第一篇：淺談當前加強房地產企業管理的幾項對策[范文]

淺談當前加強房地產企業稅收征管的幾項對策 渤海新區地稅局直屬分局 謝廣玉

近年來，由于人民生活水平的提高以及投資需求的存在，我國的房地產開發活動持續升溫。房地產企業的蓬勃發展，對地方經濟和地方稅收的發展起到了重要的支撐作用。根據有關統計，房地產業稅收收入在地方稅收中的比重不斷上升，甚至在個別地方達到了當地地稅收入的50%以上。由于部分房地產企業納稅意識不高，財務管理混亂、以及部分地方征管力量薄弱等原因，目前房地產開發企業少繳稅款的情況還比較嚴重。加強房地產行業稅收管理，提高管理和收入的質量，不但對實現收入目標、平衡財政收支至關重要，也是落實國家產業政策、實現宏觀調控目標的必然要求。如何加強行業稅收征管，抑制投機行為，堵塞稅源漏洞，防范執法風險，實現國家宏觀調控目標，已經成為各級地稅部門日常管理的難點和社會關注的熱點。

正是在這種情況下，市局開展了全市范圍的房地產開發業專項清理活動，通過企業自查、稅務機關檢查等方式對我市2002以來的所有開發項目進行了清理。從清理效果看，成效非常明顯，截止目前查補入庫稅款1.4億元，有效的打擊了各種涉稅違法行為。在看到成績的同時，我們也必須清醒的認識到，加強該行業稅收征管是一項長期而艱巨的任務，可謂任重道遠。從清查中發現的種種問題，結合十多年的工作經驗，作者認為可以從以下幾個方面開展工作：

一．事前管理，加強稅法宣傳和政策輔導。

當前房地產行業有三個重要特點：一是開發項目多、工期長、銷售進度不易掌握；二是涉及的稅費種類繁多，政策變化迅速，當前該行業主要有營業稅、土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅等內容；三是作為一個近年來迅猛發展起來的新興行業，企業財務人員多為轉行從業，專業知識缺乏，財務制度不健全，企業負責人稅法意識淡薄的現象普遍存在，這三個特點的存在決定了稅款計算的復雜性和不準確性。為了幫助納稅人準確、及時核算應納稅款，稅法宣傳和政策輔導工作尤為重要。《稅收征管法》第七條明確規定，稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、法規，普及納稅知識，無償地為納稅人提供納稅咨詢服務。這種服務，既是稅務人員的義務，也有利于減少將來的工作風險，具有十分重要的意義。

從這次清理的情況來看，大部分企業財務人員能夠掌握基本的稅收政策，但對于最新的政策變動和運用較少的稅收政策缺乏了解。比如對土地增值稅預征問題上，存在有的企業將銷售商鋪、非普通住宅和車庫、車位的收入按照普通住宅的預征率預繳稅款的情況；在營業稅的計稅依據上，存在只按實際取得的貨幣收入納稅，對將開發產品用于抵償債務、拆遷安置，以房換地等視同銷售行為不申報納稅的情況；在企業所得稅的計算上，存在不能及時結轉收入和成本，人為調節利潤的情況；在房產稅問題上，存在自用房產不按照規定繳納房產稅的情況等。這些情況的存在，一方面是企業財務人員自身業務素質的原因，同時也說明我們的稅法宣傳輔導工作存在欠缺之處。

二.事中管理，加強納稅服務與稅源監控。

房地產企業年納稅額動輒幾百萬上幾千萬，一般都屬于地稅機關重點監控的稅源，作為企業管理人員，責任重大，風險巨大。在日常工作中，應該重點做好幾項工作：

1.加強業務學習，提高業務水平。俗話說：打鐵必先自身硬。房地產行業是一個新興行業，由于房地產市場尚不規范，涉及的稅收問題比較復雜，行業稅收管理政策性非常強，對管理人員的綜合業務素質要求比較高。作為管理人員，不僅要全面掌握房地產行業稅收政策，也要熟悉國家有關房地產有業的其他政策。當前有的稅務干部尚不能滿足這種業務要求，具體表現在一是對房地產業的經營方式、開發程序和經營規律較為陌生；二是對房地產業相關稅收政策掌握不足；三是對企業財務核算尤其是成本核算知識的掌握不夠熟練。在這種情況下，提高自身業務素質，非常必要。通過全面學習，稅務干部要能總體掌握房地產開發相關流程，熟悉掌握相關稅收政策法規；熟悉房地產業的會計核算，明晰解答納稅人政策詢問，做到言之有物，言之有據，提高稅務人員的公信力。

2.落實管理規程，加強日常管理。作為管理人員，應當按照《稅收管理員制度》和《河北省地方稅收業務規程》的要求，積極開展管理工作。一是做好戶籍管理工作，根據企業登記信息，開展調查核實工作，了解登記信息的真實性，掌握納稅人房產、土地相關信息和經營情況，做好首次輔導；二是根據企業實際，有針對性的宣傳稅收政策，做好日常輔導工作，防止企業因稅收政策掌握問題出現違法行為，影響稅企關系；三是做好納稅人的發票管理和認定工作，加強稅務機關以票控稅的能力。

3.加強日常巡查，堵塞稅源漏洞。《河北省地方稅收業務規程》要求，對于重點稅源，每季至少逐戶巡查一次，填寫《房地產業巡查巡訪及服務記錄》。作為管理人員，通過此項活動，可以全面了解企業本季度內新開發項目名稱、地址、開發面積、預算投資、項目期限、預計收入和稅金等數據；掌握施工單位名稱、開工和竣工日期、建設面積、工程金額預計收入、撥款周期、所得稅征收方式等數據；掌握已開發項目銷售的進度和納稅情況，通過與企業日常申報情況的核對，及時發現稅收風險點，防止企業少計收入、晚記收入、虛增成本等情況的發生，從而堵塞稅源漏洞，降低執法風險。

4.積極開展納稅評估工作。納稅評估是推進房地產業管理的有力武器。當前，我市利用的房地產管理軟件對提取納稅信息起到了積極的作用。通過軟件中的項目輔導信息、銷售信息，預警分析，與日常巡查巡訪記錄相結合，及時發現疑點及差異，為納稅評估提供案源。在納稅評估工作中，我們可以事先歸集稅收征管中的案例及典型問題，確定納稅評估工作的重點，然后集中骨干力量，重點選擇疑點企業進行解剖式評估，找準突破點，理清評估思路。同時，為避免日常征管工作中的慣性思維，應大力推行交叉評估這樣才更容易發現征管缺陷和不足。對納稅評估中發現的稅收征管問題，應及時歸集總結，從而提高管理人員工作水平，提高納稅人稅法遵從度。三．事后管理，加強稅收專項檢查力度。

稅務稽查作為稅務機關維護稅法尊嚴，體現稅收公平，打擊涉稅違法的最后防線，發揮著越來越大的作用。近年來，按照稅務總局的要求，各級稅務機關加大了對房地產企業的檢查力度，稽查查補收入年年遞增。但是房地產行業收入核算具有連續性，而稅務稽查選案工作只能抽取某一時間段，結果反而造成了檢查的不連續性。同時因為檢查工作相當繁瑣、花費時間長、檢查人員少、缺乏足夠的精力和能力對房地產企業進行系統的、全面的檢查，檢查人員只能依照納稅人提供的某一時段相關書面資料進行審核，實地調查核實工作難以真正進行。長期下來，造成了部分納稅人存在僥幸心理的不良后果，起不到打擊一個、震懾一片的作用。因此，在今后的稽查工作中，稅務稽查的實施應注重幾個方面：一是要提高檢查效果。對納稅有疑點的企業，要加強檢查力量，不受檢查時間性限制，一查到底，查深查透，絕不能姑息遷就，做到檢查一戶，清楚一戶。二是要多種檢查方法并用，不能就帳查帳，要特別注重實地調查，必要時向購房者了解房屋受讓情況，避免房地產開發企業少報或不報收入，偷逃稅款。三是要加大對查出的涉稅違法行為的處罰力度，增大偷逃稅者的預期風險和機會成本，特別是加強對屢糾屢犯的房地產開發企業和重大涉稅案件的查處和打擊力度，形成對偷逃稅企業的強大威懾力，使企業不想、不敢偷逃國家稅款。

四．創建聯動機制，優化社會綜合治稅環境。

房地產業稅收管理工作涉及面廣，其行業特殊性要求加強社會各部門配合、健全協稅護稅網絡、開展社會綜合治稅。如：稅務機關要及時向當地政府匯報房地產業管理情況，宣傳國家政策，爭取政治支持；與發改委，建設局、國土局等部門的聯系協作，及時摸清房地產項目立項、規劃、土地登記、開工建設情況；與房地產產權管理部門定期進行雙向信息溝通，力爭在第一時間掌握產權登記和變更情況、首次購買住房情況、住房價格評估管理情況、發放預售許可證件的情況等，及時進行征管數據的跟蹤和比對，查找疑點；與金融部門加強配合，及時掌握或了解房地產企業開立、變更銀行賬戶的情況；加強與工商管理部門的配合配合，及時掌握房地產企業登記注冊、變更、注銷登記情況，跟進納稅輔導和清算檢查工作，防止稅款流失；加強與社會宣傳機構的聯系，及時公告納稅人欠稅信息，公告稅收違法案例，公布信用等級評定信息，建立納稅人誠信納稅評價制度，樹立誠信納稅觀念等。總之，稅務機關應該在當地政府的大力支持下，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，實現依法治稅。

第二篇：當前城管執法工作中存在幾項問題及解決對策

當前城管執法工作存在的突出問題及對策

近年來，隨著我國社會經濟發展水平的日益提高，城市化進程的快速發展，城市管理已成為各級政府的一項重要職能，受到了前所未有的關注和重視。然而隨著城市管理工作標準的提高，執法力度的加大，執法難、難執法的現象也凸現出來，成為擺在每個城管人面前的一道課題。為此，本文試從當前城管執法工作中存在的突出問題入手進行分析，并探索相應的對策。

一、執法過程中存在的幾個問題

1、市民整體素質與城市文明發展程度不適應。城市管理是隨著城市經濟社會發展起來的一門綜合性管理工作，由于各地經濟發展不均衡，從而使各地區和每個人對城市管理的要求也不一樣。總的來說，當前群眾的城管意識較為薄弱，群眾文明素質與城市化進程不相適應，許多不良觀念和不文明習慣依然根深蒂固，制約著城市化進程。

2、城市管理各專業部門之間職責不清。自成立城管執法局以來，有效地克服了部門之間的職權交叉和扯皮現象，避免出現多頭管理，重復執法，或無人管理的現象。但與此同時，城管部門與規劃、公安、環保等部門職責不清的問題一直沒有得到很好的解決，隨之出現的可管、可不管現象仍不同程度存在。

3、城管法律法規的不健全。由于我國法制還不完善，因此國家也缺乏對城市管理有關法律法規的完善，全國沒有一個統一的法典，各地都是“摸著石頭過河”，沒有一個統一的標準和尺度，這就造成了城市管理者的管理困難。

4、管理方式上過多依賴突擊式和運動式管理。由于缺乏對城市管理的系統研究，局限于就事論事，熱衷于搞運動，搞突擊。這類運動表面上轟轟烈烈，但效果往往是前治后亂。

5、行政執法保障制度尚未健全。對行政執法人員的人身保障制度也不健全，在行政執法過程中，行政執法人員遭遇人身攻擊和人格侮辱的現象時有發生。在遭遇暴力抗法時事后往往不了了之，以致在很多情況下都影響了行政執法隊伍的士氣。

二、解決對策

1、加強領導，優化體制。政府應將城市管理列入議事日程，擺在重要位置，高度重視，加強領導，認真研究解決城市管理中的各種矛盾和問題，理順城市管理各部門之間的職責，解決職能交叉問題，促進城市管理良性發展。

2、加強立法，依法行政。目前，我國還沒有一部完善健全的城市管理法規，在執法過程中，各地執法標準不統一，執法依據也五花八門，給執法工作埋下了很多隱患，不利于執法隊伍的正規化、法制化建設，因此急需政府加強法規和制度建設，以促進城管工作的法制化、規范化進程。

3、加大投入，完善功能。加快城市基礎設施建設步伐，能從根本上減少跨門營業、違章搭建等違法違規現象的“滋生土壤”。

4、深入宣傳，強化素質。進一步加大普法力度和道德文明建設，多渠道、多方式、多角度地形成宣傳聲勢，提高市民綜合素質，從源頭上解決城市管理中的突出問題，讓更多的群眾理解和支持城管工作，為城市管理創造一個良好的執法環境。

5、加強管理，提升效果。運用現代化的管理手段和方法，建立城市管理責任制，建立科學合理的監督評價體系，運用多項信息技術，以現代信息技術為支撐，實現城市精細管理。

6、健全機制，強化保障。健全城管執法、公安護法、法院司法“三位一體”的城管行政執法工作機制，強化對行政執法人員執行公務期間的人身保障，加大對妨礙公務、威脅執法隊員的各種犯罪行為的打擊力度，提高行政執法工作效能。

第三篇：當前企業管理中存在的問題及對策

當前企業管理中存在的問題及對策

摘 要

隨著中小企業數量的遞增和規模的擴大，中小企業已在我國國民經濟中占有重要的地位。本文主要闡述了我國中小企業管理現狀。通過分析中小型企業在企業管理中遇到的普遍性問題，展現企業的科學管理存在于我國的重要意義，并就該問題探討解決辦法，分析對策。本文旨在于探析我國中小企業管理的發展狀況，提出相關解決對策，這將為中小企業優化管理結構、擺脫困境、健康快速發展提供指導性參考。在今天較為寬松的政治和經濟環境中, 中小企業發展的根本出路在于改善和加強內部管理；要建立基礎性管理制度,并且在科學決策的基礎上,實現戰略管理；此外,還應重視人才資源的開發與管理，塑造一種富有特色的中小企業文化,以增強企業的凝聚力,進而提高企業的競爭力。關鍵詞 中小企業；管理；問題；對策

中小企業在我國國民經濟發展中占據了重要的地位, 國家經濟的穩定持續增長離不開數量眾多的中小企業。隨著中小企業數量的遞增和規模的擴大中小企業已在我國國民經濟中占據了半壁江山，但是由于中小企業自身實力弱、抗風險能力差等缺陷,在發展和壯大的過程中，由于市場競爭日趨激烈，原有的管理水平已不能適應企業新的發展要求，成為企業進一步發展的桎梏。管理能力跟不上企業規模的發展, 從而導致管理失效, 最終使企業走向死亡。中小企業的發展面臨著兩個基本問題，一是如何適應外部環境的變化，二是如何協調內部資源的有效利用。企業對外部環境的適應性是建立在內部協調性的基礎之上，加強企業內部管理是企業最基礎的工作，也是企業能夠生存和發展的保證。因此, 有必要從提高企業自身管理能力角度研究來分析制約我國中小企業成長的管理問題, 從而提高我國中小企業的管理能力, 使我國中小企業健康發展。

一、中小企業的管理現狀及問題 1.管理模式粗放、管理觀念落后

許多中小企業的經營者缺乏企業管理經歷，在創業中一邊闖市場一邊憑感覺和經驗對企業進行經營與管理，管理者大多是親屬和舊部，并且存在非專業化管理，粗放管理，經驗管理、家庭式管理等不科學的管理模式。導致現階段大部分的中小企業的管理體制不健全，缺乏規范化系統化的規章制度，大大的削弱了管理效率和管理效益。另外很多中小企業對創新的重要性和意義認識不足，這是企業缺乏管理創新的最大障礙，導致大部分中小企業盲目追求短期效益強調利潤最大化忽略了企業可持續發展的長遠戰略目標。2.企業內部的權責界定不夠清晰

企業內部權責的界定是企業正常運轉的前提。明晰有效的所有權、經營權與監督權能夠增進資源配置效益，激發產權主體的積極性。然而在我國，這種權責界定不夠清晰的現象在中小企業中是普遍存在的。大部分的中小企業在發展早期都認為企業財產是私人財產，不同于國有和集體經濟，不存在所有權、經營權、監督權的問題，但是隨著國內市場經濟的不斷發展競爭日益激烈，眾多中小企業在企業內部管理上出現了諸多問題。3.企業內部管理人才缺乏

在我國由于中小企業起步晚，大部分都是從家庭作坊發展起來的，畢竟在家庭內部成員中優秀人才的數量是有限的，再加上其內部高層管理人員一般也是由家族內部人員擔任，使得企業普遍存在現有的內部管理人員不夠成熟穩重，管理技能差，管理知識短缺，管理思想落后，管理水平較低的現象。而那些非家族成員中的優秀管理人才無法發揮管理作用，制約了其經營管理水平的提高，也容易導致人才流失。

4.缺乏正確的管理決策機制

由于大部分中小企業內部缺乏管理人才，使得企業在制定很多決策時不做市場調研，更沒有做戰略規劃、編寫可行性報告，制定的代理商銷售目標也不過是根據自己期望的公司利潤倒推出來的。這樣的決策機制，再好的產品也不可能迅速占領市場。在這種缺乏科學依據和真實的市場信息的情況下，管理者在制定決策時只能憑借自己的主觀意向來制定，這顯然是不可取的。

總之，我國企業，尤其是中小企業的管理創新還只處于認識市場和適應市場的初級階段，現代化水平比較低，與西方發達國家企業比較仍存在較大差距。因此，建立健全企業管理創新體系已成為我國企業改革的重要內容和關鍵環節。

二、中小企業管理問題的對策分析

一是培養高素質的管理者。中小型企業的發展水平在很大程度上是取決于企業家的素質。改善管理者的科學管理、觀念，提升管理者素質是工作中的重要層面。高素質的管理者才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，才能從容面對企業出現的各種問題并及時解決。經營決策是管理過程的核心。每個正確的管理行為都來源于管理者正確的決策, 如果決策失誤, 就會給企業造成嚴重的經濟損失。市場經濟要求企業的管理者必須準確把握市場信息, 科學進行經營決策, 從而確保企業平穩發展。

二是建設完善的人力資源管理系統。要想實現中小型企業的長足發展，就必須有一個勤勤懇懇踏踏實實的團隊作為支撐。人才資源是企業第一生命線。中小企業的老板要往往寧可身兼數職,也不愿增加職位,不愿花心思重用人才。這種觀念是很狹隘的。中小企業要從企業內外招募拔尖人才,充分發揮他們的作用。中小企業用人的關鍵就是提供合適的崗位, 讓人才充分發揮作用。必要時企業要創造條件,在軟硬件上給予支持。需注意的是,在人才使用過程中, 企業的決策者應不斷地、精心地培育人才。

三是進行適當的權責分配。企業經營管理是非常復雜的工程，為了保證這個系統的正常運行，合理授權是必然的。要按照現代企業制度的要求，嚴格執行企業的規章制度，做到企業所有權與經營權的分離是企業長久發展的條件。企業要根據責、權、利相結合的原則明確規定各職能機構的權限與責任，根據各職能機構的經營任務與特點劃分崗位系列確定需要的崗位，根據崗位的需要選擇合適的人才并將責任落實到每一個人，對不同的管理環節要有不同的授權并承擔與之相當的責任。

四是加強中小企業財務管理。正確的財務管理體系是保證企業資金正常運轉，避免出現資金短缺問題的保護傘。對外做好財務報表，對內改革財務管理系統。保護資產和記錄安全的重要措施是采用實物和技術防護措施 嚴格限制未經授權的人員對財產的直接接觸，采用定期盤點財產記錄賬實核對財產保險等措施，以使各項財產安全完整有效。結語

面臨日益激烈的市場競爭，重視與加強企業管理對企業生存和發展是一項重大課題。企業尤其是中小企業，根據自身的發展趨勢進行規劃，制定企業管理策略，積極提升自身的管理素質，正視并解決企業管理中出現的問題，是企業長期穩定、可持續發展的堅實基礎。參考文獻

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第四篇：探討當前房地產企業物業管理現狀與對策

本文簡要介紹了房地產與企業物業管理的關系，通過對我國房地產企業物業管理現狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規模化、市場化、注重企業物業管理的自身建設等。

我國房地產企業物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的勢頭。隨著我國社會的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國企業物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

一、房地產開發與企業物業管理互補作用

1、房地產開發是企業物業管理的基礎

企業物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對企業物業管理的認識和對企業物業管理thldl.org.cn的重視程度，直接影響和決定了后續企業物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么企業物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的企業物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位；大樓內的電梯質量差；樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2、良好的物業對房地產的發展有促進作用

企業物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，企業物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的企業物業管理。如果企業物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。

二、房地產企業物業管理的現狀及問題

1、建設與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關企業物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發企業物業管理負面新聞，企業物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅，購買時發展商承諾企業物業管理費為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時熱水供應等配套設施，且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，企業物業管理費反而漲到了2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”，收費是依據有關標準，而發展商則稱企業物業管理已移交，自己無權過問，最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題：（1）一些開發建設單位在商品房促銷時，對企業物業管理做出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施企業物業管理后才反映出來，因此業主意見強烈，物業公司代人受過。（2）企業物業管理價格、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行

制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響； 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先，企業物業管理滯后，而企業物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后。現行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區，缺乏切合實際的權威性的管理辦法，結果在實際操作中，因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭，由此造成了企業物業管理水平差、收費亂的不利局面。

2、對企業物業管理的認識模糊

企業物業管理是指企業物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164、51億平方米，其中住宅建筑面積107、69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略，如果經營管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節約資金數近16億元；反之，若管理不當，使這些住宅淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見企業物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位，對企業物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了企業物業管理公司，不正規必然落后，目前我國多數企業物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在企業物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是企業物業管理的主導模式。傳統的企業物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多企業物業管理不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存

3、缺乏公平的市場環境

我國企業物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分企業物業管理是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的企業物業管理體制存在著一定的弊端，企業物業管理市場一般采取議標的方式，均未實行規范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的企業物業管理新體制。這些企業物業管理轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性受到限制。可見企業物業管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的企業物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將企業物業管理推向市場，通過招投標聘請企業物業管理，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的企業物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派企業物業管理，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙企業物業管理市場的培育和發展，而且使得被委派或指派的企業物業管理難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。

三、房地產企業物業管理解決之道

1、提前介入

由于房地產開發和企業物業管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。企業物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此企業物業管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。企業物業管理的提前介入，一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高；另一方面企業物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系，據此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規范，更好的為住戶服務。

2、規模化

一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。企業物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路，在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過并購那些小企業物業管理的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規模經營。

3、市場化

用新的政策、法規支持和解放企業物業管理，使企業在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經營、自我發展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培養在市場條件下企業生存和發展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，要按照企業制度的要求，對各級房管部門所屬的企業物業管理盡快脫鉤改制，對開發單位和其他單位所屬的企業物業管理，市房管部門也要加大指導力度，促其盡快離。從而把企業不斷推向前進。由企業遵循市場辦事，在竟爭求生存，求發展。

很顯然，目前房地產企業物業管理公司、開發商之間有很多矛盾。這些矛盾的產生，有開發商在銷售中和工程建設中存在的遺留問題，有企業物業管理自身的問題，有政策法規不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質，采取針對性措施。建議政府立具有指導意義、可操作性強的政策法規，對不便做出政策規定的，就干脆放開，由企業遵循市場規律辦事，在競爭中求生存，求發展。總之，企業物業管理的實質是讓業主享有一種有企業物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的企業物業管理取決于四大要素：誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質的生活、工作環境一定能在不久的將來實現。

第五篇：當前房地產企業物業管理現狀與對策探討

當前房地產企業物業管理現狀與對策探

討

我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的 發展 勢頭。隨著我國 社會 經濟 的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展 問題 顯然具有重要的現實意義。

一、房地產開發與物業管理互補作用

1.房地產開發是物業管理的基礎

物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接 影響 和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

2.良好的物業對房地產的發展有促進作用

物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。

二、物業管理的現狀及問題

1.建設與管理之間缺乏有效銜接

近兩年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準，而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問，最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來，因此業主意見強烈,物業公司代人受過。（2）物業管理企業價格 法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后。現行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。

2.對物業管理的認識模糊

物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用 現代 科學 和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略 計算，如果經營管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節約資金數近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅 自然 淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失。可見物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位，對物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司，不正規必然落后，目前 我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣 應用 率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理 內容 包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。3.缺乏公平的市場環境

我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理 企業 是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然 而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端，物業管理市場一般采取議標的方式，均未實行規范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起 社會 化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的 問題，也使得行業的良性 發展 受到限制。可見物業管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場，通過招投標聘請物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前 除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業管理市場的培育和發展，而且使得被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。

三、解決之道

1.提前介入

由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和 分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。

2.規模化

一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路，在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規模經營。

3.市場化

用新的政策、法規支持和解放物業管理企業，使企業在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己，使其成為自主經營、自我發展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，在競爭中培

養在市場 經濟 條件下企業生存和發展的能力，尋找適應市場機制的經營 方法，要按照 現代 企業制度的要求,對各級房管部門所屬的物業管理企業盡快脫鉤改制，對開發單位和其他單位所屬的物業管理企業,市房管部門也要加大指導力度,促其盡快離。從而把企業不斷推向前進。由企業遵循市場 規律 辦事，在竟爭求生存，求發展。

很顯然，目前物業管理公司、開發商之間有很多矛盾。這些矛盾的產生，有開發商在銷售中和工程建設中存在的遺留問題，有物業管理自身的問題，有政策法規不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同性質，采取針對性措施。建議政府立具有指導意義、可操作性強的政策法規，對不便做出政策 法律 規定的，就干脆放開，由企業遵循市場規律辦事，在競爭中求生存，求發展。總之，物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決于四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司,四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質的生活、工作環境一定能在不久的將來實現。`