第一篇：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問題和對策分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況分析

我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年住房改革以來，一直處于快速發(fā)展之中。從投資的角度來看，過去5年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長22．97％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12．7％提高到24％。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分

點左右，2003年更是達(dá)到了2．79％。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。[xiexiebang.com文章-http://www.tmdps.cn/找文章,到xiexiebang.com]

表1國民經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)投資單位：億元

年份GDPGDP增長率()房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率()直接貢獻(xiàn)()開發(fā)額占GDP比重()199982067.57.14103.213.530.965.00200089468.18.04984.0521.471.725.57200197314.87.56344.127.292.056.522002104790.68.07736.421.951.767.382003116693.69.110106.130.632.798.66

數(shù)據(jù)來源：《中國經(jīng)濟景氣月報》

在成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)由于投資增長速度過快，給整個經(jīng)濟的穩(wěn)健運行帶來了隱患。統(tǒng)計顯示，今年一季度，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43％，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41．1％，成為投資高增長中的重要推動力量。固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大是當(dāng)前經(jīng)濟生活中的主要矛盾，房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快勢必加劇投資規(guī)模擴張，拉動生產(chǎn)資料全面緊張，助長無序競爭和市場混亂，引發(fā)房屋積壓和經(jīng)濟泡沫。這些都是關(guān)系全局性的問題。[xiexiebang.com文章-http://www.tmdps.cn/找文章,到xiexiebang.com]

為了在貫徹落實現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，2004年以來，國家有關(guān)部門繼續(xù)實行近兩年來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的策略，進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，從而確保整個經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。全國性和區(qū)域性房地產(chǎn)政策層出不窮，尤其是在地方政策的出臺和執(zhí)行上，表現(xiàn)得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出臺使得房地產(chǎn)行業(yè)投資初步走向平穩(wěn)增長，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以更加清晰的看到這種變化。盡管今年一季度房產(chǎn)投資增長了41．1％，但從3月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長只是27％，并開始呈現(xiàn)回落跡象。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要集中在三個方面：投資增長過快、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)。

1、投資增長速度過快

隨著我們國家人均GDP的提高(已經(jīng)超過1000美元)，經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，汽車和住房等已經(jīng)成為消費者重要的投資和消費品。當(dāng)前，消費結(jié)構(gòu)的升級，城市化進(jìn)程加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，以及城市危房的改造等使得房地產(chǎn)業(yè)投資一直處于快速發(fā)展過程中，局部地區(qū)房地產(chǎn)價格上升過快。

從1998年以來，投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金一直呈兩位數(shù)遞增之勢。2003年我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10106億元，占GDP(116694億元)的8．66％，占固定資產(chǎn)投資的18．34％，比上年增長29．7％。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)分析，到今年5月份，有9個省份房地產(chǎn)投資增幅超過60％，其中主要是非住宅投資。當(dāng)前全國商品房的平均價格為每平方米2677元，同比上漲6．6％，其中住宅平均價格為每平方米248l元，同比上漲6．5％，包括南京在內(nèi)的9個大中城市房價漲幅超過10％。

投資保持一定速度增長、價格平穩(wěn)上升與合理波動對經(jīng)濟的發(fā)展起到了促進(jìn)和推動作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長不能很好地被控制，帶來的影響和沖擊又是嚴(yán)重的。其最直接的后果就是房地產(chǎn)投資增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，引起經(jīng)濟的大起大伏。更為關(guān)鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭和整個金融體系的影響和沖擊不容小視。

2、結(jié)構(gòu)不合理

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現(xiàn)象，表現(xiàn)為高檔商品房、寫字樓等供大于求，中低檔商品房、經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求。在房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過15％的速度在遞增。

一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴(yán)重，另一方面是廣大的消費者期待的經(jīng)濟適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。如果不能有效解決結(jié)構(gòu)性矛盾，滿足消費者的合理需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將會帶來經(jīng)濟的更大波動和不穩(wěn)定，影響整個國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、土地開發(fā)利用不科學(xué)

土地開發(fā)利用是關(guān)系到整個房地產(chǎn)市

場發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)市場的繁榮與否、健康與否都跟土地市場息息相關(guān)。同樣，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象至關(guān)重要的一個原因就是土地市場的失控。

當(dāng)前土地利用方面存在的問題主要是：土地濫用、違規(guī)開發(fā)現(xiàn)象過于嚴(yán)重5耕地得不到有效保護；土地開發(fā)利用沒有科學(xué)合理的規(guī)劃。

土地市場的不規(guī)范運作與地方政府有著密切的關(guān)系。各級地方政府從地方經(jīng)濟出發(fā)、從自己的政績出發(fā)，打著“經(jīng)營城市”的旗號，大肆新建開發(fā)區(qū)，營造各種形象工程。據(jù)初步統(tǒng)計，全國朗o個城市和兩萬多個鎮(zhèn)中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過100米寬。有一個城市只有5萬多人口，但建的廣場卻可以站6萬人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規(guī)操作的過程中，地方政府大量征用農(nóng)村耕地，造成耕地數(shù)量的急劇下降。低價征地，高價出讓，拿土地來招商，己成為不少地方創(chuàng)造政績、增加財政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒有很好的利用，浪費隨處可見。

三、主要對策分析

解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應(yīng)從三個方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導(dǎo)作用、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐和加強科學(xué)規(guī)劃。

1、發(fā)揮國家政策的引導(dǎo)和信號作用

國家政策的作用首先體現(xiàn)在對土地利用和信貸的控制和指導(dǎo)上。對土地市場進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，保護耕地，減少浪費，控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對銀行信貸加強嚴(yán)格審核和控制，降低信貸風(fēng)險。在調(diào)控信貸的過程中，應(yīng)該區(qū)別對待不同的企業(yè)，應(yīng)該鼓勵和支持一些經(jīng)營規(guī)范，財務(wù)結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)大型集團；還應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應(yīng)結(jié)合各自優(yōu)勢，采取不同的支持政策。

發(fā)揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預(yù)警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計制度。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計、分析和預(yù)警系統(tǒng)之間存在諸多不適應(yīng)的地方，主要有：注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢；注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統(tǒng)計、不注重數(shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。

完善這一體系可以全面、及時、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷，并通過向社會發(fā)布市場信息,引導(dǎo)市場理性投資和消費。預(yù)警體系的建設(shè)，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。

從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發(fā)商和消費者更加理性和成熟。

2、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐

房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾既是現(xiàn)實問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下，在市場信號的引導(dǎo)下，充分考慮消費者的實際需求，加大對中低檔房地產(chǎn)項目的開發(fā)，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。

空置房較多的地區(qū)有一個共同的現(xiàn)象，即高檔住宅過熱、積壓最嚴(yán)重，而中低擋住宅則普遍供不應(yīng)求。一些開發(fā)商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變，消費主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費者。因此，開發(fā)商抓住機會，及時進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善房地產(chǎn)商品的供給狀況，對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進(jìn)作用。

調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應(yīng)保證經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)，適當(dāng)增加普通商品住宅土地供應(yīng)5其次要繼續(xù)加強住宅建設(shè)，特別是加強經(jīng)濟適用房建設(shè)和管理，搞好普通商品住房建設(shè)，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費需求；第三，要嚴(yán)格控制商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)，特別是嚴(yán)格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。

只有開發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā)，共同努力，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾才會得到解決，房地產(chǎn)市場才會更加理性。

3、加強科學(xué)規(guī)劃

房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟、社會、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個多目標(biāo)體系集中度很高的行業(yè)，既有經(jīng)濟效益又有社會效益和環(huán)境效益。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，科學(xué)規(guī)劃的作用顯得尤為突出。科學(xué)規(guī)劃既要考慮到土地的開發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設(shè)。

在土地開發(fā)利用方面，目前全國國有土地資源價值達(dá)25萬億元以上，是價值最大的國有資產(chǎn)。但是，由于沒有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展觀，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的大量流失，城市農(nóng)村的經(jīng)濟格局被人為破壞，妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，直接影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。加強對土地的科學(xué)規(guī)劃和利用，將會極大改善這種狀況。地方政府應(yīng)該著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，著眼于全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，合理利用土地資源，提高房地產(chǎn)建設(shè)的容積率，搞好城市規(guī)劃，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，以此促進(jìn)地方經(jīng)濟的快速協(xié)調(diào)發(fā)展。

在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，要從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā)，充分考慮到我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善的現(xiàn)狀，科學(xué)設(shè)計出既符合不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。

加強科學(xué)規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權(quán)威性和穩(wěn)定性，因此科學(xué)的規(guī)劃一經(jīng)確定，必須通過立法的形式確保嚴(yán)格執(zhí)行，任何一級政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無權(quán)任意改變。同時還要改進(jìn)規(guī)劃監(jiān)督體制，實行規(guī)劃編制機構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機制分開設(shè)立，分開運行。規(guī)劃是經(jīng)濟、社會發(fā)展的龍頭，是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總閘門。房地產(chǎn)建設(shè)只有走上按規(guī)劃建設(shè)的軌道，才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營造出既有經(jīng)濟價值又有人文價值的房地產(chǎn)精品，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)等問題，但從總體上看，整個行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點之一。一個正常、成熟的市場應(yīng)該是理性的、只包含較少投機成分的市場。從去年6月份至今，政府出臺了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，包括打擊炒房、緊縮房地產(chǎn)信貸、確立土地交易方式、清查開發(fā)區(qū)違規(guī)占地等，這些政策都表達(dá)了政府排除干擾房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不利因素、力促房地產(chǎn)市場向規(guī)范化邁進(jìn)的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實，加之中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景，中國房地產(chǎn)市場的透明度和規(guī)范性將進(jìn)一步提高，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個新的發(fā)展高潮。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收問題及稽查對策分析

近年來，我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為地方稅收主要增長點之一，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算較復(fù)雜，企業(yè)會計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致稅收征管難度加大，甚至有少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)偷稅現(xiàn)象，為此，我們通過調(diào)研，詳細(xì)掌握了該行業(yè)項目運作及會計核算，初步發(fā)現(xiàn)了稅收違法特點并就如何開展稅務(wù)稽查提出了相應(yīng)對策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結(jié)束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設(shè)計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會計核算特點

1、收入核算房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算

（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設(shè)施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)偅椖康拈_發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務(wù)在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財務(wù)再根據(jù)“工程價款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如某房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如某房地產(chǎn)公司2006年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市某單位，抵頂了應(yīng)付款240萬元，造成少繳稅款。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾ⅰＳ捎诜康禺a(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理為將其作為財務(wù)費用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細(xì)科目的賬載金額。

三、檢查方法和技巧

(一)項目檢查法

以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法

掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發(fā)成本明細(xì)表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：

（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設(shè)配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為750-950元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1200元/m2，高層造價為1400-1600元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點外調(diào)核實。

(七)對往來帳戶的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務(wù)重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對某房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關(guān)于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性

(一)從行業(yè)特點出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的檢查改為檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強對二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強對房屋中介機構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點建議

(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

(五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機構(gòu)的管理，對二手房的交易活動進(jìn)行全程監(jiān)控。

(六)重點項目定期報告制度。對以地?fù)Q房、城中村改造、舊城改造、開發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務(wù)主管部門報告制度，便于稅務(wù)機關(guān)及時掌握開發(fā)情況，結(jié)合具體情況適時地調(diào)整征管辦法。

第三篇：簡要分析我國當(dāng)前生態(tài)環(huán)境問題和對策

簡要分析我國當(dāng)前生態(tài)環(huán)境問題和對策

中國改革開放以來，已經(jīng)取得了舉世矚目的經(jīng)濟成就，成為了世界上第二大經(jīng)濟體。在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，我們越來越感覺到我國生態(tài)環(huán)境問題的嚴(yán)重性，它不但成為制約我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，而且不斷惡化的生態(tài)環(huán)境直接威脅著我們自身的生存發(fā)展。

我國的生態(tài)環(huán)境形勢已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻。主要表現(xiàn)如下： 1.大氣污染十分嚴(yán)重

我國大氣污染屬于煤煙型污染，以塵和酸雨（二氧化硫）污染危害最大，并呈發(fā)展趨勢。就酸雨污染而言，由于煤炭是我國最重要的能源資源，我國迄今尚未對燃煤產(chǎn)生的二氧化硫采取有效措施，而煤炭消耗量不斷增加，造成區(qū)域性大面積酸雨污染嚴(yán)重。廣東、廣西、四川盆地和貴州大部分地區(qū)形成了我國西南、華南酸雨區(qū)，已成為與歐洲、北美并列的世界三大酸雨區(qū)之一。

2.水環(huán)境污染日益突出

我國的水環(huán)境污染以有機物污染為主，重金屬等有害物質(zhì)的污染在“七五”期間曾得到較好控制，但近幾年又有所惡化。我國湖泊普遍遭到污染，尤其是重金屬污染和富營養(yǎng)化問題十分突出。例如：滇池是昆明最大的飲用水源，供水量占全市供水量的54％，由于昆明市及滇池周圍地區(qū)大量工業(yè)污水和生活污水的排入，致使滇池重金屬污染和富營養(yǎng)化十分嚴(yán)重，作為飲用水源已有多項指標(biāo)不合格，藻類叢生，夏秋季84％的水面被藻類覆蓋。

3.植被破壞更加嚴(yán)峻

森林是生態(tài)系統(tǒng)的重要支柱。一個良性生態(tài)系統(tǒng)要求森林覆蓋率不低于30％。盡管建國后我國開展了大規(guī)模植樹造林活動，但森林破壞更為嚴(yán)重，特別是用材林中可供采伐的成熟林和過熟林蓄積量已大幅度減少。幾十年來，由于過度放牧和管理不善，造成了13 億畝草原嚴(yán)重退化、沙化、堿化，加劇了草地水土流失和風(fēng)沙危害。雖然我國政府提出了“經(jīng)濟、社會和環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展”的戰(zhàn)略，來加大環(huán)境保護力度，但由于各種各樣的原因，我國環(huán)境污染仍然嚴(yán)重而且治理沒有得到滿意的效果。原因如下：

（一）能源消耗量大，能源消費的超常規(guī)增長，是環(huán)境污染治理不善的深層次原因。

“十五”期間,高能耗、高物耗、高污染的火電、鋼鐵、建材、有色等行業(yè)出現(xiàn)過熱發(fā)展的態(tài)勢，年平均增長率都在15%以上，能源需求彈性系數(shù)實際達(dá)到1．6，是規(guī)劃預(yù)測的4倍。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2005年全國能源消費量達(dá)到22．2億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，比2000年增長了55．2％。全國二氧化硫排放總量為2549萬噸，超過總量控制目標(biāo)749萬噸，比2000年增加了約27％。污染行業(yè)排污總量沒有得到有效控制，污染治理進(jìn)程相對緩慢。同時，許多老企業(yè)年久失修，設(shè)備陳舊、技術(shù)落后、管理不善，污染防治設(shè)施存在問題，污染種類日趨復(fù)雜。

（二）地方政府對環(huán)境保護的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會未能得到有效貫徹落實。

在以GDP為中心的干部考核體制下，一些地方政府片面追求GDP的增長，甚至以犧牲環(huán)境和群眾健康為代價，違法違規(guī)審批、建立污染環(huán)境、破壞生態(tài)的建設(shè)項目，造成一些地區(qū)的生態(tài)環(huán)境邊治理、邊破壞，治理趕不上破壞，導(dǎo)致環(huán)境質(zhì)量惡化。嚴(yán)重背離了生態(tài)建設(shè)、環(huán)境保護是政府應(yīng)該履行的基本職責(zé)；還有一些地方根本不充分重視環(huán)境治理設(shè)施和環(huán)境保護基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。可以說，地方政府的環(huán)境保護責(zé)任制沒有得到全面落實。尤其是破壞環(huán)境的政府問責(zé)制、責(zé)任追究制沒有實行或流于形式。

（三）環(huán)保制度不健全，環(huán)保法律法規(guī)嚴(yán)肅性不強。

環(huán)境保護法規(guī)不健全、操作性不強的問題沒有得到根本改變，法規(guī)制定和修訂的進(jìn)程緩慢；由全國人大制定的有關(guān)環(huán)保法律和國務(wù)院及其和環(huán)保有關(guān)的部門施行的法規(guī)、規(guī)章都一定程度上表現(xiàn)為時間的滯后性，往往先有普遍性嚴(yán)重性污染問題，才再引起立法。環(huán)境違法處罰力度也不夠，執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象較為突出。

（四）環(huán)境治理市場化發(fā)育程度太低，治污與經(jīng)濟運營未形成良性互動的市場機制。

目前，我國絕大部分環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與運行維護都由政府財政預(yù)算負(fù)擔(dān)。隨著環(huán)境治理力度加大，地方政府已越來越難以支撐環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的迅速擴大。環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)化經(jīng)營、使用者收費政策、排污交易政策還沒有暢行。而美國早已通過市場機制成功地解決了工業(yè)排污的治理問題。現(xiàn)行的價格體系也存在著扭曲現(xiàn)象，資源、能源的價格影響了其有效利用和合理配臵，表現(xiàn)在一些環(huán)境資源的低價甚至無償使用，排污計量征費、排污市場價格沒有反映社會成本。市場機制被行政權(quán)力“僭越”，未能讓市場有效地起配制自然資源、環(huán)境資源的作用。資源更新補償機制和生態(tài)環(huán)境補償機制還未落到實處，未進(jìn)入市場進(jìn)行有效的循環(huán)運行。

（五）各級環(huán)境部門在各級政府內(nèi)的地位與“保護環(huán)境是我國的基本國策”這一定位不相稱。

我國政府的各級環(huán)境部門在政府的各部委辦局中，其地位明顯不高，重要程度遠(yuǎn)未為人們所認(rèn)識，機構(gòu)負(fù)責(zé)人的影響力不足掛齒，其權(quán)威在政府內(nèi)、在社會中幾乎無足輕重。國家環(huán)境保護總局也基本不具備以前的國務(wù)院環(huán)境保護委員會的綜合協(xié)調(diào)功能，沒有統(tǒng)一監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)威。

面對我國生態(tài)環(huán)境不斷惡化并且治理不利的現(xiàn)狀，應(yīng)該如何改善呢？

（一）建立適當(dāng)完善的環(huán)境法律體系

同西方發(fā)達(dá)國家的環(huán)境保護法律體系相比，我國現(xiàn)有的環(huán)境保護法律體系還是不完整的，法律規(guī)定也過于原則，缺乏可操作性。因此，從今后立法方向來看，我們應(yīng)當(dāng)做好以下幾點工作：

1、在環(huán)境立法中確立各項基本法律原則，包括可持續(xù)發(fā)展原則，預(yù)防污染原則，污染者負(fù)擔(dān)原則，經(jīng)濟效率原則，水、大氣、固體廢物等污染的綜合控制原則，有效控制跨界污染原則，公眾參與原則和環(huán)境與經(jīng)濟綜合決策原則等。

2、建立健全各項環(huán)境保護基本法律制度，包括總量控制、許可證、排污費、環(huán)境影響評價、環(huán)境審計等，力求使之成為更加完備、更加透明、更加公正的法律制度，并把污染綜合控制和全過程控制作為這些制度的一個基本目標(biāo)。

（二）強化環(huán)境保護法律的實施

國家法律，包括各項環(huán)境保護法律的有效實施，是保障市場經(jīng)濟健康、公正發(fā)展的基本條件。從目前來看，我們的市場經(jīng)濟立法和環(huán)境保護立法落后于實際社會生活的需要，但同立法的進(jìn)程相比，有關(guān)法律的實施，阻礙了市場經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)，不少地方違法破壞環(huán)境的行為還通行無阻。其結(jié)果除加劇了環(huán)境污染和破壞外，還造成了這樣一種局面：守法者經(jīng)濟上吃虧，違法者經(jīng)濟上占便宜，不支出和負(fù)擔(dān)防治污染費用，同等條件下成本相對較低，形成不公平競爭的現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)強調(diào)，強化法律實施，共同遵守國家法律，是保證市場正常運轉(zhuǎn)、公平競爭的基本條件，是市場經(jīng)濟條件下經(jīng)濟主體地位平等、等同對待、自我負(fù)責(zé)等原則的具體體現(xiàn)。

（三）加強政府環(huán)境領(lǐng)域的公共服務(wù)

為公眾和企業(yè)提供包括污水處理、廢物和垃圾的收集與處理，保證水體、空氣、生活環(huán)境的清潔優(yōu)美，保證生態(tài)環(huán)境的安全等，是任何現(xiàn)代國家公共服務(wù)的基本職能，同時采取經(jīng)濟措施鼓勵私人和企業(yè)也提供這種服務(wù)。能否高效、高質(zhì)量地提供這種服務(wù)，常常是衡量一個政府效能和業(yè)績的重要標(biāo)志。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變，各級地方政府應(yīng)努力提供以下公共服務(wù)，當(dāng)然，受經(jīng)濟發(fā)展木平和地方財政能力的限制，各地方和各城市在提供這些公共服務(wù)方面，能力還是相當(dāng)有限的。但這是遲早都要做的，是各級政府不可推卸的責(zé)任。

（四）注意同國際環(huán)境保護趨勢相銜接

在國際環(huán)境領(lǐng)域，世界各國既有共同利益，也有許多矛盾和沖突，特別是在有關(guān)環(huán)境保護的責(zé)任和義務(wù)，有關(guān)國際環(huán)境規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)等方面，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家還存在著很多矛盾和利益沖突。在這方面，我們既要堅決反對發(fā)達(dá)國家借保護環(huán)境設(shè)臵貿(mào)易壁壘，也要適應(yīng)國際環(huán)境保護發(fā)展的大趨勢，注意保持同國際上、同主要發(fā)達(dá)國家環(huán)境保護的標(biāo)準(zhǔn)和作法相銜接，以適應(yīng)國際和各國環(huán)境保護的發(fā)展對國際市場所構(gòu)成的越來越多的限制。我們的企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，這是將來企業(yè)能夠在國際市場上生存和發(fā)展的一個基本條件。

生態(tài)環(huán)境，生態(tài)文明建設(shè)同經(jīng)濟建設(shè)，法制建設(shè)，文化建設(shè)一樣重要，生態(tài)環(huán)境的好壞關(guān)乎我們的生存和發(fā)展，在意識到生態(tài)環(huán)境問題后，就要采取有效措施，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，為實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興提供堅實的環(huán)境和自然資源保證。

第四篇：當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中的問題與對策

提要：物業(yè)管理企業(yè)雖然在我國只 有20多年的發(fā)展，但企業(yè)數(shù)量連年猛增，在取得了很多成績的背后，也逐漸暴露出 許多不足之處。本文著重分析當(dāng)前物業(yè)管 理行業(yè)中所存在的問題，主要從法律法規(guī) 體系不完善、市場化程度不健全、從業(yè)人 員不夠?qū)I(yè)化、企業(yè)本身管理經(jīng)驗不足等 方面分析問題的成因，并提出改進(jìn)和提高 我國物業(yè)管理水平的對策措施.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；物業(yè)管理企業(yè)

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地 產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè) 管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù) 國家統(tǒng)計局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，在我國31個省、自治區(qū)、直轄市，130 個大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)的隊伍每年在以超過100%的同比增 長數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說明我國大多數(shù) 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢頭非常良好，物業(yè)管 理市場大有可為，但同時也提醒我們，由 于建立時間短，物業(yè)管理市場不健全，這 些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理 企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn).二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國 物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有 國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè) 性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以 來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府 雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦 法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共 用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān) 于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問 題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦 法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè) 主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示 范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法 規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理 論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過程 中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿 或就事論事的解決方法上，存在許多不足 之處.www.tmdps.cn778論文在線

2、市場化程度不高。物業(yè)管理項目的 獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還 未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺 乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自 治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè) 管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存 在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不 分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物 業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市 場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化 的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專 業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司 的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有；另 一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場.3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國物 業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)，隨著 管理規(guī)模的擴大，服務(wù)人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人 才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵機 制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時，由 于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè) 的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù) 意識停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高.4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運行機制 不完善。當(dāng)前，全國各地大城市基本建立 物業(yè)管理招投標(biāo)市場，開展了一些物業(yè)管 理項目招投標(biāo)。但從實際效果及外界反 映，并未達(dá)到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目 的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率 不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管 理投標(biāo)市場化程度不足，暗箱操作，壓價 不正當(dāng)競爭時有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人 力、物力、財力太多、成本太高，對微利服 務(wù)企業(yè)壓力過大，企業(yè)缺乏積極性；物業(yè) 管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī) 范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性.5、物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。物業(yè)管 理收費相當(dāng)困難，同時盡管國家頒發(fā)了 《物業(yè)服務(wù)

收費管理辦法》，但是各地物價 主管部門沒有嚴(yán)格實施，當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)又 不見出臺，服務(wù)收費沒有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù) 的不良連鎖反應(yīng).三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物 業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋及維修管 理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施 管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi) 生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保 安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另 外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè) 管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項 活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為 例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住 宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例 的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管 理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系 統(tǒng)。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法 管理和運作.2、加強物業(yè)管理市場的培育。限 制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公 司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng) 過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來 進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo) 等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn) 競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度 市場化方向發(fā)展.3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加 強完善物業(yè)管理師制度，我國未來物 業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊伍 的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊 物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管 理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理 企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合 伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管 理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè) 主委員會.4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場 運行。通過的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可 以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也 可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理 人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許 業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企 業(yè)或其他管理人管理，這就會產(chǎn)生不 同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過業(yè)主大會和 業(yè)委會委托各專業(yè)公司管理，也可將 物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理 相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè) 管理公司.www.tmdps.cn778論文在線

5、物管企業(yè)應(yīng)加強自身經(jīng)營管 理。（1）加強從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn).（2）建立一個規(guī)范的基金運作機制，由 開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管 理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依 賴關(guān)系。（3）開展多種經(jīng)營，以彌補物 業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的 投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的 良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天 條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大 的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會 得到很好的回報。（4）不斷開拓物業(yè)管 理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的 綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，不斷 開拓物業(yè)管理的市場，將所有可能實 施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物 業(yè)管理范疇。（5）擴大經(jīng)營服務(wù)范圍： ①專業(yè)技術(shù)的對外擴張（如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等），實現(xiàn)對內(nèi)保 障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等.四、結(jié)語 我國物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來取 得了非常大的成績，對社會、經(jīng)濟、環(huán) 境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活 中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理 發(fā)展道路上還存在著一些問題，制約 其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在 我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的問 題，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進(jìn)步，人 們思想道德與法治水平的提高，日后 隨著這些問題得以解決，我國物業(yè)管 理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性 的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài).主要參考文獻(xiàn)：

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第五篇：淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策

淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產(chǎn)市場過快發(fā)展中存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的解決對策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當(dāng)前問題的焦點，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國家調(diào)控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價。“公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2、建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟預(yù)期導(dǎo)致的投機炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強管理。嚴(yán)格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。

（3）在面對社會經(jīng)濟頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的同時，一定要重視推進(jìn)“限價商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機會。但目前中介機構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.