第一篇：房地產權屬百問

房地產權屬百問（2）

26什么情況下登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項?

 答：有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項：(一)當事人對房地產不擁有合法權利的；(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙 手段獲準登記的；(三)登機關審查有疏忽，核準登記不當的。

27房地產登記費是如何收取的?

 答：申請房地產登記，權利人應按下列規 定交納登記費：(一)初始登記的，按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按 萬分之五交納；(二)轉移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分 按萬分之五交納；](三)抵押登記的，按抵押價值的萬分之一交納。但每項最低不于一百元；(四)變更登記及其他登記的，每項交納二十元。

28什么是地籍?什么是產籍?

 答：我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與記錄，包括了土地產權 的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程中產生的各種圖 表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。29什么是房地產權初始登記?

 答：指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。

30具備什么條件可以申請初始登記?

 答：(1)凡簽訂了土地使用權出讓合同書，并付清了地價款 后三十日內；(2)自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內；具備上述兩個條件，方可申請 初始登記。

31申請土地使用權初始登記應提交什么文件?

 答：申請土地使用權初始登記應提交下列文件：

一、《房地產初始登記申請書》；

二、身份證明，包括：個人身份證明，或企業法人營業執照和法定代表人證明，或國家機關 負責人證明，或市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業、組 織提供的身份證明應按規定經過公證或認證。

三、土地權屬證明包括： 1以出讓方式取得土地使用權的應提交：(1)土地使用合同書。根據土地使用合同書規定由權利人自行征地的，應同時提 交征地補償協議書；(2)付清地價款證明； 2以行政劃撥方式取得土地使用權的應提交：(1)市政府批準用地文件； (2)用地紅線圖；(3)征地補償協議書； 3以其他合法形式取得土地使用權的，應提交有關證明文件。

四、登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

32申請房地產權初始登記應提交什么文件?

 答：申請房地產權初始登記應提交下列文件：

一、土地使用權屬證明；

二、建筑許可證；

三、施工許可證；

四、建筑物竣工驗收證；

五、經市政府指定的機構審定的竣工結算書；

六、建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)；

七、登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

33哪些房地產登記需要公告?公告期是多長?

答：申請房地產初始登記及申請補發《房地產證》需要進行公告，公告期分別為30日及6 個月。34土地的使用年期是如何確定的?

答：凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國 家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育 用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

35什么叫宗地?宗地號代表什么意思?

 答：宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第 24宗地。

36什么叫宗地圖?什么叫證書附圖?

答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附 圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產 情況及房地產所在宗地情況。

37什么叫確權?

答：確權是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和 他項權利。

38權屬調查包括哪些內容?

 答：房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規定的范圍；審查建筑 物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況；確定房地產的權利人、權利性質、權 屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。

40什么叫房屋的基底面積?

 答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

41什么叫房屋的建筑面積?房屋的建筑面積包括哪 些?

 答：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。

42什么叫房屋的公共面積?

 答：房屋的公共面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過22米 的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。

43房屋的公共面積如何分攤?

 答：每戶(或單位)應分攤的公共面積按如下原則進行計算： 1有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算。 2如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的 公共面積=[SX(]應分攤公共面積各戶使用面積之和×每戶使用面積。

44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來確定?45什么是房地產轉讓?

答：房地產轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。

46哪些情況需要辦理房地產轉移登記?

 答：經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日 起三十日內申請辦理轉移登記： 1買賣； 2贈與； 3交換； 4繼承； 5共有房地產的分割； 6人民法院判決、裁定的強制性轉移； 7依照法律、法規規定作出的其他強制性轉移。

47房地產轉讓應遵循的原則是什么?

答：房地產轉讓應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

48房地產買賣合同應當具備的條款有哪些?

 答：房地產買賣合同應當具備以下條款： 1當事人的姓名或者名稱、地址； 2房地產權利證書編號； 3房地產座落的位置、面積、四至界線； 4土地宗地號、土地使用權的性質和年期； 5房地產的用途； 6買賣價款及支付方式和日期； 7房地產交付使用的日期； 8公用部分的權益分享及共有人的權利義務； 9違約責任； 10合同糾紛的解決辦法； 11合同生效的條件及時間； 12雙方認為必要的其他事項。

49樓花是否可以轉讓?

 答：預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關備案的買賣合 同再轉讓，并在合同背書上載明再轉讓的價格等情況。

50什么樣的房地產不能轉讓?

 答：下列房地產，不得轉讓： 1根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的； 2司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 3共有房地產，未經其他共有人書面同意的； 4設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的； 5 權屬有爭議的； 6法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情形。

第二篇：房地產銷售百問

輝煌國際銷售百問

環境篇

1、輝煌國際廣場處于東勝罕臺新區商業中心，四周均為商業用地。周邊已落成移民住宅達250棟，輝煌國際廣場處于整個生活圈及城市配套的核心位置。整個新區前期規劃投資50億，用于建設罕臺城鄉統籌試驗示范區的城市基礎建設，總規劃人口30萬。目前所正在建設的度假區、生態區、食品加工區、餐飲區、西北民俗文化區、北京歡樂谷、秦直道旅游區等一大批城市配套已建成。

2、本案的具體地理位置？ 東勝罕臺鎮田園都市E區

3、本案周邊的交通情況？

罕臺新區在開發建設的前期，就已經將交通路網輻射到整個生活點。沿街道路均采用公園式休閑景觀主題造景，行至途中可感受一座綠城的崛起。

4、最近的公交線路有哪些？

為使已經投資和入住新區的百姓出行方便，旅游專線目前19路、7路城市公交直達新區，在新區整個生活點設置交通站點，年底將有多條城市公交線路知道新區。

5、本案周邊的主要市政配合和商業配套？

輝煌國際與森林公園、城市公園隔街相望。動物園、植物園、西北民俗文化園、秦直道旅游區距輝煌國際5分鐘路程。九成宮旅游度假區距輝煌國際10分鐘路程。

6、附近有幾家大賣場、購物中心？

輝煌國際廣場自配商業達10萬平米，規劃有高端購物中心，精品門店，休閑主題餐廳、咖啡廳、中式茶館。對面有億利世紀購物中心。

7、附近有幾所小學、中學？

為使整個新區的居民子女就學方便，新區政府特別規劃了三座幼兒園、五座小學、三座中學。北京八中附小為重點小學。

8、附近有幾所大學？

一個城市的教育體系是要根據城鎮居住人口適時增加教育配套，目前新區暫沒有設置大學。

9、附近有幾家24小時便利店、超市？周邊最近的藥店在哪里？

田園都市E區商業門鋪面積達10萬㎡，經營業態涵蓋便利店、社區醫療中心、藥店、餐館、干洗店、素菜超市等。

10、今后會有哪些交通線路以及周邊的發展？

除了已經投入使用的旅游專線及主要城市干道，未來還將增加多條線路通達四方。

11、本案周邊有哪些同類的產品？有哪些住宅產品？

目前輝煌國際屬于新區唯一的大型城市綜合體，沒有同質化的產品。已建成的住宅項目有億利新城市經典、田園都市A、B、C、D區（250棟安居住宅）、老年公寓等。產品篇

1、本案的立面風格如何？

輝煌國際整體建筑依據項目本身的地緣地貌，采用歐式設計風格，以簡約的線條、穩重的色彩，彰顯華貴氣度。

2、目前周邊的商業尚不完善，是否會造成出行不便等問題？小區自身是否有商業配套？

未來一到兩年這里將是整個新區的商業中心，商業配套相當完善，交通線路圍繞四周，小區自身配備10㎡商業，對面已建成的有億利世紀購物中。

3、本案的總占地面積為多少？

4、本案的總建筑面積為多少？

總建筑面積143088.13平方米，其中住宅用地27516.80平方米，商業用地34233.02平方米。

5、本案何時交房？

6、本案的容積率是多少？綠化率是多少？集中綠化面積是多少？

7、本案共有多少住戶？建筑形態是怎樣的？ 輝煌國際共設計有六棟建筑，設有底商和裙樓。

8、本案的房型面積？各有多少套？房屋的層高是多少？

住宅戶型面積為62—145，商業面積為20㎡投資型精品商鋪，房屋層高為2.69米。

9、小區面寬、進深多少？ 小區面寬為100米，進深為120米。

10、本案為何種建筑結構？ 整個建筑為框架結構

11、小區有幾個出入口？小區共有多少車位？地上、地下分別為多少個？車位高度？是否人車分流？是否有直達電梯？

12、本案的樓距是多少？

13、電梯共有幾部？品牌？載重？速度？

14、是否送花園、露臺？面積各為多少？

15、是否有地下停車？多少車位？ 項目的地下三層為地下車庫，16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？

17、小區小高層為何結構？多層為何結構？ 高層為框架結構，多層為

18、小區地塊是什么用途？ 住宅用地

19、樣品房有無，哪幾種房型？

20、開發商在對小區整體布局時，是否考慮到商業街、廣場如何不影響小區居民的生活？

21、底樓住戶是否有花園？面積？有無圍護？何造型？多高？多大？花園草地上是水泥澆平？采用何種草種鋪地？

22、每幢樓是否設設備層？

23、垃圾站及配電位置如何？

24、小區智能化配備如何？

25、電表量多少？是否安裝分時計費表？可否增容？

26、每戶提供幾門電話？是否有寬帶？收費如何？

27、小區的供水系統是怎樣的？

28、小區內有無凈化水管道？或者提供中央集中供水

29、小區內是否設水箱？以何種方式供水？

30、小區內進戶的自來水管道采用何種材質？

31、進戶的自來水管道直徑是多少？是否有熱水管，熱水管采用何種質材？

32、每戶的水表是戶內還是戶外？

33、水表是否采用遠程抄表方式？

34、水泵位于何處？會否對周邊居民造成影響？

35、電梯使用壽命有限，最后費用由誰承擔？如何進行維修及保養

36、對于河流兩邊的安全設施，開發商是如何考慮的？

37、排污、排水管道是否采用同一管道？

38、排污管道用何種材料？

39、室內自來水管道采用明管還是暗管？

40、室內排水管道是采用明溝還是暗溝？

41、小區屬于哪一個警署管理？小區內是否由居委會蹲點管理？

42、小區內居民飲用水來自哪里？

43、小區內使用煤氣還是天然氣？

44、小區內的污水、雨水如何排放？

45、小區地底有無暗流？

46、一旦斷電，小區供水會不會受影響？

47、窗戶的材質？有無特色?

48、小區是否有變電站？在何處？

49、變壓器與周圍住宅有多遠？

50、變壓器對周邊居民有何影響？

51、小區內的電線是否采用地下暗埋式？

52、采用地下暗埋式布線有何好處？一旦發生電線斷路如何更換新的電線以保證小區內的供電正常？

53、進入小區變壓器電壓為多少？進入每戶電壓為多少？

54、落水管采用何種材料？

55、進戶的電線采用多少平方？

56、火表是安裝在室內還是室外？火表用多少安培？

57、室內是否裝有漏電保護裝置？

58、漏電保護裝置有幾條回路？每戶回路多少？

59、每間臥室內裝有幾個插座？

60、煤氣表是采用幾立方的表？

61、采用那種類型的磚？

62、房屋的進戶門材質？有無電子防盜門？

63、水泥用幾號水泥？

64、各建筑分別打多少米深的樁基？

65、樓板是現澆還是預制？

66、混凝土用多少標號？

67、消防設備在每層樓的位置？

68、樓的減壓閥在哪個層面？什么位置？

69、有線電視設有幾個接頭？

70、交房時，每套住宅配有哪些設施？

71、分戶門采用什么材質？

72、內門是否安裝？

73、窗是平移式還是推出式？

74、玻璃采用哪個牌子？是否做雙層中空玻璃？

75、衛生間內排污、排水管道用何材料？什么樣口徑？

76、小區非入口在平時是否供居民出入使用？是否配備保安以確保小區安全？

77、廚房內是否設統一排煙管道？有何好處？

78、排煙管道的出氣口是如何處理的？ 79、套內是否專門設有安裝熱水器用的排風口？ 80、衛生間窗玻璃是否用磨砂玻璃？ 81、套內是否有墊水管道？

82、陽臺欄桿為何材料？面積如何計算？ 83、落水管是在陽臺內還是外？ 84、空調機座處理方式為何？ 85、是否設有空調機滴水管統一排水？ 86、屋面里采用平頂還是坡頂？何種材料？

87、屋頂防水、隔熱層如何處理？這種材料有何特性？ 88、屋頂是否提供太陽能熱水裝置預安裝系統結構？ 89、對于窗戶與墻體間的縫，如何處理的，有哪些防滲措施？ 90、陽臺地面如何處理？是否能保證陽臺地面不積水和滲水？ 91、小區圍墻采用什么材料，造型？

92、如何確保小區封閉安全？圍墻上是否安裝紅外線探頭及相關的報警裝置。93、電話可申請幾門？有幾個接頭？ 94、小區內通路采用何材質？是否考慮防滑？ 95、每幢住宅樓郵箱放在何處？

96、公共走道及樓梯如何處理？門廳如何處理？ 97、欄桿采用何材料？造型？

98、垃圾箱位于何處？長、寬、高為多少？

99、綠化由誰設計？如何體現小區的特性？該公司有哪些成功作品？ 100、什么標準交房？

101、后幾期建造會否影響到第一期的居民？ 102、是否采用分時電表？安裝時如何收費？ 103、中庭綠化景觀設計理念和特點？ 104、樓地板厚度、柱距、柱寬？ 105、基地面寬、縱深？ 106、小道路路幅、面寬？

107、商業及廣場的清潔衛生工作由誰負責？ 物業篇

1、本案的物業公司名稱？

2、物業管理費為多少？如何繳納？

3、本案的安保系統如何？

4、陽臺是否封閉？可否自行封閉？

5、物業提供哪些服務？

6、小區內有無水費、電費、煤氣費代收服務？

7、裝潢時業主能否自行封閉陽臺？今后物業對封陽臺的質材、式樣、以及大小是否有統一要求？每戶是否統一安裝晾衣桿？

8、臨時停放的車輛如何收費？物業如何確保安全？

9、小區聘用的物業公司的具體資質，物業管理費暫定位多少？別墅、居民住宅以及酒店式公寓在物業管理上的費用和待遇是否有區別？ 價格篇

1、本案出售的均價為多少？售價范圍為多少？ 銷售價格要等到開盤才能知道，預期價格會很合理。

2、是否可以辦理銀行按揭？有哪家銀行提供？最高貸款額度為多少？是否可以自己尋找別家銀行辦理？

很抱歉，我們暫時不提供銀行按揭，但是產權是沒有問題的。

3、本案銷售有哪幾種付款方式？有無折扣？ 我們是投資型的全產權物業，面積適中，總價低，所以只提供分期和一次性付款。前期預約登記可以享受內部價和相應折扣！

4、動遷支票的支付方式？

5、車位是否可售？價格為多少？租金為多少？

車位銷售價格暫時沒定，現在所有的樓盤都很難保證車位達到1:1，,將來車位會按業主購買房屋的先后循序銷售。背景篇

1、輝煌國際的投資商、監理、設計、施工單位情況？ 輝煌國際的投資商事創隆集團，2、開發商曾開發過什么樓盤？

3、小區景觀設計是哪家公司？

4、建筑公司的資質如何？曾建設那些項目？這些項目的質量如何？

法務篇

1、如果購買是否為個人產權？ 項目是全產權房，購買后產權歸屬個人

2、土地使用年限，從何時到何時，有無抵押？

2、本案是否可作為商業用房使用？ 完全可以，項目的定位是投資型商住住宅

3、采用何種版本的銷售合同？ 按國家法規制定的適用合同

4、簽約時客戶需備齊哪些文件？ 身份證，定金收據

5、是否可以委托他人代簽合同？需提交哪些文件？ 可以，需要出具委托證明及委托人身份證明

6、辦理銷售合同需涉及哪些費用和稅務？

除房款之外，還應繳納契稅、天然氣初裝費、維修基金等

7、簽訂銷售合同后，是否可以轉讓？如何轉讓？ 簽訂合同并付清全款后可以轉讓，

第三篇：房地產銷售百問百答

銷售百問

1.項目地理位置? 路網格局？ 2.開發商背景? 3.承建商名稱及資質？ 4.建筑設計公司及設計理念？ 5.物業管理公司及資質？ 6.項目所在地區及周邊規劃？ 7.社區、組團內有什么配套？ 8.社區道路規劃布局？ 9.政府提供哪些基礎配套？

10.項目規劃理念？建筑風格？居住理念？服務理念？ 11.小區規劃布局具體情況？ 12.項目總占地多少畝？ 13.各組團占地面積多少？ 14.各組團總戶數？

15.各組團的動工時間、開盤時間、交房時間？

16.南、北地塊的動工時間（目前銷售人員的統一說辭）？ 17.項目總建筑面積？ 18.項目綠化面積？ 19.項目容積率？ 20.公攤率？ 21.戶內使用率？

22.各種戶型有無使用率的差別？ 23.基本層數？ 24.園區規劃休閑場所是否有適合不同年齡的需要？

25.社區里的水景是怎么做的？它是循環水嗎？會出現‘死水’嗎？ 26.小區內的商業配套如何？

27.商業街的規模如何？多長？共有多少商鋪？ 28.商鋪的招租主要對像是哪些？ 29.商鋪會不會對小區的住戶有影響？ 30.附近有無大型的酒家？衛生情況如何？ 31.業主出入口的設置是否受商業街影響？ 32.會所設在哪里？ 33.會所有健身場所？ 34.會所有哪些設施？

35.會所的產權歸誰？（開發商）36.會所何時可全面交付使用？ 37.會所是否位于最早入伙區域？ 38.會所是否收入會費？收費標準？ 39.會員可否帶朋友入場？ 40.有哪些項目需要另外單獨收費？ 41.有無免費娛樂設施？ 42.會所里有公用游泳池嗎？ 43.社區里的水、電有無應急措施？ 44.小區的天然氣是怎么收費的？ 45.房屋產權的年限是多少？ 46.簽了確認書后還能更名嗎，收費？ 47.能退房嗎？有沒有違約金？ 48.交房面積與合同面積不同怎么辦？ 49.社區到市中心的距離？ 50.私家小花園到底有多大？ 51.景觀綠化動工及完工時間？ 52.過了產權使用期后怎么辦？

53.社區的排水、排污、排氣問題如何處理？ 54.從開盤到現在，房價升值是多少？

55.有哪些公交車到本項目或本項目是否有園區交通巴士？ 56.小區的主干道有多寬？是否人車分流？ 57.社區相鄰道路有那些？

58.項目周邊是否有車輛噪音？如何解決？

59.周邊的治安狀況如何？小區的安防系統是如何設置的？ 60.小區屬哪個公安局？ 61.屬哪個派出所轄區？ 62.轄區內有無巡警巡邏？ 63.轄區內的案發率高否？ 64.小區到派出所有多遠？

65.周邊是否有農貿市場或凈菜市場？ 66.有超市嗎？有醫院嗎？有銀行嗎？ 67.小區內是否有郵局站點？ 68.社區內有無幼兒園？位置在哪里？ 69.社區內有無小學？位置在哪里？ 70.有無中學？距離有多遠？位置在哪里？ 71.社區里有圖書館嗎？附近是否有書店？ 72.周邊有無醫院？

73.戶型共有多少種？面積區間？ 74.每層層高是多少？

75.小區有無圍墻？什么材質？有多高？ 76.外墻的材料是什么？

77.出入小區大門是否使用IC卡？ 78.每棟樓門口有無可視對講機？ 79.交樓時每戶有無防盜門？

80.可否安裝防盜網？安裝在窗里或窗外？ 81.交樓的標準是什么？

82.是否每間廳房都預留空調安裝位？分體或窗式？ 83.每戶預留多少電話線接口？在什么位置？ 84.是否預埋寬帶接口？

85.TV插座有幾個？在什么位置？ 86.每戶的電表容量是多少？ 87.總共有多少個車位？

88.車位是露天的還是地下的？有無私人車庫？ 89.平均每戶多少個車位（車位比）？ 90.車位是出租還是出售？租金是多少？ 91.是否有公用的停車場？位置？收費？ 92.出租后的車位是否固定車位？ 93.入住后是否能遷戶口？

94.入戶條件？可以解決遷入多少個戶口（有無戶口的指標）？ 95.遷戶手續多久可辦好？ 96.是否一定要直系親屬方可遷入？ 97.小區聘請哪家物業公司

98.該管理公司是否有大型住宅區的管理經驗？ 99.對于已入住的區域與施工區域的銜接管理如何處理？ 100.物業管理收費標準？

101.區內有無與派出所相連接的報警系統？ 102.有無紅外線監控？覆蓋面如何？ 103.保安巡邏密度如何？ 104.小區有哪些防火設施？ 105.可做幾成按揭？

106.什么銀行提供按揭？利率是多少？能否在外地銀行選擇按揭？ 107.國外的戶口能否辦按揭？買房需要些什么證件？ 108.辦理按揭需要提供什么資料？ 109.按揭費用是多少？ 110.按揭辦理以后如何轉讓？

111.轉讓樓宇，是否要在原按揭銀行進行按揭？ 112.能否出示五證二書 113.供水源是那里？ 114.電力由哪個變電站提供？ 提問補充

115.項目周邊環境及生活配套？ 116.項目與周邊競爭樓盤對比有何特點？ 117.項目市場主力戶型面積是多少？ 118.項目何時動工、竣工？ 119.項目的結構特點？ 120.樓間距有多寬？

121.項目的電梯品牌？數量、提升量？ 122.什么時候能拿到產權證？

123.項目住宅公共部分的裝修標準是什么？ 124.項目有幾種付款方式？有什么優惠政策？

125.認購后，何時簽購房合同，何時辦理按揭手續和履行按揭？ 126.辦理房產證應提交哪些資料？ 127.入住時還應交納哪些費用？

128.有無業主委員會，業主委員會的功能，作用、權限？ 129.水電表的安裝以及如何收費？三表是否出戶？是否遠程計量？ 130.項目的套內墻是否任意隔斷和打通？ 131.項目遷移戶口，要加哪些費用？ 132.項目有無防雷、防震設施等以及其特點？ 134.項目的排水、排污、排煙系統？ 135.項目今后的物管提供哪些服務？ 136.住宅陽臺上計全面積還是計半面積？ 137.住宅如果買兩套，是否可以打通？ 138.項目交付使用時有哪些法文手續？

139.按揭時商戶一時沒錢供樓，銀行會怎樣處理？ 140.本項目物業可否轉讓，費用多少？ 141.現在購買本項目是否是最佳時間？為什么？

第四篇：房地產銷售百問

房地產項目銷售百問

環境篇

1、本項目處于哪個行政區，前景如何？

2、本案的具體地理位置？

3、本案周邊的交通情況？

4、最近的公交線路有哪些？

5、本案周邊的主要市政配合和商業配套？

6、附近有幾家大賣場、購物中心？

7、附近有幾所小學、中學？

8、附近有幾所大學？

9、附近有幾家24小時便利店、超市？周邊最近的藥店在哪里？

10、今后會有哪些交通線路以及周邊的發展？

11、本案周邊有哪些同類的住宅產品？

產品篇

1、本案的立面風格如何？

2、目前周邊的商業尚不完善，是否會造成出行不便等問題？小區自身是否有商業配套？

3、本案的總占地面積為多少？

4、本案的總建筑面積為多少？

5、本案何時交房？

6、本案的容積率是多少？綠化率是多少？集中綠化面積是多少？

7、本案共有多少住戶？建筑形態是怎樣的？

8、本案的房型面積？各有多少套？房屋的層高是多少？

9、小區面寬、進深多少？

10、本案為何種建筑結構？

11、小區有幾個出入口？小區共有多少車位？地上、地下分別為多少個？車位高度？是否人車分流？是否有直達電梯？

12、本案的得房率為多少？

13、電梯共有幾部？品牌？載重？速度？

14、是否送花園、露臺？面積各為多少？

15、是否有地下停車？多少車位？

16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？

17、小區小高層為何結構？

18、小區地塊原來是做什么用途？

19、樣品房有無，哪幾種房型？

20、開發商在對小區整體布局時，是否考慮到商業街、廣場如何不影響小區居民的生活？

21、底樓住戶是否有花園？面積？有無圍護？何造型？多高？多大？花園草地上是水泥澆平？采用何種草種鋪地？

22、每幢樓是否設設備層？

23、垃圾站及配電位置如何？

24、小區智能化配備如何？

25、電表量多少？是否安裝分時計費表？可否增容？

26、每戶提供幾門電話？是否有寬帶？收費如何？

27、小區的供水系統是怎樣的？

28、小區內有無凈化水管道？或者提供中央集中供水

29、小區內是否設水箱？以何種方式供水？ 30、小區內進戶的自來水管道采用何種材質？

31、進戶的自來水管道直徑是多少？是否有熱水管，熱水管采用何種質材？

32、每戶的水表是戶內還是戶外？

33、水表是否采用遠程抄表方式？

34、水泵位于何處？會否對周邊居民造成影響？

35、電梯使用壽命有限，最后費用由誰承擔？如何進行維修及保養？

36、對于河流兩邊的安全設施，開發商是如何考慮的？

37、排污、排水管道是否采用同一管道？

38、排污管道用何種材料？

39、室內自來水管道采用明管還是暗管？ 40、室內排水管道是采用明溝還是暗溝？

41、小區屬于哪一個警署管理？小區內是否由居委會蹲點管理？

42、小區內居民飲用水來自哪里？

43、小區內使用煤氣還是天然氣？

44、小區內的污水、雨水如何排放？

45、小區地底有無暗流？

46、一旦斷電，小區供水會不會受影響？

47、窗戶的材質？有無特色?

48、小區是否有變電站？在何處？

49、變壓器與周圍住宅有多遠？ 50、變壓器對周邊居民有何影響？

51、小區內的電線是否采用地下暗埋式？

52、采用地下暗埋式布線有何好處？一旦發生電線斷路如何更換新的電線以保證小區內的供電正常？

53、進入小區變壓器電壓為多少？進入每戶電壓為多少？

54、落水管采用何種材料？

55、進戶的電線采用多少平方？

56、火表是安裝在室內還是室外？火表用多少安培？

57、室內是否裝有漏電保護裝置？

58、漏電保護裝置有幾條回路？每戶回路多少？

59、每間臥室內裝有幾個插座？ 60、煤氣表是采用幾立方的表？ 61、采用那種類型的磚？

62、房屋的進戶門材質？有無電子防盜門？ 63、水泥用幾號水泥？

64、各建筑分別打多少米深的樁基？ 65、樓板是現澆還是預制？ 66、混凝土用多少標號？ 67、消防設備在每層樓的位置？

68、樓的減壓閥在哪個層面？什么位置？ 69、有線電視設有幾個接頭？

70、交房時，每套住宅配有哪些設施？ 71、分戶門采用什么材質？ 72、內門是否安裝？ 73、窗是平移式還是推出式？ 74、玻璃采用哪個牌子？是否做雙層中空玻璃？ 75、衛生間內排污、排水管道用何材料？什么樣口徑？

76、小區非入口在平時是否供居民出入使用？是否配備保安以確保小區安全？ 77、廚房內是否設統一排煙管道？有何好處？ 78、排煙管道的出氣口是如何處理的？ 79、套內是否專門設有安裝熱水器用的排風口？ 80、衛生間窗玻璃是否用磨砂玻璃？ 81、套內是否有墊水管道？

82、陽臺欄桿為何材料？面積如何計算？ 83、落水管是在陽臺內還是外？ 84、空調機座處理方式為何？

85、是否設有空調機滴水管統一排水？ 86、屋面里采用平頂還是坡頂？何種材料？

87、屋頂防水、隔熱層如何處理？這種材料有何特性？ 88、屋頂是否提供太陽能熱水裝置預安裝系統結構？

89、對于窗戶與墻體間的縫，如何處理的，有哪些防滲措施？ 90、陽臺地面如何處理？是否能保證陽臺地面不積水和滲水？ 91、小區圍墻采用什么材料，造型？

92、如何確保小區封閉安全？圍墻上是否安裝紅外線探頭及相關的報警裝置。93、電話可申請幾門？有幾個接頭？ 94、小區內通路采用何材質？是否考慮防滑？ 95、每幢住宅樓郵箱放在何處？

96、公共走道及樓梯如何處理？門廳如何處理？ 97、欄桿采用何材料？造型？

98、垃圾箱位于何處？長、寬、高為多少？

99、綠化由誰設計？如何體現小區的特性？該公司有哪些成功作品？ 100、什么標準交房？

101、后幾期建造會否影響到第一期的居民？ 102、是否采用分時電表？安裝時如何收費？ 103、中庭綠化景觀設計理念和特點？ 104、樓地板厚度、柱距、柱寬？ 105、基地面寬、縱深？ 106、小道路路幅、面寬？

107、步行街以及廣場的清潔衛生工作由誰負責？

物業篇

1、本案的物業公司名稱？

2、物業管理費為多少？如何繳納？

3、本案的安保系統如何？

4、陽臺是否封閉？可否自行封閉？

5、物業提供哪些服務？

6、小區內有無水費、電費、煤氣費代收服務？

7、裝潢時業主能否自行封閉陽臺？今后物業對封陽臺的質材、式樣、以及大小是否有統一要求？每戶是否統一安裝晾衣桿？

8、臨時停放的車輛如何收費？物業如何確保安全？

9、小區聘用的物業公司的具體資質，物業管理費暫定位多少？別墅、居民住宅以及酒店式公寓在物業管理上的費用和待遇是否有區別？

10、小區規劃中的河流如何做到沒有異味？物業公司采取何種方式進行清理？ 價格篇

1、本案出售的均價為多少？售價范圍為多少？

2、是否可以辦理銀行按揭？有哪家銀行提供？最高貸款額度為多少？是否可以自己尋找別家銀行辦理？

3、本案銷售有哪幾種付款方式？有無折扣？

4、動遷支票的支付方式？

5、車位是否可售？價格為多少？租金為多少？

背景篇

1、某某項目名都的發展商、監理、設計、施工單位情況？

2、開發商曾開發過什么樓盤？

3、小區景觀設計是哪家公司？

4、建筑公司的資質如何？曾建設那些項目？這些項目的質量如何？

法務篇

1、如果購買是否為個人產權？

2、土地使用年限，從何時到何事，有無抵押？

2、本案是否可作為商業用房使用？

3、采用何種版本的銷售合同？

4、簽約時客戶需備齊哪些文件？

5、是否可以委托他人代簽合同？需提交哪些文件？

6、辦理銷售合同需涉及哪些費用和稅務？

7、簽訂銷售合同后，是否可以轉讓？如何轉讓？

第五篇：最新實用房地產專業知識百問百答

房地產專業知識百問百答

一、房地產基礎專業知識

1．什么是房地產？

房地產指房產和地產的總稱（又稱不動產)。

2．房地產存在哪三種形態？

房地產的三種存在形態:單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。

3．房地產有哪些特征？

a．“房地產位置的固定性(土地不可移，虜屋也不可動);

b．房地產地域的差別性(每宗房地產的價值部不同J;

c．房地產的高值、耐久性(價格貴、土地永久的);

d．房地產的保值、增值性（貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值)

4．什么是房產？

房產是房屋及其權利的總稱(占有、使用、收益、處分等權利)。

5．房屋的分類？

a．功能用途:居住用房(小E、高品住宅)、工業用房(廠房、倉庫)、商業期房(門面商

場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市);

b．建筑結構:鋼結構、鍘筋混凝土結構、辟混結構、磚木結構和其他;

c．所有權歸屬:公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6．什么是地產？

地產是土地及其權利的總稱(使用、收益、轉讓等權利)。

7．土地可以分成幾類？

a．開發利用分類：生地和熟地;

b．建筑功能分類：建筑用地和非建筑用地;c．用途分類：居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等;

8．房地產業的定義是？

房地產業：指從事房產開發、經營、管理和服務的行業。

包括：a.土地開發;b.房屋建設、維修、管理;c、土地使用權的有償劃拔、轉讓；d、房屋所有權的買賣、租賃;e、房地產抵押貸款;f、房地產市場;

9．什么是土地使用權？

土地使用權就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利(指依法對土地經營、利用和收益的權利)。土地公有制采取了兩種形式:即集體所有制和國家所有制。

a農村土地采用了集體所有制，屬于農民集體所有;b城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權。0．土地使用獲得的方式？:

劃拔：無償使用，如學校、醫院、軍亭用地、機場等市政建設工程;

出讓：從國家有償取得使用權的方式:

協議出讓的方式(如200-250 萬/畝)；

招標出讓的方式(提出底價，糧據使用用途和價格取得)；

拍賣出讓的方式(價高者竟得，不違法的前提下，通過正規渠道取得)；

11．房地產幣場如何劃分？

a.一級市場，以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場);b.散綏場:開發商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產權轉買給需求者(新建同門口房的頭頭市場);c.三級市場:房屋在消費幣場酌再次流通，包括:買賣、抵押、轉讓、租憑(二手房);

12．什么是土地使用權？

土地使用權出讓，指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。

13．什么是土地產權？

土地產權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。

14．什么是地上權？

地上權：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質就是土地使用權;

地役權：指利用他人土地供自己使用的權利;抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或

其他擔保的權利;

租賃權：指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；

15．什么是使用年限？

土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用著可以用的年限。

16．土地使用權出讓年限是多久？

a．居住用地70 年;

b．工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50 年;

c．商業、旅游、娛樂用地40年;

備注：使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執行;

17．土地使用年限到期后如何處理？

a．國家有權無條件的收回該土地;

b．建筑主體經質控部門檢驗后不屬危房;

c．項目的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續便用。

備注： b.c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規定，否則無條件收回;

18．什么是商品房？商品房的物業類型有幾種？: 開發商以市場地價取得土地使用權后進行開發建設，并經國土局批準在市場上流通的房地產，它是在獲取房產證后，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產。

商品房的物業類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場，19．商品房的預售制度中是哪五證二書？

五證： <國有土地使用證>、<建設用地規劃許可證>、,<建設工程規劃許可證>、<建設工程施工許可證>、<商品房預售許可證>;二書:(質量保證書)、(使用說明書)備注：兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任時法律文件和保證文件。

20．什么是爛尾樓？

指未能完成施工申途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質量問題，非常建設等。

21．什么是樓花？

指己經動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時間長，價格優惠，買了后又可轉賣，賺差價。

22．什么是炒樓花？

買賣尚未建筑好的房屋。(現在政府有規定，·商品房5年內不許轉讓，交5%的營業稅，為了控制炒房)

19．什么是期房？

指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監督建筑材料、質量)

20．什么是現房？

指已經工程質量監督部門驗收，并取得質量合格證明文件,可以交付使用的商品房。(即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大)

21．什么是經濟適用房？

指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會保障性質的商品住宅，是有經濟性和適用性)。不是人人可以買到，必須符合當地政府所規定的條件，經過排號購買。長沙房

25歲以上，65m”以內以經濟價購買，6Sm以外以商品房價購買，5年后才能轉賣)。

22．什么是二手房？ 辦好產權證，進行再次轉讓的房屋。其他如公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。

23．什么是玄關？

登堂入室的第一張門進去的地方，開門區域

24．什么是公寓？

指2層以上，供多戶人家居住的建筑。

25．什么是純辦公樓？

專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓;

26．什么是綜合樓？

居家、辦公、商場、集合一體的大樓。

27． 什么是商住住宅？ SOHO，居家，辦公于一體。

28．什么是別墅？

指在郊外或風景區建造的供休養，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯體別墅、單排)

29．什么是SHOPP1NGMALL？

一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業區域，起源于美國(也稱第六商業業態)。

30．什么是物業管理？

指由專抨公司或機構，接受業主(或使用人)的委托，對物業實話專業化管理，并向業主(或使用人)提供高效;周到服務的行為。

31．什么是物業管理內容？

對房屋及其附屬設各管埋、維修;對房屋區域內的清潔衛生、安全保衛、公共綠、公用設施、道路等實施管理;向業主提供其他綜合性或特約的服務等。物業管理屬社區管理范疇。

32．什么是業主大會？

指由物業管理區域內全體業主組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織形式。

33．什么是業主代表大會？

由物業管理區域內業主代表組成的對本區域內物業管理具有決定權的紐織。

34．什么是業主委員會？

由物業管理區域內業主代表組成，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。

35．什么是'一次性付款？ 指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性 付給售房單位的付款方式。

36．．什么是分期付款？

購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款(針對期房)，交房時，款項全部付清。

37．什么是銀行按揭？

指以購房合同或房崖產權作抵押獲虐購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產作為償還貸款的擔保(一般的購房合同和產權證作為抵押，住房:七成二十年;門面:五成十年或六年十年)。

38．什么是公積金？

“全稱住房公積金”，指城鎮住房制度改革申，國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及其在職職工按國家規定繳存的，專項用于住房消費的資金(門面不行)。繳存比例:均不得低于職工上一月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提因資金不足愿以新購或其他住房產權作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。

40．什么是契稅？

指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向產權承受人征收的一次性稅收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。

41．什么是公共維修基金？

指住宅、樓房的公共部位和公共設施設備的維修養護基金(普通住宅;2%;電梯房、門面:3%)。

42．什么是生地？

指未經開發，當玉芝盛璧絲星墊條件的農地或荒地。

43．什么是起價？

即“起步價”是指物業所有房源中的最低銷售價格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價各層的差價幾十幾百元)

44．什么是基價？

即“基礎價”指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產定價方法而言與起步價沒有關系(樓層、朝向不同價格也不同)。

45．什么是均價？ 即物業的平均銷售價格，將本物業各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價.46．什么是成本價？ 指住房制度改革中，出售公有住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。包括: A、征地和拆遷補償費;B、勘察設計和前期工程費;C、建安工程費;D、住宅小區基礎設施建設費;E、管理費;F、貸款利息;G、稅金

二、建筑基礎知識;1．什么是三通一平？

指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。

2．什么是七通一平？

給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。

3．什么是占地面積？ 紅線范圍內的面積。

4．什么是建筑面積？

指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，室外樓梯等。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5．什么是銷售面積？ 指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內建筑面積與應分攤面積的共有建筑面積之和。

6．什么是使用面積？

指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和(住房買賣中，一般不采用使用面積來計算價格

7．什么是公攤面積標準？

指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成:一)室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設各用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室，建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等;二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。

公用建筑面積分攤系數，公用建筑面積/套內建筑面積之和。

8．什么是實用面積？

建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。

9．什么是計租面積？

住宅用房按便用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。

10．什么是套內建筑面積？

指商品房套內各部分建筑面積的總和。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內建筑面積蘭套內使用面積/標準層的使用面積系數

11．什么是容積率？

總建筑面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環境越好、單價高、品質高;容積率越高，單價低、品質低)

12．什么是建筑密度？

基底面積之和/總占地面積門100%

13．什么是綠化率？

指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。

公式: 植被垂直面積/占地面積巧100%

14．什么是綠地率？

所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建設中不應低于3O%，舊區改造時不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。綠化覆蓋率〉綠化率(綠化所占面積)﹥綠地率

15．什么是得方率？

套內建筑面積/套建筑面積(銷售面積)之比

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 套建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

16．什么是開間？

住宅房子的橫向寬度。進深:住宅的實際長度。

17．什么是層高？

指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。

18．什么是凈高？

指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。

19．什么是綠地面積？

指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平萬米的土地

20．什么是躍層式商品房？

上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。

21．什么是復式樓？

樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22．什么是錯層？

房內高度不一至，一米以內分離。23．什么是磚混結構？

由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動，梁柱都不能動)。

24．什么是框架結構？

指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規模工業化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有:磚木結構、鋼筋混凝土、框簡結構、鋼體結構等。

25．什么是房屋的耐用年限？

指房屋能夠維持正常便用的年限，與設計的標準、建筑的材料、施工質量、使用狀況、維護保養相關。

鋼筋結構:60-80年 磚混結構，40-60年 磚木結構: 30-50年 其他:目5年以下

26．什么是土地計量單位？

平方公里=100萬平方米(km2)1公頃=1萬平方米(hm2)

1公頃=15畝 1畝=667平方米

27．住宅的樓層劃分的規定是什么？

低層住宅為:1-3層 多層住宅為:4-6 層 小高層住宅: 7-12 層 “

高層住宅為:l2-30層 超高層住宅為：40層以上

三、房地產開發相關知識:

1.什么是房地產開發？

在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。

2.什么是土地開發？

將生地(不具備使用條件的土地)開發成可供使用的土地。

3.什么是房屋開發？

由買得土地使用權的發展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然后建造各類房屋以及公共設施。

4.什么是房地產二次開發？

指先將生地開發成熟地(具備使用條件)，然后再進行拍賣利出租，由買地者去建造房屋。

5.什么是房地產一次開發? 一次性邊土地、房屋開發完成。

6.什么是能源系統? 包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設施。

7.什么是給水、排水系統? 包括取水工程、輸水工程、掙水工程、配水管網(上下水道)，排水管網(下水道)、污水處理、排放工程。”

8.'什么是土地國家所有權? 指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、收益卻處分的權利。

9.'什么是土地集體所有權? 指農村勞動群眾集體經濟組織，在法律規定范圍內對自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

10.什么是房屋的所有權? 對房屋全面支配的權利，包括，占有權、使用權、收益權、處分權。

11.什么是土地所有權? 指含有法律意義上和經濟意義上的所有權雙重含義。

法律意義，土地所有者將土地肖咸自己的財產，并將其實行占有、壟斷、擁有對土地文配的權利。

經濟意義:指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經濟收入的權利。

四、其它內容須知

1、建筑面積必須高于2·2米(低于2·2米的車庫，雜屋沒有產權j，建筑如配套游泳池、車庫等不 算面積);

2、朝向:一般以客廳陽臺的朝向為準。

3、商圈，稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經濟區域內以商場或商業區為申心向周圍擴展形成的輻

射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區域。

分為，核心商圈，以大型商場為申心，人口占6O-80%，價格高;

次級商圈:擁有客戶占20%;

邊緣商圈:分布密度小，產品低檔，價格低。

4、嚴重影響房地產價格因素

1.價格組成=土地成本價格+建安成本+利潤+管理費用(國民生產總值，DTp指數，房地產政策、法律法規);2.影響房地產因素:開發商實力、經濟態度、地段、交通、周邊環境、配套設施、綠化、升值、政府規劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環境不可復制;3.影響每一棟單位的價格因素，樓層層高、戶型、朝向、景觀、針圍功能、面積、建筑結構;4.多層:7層以下，金三銀四銅五六;高層，7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好;5.影響商鋪:升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位(業態定位)、消費群、品牌、人流量、物業管理。針對每一個鋪位影響因素:位置、面積(面積小、面積消費群體多，價格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設施。

5、風水與房地產營銷:南向房間特征(通風時間長、日照時間長、不易發霉、冬暖夏涼)。

風水寶地:依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽取舍。陰:山之南、水之北;·陽，山之北、水之南;龍椅之地:綠色是生命色;申緯度:夏吹東南風、西南風)

6、建筑顏色，紅色"象征權利、富貴、尊嚴、紅色鎮邪。

7、使用率二實用面積/建筑面積

小高層的使用率小于多層，60-70% 高層的使用率小于小高層:80%以上 寫字樓的使用率小于高層:50-60%

8、產權證:土地使用證、房產證(集資房是沒有產權證的，福利房是有產權證，可以轉讓，在國家允許的年限內可以轉讓、出租)。

9、價格構成：

1)土地出讓金:三通一平、拆遷、安置費、勘查設計費(了解地質結構);2）公共基礎設施費(統稱土地成本);3)建安成本(土建成本);4）管理成本(包括營銷預算成本);5)融資成本(利息);6)稅收費用;7)利潤;

10、國家標準建筑密度: 住宅類型

一類

二類

三類 低層

/

50%

/ 多層

30%

35%

40% 中高層

25%

28%

30% 高層

/

22%

25%

11.國家標準容積率，1)別墅1-0.8，一般是0.8;

2)高檔小區2-2.5;3)中檔小區3;

4)低檔小x4;一類小區:公共基礎設施布局完整，整個環境良好;二類小E:公共基礎設施布局完整，環境不良好;三類小E:公共基礎設施布局不完整，環境差;