第一篇：房地產市場營銷調查報告

房地產市場現狀調查分析

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房地產市場現狀調查分析

摘要：房地產市場營銷環境分析是整個營銷活動的首要環節。房地產企業的市場營銷活動是在一定的社會經濟環境中進行的。營銷環境的變化，既會給企業提供機遇，也會給企業帶來威脅。因此，房地產企業要對市場環境進行分析研究，并對影響房地產開發經營的各種因素及其作用予以確定、評價，并作出反應，從而使房地產企業能夠制定正確的營銷戰略、目標計劃、行動策略、決策措施等，以保證房地產市場營銷的順利進行。

關鍵字：房地產市場營銷環境現狀發展

1998年以來，各地區、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。

近兩年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發項目資本金比例，控制城市拆遷規模，前不久還取消了個人住房貸款優惠利率的政策。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。

在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：

（一）房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2004年分別上漲14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5％和13.5％；二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15％以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8％。；四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4％。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。

（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73％。東部地區和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續4年大于竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。

（三）部分地區房地產投資增長仍然偏快。2004年房地產開發投資增長28.1％，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7％，高于全社會固定資產投資增幅。有13個省區市房地產開發投資增幅超過30％，其中6個地區超過50％，最高的達到115％。

（四）市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的占總量的60％—70％，有的城市高達87％。2004年全國經濟適用住房開發投資出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業2011年半年報均顯示：中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。

國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力。中國經濟連續多年保持快速發展，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。

國民經濟持續穩定快速的發展，為房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國2011年和2012年的經濟增長分別為9.4%和9.2%，根據房地產發展速度和GDP增速的關系可以看出房地產行業將依然保持高速發展。

人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大。城鎮人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據2011年發布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13.397億人，十年間增加7390萬人；城鎮人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點；中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。

中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

城市化進程推動房地產業持續發展。在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯系：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。

2010 年中國城市化率達到 47.5%，預計2050 年前后將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30-40年的繁榮。

通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道。隨著經濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲6.4%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。

城市發展對土地財政的依賴有增無減。2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到

10.7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由于沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。

無論中央出臺什么政策，最終落實都是要靠地方政府去執行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產調控政策的執行大打折扣。

中國經濟的持續快速增長、城市化進程的穩步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。

基于以上對房地產行業發展前景和政府房地產業宏觀調控指導思想的認識，我們對２０１１年及未來幾年房地產市場始終保持謹慎樂觀。樂觀是對行業的發展前景所產生的，謹慎是我們要理性的對待當前房地產調控政策，迎接挑戰，把握機遇。

參考文獻

1．董潘.房地產營銷與管理[M].大連：東北財經大學出版社，2000

2．蔡育天.房地產市場[M].上海:同濟大學出版社，1999

第二篇：關于房地產市場營銷的調查報告

關于房地產市場營銷的調查報告

摘要：為什么一二線城市已經回暖而宜春樓市沒有全面解凍？

為什么許多樓盤都在持銷早期房源？

為什么房價放緩上升腳步？

庫存高企，是宜春樓市無法全面解凍的主要因素。早期樓市好的時候推的多，現在樓市不行的時候賣的少，去化周期就被拉長，致使市場多以持銷為主，不敢輕易推盤，更有甚者直接凍盤不賣。在這種背景下，早期房源的營銷多靠打折送禮等優惠活動支撐，房價緩升也是在情理之中。本文調查了近期宜春市的房產交易量等情況，并結合相關數據進行了粗略分析。

關鍵詞：房地產 房地產營銷 房價

一、本地房地產營銷近況

11年市場供不應求的時候，9-10月供應12萬方，成交13萬方，金九銀十樓市相比之下不喜不悲。在11月份，供應加量，達到10萬方，成交也有6萬方，總體而言，這三個月供求比22比19，較為均衡，市場行情一片大好，均價攀升在望，多數房企急于入市，以便乘熱打鐵，于是到了12月，供應井噴將近19萬方。

12月，絕對是一個市場轉冷的轉折點，中央調控加劇，一二線很多城市連金九銀十都是慘淡收場，12月更是愈漸低迷。宜春當月只成交3萬余方，當月供求比19比3，也就意味著，從9-12月，新增庫存激增約19萬方。

在傳統淡季的12年初，1-3月，供應10萬方，成交8萬方，市場平平淡淡，較為湊合，而在4-6月供應加量，又激增了25萬方，去化16萬方。也意味著，從去年9月起至今年6月底，新增庫存約30萬方。商業市場的成交依舊由宜春國際商貿城為主導，隨著客戶對該大型商業體項目認知上升，未來商鋪將持續去化，并將長期引領著商業市場。此外，配套底商或者小型商業體也有少量的去化，市場前景也不溫不火，以當前約27萬方的商業庫存來看，未來去化周期較長。

二、本地房地產營銷方案1的實施過程

本月營銷活動主要凸顯出冷市營銷中各個樓盤在優惠上的不同舉措，以現金、折扣方式最為普遍，其次以送儲藏間、減首付、特價房、團購、網銷秒殺等等。在銷售均價方面，表現為基本不變，少數有小幅波動。

以宜春地區御湖城為例，為什么御湖城月銷售量排名第一？

售樓部里有智慧！誘捕客戶三法寶！

售樓部的打造，抬升項目檔次！-------對項目的印象提升

不用去工地，一樣的樣板房現場體驗！——對產品的感情升華

特價房秒殺，不限樓層！——對價格的抗性弱化

請君入甕式營銷：扭曲客戶理性選房思路，建立感性居住藍圖，層層深入，步步逼近！

本月市場調研，表現較為突出的為正榮御品濱江，該項目推的少而頻，即保證了新品的持續更新，又加速了暖場與優惠之間的無縫銜接，以能賣多少賣多少，走冷市中最提倡最值得借鑒的現金流模式，一面使新房源快打快跑，一面又使剩余房源在活動中迅速跟進，整體營銷一直保證著市場熱度，因而資金流轉比較快。正榮·御品濱江

7月初，御品濱江景觀樓王VIP卡發售

7月初，御品濱江景觀樓王VIP卡發售，VIP卡客戶購房將享受一萬送超值房源面積：購買2房享受6平米半價；購買三房、四房享受10平米半價特惠。本周末自駕上門VIP客戶獲贈100元油卡。

7月15日正榮·御品濱江中央景觀樓王開盤

7月15日晚上7點，正榮·御品濱江中央景觀樓王開盤。2梯4戶，南北通透板式新品，86平米兩房、134平米三房、139平米四房，VIP卡全城發售將止：購買2房享受6平米半價；購買三房、四房享受10平米半價特惠。

8月4日正榮?御品濱江開始推出樣板房

8月4日，正榮?御品濱江為自己的樣板房舉行了一個開放儀式，同時還以奧運題材舉辦了正榮社區奧運會。并借機邀請了相關領導、業主選手和各界嘉賓一起參加，據了解，御品濱江的樣板房面積為99~176㎡三至五房，豪華裝修，自稱以天際豪宅樣板房做形象推廣，以此拔高項目美譽度及形象。

8月4日正榮?御品濱江推出限時93折

8月18日正榮于上午10點推出1小時93折優惠活動，為前期剩余房源，86m2-139㎡二至四房，成交10套左右。預計9月將推9#樓臨江高層，目前在辦卡。

現金流，最早為萬科總裁郁亮提出。在南昌樓市遇冷轉暖的過程中，宜春有很多可以借鑒的東西。第一，是以價換量，老項目可以加大優惠力度，新項目可以低價入市；第二，可控推盤，一次推一點，保證銷售率，借機造勢，營造暖市氣氛；第三，多盤聯動，在多盤都在營銷中獲得成效的時候，集中造勢，掀起意向客戶的看房熱潮；第四，加速去化，再伺機價格上探。

三、對本地房地產營銷的評價及見解

首先，宏觀環境。基于房貸利率下調等一系列政策的出臺，在全國多數城市，五六月住宅市場涌入大量剛需置業群體，剛需產品的炙手可熱促使許多項目獲得

熱銷之后推盤節奏加快，價格已經循市反彈，大多出現不同程度的價格上探。尤其在一二線城市，這一現象所造成的恐慌性的購房行為逐漸普遍，早與國家調控方向背道而馳，因而在七月初，溫家寶再次擺明調控立場，相關部門也隨之進入鞏固調控成果的階段性工作中。

在對《通知》里措辭推敲當中，其鞏固調控成果的精髓在于“堅決防止房價反彈”。這與在年初，溫家寶“滿足自住需求、規范投資需求、遏制投機需求”的方針基本不變。國家要在鼓勵剛需購房同時遏制房價過快上漲，并不斷努力地把房地產行業推向一個穩健發展的軌道。而當前，調控仍在房地產商的隨機應變中摸索正確可行的引導方式。

其次，市政規劃。

1、萬載至宜春高速總投資約20.2億元

萬載至宜春高速公路位于宜春市境內，為連接滬昆高速公路與萬載縣、G320公路的地方加密高速公路。路線起于萬載縣城西郊的省道S312萬上(萬載～上栗)公路K7+030處，經萬載縣的康樂鎮、馬步鄉、袁州區的西嶺布果園場、柏木鄉、三陽鎮、袁州區工業園、湖田鎮，與滬昆高速交叉設置袁州樞紐互通，終于明月山機場A線K4+300處，路線全長34.724公里。全線共設置互通立交3處(其中樞紐互通1處)，隧道2座，監控應急中心1處，養護工區1處，主線臨時收費站1處，互通匝道收費站2處。

根據該項目可研批復并結合工程具體情況，江西發改委同意主線采用雙向四車道高速公路標準建設：設計速度為80公里/小時；路基寬度為21.5米，行車道寬2×2×3.75米；汽車荷載等級為公路—Ⅰ級；設計洪水頻率：特大橋為1/300，其他橋涵及路基為1/100。

2、宜春市文體路路面油化改造工程動工

7月25日，作為宜春中心城區路面油化維修改造工程項目之一的文體路開工建設。對文體路等路面進行油化維修改造是宜春市委、市政府切實解決道路交通擁堵、市民出行難的一個重要舉措。文體路路面油化維修改造工程項目東起盧洲大道，西至高士路，全長2015.1米，寬18.1米，面積36473.31平方米，交叉口面積2950平方米,維修改造總面積約39500平方米，項目總投資約720萬元。目前，建設者們正在冒著高溫酷暑破除破損和下沉的路面水泥砼面板，預計該項目將在9月 1日前改造完成。

3、宜春兩條旅游公路建設項目獲省資金支持

通過各種途徑從宜春市發改委獲悉，省發改委、省交通運輸廳、省旅游局近日聯合下達旅游公路建設項目2012年投資計劃，宜春至溫湯旅游公路和靖安三爪侖景區旅游公路建設項目獲省資金支持。

據了解，這是我省根據《江西省旅游公路建設規劃（2010-2012年）》下達的第一批項目投資計劃。項目總投資62947萬元，其中省統籌安排補助資金2470萬元，地方配套60477萬元，建設總里程31公里。另悉，宜春市在《江西省旅游公路建設規劃（2010-2012年）》三年規劃中，共有宜春至溫湯旅游公路和靖安三爪侖景區旅游公路、樟樹市閣皂山旅游公路等3個項目列入了規劃。

這兩點對本地房地產營銷狀況影響巨大。

四、體會

為期一個月的實習結束了，時間雖短，但收獲是巨大的。我深刻的體會到工作的艱辛以及收獲的快樂。盡管之前也有 參加過一些社會實踐，但這次更加正式，更重要的是，這份 工作是與我大學所學專業相關的。所以做起來也更加上心。選擇房地產這一行業，首先建立在自己比較感興趣的基礎之上，然后想借此機會了解更多房地產公司部門的構成和職 能以及房地產公司的整個工作流程，確立自己在這一行業的 適合的工作崗位。最后還想要擴大自己的人脈關系，增長見 識。下面講一下我的一些實習心得： 人與人交往很難按一種統 一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也 就自然不一樣。對于一個剛踏進地產銷售行業的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學習別人的做法以外，更 多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結出合適自己的 商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習，每個人都可以具備自己獨特的銷 售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用 心學習、用心體會、用心做事。從事房地產銷售工作的人員 應致力于個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而 改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足于這個社會。

通過此次在城發實業有限公司的實習，對本地房地產營銷有了一定的了解，從而對我國整個房地產環境也有了一定的了解。市場營銷是門值得深入研究的學科，對市場的充分掌握是關鍵。在今后的學習中，定將自己所學知識活學活用，更好的運用于實踐之中。

第三篇：房地產市場營銷

房地產市場營銷的概念

房地產市場是我國市場體系中的重要組成部分，房地產市場營銷也是市場營銷理論的一個重要分支。所謂房地產市場營銷，是指通過房地產市場交換，滿足現實的或潛在的房地產需求的綜合性的經營銷售活動過程。從這一概念中可以看到，房地產市場營銷蘊涵著以下幾層含義。

(1)房地產市場營銷的目的是滿足消費者對房地產商品和勞務的需求

這里明確了在市場經濟條件下，房地產企業應樹立以市場為導向、以消費需求為導向，而不是以企業為導向、以產品生產為導向的觀念，把市場需求當成左右房地產開發企業一切生產經營活動的出發點，把滿足消費者對房地產商品和勞務的需求當成企業一切生產經營活動的目標。企業只有通過市場了解消費者對房地產商品和勞務的需求，并且通過開發適時地滿足他們的需求，才能最終完成銷售，實現企業的最終盈利目標。

(2)房地產市場需求既包括現實需求也包括潛在需求

現實需求是已經存在的市場需求，它表現為消費者既有欲望又具有一定購買力，并通過實際購買行為來滿足需求，形成現實市場；潛在需求是指消費者對市場上現實不存在的產品或勞務的強烈需求。隨著科學技術的發展和人們消費水平的提高，潛在需求的層次和內容將不斷變化，善于發現和了解市場的潛在需求是房地產營銷的重要任務，也是企業的機會所在。一個有戰略眼光的經營者不僅應該積極滿足消費者的現實需求，實現商品交換，更應該著眼于潛在需求，針對需求的緊迫性結合企業的條件，果斷決策，銳意開發新產品，并積極引導消費者購買、使用新產品，將顧客的潛在需求轉化為現實需求。

(3)房地產市場營銷活動的中心任務是實現商品的交換

因此，企業的一切營銷活動、營銷策略必須緊緊圍繞交換而展開，通過交換的順利進行實現企業產品的價值和再生產的良性循環。

(4)房地產市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動，即整體營銷(或營銷組合)要求企業既要進行外部市場營銷，又要進行內部市場營銷。在外部營銷上應盡量把產品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略等四大要素在時間與空間上協調一致，實現最佳的營銷組合，以達到綜合、最佳的效果。同時，企業內部其他部門均應在增進企業整體利益的前提下積極配合營銷部門爭取顧客，很好地服務于顧客，強化全局營銷意識，提高全員營銷素質，以實現整體營銷。

上述既是房地產市場營銷定義的深刻內涵，也是現代市場營銷的內在要求。房地產市場營銷這個概念是從房地產企業的實踐中概括出來的，因此其含義不是固定不變的，它將隨著房地產企業市場營銷活動的不斷開展而更加豐富、更加系統。

房地產市場營銷還可以進一步從微觀與宏觀兩個角度予以區分，微觀的房地產市場營銷的出發點是獨立的企業，它是指企業如何通過市場媒介獲得最大經濟效益的各種營銷活動。宏觀的房地產市場營銷的出發點是整個房地產業，它是指通過房地產市場的流通，系統地、有序地運作，以實現全社會范圍的房地產供需平衡。

房地產市場營銷的特點

房地產商品和房地產市場的特點，決定了房地產市場營銷具有其不同于普通消費品市場營銷的特點。具體表現為以下幾個方面：

1．復雜性

房地產市場營銷包含了從市場調研、地段選擇、土地征用、營銷環境分析、項目定位、房地產產品的設計和施工、樓盤的命名、產品的定價和價格執行、銷售渠道的選擇、促銷以及物業管理等一系列復雜的過程。這一過程涉及諸多行業，牽扯眾多部門，涉及復雜的經濟、法律關系，需要多領域專業人員參與。房地產營銷還極易受到外部環境的影響。例如，一國的方針政策、經濟發展局勢、法律法規、通貨膨脹、金融**、股市波動等都會對房地產市場營銷活動產生巨大的影響。這些因素決定了房地產市場營銷比普通商品的營銷更加復雜。

2．風險性

房地產產品需要較長的開發周期，一般可達1～5年甚至更長。在這樣漫長的開發周期內，企業的內外部環境都會發生一些變化，甚至會發生很多意想不到的和有重大影響的事件，這些都會使營銷計劃的執行面臨較強的不確定性，從而加大了房地產市場營銷的風險。此外，房地產投資額度大，又具有不可移動性的特點，一旦環境變化或投資決策失誤，將會給企業造成無法挽回的損失。

3．差異性

房地產產品的差異性決定了客戶的購買行為具有全新性。此外，由于房地產價值大、使用期限長，購買房地產對客戶來說是一個相對重大的投資決策，其購買行為一般不會是沖動性的購買行為模式。房地產品的重復購買度低，所以也不可能是習慣性的購買行為模式，而是復雜的學習型購買模式。當消費者產生購買房地產的需要以后，會經過廣泛收集信息，多方比較評價，謹慎作出?買決策，最后產生購買行為這樣一個復雜的購買過程，因此房地產營銷人員面對的顧客也是全新的，房地產營銷是典型的一對一營銷，人員推銷的作用較其他商品銷售過程中人員推銷的作用要大得多。因此針對不同客戶制定差異性的營銷戰略和策略是房地產市場營銷獨有的特點。

4．協同性

房地產市場營銷是一個復雜的過程，需要很多行業、企業、專業人員的通力合作才能做好。房地產業與建筑業、建材業、金融業、交通運輸業、城市基礎設施、園林綠化等產業密切相關，屬龍頭產業。房地產業的發展既能帶動相關產業的發展，同時又受相關產業發展的制約。房地產企業需要市場調研部門、建筑設計部門、建筑施工部門、建筑監理部門、中間商和物業管理機構等部門的通力合作。房地產業還涉及眾多專業知識，包括城市規劃、建筑施工、建筑結構、建筑設備、建筑設計、地質學、經濟學、管理學、市場學、心理學、社會學、歷史學、廣告學、美學、氣象學等。由于房地產的營銷過程涉及太多的領域和業務，眾多的專業知識和法律問題，所以企業不能僅憑自己的人員從事房地產營銷的相關工作。建筑設計、工程監理、施工、廣告等工作需有專業服務機構介入，市場調查、項目論證、房地產銷售、物業管理等也應有專業機構的加盟。同時，房地產企業不能僅僅依靠自己內部的智力資源，而應組建由相關行業的企業家、政府官員、高校的專家學者、律師等組成的智囊團，借助“外腦”為企業的營銷活動獻計獻策。

房地產市場營銷的理念創新

房地產市場營銷理論與實踐的不斷發展，以及不同時期消費群體主流的變化，必然會導致消費理念的變化和更新，房地產市場營銷要迎合這些變化的需求，不斷引導或推出一些新的消費和營銷觀念，這樣才能在市場中居于積極和主動地位。目前，在國內流行的一些營銷理論有以下幾個方面。

(一)文化營銷

文化營銷是指通過激發產品的文化屬性，構筑親和力，把企業營銷締造成為文化溝通，通過與消費者及社會文化的價值共振，將各種利益關系群體緊密維系在一起的企業營銷活動。房地產文化營銷就是在對房地產進行營銷時，為營銷活動注入文化的精髓。文化營銷是現代房地產市場營銷的新理念，它源于人們對居家中文化內涵的渴望。隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再是能遮風避雨的“鋼筋水泥的叢林”。現代房地產與文化營銷存在著天然的契合。正是由于房地產產品本身就是文化的一種形態，表達著一種文化內涵，因此開發商在實施文化營銷以滿足消費者居住文化需求時，可以更好地提升建筑的品位與魅力，改善建筑的社會文化環境，增加房地產的附加值，從而達到企業、消費者和社會“三贏”的局面。

人們對住房的選擇體現了其生活品位和生活態度。消費者選擇住房時已不限于質量、造型、配套等有形產品，人們對居住小區文化設施的要求越來越高：不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。因此，開發商不僅要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，還要通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，展現一種高品位的美好生活藍圖。同時要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍。

(二)關系營銷

關系營銷主張重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。這一營銷理念的核心就是讓顧客滿意。而顧客滿意就是指顧客對購買的產品或服務的評價超過了心理的預期并產生愉悅感。對于任何購買某種產品或服務的顧客來說，在發生交易之前，都會對商家提供的產品或服務有所期待，在獲得商品或服務之后，自然會對商品或服務有所評價。開發商是否能站在消費者的角度想消費者之所想，向消費者提供達到或超過消費者心理預期的產品或服務，是建立和維持與消費者的良好關系并取得企業營銷成功的關鍵。例如，在購房過程中，開發商需要考慮如何使消費者放心且方便地購買，為此，開發商可通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費規定，在增加消費者房地產知識的同時，也增加了消費者對開發商的認同感。

(三)全程營銷

實際上銷售階段只是營銷鏈中的一個環節。房地產開發是一項復雜的綜合工程，房地產營銷的實施應該起始于項目可行性研究階段，貫穿于項目的設計、建造、銷售以及物業管理整個過程。營銷管理在項目前期的介入，目的在于了解、熟悉房地產市場，進行產品的市場定位，并做出房地產投資決策，為市場推廣做準備。而售后服務是項目成功的重要保證。即使一個項目本身的質量、價格都非常有競爭力，但如果在后續手續、配套設施、物業管理等方面沒有協調好，也會使消費者怨聲載道，從而損害企業形象。全程營銷要求房地產企業既要注重營銷觀念在整個房地產開發過程中的體現，也要注意與地方政府、金融機構、物業公司和其他社會組織的合作。一個好的房地產產品不應只是開發商的單贏，而應是消費者、代理商、金融機構、物業管理公司、廣告商等的多贏。

(四)綠色營銷

綠色營銷是指企業在整個營銷過程中充分體現環保意識和社會意識，向消費者提供科學的、無污染的生產和銷售方式，引導并滿足消費者有利于環境保護及身心健康的消費需求。實施綠色營銷，第一要將綠色理念融入到設計中。綠色住宅要杜絕粗放、浪費的模式，以最低的能源和資源成本去獲取最高的效益。第二，要通過綠色認證，增加企業的可信度。對于實施綠色營銷的房地產企業，獲得房地產聯合會和環保總局的綠色認證是非常重要的，這樣可以增加企業的信譽和可信度。第三，選擇綠色廣告策略。通過公益廣告的宣傳，人們可以更清楚更深入地了解綠色住宅對身體健康的重要性。在競爭性廣告中可以突出非綠色住宅對身體健康所造成的危害，再提出綠色住宅能解決哪些問題，通過對比，自然會取得很好的效果。第四，選擇綠色促銷策略。對推銷人員實行綠色促銷培訓，在宣傳、公共關系等促銷手段中，強調綠色環保特征，把產品、企業與環保有機聯系起來。重視售后服務，真正為消費者服務，為環境保護系統服務。第五，實行綠色營銷的定價策略。根據環境有償使用原則，企業環保支出應納入產品成本，制定產品的綠色價格。目前在我國價格因素仍是影響消費者購買的最敏感因素之一，因而降低經營成本、制定合理的綠色價格是綠色營銷成功與否的關鍵之一。

第四篇：房地產市場營銷原稿

一、名詞解釋1．房地產；房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。2．房地產開發與經營；房地產開發是房地產企業的生產和再生產過程，也是完成房地產產品的生產和建設的過程。房地產經營是指房地產企業為實現預期目標，確定實現目標的戰略和策略，并有意識、有計劃地加以實現的經濟活動過程。3．土地儲備開發；指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。4．房地產企業是從事土地和房屋開發建設，以及以房地產產品為核心從事房地產中介、物業服務的經濟組織，是房地產經濟活動中的主要成分。5．房地產項目定位，是指在房地產相關法律法規和城市規劃的指導下，根據宏觀發展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特征的基礎上，進一步進行產品定位，包括住宅地產品項目、商業地產項目、寫字樓項目、工業地產項目等。6．可行性研究 ；投資決策前，對與項目有關的市場、資源、技術、經濟和社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對方案進行優選的科學方法。7．財務內部收益率；指使項目凈現值等于零的折現率。8．財務凈現值；指將項目壽命期內的凈現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值的代數和

9．市場調研；運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業市場營銷有關的各種情報、信息和資料，在調查的基礎上對收集數據和匯總情報進行分析、判斷，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。10．土地使用權出讓：國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。11．土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。12．土地使用權轉讓：指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。13．土地征用: 國家為了建設及興辦社會公益事業的需要，采取行政手段，依照法律程序和審批權權限將集體所有的土地，有償轉為國有土地的一項措施。14.土地儲備制：為加強對土地一級市場的統一管理, 政府依照法定程序,運用市場機制,按照土地利用總體規劃和城市規劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進行前期開發,并予以儲存,以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度度。15．房地產營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成現金的流通過程。16．房地產市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據消費者的需要、欲望、購買行為和購買習慣，將房地產市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費者群的市場分類過程。17．房地產市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發建設項目進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發項目規劃處合理的建設取向，使產品及服務完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。

二、問答題

1．對比分析房地產企業五種一般組織結構設計的優缺點。

答：直線制組織結構：優點是命令統一，責權分明，維持成本低，快速靈活。缺點是不利于企業成長，過分依賴領導人的才能和技能。

職能制組織結構：優點是利用專門化、規模化帶來的成本節約、減少資源浪費的好處。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結構：優點是統一指揮與專業分工相結合，缺點是橫向協調難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業部制組織結構：優點是強化了決策機制，總公司層領導著重研究政策和戰略發展，提供各種服務，調動事業部的積極性，強調了事業部經理對本部門產品和服務經營責任，有利于培養人才，增強了內部競爭。缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升，效率降低。矩陣型組織結構：優點是公司可以很好地協調復雜又相互依存的組織活動，不同的專業人員可以很好地溝通和交流，并協助矩陣結構組織平臺很好地發揮資源作用。缺點是消除了統一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產品線經理為了得到優秀的專業人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾

2．我國房地產企業的特征有哪些？ 答：首先，房地產產品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產企業的地域屬性。其次，土地市場的壟斷性決定了房地產企業的不完全競爭性。最后，房地產企業存在專業化和綜合化發展兩個趨勢。3．房地產開發與經營有哪些特點？ 答：難度大：產品具有固定性、單件性、復雜性。

風險大：房地產的投資大，資金運轉周期長。

政策性強：房地產業是民生熱點，是國民經濟的龍頭產業。4．簡述房地產開發與經營的程序和內容。答：（1）投資機會選擇；（2）項目定位；（3）前期工作；（4）建設階段；（5）租售階段；（6）物業管理。

5．簡要敘述房地產市場宏觀環境包括哪些因素。答：經濟：國民經濟發展、產業結構變化、城市化進程、經濟體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結構。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等

人口：人口總量、年齡結構、家庭結構、人口的遷移特征

此外，文化環境、行業環境、技術環境等 6．房地產經營決策程序是什么？ 答：（1）發現問題；（2）確定目標；（3）擬制方案；（4）分析評價；（5）選擇方案；（6）實施追蹤。

7．簡述房地產開發與經營決策的內容 答：（1）財務策略；（2）生產策略：確定房地產企業的生產規模，明確開發或經營項目，生產量調節以及生產作業方式確定等；（3）市場開發策略：市場開拓型、市場滲透型、產品開發型以及多角型策略等；（4）價格策略：高價策略，低價策略，均衡價格策略等。

8．簡述房地產行業管理的主要內容。答：行政管理主要內容：一是企業設立時的注冊登記，二是企業房地產從業相關資

質的審批，三是房地產企業的行業監督檢

查。

行業組織管理主要內容：一是行業專業管理；二是建立行業內部運行規則，促進行業內部各成員間的公平競爭；三是研究行業發展規劃，開展學術研究與國際交流。9．房地產市場調研的內容包括哪些？ 答：

（一）市場宏觀環境狀況，主要包括政治環境、經濟環境、社會文化環境，另外還包括行業環境、技術環境以及對城市發展概況的描述等。

（二）城市房地產市場概況，包括：

1、市場整體狀況；

2、土地市場情況；

3、商品房市場情況；

4、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格類型；

5、全市主要發展商開發銷售情況；

6、三級市場交易情況；此外，當地房地產業相關政策法規等。

（三）消費者行為與市場需求容量，包括：消費者的購買水平、購買傾向、共同特征；城市人口、家庭數量、購買力、居民居住現狀及改善目標、居民日常消費支出水平與消費結構。

（四）項目所在區域環境狀況。

（五）項目基本情況調查，包括對項目的用地現狀及開發條件進行分析、對項目所在地的周邊環境進行分析。10．房地產市場調研的原則？

答：

1、真實性原則；

2、時效性原則；

3、全面性原則；

4、計劃性原則。11．簡述可行性研究的作用？

答：

1、可行性研究是投資決策的重要依據。

2、可行性研究是項目審批的依據。

3、可行性研究是項目資金籌措的依據。

4、可行性研究是編制設計任務書的依據；

5、可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據。12．房地產投資項目可行性研究包括哪些步驟。

答：

1、組織準備；

2、資料收集及市場調查；

3、開發方案的設計和評價、選擇；

4、詳細研究；

5、編寫研究報告書。13．可行性研究包括哪些內容？

答：

1、項目概況。

2、市場分析和需求預測。

3、規劃方案的優選。

4、開發進度安排。

5、項目投資估算。

6、資金的籌集方案和籌資成本估算。

7、財務評價。

8、風險分析。

9、國民經濟評價。

10、結論。14．反映投資項目財務狀況的指標包括哪些？

答：價值型指標：財務凈現值、財務凈年值、費用現值、費用年值；效率型指標：財務凈現值率投資報酬率、財務內部收益率；期限型指標：投資回收期。15．房地產開發建設投資估算包括哪些費用？

答：

1、土地費用估算；

2、前期工程費；

3、基礎設施建設費；

4、房屋開發費；

5、公共配套設施建設費；

6、開發間接費；

7、管理費；

8、銷售費用；

9、財務費用；

10、其他費用；

11、稅金及政府收費。16．國民經濟評價指標包括哪些？

答：國民經濟盈利能力分析，包括經濟內部收益率、經濟凈現值；外匯效果分析，包括經濟外匯凈現值、經濟換匯成本、經濟節匯成本。

17．風險分析方法有哪些？

答：

1、盈虧平衡分析；

2、項目安全率；

3、敏感性分析；

4、概率分析。18．敏感性分析的步驟是什么？

答：

1、選擇要分析的不確定因素；

2、選定分析所用的評價指標；

3、計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況；

4、判定敏感性因素；

5、提出控制敏感性因素的建議。

19．概率分析的步驟是什么？

答：

1、列出各種要考慮的不確定性因素；

2、預計各種不確定性因素可能發生的情況；

3、分別確定每種情況出現的可能性；

4、分別求出各種可能情況下的財務凈現值、加權平均值和期望值；

5、計算凈現值大于和等于零的累積概率。20．國民經濟評價與財務評價的主要區別是什么？ 答：

1、經濟目標不同；

2、價值尺度不同；

3、折現率不同；

4、匯率不同。21．房地產市場有哪些特殊性？

答：產品具有固定性；產品具有唯一性；產品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充分市場 22．簡述房地產供給的特點？

答：

1、市場供應缺乏彈性，短期內難以增加房地產市場供應。

2、市場供應的異質性，產品的位置、環境、新舊、配套等不同，市場細分有必要性。

3、市場供應的區域性，產品的固定性導致“地產地銷”。

4、市場調節的不完全性，住房保障的存在：經濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調控。

5、市場需求的廣泛性，房地產是生存、享受、發展的基本物質條件。

6、市場需求的多樣性，消費需求、經營需求和保值需求；經濟收入、生活質量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。

7、市場需求的融資性，資金數額大，短期內難以全部支付；融資手段很重要

8、市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據市場主導位置。23．需求法則和供給法則的含義是什么？ 答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的供給量與其自身價格呈正方向變化。

24．均衡價格的概念是什么？

答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量相等時的價格。25．房地產市場分析的內容 答：市場環境：宏觀環境包括經濟、正常、人口、文化環境、行業環境、技術環境等。區域環境包括分析區域規劃、功能定位、開發現狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區域發展的其他因素和條件：歷史、文化、發展水平等；區域內樓盤價格水平與供求關系；項目微觀環境。消費者分析包括消費者購買力水平、購買傾向、購買特征等。

競爭樓盤包括產品、價格、廣告、銷售推廣、物業管理等。

競爭對手分析包括專業化程度、品牌知名度、開發經營方式、樓盤質量、政府關系、以往項目情況、土地儲備情況。

26．對土地使用權出讓的各方式做出比較。

答：

1、出讓程序不一樣。

2、適用范圍不同：協議出讓適用于公益、福利事業，科研文教，非盈利的機關、團體及某些特殊用地；招標出讓使用于優化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓適用于區位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊。

3、優缺點：協議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭；招標出讓利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓

利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。27．土地使用權轉讓必須符合哪些條件？ 答：

1、土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利的內容；

2、按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

3、按照出讓合同進行投資開發，屬于房屋建筑工程的，要完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，要形成工業用地或者其他建設用地。28．簡述土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩者的區別？ 出讓 行為主體：政府及土地管理部門 法律關系：不平等，具有壟斷法市場層次：一級市場，可以轉讓年限：不超過國家定規轉移方式：協議 招標 拍賣轉讓 行為主體：境外經濟實體及個人 法律關系：法律關系平等 市場層次：二級市場，轉讓受到限制 年限：合同年限—已使用年限定規 轉移方式：出售 交換 贈與

29．房地產項目土地費用包括哪些費用? 答：包括土地征用費用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關的地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷房支出等。

30．簡述土地使用權轉讓的程序。

答：

1、轉讓申請；

2、簽訂轉讓合同；

3、轉讓合同公證；

4、繳納土地出讓金和土地增值稅；

5、土地使用權變更登記。31．簡述劃撥土地使用權的特點。答：

1、劃撥土地使用權的取得具有行政性；

2、劃撥土地使用權具有無償性；

3、劃撥土地使用權具有無期限性；

4、劃撥土地使用權的流轉具有限制性。

32．簡述協議出讓土地使用權的特征。答：

1、非市場出讓，沒有競爭者；

2、政府對低價較易控制；

3、價格和使用范圍受到限制。

33.劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些？

答：

1、土地補償費；

2、安置補助費；

3、地上附著物及青苗補償費；

4、拆遷補償費；

5、其他費用。

34.我國土地使用制度存在的問題有哪些？ 答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業出讓并存；（2）管理和監控水平低；（3）土地市場不統一，土地杠桿失靈；（4）權力濫用，亂批開發區，越權批地；（5）轉軌中土地收入的流失；（6）市場上開發水平良莠不齊，關系強、水平低的非專業開發商多；（7）滋生腐敗； 35．簡述房地產市場細分的作用

答：

1、有利于房地產企業發現新的市場機會；

2、有利于房地產企業選擇目標市場和制定市場營銷策略；

3、有利于房地產企業集中資源開發市場。36．．簡述房地產市場細分的過程答：

1、明確細分因素；

2、根據細分因素進行市場劃分；

3、評價市場細分結果，包括：銷量和利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。

37．房地產市場營銷的步驟是什么？答：

1、房地產市場調查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面

2、確定營銷目標，包括長期與短期

3、制定市場營銷組合計劃

4、營銷計劃的實施

5、反饋與調整

38．房地產廣告策劃的原則有哪些？ 答：時代性、創新性、實用性、階段性、全局性。

39．簡述房地產廣告策劃的內容

答：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃、廣告效果測定。

40．房地產營銷的4R理論主要內容是什么？

答：

1、與顧客建立關聯。

2、提高市場反應速度。

3、關系營銷越來越重要。

4、回報是營銷的源泉。

41．簡述房地產促銷策略內容

答：.讓利促銷策略、廣告促銷策略、營業推廣策略 42．簡述房地產市場品牌營銷策略的實施 答：

1、精準的市場定位是房地產品牌營銷的基礎；

2、卓越的質量體系是創建知名品牌的保證；

3、以良好的社會形象樹品牌；

4、以優秀的品質樹品牌；

5、以創新精神樹品牌；

6、以優秀的企業文化樹品牌。43．選擇房地產銷售渠道的主要因素和策略有哪些？

答：主要因素：

1、商品房因素；

2、市場因素；

3、企業本身的因素；

4、國家政策、法令因素。

策略：

1、直接渠道和間接渠道；

2、短渠道和長渠道；

3、寬渠道和窄渠道。44．選擇房地產銷售渠道的主要因素和策略有哪些？答：主要因素：

1、商品房因素；

2、市場因素；

3、企業本身的因素；

4、國家政策、法令因素。

策略：

1、直接渠道和間接渠道；

2、短渠道和長渠道；

3、寬渠道和窄渠道。

三、論述題

1.闡述我國房地產價格上漲的原因。答：

1、初期房地產調控措施不協調，加劇了供求矛初期“管住土地，控制信貸”的調控措施，抑制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調控措施貫徹不力。

2、地價上漲推動 土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內容易推動地價上漲。

3、新建住宅成本的上升導致房價上漲。不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。

4、房地產投資結構仍不盡合理。供給結構不合理導致供需脫節；中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚。

5、房地產價格上漲的原因還在于消費者預期改變。人們對未來的經濟預期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚“房價還要繼續上漲”，進一步強化老百姓的心理預期。

2.論述我國現階段土地使用制度的特點答：1）批租制：由于我國實行土地公有

制，不論是國有土地還是農村集體所有的土地，其所有權均不允許買賣，在土地交易過程中發生轉移的只是土地使用權，而且這種使用權還是有年限的。雖然土地使用權可以依法出讓和轉讓，也就是所謂的批租，其實質不過是土地使用權的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權出租，即批租制。

2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應者，其他任何一個機構和團體都不允許向市場提供土地。即使集體經濟組織作為土地的所有者，也不能提供。農村集體經濟組織的土地若要轉變成可在市場上交易的開發建設用地，必須通過國家征用，由集體土地轉變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應。

3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。

3．論述房地產市場新推樓盤的各開價策略適用情況和優缺點 答：

一、低價開盤

適應的情況：

1、產品的綜合性能不強，沒有什么特色；

2、項目的開發量相對過大；

3、絕對單價過高，超出當地主流購房價格；4市場競爭激烈，類似產品多。優點：便于迅速成交，促進良性循環；便于日后的價格調控；便于財務周轉、資金回籠。

缺點：首期利潤不高；樓盤形象難以提升很高。

二、高價開盤 適應的情況：具有別人所沒有的明顯的樓盤賣點；產品綜合性能上佳；量體適合，公司信譽好，市場需求旺盛 優點：首期利潤高；樓盤形象容易提升高。缺點：不利于迅速成交，難于形成良性循環；不利于日后的價格調控；不利于資金周轉、資金回籠。三、促銷策略

優點：一是提供信息情報；二是引起購買欲望；三是宣傳產品特點與企業形象，保持產品競爭力，四是擴大市場份額 四、渠道營銷策略 作用：把產品從生產者轉移到消費者所必須完成的工作加以組織，消除生產者與使用者之間的距離。

4．簡述房地產市場品牌營銷策略的實施答：

1、精準的市場定位是房地產品牌營銷的基礎；

2、卓越的質量體系是創建知名品牌的保證；

3、以良好的社會形象樹品牌；

4、以優秀的品質樹品牌；

5、以創新精神樹品牌；

6、以優秀的企業文化樹品牌

第五篇：房地產市場營銷

10、房地產購買行為的主要影響因素：心理因素、個人因素、社會因素、文化因素

11、房地產購買決策過程：一）確認需求、二）搜集信心、三）評估選擇、四）購買決策、五）購后行動

12、“5W1H”=誰來購買who，為什么要購買房地產why，在哪里購買房地產where，在何時購買房地產when，購買什么樣的房地產what，如何購買房地產how13、房地產市場發展戰略：密集型發展戰略、一體化發展戰略、多樣化發展戰略

14、密集型發展戰略：是指房地產開發商在現有業務領域進行深層次開發，以推動企業發展得戰略，它適用于現有產品或現有市場尚存在營銷機會的情況。

15、一體化發展戰略：是指房地產開發商將其基本業務范圍向“業務鏈”上供、產、銷進行自我獨立控制，借此可建立起較為穩定的營銷環境。

16、多樣化發展戰略：就是房地產開發商涉足目前所未涉足的經營領域和其他業務范圍，即企業采取跨行業的多種經營。

17、房地產市場調查：是房地產開發商為了實現特定的經營目標，運用科學的方法和手段，通過一定的途徑，系統地收集、整理和分析房地產市場的有關信息，從而為開發商正確判斷和把握房地產市場現狀、發展趨勢直至科學決策提供可靠依據的一種社會活動。

18、房地產市場調查內容：一）宏觀環境調查、二）城市房地產市場需求狀況調查、三）消費者購買行為調查、四）城市房地產供應狀況調查、五）項目中長期主要競爭者調查

19、房地產市場調查的方法：一）按調查范圍劃分：普遍調查、抽樣調查

二）按具體調查方法劃分：訪問法、觀察法、實驗法

三）現場踩盤

20、房地產市場細分的作用：一）有利于房地產開發商發現新的市場機會

二）有利于房地產開發商指定和調整營銷策略

三）有利于開發商實現最佳經濟效益

21、房地產市場細分的原則：差異性原則、可衡量性原則、可進入性原則、可盈利性原則

22、房地產整體產品的三個層次：核心產品、形式產品、延伸產品

23、房地產產品規劃的原則：先總后分原則、先外后內原則、先弱后強原則、先實后虛原則、先分后合原則、先專后普原則

24、房地產新產品的開發原則：適銷原則、特色原則、求實原則、效益原則

25、影響房地產定價的因素：產品成本、市場需求、競爭狀況、產品特點、營銷目標、營銷環境等

26、房地產定價方法：一）成本導向定價法：成本加成定價法、目標收益定價法

二）需求導向定價法：認知價值定價法、區分需求定價法

三）競爭導向定價法：以高于競爭對手的價格定價、以低于競爭對手的價格定價、隨行就市定價四）可比樓盤量化定價法

27、房地產分銷渠道的特點：一）房地產產品本身不會因為渠道的變化而移動

二）房地產分銷渠道短而窄

三）房地產中間商一般不擁有房地產商品的所有權

28、影響房地產分銷渠道選擇的因素：產品因素、市場因素、環境因素、企業因素

29、房地產分銷渠道選擇的原則：經濟性原則、控制性原則、適應性原則

30、房地產人員推銷的作用：傳遞產品信息、促成交易、建立長期關系、及時反饋信息