第一篇：2011中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對策

主持人：

歡迎大家參加下午房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與對策這樣一個論壇，我是這個論壇的主持人陳國強，今天下午有幸請到了幾位重要的嘉賓。

首先是建設(shè)部原副部長楊慎；中房集團的董事長，現(xiàn)在是中房集團的理事長，同時也是幸福人壽的董事長孟曉蘇；北京首創(chuàng)的總經(jīng)理劉曉光；北京光亞集團的總經(jīng)理李貴斌；北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事、總裁鮑筱斌。

下面我們首先以熱烈的掌聲請建設(shè)部原副部長楊慎給我們致辭。

楊慎：

開會總有致辭，致辭是主辦單位給我起草的，我不按致辭講了。

這次我們論壇主題是什么？今天這個地方開了兩場會，一場是財富論壇，下午是房地產(chǎn)業(yè)的聚會，上午的論壇各行各業(yè)、直接人士參加了，將近400人，規(guī)模非常大。我們這個會的人數(shù)比較少，人數(shù)少質(zhì)量高。為什么？到會的人都是代表企業(yè)的人才，劉曉光是首創(chuàng)董事長每年開發(fā)規(guī)模5000平方米，孟曉蘇現(xiàn)在是幸福人壽保險的董事長。這個會總有一個主題，討論什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢分析。大家都非常關(guān)注，房地產(chǎn)目前究竟是什么狀態(tài)？下一步怎么走？大家都很關(guān)注。所以，我說今天下午來的人數(shù)少，但是質(zhì)量高，大家都關(guān)注這個行業(yè)發(fā)展的命運和前途。大家知道，去年全國宏觀調(diào)控，最嚴格的宏觀調(diào)控，但是收效甚微，沒有達到原來預(yù)期的目的。總體來講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對國家貢獻很大，大家都公認，但是存在著三大危險。第一，規(guī)模失控；第二，房價過高；第三，質(zhì)量失控。

今天這個論壇我們就是根據(jù)中央的決策和“十二五”規(guī)劃討論如何應(yīng)對，所以今天的主題就是討論形勢應(yīng)對，什么形勢，怎么應(yīng)對？今天上午厲以寧教授參加了，他講當前的經(jīng)濟問題，物價上漲他提出了七條對策。我們今天下午的會議大家都講有用的話，我個人意見房價問題怎么對策，要說短話、開短話、講有用的話。我主持論壇三原則，我搞了20年協(xié)會的會長，組織過多少次論壇，就是三大原則。第一，鼓勵說真話；第二，反對說假話；第三，允許說錯話。特別是現(xiàn)在政策多變的情況下，三句話是我20年來主持論壇的一貫原則，所以今天下午咱們本著論壇的三原則大家熱烈討論，有什么說什么，大家可以有不同的爭論，共同把會議開好，共同迎接新的機遇期的大好形勢。

這是我致辭的主要目的。謝謝大家！

陳國強：

非常感謝楊會長給我們熱情洋溢的致辭，他給我們出了題目，針對目前的形勢我們來研討對策，今天的論壇就按照楊會長提出的“三不”原則來展開。下面就請對話嘉賓。

剛才楊部長在致辭當中提出去年應(yīng)該是房改以來調(diào)控最嚴厲的一年，但是同時我們也看到去年一年無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，我們知道創(chuàng)下了“十一五”期間，無論是投資總規(guī)模還是增長規(guī)模創(chuàng)下了房改以來的之最，去年我們看到住宅市場的成交金額和最輝煌的09年相比有過之而無不及，我們看到了住宅市場千億級銷售規(guī)模的萬科誕生了，所以2010年應(yīng)該說是一個非常不尋常的一年，也有很多非常耐人尋味的情況。

第一個問題，請臺上各位嘉賓用幾個關(guān)健詞，或者用簡單的話對去年一年做一些盤點，或者說從你們的角度對210年是如何看待的？

孟曉蘇：

剛才我們房地產(chǎn)業(yè)界的老領(lǐng)導(dǎo)、老前輩楊慎部長一口氣說了三個失控，我看確實是失控，而且去年正是因為這些失控就造成了老百姓的情緒失控，媒體的語言失控，媒體人能利用中央電視臺這樣一個國家電視臺向總理發(fā)問，說房價是總理說了算還是總經(jīng)理說了算？這一問弄的全國人民都糊涂了，一想是總理說的算還是總經(jīng)理說的算？第二天我就在一個大會上講，不是這兩個選項吧，是市場說了算，但是聽這個會的人畢竟是少數(shù)，多數(shù)人還是沒明白，一直磨叨到了一年。盼到年底總理到電視臺作客了，一個傻主持人大姐就問溫總理這個問題了，總理回答了，說這個問題也正確也不正確，就是批評這個主持人了。說房價應(yīng)該有政府管的部分，也有應(yīng)該由市場管的部分，商品房是市場管的部分，總理說，總理的職責(zé)主要是管保障住房，保證低收入家庭住房問題，講的這么清楚了，我看網(wǎng)站還在出怪題目，說房價不歸總理管你怎么看？你說這是真傻呀還是什么？所以，我看去年一年是情緒失控。

劉曉光：

去年一年我概括就是調(diào)控的力度比較大，還有就是大量的行政的手段開始應(yīng)用；供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化社；地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。

李貴斌:

去年應(yīng)該說是供銷兩旺，價格還是沒有達到政府希望達到的目標，房價確實是高了一些，這些問題還是供需的問題，因為這一個時期供應(yīng)量沒有很有效的跟上，市場比較強勁。

張民耕：

太陽底下沒有新東西，我還是學(xué)習(xí)住建部一個副部長，用幾個前所未有。一個是調(diào)控的力度前所未有；另外調(diào)控的難度前所未有；第三需求前所未有；第四而實際市場達成的承銷價格和承銷總額土地交易量是前所未有，一個是9.5億平方米，一個是2.7萬億土地交易量，說明市場在調(diào)控中應(yīng)該說平穩(wěn)的向前發(fā)展了。

鮑筱斌：

我講兩點。

第一，2010年政策很多，但是還留下很多不到位的空間，政策不到位，就是對政府的公信力從市場、從企業(yè)對政府提出了挑戰(zhàn)。

第二，2010年需求和供給不是很好，但是應(yīng)該來講我看到的材料，總體來講就是庫存增加了，如果說對2011年房地產(chǎn)投資進行分析，我覺得這兩點是應(yīng)該注意的。

陳國強：

2011年如何看待當前的政策環(huán)境，當前的市場狀況呢？我們從最近總理接受媒體采訪的談話當中我們知道，2011年政府政策兩條主線，一是保障房去年580萬套，今年是1000萬套，保障房應(yīng)該是2011年政府調(diào)控樓市的要點；二是繼續(xù)抑制投資性需求。去年政策沒有很好的落地，效應(yīng)沒有充分的顯現(xiàn)出來，我們先從兩個主題之一，保障性住房的角度說起。從住房發(fā)展思路，剛才幾位嘉賓也都提到，應(yīng)該說過去十年市場在推動商品房建設(shè)方面成績非常顯著，但是在保障性住房建設(shè)，政策落實方面應(yīng)該說缺乏很多，需要補課。未來政府在構(gòu)建符合國情的商品房體系和保障房體系方面我們想請教臺上的幾位嘉賓，在這方面我們有一些什么樣的思考，有什么的建議？

孟曉蘇：

談到保障房，今天大家算來對了，因為最早向國務(wù)院建議，由政府建保障房是楊部長和我，應(yīng)當說最早中國在沒有商品房的時候是全民保障，那時候的結(jié)果是全民蝸居，我記得在80年代組織調(diào)研的結(jié)果，城鎮(zhèn)人均住房面積3.7平方米，說明全民福利并不能滿足老百姓的住房條件。98年推動房改的時候我們這些人在一線參與設(shè)計，楊部長主持的課題組專門研究保障房的問題，認為要同時建立起完善的住房保障體系，由政府出資建立廉租房，當時設(shè)立商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房三個體現(xiàn)，后兩個都屬于住房保障體系。在1998年提出以后，到現(xiàn)在12年了，應(yīng)當說有9年時間是沒有被認識到的，雖然我們建了一些經(jīng)濟適用房，但是廉租房多少年都沒有建設(shè)，這樣積存的問題就慢慢積累起來，就使得中低收入家庭他們收入水平和高漲的商品房房價越來越遠，積存到了9年、10年的時候問題爆發(fā)了，意見很大。現(xiàn)在好了，從07年國務(wù)院開會提出了政府要承擔保障住房責(zé)任，到現(xiàn)在已經(jīng)三年，這三年里從開始國務(wù)院提出，最終形成全黨的共識，到這次“十二五”規(guī)劃和中央經(jīng)濟工作會議提出來要建立符合國情的住房保障體系和商品房體系，這樣兩個體系總算是把12年前提出的問題認識到了。但是缺錢，怎么辦？從去年開始發(fā)國債搞投資，發(fā)2000億國債，今年還得靠發(fā)國債，怎么還再說吧，先把眼前的問題解決再說，誰讓我們曠課10多年呢？去年是前所未有的保障房規(guī)模力度，今年更是前所未有的。有人說用不用拿這么多土地搞保障房呢？我認為曠課總要補，所以這時候力度大一些是可以理解的。所以我相信隨著保障性住房的建設(shè)，結(jié)構(gòu)性問題將得到緩解。商品房是兩一個體系，現(xiàn)在一味的打壓商品房價格，試圖不用政府投資就實現(xiàn)保障，這種想法已經(jīng)過去了，很幼稚的想法，不是這屆政府的想法，是原來的某些人的想法，這已經(jīng)過去了。所以，這兩個體系將應(yīng)該成為一個主線，我認為這是全黨和主管部門認識上重要的突破，相信在新的一年會有好的成果。

劉曉光：

首先，我們要明確下一步房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，現(xiàn)在攪合在一塊兒打壓商品房，如果把模式定下來，保障房的發(fā)展速度快和慢當然對整個中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展很有關(guān)系。我想這有幾個問題。

一是保障房的地在哪里？這個政府要想辦法，收到土地出讓金之后，用這部分資金還有其他一部分資金來源來解決保障房地的問題，沒有地建不了。

二是保障房要有政策體系，財政、稅收、信貸的體系。這個體系現(xiàn)在也沒有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投資主體是誰？我們作為大地產(chǎn)商也想建保障房。

陳國強：

北京很多開發(fā)商已經(jīng)承擔了保障房的建設(shè)。

劉曉光：

這個很難拿，這個要建立公正、透明的通道，誰都可以建。

四是保障房這個問題要有很好的市場化的融資體系要出現(xiàn)，比如說建保障房回報率8%可不可以，如果8%可以發(fā)一些投資債券，如果達不到8%怎么辦？政府應(yīng)該拿出一部分資金來保證利潤。

楊慎：

經(jīng)濟適用房是3%。

劉曉光：

3%是有問題，我的觀點是略高于銀行利息是可以的。以投資者為基數(shù)，投資回報率嘛。這樣的話，土地成本是低的，時開發(fā)商的利潤水平是低的，各種稅費和各種政策配起來成本也會低下來。這樣老百姓也愿意投資這種投資品，比如說保障房的什么樣的長期債券，實際上這是有意義的。

李貴斌：

關(guān)于保障房的問題，現(xiàn)在呼聲很高，雷聲很大。現(xiàn)在中國區(qū)域之間發(fā)展很不平衡，再一個城市之間也是如此，往往政策如果總想一刀切，恰恰事與愿違，有好東西不見得有好效果，出于這種情況，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個配套政策的落地得是全面的、系統(tǒng)的，因為房地產(chǎn)它是一項系統(tǒng)工程，是不可分割的整體，而恰恰在這方面有些東西屬于缺位，沒能把這個事兒很好的解決好。再一個就是保障房本身和商品房應(yīng)該是兩個共同發(fā)展的體系，第一個體系里面就是隨著經(jīng)濟的發(fā)展城市化進程，房子的需求量是有限的不是無限的，與其說加大土地供應(yīng)量，加大開發(fā)量，這個事情在未來很快也能過去，而恰恰這個時期是不可逾越的。再一個就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出臺了一個政策，說你拿地的時候如果超過房頂價再溢價出來的部分蓋保障性住房，我覺得這個政策比較好。關(guān)于保障性住房一系列的配套政策出了臺，才能更有效地解決這個問題。

張民耕：

我看有一篇記者的長篇報道，說保障房體系有了很大的推進。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責(zé)制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個記者也算了一筆帳，他那個帳不是很內(nèi)行的，不是房地產(chǎn)出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產(chǎn)，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當于一個什么數(shù)字呢？咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機就是4萬億，實際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負擔是不太現(xiàn)實的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產(chǎn)權(quán)要賣掉不是一個路子，其實蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價還是比較有效的，否則就變成投資了。

劉曉光：

老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經(jīng)濟適用房，他還是要產(chǎn)權(quán)。

張民耕：

如果能把這一塊兒做成在政府補貼下的有市場機制的衍生產(chǎn)品，比如說發(fā)債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學(xué)在討論，大學(xué)問題嚴重到什么程度呢？北大、清華的校長都說，現(xiàn)在搞千人計劃什么，我連吸收一個人都吸收不起，從美國回來一個大學(xué)教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進一個教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現(xiàn)在能不能跟大學(xué)聯(lián)手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發(fā)得出去。比如說和大學(xué)國家級的研究院所，他們每年要進人，而且他們進人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補貼，能夠轉(zhuǎn)化成一個商業(yè)行為，而這個商業(yè)行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個辦法來解決住房問題，這個事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠?qū)崿F(xiàn)的。從我們開發(fā)商來說，就是剛才劉總說的那個話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個，一定要認清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

劉曉光：

死一塊兒、活一塊兒。

張民耕：

這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎？什么概念呢？當時香港人口六、七百萬。實際上供求是一方面，人的預(yù)期是另外一方面，所以我們作為開發(fā)商來說面臨雙軌制的情況下要謹慎，當然首先我是樂觀的，必要的謹慎還是需要的。

鮑筱斌：

保障房應(yīng)該是好事兒，從我本人十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點看法。

第一，要解決房地產(chǎn)的模式問題。就是說財經(jīng)雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現(xiàn)在目前房地產(chǎn)行當里面到底是什么模式，實際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關(guān)系？從政策層面，公共媒體的引導(dǎo)上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式怎么形成互動，到現(xiàn)在也有一些探討，但是我感覺不系統(tǒng)。

第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個報道了中信產(chǎn)業(yè)基金，在江蘇試點做保障性住房，前幾聽我看到一個文件，就是講國開航準備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢？以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現(xiàn)在這塊兒怎么樣形成一套金融系統(tǒng)，一方面需要財政支持，另外一方面需要金融系統(tǒng)的支持，當然現(xiàn)在有很多創(chuàng)新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要創(chuàng)新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區(qū)去了，沒有配套設(shè)施一系列的社會問題就會出來了。比如說學(xué)校老師肯定希望住在學(xué)校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環(huán)里面沒有哪個政府能背得起這樣的經(jīng)濟負擔。所以私募包括國家的融資等應(yīng)該有一套系統(tǒng)來試試保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時間邁的有點兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產(chǎn)商還不能輕視這個問題。保障性住房的啟動對上下游端的帶動很大。

所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產(chǎn)的影響。謝謝！

孟曉蘇：

從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢？就是差錢。新財富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產(chǎn)信托投資基金，在國外有這個產(chǎn)品。在座的幾位里面就是我從房地產(chǎn)公司董事長轉(zhuǎn)化成了保險公司董事長，過去我干房地產(chǎn)公司董事長的時候項目多，總為沒錢著急，現(xiàn)在干了保險公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當時的判斷是熊市的延續(xù)，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險行業(yè)收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎？什么叫做穩(wěn)健的貨幣政策？就是緊縮，在緊縮狀態(tài)下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的？是老百姓養(yǎng)老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導(dǎo)社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產(chǎn)品來吧，其實這種產(chǎn)品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產(chǎn)信托投資基金引到中國來，專項做保障性住房，美國允許有25%的資金進入到政府推動的保障性住房里面去，我們?nèi)珖?.1萬億，如果按照保監(jiān)會的規(guī)定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產(chǎn)來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個保障房基金就可以撐起來了，也把房地產(chǎn)搞起來了，如果將來租屋轉(zhuǎn)售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進行的保障房的（房地產(chǎn)信托基金REITs）試點，把這個盡快試點，保障性住房的資金有穩(wěn)定的來源，也早點兒把國債還上。希望把這種思路進一步的推進，我們新財富論壇又為國家出了一個好主意。

陳國強：

對近年來說，我們面臨的政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說調(diào)控的基調(diào)未變，我們觀察最近的政策信息，高層表態(tài)應(yīng)該說在融資方面、在土地市場整治方面，包括最近我們看到的重慶也開始房產(chǎn)稅的開征試點，所以政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說2011年房地產(chǎn)市場仍然面臨很多不確定性，我想接下來請各位嘉賓從你們的角度對2011年是什么樣的期待？或者說您最關(guān)心的關(guān)健詞是什么？我們從鮑總開始。

鮑筱斌：

2011年房地產(chǎn)也沒什么新東西了，我有自己的看法。

第一，我覺得2011年在今年二季度左右，房地產(chǎn)企業(yè)銀根會比較緊，因為從去年4月份開始調(diào)控。

第二，2011年的房子不同的產(chǎn)品價格的走勢可能會不一樣，有些處在高端真正很好的價格可能還會提升，但是中低端可能價格就會振蕩。

第三，政策肯定還延續(xù)，但是房地產(chǎn)這個行當跟股市不太一樣，房地產(chǎn)是資產(chǎn)它對價格的變動是需要有周期的，所以我認為市場不會有太大變化，但是中國的房地產(chǎn)市場某種程度講比股市更重要，按照貨幣的價值來算，房地產(chǎn)價值在90萬億的價值。股市大概是20萬億左右上下，所以我個人感覺房地產(chǎn)在2011應(yīng)該還是振蕩前行。謝謝！

張民耕：

你說是振蕩前行，我說的是謹慎樂觀。我們看到有四方面的政策還是會沖擊。

第一，宏觀調(diào)控力度不會撤，限購令還會繼續(xù)。

第二，銀根收緊，我和若干銀行都碰過，實際上各個方面銀行可以放開其他，對于信貸尤其是房地產(chǎn)信貸是要繼續(xù)收緊的。

第三，保障房的批量出現(xiàn)，雙軌制正式確立。

第四，房地產(chǎn)稅上路了。

這些方面對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤其對于價格來說是看跌的因素，但是這些政策真正發(fā)揮作用是要有相當長時間的，比方出1000萬套房，這對于每一年兩、三千萬人進城，歷史有巨大的欠帳，一年不能解決，但是如果“十二五”期間年年1000萬套你看一下這個作用是什么樣子。當然，政府如果不把資金來源問題解決，年年1000萬套是無以為繼的。另外，剛性需求還是很強，老百姓的投資渠道還是很少，股票還是不能做，黃金可以炒一炒，不管怎么調(diào)控房產(chǎn)還會成為一部分人的投資品。剛才說了地方政府賣地，中央政府印票子，印票子還會繼續(xù)，不是為了應(yīng)對國內(nèi)，其實是為了應(yīng)對國外，美國量化寬松還會繼續(xù)，我們也繼續(xù)往人民幣里面兌水。從去年的趨勢看，房價基本上沒怎么降，明年可能會出現(xiàn)一些波動，但是我感覺不會太大的波動，只不過作為開發(fā)商來說以前只要看前邊就行了，現(xiàn)在是要看前面也要看后面，因為這四項對于整個房地產(chǎn)形勢會造成重大影響，有的上路了，有的箭在弦上，有的已經(jīng)發(fā)揮作用了，所以我的判斷是謹慎樂觀的。

李貴斌：

以上兩個老總對2011年房地產(chǎn)的走勢說的很全面，其實我有幾點看法。

第一，從供銷來說就是需求量和供應(yīng)量還仍然在加大，應(yīng)該是供銷兩旺的一年，這是我的判斷。它的根據(jù)是印的票子多，經(jīng)濟發(fā)展快，城市化進程快就需要這些房子。所以，應(yīng)該是供銷兩旺的局面。

第二，國家對于房地產(chǎn)價格的問題還是持續(xù)的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為有些城市房價確實是過高了，只能一部分人買到房子，一部分人買不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不可能再放松，包括房產(chǎn)稅。其實房產(chǎn)稅對房價有沒有影響？肯定有，只是大小的問題，這些政策一出來對房價的抑制肯定能起到作用。

第三，信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來分化會越來越嚴重。

第四，現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有些企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來是做住宅的，就是由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)，這個趨勢在加強。

陳國強：

說到轉(zhuǎn)型劉總是代表性企業(yè)，請劉總說說企業(yè)轉(zhuǎn)型方面的一些做法和經(jīng)驗。

劉曉光：

第一，雙軌制明年基本上定型。

第二，剛性需求仍然非常旺。

第三，政策調(diào)控進一步驅(qū)緊。

第四，需求多樣化會出現(xiàn)。

第五，商人的轉(zhuǎn)型。

結(jié)論：今年從4月份以后可能價格還會穩(wěn)步上升。

轉(zhuǎn)型角度不多說了，我們從去年就開始轉(zhuǎn)型了，從單一的開發(fā)普通房地產(chǎn)向打造新的城市中心過渡，把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)融合在一起，把城市的功能跟產(chǎn)業(yè)的功能，把商業(yè)功能跟低密度住宅融合在一起，適應(yīng)城市未來的城市化需求，緩解交通壓力、提供就業(yè)、提高稅收等等。我們一方面是在大的城市建設(shè)新的城區(qū)；另一方面就是建設(shè)新的城市中心。這樣的轉(zhuǎn)型我相信在今年是波瀾壯闊的趨勢。

孟曉蘇：

我想盡管已經(jīng)明確了建立符合我國國情的保障性住房體系和商品房體系。盡管去年保障房和今年保障房的力度加大在未來改善貧困家庭的居住狀況和緩解社會情緒，但是它的產(chǎn)出還需要實踐。所以，我認為面臨2011年我感覺盡管我們對未來形勢充滿樂觀，但是它是充滿矛盾的一年。充滿了樂觀和不樂觀的各種因素，而在政策上將是理性和非理性交匯的一年，所以說這一年一句話說清楚不容易，因為人們正在迷茫中走出去。如果說到4月份，我再加重一點兒語氣，我認為新的一年將是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我們現(xiàn)在正處在商品房和保障房都供不應(yīng)求的時期，在這個時期是應(yīng)當減少供應(yīng)量還是應(yīng)當增加供應(yīng)量，我們在05、06年就是錯誤的在這個時候緊縮銀根結(jié)果造成了越調(diào)控房價越上漲，面對新的一年又聽說有人要打壓限制投資，進一步推升房價，各方效果如此，所以這可能就是一個迷茫。那么，再一個迷茫來自社會，人們誤以為只有打壓商品房價格就能保證房地產(chǎn)價格。

去年國務(wù)院文件明確說在一定時期內(nèi)采取行政手段確實過去沒有，但是到了年底打順手了，又繼續(xù)要實行這種行政調(diào)控，我想起當年我看那個小品，黃宏演的農(nóng)民工砸墻，最后業(yè)主說你別砸了都砸坍了，他說我砸順手了。什么時候能住手呢？限購令應(yīng)該逐漸的退出市場，實現(xiàn)把短期的調(diào)控正常和長期的發(fā)展政策有機的結(jié)合起來，而在年初我們看到的反而是調(diào)控限購令的加碼和延長，這就反映了一種迷茫，這種迷茫會不會導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的減少，從而抵消國務(wù)院為了抑制過熱的需求而抑制購買力呢？這兩個就抵消了，白調(diào)控了，所以未來的房價還會上漲。但是，到下半年就會明白了，原來這么調(diào)控不行，還得增加商品房的供應(yīng)量，增加保障房的供應(yīng)量，真正做到在03年提出來了的供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，這個時候人們就明白了，下半年會是一個好的年景、好的時間。

所以，為了能夠爭取下半年的清醒，希望業(yè)內(nèi)人士還要多把這個問題提出來，提的明確一點兒，興許就能明白的早一點兒，就能實現(xiàn)中央“十二五”規(guī)劃提出的使中國經(jīng)濟保持長期持續(xù)較快的發(fā)展。

楊慎：

剛才我講過這次會議雖然比上午范圍小，但是質(zhì)量高。今天下午不到兩個小時的發(fā)言應(yīng)該證明我說的是正確的，這些人發(fā)言都是有理論有實踐，都是自己深刻教訓(xùn)的發(fā)言。在這里借這個機會，我想提一個問題大家思考，現(xiàn)在都說房地產(chǎn)價格上漲不能控制，需求不能控制，土地的供應(yīng)是有限的，資金的供給是過量的，因此這個大的怪圈出現(xiàn)了，在這個怪圈中大家不能自拔。

因此，我提出一個問題，究竟中國房地產(chǎn)發(fā)展到多大規(guī)模，多少量才能滿足？因為現(xiàn)在大家把房地產(chǎn)不是做成一種居住的需要、生存的需要，而是投資的需要，投資的需要不斷地賺錢，在這種情況下永遠是無止境的，絕對沒有止境，在這種情況下我們應(yīng)該用什么樣的思路，通過什么樣的體制，或者什么樣的政策來研究這個問題怎么解決。我講幾個基本數(shù)字，這個數(shù)字不是國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)，是我自己整理的。全國目前各類住房加在一塊兒，住宅商業(yè)用房、營業(yè)用房、公共用房加在一塊兒總量580億平方米，現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)相當不準確，我敢說我統(tǒng)計的準確。這個數(shù)字包括城鄉(xiāng)，一共是580億平方米。從什么時候算起呢？

中國現(xiàn)存的土地總量，其中1949年中華人民共和國成立以前總量是52億平方米（占9%），全國建國以前統(tǒng)計出來的房子只要是在建的一戶一戶登記調(diào)查52億平方米，占全國總量的9%。第二，改革開放以后，前30年從1950年開始到改革開放1980年49億平方米，占全國總量的8.4%，兩個加在一塊兒17.4%，其它的都是改革開放以后建設(shè)的，480億平方米，就是改革開放以后建成的。

現(xiàn)在目前全國每年建房總量13億平方米，折合一下200萬套，這樣的速度規(guī)模還再不準建，現(xiàn)在沒有敢說出這樣一個權(quán)威數(shù)字的，所以中國的住房就成了無底洞。在這種情況下，永遠無止境。我認為中國這樣的政策下去必須改變，因為目前的數(shù)量人均城市已經(jīng)達到31平方米，農(nóng)村達到30平方米，全世界發(fā)展中國家是第一位的。在這種情況下，一個國家的資金有限、土地有限、城市容量有限、基礎(chǔ)設(shè)施有限，我們無止境的開發(fā)，中國的住房制度改革要做1000萬套的保障性住房，資金從哪兒來，還是賣土地，賣多少？全國賣地7萬億收入，平均每年1400億，房地產(chǎn)、稅收、土地總和加在一塊兒6萬億。“十一五”期間3萬億，每年6000億。現(xiàn)在我們靠賣地這種辦法去填這個大窟窿，永遠是需求不足，需求不平衡，因此促進價格上漲。

在這種情況下，建議在不準確的數(shù)據(jù)下總量的估算，必須要改變政策。現(xiàn)在正在換屆，下一屆政府誰當皇帝誰好，體會一下吧，怎么來應(yīng)對這樣一個局面。住宅人均30平方米，每個人的占有量是不一樣的，都要求要提高，在這種情況下總量上用什么辦法解決，過去就是總量不清楚，底數(shù)不清，這種情況下做的決策，不斷地修訂決策、不斷地完善決策、不斷地錯誤，最后就是錯誤不斷地增長，我們的錯誤到了不能自拔的地步。所以，作為研究問題來講，這樣的政策需要我們很好的思考。我把這些基本的數(shù)據(jù)告訴大家，提出了這樣一個問題供大家思考，大的體制政策背景需要大家考慮。

陳國強：

楊部長提供的數(shù)據(jù)希望在這個會議室里面分享，請媒體記者不要報道相關(guān)的數(shù)據(jù)。我們再一次用掌聲楊部長給我們提出了他的一些思考，給我們提出了非常基本的命題，或者說是根本的命題，就是如何來看待這些年房地產(chǎn)發(fā)展過程當中的政策體系，房地產(chǎn)發(fā)展模式的問題，房地產(chǎn)發(fā)展的目的問題等等。這些問題實際上是值得業(yè)內(nèi)所有人思考的問題。

今天由于時間關(guān)系，另外一場馬上就要開始了，非常感謝臺上各位嘉賓，也謝謝大家！

主持人：

各位來賓，咱們下午的會議后半段按照大會的安排主題是“保障和改善民生”。

今天下午會議非常榮幸請到了很知名的專家，坐在我旁邊這位是蔡昉研究員，是咱們中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟研究所的所長，蔡所長是奪得十七次代表大會代表，也是本屆常委會的委員，在這方面有很深的研究，咱們中央政治局搞集體學(xué)習(xí)就有關(guān)的專題蔡所長都去講過。旁邊是社科院社會學(xué)所的景所長，是上一屆全國政協(xié)委員，是這個領(lǐng)域資深的研究專家。還有就是環(huán)保部環(huán)境規(guī)劃研究院的副院長；財政部財經(jīng)研究所的所長賈康研究員，賈康研究員是全國政協(xié)委員，也曾多次出席中央領(lǐng)導(dǎo)問徹中央經(jīng)濟工作的座談會，也在中央集體學(xué)習(xí)有關(guān)問題上進行過專門的講解。所以，今天能夠有幸請到他們四位和大家一起進行交流，應(yīng)該說是一個非常榮幸的事情。今天下午時間很寶貴，時間是一個小時，剛才我們幾位商量了一下，開始的時候請咱們四位專家就保障和改善民生這樣一個主題把他們最主要的想法給大家簡要的談一下。之后咱們大家有什么問題，利用這個機會互相交流一下。

蔡昉：

實際上我們現(xiàn)在講民生的時候，解決民生基本的著眼點實際上是兩頭，一頭是在初次分配的領(lǐng)域，除了初次分配的領(lǐng)域最重要的就是老百姓關(guān)心的話題，就是漲工資，到底能漲多久，能夠持續(xù)多久，漲多高，能不能趕上勞動生產(chǎn)力的提高速度，能不能趕上企業(yè)拿到的份額的增長速度，能不能趕上政府拿到的份額的增長速度，這是初次分配領(lǐng)域。初次分配領(lǐng)域里面我想有很多抓手，其中一條我個人比較關(guān)心的就是要用勞動力市場制度或者說具體的一種做法工資的集體協(xié)商制度來解決如何在企業(yè)和職工之間進行合理的分配，也就是說勞動力市場看上去是市場供求關(guān)系決定，但是我們要知道勞動力市場跟一般商品市場部一樣，勞動力市場實際上參與的人和勞動力的載體都是人，因此就決定了人在這其中的作用尤其的重要，因此在這種情況下不僅僅是用勞動力供求關(guān)系來調(diào)節(jié)，而應(yīng)該各個方面的協(xié)商也要參與其中。

我們從國際經(jīng)驗來看，大部分比較發(fā)達的國家，他們基本上都有工資的集體協(xié)商制度，反而在那些工資很低，工資不上漲那些地方?jīng)]有這種制度，那么我們也有很多人擔心，特別是經(jīng)濟學(xué)家容易擔心，因為經(jīng)濟學(xué)家關(guān)心效率，比較注重效率，擔心是不是有了勞動力市場制度會增加交易費用，會增加談判成本，如果談不攏還會出現(xiàn)社會的不安定，但是我覺得這些疑問其實都是現(xiàn)實存在的，但是我反問一個問題，關(guān)鍵是說從國際經(jīng)驗看，你有沒有這種勞動力市場制度勞資糾紛總是存在，工人的訴求總是存在的，因此沒有這個制度工人的訴求就用各種方式表達，企業(yè)內(nèi)部表達，企業(yè)內(nèi)部不能表達就到街上去表達，到街上就會串聯(lián)起來，社會動蕩就會更嚴重。如果政府參與其中，有領(lǐng)導(dǎo)的工會參與其中，與企業(yè)和工人對話的三方制度的話，就有好的平臺規(guī)范工資集體協(xié)商，來綜合和妥協(xié)各個方面的訴求，所以我覺得在“十二五”改善民生建立勞動力市場制度特別是工資集體協(xié)商制度是初次分配中最重要的制度建設(shè)之一。

那么，接下來我們還知道再分配領(lǐng)域也是改善民生的重要領(lǐng)域，其中中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出建立健全基本公共服務(wù)體系，體系這兩個字加在基本公共服務(wù)后面是第一次，就是在“十二五”時期我們給自己設(shè)了硬的時間表，在社會保障方面比如說新農(nóng)保的全面覆蓋，現(xiàn)在基本上已經(jīng)定了要在三年之內(nèi)全面的覆蓋。基礎(chǔ)養(yǎng)老金的全面統(tǒng)籌在“十二五”時期要完成，過去是城市的基本養(yǎng)老保險制度是職工養(yǎng)老保險制度，現(xiàn)在要把沒有就業(yè)和靈活就業(yè)的人員也充分的覆蓋，因此建立城市居民養(yǎng)老保障制度，那么除此之外我們還要完善基本養(yǎng)老關(guān)系的跨省接續(xù)，以便把更多的農(nóng)民工納入其中。這是再分配領(lǐng)域。

我再簡單說兩句話，在初次分配領(lǐng)域之外我覺得應(yīng)該還有一個抓手，能夠把改善民生，就是說利用已經(jīng)有的財富存量把它進行新的組合，新的調(diào)整改善，它的分配關(guān)系之外還應(yīng)該有一個東西是既改善民生做重新的調(diào)整，同時又做大餡餅，我覺得這就是中央提出來的所謂的經(jīng)濟發(fā)展方式中的三個轉(zhuǎn)變。一是經(jīng)濟發(fā)展方式從依靠投入轉(zhuǎn)向依靠技術(shù)進步生產(chǎn)力提高；二是把過去過度的依靠外需出口和投資轉(zhuǎn)向更加依靠消費需求；三是把過分以來二產(chǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，以及更高的經(jīng)濟增長方式。

我們知道，曾經(jīng)的經(jīng)濟發(fā)展更多的是給外國人做世界制造中心的工作，我們的經(jīng)濟拉動需求來自于國外的消費者，那么到了我們這個發(fā)展階段以后只有擴大自己的消費需求才能保持經(jīng)濟增長的可持續(xù)性，因為我們也知道金融危機以后很多經(jīng)驗都表明這么大的金融危機要完全恢復(fù)到原來的經(jīng)濟發(fā)展水平趨勢上需要7年的時間，在這7年里面整個世界的經(jīng)濟增長速度可能會低10%左右，因此沒有原來那么大的外需了。第二，我們也知道現(xiàn)在外國人在講再平衡，什么意思呢？中國人多消費點兒，少儲蓄點兒，美國人少消費點兒，多儲蓄點兒，就意味著美國也要調(diào)整，調(diào)整后需求也不會像原來那么大。因為美國的緩慢復(fù)蘇，我們叫無就業(yè)復(fù)蘇，在這種情況下美國的老百姓就業(yè)不充分，收入增長不會，消費業(yè)不能提高，因此我們必須轉(zhuǎn)向自己的國內(nèi)消費需求，才有可能保持過去這樣的10%左右的經(jīng)濟增長速度。

那么，與此同時我們知道消費的擴大其實更主要的是收入分配的結(jié)果；二是城鎮(zhèn)化的結(jié)果，因此擴大消費需求就成了邏輯鏈條中一個關(guān)鍵點，就是說它既是促進經(jīng)濟增長保持可持續(xù)發(fā)展勢頭關(guān)鍵的引擎，與此同時它又是收入增長以后改善收入分配，反過來又會刺激消費，因此它處在良性的經(jīng)濟循環(huán)，也就是我們想要達到的經(jīng)濟發(fā)展方式。

景天魁：

“十二五”期間從民生這塊兒來說應(yīng)該特別重視，就是在原來資金保障上改善民生的同時要加強服務(wù)保障的建設(shè)，我把它叫做社會服務(wù)體系的建設(shè)。這一點恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特點，當然目前的社會保障和民生問題總的來說資金保障應(yīng)該大幅度的繼續(xù)提高，但是下一個提高應(yīng)該和“十一五”期間的提高不同，“十一五”期間基本上是提供資金，少提供或者沒有怎么提供服務(wù)，“十二五”期間我覺得應(yīng)該是資金和服務(wù)協(xié)調(diào)、硬性的提高，大量的工作應(yīng)該開拓社會服務(wù)。開拓社會服務(wù)的主要方向就是民生的若干緊迫的需求，比如說養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、就業(yè)服務(wù)、就學(xué)服務(wù)等等各方面與老百姓生活相關(guān)的建設(shè)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，這將是很大的財富增長的源泉，或者說領(lǐng)域。

比方說養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)在城市也好、農(nóng)村也好經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一些情況，特別是現(xiàn)在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些區(qū)域會達到80%左右都是空巢老人家庭，養(yǎng)老需求缺在什么地方呢？我們發(fā)現(xiàn)很多老人迫切需要的是服務(wù)，有的老人甚至因為沒有服務(wù)在家里去世很多天了也沒人知道，現(xiàn)在包括農(nóng)村都會先這種情況了，這些人不見得沒有養(yǎng)老金，也不見得沒有基本的生活來源，是沒有人管。所以，社會這方面的照顧包括短期的、臨時的照護，或者長期的照護制度應(yīng)該迫切的建立起來。醫(yī)療的問題也是這樣，現(xiàn)在除了醫(yī)療資源分配極其不合理以外，缺少醫(yī)療服務(wù)體系，這是很重要的方面。

大家看到北京就醫(yī)的外地人，特別是外地的農(nóng)民到北京來以后，找醫(yī)院要跑18個醫(yī)院以后才能真正找到看自己病的醫(yī)院的醫(yī)生，因為缺乏這類相應(yīng)的服務(wù)造成多大的資源上的浪費，時間上的浪費，貽誤醫(yī)療的機會等等。所以，我覺得“十二五”期間的規(guī)劃，目前的提法是基本公共服務(wù)，我覺得這個概念需要擴展，基本公共服務(wù)的概念主要還是政府提供的面向所有人的一般性的服務(wù)，不包括由社會自主提供的面向個人的更個性化的更貼心的服務(wù)，基本公共服務(wù)一般是指基本的平臺，當然很需要，但是有這樣一個概念還是不夠的，所以我覺得還是應(yīng)該像國外那樣就是講社會服務(wù)，這里面既包括政府提供的，以財政支持為主的基本公共服務(wù)，同時也包括以社會組織提供的，社會自主組織的面向所有社會成員的個性化的服務(wù)。后一個領(lǐng)域要求全體社會學(xué)家大量發(fā)揚社會組織的建設(shè)，這是我們欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期間公益性的社會服務(wù)組織應(yīng)該大量的發(fā)展，讓它自主面向社會方方面面的需要。

我看到北京市還有其他省市都在向這方面發(fā)展，包括政府也大量的購買服務(wù)，也鼓勵公益性社會服務(wù)組織的建立，支持他們的活動，同時我希望企業(yè)也要積極參與到這里面來，現(xiàn)在全國各地也有大量的企業(yè)參與到社會服務(wù)里面來的成功案例，同時也要大力支持社會企業(yè)的發(fā)展，所謂社會企業(yè)最主要是面向社會服務(wù)的，但是基本上是以公益性為主的，這樣企業(yè)的組織形式在發(fā)達國家占企業(yè)數(shù)量里面很大的比例，但是在我們國家欠缺的多，我希望在“十二五”期間能夠在這個領(lǐng)域有所開拓。同時，就像蔡所長講的，社會服務(wù)領(lǐng)域可能是未來中國新的財富源泉，有遠見的企業(yè)要提早的開發(fā)服務(wù)。有的研究已經(jīng)做過測算，我記得南開大學(xué)做過測算，比如說估計養(yǎng)老服務(wù)會創(chuàng)造多少的財富，醫(yī)療服務(wù)會創(chuàng)造多少的財富，這恐怕很難講，比方說有一位教授測算光社會服務(wù)將來每年會創(chuàng)造8000億的新財富，這個東西都是很難講的，我相信隨著中國人收入水平的提高，大量的財富來源應(yīng)該從提高人民的生活品質(zhì)過程中獲得。

王金南：

在這里我想跟大家共享一個觀點，因為今天的題目是怎么來保障和改善“十二五”的民生，我個人來看保護環(huán)境應(yīng)該是實實在在的改善民生的基礎(chǔ)工程。怎么說呢？

第一，保護環(huán)境本身它跟一般的民生是密切相關(guān)的。在座的可以想像，假如說我們現(xiàn)在把環(huán)境污染的一塌糊涂，水不能喝，空氣不能呼吸，土壤污染以后種出的莊稼不能吃，其他的財富都歸零。環(huán)境污染的問題在30年前沒有感覺到那么緊迫，當時享受的是碧水藍天、綠地凈土不是夢想，但是現(xiàn)在來看對中國來說是比較遙遠的夢想，至少三、四十年以后才能得到目標以上。西部很多地方生態(tài)環(huán)境質(zhì)量很差，河水的問題、住房的問題等等的問題都很差。像這些地方生態(tài)環(huán)境就直接影響到生存的問題，像西部地區(qū)有一些像生態(tài)難民一樣，在全世界也不少。富裕地區(qū)也是這樣，東部很多地方已經(jīng)污染的不能再污染了，現(xiàn)在綠色GDP的核算，總體來看整個環(huán)境污染的損失總量每年都在上升，特別是東部地區(qū)，雖然說經(jīng)濟發(fā)展，所謂的經(jīng)濟財富增長量很大，但是在環(huán)境方面綠色財富越來越少。舉個例子，現(xiàn)在GDP總量全世界來看我們從近三年看從第四名到第二名，但是從做全世界環(huán)境績效評估，把全世界160個國家和地區(qū)環(huán)境績效進行排隊以后，中國從原來的94名下降到現(xiàn)在的120多名，經(jīng)濟總量往上升，但是整個環(huán)境的績效是往下走的，這種趨勢表現(xiàn)的很明顯。所以，保護環(huán)境、改善環(huán)境應(yīng)該是很實實在在的基礎(chǔ)工程。

第二，我們在“十二五”期間怎么做這個事情？我是來自于環(huán)境保護工作部門，直接協(xié)助政府制定環(huán)境保護政策，在這個層面上我們看到了依據(jù)這樣基本的理論，把“十二五”環(huán)境保護怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我們要具備相應(yīng)的目標和保護環(huán)境改善的指標，這里面有一些分歧，比如說“十一五”大家看到了，環(huán)境保護做的最多的，在社會層面上影響最大的就是污染減排，二氧化碳、二氧化硫指標的減排，這兩項跟當?shù)卣墓賳T的政績是掛鉤的，這是從另外一個層面看出來這兩項指標跟地方烏紗帽掛鉤必然會出現(xiàn)結(jié)果，某種程度說也是好事兒。從指標方面我覺得應(yīng)該更多的向民生方面改變，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空氣質(zhì)量怎么樣，我出去郊游看到水的情況怎么樣，這些他是能感受到的。現(xiàn)在吃的東西安不安全、放不放心是能感受到的，我們應(yīng)該把環(huán)境保護的指標應(yīng)該往這些方向去靠。或者說報二級空氣以上的人口怎么減少，清潔飲用水的供給有多少，城市百分比多少，農(nóng)村百分比多少，應(yīng)該明確的提出來，這樣的話環(huán)境保護跟民生更掛鉤一些。

第三，“十二五”環(huán)境保護從改善民生的角度來說需要做什么事情？環(huán)境保護面臨的任務(wù)很多很多，我想從改善民生角度來看，主要是抓三個方面。

一是全面推進水污染防治，讓老百姓能夠盡早的喝上干凈的水，我只能說盡早，這個任務(wù)很重，現(xiàn)在涉及到農(nóng)村的飲用水安全問題，城市的飲用水安全問題。農(nóng)村的飲用水安全問題跟城市里完全不是一回事兒，08年跟全國政協(xié)副主席、人大委員長專門調(diào)研全國農(nóng)村飲用水安全問題，這個結(jié)果讓我大吃一驚。大家知道，那時候全國還有2.5億左右的農(nóng)村人口喝不上干凈的水，有的是喝不上，有的根本就沒水喝。像貴州1噸水的水價成本很高，另外水質(zhì)很差，西部地區(qū)的水一聞都是有味道的。

二是防治大氣污染，讓老百姓呼吸到新鮮的空氣。

三是抓土壤污染防治問題，讓老百吃上無污染的蔬菜。

第四，怎么來改進環(huán)保、民生的問題，我想最主要的是結(jié)合“十二五”，把環(huán)境保護納入到基本的公共服務(wù)范疇。說到基本公共服務(wù)都不包括這個，或者說民生工程也很少觸及環(huán)保這個領(lǐng)域，我建議把這個領(lǐng)域?qū)崒嵲谠诜旁诨菊呖蚣芾锩嫒ァＮ覀儸F(xiàn)在比較高興的看到，在“十二五”國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)把環(huán)境保護作為最后一項基本公共服務(wù)的內(nèi)容放進去了，放進去究竟能起多大作用，公共財政會有多大支持還是一個未知數(shù)。希望能夠真正實實在在的包括環(huán)保民生工程上一個新臺階。謝謝！

賈康：

我作為一個研究者也感覺方方面面都比較關(guān)注民生這個問題，大家關(guān)注這個問題就有特別不滿意的地方。針對的問題我想有幾點：

第一，在整個分配格局里面，中央說的兩個比重下降這個格局要改變。

第二，收入差距過大，宏觀指標上兩個比重，一般老百姓不一定能夠說得很清楚，說收入差距過大很多人都感覺是這樣，越來越的人認為自己是弱勢群體，跟發(fā)展更好的社會成員比自己的水平在落后，差距擴大，有人甚至強調(diào)出現(xiàn)了兩極分化。宏觀指標也有這方面的佐證，就是經(jīng)濟系數(shù)官方承認0.47，這是發(fā)出預(yù)警以后的區(qū)間。

第三，環(huán)境問題、食品安全問題，生活質(zhì)量問題這些年在中國越來越突出。

第四，大家特別看中分配格局里面還有一個隱含的空白，政府看起來財政收了不少錢，但是政府透明度低、行政成本高、職能轉(zhuǎn)變不到位。

第五，存在所謂中等收入階段上民眾預(yù)期的福利和收入的提升是快于實際的福利增長的，這是發(fā)展中間有共性的印象，到了這個階段，民眾不是先表態(tài)感謝黨感謝政府，而是更多的強調(diào)政府什么什么事情沒做到位，很多情況表現(xiàn)為端起飯碗吃肉，放下筷子罵娘，就是他預(yù)期的本來更好，你總是不能滿足我的預(yù)期。

在“十二五”這樣一個很重要的戰(zhàn)略機遇期關(guān)鍵階段，我們實現(xiàn)全面小康抓什么？從大的思路還要強調(diào)中央科學(xué)發(fā)展觀所占的人民主義立場，可持續(xù)發(fā)展實際上還是要惠民、富民，在具體的取向上，前所未有的特別強調(diào)，在階段性的轉(zhuǎn)換的另一階段強調(diào)擴大內(nèi)需而是把整個中國發(fā)展的基點強調(diào)在發(fā)展民生問題上。這是帶有統(tǒng)領(lǐng)全局的方針了，擴大內(nèi)需就要鼓勵和引導(dǎo)消費，鼓勵和引導(dǎo)消費是擴大內(nèi)需的要領(lǐng)，同時要民眾得實惠，貢獻改革開放成果的要領(lǐng)。

再往下至少要提出五方面具體的政策要點：

第一，在社會保障體系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，這樣就是解除社會成員后顧之憂，可以有益于減少預(yù)防性儲蓄，這樣得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于積極消費，這樣是得實惠的第一個事情，這是安全網(wǎng)建設(shè)。

第二，怎么樣調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感覺現(xiàn)在可操作的手段上大家注意到提高最低工資標準，這個已經(jīng)研究論證過，可做的空間其實并不大。最低工資標準定的很低不起作用，企業(yè)要用工自然就把工資提上去了，提的過高適得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不離十。北京宣布提高最低工資標準以后收益面是10萬人，北京現(xiàn)在勞動人口至少幾百萬，也就是說這10萬就是整個勞動人口的1%多一點兒，在這種情況下政府提高最低工資標準擴大覆蓋面就可能越過零界點，反而造成最需要得到就業(yè)機會，增加勞動機會的低收入階層喪失了機會，所以經(jīng)濟方面的規(guī)律我們還要進一步研究。

第三，組織工會和自發(fā)的集體談判。這個原則我也是同意的，我個人觀察在“十二五”操作空間可能相對有限，因為中國現(xiàn)在矛盾凸顯，很多關(guān)系繃的很緊，現(xiàn)在這么強調(diào)三農(nóng)，但是管理部門死守一個底線就是對成立農(nóng)會不松口，對城鎮(zhèn)企業(yè)這方面敢不敢放手讓工會發(fā)揮作用，這個政治敏感性也比較高。我個人感覺敏感度會上升到政治層面，在這方面“十二五”期望的操作空間可能是有限的。還有一件事可做，政府更多的容忍農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，這樣中國人民中一半的人最多實惠，恰恰現(xiàn)在是物價高度敏感的問題，一系列的措施包括行政手段死壓的措施都出來了，這方面的空間也不大。初次分配沒有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各種各樣的保障、救濟、福利。另外，就是要有調(diào)節(jié)手段，抽肥補瘦，現(xiàn)在直接稅一定要發(fā)揮更多的作用，直接稅已經(jīng)有框架就是所得稅，企業(yè)所得稅以后會往下調(diào)，就是個人所得稅。還有就是財產(chǎn)稅，最近的消息是說成都在試點，上還有可能跟進，財產(chǎn)稅首先在房產(chǎn)稅方面先搭框架，這些只能是漸進的往前推。在再分配和優(yōu)化方面還要貫徹中央的一個方針，就是創(chuàng)造條件，壯大中等收入階層，這里面又涉及到比較敏感的財產(chǎn)收入問題，中等收入階層除了靠勞動，靠其他技能之外其實很多的實際支撐是靠財產(chǎn)收入，但是財產(chǎn)收入如果處理不好就出現(xiàn)房地產(chǎn)市場這樣嚴重的矛盾糾結(jié)，這些事情就不展開說了。總體來說，收入分配格局的調(diào)整是非常復(fù)雜的綜合性的問題，但是我們一定努力在“十二五”有所優(yōu)化和推進。

第四，一定要強化深化改革，反過度壟斷是不可能繞過去的坎，現(xiàn)在看起來是難啃的硬骨頭。在行業(yè)看來說我不是壟斷，其實大家一直在強調(diào)推進反過度壟斷的改革，但是很難推動，即得利益的阻礙，這是很現(xiàn)實的問題，所以就要尋求切入點。提高財政的公共透明度，提高績效。比如說在公共預(yù)算之外，在08年確立了國有資本經(jīng)營預(yù)算，這幾年提高透明度，要求大型、特大型國有企業(yè)對國庫做出貢獻。還有其他更大復(fù)雜的配套改革問題，降低行政成本建立服務(wù)型政府等等方面，以及發(fā)展各種要素市場配合方面，應(yīng)該是一個良性互動的。

第五，還應(yīng)該強調(diào)我們要把短期利益和中長期的轉(zhuǎn)軌，長期利益相結(jié)合。要把物質(zhì)文明、社會文明、生態(tài)分明相結(jié)合，追求民富。這里面強調(diào)一下，中國其實要借鑒拉美的陳彤教訓(xùn)，拉美進入中等收入階層以后，曾經(jīng)有一段心氣很高，在上世紀60、70年代以后，這幾十年一蹶不振，是陷入民粹主義的福利趕超，民眾特別看中眼前實實在在的利益，誰都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美國的選舉制度，千方百計回應(yīng)選民的要求，爭取自己能選上，盡量按照自己的承諾把福利提升起來，這兩邊的互動超過了經(jīng)濟活力的支撐度，活力跟不上，福利趕超到一定階段，整個經(jīng)濟的活力沒有了，這個時候社會矛盾更加尖銳，就出現(xiàn)拉美很多國度里面軍人通過政變的方式一下子翻盤，這方面經(jīng)濟效果起到很多作用，但是很多社會矛盾又激化起來，這就帶來很多的負面效應(yīng)。

中國在這方面是不是也值得警惕這樣的教訓(xùn)？所以，一定要強調(diào)惠民生、追求民富應(yīng)該是理性的把短期利益和中長期的經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌以及可持續(xù)發(fā)展的長遠利益相結(jié)合的問題。調(diào)高胃口不可持續(xù)我們也會落入中國式的滯脹，一方面物價推的很高，另一方面經(jīng)濟活力沒有了。從物質(zhì)文明角度看，除了收入這些指標外，還應(yīng)該有更綜合性的指標，生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、政治文明推進的指標也應(yīng)該追求，我總感覺在中國走向現(xiàn)代化的過程中，惠民生需要和強民權(quán)相呼應(yīng)，但是必須理性的把握，不能走極端，要可控有序追求綜合的現(xiàn)代化。這樣一種綜合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活質(zhì)量怎么結(jié)合，這種物質(zhì)文明和政治文明怎么結(jié)合，這個結(jié)構(gòu)互動的問題也是非常復(fù)雜的，我們有很多的挑戰(zhàn)，但是我們要應(yīng)對挑戰(zhàn)爭取把它處理好。

第六，還應(yīng)該特別強調(diào)鼓勵自下而上的創(chuàng)業(yè)，包括草根自救式的創(chuàng)業(yè)，中國現(xiàn)在收入差距很大，在城市區(qū)域我們可以看到很多像非洲的農(nóng)村區(qū)域流入城鎮(zhèn)的這些人，不斷地出現(xiàn)被城管驅(qū)趕，他們自命式的小攤小販都不能得到社會的寬容待遇，我們草根金融、創(chuàng)業(yè)金融是遠遠跟不上社會需要的，實體經(jīng)濟層面往往關(guān)注不足，更多是金融方面看起來很有勢頭但是很容易泡沫化的經(jīng)濟活動。實體經(jīng)濟層面的支撐性的，從草根開始的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新我覺得更多的需要給予關(guān)注，它也是直接關(guān)系到市場經(jīng)濟環(huán)境下怎么樣有效地上下互動促進民富。

這些事情可能概括的很不全面，但是我覺得直說我說的這五方面都應(yīng)該正面討論的問題，總體一條我認同就是中央總結(jié)起來的加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，一方面要調(diào)結(jié)構(gòu)節(jié)能降耗；另外一方面必須結(jié)合深化改革，破除過度壟斷，促進政府轉(zhuǎn)型等等，這些才能夠?qū)崿F(xiàn)民富國強，而不是偏激的把民富和國強對立起來，在整個良性互動中間保證短期利益和長期利益相結(jié)合的現(xiàn)代化趕超。

主持人：

剛才聽了幾位專家從不同的角度講了保障和改善民生的問題。我剛才介紹了，這都是國內(nèi)著名的專家，咱們也不用做過多的評價，今天這個時間很寶貴，時間很有限，咱們在座的各位嘉賓你們有什么問題借這個機會可以提一下。

我先提一個好奇的事兒，咱們賈所長和蔡所長都參加過中央集體學(xué)習(xí)的活動，他們在集體學(xué)習(xí)的過程當中，你們講完有沒有提問題的環(huán)節(jié)？

賈康：

有。

提問：

我想問一下賈所長，提高財產(chǎn)稅重慶和上海房產(chǎn)稅的事情，現(xiàn)在爭議也非常大，我不知道您對房產(chǎn)稅的試點還有推出的看法？

賈康：

我的基本態(tài)度我認為這是我們不可回避的制度建設(shè)，這個制度建設(shè)的事情現(xiàn)在看來這么明顯的爭議，就要按照小平理論里面的一個亮點，淡化爭議而要在改革的方向上大膽的試，我認為現(xiàn)在重慶、上海這樣的動向是非常值得肯定的，是要通過有些地區(qū)的施甸縣建一個初步框架，然后讓全社會方方面面一起推動對它的動態(tài)優(yōu)化。不同意見的爭論實際上就是因為牽動利益、牽動感情，網(wǎng)一說這個事兒就是開罵的態(tài)勢，我是不贊成。

今年是辛亥革命100周年，現(xiàn)在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有聯(lián)系有區(qū)別的概念，到了財產(chǎn)權(quán)、消費者主權(quán)，并是少數(shù)服從多數(shù)的問題。假設(shè)說你要做一個全民公決，中國的個人所得稅何去何從？在現(xiàn)在的情況下公決的結(jié)果就是應(yīng)該取消，但是稍微有一些基本的制度安排知識，財稅知識和國家治理這方面考量的人，都得承認不能按照少數(shù)服從多數(shù)去解決問題，更多的應(yīng)該用聽證會這種方式，讓各種利益集團理性、嚴肅、透明的表達出來。上次調(diào)個人所得稅起征點就是電視直播的聽證會，這個形式很好，為什么在房產(chǎn)稅這方面大家都縮頭縮尾，任憑大家在網(wǎng)上罵，我覺得這種形式不好。這種制度長信我認為無可回避，任志強先生有人跟他談的很好，但是稅上就談不通，他就認為是稅就不是好東西，他馬上寫博客說重慶改革曇花一現(xiàn)，我說你說這個太絕對了，你要充分考慮對整個中國完成轉(zhuǎn)軌的制度建設(shè)意義。

提問：

從技術(shù)上現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅是不是成熟的？

賈康：

技術(shù)上現(xiàn)在我覺得官方應(yīng)該適當透露一下，前面已經(jīng)有很多年在十個城市，東部、中部、西部都有，開始六個后來是十個，所謂的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點，要解決就是信息基礎(chǔ)的測算，模擬測算以后實施改革以后，怎么樣使改革和操作的技術(shù)性問題，我了解的情況是實際上技術(shù)上沒有硬障礙，在最低評估方面模擬的時候都是軟件化，干部的培訓(xùn)要趕緊做，絕對不是說這個多么復(fù)雜，中國人做不了，外國人才能做，這個理由是完全不成立的。

提問：

賈所長您好，改善民生的話，有一個方法是提高才商，我想問一下您對中小學(xué)生學(xué)習(xí)才商有什么看法？對我們研究這個課題和探索有什么好的建議呢？

賈康：

您說的才商是不是從智商、情商來發(fā)展，怎么讓我們的后一代如何知道理財？

提問：

是。

賈康：

從孩子的教育里面應(yīng)該引入理性的才商的信息，不要覺得金錢就是銅臭味，但是又不能讓他們是拜金主義，怎么把握好確實有很多東西要探索，需要大家共同努力。美國在前不久在一個社區(qū)集會上，有一個美國女孩子很小，賣礦泉水，有城管說你這個沒有衛(wèi)生許可不準賣，后來這個女孩兒含著眼淚不賣了。最后美國公眾都指責(zé)城管，最后這個城管上門道歉，說我們壓制了這個孩子的創(chuàng)業(yè)沖動，而這個沖動對美國的孩子來講是最可貴的。而中國就是振振有辭，我就不讓你在這兒做。從另外一方面，孩子、成人、社會管理部門更應(yīng)該注意才商怎么掌握，這是官家的，因為畢竟孩子的可塑性強。你要給他跟寬容的引導(dǎo)，可能會影響他一生的健康成長。

提問：

各位專家、各位在座的朋友大家下午好！很高興認識各位專家，想請教一下賈所長，剛才您談到重慶和上海現(xiàn)在要實施房產(chǎn)稅，這個房產(chǎn)稅的實施現(xiàn)在是不是意味著今后解決貧富差距的一個政策？

賈康：

它會在這方面發(fā)揮正面效應(yīng)的作用，但是你不能全指望它，它的效應(yīng)在哪兒？社會上先富起來住好房子的人他們有承受能力，他們應(yīng)該給國庫多做一些貢獻，而國家增加這部分收入會去更好的改善低收入家庭的境遇，這是優(yōu)化再分配。

提問：

在上海、重慶試點成功以后什么時候在全國各地實施？

賈康：

如果試點成功后應(yīng)該很快的擴大覆蓋面。

提問：

這是解決貧富差距的利好嗎？

賈康：

這是一部分，我們認為在中國市場經(jīng)濟框架里面不能少這部分。

提問：

我前一段時間知道有這樣一個觀點，叫能玩兒虛的不要玩兒實，第二個是錢要玩兒得轉(zhuǎn)，不要埋頭干。過去有一段時間我們國家政策支持玩兒虛的東西，而剛才你一個觀點讓我感覺到很高興就是支持中小型實業(yè)創(chuàng)業(yè)者，我關(guān)心的是你參加中央的相關(guān)會議的時候有沒有成型的方案和建議？

蔡昉：

我們歸根到底是說，實體經(jīng)濟能夠獲得同等的競爭環(huán)境，就是說實際上我個人認為制度設(shè)計本身已經(jīng)基本上具備了他所需要的要素，這是第一，它的進入是自由的，我們沒有任何政策說小型的企業(yè)創(chuàng)業(yè)是不能夠進入這些領(lǐng)域，當然有一些關(guān)系國計民生也不是我們想要進的。再一個，實際上稅收對創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的相關(guān)的小企業(yè)的創(chuàng)建是有各方面的優(yōu)惠的，在金融危機時期我們出臺，隨后會大幅度的正常化，還包括那些社會保障等等，它們本身也能夠得到一些特殊的優(yōu)惠。

除此之外，雖然我們看到了城管現(xiàn)象、警察現(xiàn)象會打擊小型的創(chuàng)業(yè)活動，實際上在某種程度上中國的創(chuàng)業(yè)環(huán)境其實好于其他國家，城管跑到街上抓人，大家嚇的像小偷一樣跑掉了，在任何國家我都看到過，在歐洲、美國、紐約非常普遍，比如說中國的很多畫家跑到紐約街頭畫肖像，只要警察一露面，他馬上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中國是一樣的。相比來說，實際上我們也知道很多場地或者說在一定程度上城(論壇 新聞)管的視而不見等等的現(xiàn)象，我們的環(huán)境還是比較好的。因為比較正式的企業(yè)的創(chuàng)建其實我們是同等待遇，現(xiàn)在把外國人的優(yōu)惠也取消了，從比較微小的創(chuàng)業(yè)活動來說還有很多的優(yōu)惠待遇，包括小額信貸等等。那么，制度上其實沒有什么缺陷，但是制度的執(zhí)行中的確有缺陷，那么實際上這個是我們工作所要進一步加強的部分。

主持人：

剛才工作人員提示我，因為咱們這個活動完了之后下面還有活動，所以咱們的時間就不好再演唱了。今天時間并不長，但是我覺得質(zhì)量還是比較高的，首先咱們幾位專家從不同的角度講保障和改善民生的問題，我覺得確實講的水平很高。其次，我們互動的時間并不長，但是互動的氣氛效果還是挺不錯的。所以，大家對專家的講解表示感謝，對互動的成功表示祝賀。

這次中央在指定“十二五”規(guī)劃的時候強調(diào)要更加注重保障和改善民生，我覺得這個說到了我們老百姓的心里，看了“十二五”規(guī)劃的建議，我過去沒看到過在指導(dǎo)思想里面加上這樣的話語，順應(yīng)各族人民過上更好生活新期待，在經(jīng)濟社會發(fā)展的目標里面明確提出要使城鄉(xiāng)居民的收入普遍較快增長。實事求是，看了這個東西心里頭高興，那么我最大的期盼就是希望寫在文件上的這些話到2015年年末的時候我們能夠看到一個很好的成果，這樣的話我覺得就需要把中央制定的這樣的目標有好的辦法，解決好橋的問題、船的問題，確實能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標，拜托我們這些高層的專家給中央多出好主意。剛才這位年輕的女士他們正在研究小孩子的才商，我也是第一次聽到，你這個工作很有創(chuàng)意，很有建設(shè)性，我希望你們這個課題能夠搞成功。

總之，我希望通過政府的努力、企業(yè)的努力、大家的努力、專家的努力，共同一起把中央制定的“十二五”這樣一個目標能夠?qū)崿F(xiàn)，到“十二五”結(jié)束的時候我們確實真正的看到了城鄉(xiāng)居民收入普遍較快增長，我們的民生有了很大的改善，生活有了更大的保障，如果這樣燒高香，今天這個論壇到此結(jié)束。謝謝大家！

第二篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

摘要：

20世紀90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長時期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的整體發(fā)展的關(guān)系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關(guān)乎到國家經(jīng)濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關(guān)注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導(dǎo)，最后對我國房地產(chǎn)市場進行較為樂觀的展望，提出建設(shè)性的意見。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當?shù)冉灰椎膱鏊?/p>

隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化進程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經(jīng)濟的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進歷史關(guān)鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業(yè)，進而作出科學(xué)的指導(dǎo)，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進的道路。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領(lǐng)域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權(quán)和開辟轉(zhuǎn)讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價、中介、物業(yè)管理等交易市場。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場，普遍實行計劃分配制度，房地產(chǎn)作為計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩(wěn)步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點實踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提月》，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經(jīng)濟發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結(jié)合，黨中央國務(wù)院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經(jīng)濟發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務(wù)院成立“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務(wù)院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，從此我國住房制度改革進入了整體方案設(shè)計和全面實施階段。

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準備工作，我國房地產(chǎn)進程快速推進，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經(jīng)濟發(fā)展，國家啟動進入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開始建立。大量商品房開始建設(shè)、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場，加速房產(chǎn)發(fā)展。總體上，該階段房地產(chǎn)市場尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場開始真正進入了全面市場化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟增長點概念的提出

進入21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時期的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場過熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由此進入快速發(fā)展時期。各大中小城市房價進入飛速發(fā)展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場的同時，我國政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內(nèi)需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產(chǎn)房價出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經(jīng)濟發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布房價控制目標、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進入到了一個相對平穩(wěn)的階段，逐漸進入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟發(fā)展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關(guān)緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發(fā)展問題加以分析。

1、房價飆升、庫存嚴重

中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時關(guān)閉現(xiàn)場服務(wù)。

中國在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導(dǎo)致社會矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。

由高房價引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質(zhì)量、價格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場亟待完善

房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟的發(fā)展，關(guān)乎到國計民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作。可以說，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟形勢下降，消費者經(jīng)濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會矛盾，影響經(jīng)濟發(fā)展。

信用風(fēng)險較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導(dǎo)致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決

作為我國經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進

當前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴禁理財?shù)冗`規(guī)資金進入房地產(chǎn)；嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；

同時，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。

央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應(yīng)加強對上市房企再融資的監(jiān)管，強調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實施

從中國的經(jīng)濟增長潛力分析，一般經(jīng)濟增長速度應(yīng)保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控

當然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟可行性和當前消費力度。對此，我們應(yīng)當繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應(yīng)逐漸將住房補貼的重點放到消費環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類

我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應(yīng)該對房地產(chǎn)用地情況的信息應(yīng)做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應(yīng)確保保障性住房用地供應(yīng),并使其充足。嚴格對房地產(chǎn)土地使用申請進行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應(yīng)加強管理；加強小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認；加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，加強申請人員的考核，防止權(quán)勢人員投機取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎(chǔ)。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應(yīng)新時代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風(fēng)險較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運營成本、提高資金運作效率。

擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務(wù)工人員逐漸增多，在城市建設(shè)方面起著越來越大的作用，國家應(yīng)該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當?shù)刈畹凸べY標準, 不得高于當?shù)厣鐣骄べY的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。

3、繼續(xù)推動城市化進程

總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會議作出了“加快推進新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮(zhèn)，2萬個鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關(guān)鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應(yīng)首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應(yīng)該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔更多地責(zé)任（由政府權(quán)力部門領(lǐng)導(dǎo)，公安部門擱置），穩(wěn)步推進。

另一方面，農(nóng)村建設(shè)始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。李克強副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴張，還要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到2011年國家住房和建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》，我國從中央到地方關(guān)于房地產(chǎn)出臺的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護航，中國房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結(jié)

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場整體趨于平穩(wěn)。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來。相信我國房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國經(jīng)濟注入強大動力。

參考文獻：

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《住房公積金管理條例》2002年3月24日中華人民共和國國務(wù)院令第350號 《中國統(tǒng)計年鑒2010》

中國統(tǒng)計出版社 2010年1版 《中國房地產(chǎn)調(diào)控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發(fā)展正當時--30年，期待理性市場》 期刊：《城市開發(fā)：物業(yè)管理》年份：2011 作者：張一民

《淺談我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策》期刊：《大觀周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蔣錚，韓梅.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀淺析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鵬.中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析【M].南京.江蘇商論:2003:5-7

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第三篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

自1998年中國正式放開房地產(chǎn)市場后，原來公民享有的福利分房正式告別歷史舞臺，而“房子”也從原來的“非賣品”變成“商品”。當時流行的“廠長樓、主任樓”等當時按資排輩分房的流行詞匯也逐漸從人們嘴邊離開，隨之而來的是人們不斷的抱怨房價怎么越來越高？怎么當初沒敢多壓套房子？當隨便拿個樓盤營業(yè)額就可過億元，當統(tǒng)計部門核算賣房子已是當?shù)刈畲蠼?jīng)濟命脈時，地方政府的首腦們視乎找到了那個他們夢寐以求的搞活地方經(jīng)濟、提高GDP最簡單可行的辦法。與此同時，國內(nèi)一些具有眼光的其它行業(yè)的帶頭大哥們也再也安奈不住寂寞，紛紛下海；還有那個掌握國民血液命脈的金融系統(tǒng)，一下就發(fā)現(xiàn)的新大陸：用儲戶的錢，給玩房子的人弄個魔術(shù)，一下就讓儲戶變成銀行半輩子的奴隸。于是中國的百姓的錢越來越少，銀行的錢也越來越少，而且可怕的是銀行的血液視乎開始凝固了，血液正被房子“鈣化”…….有一天，中央首腦發(fā)現(xiàn)了這個問題，開始了一系列的疏通工作，可是越疏通發(fā)現(xiàn)越擁堵，因為總有人先出來喊疼痛、叫苦，讓疏通工作很為難。更有經(jīng)濟專家以支柱產(chǎn)業(yè)為噱頭大為其主子報不平。百姓抱怨、官員抱怨、連專家都跑來抱怨…….真是唉生一片！

于是中國就出現(xiàn)了很多的世界奇跡，2008年全球的經(jīng)濟都出現(xiàn)的問題，就是個經(jīng)濟大蕭條的場面，唯獨中國，它的房地產(chǎn)市場卻是高歌猛進。連見慣了經(jīng)濟戰(zhàn)爭的華爾街的經(jīng)濟對沖高手都看昏了頭腦。

“錢聚人散、錢散人聚”是中國文化當中很重要的一筆，當歐美將藏富于民的政策堅定不移時，中國想“散富于民”的政策卻很難推廣，那中央只能取信于民的路線走下去了，于是新一輪抑制房價的政策不斷出現(xiàn)，住宅房產(chǎn)受到前所未有的沖擊，樹大招風(fēng)，一線城市首先被刺激，由被降價變成我要降，因為他們都發(fā)現(xiàn)了，以往火爆得售樓處變得異常冷靜，投資炒房的客戶漸漸留戀于其它投資。當二級市場、三級市場都感到風(fēng)暴來襲時，二手中介機構(gòu)開始關(guān)門了，再后來，投資客中的房源成了燙手山芋，一二手經(jīng)常會有倒掛現(xiàn)象。

但房地產(chǎn)畢竟是關(guān)系國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)，也是金融機構(gòu)的最好搭檔，住宅市場的發(fā)展越來越明朗化，以自用居住為目的的客戶將是市場的主流，房價會逐步向理性化發(fā)展。同時，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是很多大型企業(yè)開發(fā)的新內(nèi)容，將主導(dǎo)未來5年的行業(yè)發(fā)展！

第四篇：中國制造2025與it行業(yè)發(fā)展分析

2025與IT行業(yè)發(fā)展分析

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縱

中國制造

“中國制造2025”起錨了！

昨日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署加快推進實施“中國制造2025”，實現(xiàn)制造業(yè)升級。會議提出，重點發(fā)展新一代信息技術(shù)、高檔數(shù)控機床和機器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術(shù)船舶、先進軌道交通裝備、節(jié)能與新能源汽車、電力裝備、新材料、生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械、農(nóng)業(yè)機械裝備十大領(lǐng)域。

與之前出臺或定義的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃及七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)不同，會議強調(diào)，要順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展趨勢，以信息化與工業(yè)化深度融合為主線，強化工業(yè)基礎(chǔ)能力，提高工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量，推進智能制造、綠色制造。促進生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與制造業(yè)融合發(fā)展，提升制造業(yè)層次和核心競爭力。

工業(yè)和信息化部部長苗圩此前在接受媒體采訪時表示，按照三步走的戰(zhàn)略，“中國制造2025”是“三步走”第一個十年的行動綱領(lǐng)。中國要力爭通過這十年的努力，進入全球制造業(yè)的第二方陣，為后兩步走奠定好的基礎(chǔ)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”好處多

今年全國兩會上，“中國制造2025”上升為國家戰(zhàn)略。李克強總理在政府工作報告中提出：堅持創(chuàng)新驅(qū)動、智能轉(zhuǎn)型、強化基礎(chǔ)、綠色發(fā)展，加快從制造業(yè)大國轉(zhuǎn)向制造強國。

“這是中國制造業(yè)發(fā)展的一件大事。”苗圩表示，在中國工程院150多名專家花了一年半時間進行戰(zhàn)略論證的基礎(chǔ)上，工信部又花了一年多時間制定了“中國制造2025”規(guī)劃綱要。中國大體需要用三個十年左右的時間，完成從制造業(yè)大國向制造業(yè)強國的轉(zhuǎn)變。

國務(wù)院常務(wù)會議提出，打造中國制造業(yè)升級版，要順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展趨勢。根據(jù)官方媒體報道，應(yīng)用工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)后，企業(yè)的效率會提高大約20%，成本可以下降20%，節(jié)能減排可以下降10%左右。未來20年，中國工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展至少可帶來3萬億美元左右GDP增量。

海爾相關(guān)負責(zé)人告訴《第一財經(jīng)日報》記者，他們正在打造“互聯(lián)網(wǎng)工廠”。目前，海爾開始從大規(guī)模制造轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模定制——用戶下訂單，訂單上生產(chǎn)線，生產(chǎn)線通過系統(tǒng)可以形成一個大的系統(tǒng)，實現(xiàn)大規(guī)模的個性化定制。海爾還在探索將消費者與生產(chǎn)線機器人互聯(lián)，比如，有消費者想把自己的頭像印在飲料瓶上，信息便可通過網(wǎng)絡(luò)傳給生產(chǎn)線機器人，機器人獲取頭像后就可以將其印在瓶子上。

本報記者采訪2015德國漢諾威電子展時感到，德國的“工業(yè)4.0”可以借鑒的是物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合大數(shù)據(jù)。微軟全球資深副總裁、大中華區(qū)董事長兼首席執(zhí)行官賀樂賦告訴本報記者，作為德國最大的電梯公司，蒂森克虜伯選擇與微軟的云服務(wù)平臺合作，“我們幫助它整理和分析120萬臺電梯的大數(shù)據(jù)，提前做出預(yù)測和商業(yè)決策。比如，哪一臺電梯在什么時候要更換哪一個零部件。”

“搭建好工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的框架，就會為發(fā)展提供更多機會。”苗圩表示。

工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量

作為“世界工廠”的中國，制造業(yè)一直是優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。但過去幾年，中國企業(yè)創(chuàng)造價值的能力在下降，甚至面臨制造工藝粗糙、假貨橫行的困境。面對“中國制造”逐漸呈現(xiàn)后勁不足的疲弱態(tài)勢。

以我國的海洋工程裝備及高技術(shù)船舶為例，雖然2014年全年，中國造船廠的完工量達到681艘、3630萬載重噸，為全球第一，但造船總值卻不如韓國造船廠。

一位海工企業(yè)內(nèi)部管理層對本報記者說，由于我國的造船產(chǎn)品與韓國有一定差距，如以集裝箱船、散貨船等為主流產(chǎn)品，若能增加海工和高技術(shù)的船舶（如LNG）等產(chǎn)品，那么中國的造船產(chǎn)值及附加值將會得到提高。

而對于高技術(shù)船舶方面，工信部也曾發(fā)布過相應(yīng)科研指南，其中包括：重點開展高速天然氣發(fā)動機、雙燃料發(fā)動機攻關(guān)等，對于船型設(shè)計和關(guān)鍵技術(shù)的研究、關(guān)鍵配套設(shè)備研制、LNG燃料加注船、極地多用途運輸船和超大汽車滾裝船等都可做更多探索。如果在以上領(lǐng)域有重大突破，對于我國的整體船舶技術(shù)性能和掌握國際船舶話語權(quán)，將起到推動作用。

電力裝備方面，李克強總理年初在廣東考察時，曾與廣東電力設(shè)計院工作人員就燃煤電廠能耗、核電系統(tǒng)生產(chǎn)流程等問題進行了探討。他希望中國電力裝備更多地實現(xiàn)“走出去”。

“我們國家是后來者。”一家國有大型核電設(shè)備公司的高層此前向本報記者表示，“從農(nóng)村包圍城市是我們最擅長的。”在他看來，按照目前世界核電的格局，現(xiàn)在是中國發(fā)展和出口核電最好的機會。

智能制造和綠色制造

國務(wù)院常務(wù)會議提出，要強化工業(yè)基礎(chǔ)能力，提高工藝水平和產(chǎn)品質(zhì)量，推進智能制造、綠色制造。“比如通過智能系統(tǒng)汽車把人從駕駛的位置上解放出來等，都是未來發(fā)展方向。”苗圩說。

國家此前發(fā)布的《節(jié)能與新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確指出中國新能源汽車的發(fā)展重點和發(fā)展目標，并計劃到2015年，純電動汽車和插電式混合動力汽車累計產(chǎn)銷量爭取達到50萬輛，到2020年超過500萬輛。

今年以來，多家自主車企已在新能源領(lǐng)域加快布局。比亞迪繼推出雙模插電式混合動力車“秦”后，今年還將先后推出唐、宋、元等三款SUV新能源車；吉利則和新大洋牽手開始搶占微型電動車的市場份額；不僅車企在搶占新能源車市場，樂視、百度、騰訊等IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也紛紛加入推動汽車電動化、智能化。

“但與美、德、法、日、韓相比，中國汽車工業(yè)的國際競爭力明顯處于競爭劣勢，即使與其他金磚國家相比，也只是處于中間水平。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員張其仔說。

科技部電動汽車重大項目監(jiān)理專家組組長王秉剛則向本報記者表示，由于新能源車發(fā)展需要一個過程，隨著今后產(chǎn)品更加成熟豐富，以及基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，中國未來幾年新能源車的發(fā)展將加速。

不僅是汽車產(chǎn)業(yè)，服裝、鞋子、玩具等產(chǎn)業(yè)也在不斷創(chuàng)新升級中。亞洲鞋業(yè)協(xié)會秘書長李鵬昨日接受本報記者采訪時談到，目前中國鞋業(yè)的工藝水平以及產(chǎn)品質(zhì)量也一直不斷提升，“部分鞋機設(shè)備的水平甚至已經(jīng)超過歐美日本等西方國家或地區(qū)，國內(nèi)一些鞋機鞋材制造商一直與鞋產(chǎn)品制造商共同研究開發(fā)一些產(chǎn)品，并不斷導(dǎo)入一些電子技術(shù)，近年來發(fā)展迅猛。”

政策傾斜

此次國務(wù)院常務(wù)會議特別提出，堅持市場主導(dǎo)、改革創(chuàng)新，發(fā)揮企業(yè)主體作用，大中小企業(yè)配套推進，務(wù)求重點突破，取得實效，財稅、金融、人才等政策都要給予傾斜。

這一消息將給武漢一家只有22名員工的小公司帶來曙光。

武漢云鶴定宇制冷科技有限公司雖然小，卻掌握著世界上熱能化學(xué)制冷的最核心技術(shù)，但卻面臨貸不到款的困境。

《第一財經(jīng)日報》記者此前在這家公司采訪時，該公司董事長程秋海告訴記者，他們生產(chǎn)的制冷機不使用壓縮機或氟利昂、不消耗電能和燃氣，而是從柴油機尾氣、工業(yè)低壓廢蒸汽或太陽光熱中直接吸收熱能，再將其轉(zhuǎn)換為冷能。

在一間破舊的倉庫里，程秋海開動了一臺發(fā)電機，煙氣順著管道排入一旁的制冷機里，不一會兒，從制冷機里便吐出大大小小的冰塊。不到10分鐘，就裝滿了一個大澡盆。程秋海對記者說，如果汽車安裝上這樣的發(fā)動機尾氣制冷系統(tǒng)，可以大大減少燃油消耗和尾氣排放。

“過去我們主要著眼于一些大企業(yè)、規(guī)格化產(chǎn)品。鼓勵研發(fā)的政策最終大部分落到大企業(yè)、大院所。”苗圩說，中小企業(yè)、小微企業(yè)有天然、內(nèi)生的動力和活力，創(chuàng)新力極強。要高度重視小微企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)的創(chuàng)意和創(chuàng)新，保護好、發(fā)揮好市場主體的積極性。

第五篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經(jīng)濟等實際指標,又有消費傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關(guān)注.一、存款準備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內(nèi)銀行存款準備金利率達創(chuàng)紀錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗，上調(diào)存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當前經(jīng)濟形勢對信貸政策進行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。個人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進行風(fēng)險評估。在這種形勢下，預(yù)計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6 月當月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據(jù)今年在售期房預(yù)

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計年底有望達到萬億。”

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經(jīng)濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機遇，而房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時多部委強調(diào)落實保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；

第三 從經(jīng)濟學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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