第一篇：房地產論文參考文獻

房地產論文參考文獻

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第二篇：房地產可行性研究文獻綜述

目錄

房地產可行性研究文獻綜述.....................................................................................................................................2 摘要.............................................................................................................................................................................2 關鍵詞.........................................................................................................................................................................2

一、前言.....................................................................................................................................................................2

二、正文.....................................................................................................................................................................3

（一）房地產可行性研究的發展及現狀.........................................................................................................3

（二）房地產可行性研究的基本概念和內容、作用......................................................................................3

1房地產可行性研究報告..........................................................................................................................3 2用途..........................................................................................................................................................4

（三）各學者專家對可研的研究、觀點.........................................................................................................4

（四）案例.........................................................................................................................................................5

1項目概況..................................................................................................................................................5 2市場分析..................................................................................................................................................6 3開發方案定位........................................................................................................................................10 4經濟評價.................................................................................................................................................11 5項目風險評價........................................................................................................................................12 6結語........................................................................................................................................................12

三、總結...................................................................................................................................................................12

四、參考文獻...........................................................................................................................................................1 房地產可行性研究文獻綜述

摘要:本文運用綜合分析和歸納的方法，通過中國知識網和萬方數據等數據庫，運用高級檢索方法，在“篇名”處輸入了“房地產投資”和“可行性研究”兩個關鍵詞，搜索有關房地產可行性研究的相關學術論文，然后按照時間排序，選擇了近十幾年關于房地產可行性研究的50篇學術論文作為參考文獻，進行綜合分析，概述了房地產項目可行性研究的重要性，認為是否能夠做好房地產項目可行性研究已經成為決定房地產投資成敗的關鍵。最后得出了如下結論：房地產項目可行性研究是房地產開發決策分析過程中的重要環節，也是房地產開發項目投資決策，申請銀行貸款，投資方與各有關外協單位洽談合同的重要依據。通過對開發項目的全面分析、論證和評估，從而保證它在技術上可行、經濟上合理、風險上可控、節能和環保效果明顯、社會效益顯著[1]。在房地產開發過程中加強可行性研究的科學性與合理性，可以減少投資決策的盲目性，提高房地產企業的經濟效益和促進城市土地的合理使用，從而使房地產市場健康發展和不斷完善[2]。

關鍵詞：房地產、房地產項目、可行性研究、項目投資

一、前言

隨著我國城市化發展步伐的加快，城市人口的增加以及國民經濟的飛速增長帶動了我國房地產行業的蓬勃發展，房地產項目投資的高收益也使其逐漸成為一種重要的投資工具。然而，隨著我國房地產價格經歷的前所未有的膨脹，部分城市房價的非理性瘋長，帶來了諸多社會問題，也引發了國家一輪又一輪的宏觀調控，尤其是2010年“新國十條”、“國五條”的出臺，對房地產市場影響越來越大[3]。同時，作為一種高風險與高收益并存的投資，房地產行業還存在很多不完善的地方，尤其在投資可行性分析研究方面還比較落后。目前，在我國房地產市場中呈現的地區房產投資“過熱”，空置房總量攀升，“爛尾”工程等問題，大多源于房地產開發企業在投資決策前沒有重視可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我國的房地產市場出現了很多問題，這與房地產開發企業在投資決策前沒有重視可行性研究有關[4]。

2012年4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點[5]。

綜上所述，由于房地產業發展過快，投資過熱，致使大量商品房空置，資金嚴重積壓，同時也極易造成經濟虛假增長，形成房地產泡沫，給國民經濟帶來不可估量的風險。與此同時，地產過剩造成的經濟、政策環境變化也在一定程度上使房地產業發展受到了限制，自然也直接影響了房地產企業的良性發展。由此可見，房地產開發投資總會伴隨著風險與收益[6]。因此，為了保證房地產的持續穩定發展，為了保證國民經濟的穩定增長，為了保證國民生活消費的需要，作為房地產開發企業，應該完善對房地產開發前期的可行性研究及投資 風險的管理，采取相應的措施指導房地產的理性投資，旨在更好地促進資源的有效配置，促進產業的持續健康發展。

二、正文

（一）房地產可行性研究的發展及現狀

改革開放以后，我國經濟體制不斷深入改革，可行性研究這種方法也逐步傳入我國，并運用于工業項目開發之前的經濟效益分析。在可行性研究方法傳入我國的同時，我國政府為了做好項目開發之前的社會效益和經濟效益的分析，避免投資決策失誤所造成的重大損失，提高建設投資的綜合收益，國家也出臺了相關的政策，規定投資項目必須實施可行性研究[7]。1981年，國務院原計劃委員會就明文規定:所有擴建或是新建的大中型投資項目都必須進行可行性分析和形成可行性研究報告，只有在論證可行的基礎上才能立項實施。1983年，計委發布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，從編制程序、編制內容、預審和復核等方面來指導我國建設項目的可行性研究[8]。

在房地產領域，項目的可行性研究起步更加比較晚。過去，我國的住房主要是以福利分配為主，房屋的建設很少考慮效率，從理論上來分析完全是一種低風險甚至是無風險的項目，所以房地產領域風險的理論研究工作更加緩慢[9]。直到20世紀90年代房地產投資出現過熱，可行性研究才真正開始運用到房地產領域并逐步深入。我國建設部2000年頒發的《房地產項目經濟評價辦法》由于其主要內容和研究方法的全面科學性，目前是我國房地產投資項目可行性分析的重要管理辦法[10 ]。

（二）房地產可行性研究的基本概念和內容、作用

1房地產可行性研究報告

1.市場調查和分析

做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等[11].2.規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述[12].3.開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度.房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。

4.項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估.5.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析[13].6.項目財務評價;依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法[14].7.可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與否作出明確的結論[].2用途[15]

房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：

1.用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告

根據《國務院關于投資體制改革的決定》國發（2004）20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。

同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。

2.用于向金融機構貸款的可行性研究報告

我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。

3.用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告

此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。

4.用于申請進口設備免稅的可行性研究報告

主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。

5.用于境外投資項目核準的可行性研究報告

企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。

6.用于環境評價、審批工業用地的可行性研究報告

我國當前對項目的節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請工業用地、施工許可證的依據。

（三）各學者專家對可研的研究、觀點

對于房地產項目的可行性研究，國內眾多學者也從多個角度對這一問題進行了研究和探討。

瞿富強、瞿瑩芳（2003）通過房地產開發項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析，在內容 與格式統一，提高可行性研寬水平等方面提出了一些建議和措施[16]。

何繼志（2003）認為前期可行性研究報告的編制與評估是房地產項目開發成敗的關鍵環節之一[17]。崔曉青（2004）在總結房地產投資項目可行性研究內容的基礎上,分析了房地產投資項目可行性研究的信息特點,討論了管理信息系統、網絡技術、數據倉庫和數據挖掘等計算機信息技術在房地產項目可行性研究中的應用[18]。

巫世峰（2006）闡述了可行性研究在房地產項目整個階段中的重要作用,進而說明可行性研究評價指標體系的研究的必要性和意義,然后提出相應評價指標體系的建立原則,并利用定性和定量相結合的方法構建出一套較為系統的評價指標體系[19]。

林秀欽（2009）以某改造項目為例，就初步可行性研究、項目可行性研究的內容及意義作了簡要論述,指出可行性研究在房地產項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用,應引起重視[20]。洪紅,杜昌盛(2010)從分析房地產開發項目經濟評價的特點出發，進而提出房地產開發項目可行性研究工作的核心和措施[21]。

蔡亮（2010）房地產項目的確立是一個極其復雜同時又是十分重要的過程,文章通過具體案例的可行性研究,提出了作者對房地產可行性研究的體會和建議[22]。

王棟、馬令佩（2011）認為房地產對中國經濟貢獻卓著,在已經過去的10年,我國房地產取得了飛速發展.但是在高速發展的背后,其所帶來的投資風險也日益加大.在目前國家加大宏觀調控政策下,更應該對投資項目的可行性研究以及其可能面臨的風險進行分析[23]。

廖意紅（2014）在對房地產項目進行投資開發前，需要進行房地產項目可行性研究，房地產項目可行性研究是投資決策和開發計劃的重要依據[24]。

郭嚇利（2014）在對房地產項目進行投資開發前，需要進行房地產項目可行性研究，房地產項目可行性研究是投資決策和開發計劃的重要依據。對開發項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證開發項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的現實意義[25]。

清華大學房地產研究所孫玉梅、劉洪玉指出了房地產市場分析對房地產投資決策、項目融資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的重要性，并總結了房地產市場分析的層次與內容體系，包括區域房地產市場分析、專業房地產市場分析、項目房地產市場分析三個層次。內容體系包括地區經濟分析、趣味分析、市場概況分析、專業市場供求分析、項目競爭分析、敏感性分析六個方面。并指出對于房地產項目的市場分析，有助于提高房地產企業對市場狀況的把握程度，有利于增強企業的競爭力，并能幫助企業適時調整策略[26]。

（四）案例[27]

1項目概況

該項目位于風光秀麗的門頭溝區門頭溝新城山景地區，距離門頭溝葡萄嘴環島西南約1.5 km處，項目依靠西山山系邊緣，距地鐵1號線的蘋果園站僅7km，距市中心約25km，地理位置比較優越。

根據項目初步統計，項目建設用地為35.62×104m2，總建筑面積為62.8×104m2，住宅部分容積率為1.8。代征綠地面積3.06×104m2，地下面積為10.13×104m2。

目前本項目使用土地為農村集體土地，分二期開發建設，計劃用4 a時間全部建設完成。2市場分析

2.1經濟環境分析

2.1.1北京市基本社會經濟概況

2007年末傘市常住人口1633×104人，比上年末增加52×104人，其自然增長率3.4‰，人口密度為995人／km2，每平方公里比上年末增加32人。2007年實現人均GDP 7 370美元，早已超過《北京市國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》提出的2010年人均地區生產總值達到6 000美元以上的目標。2007年城鎮居民人均可支配收入達到21 989元，比上年增長13.9％；農村居民人均純收入9 559元，比上年增長10.9％。2007年末城鎮居民人均住房使用面積20.3m2，比上年末增加0.3 m2；農村居民人均住房面積39.5 rn2，增加0.4 m2。

2.1.2門頭溝區整體情況 2.1.2.1門頭溝地區生產總值

圖1顯示，2007年門頭溝地區生產總值達到53.4×108元，人均地區生產總值約3000美元。根據區政府工作報告的計劃，該區今后的經濟發展以圍繞“四區”的建設為重點，國民經濟將進入持續穩步的發展階段。

2.1.2.2固定資產投資

在北京市投資逐步向郊區傾斜的大環境下，門頭溝區的投資力度不斷加大。其中2007年，全區完成全社會固定資產投資22．5×108元，比上年增長12．5％。房地產投資完成4．2×108元，比上年下降1．3％，下降幅度比上年回升15．3個百分點(2006年比上年下降16．6％)，占全社會固定資產投資的21．3％。

2.1.2.3居民收入

從表1得出，2007年門頭溝區城鎮居民人均可支配收入19465.6元，比上年增加1 815.4元，增長10.3％，保持穩定增長態勢；農民人均純收入9 198.0元，比上年增長876.8元，增長10.4％，城鎮居民人均家庭消費支出14 117.7元，比上年同期增長4.3％。

2.2房地產市場分析 2.2.1北京市房地產概況 2.2.1.1北京市場供給分析

從表2可以看出，全市每年的商品房與住宅投資逐步上升，2007年全市完成房地產開發投資1995.8×108元，比上年增長16％，占全社會固定資產投資額的50.3％。2007年全市商品房施工面積10 438.6×104m2，比上年下降0.4％；其中商品住宅5 914.5×104 m2，下降6.3％。2007年全市商品房竣工面積2 891.7×104m2，比上年下降9.5％；其中商品住宅1 854×104 m2，下降15.5％。

2.2.1.2北京市場需求分析

從圖2北京市歷年商品房與住宅的銷售面積的比較分析得出，2007年商品房與住宅銷售面積開始下降。商品房銷售面積2 177×104m2，下降16.5％；其中住宅I 732×104m2，下降21.5％。在銷售面積增速減緩的情況下，商品房銷售額增長速度并沒有回落，這主要是由于房價的上漲的原因。2007年北京市商品房銷售額2 515×108元，其中住宅銷售額l 846×108元。住宅供求比(住宅竣工面積：住宅銷售面積)為1854：1731(1.07：1)，供略大于求。

2.2.1.3北京銷售價格趨勢分析

2007年北京樓市出現了幾年來少有的快速普漲局面。2007年底，除了南部區域，北京四環至五環中間其它Ⅸ域的房價基本都超過15 000元／m2。2007年北京樓市交易的均價開始上升，使得商品房銷售均價首次突破萬元大關，而且漲幅也達46％。2007年北京市商品房銷售價格11553元／m2。其中住宅銷售價格10 661元／m2。達到了歷年的最高峰，增幅達到44.55％。所以，商品房銷售價格的增長主要是由于住宅銷售價格的增長。2.2.1.4北京房地產市場綜述

2007年北京市房地產市場總體保持穩定運行狀況，房地產投資增速比2006年上漲了16％，但是占全社會投資比重逐漸下降，投資結構逐步優化。除此之外，由于2007年施工面積、竣工面積和空置面積的繼續減少，市場供求矛盾加大。結果直接導致銷售價格的攀升?？v觀全年，供求關系是直接影響銷售價格攀升的豐要因素之一。

2.2.2門頭溝區域房地產市場整體分析 2.2.2.1房地產供求狀況

從表3中可以看出，產品2007年銷售額較2006年增加了20.6×108元。所以，隨著蓮石路的開通，阜石路的擴修，交通狀況的日益改善，居住條件以及工作通達性的提升，門頭溝的房地產業會得到明顯改觀和發展。

2.2.2.2門頭溝土地市場分析

根據表4數據顯示，門頭溝前幾年入市交易土地較少，造成供給面積不足，而2007年土地供應全部為住宅用地，面積超過20×104m2，可見，門頭溝未來幾年內，住宅商品房供應量將有明顯的提高，從北京土地儲備中心網站上，解到，2007年門頭溝區成交的城子217地塊項目和門頭溝新城馮村地區(一期)居住項目的單位地價分別約為206×104元／667m2和496×104元／667m2。從這兩宗地塊掛牌價格可以看出，門頭溝房地產市場較好，土地價格提升較快，同時也預示著門頭溝房地產市場前景較好，區域價值越來越得到認可。

2.2.2.3區域房地產市場分析

由于近幾年門頭溝入市交易土地較少，造成供給面積不足，所以近期價格提升較快。從2003年一2005年開發的項目上市后銷售速度較快，迄今為止絕大多數項目已銷售完畢，從此看出商品房市場供應不足，銷售情況良好。早期各典型項目的成交價基本在3 300～4 000元／m2之間，而目前唯一在售的項目國信淺山，目前銷售均價為9 200元／m2，所以銷售價格漲幅明顯。調查發現。門頭溝區內高檔住宅項目非常缺乏，而門頭溝區自然環境較優越，距離北京市城區較近，高檔房地產項目應有一定市場份額。

2.3房地產市場分析綜述

通過對以上北京市房地產市場及門頭溝區域市場的分析，可以看出項目所處的市場大環境較好，為項目的運作開發提供了良好的外部條件。

3開發方案定位

本項目充分利用獨有的山體景觀資源優勢，打造居山住宅社區，倡導人與自然的和諧統一。規劃布局上充分利用現有地形，遵從自然。戶型設計體現人性化設計，實行大面寬，短進深，打造舒適性產品。

3.1目標客戶

項目目標客戶群主要共分為二類：一類為改善居住型客戶，這部分客戶中大多數是二次置業或三次置業?？蛻魜碜杂陂T頭溝、石景山區及周邊鄉鎮。他們有一定的經濟實力，追求居住的舒適度，可以為居住環境支付較高的溢價，需求戶型面積較大。也有來自于北京市內比較喜歡自然環境的少部分客戶。另一類主要為城市效應擠出型客戶，這部分客戶來自于北京市內，他們在承受一定總價的范圍內，追求產品的性價比。另外還有部分門頭溝區內中等收入人群。

3.2產品類型

按照項目的規劃指標條件，項目產品以小高層為主，充分利用山體的景觀資源，使小區布置錯落有致。另外在開發過程中注重保護山體本身特有的生態環境，規劃時盡量減少對自然環境的破壞，做到住宅、山、植被的和諧統一。精心利用地形的高低起伏，規劃出錯落有致的山地形態建筑和豐富的人造與自然景觀，將建筑融為自然的延伸，設計中盡顯尊重自然的理念，進而達到人與自然和諧共處的人性化居住空間。4 經濟評價

4.1經濟測算

經過初步測算，在住宅銷售價格8 000元／m2的情況下，項日總成本為35.91×108元，稅后利潤為9.29×108元，成本利潤率為25.87％。

4.2項目投融資計劃

由于工程的費用大，因此，建設項目資金來源主要由建設單位自籌、銀行貸款、銷售收入三種渠道籌措解決。三項資金合計35.91×108元，具體見表5。

4.3銷售價格敏感性分析

由于項目的開發周期較長，市場和政策的因素很難準確把握，通過銷售價格敏感性分析，判斷項目的承受風險的能力。此次價格敏感分析是在住宅銷售均價8 000元／m2的基礎上，未考慮車庫銷售收入、商業銷售價格的變動?；鶞输N售價格敏感程度設定為5％。

從表6可以看出，在價格變動的情況下，項目成本利潤率均在15％以上，項目收益較好，市場風險小，抗風險能力較強。

4.4項目經濟測算結論 ． 從以上對項目的經濟測算、銷售價格敏感分析來看，項目的經濟指標良好，項目抗風險能力較強，項目的市場前景較好。

5項目風險評價

5.1政策風險

因本項目處于門頭溝區，位于六環以外，不屬于政府政策的調控蕈點區域，在“70％90平米”政策方面有一定的突破性。即使本項目執行“70％90平米”政策，因本項目處于門頭溝區核心位置，區域內中小套型住宅需求比較旺盛，再加上本項目土地成本相對較低，承受市場風險能力較強。因此“70％90平米”政策不會對本項目造成太大的影響。

5.2項目市場風險分析

區域價值和房地產市場的快速發展為項目的成功運作提供了堅實的基礎。隨著門頭溝新城的建設開發，該區域價值會迅速提升，會吸引更多的市內、石景山地區及周邊鄉鎮客戶到此置業，所以門頭溝未來市場需求較大，市場風險較小。

6結語

綜上所述，本項目的土地地塊資源條件較好，山體景觀環境秀麗，交通便利，二級開發投資同報率較高，達到25.87％，投資風險比較小、未來發展前景看好，適合投資。

實施山景項目的開發，對門頭溝區和開發企業都具有良好的經濟效益，并且有利于門頭溝區的整體建設和區域價值的提升，因此，本項目的開發具有深遠的社會意義。

三、總結

中國房地產業經過短短幾年的高速發展，取得了令世人矚目的成就，它與我國國民經濟的高速運行是相輔相成的。房地產所能創造的高額附加值以及能為投資者帶來豐厚的利潤，從而吸引了越來越多的房地產的投資者進入這個行業[28]。房地產項目投資額大，周期長，不確定性因素多，它成功的關鍵在于正確決策和詳盡的可行性分析?？尚行匝芯繉τ陧椖渴欠衲軌蚩茖W的分析與預測運營中的風險和收益有著重要的意義，也是做好決策的重要依據[29]。因此做好可行性分析工作是項目成敗的重要前提。

面對當前房地產投資非理性的發展勢頭的開始出現，我國政府近幾年來在抑制房地產過度非理性發展方面采取了很多的措施，如土地拍賣和交易、限購限貸、產業的調控等等，因此對于房地產開發商來說，國家宏觀政策的調控的加強，房地產開發風險就會越來越大，盲目的開發可能給企業帶來相當大的風險[30]。因此房地產開發商在進行項目的開發時就更應該注重房地產項目的可行性研究，加大對風險的控制，面對當前的房地產實際情況和當前的經濟政策環境，從國家宏觀經濟和區域經濟環境、城市的發展需要以及房地產的發展趨勢等方面入手，在宏觀層面和微觀層面，加大對金融風險、政策風險、行業風險和市場風險等等方面的風險控制和預測，做好項目的可行性研究[31]。

四、參考文獻

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第三篇：論文 文獻綜述

廣告英語語言特色探析

摘要：廣告英語作文一種應用語言，已經逐漸從普通英語語言中獨立出來，發展為一種具有創新、精煉、生動、活潑等風格的非規范化的專用語言，它不僅在詞語的運用‘句型的謀劃上巧妙精細，在修辭的運用上也頗為講究，從而產生獨特的宣傳效果，有效地影響受眾對產品的態度，以達到推銷產品的目的。關鍵詞：廣告英語；詞匯特色；句法特征；修辭手法

廣告即“廣而告之”，它是廣告主有計劃的通過各種形式的媒體向公眾傳播信息，以推銷商品、勞務、宣傳各種啟事或觀念的信息傳播手段。廣告除了有幫助消費者認識商品的作用外，還有誘發消費者感情，引起購買欲望、促進消費行動的心理功能，并能給消費者以美感享受的美學功能。

中國加入WTO后，中西方貿易的日益頻繁，大量的外國商品涌入中國市場，同時大量的中國商品也出口到國外市場，市場的競爭使廣告的使用更加頻繁，廣告大戰幾乎趨于白熱化，憂郁英語是世界上使用最廣泛的語言，因而成了許多國家推銷商品的廣告語言，形成了廣告英語這一比較特殊的英語文體，它也成為一種具有很高商業價值的實用文體。廣告英語作為這種應用語言，受多門學科的諸多影響，使其具有獨特的語言特征，從英語語言學角度究其原因則是因為它在選詞撒會難過具有獨特的特點，主要表現在詞匯、句法和修辭手法三個方面，這些語言特點使廣告詞豐富多彩，引人入勝，說服力強。修辭手法的運用也別具一格，如語意雙關、文字游戲等，使人感到幽默中見智慧，平淡中顯新奇。廣告語言在形式上極具鮮明特點，或行文平整，對仗押韻，或節奏感強，朗朗上口，或一鳴驚人、耳目一新，有耐人尋味、久久不忘之效。廣告是一門濃縮的、綜合的、商業性的藝術。做為一種應用語言，廣告英語已成為一種獨立的語體，廣告英語作為一個獨立體系已成為一個語言表達的重要方面，引起人們越來越多的關注。因此，研究廣告英語的語言特色具有十分重要的意義。

本人通過收集大量的有關廣告英語方面的文獻資料，在探析英語語言在廣告詞中的有關資料中，通過本人的總結得出：多數資料主要從廣告英語的詞匯特色，句法特征和修辭手法的運用這三個方面闡述了廣告英語作為一種應用語言與普通英語的區別，并慎重對待英漢廣告語在遣詞造句方面存在的差別。對此問題的研究是具有現實意義的：首先，一則絕妙的廣告是設計者匠心獨運，精心雕琢的心血之作，它簡明扼要，通俗易懂，一字傳神。它在有限的空間、時間、篇幅內

傳播信息，建立形象，刺激消費。因此，閱讀和欣賞精彩的廣告，了解其語言特色，對我們提高語言的能力，拓寬知識面，培養對英語語言的審美意識。其次一則成功的廣告可以吸引人們對商品的興趣，便于消費者根據廣告提供的信息及時找到自己需要購買的商品，豐富、活躍人們的精神文化生活，改變人們的消費觀念，引導人們的消費潮流。最后，廣告作為爭奪市場的策略，能夠幫助企業拓寬國內、國際市場，有效地宣傳企業的產品，增加廠商的利潤。

正是在這種背景和研究意義之下，本人在數據搜索中，主要在中國知網期刊全文數據庫，在搜索過程中，本人主要采取輸入“題名”為主要的搜索方式，如需要廣告英語方面相關的文獻、論文及觀點，本人就會在“檢索詞”里輸入“boby language”，通過網絡搜索和圖書館查閱者兩種途徑，本人就可以獲得756篇有關文獻資料，但實際上課提供本人實際需要的可能最多只有50篇。

在所借鑒參考的文獻幾書目中，本人根據需要方面對它們進行了細分，對此主要將它們分為以下幾方面分別進行簡述：

<一> 論證廣告英語語言的詞匯特色方面的文獻、論文及相關觀點簡介 這一部分涉及的文獻主要是為了研究廣告用語的詞匯方面具有的特征，為了尋求強有力的實例支持，相關主要文獻有：

1.Leech.Geoffrey N.：《Advertising in English》

在本書中英國語言學家G.H.Leech（1966）對廣告英語中的形容詞和動詞分別做了研究，其中動詞按其頻率高低依次排列，前二十個分別是：make, get, give, have, see, buy, come, go, know,keep, look, need, love, use, feel, like, choose, take, start, taste。這些高頻動詞均為單音節詞（monosyllable）。這些單音節動詞在人們的日常生活中經常使用，可以說是英語中的核心詞匯，易讀易懂、意義明確。易于為人接受。同時讓受眾一目了然、印象深刻，很容易引起受眾的注意合興趣，又有助于強調廣告的主題

2.陳贇贇： 《廣告英語的高頻動詞及其詞組的研究》

作者指出，動詞是增加廣告語言表現力的一種有效手段。該文試圖探究廣告英語中高頻動詞的特點以及動詞詞組的相關特征。該項研究結果試圖為兩個問題提供實證依據：（1）廣告英語中最常見的動詞有何特點？（2）為什么廣告英語中的動詞詞組多以一般現在時和主動語態出現？這一分析結果不僅可以給英語廣告的創作者以及英語學習者增進知識水平，而且也有助于增強對語言的認知和運

用能力。

3.郭貴龍 ：廣告英語中造新詞的時效、方法及漢譯

筆者對如何體現現代廣告英語中生造新詞的時效性；如何生造新詞，翻譯生造新詞要注意哪些問題等提出了自己的見解，作者概況了廣告英語模擬新造詞的幾種方法：簡化拼寫創造廣告英語新詞、巧用錯拼創造英語新詞、使用前綴和后綴生造廣告英語新詞、合理組合創新廣告英語新詞組、虛構復合前置修飾語創新詞、借用外來語創造生詞。拼湊廣告生造詞增強了廣告的“記性價值”、“審美價值”及“情感價值”。

<二> 論證廣告英語語言的句法特色方面的文獻、論文及相關觀點簡介

1.韓禮德，哈桑 ：：《英語的銜接》

廣告英語語篇的構成機制不同于其他語篇的構成機制廣告的形式和內容必須引人注目,通俗易懂,并且要使人讀后印象深刻。正是這些需要使廣告語篇的銜接機制不完全等同于一般語篇的銜接機制,而是形成了自己的銜接風格。禮德把銜接分為語法銜接(grammatical cohesion)和詞匯銜接(lexical cohesion)兩種。語法銜接又分為四種:照應(reference)、省略(ellipsis)、替代(substitution)和連接(conjunction)。詞匯銜接也分四種:重復(repetition)、同義P反義(synonymyPantonymy)、上下義P局部—整體關系(hyponymy meronymy)和搭配(collocation)。,王小芳 ：《廣告英語標題的句法探析》

本文旨在從句法層次方面對英語廣告標題的特征作出分析探討，在句型方面作者具體表現在簡單句、主動態、祈使句、陳述句、省略句及感嘆句等運用，使廣告英語具有文字簡潔別致、措辭獨特新穎，句式精彩紛呈。

3.古玉芳、雷云 ：《廣告英語主題句的簡約原則》

作者認為廣告主需要承擔廣告費用，因而簡約就成為經濟原則在廣告業中具體體現，經濟原則是人類行為的一條根本性原則，對于語言而言，主要是盡量使用較少的、省力的語言單位來盡可能多的傳遞信息在此原則的指導下，廣告語言的常用手段之一就是省略。本文從詞匯、句法及文化語境方面進行了省略句式的分析，在簡約原則指導下的省略，是英語廣告主題句中非常常見且值得重視的現象。

<三> 論證廣告英語語言的修辭手法方面的文獻、論文及相關觀點簡介

1.布占廷 ：《廣告英語口號中頭韻修辭探微》

作者指出，為達到最佳宣傳效果，廣告口號中大量運用頭韻的修辭手法。文中把頭韻修辭細分為詞首輔音的重復、詞首輔音連綴的重復、詞首元音的重復、詞首音節的重復、詞首字母的重復、詞首字母重復但是發音不同、相近發音的重復、非重讀音節中或音節的中間或末尾。同時還闡述了構成頭韻多用力量強的爆破音、摩擦音等，具有一定的語音象征性。本文結合大量的語料，就廣告英語口號中頭韻的種類幾押韻輔音的分布特點展開討論。

2.劉曉霞 ：《論廣告英語雙關語語用功能與技巧》

作者認為在眾多修辭手法中, 最受歡迎并且引起廣大學者與研究者注意的的是雙關語，作者把雙關分為一詞多義雙關、同音異義雙關、仿擬雙關、語法雙關等。雙關語的運用, 能打動人心, 激發人們的購買欲望。但從語用學的角度去分析雙關語,它違背了Grice提出的合作原則中的第四種, 即說話人公然不執行某一準則。運用恰當的雙關語能產生幽默、風趣、經濟和警告的作用, 使人享受語言的美。

3.周結：《廣告英語中的修辭特色》

廣告英語中修辭手法運用頻繁，本文著重探討了廣告英語中比喻、仿擬、雙關押韻夸張排比設問等修辭手法的特色。廣告英語的詞法和句法以多種不同形式表現，構成了廣告英語語言濃縮精煉簡潔扼要創意新穎生動別致富于幽默韻律優美等他的，使廣告語言成為人類社會展現語言藝術的重要方面。

以上是本論文作者研究撰寫論文時一些參閱借鑒的書籍專著、相關文章及學術期刊，這些資料主要是與廣告英語相關的一些知識，與本論文研究廣告英語語言特色的內容密切相關，而且這些資料大部分涉及到具體的廣告英語并提供了許多的實例。本人對廣告英語語言特色不得不參閱和綜合這些專業大家的文獻資料，需要指出的是這些資料多是專業人士或行業權威的成功論著，也是眾多相關課題研究的主要參閱借鑒對象，其權威性不容置疑。在這些資料中，相關到廣告英語細致而深入的研究，包括詞匯特色、句法特征和修辭手法都對本論文以后極大的參閱價值。廣告英語作為傳播信息的手段，其研究范圍和角度都很寬。就目前來說，無論是專業人士或行業權威對廣告英語的研究都全面且深刻，但是廣告英語復雜且多變，對其研究空間還是相當大。

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第四篇：論文文獻綜述

一、馬克昌的觀點。馬克昌在《刑法學》中認為兩罪的區別主要有：“

1、對象不同。報復陷害罪的對象必須是與自己有利害關系的控告人、申訴人、批評人、舉報人4種人；而誣告陷害罪的對象可以是任何人，包括犯人。

2、客觀行為不同。報復陷害罪表現為濫用職權、假公濟私進行報復陷害，即是以利用職權或國家權力為前提條件，而誣告陷害罪是捏造他人犯罪事實，進行告發，且行為的實施不要求必須利用職權進行。而且，國家工作人員如果利用職權誣陷他人的，則要從重處罰。

3、手段方法不同。報復陷害的手段，既可以用捏造事實（不能是犯罪事實）的方式進行報復，也可以利用客觀存在的某種對被害人不利的事實進行報復，而誣告陷害罪必須是以捏造犯罪事實的方式進行。

4、犯罪主體不同。報復陷害罪的主體只能是國家機關工作人員，而誣告陷害罪的主體是一般主體。

5、犯罪目的不同。報復陷害罪是以楔私憤報復他人為目的，而誣告陷害罪則以使他人受刑事處分為目的?！盵1]

二、袁廣林的觀點。袁廣林在《誣告陷害罪若干問題探析》中認為兩罪的差異在于：“

1、犯罪主體不同。誣告陷害罪的主體是一般主體，凡是年滿16周歲，具備刑事責任能力的人均可成為該罪主體，可以使國家工作人員，也可以是一般公民，比報復陷害罪廣。報復陷害罪是國家機關工作人員依靠職務實施的犯罪，具有職務性，其主體只能是國家機關工作人員。

2、犯罪客體不同。誣告陷害罪的客體包括公民的人身權利、民主權利和司法機關的正?；顒?，而報復陷害罪的客體僅僅是公民的民主權利。

3、犯罪行為內容不同。誣告陷害罪和報復陷害罪雖然都是憑借國家權力進行的犯罪，但誣告陷害罪是通過捏造犯罪事實，虛假告發的方式借助司法機關的權利達到侵害被害人的目的，行為人本人沒有司法權，不能直接追究被害人的刑事責任。報復陷害罪則是行為人本人即國家機關工作人員能夠利用自身職權、假公濟私直接對被害人進行政治、經濟、行政等方面的整治。

4、犯罪行為侵害對象不同。誣告陷害罪侵害的對象是任何人，對身份、地位等沒有任何要求，而報復陷害罪的對象則是特定的，必須是對行為人提出張國斌、宋志偉的人。

5、犯罪的構成對行為結果的要求不同。誣告陷害罪只要行為人捏造的犯罪事實為司法機關知曉就構成即遂，而不論被害人是否受到刑事處罰。報復陷害罪則要求行為人的報復陷害行為必須造成了一定后果，才能成立，如果沒造成危害后果或后果不嚴重不構成犯罪。”[1]

三、蘭惠君、周偉萍的觀點。蘭惠君、周偉萍在《淺論誣告陷害罪》一文中對兩罪的區別闡述為：“

1、不同：報復陷害罪侵犯的是公民的人身權利；誣告陷害罪侵犯的是公民的民主權利。

2、對象不同：報復陷害罪的對象是控告人、申訴人、批評人和舉報人；誣告陷害罪的對象是一切公民。

3、主體不同。報復陷害罪只能是國家機關工作人員；誣告陷害罪是一般主體。

4、行為表現不同。報復陷害罪表現為濫用職權、假公濟私，進行報復陷害；誣告陷害罪表現為捏造犯罪事實，作虛假告發。

5、目的不同。報復陷害罪是一般報復目的；誣告陷害是意圖使他人受到刑事追究?！盵2]

四、張國斌、宋志偉的觀點。張國斌、宋志偉在《誣告陷害罪 報復陷害罪》中認為兩罪的區別在于：“

1、主體不同。誣告陷害罪的主體是一般主體，可以是國家工作人員，也可是一般公民。而報復陷害罪是國家工作人員的職務犯罪，犯罪的主體只能是國家機關工作人員，非國家工作人員不能成為報復陷害的主體。

2、犯罪行為侵害的對象不同。誣告陷害罪侵害的對象是任何人?？梢允菄腋刹浚部梢允且话愎?。而報復陷害罪侵害的對象是特定的，依刑法規定，必須是控告人、申訴人、批評人、檢舉人以及舉報人、執法人、證人。

3、告陷害的最終目的能否實現，不取決于誣告陷害行為人的主觀意愿和行為，而報復陷害罪的目的可以直接通過行為人自己的行為來實現。

4、犯罪行為的具體內容不同。誣告陷害罪和報復陷害最雖然都是憑借國家權力的犯罪行為，但是其犯罪手段是不同的，主要體現在運用國家權力的方式不同。誣告陷害罪的行為人本人沒有司法權，不能直接對誣告人進行刑事追究，只能假借司法機關的權力來實現自己的犯罪目的。因此，誣告陷害罪的行為人是以捏造犯罪事實，作虛假告發的辦法企圖借助于司法機關的權力，達到使被害人受到刑事追究的目的。報復陷害罪則是國家工作人員利用職權，假公濟私，在自己職權范圍內或者利用職權之便指使要挾他人利用職權直接對被害人進行政治上、經濟上的、行政上的整治。

5、兩種犯罪的構成對于行為結果的要求不同。按照法律規定，誣告陷害罪，主要行為人實施了捏造犯罪的事實，并向司法機關和有關機關告發的行為就是犯罪既遂。至于被誣告人是否受到刑事處罰，是否造成了某種危害后果，不影響犯罪的成立。但是是否造成了危害后果及后果的輕重、大小，在量刑時應作為情節予以考慮。而報復陷害罪則要求行為人的報復陷害行為必須造成一定的后果，才能成立，如果沒有造成危害后果或者后果不嚴重則不構成犯罪?！盵1]

五、王敏的觀點。王敏在《報復陷害罪若干問題探析》中認為兩罪的區別在于：“

1、犯罪手段不同。報復陷害罪必須是基于職務，濫用職權或者假公濟私；誣告陷害罪則不需要利用職權。

2、目的不同。報復陷害罪的目的是打擊報復陷害控告人、申訴人、批評人和舉報人；誣告陷害罪的目的是使他人枉受刑事追究。

3、報復陷害罪是國家機關工作人員依靠職務實施的犯罪，具有職務性，其主體只能是國家機關工作人員。誣告陷害罪的主體是一般主體，凡年滿16周歲，具備刑事責任能力的人均可成為該罪主體，可以是國家工作人員，也可以是一般公民，比報復陷害罪廣。

4、陷害的對象不同，報復陷害罪的受害人僅限于控告人、申訴人、批評人、舉報人這四種人；而誣告陷害的受害人可以是任何人?！盵2]

關于報復陷害罪與誣告陷害罪的區別的討論.，可謂百花齊放、百家爭鳴。各專家對兩罪的區別都有自己獨到的見解。但是兩罪都同時具有陷害的淵源，容易產生混淆，筆者認為應該從以下方面加以區分：

一、兩罪客體的界限

依據刑法的規定，兩罪侵犯的都是復雜客體，其中都侵犯了司法機關的正?；顒?。但是報復陷害罪侵害的客體是我國公民的民主權利，即公民依法享有的控告權、申訴權、批評權和舉報權；誣告陷害罪侵犯的是包括公民的人身權利、民主權利和司法機關的正?；顒?。從侵犯的對象看：報復陷害罪侵害的對象則是特定的，必須是對行為人提出控告、申訴、批評、舉報的人；誣告陷害罪侵害的對象是任何人，對身份、地位等沒有任何要求。

二、兩罪客觀方面的界限

兩罪在客觀方面都表現為行為人對被害人實施了陷害行為，但報復陷害罪的客觀方面要求行為人是利用職權、假公濟私對控告人、批評人、舉報人和申訴人等侵害對象進行打擊報復，其中行為人濫用自己的職權是必不少的要件；誣告陷害罪客觀方面表現為行為人故意捏造犯罪事實，向國家司法機關或其他有關單位告發。

三、兩罪主體的界限

報復陷害罪是國家機關工作人員依靠職務實施的犯罪，具有職務性，其主體只能是國家工作人員；誣告陷害罪的主體是一般主體。凡是年滿16周歲，具備刑事責任能力的人均可成為該罪的主體，可以是國家工作人員，也可以是一般公民，比報復陷害罪廣。

四、主觀方面的界限

兩罪都是故意犯罪，且是直接故意，行為人在主觀上都有陷害他人的目的，但是行為人產生陷害目的的內心起因不同。報復陷害罪的行為人是因為被害人依法行使控告、申訴、批評、舉報等民主權利，直接或者間接的涉及行為人的利益而產生報復意圖；誣告陷害罪的起因則多種多樣，有的是為了實現某種經濟的、生活的目的，有的是出于政治斗爭之目的等。

五、兩罪構成要件的界限

犯罪的構成對行為結果的要求不同。誣告陷害罪只要行為人捏造的犯罪事實為司法機關知曉就構成即遂，而不論被害人是否受到刑事處罰。也就是說，報復陷害罪并不是情節犯；報復陷害罪則要求行為人的報復陷害行為必須造成了一定后果，才能成立，如果沒造成危害后果或后果不嚴重不構成犯罪。

六、行為表現不同：報復陷害罪表現為濫用職權、假公濟私，進行報復陷害；誣告陷害罪表現為捏造犯罪事實，作虛假告發。

七、犯罪行為內容不同。誣告陷害罪和報復陷害罪雖然都是憑借國家權力進行的犯罪，但報復陷害罪是行為人本人即國家機關工作人員能夠利用自身職權、假公濟私直接對被害人進行政治、經濟、行政等方面的整治；誣告陷害罪則是通過捏造犯罪事實，虛假告發的方式借助司法機關的權利達到侵害被害人的目的，行為人本人沒有司法權，不能直接追究被害人的刑事責任。

八、目的不同。報復陷害罪的目的是打擊報復陷害控告人、申訴人、批評人和舉報人；誣告陷害罪的目的是使他人枉受刑事追究。

九、犯罪手段不同。報復陷害罪必須是基于職務，濫用職權或者假公濟私；誣告陷害罪則不需要利用職權。

綜上，國內學者對報復陷害罪與誣告陷害罪的區別尚未達成共識。在建設社會主義法制社會的今天，正確區分罪與非罪、明確此罪與彼罪對于法學理論研究和具體的司法實踐具有重要意義。

第五篇：城市規劃論文文獻

關于加強中小城市用地規劃管理的探索與思考

摘要

國家“十二五”規劃明確指出，要積極穩妥推進城鎮化，優化城鎮化布局和形態，加強城鎮化管理，不斷提升城鎮化的質量和水平。城鎮化發展是全面推進我省經濟結構調整和加快現代化建設，實現“兩個率先”目標的重要途徑。城鎮化水平的提高帶來人口的大量轉移和集聚，必然導致城鎮建設用地的擴張和需求。加強中小城市用地規劃管理是合理配置土地、集約、節約使用土地的最重要途徑。本文著重就中小城市用地規劃管理現狀、存在問題及解決對策幾方面進行探討和研究，以期對其他中小城市的規劃管理有所借鑒。

關鍵詞:用地規劃管理；中心城市

（一）、當前中小城市用地規劃管理現狀

1、用地規劃管理依據

我國的城鄉規劃工作始于20世紀50年代，當時主要借鑒前蘇聯和東歐等社會主義國家計劃體制的經驗。改革開放以來，城鄉規劃法制建設取得一定成績，1989年和1993年，《城市規劃法》和《村莊和集鎮規劃建設管理條例》先后出臺。但隨著經濟和社會發展，上述的?法?條例逐漸暴露出許多問題和不足，特別是城鄉二元分治體制，不利于城鄉統籌發展。2008年1月1日起實施的《城鄉規劃法》解決了土述弊端，并在法律上第?次明確了控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）的法律地位?！冻青l規劃法》第38條規定“在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權”。該條明確了控規是用地規劃管理的直接法律依據。201 0年7月1日，《江蘇省城鄉規劃條例》正式施行。該條例對如何實施規劃管理更具有操作性。

2、用地規劃主要工作及做法：

①、規劃編制工作

城市總體規劃編制工作。城市人民政府或規劃主管部門依據當地政府要求，牽頭負責城市總體規劃編制工作，并按照《城鄉規劃法》和《江蘇省城鄉規劃條例》規定要求，履行報批程序。控制性詳細規劃編制工作。規劃主管部門或區政府根據城市發展需要，組織控制性詳細規劃編制工作?？匾幈仨氁罁傄幉⑶也坏猛黄瓶倸w相關規定和要求。城市設計或地塊方案編制工作。有的重要地塊還會在土地出讓前，要求組織編制城市設計或地塊方案。不論是城市設計還是地塊方案均不得突破控規要求。

②、土地幽讓規劃條件確定工作

土地出讓規劃條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發利用等規劃要求，以及有關規劃引導要素，并附規劃用地紅線圖。需要建設單位編制修建性詳細規劃的，應當在規劃條件中予以明確。因規劃條件直接影響到建設內容、土地價格，因此，規劃條件除處室會審外，局里也要會審，對經營性用地要報給市政府分管領導有的甚至是市規劃審查委員會組織審查，以保證地塊規劃條件的合理性、科學性、可操作性。

③、規劃條件變更及監管工作

規劃條件變更主要包括出讓前規劃條件變更和出讓后規劃條件變更兩類。出讓前規劃條件變更的，主要涉及控規變更，這就要求編制部門要按照《江蘇省城鄉規劃條例》規定要求，履行變更報批程序。出讓后規劃條件變更的，除按《江蘇省城鄉規劃條例第45條執行外，還需按照省住房和城鄉建設廳以及市政府文件要求履行組織專家論證、變更公示、報政府批準、函告國土、監察部門等手續，以確保規劃嚴肅性、法定性。

（二）、用地規劃管理存在問題及根據分析

1、總體規劃存在不同程度的滯后性

由于城市總體規劃編制時間、審批時間均較長，有的從開始編制到審批結束要超過2、3年。在規劃時限上，總體規劃的規劃期限通常為10-20年。而在我國城市化快速發展的今天，很少有哪個城市能按批準的總規實施10年以上的，中小城市更是如此。宿遷市1996年成立地級市，當年完成第?輪總體規劃編制及審批工作，但隨著城市快速發展，原有規模己無法滿足城市發展需求，到200

2年不得不進行第二輪總體規劃編制工作。同樣，到2008年，開始著手第三輪總體規劃編制工作，但由于種種原因，至今還未完成總規綱要論證工作。而總規不批準，超出原總規范圍外的區域，就無法編制控規，用地也就缺乏法定依據。由此可見，總規時間的滯后性?定程度上影響了用地規劃管理工作。

2、控規存在不同程度的可操作性問題

①、規劃控制的剛性與市場需求的彈性之間的矛盾

現行控規的控制內容強求統?、面面俱到。2006年實施的《域市規劃編制辦法》將各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套等6方面的內容規定為強制性內容。但在實際的控規編制中，相應的控規內容包括十余項要素，這些控制內容。經編制完成，即成為?個個“死的”指標。但是，善變的市場發展熱點不斷轉移，土地開發模式不斷變化，房地產銷售熱點及模式也在改變，且政府、企業等多元的開發建設利益主體并存，在多變的市場需求面前傳統控規顯得過于僵化?？匾幍木幹婆c實施是?個空間與時間的雙重概念?？匾幍木幹婆c實施必定是?個動態的過程，傳統控規僅強調控規的空間層面，而對規劃本身的動態性、時效性體現不夠。因此，在市場經濟條件下城市發展的復雜性和多變性要求控規的控制內容更具彈性，要求研究控制指標的彈性和應變范圍，使之控而不死，變而不亂。

②、規劃的公共屬性不足

傳統控規缺失中觀層面的公共設施規劃，僅依靠用地布局中編制的公共設施用地規劃很難保障其最終的可實施性。因為在多變的規劃實施中，規定的容量限制屢被突破，造成公共設施容量嚴重不足，無法滿足居民的基本生活需求。如：停車泊位。2004年，省技術規定居住小區為0 4輛／戶，而后未再有新的規定，但隨著汽車家庭化后，停車矛盾日益突出。同時，傳統控規是?個技術文件，如果不加解釋，普通市民很難理解，也就很難發揮公眾參與規劃編制并提出意見的作用。由此可見，傳統控規的公共屬性相對較弱，因此，控規中必須增加?個中觀層而的公共設施規劃，諸如公共政策那樣，是+個“活的”、可供管理部門使用的工具，具有可讀性和可識別性，體現公平性，且易執行，可以根據市場和城市發展的情況進行不斷的調整。

③、專項規劃研究不足

目前，由于專項規劃研究不足，特別是在公共配套、宜居、慢行系統、城市空間設計等方面研究不足，導致規劃編制僅依據上位規劃和少有的專項規劃就開始進行規劃編制。而總體規劃為了滿足城鄉經濟社會全面、協調和可持續發展的要求，提出的往往是宏觀專項研究的內容，由此導致在控規中缺乏專項深入的規劃和設計研究，特別是在某些中等城市和小城市當中，缺少各種專項研究和設計的積累。傳統控規是以地塊為目的的，依據總體規劃直接編制控規，不易充分反映和對接總體規劃的內容。當前，城鄉經濟快速發展，城市居民對宜居要求、基本公共服務均等化要求不斷提高，若沒有眾多專項規劃支撐，控規可操作性兢很難達到。

④、用地規劃管理人員素質有待提高

中小城市的規劃管理者大多都不是規劃專業出身，加之在吸納人才方面缺乏吸引力，造成了中小城市整體規劃管理專業性的薄弱。例如，宿遷市規劃局用地處現有人員共3人，沒有?個是規劃方面的專業人員?；诖耍枰幸粋€更為科學、合理、便于中小城制管理的法律性規劃。

⑤、國土與規劃脫節

由于體制原因，經常存在國土與規劃脫節現象，特別在原城鄉結合部，脫節現象更為突出。在許多地方，城市規劃中是建設用地，但在土地部門，這些地塊卻沒有土地指標。有的甚至規劃條件都發出了，國土部門才發現中間有部分土地還是集體建設用地，不得不重新出具拍賣紅線圖和規劃條件。由于國土與規劃脫節，造成用地規劃管理相當被動，特別是?個地塊兩次出讓，很容易引發矛盾。

（三）、加強用地規劃管理的建議

①、加大規劃編制、審查力度，確保規劃成果的及時性和科學性

加大總規編制力度。總規是控規和專項規劃編制的上位規劃，直接影響?個城市的發展性質和發展方向。在上?輪總規無法滿足經濟發展需要時，要及時啟動新?輪總規編制工作。同時，在新總規未報批時，可以對原規劃進行局部調整，這樣做既可滿足經濟發展需要，又可保證用地工作法定性。加大專項規劃編制力度。規劃部門要超前制定專項規劃編制計劃，特別要對涉及民生的公共配套工程（醫療機構布點、教育設施布點、保障性住房布點、公交設施、能源站點等）、涉及宜居的慢行系統、綠地系統等專項規劃超前研究。

加大規劃審查力度。+要多組織專家審查，保證規劃成果的科學性。二要如強公示，組織各界社會群體參與，以保證群眾對規劃的參與權和知情權。②、提高控規編制水平，進一步增強控規的彈性和公共屬性

在城鎮化進程快速推進的今天，在激烈的市場競爭中，控規作為承上啟下、控制和引導城市建設的重要法定技術文件，在規劃管理方面應與時俱進，不斷創新，完善自身的管控體系，以有效、科學、規范地保障控規的順利實施。

首先要加大編制力度。城市國有土地使用權出讓前應當編制控規，出讓地塊必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條。件及附圖。應對多變市場的最好途徑就是擴大控規的覆蓋面，這樣、無論市場如何變化，都有管理的依據。當然，在實施控規全覆蓋可行性較弱的地區，也可采取重點地塊全覆蓋一般地塊制定通則的管理形式。

其次，要增強控規彈性。為應對市場的多變靈活性，最好的手段就是給予指標?定的彈性。例如，為了鼓勵開發商建設公益性項目，可適當放寬容積率，為了避免沿街界面的過分單?化，可鼓勵開發商多退道路紅線：還可采取兼容性的方式解決用地性質過分僵化的問題。對停車泊位問題，可以形成文字性要求內容，以便執行層面人員操作。

最后，在控規編制過程中，還要對周邊編制單元進行研究，以進?步提開城市宜居和公共配套工程均等性。

③、加強人員培訓，提高管理人員專業水平

俗話說：“三分規劃，七分管理”，規劃管理的好壞對規劃意圖的實現將產生很大的影響。因此，筆者建議強化規劃專業人才引入機制，對在職人員進行專業培訓，與規劃設計工作者進行廣泛的經驗交流，全面提高規劃管理水平。爭取規劃設計者，當地規劃管理相關部門和公眾三方的合作，增強城市控規編制的科學合理性、可操作性，且使之富有當地特色。

④、加大國土與規劃部門溝通力度，進步增強兩個規劃的銜接性。

要建立部門間定期溝通機制。對要出讓的土地，規劃部門要及時溝通聯系，對無土地指標的或還不是國有建設用地的，國土部門要積極向上爭取，盡量避免。