第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理自測(cè)100問

房地產(chǎn)企業(yè)管理自測(cè)100問

請(qǐng)您快速地回答以下問題，測(cè)一測(cè)自己企業(yè)的管理狀況： 1．企業(yè)實(shí)行股份制了嗎？

□是 □否 2．《公司章程》是套用的，還是據(jù)實(shí)起草的？

□是 □否 3．《公司章程》是股東大會(huì)討論通過的嗎？

□是 □否 4．有根據(jù)《公司章程》制定的“三會(huì)”（股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)）議事規(guī)則嗎？

□是 □否

5．“股東大會(huì)”符合證監(jiān)會(huì)的《股東大會(huì)規(guī)范意見》嗎？ □是 □否 6．董事會(huì)成員與經(jīng)理層成員兩套班子重疊嗎？

□是 □否 7．董事會(huì)議題與經(jīng)理辦公會(huì)議題是不是經(jīng)常混淆？

□是 □否 8．監(jiān)事會(huì)的職能得到充分發(fā)揮了嗎？

□是 □否 9．與關(guān)聯(lián)單位（如物業(yè)管理公司）之間有“關(guān)聯(lián)交易規(guī)則”嗎？

□是 □否

10．公司股權(quán)可以自由交易嗎？

□是 □否 11．公司法人股東的股份能清晰到自然人嗎？

□是 □否 12．董事長(zhǎng)和總經(jīng)理的職權(quán)界定清楚嗎？

□是 □否 13．董事會(huì)下屬的專業(yè)委員會(huì)能充分發(fā)揮其職責(zé)嗎？

□是 □否 14．黨委會(huì)和工會(huì)能發(fā)揮其應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用嗎？

□是 □否 15．副總經(jīng)理與總經(jīng)理的職權(quán)界定清楚嗎？

□是 □否 16．副總經(jīng)理之間能很好地相互配合嗎？

□是 □否 17．副總經(jīng)理能發(fā)揮其應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用嗎？

□是 □否 18．有對(duì)中高層管理人員的離職和解聘規(guī)定嗎？

□是 □否 19．公司有明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略嗎？

□是 □否 20．公司有被廣泛認(rèn)可和知曉的企業(yè)文化嗎？

□是 □否 21．公司組織機(jī)構(gòu)與業(yè)務(wù)流程相符嗎？

□是 □否 22．上下級(jí)之間、同級(jí)之間的工作接口關(guān)系明確嗎？

□是 □否 23．多項(xiàng)目下的組織機(jī)構(gòu)是以項(xiàng)目經(jīng)理制為核心的嗎？

□是 □否 24．總公司與各項(xiàng)目部、分公司、子公司的職責(zé)分配清晰嗎？□是□否 25．公司的管理制度定期評(píng)審、修改嗎？

□是 □否 26．各部門的職責(zé)權(quán)限規(guī)定全面充分嗎？

□是 □否 27．做過崗位分析和崗位價(jià)值評(píng)估嗎？

□是 □否 28．各崗位都有《崗位說明書》嗎？

□是 □否 29．辦公用品管理實(shí)行預(yù)算和定額管理嗎？

□是 □否 30．公司有收發(fā)電子郵件的具體規(guī)定嗎？

□是 □否 31．總經(jīng)理的專車司機(jī)服從辦公室主任的領(lǐng)導(dǎo)嗎？

□是 □否 32．總經(jīng)理未請(qǐng)假，能嚴(yán)格執(zhí)行考勤管理制度中的“扣罰規(guī)定”嗎？

□是 □否

33．公司有統(tǒng)一的檔案管理部門嗎？

□是 □否 34．有法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等外來文件的收集、發(fā)放、保管人員嗎？

□是 □否

35．公司有明確的信息保密范圍嗎？

□是 □否 36．公司有指定的新聞發(fā)言人嗎？

□是 □否 37．識(shí)別過公司有哪些應(yīng)急、突發(fā)事件嗎？

□是 □否 38．有應(yīng)急、突發(fā)事件的預(yù)案措施嗎？

□是 □否 39．有對(duì)新員工的系統(tǒng)培訓(xùn)嗎？

□是 □否 40．公司有年度培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算嗎？

□是 □否 41．公司現(xiàn)行的薪酬體系的激勵(lì)作用大嗎？

□是 □否 42．公司現(xiàn)行的績(jī)效考核制度科學(xué)合理嗎？

□是 □否 43．公司總經(jīng)理熟悉勞動(dòng)糾紛處理的法律規(guī)定嗎？

□是 □否 44．公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有融資能力嗎？

□是 □否 45．財(cái)務(wù)部參與項(xiàng)目的可行性研究嗎？

□是 □否 46．公司實(shí)行全面預(yù)算管理嗎？

□是 □否 47．公司有包括項(xiàng)目成本核算制度在內(nèi)的成本控制體系嗎？□是 □否 48．財(cái)務(wù)部能發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析的職能嗎？

□是 □否 49．您知道“供方”的概念嗎？

□是 □否 50．您知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少類供方嗎？

□是 □否 51．您知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有哪些方面的公共關(guān)系嗎？

□是 □否 52．對(duì)各方面的公共關(guān)系的改善，您有明確的工作指針和具體計(jì)劃嗎？ □是 □否

53．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以資源整合為主，您知道需要整合哪些資源嗎？

□是 □否

54．選擇銷售代理商等各類供方前，公司有明確的選擇和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)嗎？□是 □否 55．選擇施工單位、材料供應(yīng)商等供方前，公司的招標(biāo)委員會(huì)能充分發(fā)揮職權(quán)嗎？

□是 □否

56．選擇律師、會(huì)計(jì)師等智慧型供方前，公司有有效的監(jiān)控措施嗎？ □是 □否

57．公司有長(zhǎng)期合作的供方嗎？

□是 □否 58．您對(duì)推薦、選擇供方的部門和人員放心嗎？

□是 □否 59．各類合同都經(jīng)過既定的程序進(jìn)行評(píng)審嗎？

□是 □否 60．公司有合同糾紛責(zé)任追溯制度嗎？

□是 □否 61．公司有專職的市場(chǎng)研發(fā)部門嗎？

□是 □否 62．公司有年度研發(fā)費(fèi)用預(yù)算嗎？

□是 □否 63．項(xiàng)目可行性報(bào)告與項(xiàng)目實(shí)際相符嗎？

□是 □否 64．公司有明確的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃嗎？

□是 □否 65．不投標(biāo)時(shí)，公司參加土地拍賣會(huì)嗎？

□是 □否

66．公司給手續(xù)辦理部門規(guī)定有辦理項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建手續(xù)的限定時(shí)間嗎？ 是 □否

67．在辦理項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)時(shí)，總公司與各類項(xiàng)目部、分公司、子公司的職責(zé)清晰嗎？

□是 □否

68．您測(cè)算過項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用的投入產(chǎn)出比嗎？

□是 □否

69．公司有能夠統(tǒng)籌規(guī)劃、景觀、建筑、配套等各類設(shè)計(jì)單位的全能型人員嗎？ □是 □否

70．公司有設(shè)計(jì)過程的控制措施嗎？

□是 □否 71．公司邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜覅⑴c設(shè)計(jì)評(píng)審嗎？

□是 □否 72．發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)，公司做進(jìn)度和造價(jià)評(píng)審嗎？

□是 □否 73．工程量發(fā)生變化時(shí)，您放心并驗(yàn)證過現(xiàn)場(chǎng)工程師的測(cè)量結(jié)果嗎？

□是 □否

74．材料部和工程部在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、驗(yàn)收方式等方面接口關(guān)系清楚嗎？

□ □是 □否

75．材料、設(shè)備付款前，您征詢工程部門的意見嗎？

□是 □否 76．公司有針對(duì)具體項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、資金控制措施嗎？□是 □否 77．您分析過進(jìn)度、資金的目標(biāo)偏差率及其原因嗎？

□是 □否 78．公司發(fā)生過工程款“撥超”的情況嗎？

□是 □否 79．您知道室外工程的造價(jià)“水分”有多大嗎？

□是 □否 80．項(xiàng)目資金預(yù)算按照“輕重緩急”分類嗎？

□是 □否 81．項(xiàng)目工程結(jié)算和技術(shù)資料整理有時(shí)間限定嗎？

□是 □否 82．物業(yè)管理公司接管項(xiàng)目時(shí)，公司能嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)接管標(biāo)準(zhǔn)嗎？ □是 □否

83．交付給業(yè)主前，公司有預(yù)防入住糾紛的預(yù)案措施嗎？ □是 □否 84．房屋維修時(shí)，物業(yè)、工程、客服等相關(guān)部門的職責(zé)清晰嗎？

□是 □否

85．公司有專職的客戶服務(wù)部門嗎？

□是 □否

86．公司的營(yíng)銷策劃部、銷售部、客戶服務(wù)部等相關(guān)部門的接口關(guān)系清晰嗎？ □是 □否

87．公司制定的銷售目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？

□是 □否 88．有防止樣板間物品丟失的管理規(guī)定嗎？

□是 □否 89．銷售部與財(cái)務(wù)部定期核對(duì)銷售款嗎？

□是 □否 90．有減少或防止銷售人員“跳槽”的制度和措施嗎？ □是 □否 91．在房屋銷售后入住前，公司定期與客戶保持聯(lián)系嗎？ □是 □否 92．公司定期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查嗎？

□是 □否 93．公司派到參股子公司的“外派董事”的職權(quán)明確嗎？ □是 □否

94．公司外派的“委派財(cái)務(wù)主管”與其所在單位負(fù)責(zé)人的關(guān)系處理的好嗎？ □是 □否

95．公司有系統(tǒng)的信息管理規(guī)定嗎？

□是 □否 96．公司制度在執(zhí)行中，經(jīng)常發(fā)生變化或“打折”嗎？

□是 □否

97．您認(rèn)識(shí)到“管理不規(guī)范是中高層人員跳槽和凝聚力下降”的原因了嗎？ □是 □否

98．您認(rèn)為公司的管理現(xiàn)狀與公司的業(yè)務(wù)發(fā)展相匹配嗎？ □是 □否 99．您還不認(rèn)為全面提升現(xiàn)在的管理水平極具緊迫性和現(xiàn)實(shí)意義嗎？

□是 □否

100．您有改進(jìn)管理或委托專業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的計(jì)劃嗎？

□是 □否

注：80個(gè)以上“否”，說明您企業(yè)有非常嚴(yán)重的管理問題，必須馬上改進(jìn)管理；70個(gè)以上“否”，說明您企業(yè)有比較嚴(yán)重的管理問題，應(yīng)該有管理改進(jìn)的近期計(jì)劃；60個(gè)以上“否”，說明您企業(yè)有一定的管理基礎(chǔ)，但有待進(jìn)一步細(xì)化和全面規(guī)范；60個(gè)以下“否”，說明您企業(yè)的管理基礎(chǔ)較好，能基本保障公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理問題淺析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)竟?fàn)幍募觿。康禺a(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注自身的管理問題。但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)我們的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

一、缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

根據(jù)我們對(duì)300家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：

1、會(huì)使員工因沒有“共同的目標(biāo)”（不知道明年干什么，項(xiàng)目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團(tuán)隊(duì)精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機(jī)構(gòu)的“客戶評(píng)價(jià)”低，更難引入機(jī)構(gòu)投資者。

3、最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場(chǎng)份額達(dá)到多少，是否異地開發(fā)，計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說了不算、沒法進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃的國(guó)有房企，沒有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，怎能沒有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃？而事實(shí)上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃！

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫摹！豆菊鲁獭分皇枪ど套?cè)和變更登記的擺設(shè)。一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：

1、《公司章程》不規(guī)范，與實(shí)際不符合，沒有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細(xì)則”或“規(guī)則”，如《股東大會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)議事規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)專業(yè)委員會(huì)組織規(guī)則》等。

3、沒有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細(xì)則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴(kuò)股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對(duì)人”的嫌疑，會(huì)造成管理工作的被動(dòng)。同樣，民營(yíng)企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨(dú)大”，期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理

組織有兩個(gè)基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。第二個(gè)含義是組織工作。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理主要表現(xiàn)在：

1、過于簡(jiǎn)單化。許多房地產(chǎn)企業(yè)以為組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就是“畫一個(gè)組織機(jī)構(gòu)圖”。實(shí)際上，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)還包括明確企業(yè)的基本戰(zhàn)略和核心能力，明確部門使命與職責(zé)、崗位設(shè)置和職責(zé)及人員編制，建立清晰的權(quán)力體系，明確組織決策和沖突解決的規(guī)劃或制度，建立各部門、各關(guān)鍵責(zé)任人的考核與激勵(lì)機(jī)制，梳理公司基本業(yè)務(wù)流程和管理流程，并建立公司的內(nèi)部協(xié)調(diào)和控制體系。

2、過于理想化。部門設(shè)置或者過多，人為地增加了工作關(guān)系的復(fù)雜性；或者過于“模塊化”，與業(yè)務(wù)流程不符，缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制。其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設(shè)崗，甚至因?yàn)槟橙说奶亻L(zhǎng)、社會(huì)關(guān)系和能力大小而調(diào)整部門職責(zé)。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，甚至起到阻滯作用。只有個(gè)性化的、度身定做的、權(quán)變的才是最適宜、最有效的。

3、職權(quán)規(guī)定不充分，甚至是只有職責(zé)沒有權(quán)限。在起草職權(quán)時(shí)，往往是“自己寫自己的”。沒有會(huì)商、沒有統(tǒng)籌的職權(quán)設(shè)計(jì)，重復(fù)、漏項(xiàng)是在所難免的。沒有職權(quán)規(guī)定時(shí)還有自覺，有了職權(quán)規(guī)定后，反而有了推諉或爭(zhēng)權(quán)的依據(jù)。于是，扯皮、推諉不斷，總經(jīng)理成了“滅火隊(duì)員”和“不斷開會(huì)和協(xié)調(diào)的機(jī)器”。

4、職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，又負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據(jù)。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題。

5、職責(zé)接口不明確。開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責(zé)接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩伞⒃S多事又沒人干！

6、沒有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。于是，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識(shí)的做法就會(huì)司空見慣。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。在多年的咨詢工作中，房地產(chǎn)企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現(xiàn)在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的工作流程有80～150個(gè)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過二、三十個(gè)，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒有。

2、制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關(guān)系的其他部門和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無法執(zhí)行。

3、制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責(zé)分配、流程、獎(jiǎng)懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎對(duì)制度學(xué)沒有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒有。沒有“獎(jiǎng)懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡(jiǎn)無度

因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。有的制度過于復(fù)雜，有的制度又過于簡(jiǎn)單。總的來說，制度繁總比簡(jiǎn)好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少。

5、制度的時(shí)效性差

翻閱一些房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實(shí)，制度和法律一樣，均具有較強(qiáng)的時(shí)效性。因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。

6、制度的預(yù)見性差

管理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對(duì)將來可能發(fā)生的問題的規(guī)避和預(yù)防，通過制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過的“同樣的錯(cuò)誤”。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

五、制度執(zhí)行不到位

對(duì)于企業(yè)來說，比制度本身問題還要大的問題是執(zhí)行問題。“不是沒有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度就不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產(chǎn)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問題有：

1、執(zhí)行松緊無度

一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度時(shí)往往前松后緊，或者時(shí)松時(shí)緊。事實(shí)上，管理是一種過程，需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見效。

2、執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符，或者脫離實(shí)際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對(duì)預(yù)見情形的規(guī)定或預(yù)見情形與實(shí)際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

（2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上行下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因?yàn)橹贫缺旧碛袉栴}，如果執(zhí)行的話，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結(jié)果。事實(shí)上，過程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。而一旦沒有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了――因?yàn)閺念I(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

（4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒有獎(jiǎng)懲措施――執(zhí)行的好，沒什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒什么懲罰――執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎(jiǎng)懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。

（5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：在絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門的內(nèi)部監(jiān)督、作為“第三方”的管理咨詢公司的外部監(jiān)督，以及法律法規(guī)監(jiān)督。任何一方面的監(jiān)督缺失，都會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

（7）信息衰減的必然性而導(dǎo)致的執(zhí)行衰減：企業(yè)規(guī)模越大，管理層級(jí)就越多；管理層級(jí)越多，信息鏈就越長(zhǎng)；信息鏈越長(zhǎng)，信息衰減量就越大，甚至就會(huì)發(fā)生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對(duì)于企業(yè)的絕大多數(shù)人員而言，他們都是現(xiàn)有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規(guī)范。因此在推行制度初期，他們對(duì)管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會(huì)表現(xiàn)出一定的反作用力。有時(shí)，這種反作用力會(huì)驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

六、企業(yè)管理方法不當(dāng)

“我看了不少管理方面的書，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽螅荒芘艿锰欤炀蜕⒓芰耍钥鐕?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣取⑶罄麧?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。更多的中小型企業(yè)需要的是從生存到發(fā)展的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

七、缺乏企業(yè)文化

企業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段，企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽(yáng)光”的開發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

八、沒有管理費(fèi)用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，都有管理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒有管理費(fèi)用預(yù)算――每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

房地產(chǎn)企業(yè)管理缺陷

九、無視企業(yè)管理問題

無視問題可以說是業(yè)界企業(yè)的普遍現(xiàn)象。許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后，往往喜歡聽奉承話，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂。對(duì)于一般管理者來說，因?yàn)樗麄兗仁枪芾韱栴}的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔(dān)心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽不進(jìn)去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題，使我們“無視問題”。而無視問題其實(shí)是最大的管理問題。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問

銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷（消費(fèi)者調(diào)查）

尊敬的：女士/先生

您好!我是寧夏大學(xué)的學(xué)生，為了更好的了解我市居民購(gòu)房的真實(shí)意向，我們?cè)谶M(jìn)行一項(xiàng)全市民住房狀況及需求的市場(chǎng)調(diào)研。您的意見無所謂對(duì)錯(cuò)，都會(huì)對(duì)我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間協(xié)助我們完成這項(xiàng)調(diào)查，我們會(huì)對(duì)您的回答予以保密。謝謝您的支持與合作！1.請(qǐng)問您的年齡是：()A.30歲以下 B.30~45歲 C.45~60歲 D.60歲以上 2.您的職業(yè)是：()A.機(jī)關(guān)事業(yè)單位

B.企業(yè)單位 C.私營(yíng)企業(yè)戶 D.其他 3.您目前住房面積()A.80㎡以下 B.80－110㎡ C.110－140㎡ D.140－170㎡ E.170㎡以上 4.您目前的月收入是（）

A.2000-4000元 B.4000-6000元 C.6000-8000 元 D.8000-10000元 E.10000元以上 5.請(qǐng)問您近期是否有購(gòu)房需求()A.有 B.沒有

6.若有買房的打算，預(yù)計(jì)多長(zhǎng)時(shí)間買房()A.1年內(nèi)買房 B.1-3年內(nèi)買房 C.3-5年內(nèi)買房 D.5年以后 7.您若買房，目的是什么（）

A.改善居住條件 B.給子女或父母 C.投資購(gòu)房 D.解決居住 8.您希望購(gòu)房的位置是（）

A.興慶區(qū) B金鳳區(qū) C西夏區(qū) D.其他地區(qū) 9.您若購(gòu)買商品房，選擇什么戶型（）

A、二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 E、四室一廳 F、四室二廳 G、復(fù)式 H、其他 10.您喜歡的住宅建筑風(fēng)格是()A.傳統(tǒng)建筑形式 B.現(xiàn)代時(shí)尚 C.歐陸風(fēng)格 D.其他 11.你在購(gòu)房地點(diǎn)上最看重()A.距原居住地近B.距父母居住地近C.距工作單位近D.方便子女就學(xué) E.環(huán)境景觀好 F.繁華商業(yè)區(qū) H.其它 12.您希望交房時(shí)房屋的裝修為()A．不裝修 B.普通裝修 C.精裝修 D豪裝修 E部分裝修 13.您希望購(gòu)買的住房建筑類型是什么()A.多層 B.小高層 C.高層 D.排屋、別墅 E.單身公寓 14.您能承受的住房?jī)r(jià)格是（）

A.30萬以下 B.30－50萬 C.50－70萬 D.70－100萬 E.100萬以上 15.您購(gòu)房最關(guān)注的因素是()A.房?jī)r(jià) B.戶型 C.交通方便度 D.建筑質(zhì)量

E.小區(qū)內(nèi)部環(huán)境 F.小區(qū)生活配套 G.周邊環(huán)境 H.戶型設(shè)計(jì) I.物業(yè)管理 J.開發(fā)商品牌實(shí)力 K.投資升值潛力 16.您獲取房源的最主要的渠道是()A.電視 B.報(bào)紙雜志 C.路牌廣告 D.親朋好友介紹 E.房展會(huì) F.其他 17.您認(rèn)為小區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施()A.游泳池 B.健身設(shè)施 C.商場(chǎng)超市 D.各類球場(chǎng) E.中西餐廳 F.肉菜市場(chǎng) H.幼兒園及學(xué)校 J.老人活動(dòng)場(chǎng)所 K.兒童游憩設(shè)施 L.娛樂活動(dòng)場(chǎng)所 M.其他 18.您對(duì)目前的住房不滿在()A.戶型不佳 B.配套不夠 C.環(huán)境差 D.位置差 E.物業(yè)管理不到位 F.停車不便 G.其它 19.您認(rèn)為哪些是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)必備的（）

F.游泳池 G.保姆間 H.老人房 I.老人房 J.中西雙廚 K.頂層閣樓 L.步入式獨(dú)立衣帽間 A.錯(cuò)層

B.花園

C.公共部分挑空

D.雙車位

E.屋頂花園

20.您對(duì)目前銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有什么更好的建議？

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第四篇：房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)100問

房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)100問

1.房地產(chǎn)業(yè)

是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

2.商品房

是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子。

32、經(jīng)濟(jì)適用房

根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)需求確定。

3.房改房

在房改政策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來，我們把為類公房稱之為房改房。

4.土地所有制

現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。

5.集體土地

是指農(nóng)村集體所有的土地。

6.征用土地

指國(guó)家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

7.土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

8.樓花

一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前的商品房。

9.期房

是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

10.現(xiàn)房

是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

11.磚混結(jié)構(gòu)

主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。

12.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。

13.住宅的開間

就是住宅的寬度。

14.住宅的進(jìn)深

就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。

15.住宅的層高

是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

16.住宅的凈高

是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

17.居住小區(qū)總用地

是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和。

18.住宅總用地

指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

19.公建總用地

指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。

20.房屋的基底面積

房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積

21.住宅的建筑面積

亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包

括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

22.結(jié)構(gòu)面積

是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。

23.使用面積

是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

24.輔助面積

指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)

25.套內(nèi)建筑面積

房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。

26.套內(nèi)墻體面積

是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以

及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻

體面積。

27.公用建筑面積

各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

28.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。

29．.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓

梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

30.哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作

為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等

31.套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封

閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

32.套內(nèi)使用面積

指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。

33.建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

34.建筑密度

即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

35.綠地率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

36.綠化率

是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

37.得房率

38、閣樓

是指位于房屋坡屋頂下部的房間。

39.假層

是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。

41公寓

是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。

42.商住住宅

是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。

43別墅

是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼

別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。

44TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）

正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。

45躍層式商品房

是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。

46復(fù)式商品房

是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際層高要

大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。

47錯(cuò)層式住宅

是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。

48鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。

49單元式住宅

是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住

宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。

50房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？

房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因

為土地除屬于集體所有的外，均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50

—70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土

地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。

51合作建房

是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

52土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。

53個(gè)人住房基金

有些單位建立了個(gè)人住房基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入

中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲(chǔ)蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。

54房屋的所有權(quán)

指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率

是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本

內(nèi)容。

55商品房的起價(jià)

是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。

56商品房的均價(jià)

是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價(jià)格。

57基價(jià)

經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價(jià)格，商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。

58契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變

動(dòng)征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）

59公共維修基金

公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的2%。

60印花稅

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。

61商品房驗(yàn)收合格

指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。

62商品房綜合驗(yàn)收合格

指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。

63.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

64在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量

保證書》、《住宅使用說明書》。

65何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”？

預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提

供依據(jù)。

66空鼓

局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空

鼓。

67.商品房預(yù)售須符合哪些條件？

（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

68商品房銷售面積

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

69分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

“五證”包括什么？

商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。

“二書”

是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。

什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？

我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括

了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過

整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。

73房屋的折舊

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然

保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，客觀存在的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣

形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。

74住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”

是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

75住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”

是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。

76建筑物

是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。

77構(gòu)筑物

是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁等。

78商品房的結(jié)構(gòu)

售房的樓書常見用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

人均總占地面積（平均米/人）

人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

人均住宅用地面積（平方米/人）

人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。

總建筑面積（平方米）

指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。

82人口毛密度

人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。83商品房現(xiàn)售

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

商品房預(yù)售

俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。

面積配比

指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。

格局配比

是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有人共同所有。

88.申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？

審核后購(gòu)銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。

89.未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？

未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其

法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)

定。

90.房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

91.房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓

房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于購(gòu)房者一方原因，如對(duì)房屋需求的改變或是故意炒作，把原來因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。

92.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

93.確權(quán)

確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。

等額本金還款法

等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。

95一次性還本付息法

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合。

96物業(yè)的竣工驗(yàn)收

是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。97物業(yè)管理

泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。

98業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

99.違法建筑

是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。100.哪些情況下，預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同？

（1）房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋；

（2）建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。

濟(jì)南華鼎房地產(chǎn)策劃有限公司

2009年6月

第五篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路

淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路

淺談房地產(chǎn)企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路

隨著本世紀(jì)住房貨幣化改革全面推行，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過新十年高速發(fā)展之路，企業(yè)規(guī)模得到很大的發(fā)展，許多企業(yè)逐步由城市房地產(chǎn)公司發(fā)展成為區(qū)域性、全國(guó)性的大型集團(tuán)公司。由此產(chǎn)生了多項(xiàng)目管理與異地化管理的問題，給企業(yè)管理變革帶來了新的挑戰(zhàn)，目前萬科、萬達(dá)等大型地產(chǎn)集團(tuán)都把標(biāo)準(zhǔn)化、信息化作為優(yōu)先對(duì)策。

“一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，二流企業(yè)做產(chǎn)品”，為了爭(zhēng)當(dāng)一流企業(yè)，大家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化趨之若婺，但在全球金融危機(jī)的今天，大潮退卻之時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)品服務(wù)的企業(yè)仍然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，而許多專注做標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)已難覓蹤跡。古語(yǔ)有道：“皮之不存，毛將附焉”，標(biāo)準(zhǔn)化的目的其實(shí)也是把產(chǎn)品與服務(wù)做好。那么房地產(chǎn)企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化之路上，需要將哪些事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化，如何標(biāo)準(zhǔn)化，在許健康總裁領(lǐng)導(dǎo)寶龍集團(tuán)大力推行標(biāo)準(zhǔn)化管理之際，本人談一些初淺見解。

一、業(yè)務(wù)流程精細(xì)化

許先生常把管理比作下棋，會(huì)看三步棋。其實(shí)業(yè)務(wù)流程最象下棋，把房地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)流程詳細(xì)排好，它解決的是什么時(shí)間、由什么人、去做什么事。與下棋靠個(gè)人能力不同，企業(yè)管理需要團(tuán)隊(duì)合作才能完成。業(yè)務(wù)流程最好能指導(dǎo)企業(yè)中每個(gè)崗位與人員的工作，它的制定其實(shí)就是工作細(xì)化的過程，重點(diǎn)是做好WBS（工作任務(wù)解構(gòu)）。業(yè)務(wù)流程管理一要考慮工作的先后順序，二要按部門組織結(jié)構(gòu)和專業(yè)分類，三是推廣PROJECT或類似管理軟件的運(yùn)用。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大體上可分為：項(xiàng)目前期（項(xiàng)目選址與投資決策開發(fā)、項(xiàng)目公司籌備、產(chǎn)品定位、規(guī)劃與建筑單體方案設(shè)計(jì)、前期工程準(zhǔn)備）；項(xiàng)目中期（施工圖設(shè)計(jì)與管理、開發(fā)報(bào)建手續(xù)、工程施工管理、成本控制、項(xiàng)目銷售）；項(xiàng)目后期（招商、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理），而對(duì)于多產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)公司，則宜把其它產(chǎn)業(yè)分類設(shè)立事業(yè)部單獨(dú)經(jīng)營(yíng)核算。

PROJECT是Microsoft Office家族專門用于項(xiàng)目管理的軟件，在中國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域已推廣使用十多年，它根據(jù)工作流程通過分級(jí)分階段管理的WBS任務(wù)分解進(jìn)行任務(wù)設(shè)置；在前置任務(wù)中理順任務(wù)間先后順序與邏輯關(guān)系；通過設(shè)置里程碑任務(wù)對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核與控制；通過子任務(wù)、大綱、任務(wù)升降級(jí)以指導(dǎo)各業(yè)務(wù)部門、各級(jí)管理階層的工作；通過關(guān)鍵線路、PERT等技術(shù)優(yōu)化項(xiàng)目管理；通過設(shè)置比較基準(zhǔn)對(duì)計(jì)劃與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)比控制與考核。Project高級(jí)運(yùn)用還可對(duì)資源與成本進(jìn)行管理，而Project Server的運(yùn)用則通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，使大型集團(tuán)化企業(yè)輕松實(shí)行遠(yuǎn)程管理與多項(xiàng)目、多部門的協(xié)調(diào)。

二、人員崗位明晰化

韓信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企業(yè)做大了，就要進(jìn)行分工與授權(quán)，第一步就要解決管理層級(jí)與跨度的問題，理論上一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)在有超過七個(gè)直接下屬（管理人員）就要設(shè)置副手或增加層級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目化與異地化管理后，一方面要解決上下級(jí)法人機(jī)構(gòu)間的分工，另外要解決法人機(jī)構(gòu)內(nèi)部門分工與崗位職責(zé)，法人機(jī)構(gòu)分工通常按集團(tuán)→項(xiàng)目或城市公司“二級(jí)管理模式”/集團(tuán)→區(qū)域集團(tuán)→項(xiàng)目或城市公司“三級(jí)管理模式”。

集團(tuán)本部的部門與崗位設(shè)置一般按照區(qū)域或項(xiàng)目分管、業(yè)務(wù)流程與專業(yè)化分工的原則進(jìn)行，房地產(chǎn)集團(tuán)大致可按業(yè)務(wù)流程分為“投資發(fā)展、設(shè)計(jì)研發(fā)、建設(shè)開發(fā)、成本控制、營(yíng)銷策劃、招商經(jīng)營(yíng)”等業(yè)務(wù)部門，當(dāng)集團(tuán)管理較少的項(xiàng)目時(shí)，一般在部門內(nèi)按專業(yè)設(shè)置崗位，而項(xiàng)目或城市公司很多時(shí)，就要在集團(tuán)的部門內(nèi)設(shè)立分管區(qū)域項(xiàng)目的二級(jí)部門，如有的地產(chǎn)公司成本控制中心就按區(qū)域設(shè)立三個(gè)區(qū)域部門，分別管理幾個(gè)項(xiàng)目公司的招標(biāo)、采購(gòu)、工程預(yù)結(jié)算、簽證變更與合同工作，而不宜再按專業(yè)細(xì)分部門，但可在二級(jí)部門按專業(yè)設(shè)置崗位，這樣可大大減少工作交叉帶來的效率降低。

清清楚楚做人，明明白白做事，無任是集團(tuán)還是項(xiàng)目公司的部門與崗位，均要制訂詳細(xì)的部門職責(zé)、崗位說明書與權(quán)責(zé)劃分表。

三、績(jī)效考核科學(xué)化

“計(jì)劃、預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)、考核、審計(jì)、獎(jiǎng)懲”被稱為企業(yè)內(nèi)控管理的六大法寶，績(jī)效考核是企業(yè)管理的指揮棒，務(wù)求“全面、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)”，否則很容易將企業(yè)管理引入片面甚至錯(cuò)誤的方向，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，考核指標(biāo)主要有：

? 經(jīng)營(yíng)方面

自有資金投資收益率，自有資金占用時(shí)間與金額，總投資收益率、總投資周期與投資回收期，城市或區(qū)域市場(chǎng)占有率，客戶投訴率，凈現(xiàn)金流；

? 營(yíng)銷方面

總銷售額（、季度、月），銷售均價(jià)（折扣或溢價(jià)率），合同簽約回款期（平均），按揭簽約回款期，營(yíng)銷費(fèi)用比率，開盤時(shí)間；

? 設(shè)計(jì)定位

降價(jià)促銷產(chǎn)品比率，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)執(zhí)行情況，設(shè)計(jì)變更，設(shè)計(jì)質(zhì)量，設(shè)計(jì)完成時(shí)間；

? 工程建設(shè)

工程質(zhì)量，工程進(jìn)度，安全、文明施工，資料管理，現(xiàn)場(chǎng)簽證； ? 成本控制

工程造價(jià)與目標(biāo)成本節(jié)約率，預(yù)結(jié)算編制準(zhǔn)確性，進(jìn)度款審查準(zhǔn)確與及時(shí)性，合同管理，招標(biāo)與采購(gòu)工作進(jìn)度；

? 財(cái)務(wù)融資

融資（時(shí)間與金額），稅務(wù)籌劃，財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，成本核算； ? 前期開發(fā)

五證辦理時(shí)間與質(zhì)量，建設(shè)規(guī)費(fèi)減免與緩交；

? 行政人事

管理費(fèi)用控制，員工滿意度，員工流失率，檔案管理，車輛管理，固定資產(chǎn)完好率，辦公環(huán)境等。

四、建筑產(chǎn)品模塊化

房地產(chǎn)開發(fā)的過程，其實(shí)就是建筑產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、經(jīng)營(yíng)，地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的建筑產(chǎn)品一般可分為：商業(yè)、住宅、公寓、別墅、辦公、酒店等。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)，有人形象地比喻為組合店模式，大型的超市、百貨、電器連鎖店、電影院等都可設(shè)計(jì)成一個(gè)獨(dú)立的綜合模塊，根據(jù)用地的大小與形狀與其它次主力店及小鋪，一起組合形成大型商業(yè)。

而住宅則可按多種戶型組合、多層、小高層（11層）、中高層（18層），高層（約30層）針對(duì)景觀或道路在不同的方向，按一個(gè)電（樓）梯井一~四戶或多戶，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，以滿足不同容積率地塊及不同地域需求，這樣住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)就主要解決產(chǎn)品配比、建筑空間、建筑立面等問題。

五、施工做法菜單化

在建筑工程設(shè)計(jì)工作中，如屋面做法、外墻做法、樓地面做法、樁基礎(chǔ)形式、基坑支護(hù)類型、空調(diào)設(shè)備選型等，均有多種方案，一般影響選型的因素有性價(jià)比、市場(chǎng)運(yùn)用情況、地方習(xí)慣或要求等，如萬科地產(chǎn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就把企業(yè)經(jīng)常采用的方案菜單化，以適宜不同區(qū)域的樓盤、不同檔次的樓盤等，避免每個(gè)項(xiàng)目在選型時(shí)無謂的爭(zhēng)論。其實(shí)在市場(chǎng)普遍運(yùn)用的工藝與材料，每個(gè)方案的存在就有其自身的價(jià)值，企業(yè)可在使用中總結(jié)出適合自我的東西，以方便管理。

六、招標(biāo)清單格式化

工程量清單計(jì)價(jià)是全世界普遍采用的工程承發(fā)包體系，是一種適合業(yè)主與承包商計(jì)價(jià)的方法，而工程定額計(jì)價(jià)是一種適合施工企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)核算計(jì)價(jià)方法，我國(guó)采用定額計(jì)價(jià)主要是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)的做法，在當(dāng)時(shí)建設(shè)單位與施工單位均是國(guó)家機(jī)關(guān)管理的下級(jí)單位。

工程量清單首先是實(shí)物清單，其單價(jià)的對(duì)象一般是業(yè)主看得到的工程實(shí)體，而定額多反映施工工藝與方法，在中國(guó)推行清單計(jì)價(jià)最早的廣東順德地區(qū)，竣工結(jié)算時(shí)許多項(xiàng)目除了由預(yù)算人員按圖計(jì)算外，還要求工程管理人員在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量一套數(shù)據(jù)，類似辦理房產(chǎn)證時(shí)實(shí)測(cè)面積。

清單其次是綜合清單，它把若干施工工藝進(jìn)行綜合，企業(yè)可在國(guó)家提供的清單基礎(chǔ)上進(jìn)一步的綜合，如外墻可按企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)把砂漿、保溫、面磚及腳手架、垂直運(yùn)輸費(fèi)用綜合為一個(gè)單價(jià)；鋼筋砼結(jié)構(gòu)可把各種規(guī)格梁、板、柱的鋼筋、砼、模板、垂直運(yùn)輸、泵送等綜合，鋼筋與砼主材價(jià)另按規(guī)格計(jì)（施工單位實(shí)際勞務(wù)發(fā)包也是這樣操作的）；當(dāng)然，對(duì)于在工程管理中經(jīng)常進(jìn)行一些現(xiàn)場(chǎng)簽證，如：拆除、鑿孔、補(bǔ)洞、門窗收口、植筋、零星砌體、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清運(yùn)等更應(yīng)統(tǒng)一。這樣大大減少重復(fù)工作，清單格式化之后各地、各項(xiàng)目之間工作內(nèi)容一樣，價(jià)格變得透明簡(jiǎn)單，清單計(jì)價(jià)還特別適合單價(jià)合同，讓工程招標(biāo)更快更好，即使大型工程也可按企業(yè)清單價(jià)直接發(fā)包，是時(shí)下中國(guó)各大地產(chǎn)商推廣的管理手段之一。

七、戰(zhàn)略采購(gòu)訂單化

戰(zhàn)略采購(gòu)是一種有別于招標(biāo)采購(gòu)或直接采購(gòu)的方法，確定戰(zhàn)略合作單位僅僅是戰(zhàn)略采購(gòu)的第一步，它是一種把材料設(shè)備的“批發(fā)代理”移植到大型集團(tuán)化公司的采購(gòu)模式，是一種訂單式的采購(gòu)模式。

房地產(chǎn)集團(tuán)在確定戰(zhàn)略合作伙伴后，材料設(shè)備生產(chǎn)或供應(yīng)商向地產(chǎn)商提供產(chǎn)品目錄與價(jià)格表，雙方商定優(yōu)惠下浮比率與按采購(gòu)數(shù)量返點(diǎn)后，簽訂戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議，各地產(chǎn)項(xiàng)目公司根據(jù)產(chǎn)品目錄結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)需求，直接下訂單采購(gòu)，集團(tuán)根據(jù)訂單定期與之結(jié)算。戰(zhàn)略采購(gòu)大大縮短了采購(gòu)的時(shí)間，降低了采購(gòu)成本，保障了產(chǎn)品進(jìn)貨渠道，質(zhì)量與服務(wù)得到加強(qiáng)。

八、管理文書范本化 在企業(yè)管理中，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的文書范本，不僅讓管理變得規(guī)范而簡(jiǎn)便，還提供了工作指引。一個(gè)好的文書范本，能把多個(gè)項(xiàng)目事情管好，反之，其中的漏洞與錯(cuò)誤也在各項(xiàng)目蔓延。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)組織中高層管理人員與專業(yè)技術(shù)人員，以國(guó)家及各省推薦示范文本基礎(chǔ)上，借鑒其它企業(yè)與本集團(tuán)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真編制文書范本。房地產(chǎn)企業(yè)一般要規(guī)范以下管理文件：

? 組織架構(gòu)、部門分工與核決權(quán)限表，行政人事管理制度，企業(yè)會(huì)計(jì)制度，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與成本核算制度，工程招標(biāo)、采購(gòu)、合同與造價(jià)管理制度，投資項(xiàng)目發(fā)展制度，項(xiàng)目定位與方案設(shè)計(jì)管理制度，設(shè)計(jì)管理制度，工程管理制度，營(yíng)銷管理制度，績(jī)效考核制度等管理制度與員工手冊(cè)。

? 計(jì)劃、預(yù)算、報(bào)表、臺(tái)帳、管理流程審批單、會(huì)議紀(jì)要格式等。? 工程項(xiàng)目發(fā)包范圍表、招標(biāo)書、合同。? 項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)算。

? 建設(shè)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，前期、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)施工、營(yíng)銷工作計(jì)劃。? 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，項(xiàng)目建議書、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

? 銷售方案，廣告策劃提案，銷售手冊(cè)，銷售總結(jié)，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，方案（施工圖）設(shè)計(jì)任務(wù)書。? 會(huì)計(jì)科目表、會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)告。

? 各類工作指引文件，如項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工作操作指引、項(xiàng)目前期開發(fā)與“五證”辦理工作指引等。

九、信息管理統(tǒng)一化

有人說，中國(guó)人用語(yǔ)文管理企業(yè)，歐美人用數(shù)學(xué)管理企業(yè)，如今越來越多的企業(yè)管理者不看計(jì)劃預(yù)算、不看統(tǒng)計(jì)報(bào)表、更不看財(cái)務(wù)報(bào)告，還要美其名曰中國(guó)式管理，其實(shí)我們自小學(xué)就要語(yǔ)文數(shù)學(xué)兼修，企業(yè)管理又為何有不能如此。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，各部門會(huì)產(chǎn)生大量的管理信息，如果不對(duì)這些信息進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一編碼，這些信息就無法在項(xiàng)目之間相互借鑒，在同一項(xiàng)目公司內(nèi)部不同部門間也很難交換。

信息管理的的統(tǒng)一化，應(yīng)首先從財(cái)務(wù)信息做起，會(huì)計(jì)科目是財(cái)務(wù)信息的最基本元素，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，首先要反映建設(shè)項(xiàng)目分期情況，反映同一期項(xiàng)目中不同功能區(qū)產(chǎn)品成本的分?jǐn)偳闆r。其次要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的六項(xiàng)成本：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行科目細(xì)分。建安工程費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)按照工程合同劃分設(shè)置相應(yīng)科目；在前期開發(fā)費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)中，要把政府的各種行政事業(yè)收費(fèi)與基金設(shè)置單獨(dú)科目。而對(duì)財(cái)務(wù)中經(jīng)常遇到的未收發(fā)票、甲供材料設(shè)備、分期交納土地出讓金、規(guī)費(fèi)減免緩、內(nèi)部往來等問題要統(tǒng)一財(cái)務(wù)處理方法，在工程進(jìn)度款支付要按合同對(duì)方設(shè)置核算單位，同時(shí)處理保留金、保修金、代付水電費(fèi)、代付材料款或工資等。而管理費(fèi)用則應(yīng)把人員分類按企業(yè)管理費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)分別在管理費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)與營(yíng)銷費(fèi)內(nèi)核算，商業(yè)地產(chǎn)還可單獨(dú)增加招商經(jīng)營(yíng)科目。預(yù)付帳款要符合合同規(guī)定；長(zhǎng)期應(yīng)付款要把銀行貸款、企業(yè)或股東借款、土地分期付款分開；應(yīng)收帳款中要把政府或其它單位收取的保證金科目設(shè)好，如建筑勞保基金、新墻體材料基金、檔案押金等。在目前房地產(chǎn)企業(yè)中，各種軟件大量采用，寶龍集團(tuán)現(xiàn)有金蝶K3總帳系統(tǒng)、金蝶K3人力資源系統(tǒng)、明源CRM售樓系統(tǒng)、通達(dá)OA、企業(yè)網(wǎng)站及各種預(yù)算軟件，企業(yè)信息化管理一方面要加強(qiáng)培訓(xùn)，讓各個(gè)崗位運(yùn)用軟件管理，改變目前專職秘書文員負(fù)責(zé)軟件的局面；另外要把不同軟件間數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一整合。還可增加金蝶K3房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理、合同管理、預(yù)算管理及流程審批等工作；增加明源POP采購(gòu)招投標(biāo)系統(tǒng)；增加Project Server負(fù)責(zé)計(jì)劃管理。應(yīng)盡量采購(gòu)?fù)黄髽I(yè)的軟件，避免數(shù)據(jù)庫(kù)之間難以互通，金蝶與明源軟件在房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有比較好的成功和合作解決案例。

世事如棋，在房地產(chǎn)開發(fā)中，一半是科學(xué)（工程、成本）、一半是藝術(shù)（管理、營(yíng)銷），企業(yè)管理也要因時(shí)而變、因人而變，不同企業(yè)有不同的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、不一樣作風(fēng)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)也要不斷創(chuàng)新，以海納百川之勢(shì)學(xué)習(xí)行業(yè)其它先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)動(dòng)員工集體參與到這次企業(yè)變革中來。