國稅人員由于受傳統的“兩稅”影響，所得稅分享制度改革后，在所得稅的管理方面有所欠缺，加之房地產行業是新興行業，基層稅務人員接觸較少，有的在管理上感到力不從心。

7、稅收管理外部環境有待改善。雖然新的《征管法》對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使，造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善，更增加了管理難度。此外，據調查，有些地方的政府部門不能正確認識涵養稅源與依法治稅的關系，在支持稅務部門依法開展工作方面力度不夠，也在一定程度上影響了對房地產行業稅收管理的實際效果。

二、規范房地產行業稅收管理的對策

1、優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式，將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員；二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度，規范財務核算，減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識，使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能，用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。

2、強化培訓，提高稅務管理人員的素質。結合稅收形勢的發展變化，加強對稅務人員房地產行業有關稅收政策、其他國家政策、生產經營、財務管理、征管技巧等諸多方面的知識培訓，提高他們的理論水平和征管技能。

3、有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全，稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收，在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。

4、提高房地產領域稅收管理信息化水平。將計算機技術和CTAIS等軟件充分運用到房地產稅收管理，包括稅務登記、納稅申報、稅款征收、發票管理、稅源監控、稅源分析、情報交換、信息采集等各個環節，通過全面、科學采集各類信息，努力實現房地產行業登記管理的及時性、納稅申報的準確性、稅源監控的有效性和行業管理的規范性。

5、探索實行戶籍管理辦法。可以把每一個單項房地產開發項目做為一戶納稅企業進行管理。考慮到目前掛靠戶、承包戶、私人開發商等僅僅是收取管理費的“影子公司”，必須加強對建安公司、項目工程、子工程的三級管理，建立健全單項工程檔案管理。

6、加強重點監控和重點稽查。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控，同時抓好房地產行業專項稽查，堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法；對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重，造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開暴光，起到打擊一個、震懾一片的作用，確保房地產業稅收不流失。

7、加強發票管理。結合國稅部門和地稅部門開展的發票雙獎活動，認真落實好全面開票制度，規范房地產開發企業在生產經營過程中取得、使用的發票，確保其合法性和真實性，充分發揮以票控稅的基礎性作用，對預收款項收據列入發票進行管理。

8、加強部門配合，開展綜合治稅。房地產開發涉及面廣，有時會涉及多個方面、多個部門的利益關系。房地產開發行業的特殊性對加強部門配合、健全協稅護稅網絡、開展社會綜合治稅提出了更高的要求。建議在原有協稅護稅組織的基礎上，各鄉鎮政府、縣直各部門、各企事業單位、行政村、居委會都要確定一名綜合治稅信息員，公檢法司等部門要發揮職能，為綜合治稅工作保駕護航，形成以協稅護稅和涉稅信息提供為主要內容的社會綜合治稅網絡。嚴格納稅戶登記管理。建立工商、國稅、地稅、技術監督等部門間的工作聯系和信息共享制度，進一步明確工商和技術監督部門的信息傳遞要求，加強源頭控管，確保業戶及時辦理稅務登記，及時納入正常管理；財政、計劃、經貿、建設等部門要及時向稅務部門提供房地產和各建設項目的信息資料，建筑施工企業必須依法開具、使用發票，否則房地產開發企業不得與其結算工程款。

第三篇：淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

對于我國的房地產行業的稅收問題應該多加強管理，下面小編為大家整理了關于這個問題的論文，僅供大家參考。

論文關鍵詞：房地產行業 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平.進一步發揮稅收的調控職能.促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現有征管資源.加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。

一、房地產行業稅收征管存在的問題

(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的.這些企業曲解地方的優惠政策.甚至有的認為自己是招商引資企業.在稅收方面享有優惠、得到照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚.特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全.有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式.因未開具正式發票.預收款長期掛在賬上.不作收入.有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時.成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少.就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增.同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠.政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度.導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多.使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實.使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅.而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管.而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管.有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位.待工程完工后進行結算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計算程序復雜，以及預征政策落實問題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一.施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票.在企業隱瞞有關情況時.難以確認收入，從而影響稅款征收。其三.房地產公司與施工企業大量使用白條結算.混淆納稅義務時間.少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力JIl生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶.往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經營地稅務機關管理.但按照國家政策的規定.他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計經營期限大都超過了180天.應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴.雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜.事后監督檢查.追繳稅款相當困難。目前.產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的.由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款.加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使.造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中.一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門.以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作.普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料.但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力.由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決.必須召開部門間的協調會議才可解決.缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享.難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

二、對房地產行業稅收管理的建議

針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平.進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現有征管資源，實現信息共享.加強部門協調配合.搞好各征管環節連接.實施一體化管理。

第四篇：淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

盧丹 韓波

論文關鍵詞：房地產行業 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。

一、房地產行業稅收征管存在的問題

(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管

理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力JIl生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

二、對房地產行業稅收管理的建議

針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。

(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。

(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證”的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。

(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。

(六)進一步細化房地產一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產有關信息的獲取及處理．到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環節和辦理程序進行細化．繪制《房地產稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監控商品房的存量變化，跟蹤監控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息．對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估．及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序．按照稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制。規范執法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控．做到環環相連．程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。

第五篇：淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

淺談關于加強房地產行業稅收管理的思考

2010-11-16 15:32 盧丹 韓波 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

論文關鍵詞：房地產行業 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。

隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收。現結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。

一、房地產行業稅收征管存在的問題

(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算

征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力JIl生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

二、對房地產行業稅收管理的建議

針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。

(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相

關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。

(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證”的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。

(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房

地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。

(六)進一步細化房地產一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產有關信息的獲取及處理．到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環節和辦理程序進行細化．繪制《房地產稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監控商品房的存量變化，跟蹤監控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息．對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估．及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序．按照稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制。規范執法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控．做到環環相連．程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。