第一篇：中國房地產調查報告

市 場 調 查 報

昆 明 房 地 產

學院經濟與管理

班級08營銷班

姓名張萍

學號08414033

告

昆明房地產調查報告

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。

一、中國房地產市場發展現狀

居民住房私有化比例已達59．3％

預購房以經濟適用房和商品房為主

居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主

25－34歲的人占購房人群的36％

預購面積以80－100平方米的需求量最高

主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元間

工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由

5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在2005年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普

通商品房供應。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引

導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我們要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我們開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

第二篇：中國房地產市場調查報告

中國房地產市場調查報告

居民住房私有化比例已達59．3％

●預購房以經濟適用房和商品房為主

●居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主

●25－34歲的人占購房人群的36％

●預購面積以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元

間

工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監測機構每年在中國的城市進行一項名為“中國市場與媒體研究（cmms）”的調查，今年的“中國市場與媒體研究2000（cmms2000）”調查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監測機構根據cmms2000數據對中國房地產市場所得的調查結果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調查所涉及的調查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59．3％，超過半數；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數在40－80平方米之間。

多少都市人準備買房據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21．9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

有了產權房，還買房嗎數據顯示，調查總體中59．3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23．3％預計在五年內購房，20．1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。（詳見圖二）

有產權房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業大投入，使生活質量徹底改觀。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人？

數據顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口

之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購房承受能力有多大房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各

大城市相比持續居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據調查，認為“只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩定和可靠”的人占總體調查人口的75．6％。可見房子在國人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60．9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。

多少人不怕失業都市人每天生活在事業與生活的雙重壓力下，擁有一個宜人的家居環境非常重要。而購房貸款制度要求貸款人具有持續還款能力，即擁有可持續發展的事業及資金來源，這使許多想購房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調查總體中仍有47．1％的人認為自己不懼怕失業，這些人中26．5％的人預計在五年內購房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見圖八的收入曲線）。

另外，從圖九中我們還可以發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

第三篇：中國房地產市場調查報告

中國房地產市場調查報告

為了進一步發展我國的房地產業，有關部門對我國城市居民的居住情況進行了一次調查，其調查結果如下：

城市居民目前住得怎樣

從調查所涉及的范圍看，20個城市居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在米之間。

據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的品房為主，預購面積在70-150平方米之間，可承受價格以每平方米輔之以每平方米500-1000元及2000-3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃大面積住房的購買。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人準備買房 21.9％，其中以經濟適用房和商1000-2000元為主體，有了產權房，還買房嗎 住房面積在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有這一小部分的調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，1年或2年內購房的比例，尤其是對55.6％，遠遠高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的預購群2000至2500元之間1000-2000元的比例最高，為21.6％；希望房價在6000元以上的不其中家庭月收入在以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人

數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員／公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000-2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％； 預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

居民購房承受能力有多大

房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。

從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21-35歲之間；制造業職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經理介于21-35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50-150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。

第四篇：2006中國房地產五百強調查報告

調查報告大學生調查問卷問卷調查市場

由國家統計局主辦、中國行業企業信息發布中心承辦的2006中國建筑與房地產企業500強信息發布會在京隆重舉行。九屆全國政協副主席王文元，國家統計局副局長張為民，國家統計局總經濟師姚景源等出席發布會。發布會由國家統計局總工程師鄭京平主持，張為民作重要講話。張為民在講話中指出，構建社會主義和諧社會的奮斗目標，為我國建筑業和房地產業提供了良好的發展機遇。我們一定要認真貫徹黨的十六屆六中全會精神，全面落實科學發展觀，按照黨中央、國務院對經濟社會發展的總體部署，落實好房地產調控措施，加快住房結構調整，完善住房保障制度，規范市場交易秩序。這樣，我國建筑業和房地產業一定會取得新的成績，整體競爭能力一定會不斷得到提高，為構建社會主義和諧社會和社會主義現代化建設作出新的更大的貢獻。中國行業企業信息發布中心主任朱新武發布了2006中國建筑與房地產企業500強信息，廣州富力地產股份有限公司、順德區碧桂園物業發展有限公司、中天建設集團有限公司、太平洋建設集團有限公司等企業分別入選2006中國建筑與房地產企業500強。據介紹，在過去的一年中，中國建筑與房地產企業500強在全國的領先地位進一步顯現。

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第五篇：中國房地產投資回報率調查報告

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，在經歷了2014年價格的下降后，大部分城市高檔住宅價格出現了明顯回落，但大部分城市租賃后轉售回報率仍高于五年期貸款利率，轉售回報率水平較高。但是隨著未來投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國房地產投資回報率調查報告》預計，轉售回報率將理性回落，2015-2020年回報率約4%-6%。

短期：中西部城市寫字樓商鋪更合適投資

就租賃回報率而言，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說寫字樓靜態租賃回報率約為住宅市場的2倍。

《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，對于寫字樓來說，其投資價值明顯高于住宅市場，尤其是核心地段的高品質寫字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態租金回報。

近日，研究機構云房數據便發布了《2015上半年中國房地產投資回報率調查報告》，該報告基于對全國十七個大中城市、四類物業的靜態租賃回報率、長期租賃回報率以及5年租賃后轉售回報率的統計，推出了一系列房地產投資回報率的數據。相對于靜態的供求關系數據，房地產投資回報率的數據將動態的租金及房價數據綜合考慮在內，以求能夠更客觀而全面的反映市場變化。

需要說明的是：

靜態租賃回報率——指當前凈資金回收售價的占比，是判斷房地產投資時機的重要參考

長期租賃——代表了隨著未來租金的動態變化，長期租賃物業可獲取的回報率的大小，是判斷未來房地產租金動態收益情況的參考

5年租賃后轉售回報率——包含租金回報和房產增值的兩部分收益，入住判斷轉售房產的最佳時機

商鋪：租金回報出現回落 運營風險較大

就商鋪回報率數來說，從2015上半年商鋪市場投資回報率數據中可以看出，商鋪市場租金回報總體平穩，轉售回報小幅下降。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，各城市間，回報率數據差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區域位置、經營方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報的同時，投資商鋪市場也需要承擔較大的經營風險。

從租賃回報率上來說，2015上半年，商鋪市場靜態租賃回報率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長期租賃回報率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見，商鋪市場租金回報水平略高于住宅市場，但低于寫字樓市場。

《中國房地產投資回報率調查報告》表示，近年來，連續多年針對住宅市場的宏觀調控使得房地產開發企業轉戰商業地產市場，商鋪市場供應大量增加，市場供求關系發生逆轉，大部分城市出現供過于求的局面。尤其在電商的快速發展下，傳統零售行業，如小商品類、家電類的傳統商鋪，受到的沖擊相對較大。所以，從回報率數據來看，商鋪租金回報出現回落。此外，商鋪投資門檻相對較高，運營風險較大，即使同一城市，不同區位的商鋪回報也相差較大。但對于地理位置優越的商鋪，仍然可以獲得相當高的收益。

從歷史轉售回報率來看，商鋪市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為14.9%，各城市回報率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報率超過20%，與之相比，杭州商鋪轉售回報率不足5%。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計未來五年，商鋪市場2015-2020年轉售回報率預測平均值7.4%。預測將在6%-10%之間。

寫字樓：投資價值明顯高于住宅市場

就寫字樓租賃回報率來說，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，長期租賃回報率平均值為8.5%，租金回報相對較高。租賃后轉售回報率有所回落，2010-2015年租賃后轉回報率為11.8%，2015-2020年租賃后轉售回報率為7.7%。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與住宅市場相比，寫字樓租賃回報相對合理。

從歷史轉售回報率來看，寫字樓市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為11.8%，主要集中區間為8%-15%。5年租賃后轉售回報率受價格波動影響較大，受2010-2011年價格的大幅上漲，大部分城市寫字樓市場轉售回報率高于房地產信托收益率9.6%，轉售回報較高。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著寫字樓市場的快速開發建設，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫字樓市場出現供過于求的局面，租金、價格上漲趨勢減緩，預計未來寫字樓轉售回報率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫字樓市場5年租賃后轉售投資回報率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報率而言，2015上半年，普通住宅靜態租賃回報率在2%-3%左右，17個城市平均值為2.6%。長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉售回報率出現明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現了負值。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，隨著房價漲幅的進一步收窄，預計未來轉售回報率將向長期租賃回報水平靠近。

從租賃投資回報率上來看，2015上半年，普通住宅市場靜態租賃投資回報率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場長期租賃回報率主要集中在5%-7%之間。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，僅從回報率數據上看，住宅市場存在一定的泡沫。由于租金與房價往往存在一定的合理比例，根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離。

從歷史租賃后轉售回報率上來看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉售回報率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計，未來房地產市場將逐步回歸理性，轉售回報率在約6%左右。

高檔住宅：靜態租賃回報率不高 長期租賃回報漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報率而言，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，2015上半年，高檔住宅回報率水平總體回落，各城市差異不大，相對平穩。首先，17個城市靜態租賃回報率平均值為2.5%，靜態租金回報仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長期租賃回報率下降，2015上半年17個城市平均值為4.4%；再次，在房地產市場形勢下行的背景下，2010-2015年租賃后轉售回報率出現下降，平均值為8.4%；最后，預計未來5年租賃后轉售回報率將為5%左右。

從租賃回報率來看，2015上半年，高檔住宅靜態租賃回報率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長期租賃回報率主要集中在3%-6%之間。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對平穩，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長期租賃回報僅接近或低于余額寶平均收益，可以說靜態租賃回報率不高，長期租賃回報上漲幅度不大。

從歷史轉售回報率上來看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉售回報率相比，轉售回報率下降了4個百分點。

首先，從城市分布來看，盡管各個主要城市的投資回報率都普遍低至4%，但西安、長沙、沈陽、無錫、重慶這些二線城市短期內的投資回報率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產的平均收益率普遍要低于房地產信托的平均年收益率，也就是說，不管買什么房，實際上都沒有買房地產信托劃算。而從不同物業類型來看，跟我們昨天看到的結論一致：現在投資寫字樓和商鋪遠比投資住宅劃算——寫字樓和商鋪的靜態租賃回報約為4%左右，而住宅市場回報率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態租賃回報率排名中可以看出，位居前十的均為寫字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來看，中西部城市靜態租賃回報率相對較高。由此可見，選擇中西部二線城市的寫字樓和商鋪做投資更為合適。目前來看，長沙的寫字樓要比北京的寫字樓更有投資價值，而北京的普通住宅已然淪為倒數第二位最不具投資價值的物業。

上圖可以告訴你，同一種物業類型，不同城市可以帶給你的投資回報狀況。（請仔細參讀！）《報告》也指出，雖然2014年住宅市場整體進入下行調整階段，但隨著市場的調整，預計住宅價格將逐步理性回歸，靜態租金回報率將有所上升。

5年內：一線和中西部城市寫字樓商鋪最適合投資 遠離高檔住宅

從長期來看，結論似乎也變化不大。盡管部分物業的投資回報率有所上升，但住宅投資回報率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫字樓商鋪長期租賃回報率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對靠后，杭州高檔住宅的投資回報率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買豪宅做長期投資的有錢銀要注意了。

從上表可以看出，長沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫字樓和商鋪市場更具有長期投資價值，一線城市的寫字樓商鋪長期投資回報率則居中，長沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線城市的高端住宅長期來看則是最不值得投資的物業。

上圖則對各種物業類型投資價值的城市分布做了排名，從城市地理位置來看，無論哪種物業類型，中西部城市的回報率顯然都是偏高的。

此外，《報告》指出，由于受城市建設及第三產業快速發展影響，一線城市寫字樓市場可獲得較高的投資回報。

綜上所述，一線城市和中西部城市的寫字樓和商鋪最適合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉售：整體較可觀 但城市出現分化現象

而從租賃后轉售的投資回報來看，2010-2015年房地產各物業類型歷史轉售回報率排名靠前，回報率較為可觀，甚至大部分物業回報率要高于房地產信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫字樓為主，住宅相對較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉售的回報率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價格的下行調整和不同城市之間的投資回報出現分化的現象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線城市的普通住宅租賃后轉售回報率排名靠前，這說明如果選擇租賃轉售模式投資的人，選一線城市要強于二三線城市。

但是，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著房地產形勢的轉變，住宅的高轉售回報率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未來5年租賃轉售：預測在6%—9%之間

《報告》表示，隨著市場的理性回歸，未來5年租賃后轉售回報率，整體逐步回到合理的收益區間，大部分物業轉售回報率將集中在6%-9%之間。不過，我們仍可以從上圖中看出，未來5年，中西部城市的寫字樓和商鋪還是比較有競爭力，尤其是武漢。

2015上半年房地產投資回報率調查報告：中西部崛起

贏商網手機客戶端：隨時隨地看新聞贏商網 http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究機構云房數據便發布了《2015上半年中國房地產投資回報率調查報告》，該報告基于對全國十七個大中城市、四類物業的靜態租賃回報率、長期租賃回報率以及5年租賃后轉售回報率的統計。

近日，研究機構云房數據便發布了《2015上半年中國房地產（專題閱讀）投資回報率調查報告》，該報告基于對全國十七個大中城市、四類物業的靜態租賃回報率、長期租賃回報率以及5年租賃后轉售回報率的統計，推出了一系列房地產投資回報率的數據。相對于靜態的供求關系數據，房地產投資回報率的數據將動態的租金及房價數據綜合考慮在內，以求能夠更客觀而全面的反映市場變化。

需要說明的是：

靜態租賃回報率——指當前凈資金回收售價的占比，是判斷房地產投資時機的重要參考

長期租賃——代表了隨著未來租金的動態變化，長期租賃物業可獲取的回報率的大小，是判斷未來房地產租金動態收益情況的參考；

5年租賃后轉售回報率——包含租金回報和房產增值的兩部分收益，入住判斷轉售房產的最佳時機

（先搞懂這三個數據很重要，因為它決定著接下來你是否能真的看懂）

商鋪：租金回報出現回落 運營風險較大

就商鋪回報率數來說，從2015上半年商鋪市場投資回報率數據中可以看出，商鋪市場租金回報總體平穩，轉售回報小幅下降。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，各城市間，回報率數據差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區域位置、經營方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報的同時，投資商鋪市場也需要承擔較大的經營風險。

從租賃回報率上來說，2015上半年，商鋪市場靜態租賃回報率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長期租賃回報率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見，商鋪市場租金回報水平略高于住宅市場，但低于寫字樓市場。

《中國房地產投資回報率調查報告》表示，近年來，連續多年針對住宅市場的宏觀調控使得房地產開發企業轉戰商業地產市場，商鋪市場供應大量增加，市場供求關系發生逆轉，大部分城市出現供過于求的局面。尤其在電商的快速發展下，傳統零售行業，如小商品類、家電類的傳統商鋪，受到的沖擊相對較大。所以，從回報率數據來看，商鋪租金回報出現回落。此外，商鋪投資門檻相對較高，運營風險較大，即使同一城市，不同區位的商鋪回報也相差較大。但對于地理位置優越的商鋪，仍然可以獲得相當高的收益。

從歷史轉售回報率來看，商鋪市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為14.9%，各城市回報率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報率超過20%，與之相比，杭州商鋪轉售回報率不足5%。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計未來五年，商鋪市場2015-2020年轉售回報率預測平均值7.4%。預測將在6%-10%之間。

寫字樓：投資價值明顯高于住宅市場

就寫字樓租賃回報率來說，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，長期租賃回報率平均值為8.5%，租金回報相對較高。租賃后轉售回報率有所回落，2010-2015年租賃后轉回報率為11.8%，2015-2020年租賃后轉售回報率為7.7%。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與住宅市場相比，寫字樓租賃回報相對合理。

就租賃回報率而言，2015上半年，寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說寫字樓靜態租賃回報率約為住宅市場的2倍。

《中國房地產（專題閱讀）投資回報率調查報告》分析稱，對于寫字樓來說，其投資價值明顯高于住宅市場，尤其是核心地段的高品質寫字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態租金回報。

從歷史轉售回報率來看，寫字樓市場2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為11.8%，主要集中區間為8%-15%。5年租賃后轉售回報率受價格波動影響較大，受2010-2011年價格的大幅上漲，大部分城市寫字樓市場轉售回報率高于房地產信托收益率9.6%，轉售回報較高。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著寫字樓市場的快速開發建設，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫字樓市場出現供過于求的局面，租金、價格上漲趨勢減緩，預計未來寫字樓轉售回報率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫字樓市場5年租賃后轉售投資回報率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報率而言，2015上半年，普通住宅靜態租賃回報率在2%-3%左右，17個城市平均值為2.6%。長期租賃回報率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉售回報率出現明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現了負值。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》分析稱，隨著房價漲幅的進一步收窄，預計未來轉售回報率將向長期租賃回報水平靠近。

從租賃投資回報率上來看，2015上半年，普通住宅市場靜態租賃投資回報率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場長期租賃回報率主要集中在5%-7%之間。

對此，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，僅從回報率數據上看，住宅市場存在一定的泡沫。由于租金與房價往往存在一定的合理比例，根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%，而我國水平遠低于國際標準水平，側面反映了房價水平與真實價值的背離。

從歷史租賃后轉售回報率上來看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉售回報率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國房地產投資回報率調查報告》預計，未來房地產市場將逐步回歸理性，轉售回報率在約6%左右。

高檔住宅：靜態租賃回報率不高 長期租賃回報漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報率而言，《中國房地產（專題閱讀）投資回報率調查報告》分析稱，2015上半年，高檔住宅回報率水平總體回落，各城市差異不大，相對平穩。首先，17個城市靜態租賃回報率平均值為2.5%，靜態租金回報仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長期租賃回報率下降，2015上半年17個城市平均值為4.4%；再次，在房地產市場形勢下行的背景下，2010-2015年租賃后轉售回報率出現下降，平均值為8.4%；最后，預計未來5年租賃后轉售回報率將為5%左右。

從租賃回報率來看，2015上半年，高檔住宅靜態租賃回報率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長期租賃回報率主要集中在3%-6%之間。

《中國房地產投資回報率調查報告》認為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對平穩，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長期租賃回報僅接近或低于余額寶平均收益，可以說靜態租賃回報率不高，長期租賃回報上漲幅度不大。

從歷史轉售回報率上來看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉售回報率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉售回報率相比，轉售回報率下降了4個百分點。《中國房地產投資回報率調查報告》認為，在經歷了2014年價格的下降后，大部分城市高檔住宅價格出現了明顯回落，但大部分城市租賃后轉售回報率仍高于五年期貸款利率，轉售回報率水平較高。但是隨著未來投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國房地產投資回報率調查報告》預計，轉售回報率將理性回落，2015-2020年回報率約4%-6%。

短期：中西部城市寫字樓商鋪更合適投資

首先，從城市分布來看，盡管各個主要城市的投資回報率都普遍低至4%，但西安、長沙、沈陽、無錫、重慶這些二線城市短期內的投資回報率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產（專題閱讀）的平均收益率普遍要低于房地產信托的平均年收益率，也就是說，不管買什么房，實際上都沒有買房地產信托劃算。而從不同物業類型來看，跟我們昨天看到的結論一致：現在投資寫字樓和商鋪遠比投資住宅劃算——寫字樓和商鋪的靜態租賃回報約為4%左右，而住宅市場回報率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態租賃回報率排名中可以看出，位居前十的均為寫字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來看，中西部城市靜態租賃回報率相對較高。由此可見，選擇中西部二線城市的寫字樓和商鋪做投資更為合適。目前來看，長沙的寫字樓要比北京的寫字樓更有投資價值，而北京的普通住宅已然淪為倒數第二位最不具投資價值的物業。（這結果是不是有點讓人訝異？！）

上圖可以告訴你，同一種物業類型，不同城市可以帶給你的投資回報狀況。（請仔細參讀！）《報告》也指出，雖然2014年住宅市場整體進入下行調整階段，但隨著市場的調整，預計住宅價格將逐步理性回歸，靜態租金回報率將有所上升。

5年內：一線和中西部城市寫字樓商鋪最適合投資 遠離高檔住宅

從長期來看，結論似乎也變化不大。盡管部分物業的投資回報率有所上升，但住宅投資回報率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫字樓商鋪長期租賃回報率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對靠后，杭州高檔住宅的投資回報率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買豪宅做長期投資的有錢銀要注意了。

從上表可以看出，長沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫字樓和商鋪市場更具有長期投資價值，一線城市的寫字樓商鋪長期投資回報率則居中，長沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線城市的高端住宅長期來看則是最不值得投資的物業。

上圖則對各種物業類型投資價值的城市分布做了排名，從城市地理位置來看，無論哪種物業類型，中西部城市的回報率顯然都是偏高的。

此外，《報告》指出，由于受城市建設及第三產業快速發展影響，一線城市寫字樓市場可獲得較高的投資回報。

綜上所述，一線城市和中西部城市的寫字樓和商鋪最適合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉售：整體較可觀 但城市出現分化現象

而從租賃后轉售的投資回報來看，2010-2015年房地產（專題閱讀）各物業類型歷史轉售回報率排名靠前，回報率較為可觀，甚至大部分物業回報率要高于房地產信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫字樓為主，住宅相對較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉售的回報率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價格的下行調整和不同城市之間的投資回報出現分化的現象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線城市的普通住宅租賃后轉售回報率排名靠前，這說明如果選擇租賃轉售模式投資的人，選一線城市要強于二三線城市。

但是，《中國房地產投資回報率調查報告》認為，隨著房地產形勢的轉變，住宅的高轉售回報率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未來5年租賃轉售：預測在6%—9%之間

《報告》表示，隨著市場的理性回歸，未來5年租賃后轉售回報率，整體逐步回到合理的收益區間，大部分物業轉售回報率將集中在6%-9%之間。不過，我們仍可以從上圖中看出，未來5年，中西部城市的寫字樓和商鋪還是比較有競爭力，尤其是武漢。

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