第一篇：中國房地產問題淺析

中國房地產問題淺析中國的房地產市場,其實嚴格的說,并不是真正意義上的市場，首先，土地和房屋的流轉模式是由政府行為決定的。我國憲法明確規定,城市土地屬于國家,郊區及農村土地屬于集體所有,法律不允許居民自建房居住,也不允許集體土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以國家名義高價拍賣給開發商,由開發商開發成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍賣而且只能拍賣給房地產開發商，從表面上開，征用后將土地變為國家土地，并且給予被征地者合理補償，拍賣也是根據“價高者得之”的市場原則，政府好像是嚴格的依法辦事,好像遵循市場規律,但實際上這完全是一個政府行為，因為征用和拍賣僅僅憑政府的一紙紅頭文件，便可使原來的土地一下子會升值數十倍，甚至上百倍，通過這一行為獲利的只有地方政府和開發商,除了GDP和房價虛高外，并未創造任何社會財富。其次，房地產開發商這一特殊行業也是由政府刻意制造出來的。中國的房地產開發商，既不規劃設計、也不監理建筑，既無自有資金，又不創造社會財富，既不斷的給中國經濟制造風險，又將自身的風險及時轉嫁給銀行和消費者，用曹建海的話說，這是一個不創造任何財富，靠倒賣土地和哄抬房價牟取暴利的皮包公司而已。但就是這樣一個怪胎，卻能在中國呼風喚雨。最后，在資本流轉上，國有商業銀行唯地方政府馬首是瞻，既不愿失去房產這一所謂的“優質貸款項目”，更不愿擔上影響地方經濟發展的罪名，于是銀行置資金安全于不顧，天量信貸資產涌向房地產市場.我們不能說銀行的領導都是沒有看到風險和泡沫的傻子，怪只怪銀行也可以轉嫁風險，因為銀行是國有的，國家不會看著自己的銀行因呆賬壞賬太多或資產縮水而破產的，這就是銀行的底線。所以，中國的房地產，看起來是開放商投資在搞，其實是銀行在搞，但說到底還是冤大頭的國家和人民在搞。從這個意義上說，房價，漲，百姓苦，跌，百姓苦。中國房地產問題已經成為一個牽一發而動全身的難題。雖然，如曹建海、時寒冰、牛刀“房地產三劍客”及無數關注民生，關注中國經濟的人已經認識到房地產泡沫化嚴重的問題，認識到房地產綁架中國經濟，綁架人們幸福的事實，也提出了許多合理化的建議，特別是曹建海通過系統研究，做出了高房價必將回落的大膽預測。近期，國務院調控房價的宏觀政策也相繼出臺，北京等一線城市房價也出現回落，這似乎朝著曹先生《向高房價宣戰》中預言的方向發展，但是，從長遠來看，本人對中國的房地產市場能否回歸到解決民生居住的起點，能否徹底給民生，給中國經濟松綁持悲觀態度。因為，房價問題本身不是單純的經濟問題，其運作也不是正常化的市場方式，目前的房價問題已成為中國經濟問題乃至社會問題的圓心所在，它關系到中央與地方關系，關系到國家發展經濟的思路和戰略，關系到銀行資金安全，關系到反腐倡廉，關系到內需與民生，關系到就業與社會穩定等等。因此，所謂的需求無限必將決定房價上漲論，所謂的宏觀調控將抑制房價回落論都是非常片面的，或者說即使理論很完美，在現實中也是行不通的，任志強說錯了嗎，理性的思考一下，任大炮的言論好像很有道理，牛刀說錯了嗎，好像也沒有。但為什么只要任志強的言論一出，必遭圍攻？為什么很多人在09年初聽了牛刀房價要跌的預測后沒有買房子而后悔不已？可見，任何出于良好出發點的調控政策或者即使非常科學的預測都是不能左右其趨勢的。所以，我們批評房地產開發商的貪婪也好，批評政府致民生于不顧的不作為也好，批評投機客的血腥也好，都是不能解決實際問題的，因為，除了只知道批評的人以外，其他置身于這一鏈條中的主體，無論中央及地方政府，還是開發商、銀行、投機客等，我想他們對整個問題的認識都是比較清楚的，因為只有對全局有了宏觀地認識后,地產商才敢肆無忌憚的圈地,銀行才敢無所顧忌的放貸款,炒房客才敢倒買倒賣。所以問題的根源是整個體制和模式存在問題，而且，利益和矛盾的錯綜復雜程度現在已到了積重難返的地步，因此，誰要改變這個雖然大家都知道有問題的體制和模式，那么馬上受損失甚至完蛋的就是誰。所以，解決房地產問題，不是簡單的調控和利益大小博弈那么簡單，必須作為一個系統的大工程來多管齊下。為此，至少應從以下

幾點著手：

1、改變經濟發展思路，中國經濟應“去GDP”，代之以藏富于民，擴大內部需求的可持續發展模式；在對產業的定位與扶持力度上，要將能夠給國家創造財富的基礎產業，和能提升各尖端行業國際競爭力的技術研發作為支柱予以大力支持，而不是將一個本身就不健康并且制造了諸多社會問題的房地產行業作為支柱產業并大力扶植。近十年來，我們已經潛意識的把保證GDP不低于7％作為目標，也作為衡量政府工作標準的主要尺度，但是我們的GDP構成中，“由鋼筋水泥所搭建的GDP”，也就是常說的投資占了70%左右的比重，而鋼筋水泥的投資并不具有可持續性，除非今年建成明年拆除，或者建了六環建七環，直至N環,或者建了高速公路，再建高速鐵路，但問題是土地終究是有限的，建這么多的路和橋梁使用率和投資回報率究竟有多高？是否能收回成本？現實的問題是實體經濟已經被依靠鋼筋水泥的GDP壓得奄奄一息，當國人沉浸在“炒”的熱潮中時候，糧油米棉等真正關系到國計民生的領域已經被新帝國主義壟斷資本大量吞噬，請不要再飲鳩止渴，不要過度透支子孫后代的生存環境。我們的GDP可以不保八，甚至短時間內可以為0，只要我們的實體經濟堅挺不倒，只要我們的CPI不像房價一樣迅猛增長，只要我們的子孫后代不要再過100多年前中國人過的那種日子，GDP究竟有什么大不了的？唯一的問題只能是部分依靠GDP獲益的群體的垂死掙扎。

2、改變對地方官員的考核及問責模式。在改變經濟科學發展觀提出來已經很多年了，可是依靠GDP的高低來決定官員升遷的官場潛規則卻絲毫沒有改變。可能有無數的地方官員認識到單純GDP經濟導致資源賤賣，導致重復建設的諸多弊端，可能有無數的銀行領導認識到開發商拿著銀行的錢蓋房子，投機客拿著銀行的錢鈔房子，銀行的錢很不安全，但是不會有一個官員會拿著自己的政治前途去和GDP叫板，沒有一個銀行的領導會錯失房地產這一國家大力扶持項目的優質貸款。為官一方，只管一時，不管一世，“今日官不管昨日事，昨日官更不管昨日事的”的問責模式不改變，國有資產流失，百姓生活疾苦這些問題即使是一杯毒酒，對所有官員來說卻是甘甜無比的佳飲。我們現在大力提倡和諧社會，這從一側面說明現實中有很多不和諧的因素，我想對官員的政績考核能不能用一個包括經濟結構與速度、安全事故發生數量、貪污腐敗的發現與懲治率、民生與群眾滿意度、環境與資源的改善與保有量等內容的“和諧指數”來取代GDP的單一考核？能不能創造出一個對前任官員在離任后一定年限內（3-5年）進行一個在任期貢獻與損失比，或者創造的財富與制造的麻煩比來制約目前這種為官一任內短視的發展行為？

3、在宏觀調控上要推行圍繞房地產市場所開展的“大調控”。首先，政府要將解決低收入群體的居住問題作為首先目標，要著眼于長遠，重新調整經濟適用房、限價房，廉租房、商品房所占的比例，解決小產權房等歷史遺留問題，根據城鎮人口的實際收入、流動定居情況，實現“居者有所住”。重點是抑制商品房在整個房地產投入中所占的比例。因為，現實的問題是，有錢的，有權的早已經解決了住房問題，房價的漲與跌對他們而言，基本上都是旱澇保收；而低收入群體，我說的是一線城市中月收入在6000-10000元左右，二線城市中月收入在5000-6000元左右的白領階層，不包括農民工和畢業后參加工作不久者，別說房價繼續漲，即使在現在的基礎上再降30%,我想10年內對他們來說，買商品房仍只是個夢想。另外，先不說商品房價格能否降下來，即使房價大跌，窮人仍然買是不起房的，因為房地產在開發時，是被開發商壟斷的，但在銷售領域卻是市場化運作的，這就給人一種供不應求的感覺，如果房間降了，即使政府再調控，仍然很難禁止有錢人囤積房產后再待價而沽；另外，如果房價降了，從房地產市場退出來的錢，必將沖向消費品領域，這勢必會推高通貨膨脹，窮人還是騰不出錢買商品房。所以，政府在通過貨幣政策調控的同時，重點是做好城鄉建設的規劃與布局，允許一定范圍內（如城鄉結合部，鄉鎮等地）自建房，同時，在城市大力發

展限價房，經濟適用房，廉租房，抑制商品房，同時，通過象征性收取一定費用，將一定面積和戶型范圍內的小產權房合法化，才是解決房地產問題的釜底抽薪之計。在房地產貨幣政策上堅持全面宏觀調控，通過加息、從緊貨幣政策緊縮銀根，從而切斷炒作房地產市場的資金鏈；在中央與地方財稅關系上，如果大幅度降低開發商品房的比例能夠實現的話，完全可以將土地拍賣所得轉為國家財政收入，地方財政代之以來源穩定，且增長平緩的物業稅上，這樣對地方熱衷于征地賣地也是一個釜底抽薪之策。當然，一旦這樣做的話，GDP很可能馬上縮水，但GDP本來就是吹出來的，如今為了持續發展，將它請下神壇有何不可？

4、重拳懲治房地產市場的腐敗和黑惡勢力，不鐵拳治吏，不掃黑除惡，一切舉措的執行力勢必大打折扣。中國的房地產市場并不健康，但卻能越來越火爆，究其根源，應該在于從征地拆遷，到拍賣建筑，整個開發過程中有一根巨大的利益鏈條。這幾個主要環節滋生出了官、商、暴力集團幾何式增長的經濟利益。前面說了，國家在是否通過強勢的調控政策把房價降下來的問題上，一直面臨著兩難選擇。中國房價已經成為中國經濟的晴雨表，一旦房價降了，經濟勢必受影響，而且，國有商業銀行必將產生大批呆壞賬，從而導致資產縮水，維持房價吧，美國、日本的昨天很可能就是中國的明天。如果通過懲治腐敗，將國有商業銀行在房地產市場損失的錢從腐敗官員和房地產商那里拿回來，這既是一種彌補，也是國家下定決心調控的動力所在。另外，腐敗與打黑給人們對于房產未來的預期不亞于宏觀調控。或許，有人會說，我這是癡人說夢，發腐打黑談何容易，況且這些錢簡直就是杯水車薪。首先，什么事情都容易的話那世界上就沒有事情可做了，其次，看看現在已經被法律制裁的官員的貪污受賄金額，就知道這些錢究竟有多少了。當然，這樣做在技術上還存在一個問題，就是一旦治吏，必定會引發財產向國外的大量轉移，反而幫了外國人忙的難題。但是，技術上的問題總是有解決辦法的，比如，法律的手段而且是慣用的手段，以追繳贓款數額決定刑罰，行政的手段是限制公務員親屬在外置業等，總之不能因為技術上的問題而放任貪腐的蔓延。

5、重建社會秩序。做好以上幾點的同時，必須從思想文化，運行秩序上進行配套治理，讓積極健康的思想文化而非既得利益集團的歪理邪說來引領社會潮流，讓社會各階層的人們能夠通過自身的勤奮努力而不是通過世襲官僚資本來獲得社會地位和財富。孫立平曾說過：“制度的失敗，往往不是制度本身的原因，如果制度賴以運行的基本秩序遭到破壞，制度的失敗是注定的。”近期，國家和地方政府明文鼓勵通過發展限價房解決低收入群體住房問題，但是，山西、深圳等地馬上爆出“限價房成為公務員福利房”、“家住高檔住宅甚至別墅的海關人員申領限價房”的丑聞，這是我們的公務員隊伍的丑聞；而普通民眾為了多分一套房子，政策一出，突擊性的假結婚、假離婚，類似新聞俯拾皆是。誠然，房子是壓在人們頭上的一座大山，但為什么有房子甚至有豪宅的人，仍然還要擠占本該屬于弱勢群體的，狹小的居息之所？為什么弱勢群體為了多獲一套房子，全然置自己的信譽于不顧？這就是我們一部分學者一直以來以“西方月亮比中國圓”的思維模式所鼓吹的自由主義，個人主義釀成的禍根。從公務員到老百姓，從有錢人到窮人，人的信用和尊嚴已經被利益吞噬殆盡，這比沒有房子住更可怕。

就個人而言，關于中國房地產市場存在的問題和難題，能寫得也就這么多。我想，能認識到這些問題的，甚至認識更加深刻的人因該是不計其數，認識問題雖然重要，但僅僅是個開始，或者只能是紙上談兵，問題能不能解決，中國房地產市場究竟會何去何從，所有的預言只能是預言者的大膽猜測。如果有人問我，房價究竟能不能降下來，何時買房為最佳時機，我只能說，如果你現在還沒有房子住或者想更好改善居住條件，那么只要你手里的錢能夠買得起房子，那你直接買房就行了，不要聽信任何人的預測，因為買貴了，是自己住，買便宜了，還是自己住，房子的價值正是滿足你居住的需求，與其買前猶豫不決，買后患得患失，還不如買時果斷出手，買完后把時間和精力省下來好好賺錢；如果你想買套房子用于投資或

用來保值，你可以按照現在的行情計算一下房屋的租售比，如果覺得回報遠遠高于儲蓄（至少是儲蓄回報的2倍左右吧，因為目前來看房子的壽命一般是50年左右，我不敢保證50年內中國經濟沒有蕭條的時候，所以不敢保證利率永遠不會上調或者你的房子能不間斷的租出去），那就大膽的買吧；如果你手里有很多閑錢，就是想投機一把，請原諒我不能告訴你答案，還是看你自己的悟性和運氣吧。

第二篇：房地產問題最困擾中國

中國經濟再次走向過熱，投資銀行紛紛調高2010年第一季度經濟增長率至12％左右，這是兩會之后中國經濟提出的第一份問卷。

兩會期間，加快轉變經濟發展方式是兩會傳遞出的最強音。從兩會到現在已經過去一個月，中國經濟仍沿著既有規律往前——投資驅動、低附加值的出口、潛在通脹隱憂、長期需轉變經濟增長方式。

中國經濟正在發生什么？目前中國經濟還有什么風險？我們需要對全年經濟作什么樣評估，并提出合適的建議？我們邀請了參加兩會或關注兩會的經濟學家一起討論，他們有國務院參事任玉嶺、燕京華僑大學校長華生、人民大學經濟管理學院副院長劉元春和光大證券（601788）研究所副所長潘向東。

中國經濟有隱憂

劉元春：未來中國宏觀經濟面臨的最大風險是什么？從2008年到2009年來看，是外需出現大幅波動。但未來這種風險可能性較小，因為外需本身是一種周期性的變化過程。

未來最大的風險是什么？從短期來看，是流動性泛濫所帶來的資產泡沫；從中期看，則是中國在過度刺激經濟之后所帶來的一系列中長期問題。這是因為投資有兩面性，在當下即是需求，在未來是供給，投資驅動型模式在短期會表現出推動經濟發展，但在中期和長期則表現為一種蕭條。

現在很多人談論未來投資會出現大幅下滑,經濟可能會二次探底，這肯定是錯誤的，去年基礎建設大規模投資，在中國這樣的一種體系下，政府特別是地方政府企業化行為，將導致政府內在機制自我膨脹，即中國一旦啟動投資之后，就很難依靠宏觀調控去剎住車。

如果這種模式延續下去，我們結構調整是沒辦法進行，現在我們只是簡單地用環保門檻、低能耗門檻對兩高（高污染、高能耗）企業限制，但沒有起到釜底抽薪的作用，就是改變中國政府制度性的內在膨脹機制。

潘向東：目前中國經濟面臨幾個困境。第一個困境是人民幣升值和貿易戰會成為常態，上周美國非農就業率超出預期，美國經濟回升得到了基本確認，但美國經濟復蘇也面臨著轉型，奧巴馬政府提出依靠低碳經濟和出口來拉動經濟的模式。

如果美國依靠出口，也就是傳統的制造業必須要起來，其通過的辦法無非是三方面:第一是美元的貶值，提高國內產品的競爭力。第二是通過貿易戰來增強競爭力。第三是通過戰爭來擴大軍工產品的出口和生產。從目前來看，貿易戰的概率最大。

第二個困境是復蘇帶來的通貨膨脹的問題。這一輪復蘇主要是通過擴張性貨幣政策和財政政策拉動。一般來說，經濟增長滯后貨幣發行大概是6到9個多月，通貨膨脹會在貨幣發行之后大概是12到16個月開始顯現。

最后一個困境是未來中國經濟增長的長期動力在哪里？我們現在面臨勞動密集型向技術密集型轉變，但技術從何而來？兩會期間政府反復強調結構調整，但目前只能拭目以待。

華生：中國經過三十年的改革開放，原來的經濟改革的動力已經衰竭，所以我們要改變經濟發展方式。其實改變經濟發展方式不是今天提出來的，已經提了五年、十年、甚至更長時間。

但我們的經濟增長方式沒有調整過來，為什么？因為要改變一個方式，你就必須知道現在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我們現在的經濟發展方式是什么？一句話來概括是強勢政府主導的經濟發展方式，這是中國經濟發展方式的一個顯著特征。

這種模式帶來了巨大的問題,所以改變經濟發展方式勢在必行。但轉變經濟發展方式首先要改變政府的職能，但我們看到兩會以后舊有方式還在加強，政府越學越聰明，他們對經濟主導的能力更強了。

最大問題是房地產泡沫

華生：從兩會看中國，樓市問題是中國的最大問題，兩會上代表委員們談論最多的是房價，現在房價之所以居高不下，越調控越上漲，最主要在供給和需求都出現了很大問題。

從供給方面來說，首先是中央政府的問題，因為我們的土地供應是嚴格按照計劃供給的，要保住18億畝土地紅線，國家有計劃將土地指標分配給各個省市和地方。

同時，中國出現了畸形的城市化，目前有將近1.6億農民工進城，加上他們的家屬，共有兩三億，這些人離開農村，但沒有離開土地，他們同時還占住了農村的宅基地和承包地，導致農民工在農村土地不能夠釋放。這兩個原因導致我們整個土地供給處于一個非常緊張的狀態。

其次是地方政府，因為我們住宅土地都必須經過地方政府收購后進行拍賣，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供給嚴重受限。

最后，房地產企業也在普遍囤地，因為土地價格在上漲，我們并沒有強有力的控制措施。

所以，住宅問題實際是土地供給的問題，是在現有體制下的一種扭曲和變形。

從需求上看，目前國內對房地產的需求是被過度地刺激和夸大了，對于中國這樣一個人均可耕地面積比較少的國家，我們人均可耕地面積跟韓國差不多，比日本好不到哪兒，但我們住房的條件像北京、上海這些地方房價都是世界上最高的地方，是世界高地。房地產如果再不下決心進行調控，不但老百姓不滿意，而且孕育著巨大的金融風險。

潘向東：房地產現在面臨的困境是體制上的困境。主要由供給和需求引起的。目前市場供給普遍不足,原因是土地的招拍掛制度。同時，我們的需求又在增加，原因之一是消費結構升級，居民對房地產或汽車剛性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投資的渠道，他們在尋求通過投資房地產進行保值增值。房地產的問題如果再不解決，就會發生與2007年下半年和2008年上半年一樣的問題。

實現居者有其屋

任玉嶺：今天房價高企和廣大工薪階層買不起房，解決好“住有所居”要從四方面入手。

第一就是要從中國實際出發。目前我們有些地方領導在報紙上高喊中國人不一定要有自己的住房，如果這些地方領導能把自己視為百姓的一分子的話，他們就不會講這樣的話。要使大家居有其屋，并不是說一定要擁有房產權。我一直主張在盡可能修建保障性住房的同時，也要大量興建廉租房。

第二，現在房地產遇到的問題，并不是建安費成本過高問題。2006年我曾經到溫州蒼南縣調查，有一個面積為28萬平方米的小區，土地是政府提供的，住房售價才610到630元/平方米。所以中國住房的建安成本是很低的。因此，要建房就應該請老百姓、請人大代表、政協委員來核定建筑成本，然后按這個成本和應該給開發商的合理利潤進行招標。

第三，解決“住有所居”一定要有銀行工作相配合。長期以來，銀行只要看到房地產商有土地，就會大方地向地產商進行貸款，而較少問這個土地是怎么得到的？很多地產商是靠先賣房，后買地再建住房的，這必然造成大家爭搶土地。所以，要控制房價，實現住有所居，必須有銀行工作的相配合。同時，銀行應該大力支持棚戶區改造，支持廉租房和保障性住房建設。

最后，解決“住有所居”一定要堅決打擊房地產開發中的商業賄賂。今年1月10日，國務院出臺了促進房地產平穩發展的通知，內容都切中要害，但這次國務院的通知能否很好發揮作用，關鍵在于政策的執行力能否確保。

第三篇：房地產問題

以下，本章把房地產最常見的問題編成300個問題進行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產形勢的發展，國家有關政策、法規、標準 >標準等情況是會變化的；二是各地、各市對房地產所訂立的規章制度也有所不同。來源于 中國最大的資料庫下載

一、土地用地問題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。

2．什么是工業用地?答：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的場地、排渣(灰)場地等用地。

3．什么是倉儲用地?答：是指國家、省(自治區、直轄市)及地方的儲備、中轉、外貿 >外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

4．什么是商業服務業 >服務業用地?答：是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

5．什么是旅游業用地?答：是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險業用地答：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

7．什么是市政公用設施用地?答：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫療衛生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。．什么是機關、宣傳用地?答：是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

12．什么是科研設計用地?答：是指如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計機構用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專院校、中等專業學校、職業學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院(校)、工讀學校等用地。

14．什么是醫衛用地?答：是指醫院、門診部、保健院(站、所)療養院(所)、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、藥品檢驗等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機場用地?答：是指民用機場及其附屬設施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專供客、貨運船停靠的場所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區內的道路等用地。

20．什么是居住小區總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。

25．什么是土地開發?答：是將“生地”開發成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)

和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但由法律規定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。29．什么是地籍、產籍?答：我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

30．什么是土地使用權劃撥?答：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權出讓?答：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

32．什么是房地產業?答：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

33．什么是房地產開發?答：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

二、開發建設問題

1．開發建設有哪些程序?答：開發建設有不同程序，具體為：①提出項目建議書(經批準為立項)；②選定建設地點；③進行可行性研究(經批準為決策)；④設計階段；⑤組織施工；⑥竣工驗收；⑦交付使用。項目辦理建設用地的流程為：①申請定點，核發《建設用地規劃許可證》；②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》；③辦理征地、補償、拆遷手續，交付有關費用；④交清地價，辦理地籍登記，核發《國有土地使用證》。項目設計及報建的程序為：①總規設計——總平面報審；②詳細規劃設計——詳規報審(包括五圖一書：即總規圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書)；③建筑單體方案設計——建筑方案審查；④擴初設計——初步設計審查；⑤報建施工圖設計——施工圖報建(通過專業報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設工程規劃許可證》；⑥施工圖設計——施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》。項目取得商品房預售證的流程及要求為：①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項目，已經完成結構工程并封頂；七層以上(不含七層)的項目，已經完成2／3的結構工程；②所需的證照：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為：①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質監驗收、規劃驗收、消防驗收、環保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收；②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為：①商品房交付使用時，開發企業必須向購房業主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(由建委監制的)、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書；②根據2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》，商品住宅質量保證書的最低保修期如下：地基和主體結構——設計文件規定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂-2年；管道堵塞．2年；衛生潔具——1年；燈具、電器開關一個月；③《商品住宅質量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面；交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監理單位和建設單位質量受理部門；住宅基本設置和設計標準(按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表)；住宅質量保證書；住宅使用說明書。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為，它是房地產權益轉移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書”?答：房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。②《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地。前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。③《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。④《建設工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預售)許可證》。⑥《住宅質量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。5．什么是建筑施工場地必備的開工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場地平整)或加上通氣、通汽構成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。7．什么是工程進度管理?答：工程進度可分為主要形象進度和銷售區域形象進度。對進度的劃分有利于建設工程及項目營銷的有效管理。①工程主要形象進度為：基礎完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷售區域形象進度為：售樓部、樣板房、銷售通道。8．常見的質量問題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開裂，墻體開裂等。

三、房屋建筑問題

1．什么是建筑?答：有三個含義：一是指建筑物或構筑物；二是指建造活動；三是指工程技術和建筑藝術的綜合創作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通稱為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊，結構單一，平面組合靈活，既能適應較大、標準較高的要求，又能適應標準較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮住宅中占90％以上。它的優點在于：它比低層住宅在占地上要節省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工；無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結構設計成熟，通常采用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化、標準化生產。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點界乎于多層住宅和高層住宅之間，請參看上下兩個問答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少于兩部。高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養護付出一筆經常性費用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數值上等于所購物業建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。—套積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之

第四篇：中國房地產交易費用的問題及解決辦法

中國房地產交易費用的問題及解決辦法

摘要：從制度經濟學的交易費用，到中國房地產紛繁復雜的交易費用，其中還隱藏著一部分灰色的費用：貪污。從這些問題的分析中，再提出幾點必須要解決的辦法。

關鍵字：中國房地產 交易費用

正文：

在現實生活中，具體的交易是通過契約進行的，因而從契約的角度可以分析具體的交易的費用支出，但從社會的角度來看，正如康芒斯所認為的，交易是人與人之間的經濟活動的基本單位，無數次交易構成經濟制度的實際運轉，并受到制度框架的約束。循著這一思路，阿羅講交易費用簡明定義為：交易費用是經濟制度的運行費用。具體地，從這一角度理解交易費用，交易費用應包括制度的確立或制定成本，制度的運轉或實施成本，制度的監督或維護成本。【1】

而在從社會中人們所關注的問題說起，就是房地產的交易。為何房地產商可以暴利，為何在房地產交易中的房子價格到如此高的地步，以下是從制度經濟學的角度看這一問題，而主要應該把握的就是在社會中極少提及的房地產交易費用。

房地產交易費用包括納稅保證金，房地產交易手續費，房屋權屬登記費，房地產契稅，營業稅，個人所得稅等等，稅目之細，科目之多，讓人嘆為觀止，但這還是屬于正常范圍的。前段時間，鬧的沸沸揚揚的政府宏觀調控，限制房價，削減房地產商的暴利，但收效甚微，大量的群眾反映房價仍如以前一樣高，有些地方甚至高于從前。房價到底高在哪里？按照業內人士的話說：“房地產業的利潤結構大致是這樣的：開發成本占房價的20%，開發商基本能獲得房價的40%作為利潤。”原全國人大代表大會常務委員會副會長成思危在接受中央電視臺的采訪中說：剩下的30%的利潤是開發商最不想公布的，說白了就是行賄的費用。”也就是說現下的房地產交易費用中不止原來那一部分紛繁復雜的費用，還包括行賄的費用。這也就解釋了在“只漲不跌”神話支持下，房地產成為極其暴利的行業。

那么，在當下的中國，應當采取何種辦法降低房地產的交易費用呢？特別是包括其中的灰色部分。

如現在中國政府已經實施的降低房地產中介的收費標準來減輕房價，減輕其中所包含的房地產交易費用。而且由于現在房地產的交易費用科目如此的多，為什么就不能同意稅費的種類，少叫其中的一些交易費用呢？也許國家一開始征收那么多的稅費只是想降低房地產商的暴利，但是現在的社會現實證明，房地產商永遠不會滿足，因此政府征收的一系列稅費就由普通的老百姓來承擔。所以降低減少其中的交易費用的種類，減少其中的費用，就會使得全中國的大部分的老百姓收益。

在解決其中普通的交易費用之后，政府也應該加大防腐思想建設，使得房地產交易中的多出來30%的費用大量漸少，這不是簡單的問題，反腐的問題已經接近于不能控制，就如有位官員被查只貪污了十幾萬后，網民驚呼此為清官，可見在中國腐敗問題正日益加重，日益影響到我們生活的方方面面，他們貪污的是什么，還不是老百姓辛辛苦苦交上去的稅費嗎？其中，房地產的交易費用卻讓我們感慨萬分，所以現在又多少貪官是因為房屋的曝光而被捕，這值得我們的反思。

附注：【1】新制度經濟學 盧現祥 朱巧玲

第五篇：房地產企業管理問題淺析

隨著房地產市場竟爭的加劇，房地產企業越來越關注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產企業化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據我們的研究發現，當前房地產企業管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產企業管理缺陷

一、缺乏中長期發展戰略規劃

根據我們對300家房地產企業的調查，有成文的、被員工所知曉的企業發展戰略的只有14家，不足5％。有企業發展規劃的，一般是上市公司、國有房企改制后的股份制企業、發展快速穩健的知名民營企業。

缺乏發展戰略規劃，會對企業造成不良的影響：

1、會使員工因沒有“共同的目標”（不知道明年干什么，項目做完了干什么）而導致凝聚力下降，缺乏團隊精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機構的“客戶評價”低，更難引入機構投資者。

3、最主要的，總經理都不清楚企業的SWOT，不知道企業明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場份額達到多少，是否異地開發，計劃進入哪些城市？如何進入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業和自己說了不算、沒法進行發展規劃的國有房企，沒有中長期發展規劃“有情可原”。真正想做事業的，怎能沒有中長期發展規劃？而事實上，絕大多數房地產缺乏中長期發展規劃！

房地產企業管理缺陷

二、法人治理結構不完善

絕大多數企業僅有的法人治理結構文件只有《公司章程》，而且幾乎都是套用的。《公司章程》只是工商注冊和變更登記的擺設。一些國有改制后的股份制房地產企業在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機制的發展，更主要的是企業法人治理結構不完善，主要表現在：

1、《公司章程》不規范，與實際不符合，沒有進行及時地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細則”或“規則”，如《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》、《監事會議事規則》、《董事會專業委員會組織規則》等。

3、沒有“預防性”的配套制度，如《關聯交易細則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴股方案》、《股權交易與股權證管理辦法》等，一旦出現了關聯交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對人”的嫌疑，會造成管理工作的被動。同樣，民營企業也存在法人治理結構不完善的情況，比如“一股獨大”，期權設計不合理等。法人治理結構是企業管理最基礎、最核心、最敏感的問題。法人治理結構不完善，就意味著企業存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產企業管理缺陷

三、組織結構設計不合理

組織有兩個基本含義，其一是有一定目的、結構，互相協作并與外界相聯系的人群集體。第二個含義是組織工作。組織結構設計不合理主要表現在：

1、過于簡單化。許多房地產企業以為組織結構設計就是“畫一個組織機構圖”。實際上，組織結構設計還包括明確企業的基本戰略和核心能力，明確部門使命與職責、崗位設置和職責及人員編制，建立清晰的權力體系，明確組織決策和沖突解決的規劃或制度，建立各部門、各關鍵責任人的考核與激勵機制，梳理公司基本業務流程和管理流程，并建立公司的內部協調和控制體系。

2、過于理想化。部門設置或者過多，人為地增加了工作關系的復雜性；或者過于“模塊化”，與業務流程不符，缺乏監督和約束機制。其實，房地產企業與其他行業有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設崗，甚至因為某人的特長、社會關系和能力大小而調整部門職責。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產企業，甚至起到阻滯作用。只有個性化的、度身定做的、權變的才是最適宜、最有效的。

3、職權規定不充分，甚至是只有職責沒有權限。在起草職權時，往往是“自己寫自己的”。沒有會商、沒有統籌的職權設計，重復、漏項是在所難免的。沒有職權規定時還有自覺，有了職權規定后，反而有了推諉或爭權的依據。于是，扯皮、推諉不斷，總經理成了“滅火隊員”和“不斷開會和協調的機器”。

4、職權規定不合理。如許多企業將招投標、預決算職能放在了工程部，工程部既負責選擇施工隊伍，又負責施工管理，包括變更簽證，還負責造價審核，明顯地缺乏內部監督與約束機制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是房地產企業管理的問題。

5、職責接口不明確。開發企業的業務流程比較復雜，需要40多個崗位、90多項工作，彼此交叉聯系。明確職責接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會導致忙的忙死、閑的閑死，好事搶著干、許多事又沒人干！

6、沒有支持性的配套規定和協調控制體系，如《組織規程》、《會議制度》、《請示規程》等。于是，組織結構設計成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識的做法就會司空見慣。

房地產企業管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業管理“法治”的具體表現形式，是組織工作的依據。在多年的咨詢工作中，房地產企業管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據企業規模的大小和項目的多少，房地產企業中，相對獨立的工作流程有80～150個。大多數中小型房地產企業管理制度的數量不過二、三十個，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業務流程的管理制度幾乎沒有。

2、制度的適宜性差

一些企業的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關系的其他部門和人員進行會審，就頒布施行了。這就導致其他部門難以執行。另外，許多制度本身與實際不符，也會導致無法執行。

3、制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責分配、流程、獎懲措施、相關文件、記錄等。因為企業中管理制度的起草人幾乎對制度學沒有研究，不知道制度的基本構成，最關鍵的“流程描述”和“獎懲措施”沒有。沒有“獎懲措施”，就可以執行，也可以不執行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡無度

因為企業內部缺乏《制度學》專業人員，絕大多數企業在制度的繁簡度上把握不好。有的制度過于復雜，有的制度又過于簡單。總的來說，制度繁總比簡好，而恰恰許多企業的制度簡多繁少。

5、制度的時效性差

翻閱一些房地產企業管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實，制度和法律一樣，均具有較強的時效性。因為企業內外部環境是不斷變化的，制度必須隨著環境的變化而變化。也就是說，制度應該是動態的。但是，制度又不能經常變，否則就缺乏嚴肅性和延續性，還要保持一定的靜態性。最佳的狀態是：靜態中保持動態，動態中保持靜態，動靜結合。

6、制度的預見性差

管理制度不僅僅是對現存問題的規范和糾正，更應是對將來可能發生的問題的規避和預防，通過制度創新使企業規避和預防將來可能發生的、可能給企業造成損失的問題，防止企業犯其他企業已經犯過的“同樣的錯誤”。

房地產企業管理缺陷

五、制度執行不到位

對于企業來說，比制度本身問題還要大的問題是執行問題。“不是沒有制度，而是不執行；現有的制度就不執行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產企業管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產企業在制度執行方面存在的主要問題有：

1、執行松緊無度

一些房地產企業管理者在推行制度時往往前松后緊，或者時松時緊。事實上，管理是一種過程，需要持續不斷、堅持不懈地推進才能見效。

2、執行力差

制度執行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無法執行：制度的規定與實際不符，或者脫離實際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對預見情形的規定或預見情形與實際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會導致不執行。

（2）領導帶頭不執行：制度頒布后，領導要求其他人執行，自己不執行，久而久之，上行下效，大家都不執行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過程、只重結果而導致的不執行：因為制度本身有問題，如果執行的話，要這個審核、那個簽字，很麻煩；不執行，只要是結果一樣，領導會同樣高興，甚至會表揚“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結果。事實上，過程是結果的必需，結果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會導致有好的結果。即使是有好的結果，可能也是偶然的、個別的。而一旦沒有好的結果，再追溯原因，就已經晚了――因為從領導到員工已經養成了不要過程、只要結果的執行習慣。

（4）執行成本高于不執行成本：許多制度沒有獎懲措施――執行的好，沒什么獎勵；執行的不好，也沒什么懲罰――執行和不執行的成本都是零。即使是有獎懲措施，執行成本高于不執行成本，也會導致不執行。這在國有企業比較普遍。

（5）制度面前不平等所導致的不執行：在絕大多數企業，在制度面前，除了領導可以“理所當然”地不執行外，許多高層副職在違反了制度后，領導往往對他們“網開一面”；中層人員在違反了制度后，領導和分管副總往往以“有情可原”而不追究責任；對有的員工，因為人情關系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開越大，進而導致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監督而導致的不執行：任何制度都需要監督，而且是全面的監督，包括指導本身的監督（制度管理）、企業內部制度管理部門的內部監督、作為“第三方”的管理咨詢公司的外部監督，以及法律法規監督。任何一方面的監督缺失，都會導致不執行。

（7）信息衰減的必然性而導致的執行衰減：企業規模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對于企業的絕大多數人員而言，他們都是現有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規范。因此在推行制度初期，他們對管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會表現出一定的反作用力。有時，這種反作用力會驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產企業管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產企業管理缺陷

六、企業管理方法不當

“我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學的什么課程？是不是學的是與房地產不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業規模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優秀的企業。這些企業很大，我們企業很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進需要穩健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業談戰略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。更多的中小型企業需要的是從生存到發展的問題。

房地產企業管理缺陷

七、缺乏企業文化

企業文化競爭是企業競爭的最高階段，企業文化是企業成功發展的促進劑，能提高制度的“執行力”。同時，企業文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業文化能極大地提升全體員工的企業認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。

因為房地產企業一般成立時間較短，規模較小，還沒有形成多少企業文化。另外，因為許多企業“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發行為；許多企業的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業外，缺乏企業文化成了當今業界絕大多數企業的通病。

房地產企業管理缺陷

八、沒有管理費用預算

幾乎所有的房地產上市公司和明星企業在編制預算時，都有管理費用專項預算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數中小房地產企業，幾乎沒有管理改進計劃，更沒有管理費用預算――每年做哪些方面的管理改進，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業管理者的悲哀，更是行業的悲哀。

房地產企業管理缺陷

九、無視企業管理問題

無視問題可以說是業界企業的普遍現象。許多董事長們在經過艱苦創業、取得了一定成績后，往往喜歡聽奉承話，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業總經理們認為“我承認管理有問題，不就等于承認自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報喜不報憂。對于一般管理者來說，因為他們既是管理問題的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔心“得罪人，領導聽不進去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實，所有企業都存在管理問題，有的企業甚至是比較嚴重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產企業管理的問題，使我們“無視問題”。而無視問題其實是最大的管理問題。