第一篇：房地產設計部問題

設計部存在的幾個問題

1.專業崗位不足

最少需下列職位（暖通專業最好也配備，也可按電氣、給排水專業人員到位的情況下，看這兩個專業人員能否兼顧再決定）。

電氣工程師

崗位職責

1、負責項目的強電、弱電專業工程，參與（深化）設計審查、圖紙審核；

2、負責現場強電、弱電工程的工程管理工作；

3、組織圖紙會審、專業施工方案的審批工作；

4、洽商、工程通知單、簽證的辦理工作；

5、現場施工進度、質量、安全的管理工作；

6、其他專業管理工作。

任職要求：

1、電氣專業相關專業專科及以上學歷；

2、2年以上建筑房地產電氣工程師工作經驗，熟悉房地產強電、弱電設計及施工；

3、具備良好的溝通、協調能力及較強的解決現場工作問題的能力；

4、強烈的責任感、使命感，能夠承受一定的工作壓力；

5、熟練操作CAD等計算機辦公軟件。

給排水工程師

崗位職責

1、負責給排水工程設計、施工技術及現場管理工作；

2、審核給排水方案等工程招標文件的技術部分；

3、協調施工單位，監理單位處理現場問題；

4、參與工程各項隱蔽驗收、分項驗收及竣工驗收等驗收工作；

5、其他專業管理工作。

任職資格

1、給排水類相關專業專科及以上學歷；

2、2年以上相關工作經驗；

3、熟悉設計行業和業務，掌握設計工作流程，具備本專業的基本理論知識，了解相關專業知識；，熟練運用Office、Auto CAD等計算機軟件系統；

4、細心嚴謹，能吃苦耐勞，具有團隊精神及溝通協調能力。

2應明確設計部的職責范圍，以免越權或不能盡責。

3.關于外出調研

應明確車補，因目前設計部人手不足，工作量較多，需要較多的時間處理工程問題，若靠乘公共交通會花費太多時間，難以兼顧辦公室工作和外出調研。

第二篇：房地產問題

以下，本章把房地產最常見的問題編成300個問題進行解答。讀者必須留意：一是隨著房地產形勢的發展，國家有關政策、法規、標準 >標準等情況是會變化的；二是各地、各市對房地產所訂立的規章制度也有所不同。來源于 中國最大的資料庫下載

一、土地用地問題

1．什么是房屋用地?答：是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。

2．什么是工業用地?答：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的場地、排渣(灰)場地等用地。

3．什么是倉儲用地?答：是指國家、省(自治區、直轄市)及地方的儲備、中轉、外貿 >外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

4．什么是商業服務業 >服務業用地?答：是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印譽寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

5．什么是旅游業用地?答：是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。

6．什么是金融保險業用地答：是指銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券交易所、保險公司等用地。

7．什么是市政公用設施用地?答：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電(所)站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局(所)及各種管線工程專用地段等用地。

8．什么是綠化用地?答：是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

9．什么是公共建筑用地?答：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫療衛生等用地。lO．什么是文、體、娛用地?答：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。．什么是機關、宣傳用地?答：是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地。

12．什么是科研設計用地?答：是指如研究院(所)、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計機構用地。

13．什么是教育用地?答：是指大專院校、中等專業學校、職業學校、干校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院(校)、工讀學校等用地。

14．什么是醫衛用地?答：是指醫院、門診部、保健院(站、所)療養院(所)、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、藥品檢驗等用地。

15．什么是交通用地?答：是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

16．什么是鐵路用地?答：是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

17．什么是民用機場用地?答：是指民用機場及其附屬設施用地。

18．什么是港口碼頭用地?答：是指專供客、貨運船停靠的場所用地。

19．什么是其他交通用地?答：是指車場(站)、廣場、公路、街、巷、小區內的道路等用地。

20．什么是居住小區總用地?答：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。21．什么是住宅總用地?答：指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和

22．什么是毛地?答：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地

23．什么是生地?答：生地是指可能為房地產開發與經常活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。

24．什么是飛地?答：又稱插花地，指土地所有權人或使用權人的土地部分或全部處于他人土地范圍內。

25．什么是土地開發?答：是將“生地”開發成可供使用的土地。

26．什么是集體土地?答：是指農村集體所有的土地。

27．什么是征用土地?答：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

28．什么是土地所有制?’答：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)

和勞動群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，即集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但由法律規定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。29．什么是地籍、產籍?答：我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

30．什么是土地使用權劃撥?答：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

31．什么是土地使用權出讓?答：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

32．什么是房地產業?答：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

33．什么是房地產開發?答：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。

二、開發建設問題

1．開發建設有哪些程序?答：開發建設有不同程序，具體為：①提出項目建議書(經批準為立項)；②選定建設地點；③進行可行性研究(經批準為決策)；④設計階段；⑤組織施工；⑥竣工驗收；⑦交付使用。項目辦理建設用地的流程為：①申請定點，核發《建設用地規劃許可證》；②申請用地，評估地價，簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設用地批準書》；③辦理征地、補償、拆遷手續，交付有關費用；④交清地價，辦理地籍登記，核發《國有土地使用證》。項目設計及報建的程序為：①總規設計——總平面報審；②詳細規劃設計——詳規報審(包括五圖一書：即總規圖、綠化圖、道路圖、豎向圖、管線平衡圖和設計說明書)；③建筑單體方案設計——建筑方案審查；④擴初設計——初步設計審查；⑤報建施工圖設計——施工圖報建(通過專業報建意見——教育意見、市政意見、綠委意見后取得《建設工程規劃許可證》；⑥施工圖設計——施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》。項目取得商品房預售證的流程及要求為：①項目所需的工程形象為：七層以下(含七層)的項目，已經完成結構工程并封頂；七層以上(不含七層)的項目，已經完成2／3的結構工程；②所需的證照：《建設用地批準書》、《國有土地使用證》、《建筑工程報建審核書》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》。項目工程竣工的驗收流程及要求為：①工程竣工驗收備案：工程竣工驗收備案必須要完成的驗收項目有質監驗收、規劃驗收、消防驗收、環保驗收、電梯驗收、市政驗收、燃氣驗收；②綜合竣工驗收備案：綜合竣工驗收必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表、規劃驗收、消防驗收、人防驗收、永久供水證明、燃氣驗收、電信驗收、通郵申請表、公建配套項目竣工移交、化糞池驗收、市政驗收、環保檢測。項目交付使用的流程、標準及要求為：①商品房交付使用時，開發企業必須向購房業主出示一證三書——即綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書(由建委監制的)、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書；②根據2000年1月30日施行的《建設工程管理條例》，商品住宅質量保證書的最低保修期如下：地基和主體結構——設計文件規定的合理使用年限；房屋防水——5年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏—5年；地面空鼓開裂、天面飾面開裂-2年；管道堵塞．2年；衛生潔具——1年；燈具、電器開關一個月；③《商品住宅質量保證書、使用說明書》的組成包括如下幾個部分：封面；交樓書驗收單位、建設單位、施工單位、監理單位和建設單位質量受理部門；住宅基本設置和設計標準(按戶型填寫，每個戶型單獨填寫一張表)；住宅質量保證書；住宅使用說明書。

2．什么是房屋拆遷?答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為，它是房地產權益轉移的一種特殊方式。

3．什么是“五證”和“兩書”?答：房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照

有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。①《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。②《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地。前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。③《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。④《建設工程施工許可證》。⑤《商品房銷售(預售)許可證》。⑥《住宅質量保證書》。⑦《住宅使用說明書》。5．什么是建筑施工場地必備的開工條件?答：三通一平(通水、通電、通路、場地平整)或加上通氣、通汽構成五通一平。6．什么是七通一平?答：是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。7．什么是工程進度管理?答：工程進度可分為主要形象進度和銷售區域形象進度。對進度的劃分有利于建設工程及項目營銷的有效管理。①工程主要形象進度為：基礎完成、預售形象進度、封頂、外立面完成、工程竣工；②銷售區域形象進度為：售樓部、樣板房、銷售通道。8．常見的質量問題有哪些?答：屋面漏水、廚房及衛生間漏水、地下室漏水、窗框滲水；天花開裂，墻體開裂等。

三、房屋建筑問題

1．什么是建筑?答：有三個含義：一是指建筑物或構筑物；二是指建造活動；三是指工程技術和建筑藝術的綜合創作。構成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技術、建筑形象，通稱為建筑三要素。

2．什么是低層住宅?答：指一層至三星的住宅。一其特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊，結構單一，平面組合靈活，既能適應較大、標準較高的要求，又能適應標準較低的居住情況。

3．什么是多層住宅?答：指四層至六層的住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮住宅中占90％以上。它的優點在于：它比低層住宅在占地上要節省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工；無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；結構設計成熟，通常采用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化、標準化生產。因此，多層住宅造價較低，價格適中，易于被普通消費者接受。

4．什么是中高層住宅?答：指七層至九層的住宅。其特點界乎于多層住宅和高層住宅之間，請參看上下兩個問答。5．什么是高層住宅?答：指七屋叢士層叢土的住室。高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少于兩部。高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。建造和使用高層住宅也有不足之處，如：投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑，加上要配置電梯、高壓水泵，增加公共走道和門窗，一次性投入很大。另外，投入使用后還要為電梯、泵站修繕養護付出一筆經常性費用等等。

6．什么是塔式高層住宅?答：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

7．什么是單元式高層住宅?答：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

8．什么是通廊式高層住宅?答：由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。

9．什么是超高層住宅?答：一般指100米以上高度的住宅。

10．什么是建筑密度?答：建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(％)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

11．什么是容積率?答：在數值上等于所購物業建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。—套積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在l萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0．4。

12．什么是綠化率?答：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之

第三篇：房地產經紀人面試問題設計表

房地產經紀人面試問題設計表

一．導入性問題:

1.你住的遠嗎？到我們這兒方便嗎？好找嗎？哪里人啊？可以開始了嗎？

2.能簡單的自我介紹一下自己嗎？

二．切入性問題：

1.以前聽說過我們公司嗎？怎么知道的？

2.以前聽說過房地產經紀人嗎？

3.你覺得房地產中介公司和房地產經紀人是干什么的？能說說嗎？

4.你覺得這份工作吸引你的在什么地方？你覺得自己能干好嗎？怎么干？

5.經紀人工作時間不固定.也比較長.對你和你的生活有什么影響嗎？家里的事情有時候顧不上可以嗎？

6.你原來從事什么工作？簡單介紹一下可以嗎？干的怎么樣？為什么不做了呢?

三．比配性問題

1.在你生活或者工作中你感到成功的地方是什么？（舉例說明）.你工作中最大的收獲是什么？有什么遺憾或者不滿意的地方嗎？

2.你對你自己以后有什么規劃和打算嗎？你將來的發展方向是什么？有具體的計劃嗎？你覺得你自身還有那些缺點.需要完善的地方？

3.你對企業文化是怎么看的？認同你原來公司的企業文化嗎？

4.你對工作環境有什么要求？喜歡在什么樣子的環境下工作？你希望你有什么樣子的同事呢？

5.如果領導的工作方式方法不對.你打算怎么辦？如果和同事鬧了矛盾呢？

6.這份工作符合你最初的打算嗎？你為什么挑選這份工作呢？

7.如果派你去見一個陌生的客戶.你怎么去找到他.他不說話的時候你怎么辦？

四．語言表達能力

1.請簡單的談談你的簡歷和你的工作經歷。

2.你參加工作體會最深的是什么？你學到了什么東西或者經驗.這些東西對你有幫助嗎？

3.描述一下最近你和什么人發生了爭執？原因是什么？過程說一下.4.描述一下你想象中的經紀人工作或者你認為的經紀人工作的內容。

5.假如你今天就開始工作.你起草一份你的一個到兩個星期的工作計劃。

五．綜合分析能力

1.你的工作是這樣子的.你概括一下需要具備的素質和能力。

2.你覺得溝通主要是注意哪些方面？

3.你對房地產經紀人的前景怎么看？簡單說說。

4.如果你是一個新門店的店長.你將怎樣開展業務？

5.假如你來招聘.你覺得什么樣子的人適合這個行業的工作

六．團隊能力

1.假如你是一個團隊的領導者.你將怎樣建立你的威信。

2.一個你很好的朋友.但是業務能力很差.你怎么辦？

3.你和一個同事的關系不好.你很討厭他.上級安排你們一起去做一件事情.你怎么辦？

4.一個團隊中.你做的很出色.但是領導從來沒有表示肯定.別人都不知道.你怎么辦？

5.一個同事出現錯誤.但是他嫁禍于你.你怎么辦？

6.你會幫助你和你關系很差的同事嗎？怎么幫呢？他不領情怎么辦？

七．應變能力

1.假如你的簡介上司對你一直不好.還經常說你不好.你按規定報銷費用.但是他卻說改天再說.你怎么辦?

2.上級交辦給你一件不可能完成的任務.要你去做.你怎么辦？

3.你發現你說謊了.而你的客戶發現了.但是卻不說.這時候你怎么辦？

4.你發現做錯了一件事情.傷害了客戶.你打算怎么辦？

八．溝通能力

1.你會和一個陌生人溝通嗎？怎么溝通？

2.你能推銷一個你不熟悉的產品嗎？說說怎么推銷

3.你朋友多嗎？你有心事和他們交流嗎？還是自己忍著不說？

4.你會坦誠你覺得很丟面子的事情嗎？

5.派你去一個不熟悉的地方.你準備如何和大家盡快熟悉？

6.你覺得一個話多的人很煩嗎？

7.你在工作中最不喜歡和那些人打交道.如果上司經常提出苛刻的要求的話.你怎么處理呢？

九．人際協調能力

1.請問你對團隊精神是怎么理解的？團隊成員應該是什么樣子的一種關系？

2.你以前有和同事相處不好的時候嗎？你怎么處理呢？

3.假如你作為市場部門的一員.你的客戶對你提出了無理或者不合法的要求.你打算如何處理？

4.如果你做主管.你有幾個下屬互相有矛盾.不說話.你打算怎么處理？

十．管理組織能力

1.你現在需要提交一份工作回報計劃給上級.你主要著重闡述那些方面的內容？

2.如果你是一個產品的市場部門經理.現在派你去一個新的地方開展業務.你打算如何開拓市場？

十一．條理計劃能力

1.你作為銷售部經理.你能提出一個工作計劃嗎？

2.你覺得保險經紀人應該從哪些方面去開拓市場是比較有效的？

3.你以前做過市場銷售嗎？說說經歷

4.你寫日記嗎？或者隨身帶著記事簿.把一些重要的東西隨時記錄下來？

5.你每個月的花費在那些方面。怎么分配的？

十二．工作能力

1.你覺得一個銷售員最重要的能力應該是哪些方面？

2.你覺得市場和銷售是一回事情嗎？談談你對他們的理解.3.你以前工作的業績怎么樣？有什么收獲呢？

十三．學習和生活態度

1.你有什么業余愛好啊？

2.你經常上網嗎？做些什么？你一般下班后都干些什么呢？

3.你知道今年市場上什么方面的書籍好賣呢？

4.你知道國外的一些銷售理念或者銷售故事嗎？說幾個聽聽

第四篇：房地產企業管理問題淺析

隨著房地產市場竟爭的加劇，房地產企業越來越關注自身的管理問題。但是，由于中國的房地產企業化運作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據我們的研究發現，當前房地產企業管理方面主要存在著九大缺陷。

房地產企業管理缺陷

一、缺乏中長期發展戰略規劃

根據我們對300家房地產企業的調查，有成文的、被員工所知曉的企業發展戰略的只有14家，不足5％。有企業發展規劃的，一般是上市公司、國有房企改制后的股份制企業、發展快速穩健的知名民營企業。

缺乏發展戰略規劃，會對企業造成不良的影響：

1、會使員工因沒有“共同的目標”（不知道明年干什么，項目做完了干什么）而導致凝聚力下降，缺乏團隊精神，“不可思議”地跳槽。

2、金融機構的“客戶評價”低，更難引入機構投資者。

3、最主要的，總經理都不清楚企業的SWOT，不知道企業明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場份額達到多少，是否異地開發，計劃進入哪些城市？如何進入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業和自己說了不算、沒法進行發展規劃的國有房企，沒有中長期發展規劃“有情可原”。真正想做事業的，怎能沒有中長期發展規劃？而事實上，絕大多數房地產缺乏中長期發展規劃！

房地產企業管理缺陷

二、法人治理結構不完善

絕大多數企業僅有的法人治理結構文件只有《公司章程》，而且幾乎都是套用的。《公司章程》只是工商注冊和變更登記的擺設。一些國有改制后的股份制房地產企業在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機制的發展，更主要的是企業法人治理結構不完善，主要表現在：

1、《公司章程》不規范，與實際不符合，沒有進行及時地、適宜地修訂；

2、缺乏與《公司章程》相配套的“細則”或“規則”，如《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》、《監事會議事規則》、《董事會專業委員會組織規則》等。

3、沒有“預防性”的配套制度，如《關聯交易細則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴股方案》、《股權交易與股權證管理辦法》等，一旦出現了關聯交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“對人”的嫌疑，會造成管理工作的被動。同樣，民營企業也存在法人治理結構不完善的情況，比如“一股獨大”，期權設計不合理等。法人治理結構是企業管理最基礎、最核心、最敏感的問題。法人治理結構不完善，就意味著企業存在先天不足，就像“畸形兒”。

房地產企業管理缺陷

三、組織結構設計不合理

組織有兩個基本含義，其一是有一定目的、結構，互相協作并與外界相聯系的人群集體。第二個含義是組織工作。組織結構設計不合理主要表現在：

1、過于簡單化。許多房地產企業以為組織結構設計就是“畫一個組織機構圖”。實際上，組織結構設計還包括明確企業的基本戰略和核心能力，明確部門使命與職責、崗位設置和職責及人員編制，建立清晰的權力體系，明確組織決策和沖突解決的規劃或制度，建立各部門、各關鍵責任人的考核與激勵機制，梳理公司基本業務流程和管理流程，并建立公司的內部協調和控制體系。

2、過于理想化。部門設置或者過多，人為地增加了工作關系的復雜性；或者過于“模塊化”，與業務流程不符，缺乏監督和約束機制。其實，房地產企業與其他行業有很大的不同性，很多情形下是一人多崗、一崗多人、因人設崗，甚至因為某人的特長、社會關系和能力大小而調整部門職責。因此，理論化的、理想化的、套用的并不適用于房地產企業，甚至起到阻滯作用。只有個性化的、度身定做的、權變的才是最適宜、最有效的。

3、職權規定不充分，甚至是只有職責沒有權限。在起草職權時，往往是“自己寫自己的”。沒有會商、沒有統籌的職權設計，重復、漏項是在所難免的。沒有職權規定時還有自覺，有了職權規定后，反而有了推諉或爭權的依據。于是，扯皮、推諉不斷，總經理成了“滅火隊員”和“不斷開會和協調的機器”。

4、職權規定不合理。如許多企業將招投標、預決算職能放在了工程部，工程部既負責選擇施工隊伍，又負責施工管理，包括變更簽證，還負責造價審核，明顯地缺乏內部監督與約束機制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是房地產企業管理的問題。

5、職責接口不明確。開發企業的業務流程比較復雜，需要40多個崗位、90多項工作，彼此交叉聯系。明確職責接口非常重要。否則工作飽和度不均，就會導致忙的忙死、閑的閑死，好事搶著干、許多事又沒人干！

6、沒有支持性的配套規定和協調控制體系，如《組織規程》、《會議制度》、《請示規程》等。于是，組織結構設計成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識的做法就會司空見慣。

房地產企業管理缺陷

四、管理制度不健全

管理制度是企業管理“法治”的具體表現形式，是組織工作的依據。在多年的咨詢工作中，房地產企業管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現在：

1、制度的全面性差，覆蓋率低

根據企業規模的大小和項目的多少，房地產企業中，相對獨立的工作流程有80～150個。大多數中小型房地產企業管理制度的數量不過二、三十個，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業務流程的管理制度幾乎沒有。

2、制度的適宜性差

一些企業的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關系的其他部門和人員進行會審，就頒布施行了。這就導致其他部門難以執行。另外，許多制度本身與實際不符，也會導致無法執行。

3、制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責分配、流程、獎懲措施、相關文件、記錄等。因為企業中管理制度的起草人幾乎對制度學沒有研究，不知道制度的基本構成，最關鍵的“流程描述”和“獎懲措施”沒有。沒有“獎懲措施”，就可以執行，也可以不執行。這樣的制度，即使有又有何用？

4、制度繁簡無度

因為企業內部缺乏《制度學》專業人員，絕大多數企業在制度的繁簡度上把握不好。有的制度過于復雜，有的制度又過于簡單。總的來說，制度繁總比簡好，而恰恰許多企業的制度簡多繁少。

5、制度的時效性差

翻閱一些房地產企業管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有修改。其實，制度和法律一樣，均具有較強的時效性。因為企業內外部環境是不斷變化的，制度必須隨著環境的變化而變化。也就是說，制度應該是動態的。但是，制度又不能經常變，否則就缺乏嚴肅性和延續性，還要保持一定的靜態性。最佳的狀態是：靜態中保持動態，動態中保持靜態，動靜結合。

6、制度的預見性差

管理制度不僅僅是對現存問題的規范和糾正，更應是對將來可能發生的問題的規避和預防，通過制度創新使企業規避和預防將來可能發生的、可能給企業造成損失的問題，防止企業犯其他企業已經犯過的“同樣的錯誤”。

房地產企業管理缺陷

五、制度執行不到位

對于企業來說，比制度本身問題還要大的問題是執行問題。“不是沒有制度，而是不執行；現有的制度就不執行，再建立更多的制度又有什么用！”幾乎所有房地產企業管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產企業在制度執行方面存在的主要問題有：

1、執行松緊無度

一些房地產企業管理者在推行制度時往往前松后緊，或者時松時緊。事實上，管理是一種過程，需要持續不斷、堅持不懈地推進才能見效。

2、執行力差

制度執行力差的原因較多，主要有：

（1）制度本身無法執行：制度的規定與實際不符，或者脫離實際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對預見情形的規定或預見情形與實際情形不符等，即制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會導致不執行。

（2）領導帶頭不執行：制度頒布后，領導要求其他人執行，自己不執行，久而久之，上行下效，大家都不執行了，又回到了“人治”。

（3）忽略過程、只重結果而導致的不執行：因為制度本身有問題，如果執行的話，要這個審核、那個簽字，很麻煩；不執行，只要是結果一樣，領導會同樣高興，甚至會表揚“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結果。事實上，過程是結果的必需，結果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會導致有好的結果。即使是有好的結果，可能也是偶然的、個別的。而一旦沒有好的結果，再追溯原因，就已經晚了――因為從領導到員工已經養成了不要過程、只要結果的執行習慣。

（4）執行成本高于不執行成本：許多制度沒有獎懲措施――執行的好，沒什么獎勵；執行的不好，也沒什么懲罰――執行和不執行的成本都是零。即使是有獎懲措施，執行成本高于不執行成本，也會導致不執行。這在國有企業比較普遍。

（5）制度面前不平等所導致的不執行：在絕大多數企業，在制度面前，除了領導可以“理所當然”地不執行外，許多高層副職在違反了制度后，領導往往對他們“網開一面”；中層人員在違反了制度后，領導和分管副總往往以“有情可原”而不追究責任；對有的員工，因為人情關系等原因，可以“下不為例”……久而久之，口子越開越大，進而導致制度的“大面積塌方”。

（6）缺乏監督而導致的不執行：任何制度都需要監督，而且是全面的監督，包括指導本身的監督（制度管理）、企業內部制度管理部門的內部監督、作為“第三方”的管理咨詢公司的外部監督，以及法律法規監督。任何一方面的監督缺失，都會導致不執行。

（7）信息衰減的必然性而導致的執行衰減：企業規模越大，管理層級就越多；管理層級越多，信息鏈就越長；信息鏈越長，信息衰減量就越大，甚至就會發生信息變異。

3、忽略制度推行的反作用力

對于企業的絕大多數人員而言，他們都是現有制度和既得利益的享受者，不希望管理太規范。因此在推行制度初期，他們對管理制度有著本能的抵觸和恐慌，會表現出一定的反作用力。有時，這種反作用力會驚人地大，甚至能將制度推行者“扳倒”。因此，房地產企業管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

房地產企業管理缺陷

六、企業管理方法不當

“我看了不少管理方面的書，我也學了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業的管理者往往有這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學的什么課程？是不是學的是與房地產不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實踐有多大距離，自己的企業規模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優秀的企業。這些企業很大，我們企業很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養活兔子的方法沒有多少共同點。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進需要穩健，因為它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨國企業談戰略管理、談市場份額，談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關鍵，因為重速度、求利潤，才是小企業的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數管理書籍總給人遠水難解近渴的原因。更多的中小型企業需要的是從生存到發展的問題。

房地產企業管理缺陷

七、缺乏企業文化

企業文化競爭是企業競爭的最高階段，企業文化是企業成功發展的促進劑，能提高制度的“執行力”。同時，企業文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因為企業文化能極大地提升全體員工的企業認同感和責任心，增強凝聚力和團隊合作精神。

因為房地產企業一般成立時間較短，規模較小，還沒有形成多少企業文化。另外，因為許多企業“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發行為；許多企業的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業文化可以認同。因此，除了部分上市公司和明星企業外，缺乏企業文化成了當今業界絕大多數企業的通病。

房地產企業管理缺陷

八、沒有管理費用預算

幾乎所有的房地產上市公司和明星企業在編制預算時，都有管理費用專項預算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數中小房地產企業，幾乎沒有管理改進計劃，更沒有管理費用預算――每年做哪些方面的管理改進，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業管理者的悲哀，更是行業的悲哀。

房地產企業管理缺陷

九、無視企業管理問題

無視問題可以說是業界企業的普遍現象。許多董事長們在經過艱苦創業、取得了一定成績后，往往喜歡聽奉承話，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業總經理們認為“我承認管理有問題，不就等于承認自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報喜不報憂。對于一般管理者來說，因為他們既是管理問題的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔心“得罪人，領導聽不進去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實，所有企業都存在管理問題，有的企業甚至是比較嚴重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產企業管理的問題，使我們“無視問題”。而無視問題其實是最大的管理問題。

第五篇：房地產調控問題

B題: 房地產調控問題

從2002年8月26日六部委頒發217號文件起，我國房地產調控歷史走過了十余年。細第一階段，調控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產信貸為主第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，心盤點房地產調控的十年，大致可以劃分為四個階段： 要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。在抑制房地產投資過熱的同時，提出穩房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，政府政策全面轉向，以樓市穩定來支持經濟穩定，從中央到地方全面放松各項房地產調控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調控全面加碼期(2010年至今)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。近十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產市場投資過熱轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產調控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立。然而，雖然調控取得一定成績，但調控多為定性的行政手段，量化調控方案很少。并且調控政策一般只是短暫實用某一特定時期。近期很多省市相繼出臺調控目標：房價的增長速度不高于GDP的增長速度。請根據浙江省某個城市近年經濟數據解決以下問題：

3、結合該市市民工資收入的具體情況，評價調控政策“商品住宅價格的增長速度不高于GDP的增長速度”在多長時間內有效。并嘗試建立數學模型模擬商品住宅價格、GDP增速、市民工資水平之間的關系。

1、收集整理該市近十年各片區商品住宅價格變化數據、大宗商品價格變化數據、工資收入和GDP數據等；并挖掘它們之間的關系。

2、根據近十年已知數據建立數學模型并預測2013年6月至12月間商品住宅價格，大宗商品價格變化趨勢。