第一篇：中國房地產經紀行業現狀報告（定稿）

中國房地產經紀行業現狀報告

房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行紀的營業性行業。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進房地產流通發揮著積極的作用。目前，我國的房地產經紀行業存在較多問題，如何從管理上和行業自身發展上積極推動行業的健康發展，是我國房地產經紀行業發展面臨的問題。我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀

1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。

1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。

1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。

1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀

2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。

2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

2.3 經紀機構在經營中存在誠信缺失現象，信譽差 房地產經紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養，“利益掛帥，操守為輕”的現象在行業中普遍存在。很多經紀機構利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規范等違規操作。由于輕視操守行為的建設，使企業的生存與發展就將成為一句空話。

2.4 部分經紀機構的規模小經營能力較低 由于房地產經紀行業的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產經紀行業風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀行市場上面出現了一批小而散、競爭力弱的房產經紀機構。也由于經紀機構規模小、資金實力弱、從事的業務業務內容過于單一，創新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協調配套性差，業務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經營風險。房地產經紀行業的發展對策

3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。

3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。

3.3 嚴格推行從業人員的認證制度，健全行業自律管理機制 為了規范房地產經紀機構和從業人員的行為，應嚴格推行房地產經紀從業人員的認證管理。現階段的重點應放在堅決取締一切非法從業人員，嚴格管理注冊人員的經紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產中介行業的發展，行業協會應該最終代替政府管理部門成為行業具體經營活動的管理者，積極開展行業自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產經紀組織自律規則；探索建立行業協會約束從業人員行為的機制；實施房地產經紀人年度注冊驗證制度；建立房地產經紀行業個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業教育培訓等。

3.4 大力開展行業誠信建設，樹立行業品牌 要通過行業誠信建設，全面提升房地產經紀人的職業道德水平和專業水平能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業責任，也促使他們提高執業水平。誠信是行業的執業之本，是企業的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。

品牌創建是企業取得競爭優勢的主要途徑，只有通過優質服務，塑造強有利的企業品牌形象，才能使消費者對品牌產生信任。在消費者的品牌意識越來越強的今天，服務品牌在市場的作用日益增大。通過塑造自己的服務品牌，建立起獨特的企業形象，才能在今后的巿場中獨領風騷。作為品牌的建設一要走專業化經營的道路，根據自己的特點，選取細分市場，不斷探索獨特的商業運作模式，做足專業化的文章；二要向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務，做足服務的文章。那些服務質量低、不講誠信的企業將被日益成熟的市場所淘汰，而競爭力較強的企業也要不斷地提升整體實力，這需要政府、行業組織、企業自身和每一名從業人員共同努力。

總之，隨著房地產市場的日益繁榮，作為貫穿行業發展始終的房地產經紀機構，逐漸凸現他們在行業中重要地位,并將全面引導行業未來的發展。但剛剛起步的房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，因此，一個規范有序的房地產經紀市場的建立，依然任重而道遠。

第二篇：房地產經紀行業介紹及優勢

永恒的市場——只要地球上還有人，就有房地產市場

高額的薪酬——從房地產這個名詞誕生以來，從業薪酬就一直遙遙領先，一個案子就拿到1萬傭金其他行業有這么容易嗎？

巨大的潛力——中國就是人多！賺了錢就是要買房子！只要社會還在發展，房產行業也就不會停止！

一、房地產行業是分享經濟高速增長的優勢行業

從行業發展速度看，房地產業未來仍將保持持續快速增長，將以平均高于GDP增長水平兩倍的速度持續發展。

從供需關系與價格走勢看，需求依然旺盛，基本住房需求與投資需求潛力巨大。全國房地產市場一直發展比較穩健，房屋價格以平均每年遞增10%的速度穩步增長，不存在房地產泡沫之說，房地產市場購買力強勁，不僅依賴本地居民，同時整個中國市場甚至境外資金均是購買力的有效來源。在這種情況下，房屋供給能力有限必然將維持房屋價格的持續上漲。

從房地產業的產業結構看，房地產業的產業鏈將日趨完善，市場將不斷細分，涉及房地產業各領域的各類企業將不斷向專業化、細分化發展。

從影響房地產業發展的其他因素看（摩根斯坦利在調研報告中指出：帶動房地產業發展的因素是人口、持續的城市化、不斷完善的基礎設施以及經濟動力），2010年北京人口超過1800萬，奧運會1800億的城市基礎建設投資，北京持續穩定的經濟增長速度均保證了房地產業的發展空間；全國各城市的基礎建設也同樣對此作了保證。

從行業發展方向看，房地產業的行業秩序日趨理性，宏觀調控對房地產業并非致命的打擊，而是規范市場、整合資源的機會，宏觀調控的有效實施將使房地產業的發展更為健康。

我國仍處在經濟發展的高速期，連續多年經濟增長領先于全球經濟。

2003年8月國務院發布的《國務院關于促進房地產市場健康持續發展的通知》（18號文）中首次提出“房地產業是國民經濟的支柱性產業”的概念。此后即使在多年的宏觀調控中，建設部及央行也多次強調房地產業作為國民經濟支柱性產業地位不可動搖。

我國房地產行業整體處于發展期，行業仍有較大的發展空間。

目前北京市常住人口的居住面積是21平方米/人，基本屬于小康水平，但距離發達國家35-40平方米/人的舒適標準仍存在較大差距。北京市建委副主任苗樂如預測，北京房地產高速發展仍將維持10年左右；全國其他城市相比北京差距更大。

房地產業具有較強的投資性，且投資收益增長穩健。

目前，股票、期貨、基金市場持續低迷，房地產市場卻穩中有升，一枝獨秀。奧運會、世博會的接連舉辦大大提升了中國的國際形象和影響力，據有關專家預計，在未來五年內，全國市場房地產投資將比正常水平提高30%。

人民幣升值帶來行業發展的機會，大量資金特別是境資本開始涌入房地產業，為房地產業的健康持續發展奠定了良好的資本基礎。

政策扶持和政府規劃是房地產業高速發展的催化劑。

房地產業是政策性很強的產業，政府的政策導向和規劃對房地產業起決定性作用。（79年深圳特區、93年浦東新區無一不是在政策的扶持與政府規劃下迅速發展）

房地產業是社會的熱點行業。其薪酬水平比之其他行業更具挑戰性，吸引大批人才進入。人才儲備的極大豐富使房地產業如虎添翼，充分具備了發展的軟硬件條件。

二、房地產經紀行業潛力巨大

什么是房地產經紀？為促進房地產市場交易而從事的居間、代理及行紀等有償服務。房地產經紀一直以房地產業的“常青樹”著稱，在房地產業突飛猛進的迅速發展階段內，房地產經紀行業更具有巨大的行業增長潛力。

2004年，美國全年的房地產三級市場營業額高達1000億美元；2004年，上海成交二

手房22萬套；2005年北京成交二手房7萬余套；以上數字均表明房地產經紀行業蘊藏著較大的發展潛力和提升空間。

世界頂級投資機構開始涉足中國的房地產經紀行業，充分說明房地產經紀行業這匹令人矚目的千里馬將在未來更廣闊的空間和領域中騰飛馳騁。

房地產經紀行業是近年來的新興行業，已經朝著資金程度、專業程度、品牌程度這三個方向不斷發展，并正在逐步形成直營、連鎖、筑巢獨立房產經紀人等三種發展模式，行業的洗牌與整合是挑戰，更是實力品牌迅速擴張發展的機會，同時也是企業個體發展的機會。

房地產經紀行業較之其他行業持續投入資金少，資金回籠速度快，利潤回報相對豐厚，更重要的是具備以少量資金迅速滾動“四兩撥千斤”的特點。

房地產經紀行業不是傳統的生產、制造行業，是服務類產業，其提供的產品也是服務。它不同于其他傳統行業的自身特點使得企業在經營中更具靈活機動的優勢，一旦把握機會完全具備一鳴驚人、一飛沖天的潛力。

作為服務類產業的房地產經紀行業沒有生產、運輸、倉儲、貨運等復雜的環節，直接指向流通領域，經營運作相對簡單，同時對市場環境的感知能力較之其他項目更為敏感，投資風險相對較低。

從營銷角度看，與其他項目相比，房地產經紀的有效客戶群體直接明確，便于進行市場的推廣和銷售，同時，市場推廣和銷售的成本較低。

目前房地產經紀行業的主要操作模式與其他項目相比充分利用了現代化網絡信息技術，特別是以網絡為主要運作平臺的筑巢獨立房產經紀人模式，為目前最流行的水泥+鼠標盈利模式。在美國，以網絡為媒介的公司通常的年收入可達到50億美元。

房地產產業是與其他行業關聯性極強的行業之一，尤其她與金融行業如同孿生兄弟般具有一定的共通性。（從近年銀行的發展實踐看，銀行近年來充分利用互聯網技術實現高端客戶聚集，不斷發展投資、理財等附加服務，不僅使其服務素質得以提高，而且減少了經營成本）。房地產經紀行業的盈利模式較之其他行業具備較強的拓展性，衍生業務的不斷挖掘和拓展是房地產經紀行業新的利潤亮點。

三、什么是房地產經紀人

房地產經紀人是指依法取得房地產經紀人職業資格，從事房地產經紀活動的人員。

自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

近幾年來，本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，同時也有許多人被淘汰出局。

在港臺，本職業是比律師更為人們所看好的職業；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。

由于國內房地產業中新建房勢頭正猛，二手房市場日見廣闊，加上社會上二次置業潮流方興未艾，本職業的前景預期十分良好，預計在未來的20-30年內，從業人員總數將呈幾何級數增長。整個行業從業人員將大幅增加，屬于快速發展的朝陽型職業之一。按照房地產經紀人的職業特點，標準化、制度化地建立起規范完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規范，對本職業從業人員素質的提高，整個職業穩定和健康地持續發展，具有十分重要的現實意義。

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一、房地產行業是分享經濟高速增長的優勢行業

從行業發展速度看，房地產業未來仍將保持持續快速增長，將以平均高于GDP增長水平兩倍的速度持續發展。

政策扶持和政府規劃是房地產業高速發展的催化劑。

房地產業是社會的熱點行業。其薪酬水平比之其他行業更具挑戰性，吸引大批人才進入。人才儲備的極大豐富使房地產業如虎添翼，充分具備了發展的軟硬件條件。

二、房地產經紀行業潛力巨大

什么是房地產經紀？為促進房地產市場交易而從事的居間、代理及行紀等有償服務。房地產經紀一直以房地產業的“常青樹”著稱，在房地產業突飛猛進的迅速發展階段內，房地產經紀行業更具有巨大的行業增長潛力。

世界頂級投資機構開始涉足中國的房地產經紀行業，充分說明房地產經紀行業這匹令人矚目的千里馬將在未來更廣闊的空間和領域中騰飛馳騁。

房地產經紀行業是近年來的新興行業，已經朝著資金程度、專業程度、品牌程度這三個方向不斷發展，并正在逐步形成直營、連鎖、筑巢獨立房產經紀人等三種發展模式，行業的洗牌與整合是挑戰，更是實力品牌迅速擴張發展的機會，同時也是企業個體發展的機會。

三、房地產經紀人的職業發展

自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三方的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

專家顧問型的房地產經紀人將會成為今后經紀人行業發展的潮流。“省心，省力”是國內外經紀人行業一致所追求職業目標，而要實現這一目標，就要求經紀人在從事經紀活動中，更多的是以房地產交易雙方顧問的身份出現的，以其豐富的專業知識和優質的服務意識為當事人提供業務咨詢，以幫助當事人做出最合理的選擇。服務質量的提高和深度的增加，使得房地產經紀人在經紀業務活動的地位日顯重要，因而其社會評價也會隨之提高。

總體來說，我國房地產業未來的發展必將理性化，而房產經紀人行業隨著經驗的積累和摸索，也一定會總結出適合中國特色的發展之路，使得房地產經紀人職業能夠真正實現其自我價值。

公司簡介：北京掌中行商信息技術有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中國北京注冊成立。現擁有150名員工，公司管理層匯集了移動互聯技術、經紀公司、廣告公司、媒體運營等行業的一批專業型人才，業務涉及北京、上海、廣州等城市。掌中行商立足于移動互聯時代，利用創新型的3G技術，專注大房產流通領域，為客戶構筑全新的快營銷與捷服務運營體系。

快才事業部的介紹：做為國內首家專業為房產經紀行業提供HR服務的移動互聯平臺，匯集了多位來自知名招聘機構及房產經紀行業的資深HR專業人士，面向地產經紀行業提供人力資源管理領域的招募、培訓、績效管理等方面的服務。

第三篇：房地產經紀行業分析大綱

房地產經紀行業分析大綱

1、房地產經紀是什么？

經紀是商品經濟發展到一定階段而出現的促進商品交易的中介服務活動。特點：提高效率；降低成本；服務有償。房地產中介包括：房地產經紀、房地產評估、房地產咨詢。房地產經紀是房地產經紀人員和房地產經紀機構為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供居間或代理等專業服務。包括房地產居間和房地產代理。

房地產居間：向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，向委托人收取傭金的行為。是現階段房地產經紀的主要存在形式。房地產代理是指已委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金的行為。

2、房地產經紀行業存在與發展的基礎

人們往往簡單的認為房地產經紀就是中介，是不成行的行，并不認為這不是一種光明正當的行業，是可有可無的。房地產經紀的必要性：

1、使房地產經濟運行的流通環節能以比較經濟的方式運行。

2、有效降低房地產交易成本。

3、降低交易決策困難對房地產交易的阻滯效應。房地產商品信息、交易價格、專業信息、交易心理的復雜性對房地產具有明顯的阻滯效應。

3、正確認識房地產經紀行業

在發達國家房地產經紀是很受人尊重的行業，他們打官司就找律師，生病了就找家庭醫生，自然要買賣房子、租房子或投資房地產就找房地產經紀人，在國外律師和醫生的社會地位是很高的，同樣房地產經紀人在他們眼里是房地產行業的專家、顧問，在他們眼里房地產經紀人和律師、家庭醫生和教師一樣，受人尊重。相信不久的將來，房地產經紀人一樣會得到社會的認可，受人尊重。

4、北京房地產經紀的發展機遇

房地產行業一直是中國十大最有發展前景的行業。隨著城市建設的進一步成熟，可開發的土地越來越少，所謂房地產就是二三級市場，在發達的城市（如：紐約、香港等）一級市場的新樓盤開發量很少，絕大部分是二三級市場，一般能占房地產市場份額的80－90％，這是所有城市的發展趨勢。

5、競爭對手分析

中大恒基 千萬家 順馳 我愛我家 鏈家中原21世紀

6、易安捷公司的優勢

經營理念人力資源優勢業務模式先進“動態＋創新”的管理模式專業度

第四篇：房地產經紀分析報告

房地產經紀行業30年發展歷程

中國房地產經紀行業是一個既古老又新潮的行業，是房地產業的重要組成部分之一。中國房地產經紀活動萌芽于西漢，在唐宋之后得到了較快發展。1949年后，隨著國家廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃，房地產經紀也逐漸被取締。1978年改革開放以來，房地產經紀行業開始復蘇并以較快速度發展。目前，我國房地產經紀業總體上還處于發展的初級階段。

一、房地產經紀30年發展進程

房地產經紀具有提高市場效率、降低交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等重要作用。房地產交易（包括買賣、租賃、互換、抵押、贈與等）是房地產經紀存在和發展的基礎，房地產經紀又是房地產快速、高效、安全交易的保障。房地產經紀和房地產交易相伴而生，相互促進。改革開放30年來，在城鎮住房制度改革不斷推進、房地產市場持續發展的大背景下，我國房地產經紀大致經歷了復蘇、初步發展、快速發展、調整發展等階段。

（一）復蘇（1978-1992年）

1.復蘇的背景

我國房地產經紀業復蘇以城鎮住房制度改革和房地產市場興起為背景，以房地產權屬登記為條件，以落實私房政策為契機。1980 年開始，國家推行城鎮住房制度改革，陸續出臺了土地有償使用、城市建設綜合開發、個人建房、房地產市場培育等一系列發展房地產業的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出社會主義市場體系包括房地產市場，這宣告了我國房地產市場的誕生。1983年國務院發布了《城市私有房屋管理條例》，規定了房屋產權登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權登記工作，為80%以上的房屋所有權人頒發了房屋權屬證書，這為房地產市場及房地產經紀的發展創造了條件。1980年10月30日，國家城市建設總局下發了《關于轉發北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》（城發房字[80]264號）,開始落實私房政策，使大量房產在短短幾年內發生流轉，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產市場，也為房地產經紀活動的再現創造了契機。

2.復蘇的表現

房地產經紀的復蘇主要表現為房地產經紀服務主體的出現和民間房地產市場的形成。

復蘇時期的房地產經紀服務主體大致分三類：一類是1985年前后，由各地房地產行政主管部門設立的事業單位性質的換房站、房地產交易所、房地產交易中心或房地產交易市場（1998年名稱統一為“房地產交易所”）這類官辦官營的機構，承擔著市場管理與房產交易服務職能。第二類是經工商行政管理部門核準、登記成立的房地產經紀企業。1988年12月全國首家房地產經紀企業——深圳國際房地產咨詢股份有限公司成立。1991年，深圳的房

地產經紀公司發展到11家。90年代前后，上海也出現了少量房地產經紀企業。第三類是社會上隱蔽從事房產經紀活動的閑散人員。這類人員多是熟知房地產信息，熟識房地產相關法律，房地產管理部門的離休、退休、退職、停薪留職人員以及城鎮無業人員，他們成分復雜，整體素質不高，多被蔑稱為“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

（二）初步發展（1992-2001年）

1992年鄧小平南巡講話，推進了我國社會主義市場經濟發展的進程。1994年《城市房地產管理法》出臺，房地產經紀活動的合法地位得到確立。自此，房地產經紀人成為正當職業，房地產經紀行業走上了市場化發展的道路。

1、初步發展的背景

1992年國務院發布《關于發展房地產業若干問題的通知》（國發[1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產市場體系，建立房地產交易的中介服務代理機構、房地產價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等。這確立了房地產經紀行業市場化發展的道路。1993年一些沿海地區出現房地產投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調控，房地產市場開始調整。此后出現了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產經紀新建商品房銷售代理業務發展帶來了一次良機。1998 年停止住房實物分配之后，城鎮居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業性住房金融的支持，面向二手房市場的經紀服務興起。

2、初步發展的表現

房地產經紀機構大量成立，持證從業人員快速增加。房地產經紀業務范圍擴大，作用明顯，業績顯著。發展初期，我國房地產經紀機構的業務以新建房銷售代理為主，20世紀末，規模較大的機構逐漸從單一的營銷策劃，發展到市場調研、產權調查、價格評估，金融按揭，法律咨詢以及代辦產權登記、公證、保險、抵押等各種手續全過程經紀服務, 并且一些成立較早的經紀機構開始涉足二手房經紀業務。1996年，據北京107家中介機構的統計，當年完成成交額62億元，直接或間接通過中介機構或房地產經紀人促成的交易約占全市總成交額的80%。1997年上海市通過房地產經紀完成的買賣面積9.42萬平方米，租賃面積37.8萬平方米，經紀服務收入5511.69萬元。

（三）快速發展（2001—2007年）

2001年之后，房地產需求兩旺，二手房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產買賣、租賃市場全面繁榮。房地產經紀行業進入快速發展時期。

1、快速發展的背景

2001年之后，我國商品房銷售穩步增加，個人住房消費成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個大中城市存量住房交易60.35萬套，相當于當年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20％。

信息技術在房地產經紀行業得到廣泛應用。2001年之后，互聯網、局域網逐漸普及，信息技術在改變著每個行業。據2004年《中國通信年鑒》統計，2003年，全國各種類型的互聯網用戶達到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網站已經成為房地產經紀企業發布房源信息，交易當事人獲取經紀機構、經紀人信息最重要的一個途徑。

2、快速發展的表現

房地產經紀隊伍空前壯大。據國家工商行政管理總局統計，截至2007年，名稱中含有“房地產經紀”字樣的企業約29954家。房地產經紀從業人員隊伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書，其中的18828人經注冊取得了中華人民共和國房地產經紀人注冊證書，全國有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構達到13350家。保守估計，目前房地產經紀從業機構超過3萬家，從業人員逾百萬。房地產經紀機構采用連鎖經營擴展模式，規模不斷增大，實力不斷增強。快速發展時期，房地產經紀行業內已成長起一批門店過百、人員過千的大型房地產經紀機構。

從業人員的整體素質有所提高。房地產經紀服務從業人員的整體素質和過去幾年相比有所提高。

房地產經紀服務向縱深發展，作用不可替代。房地產經紀人員的專業服務已經從低端提供交易信息、居間撮合，發展到顧問咨詢、協助簽約、交易資金托管、貸款手續和產權手續代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售代理等領域。快速發展時期的房地產經紀行業呈現問題與成績并存的特點。在快速發展的同時，由于缺少經驗，盲目追求速度，行業內出現了諸如廣告欺詐、非法賺取差價等違法違規行為，甚至發生了房地產經紀機構捐款潛逃等惡性案件。

（四）調整發展（2007年之后）

2007年底以來，受房地產市場固有規律和宏觀調控政策的影響，我國房地產市場出現購房者持幣觀望、買賣成交量持續萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產經紀行業進入調整發展時期。其主要表現是經紀業務量下滑，經紀機構關門，經紀人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創輝租售房地產顧問有限公司等機構出現了關閉大量門店，裁減公司員工的情況。

二、房地產經紀行業的發展經驗和需解決的問題

1、房地產經紀30年發展的基本經驗

我國房地產經紀行業經過30年的發展，已從弱小發展到壯大，總結發展經驗主要有兩個：一是堅定不移的走市場化發展道路。由于房地產經紀具有服務對象分散、服務方式多樣、業務內容眾多等特點，必須依靠市場來提供豐富多樣的房地產經紀服務，政府性質的房地產交易所被迫轉制也印證了這一點。二是始終不渝的加強行業管理。一方面，房地產經紀服務關系民生，影響深遠，另一方面，房地產經紀從業人員眾多，整體素質不高，經紀機構數量巨大，魚龍混雜。這就要求時刻不能放松行業管理。加強行業管理，重點是積極發揮行業組織的作用，真正實現行業的自律管理。

2、亟需解決的問題

要實現房地產經紀行業持續健康發展，必須盡快解決好如下幾個問題：

首先要解決好行業立法問題。目前我國房地產經紀相關的立法，層次偏低，內容粗略，標準不一。因此，建議盡早、盡快制訂《房地產交易條例》，明確房地產經紀中市場主體的基本權利和義務、有關市場準入以及行政處罰等規定，解決房地產經紀監管和查處依據不足的問題。

其次是解決好經紀服務方式提升問題。傳統的居間服務方式與血緣宗法社會相適應，現代的代理服務方式與市場經濟環境相協調。根據國外經驗，代理方式可以明確房地產交易當事人責、權、利，是房地產經紀行業的發展方向。下一步必須通過制度設計，解決好房地產經紀服務由居間說和向代理維權升級的問題。

第三要要解決好行業宣傳問題。房地產經紀在有效配置房地產資源、改善人民居住條件等方面具有不可替代的作用，國外的房地產經紀人普遍享有較高的執業榮譽感。但在我國由于歷史偏見和認識誤區，社會公眾對經紀服務認的可度不高。這亟需加強行業的正面宣傳，改變社會公眾對房地產經紀服務的錯誤認識。

國外房地產經紀的歷史發展經驗也表明，只有較好的解決上述問題，房地產經紀行業才能早日成為專業性強、誠信度高、受人尊重、積極作用明顯、社會影響大的行業。

第五篇：房地產經紀范文

1、一房二賣：指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

2、交易日期調整的關鍵：交易日期調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

3、等額本金和本息的內涵和區別：等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款本金按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可采用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

4、路線價估價法的內涵：路線價估價法是依據路線價，再配合深度指數表和其他修正率表，用數學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區位論（可及性）的具體運用。

5、建筑物在估價中的折舊基數：估價時點該建筑物的重置價格或者重建價格。

6、高開低走和低開高走的內涵：在房地產項目綜合素質高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產項目往往采取突出房地產項目優秀品質，高報價樹立房地產項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。

在房地產項目綜合素質較高，但初期優勢不明顯，而市場狀況不好或市場發展趨向不明朗的情況下，為取得市場認同，房地產項目應采取低價入市，根據銷售工作的開展，視具體情況適時調價的“低開高走”策略，根據銷售進展的好壞，決定價格的提升。當然，如果項目的確綜合素質較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產項目一般只能采取低報價，低價成交，以價格取勝的“低開低走”策略。

7、房地產置業顧問的職業道德：以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規章制。

8、施工許可證向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。

9、房地產供給曲線的內涵：生產者在特定的時間內，在各種可能的價格下對某種產品愿意并且能夠出售的數量，表示房地產的供給量與其價格之間的關系的曲線。

10、房地產貸款信用保險是貸款人以借款人的信用向保險人投保，當借款人不為清償或不能清償債務時，由保險人代為補償。

11財產損失保險：

12、根據刑法···，如何處罰？嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

13、喜封金頂：“喜封金頂”是時下一個熱門的說法,在建筑業界慶祝某一建筑總體結構建造完成的儀式上常被人使用。

14、三通一平：指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地。

16、小產權與大產權的內涵和區別：大產權即完全產權，包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權的本質區別在于土地使用權。

17、五證：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、銷售（預售）許可證。兩書：是指住宅質量保證書、住宅使用說明書。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

19、樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離，同一個小區兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。房屋前后間距：普通小區居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。按照國家規定（設計規范）以冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶）為標準。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建筑間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

20、房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。共有產權指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。

21、過戶：指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續。即產權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。

22、建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。套內使用面積指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。

23、板樓一般指建筑層數不超過12層的“東西長、南北短”的建筑結構的構筑物。優點：南北通透，便于采光通風；均好性強；管理成本不高；住戶使用率很高。缺點：建筑密度低，房價高；戶型格局不宜改造。

24、房地產價格構成：土地價格或使用費；前期開發工程費；建筑安裝工程費；開發管理費；房地產開發企業的利潤和稅金。影響因素：自身因素；環境因素；人口因素；經濟因素；社會因素；行政因素；國際因素；心理因素；其他因素。

25、房地產開發經營資金的特點：

26、區位：區位一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯系。

27、房地產住宅項目的開發特點：市場潛力巨大；開發投資風險相對較小；多元化的市場需求；對開發商投資能力要求較低。

28、新房與二手房的交易流程：

29、買新房、買方承擔的稅費：交易手續費；合同印花稅；契稅；權證印花稅；轉移登記費；勘測費及工本費。

30、物業管理的內涵及地位：是指對小區范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環衛、交通、治安等公用設施以及環境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。

31、物業代理的作用：(1)通過市場調查，了解潛在的市場需求，準確地預測消費者行為、偏好、潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。(2)通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。(3)從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。(4)按照置業人士提出的有關要求(位置、價格、面積大小、建筑特點等)，幫助其選擇合適的物業，并為其提供完善的購樓手續服務。(5)幫助買賣雙方進行有關融資安排(6)提高市場運行效率。因為很少有集中、固定的房地產市場，房地產又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣雙方，使潛在的買家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產市場運行的效率。

32、房地產開發項目租售方案的基本內容：(1)項目出租、出售，還是租售并舉，出租面積和出售面積比例；(2)可出租面積、可出售面積、可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的時間進度安排及各時間段內租售面積數量的確定；(4)租金和售價水平的確定。(5)收款計劃的確定。

33、案場布置設計需要注意：

34、房地產開發的主要程序：（1）選址：市場條件判斷、項目位置選擇（2）立項：確定開發方案、編制可行性研究報告（3）取得土地：辦理《建設用規劃許可證》、領取《國有土地使用證》（4）規劃設計：領取《建設工程規劃許可證》（5）開工建設：招標：尋找施工單位、領取《建設工程施工許可證》、開工建設（6）竣工驗收：領取《商品房銷售許可證》 36住宅產業是國民經濟的新增長點：

1.建筑業一般都是國家的支柱產業,而住宅建筑又是建筑產業的主干,在國民經濟中具有重要的地位和作用.2.住宅作為生活必須品,沒有任何家庭可以離開它.一國經濟增長有許多拉動因素,住宅業以其使用的廣泛性和產品的普及性,從多方面拉動經濟增長.3.住宅的質量和新穎性是公民經常追求的目標,而住宅業的發展對水泥鋼鐵玻璃家具等上百種產品的發展具有決定性的意義。