房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，

早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購(gòu)買(mǎi)客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的.主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2

一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)呈現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)勁量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。 目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍舊穩(wěn)步上升。

二、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供應(yīng)和銷(xiāo)售基本分析

(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受狀況來(lái)看也是比較志向的，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動(dòng)成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)肯定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供應(yīng)13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量削減

為避開(kāi)因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也干脆導(dǎo)致了購(gòu)房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行其次次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所削減。

3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶型的.上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷(xiāo)售狀況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的狀況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶型銷(xiāo)量的45.43%。 四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。 從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新居供應(yīng)量削減3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付實(shí)力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)料不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。 從成交價(jià)格狀況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量削減，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。

對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，將來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。 從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。 令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，將來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。 從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特殊是銷(xiāo)量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷(xiāo)售狀況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。 雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)削減多少。而來(lái)看房的客戶，許多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前狀況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類(lèi)型，始終是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是將來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，將來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào)

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3

一 調(diào)查背景

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng)造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。近年來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流。“綠色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷(xiāo)工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買(mǎi)家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專(zhuān)車(chē)接送服務(wù)，均給買(mǎi)家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買(mǎi)樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購(gòu)房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查。

二、公司簡(jiǎn)介

秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊(cè)資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年，自成立以來(lái)，始終貫徹“仁和、誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。

公司以房地產(chǎn)中介、樓盤(pán)代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過(guò)戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強(qiáng)的分類(lèi)信息平臺(tái)，致力于為購(gòu)房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。

20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，

本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù)。

公司大專(zhuān)以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)洹⒕礃I(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓(xùn)。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門(mén)店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn)，無(wú)不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。

公司重視企業(yè)文化建設(shè)。通過(guò)內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié)、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌，同時(shí)，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè)活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活。“龍騰杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)、歌詠比賽、春節(jié)晚會(huì)等，無(wú)不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。

公司堅(jiān)持“貼近社區(qū)、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨，與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教，得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng)。

在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力，在未來(lái)的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起，以“誠(chéng)信的品質(zhì)，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。

三、目前購(gòu)房群體的基本狀況

1、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)買(mǎi)力不高。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的.積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買(mǎi)力不高。就總體情況來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%，其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。

2、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高。

隨著外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷(xiāo)售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低。

消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項(xiàng)目選擇率會(huì)更高。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。

3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立

置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著更多的忐忑不安

從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)中，只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)之前對(duì)購(gòu)房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤(pán)狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為“購(gòu)房是一種理性消費(fèi)”存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。

從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jī)，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4

自去年下半年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消限購(gòu)、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局xx調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開(kāi)展了新政下xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據(jù)。

一、近期xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢(shì)

(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫

今年來(lái)，xx市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)

通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

一是新政社會(huì)關(guān)注度高。

3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施；對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的'受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

二是具體內(nèi)容知之甚少。

《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響；另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)；再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

三是觀望心態(tài)比較普遍。

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加；64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。

受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí)，大家都知曉簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5

長(zhǎng)沙居民目前住得怎樣

從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過(guò)半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

多少人準(zhǔn)備買(mǎi)房

據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

有了產(chǎn)權(quán)房，還買(mǎi)房嗎

數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長(zhǎng)沙房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買(mǎi)。

另外，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％；而在100－150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3％，可見(jiàn)購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非常可觀。但是，他們的購(gòu)買(mǎi)能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％。

以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來(lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。

購(gòu)房者是什么樣的人

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。

目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7％和39.2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房。可以說(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。

居民購(gòu)房承受能力有多大

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。

從長(zhǎng)沙居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。

另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰(shuí)更急于買(mǎi)房

目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說(shuō)，21－45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。

調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％。可以看出，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。

居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響

調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來(lái)，爭(zhēng)勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長(zhǎng)率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。

2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：

濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

(1)地區(qū)生產(chǎn)總值

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí))，臨朐、昌樂(lè)2縣，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(zhǎng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(zhǎng)16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況

20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長(zhǎng)15.1%。

4、城市建設(shè)規(guī)劃

中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

5、未來(lái)城市規(guī)劃

(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬(wàn)人，20xx年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力

近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%，到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。

遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃》，20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝)，說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結(jié)：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國(guó)比較適宜人類(lèi)居住的城市之一。

二、調(diào)查內(nèi)容

1、調(diào)查時(shí)間：

20xx年7月21號(hào)、22號(hào)

2、調(diào)查區(qū)域：

以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤(pán)展開(kāi)調(diào)研。

3、調(diào)查對(duì)象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等

4、調(diào)查目的：

了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

1、產(chǎn)品形態(tài)

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn)，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看，簡(jiǎn)單

的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒(méi)有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺(jué)效果，也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，目前市區(qū)在售樓盤(pán)100多個(gè)，幾乎遍地開(kāi)花，但沒(méi)有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤(pán)幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差。低檔房，不是說(shuō)品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買(mǎi)得起。2、最好。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題。奎文區(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán)，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)，在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且綠化比較容易做，綠樹(shù)成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場(chǎng)需求量

任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門(mén)分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題，按人均30計(jì)算，就需要660萬(wàn)的住宅面積。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個(gè)改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

3、房地產(chǎn)價(jià)格

20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的，沒(méi)有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買(mǎi)青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份，房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。

據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售等情況的.調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.95%，其中，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì)，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落，但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上半年，市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來(lái)，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來(lái)，據(jù)估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。外因方面，是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類(lèi)群體收入水平的提高，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房?jī)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7

【導(dǎo)語(yǔ)】 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。下面關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告 ，一起來(lái)閱讀下文吧!

針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格，消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過(guò)理性的分析，對(duì)此類(lèi)商品做出一定預(yù)測(cè)。前景樂(lè)觀，則付之于行動(dòng)；悲觀，則不予購(gòu)買(mǎi)。這里，消費(fèi)者所做出的預(yù)測(cè)，正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn)：理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的 規(guī)律 性 總結(jié) ，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說(shuō)是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融 機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

影響消費(fèi)者理性預(yù)期的因素

本文主要是分析對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響，可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系圖，如圖2所示。

本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

（一） 政府與消費(fèi)者：宏觀調(diào)控政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國(guó)特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費(fèi)者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且，消費(fèi)者對(duì)政府的信任度，遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升，政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策，同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為（盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門(mén)”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施 ，使土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。

（二） 金融 機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者：金融政策與消費(fèi)者理性預(yù)期

金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策對(duì)消費(fèi)者的 影響 ，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國(guó) 人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為，加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房?jī)r(jià)調(diào)整的'預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高，增加購(gòu)房的開(kāi)支。在經(jīng)過(guò)一陣觀望之后，大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi)，導(dǎo)致住房需求增加，房?jī)r(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過(guò)去的十年間，無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家，還是在 發(fā)展 中國(guó)家，銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

（三）房地產(chǎn)商與消費(fèi)者：廠商行為與消費(fèi)者理性預(yù)期

“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，國(guó)家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn) 企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門(mén)檻使得房地產(chǎn)投資熱開(kāi)始下降。這一結(jié)果，造成消費(fèi)者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專(zhuān)家 分析 ，這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲，這也為開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開(kāi)發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟，共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱(chēng)的條件下，消費(fèi)者被蒙蔽而做出購(gòu)買(mǎi)的決定，房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為驅(qū)使下，扶搖直上。

（四） 消費(fèi)者與消費(fèi)者：從眾心理與理性預(yù)期

消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi)，也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會(huì)輕易決定是否購(gòu)買(mǎi)如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購(gòu)買(mǎi)時(shí)自己才作決定。可見(jiàn)這種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。

正確引導(dǎo)消費(fèi)者理性預(yù)期的建議

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷(xiāo)售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)、委派專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)的弊端，引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來(lái)，在 網(wǎng)絡(luò) 上與電視上的培訓(xùn)方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡。可以通過(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí)，如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性，培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8

全區(qū)計(jì)劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。

調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來(lái)，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地；武侯區(qū)擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專(zhuān)業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

二、綜合配套不完善。

從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車(chē)、市容衛(wèi)生等問(wèn)題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒(méi)有一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級(jí)寫(xiě)字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析。

通過(guò)分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位。通過(guò)調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專(zhuān)門(mén)針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過(guò)程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策思考

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開(kāi)發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo)；對(duì)新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設(shè)置相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜；對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車(chē)設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的'問(wèn)題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。

至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個(gè)方面。

1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用；對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾；對(duì)天來(lái)酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設(shè)。

2、強(qiáng)化現(xiàn)有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現(xiàn)實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟(jì)、最有效的。

3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑置標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類(lèi)知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年—20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；二是市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：

20xx年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而xx—xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買(mǎi)熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的`土地購(gòu)置費(fèi)用，從xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力。

總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

一、基本概況：

20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米，其中住宅項(xiàng)目15個(gè)，面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

二、存在問(wèn)題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專(zhuān)線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

三、下步打算：

1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的'《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

xx年至xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。

xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，xx年漲至2300元/㎡，xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。xx年--xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中xx年完成22萬(wàn)㎡;xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣xx年-xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：

xx年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而xxxx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買(mǎi)熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從xx到xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。xx年至xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得xx年至xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從xx年的20xx元/㎡上升到xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力。總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣(mài))、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過(guò)程。從xx年xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的`國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19到xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。年到xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向

目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。

（一）私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（二）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

（三）新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開(kāi)發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣(mài)點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始立項(xiàng)到銷(xiāo)售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書(shū)→規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的`招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷(xiāo)售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷(xiāo)售收入”、“配套設(shè)施銷(xiāo)售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開(kāi)發(fā)成本核算

（1）開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開(kāi)發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積

銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開(kāi)發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷(xiāo)售面積中分?jǐn)偅?xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷(xiāo)售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開(kāi)發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13

商圈的劃分

任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的'的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研。

2.針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。

3.方法多樣

電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

按調(diào)研目的分類(lèi)

從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的.政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

（一）資產(chǎn)權(quán)益

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)的注冊(cè)登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門(mén)蓋章)。

2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。

3、、土地出讓金付款憑證，例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國(guó)有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。

4、、有關(guān)稅務(wù)部門(mén)發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。

5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。

（二）權(quán)益負(fù)擔(dān)：

1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門(mén)蓋章)。

2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。

3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。

4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定。

二、工程建設(shè)審批事項(xiàng)：

1、《企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)》。

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。

3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

5、用地批準(zhǔn)書(shū)。

6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)文件。

7、土地出讓金繳納憑證。

8、土地補(bǔ)償協(xié)議。

9、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

10、建設(shè)用地釘樁通知。

11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

12、交通影響評(píng)審意見(jiàn)和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。

13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。

14、房屋拆遷許可證。

15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。

16、商品房預(yù)售許可證。

17、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料：消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門(mén)為停車(chē)區(qū)頒發(fā)的停車(chē)許可證、技術(shù)監(jiān)察部門(mén)出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門(mén)簽訂的《供電協(xié)議書(shū)》、供電設(shè)施合格證、供氣部門(mén)和供水部門(mén)的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機(jī)械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。

三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

（一）有形資產(chǎn)

1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。

2、所有原始發(fā)票、買(mǎi)賣(mài)合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。

（二）無(wú)形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點(diǎn)）

1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專(zhuān)利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。

2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的`復(fù)印件。

3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。

4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告（如有）的復(fù)印件。

四、目標(biāo)公司基本情況：

1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門(mén)批準(zhǔn)文件（如有）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)等。

2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過(guò)20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)等。

3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。

4、目標(biāo)公司注冊(cè)資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評(píng)估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件（如有）。

5、目標(biāo)公司的股東名冊(cè)以及各股東的出資比例；目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件（包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件）。

6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。

7、目標(biāo)公司股東會(huì)的全部決議。

8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會(huì)成員名單及所有董事會(huì)決議。

9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門(mén)的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國(guó)稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門(mén)所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。

11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過(guò)任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體；若有，請(qǐng)?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照。

12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請(qǐng)?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。

13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。

14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況（目標(biāo)公司或名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù)）。

15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的資料。

五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況

1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)分配表）。

2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。

3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。

4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為，如有，請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。

六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況

1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證（包括國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證）。

2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表（如有）。

3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。

4、目標(biāo)公司在對(duì)外采購(gòu)及銷(xiāo)售過(guò)程中是否有未開(kāi)立或索取發(fā)票的情況，若有，請(qǐng)?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。

5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門(mén)簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。

6、稅務(wù)部門(mén)或政府主管部門(mén)任何時(shí)期對(duì)目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。

七、目標(biāo)公司的重要合同

1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。

2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。

3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類(lèi)協(xié)議。

4、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。

八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭(zhēng)議及處罰

1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。

2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書(shū)、執(zhí)行裁定等。

3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書(shū)、行政復(fù)議決定書(shū)等。

4、可能引起訴訟和爭(zhēng)議的事項(xiàng)資料。

5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)

1、是否辦理了保險(xiǎn)，各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。

2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（如適用）及其批復(fù)（如有）。

3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。

十、其它與并購(gòu)企業(yè)相關(guān)并且在并購(gòu)前需要調(diào)查的事項(xiàng)

xx

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對(duì)象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問(wèn)卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過(guò)調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國(guó)際會(huì)展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米，由國(guó)內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車(chē)分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬(wàn)平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國(guó)際會(huì)所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國(guó)際化幼兒園，為您的孩子提供國(guó)際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問(wèn)題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對(duì)偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對(duì)小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的管理過(guò)于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問(wèn)題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專(zhuān)門(mén)服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問(wèn)題有公用部位的侵權(quán)糾紛問(wèn)題小區(qū)公用部位的出租營(yíng)利問(wèn)題與小區(qū)內(nèi)停車(chē)收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對(duì)于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來(lái)看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒(méi)有形成有效的利益共同體，充其量只不過(guò)是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過(guò)了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會(huì)是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會(huì)并且物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識(shí)，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問(wèn)卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過(guò)高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無(wú)所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的用途對(duì)你們業(yè)主進(jìn)行公開(kāi)嗎？

A 不了解，沒(méi)公開(kāi)過(guò) 30% B 不了解，但公開(kāi)了20% C 通過(guò)其他途徑了解但沒(méi)公開(kāi)50% D 了解也公開(kāi)了07、你們小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車(chē)輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車(chē)費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車(chē)位？

A 有60%B沒(méi)有（跳過(guò)11題）40%

11、您的停車(chē)位是哪種？

A 露天車(chē)位20%B 地下車(chē)位40%C 單獨(dú)車(chē)庫(kù)0D其他012、對(duì)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評(píng)價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對(duì)小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長(zhǎng)時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過(guò)來(lái)修50% D 沒(méi)有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過(guò)程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問(wèn)題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識(shí)淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類(lèi)40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專(zhuān)門(mén)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%