第一篇：房地產論文

房地產論文

在日常學習、工作生活中，大家都寫過論文吧，論文是一種綜合性的文體，通過論文可直接看出一個人的綜合能力和專業基礎。為了讓您在寫論文時更加簡單方便，以下是小編幫大家整理的房地產論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產論文1

一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義

要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。

什么叫泡沫經濟?《辭海》(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”

從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：

(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。

(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。

(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。

二、經濟泡沫的利與弊

在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。

另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。

三、房地產業與泡沫經濟的關系

在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：

1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。

首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。

其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。

再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”。

2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。

應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：

(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。

房地產論文2

中國經濟高速發展，房地產市場無疑是我國經濟財政金融的重要支撐，而房地產市場的高速發展，相關配套制度沒有及時跟上必然帶來不穩定的隱患。因此，我國房地產市場的健康穩定發展也成為經濟學者研究的重點。本文希望通過對房地產稅收政策的簡要剖析，幫助讀者了解我國稅收政策會對房地產市場產生怎樣的影響，有哪些好的方式方法可以幫助我國房地產市場更加健康穩健的發展，希望通過此文能夠對我國稅收政策起到一定有益的借鑒作用。

一、我國房地產市場財政稅收政策的研究

據不完全的統計，我國房地產市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產市場對于我國的經濟發展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產市場很好的發展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產市場存在的問題。就目前我國的房地產市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產市場產生影響，就要充分了解國家的宏觀調控政策，清楚國內的房地產市場價格以及居民對房地產市場的目標預期。近年來，我國房地產市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產市場進行經濟調節，發揮財政政策對房地產市場的調節作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產市場進行監管，穩定好房地產市場。

二、房地產財政稅收政策對我國房地產的影響

我國房地產市場主要通過房地產的差異進行區別化的稅收政策來影響房地產價格和房地產收益分配。第一，開發階段的稅收政策主要影響房地產的供給端，使其有效控制房地產市場的投資規模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發;第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環節的財政稅收政策，有利于市場的需求發展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。

房地產市場的稅收政策主要對我國房地產市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調節作用，合理的稅收政策可以保障房地產市場健康發展，讓消費者保持理性頭腦，調節供需平衡。為了促進房地產市場的合理發展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開發商的考核，對不符合要求的開發商不予政策優惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產市場的穩定發展。

稅收政策是最常見的經濟調節手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產市場的正常運轉。房地產稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發利用，增加房地產市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優惠。

三、我國房地產稅收對房地產市場的影響

面對國內房地產市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調節合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區間。刺激房地產市場，引導房地產市場健康發展。高房價和低收入是房地產交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優惠力度可以有效刺激國內房地產市場的活躍度。

改進物業稅的政策，加強監督力度可以加強和規范房地產市場的不合理行為。物業稅的政策實施應從我國的實際情況出發，首先，對于不同收入人群，物業稅的政策實施應區別開來，通過制定不同的稅率可以有效調節不同階級收入人群的經濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經濟生活。其次，要加快發展房地產評估市場，規范評估行業的發展，完善評估體系，保證國內房地產市場的良性發展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產市場情況，了解清楚城市土地的開發和利用情況，加快房地產市場房屋和土地兩證合一，強化產權登記制度，理清關系，從而避免房地產私下交易。完善房地產市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產市場管理機制。

我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產稅收的相關法律和制度是對房地產市場長久發展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產市場有序發展，減少房地產市場不規范行為的發生。因此完善房地產市場制度和相關法律，并嚴格實施執行，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究，保障市場合理發展，讓供方合理開發、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產市場。所以，完善房地產稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產稅收當中，為我國的房地產市場健康發展提供法律保障，讓我國房地產市場能夠平穩又快的發展。

四、結束語

財政稅收對我國房地產市場經濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產市場機制，保證房屋土地資源的合理開發和利用;完善房地產稅收法律法規，規范房地產市場的合理發展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產剛需的解決;加強房地產市場的監管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產市場真正有序規范的發展起來。

房地產論文3

(一)利用工程承包合同進行納稅統籌

利用工程承包合同進行納稅統籌的方法是按照建設單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國家規定的建筑業3%的稅率進行納稅。反之，就適用服務行業5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營業稅暫行條例》的相關規定，如果建設單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負責后期工程組織，則工程承包公司就需按照服務行業5%的稅率進行納稅，反之，無論工程承包公司是否實際進行了項日建設，都需要按照建筑業3%的稅率進行納稅申報。

(二)利用代收費用進行納稅統籌

《營業稅暫行條例》規定，房地產公司的營業額包括其房屋出售價款和經營過程中所收取的代收費用、手續費等。物業管理企業可以代替房地產企業收取相關費用，這部分費用并不納人企業營業額，而且，政府為了促進物業企業發展，還出臺了一系列的稅收減免優惠政策，如物業企業為有關企業代收的費用不計人營業額，只對其代收手續費進行營業稅征收。根據上述規定，房地產公司可在企業內部成立物業公司，將價外費用的收取交由下屬物業公司負責，如物業管理費，并由物業公司開具發票。

房地產論文4

伴隨著我國社會經濟的迅速發展，商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發，以期獲得相對較高的投資收益，商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業設施對城市發展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿流通基礎設施的建設。本文首先概述房地產開發項目的一般特點，在此基礎上從多個角度對商業房地產開發項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。

一、房地產開發項目的一般特點

房地產開發是現代市場發展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象，房地產開發項目的一般特點概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提供產品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益

城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。

此外，商業房地產項目可以產生良好的社會效益。商業本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業房地產項目建成運營后，能為當地提供大量的就業機會，促進所在地區充分就業。商業項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經濟增長、財政收入等做出貢獻。

房地產論文5

市場經濟條件下，房地產企業的主要目標是獲取高額利潤，使自身價值最大化因此成本管理越來越受到重視。但目前我國房地產企業的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對成本管理中存在問題進行了分析的同時提出了相應的對策，以幫助房地產企業解決其成本管理中的問題，強化成本管理制度從而在競爭中獲得優勢使自身得到發展。

我國社會主義市場經濟飛速發展的環境下，獲得最大利潤是現代房地產企業的主要目標，價值最大化、增加股東財富，如何維持并擴大房地產企業利潤已經成為房地產企業獲得生存與發展所必需考慮的問題，加大成本管理工作，提高成本管理質量，降低房地產企業運營成本是房地產企業獲得高額利潤的關鍵問題，當前市場競爭激烈，房地產企業運營成本過高會導致房地產企業喪失競爭優勢、產品市場萎縮、利潤下降，最終會導致房地產企業不能繼續生存。因此，成本管理工作對房地產企業的生死存亡是至關重要的，房地產企業要在日常的運營中十分重視成本管理，建立成本管理戰略，在不影響產品質量的前提下盡大限度地降低房地產企業成本。但我國的市場經濟體制尚不完善，多數房地產企業還沒有建立起現代的房地產企業管理制度，這也導致房地產企業在成本管理工作中存在著諸多弊端。

一、我國房地產企業成本管理中存在的主要問題

1、房地產企業內部管理意識落后

我國房地產企業的成本管理工作中，存在著一種錯誤的意識:都把成本管理看成是房地產企業財務部門的工作，降低房地產企業運營成本是房地產企業管理者的職責，普通員工無關。現代的管理人為，只有充分地調動企業員工的積極性，使他們在成本管理中最大限度地發揮其自身作用，對房地產企業成本管理工作是有極大益處的。

2、成本管理觀念落后

許多房地產企業管理者對成本管理的認識僅限于局限，認為降低成本只存在于房屋建造過程中，全面成本管理的理念根本沒有樹立。另外，多數房地產企業的成本管理也僅限于降低生產成本，沒有考慮到成本的效益問題只是單純地求得成本的降低不能應用成本效益原則，從而以一定的成本支出來實現更大的效益。

3、成本管理方法落后

盡管少數房地產企業已經采用了一些先進的成本管理方法，并取得了很好的成績，但是多數房地產企業的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統的方法。很多房地產企業的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規模制造性的房地產企業，在傳統的計劃經濟下，這些成本核算方法比較準確地反映了房地產企業產品的成本，但目前市場變化很快，消費者的偏好又各不相同，單件小批生產已經成為房地產企業獲得市場、消費者青睞的手段，只有不斷地迎合消費者的口味，房地產企業才能擴大市場，獲取高額利潤，但分批法的成本核算方法還沒有被廣泛采用，說明房地產企業的生產組織還是比較粗放的。

4、成本管理戰略企業自身總體戰略差異性大

現代房地產企業戰略理論認為房地產企業的戰略主要可分為以下三個成本領先戰略、差異化戰略和目標聚集戰略，成本管理戰略應當與房地產企業的總體戰略相融合和相匹配，而目前我國的大多數房地產企業，其成本戰略僅僅是著眼于降低成本，而沒有將其與房地產企業的總體戰略相聯系，在一定程度上可能會對房地產企業的總體戰略產生不利影響。

5、開發商內部財務管理太重

對大多數房地產企業來說，成本管理僅僅涉及到房地產企業內部，很少有房地產企業將上游供應商和下游銷售商之間的業務往來納入到房地產企業的成本管理工作中去，現代社會的信息技術高度發達，房地產企業的業務范圍不斷擴大，房地產企業間的聯系也更為緊密和方便，房地產企業在與其他房地產企業的業務往來過程中的成本在房地產企業的總成本中也占有很大的比例，因此，也應將外部的成本納入到房地產企業的成本管理中進行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產企業的運營成本。

二、提高成本管理工作對策

1、建立房地產戰略成本管理制度

利用波特教授的價值鏈分析理論，全面、詳細、充分地分析房地產企業的成本發生環節，加大房地產企業的內外部環境分析，了解房地產企業所處行業的整體競爭情況，從而對房地產企業的優勢和劣勢有充分的認識，在對房地產企業內部價值鏈分析的基礎上，對整個市場的競爭情況和房地產企業競爭對手進行價值鏈分析，達到知己知彼、洞察全局，并由此形成價值鏈的各種戰略。

2、更新先進管理理念，加強成本管理

在房地產企業中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細考察房地產企業成本發生過程和環節，針對每一項成本支出，都應該有詳細的成本管理方法和成本管理責任制度將成本管理責任落實到具體的責任人促使房地產企業所有員工都參與到房地產企業成本管理中來“建立起一個從上到下，包括各層次、各部門以及個人在內的組織體系。對各責任單位進行嚴格考核，充分調動各部門人員的積極性和創造性，增強房地產企業全體員工的成本管理意識”。建立房地產企業全過程的成本管理制度，將傳統的只關注產品生產階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購、產品的設計、開發階段，向后延伸至產品銷售階段和售后服務階段，使房地產企業的成本管理包括了對土地成本、建材采購成本、產品設計成本、制造成本和營銷、消費者服務成本的管理。

3、采取一定的措施保證成本信息的準確性

建立良好的房地產企業內部控制制度，使房地產企業各項成本費用的支出都能夠及時準確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應的會計資料以合適信息，提高房地產企業管理者和會計人員的職業道德，使其提供成本信息能夠有效地服務于房地產企業的整體戰略決策。加強市場調查和信息反饋在成本管理中的應用，房地產企業應不斷地提高信息管理的質量，使各項成本都能夠得到及時準確地反饋，以利于戰略決策。

4、借鑒國內外先進經驗，引入先進的成本管理方法

目前國際上比較先進的成本管理方法是作業成本法，它適應當代高新科學技術的制造環境、同時也滿足了顧客日益多樣化的產品需求。在價值鏈理論的指導下，順應顧客的需求，改造房地產企業的“作業”流程，協調房地產企業內外部的關系，從而形成戰略合作伙伴關系，最大程度地降低房地產企業的外部成本；從房地產企業的整體出發協調房地產企業內部各部門的關系合理地安排各項作業，避免不必要的成本的發生口。整合作業流程，減少分工，在分析房地產企業自身競爭優勢的情況下，確定房地產企業的核心任務，撤銷、改善部分作業流程，降低成本，獲得成本優勢。

三、結語

我國社會主義市場經濟的高速發展，房地產企業只有獲得更大的利潤，才能在競爭中球的發展，這就要求房產企業要建立一個良好的內部管理制度才能適應市場的發展，而良好的成本管理制度是房地產企業獲得競爭優勢、獲取高額利潤的前提條件。我國房地產企業的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續地改進自己成本管理工作，以先進的成本理念來指導自己的成本管理工作，建立戰略成本制度，房地產企業才能獲得進一步的發展，才能在激烈的競爭中擁有優勢，獲取高額收益。我國房地產企業必須在日常的成本管理工作中樹立戰略成本觀念，盡一切努力來避免不必要的成本發生，以最大限度地降低成本，在競爭中獲勝，使房地產企業得到更進一步的發展。

房地產論文6

在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創新的類型及發展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產業的發展提供有效依據。

關鍵詞：房地產;金融工具;創新

0.引言

金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創新視為創新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。

1.房地產金融工具創新的類型及發展特點分析

1.1房地產金融工具創新的類型 從不同角度為出發點，房地產金融工具創新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創新通常具備五個類型：

(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創新[2]。

(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創新。

(3)流動性增強型。該類型工具創新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現性增強。

(4)引致信用型。此種工具創新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

(5)引致股權型。該工具創新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。

1.2房地產金融工具創新發展的特點

在各種金融創新工具的產生下，房地產金融工具創新發展特點主要體現在四大方面：

(1)不可逆性。指的是產生創新的原因消除之后，金融創新工具仍舊存在。

(2)組合性。大部分金融創新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯系的收益等。

(4)具備“金融創新群”。在一個基礎創新產生之后，圍繞著這個基礎創新而產生的諸多其他創新，由諸多創新聯系起來便形成了創新群。

2.加強房地產金融工具創新的有效策略探究

2.1重塑房地產金融工具創新主體

目前，我國房地產金融工具創新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創新不是基于金融與經濟發展中由經濟體系內部力量發動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現重塑，一方面，需要對專業銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創新機制，發揚創新精神，營造良好的創新氛圍，并培養專業素質強的創新人才。

2.2加強引導和監管力度

一方面，監管部門必須對金融風險的監控進行強化。將創新可能引發的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創新進行重點監管。另外，以創新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。

2.3重視技術主導型創新

目前，我國具備的金融工具創新大多數是避免管制型的創新，這樣便使創新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創新供給，進一步使日益增長的創新需求得到充分滿足。

2.4加強房地產金融市場的競爭力度

現狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態”還沒有發生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環境。其次，對金融業市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創新奠定良機。

三、結語

通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創新主體、加強引導和監管力度、重視技術主導型創新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現房地產金融工具創新，還需與我國實現國情充分聯系起來，然后實施有針對性的創新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現創新，進一步為我國房地產業的發展起到推波助瀾的作用。

參考文獻：

[1]李瀚,張正琰.我國房地產金融發展及其風險問題分析[J].特區經濟,20xx,04:46-49.[2]薛桂瓊.淺談房地產企業融資過程中存在的問題[J].黑龍江科技信息,20xx,20:107-109.[3]尹朝華.我國房地產金融制度存在的問題及對策探討[J].西南金融,20xx,03:11-13.[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創新與發展”研究基地[J].金融縱橫,20xx,03:3-6.

房地產論文7

一、房地產企業資金管理中存在的問題。

1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。

就目前的實際情況來看，很多房地產企業對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業在項目投資和經營中的資金控制，導致了成本超支的現象存在。根據現有的房地產企業來看，有的企業制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。

2.融資形式單調。

融資是每一個房地產企業獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業，都沒有能力通過發行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產企業的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。

3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。

上文中提到，很多房地產企業建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業資金的合理利用。同時，房地產項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產企業形成賬外循環資金。

二、房地產企業資金管理模式的具體內容

1.資金的預算管理。

資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產企業要確定整個企業的現金流和開發項目的數量、開發進度的精準匹配等內容，企業應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內容，其中資金預算支出是核心，應根據企業既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。

2.資金的使用管理。

房地產企業資金的使用管理要包含四個方面的內容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產的項目設計、建筑、裝修和景觀規劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產項目從預售開始的各項稅費支出。企業資金的使用管理，就是指企業在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。

3.資金的監督管理。

一個房地產企業要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業的管理者還可以通過專項檢查來發現資金在使用過程中發生的深層次問題，尤其是在房地產項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產項目預售后的銷售收款等環節要格外注意。加強資金的監督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調動員工的積極性，積極開展企業的內部審計，實現對資金整體情況的內部控制。

三、加強資金管理內部控制的措施

1.科學安排資金的收入和支出。

房地產企業開發項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協調收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產企業在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產企業要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。

2.加強資金計劃分析和預算管理。

資金的計劃分析是指執行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發現偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現資金良性循環的必要環節，預算制度的完善能為企業提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執行預算兩個方面，平衡房地產企業的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內容。

3.加強資金管理信息化平臺建設。

現代社會是信息化的社會，眾多行業都利用了信息化的手段來提高管理質量。在房地產企業的資金管理和內部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業內部的資金收入和計劃的情況，對企業的資金進行統一的計劃管理，分析出企業的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現了企業一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。

四、結論

我國在經歷了金融危機的打擊之后，對于房地產開發的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產行業的宏觀調控。但是即便如此，在房地產的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產企業資金使用不合理的現象，要想改變這種情況，房地產企業只有通過加強資金管理和提高內部控制的水平，才能從根本上保證企業的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產企業帶來更大的經濟效益。

房地產論文8

摘要：近幾年來，我國的房地產業發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個重要產業。隨著房地產業發展的常規化和我國居民住房商品化改革的進一步推進，作為房地產開發經營中的一個專門方面一一物業管理正日益為諸多行業有識之士所重視。本文擬對物業管理的一些問題作一初步探討。

關鍵詞：房地產，物業管理，經營

一、物業管理的概念與意義

所謂物業，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業。它具有如下特點:

①一般是在一定土地范圍內的;

②具有不可移動性;

③具有一定的價值和價格。物業的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，還包括工廠的廠房、學校的教學樓、醫院的門診樓和各類倉庫等。飯店也是一種物業，但由于已經形成了專門的管理體系，所以有別于一般意義上的物業管理。

可以說，人類自擁有了建筑物起也就擁有了物業，對物業的一些基本管理活動一也就隨之而起，但物業管理成為現代服務業的一個門類則是社會經濟發展到一定程度和社會分工進一步完善的產物。物業管理是指通過有效的市場營銷和規范的日常管理，保持并實現物業價值，滿足物業客戶需要的經營管理活動。物業市場營銷與其它商品營銷有許多共通之處，它必須根據物業的實際價值，包括工程造價、質量水平、建筑風格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場環境，對特定物業進行正確的市場分析和品牌定位，選擇合適的銷售對象，采取相應的營銷策略。

物業的日常管理，也即狹義的物業管理，它主要通過經常性的維護保養、清潔和保安服務以及必要的社區公共關系活動來實現的，其目的在于使業主獲得租金收益，使物業設施保持完好，為使用單位提供滿意的辦公、居住、商業、工業、倉儲等場所和使用條件。近幾十年來，我國的物業管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現代服務業意義上的物業管理體系。

80年代后，改革開放的大環境使國外先進的物業管理經驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產業的有識之士在學習國沙卜經驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業管理事業。從我國房地產業的發展趨勢看，專業性物業管理公司的出現具有重大意義。原各物業機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經驗，房地產開發商和物業主可以聘請專業公司，通過委托契約和必要的財務監督來實現自己的經濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業管理經驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務業的一個門類，目前我國的物業管理事業尚處于探索初創階段。隨著市場經濟改革的推進和房地產業的規范發展，物業管理的重要性將日益顯現出來，物業管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業。

二、物業管理的內容

隨著時間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時進行維修和加強管理，就會使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽臺等房屋結構和外觀被隨意改變，樓道擠滿自行車和雜物，而小區原配套建設的商業網點也改變了性質，等等。這與缺乏正常的物業管理有著直接的聯系。物業管理的內容，可以分為管理和服務兩個方面。

①管理方面，主要是掌握房地產的變動和作用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時準確地記錄下來，隨時變更原始記錄。

②服務方面，主要是充分滿足用戶要求，及時登門服務，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門窗等。另外，及時檢修鍋爐，保證供氣;及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶遷入或遷出門寸，要進行清點。物業管理總的來說是服務性行業，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據用戶的需求而加以調整。

具體的工作內容一般包括如下幾個方面:

1.注意房屋的經常維修，提高物業的價值。應經常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業價值下降。

2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

3.注意資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發事件所造成的損失。

4.注意環境保護。要代住戶搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環境的破壞行為。禁止在小區千道上發展農貿集市，造成環境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發生，以免影響住戶休息。

5.加強治安防范，保障住戶人身和財產安全。可以通過建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區內的治安防范，保護住戶人身和財產安全。

三、物業管理的組織與經營策略

現代社會分工的專業化趨勢與發達國家的物業管理實踐告訴我們，成立專業的物業管理公司是現代物業管理的主要組織形式，而物業公司內部的多個部門又構成了其完整的內部結構，履行著物業管理的各種職能。

1、辦公室:負責協調公司各部門的工作，并充當公司和業主聯系的橋梁。

2、發展經營部:策劃公司的服務和經營項目，制定公司的發展計劃，負責項目經營創收，增強公司的財力。

3、財務部:負責制定公司財務計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到專款專用。做好公司財務報表，接受客戶的監督。

4、保安部:負責治安保衛，參與社會聯防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。

5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環境清潔、美化。

6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開展各種服務項目，為住戶排憂解難。

物業管理工作，可以按照不同特點的物業而制定不同的經營策略：

1、住宅管理工作著重為用戶提供舒適的生活環境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂設施的管理或服務較為重要。

2、辦公大樓管理應該著重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶的正常使用。

3、對商場的物業管理，除一般服務外，必須保持商場的外觀及形象，以吸引消費者來購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。

4、工廠大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產順利進行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。

5、停車場要方便車主，車場內應光線充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。

四、物業管理費用的籌集和使用物業管理經費的來源

主要有以下三個方面:

1、收取管理費。其標準根據各類物業的不同特點和業主內外有別的原則而定。業主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶提前預交，以保證管理工作的正常進行。

2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場三種不同類型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專款專月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發事故搶修時所設立的，搶修大型設備動川備用金后可如數向業主攤分，以保證備用金的資金量。

3、屋村的其他收人，也稱雜項收入。一般根據當地政府有關規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車費、單車、摩托車保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著屋村老化和物價指數的上漲，每兩年適當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開支，主要用來支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業管理經費的籌集和使用是當前尚處初創階段的行業熱點問題。一般來說，一些高檔別墅區的物業管理費的收取問題不大，但對普通類住宅小區來說確實是個問題。因此，在進行或組建對一般物業的一長期管理時可以在物業建造初期就留出一部分，作為今后長期管理的經營所需，以彌補長期管理的經費不足，達到管理部門或物業公司的收支平衡。

五、發展物業管理事業值得注意的幾個問題

1、樹立物業管理的市場營銷觀念，即物業管理不能等建筑物落成投入使用后再開始，而是應該超前地考慮市場的需求。在物業尚在設計階段，即對開發、設計等提供專業意見和建議，反映用戶的要求，務求物業的設計更符合實際的應用和方便日后的管理工作。

2、及時做好有關物業管理的規章制度乃至立法工作。使用戶更好地享用物業內的設施和服務。新加坡等國的物業管理在某些方面己經通過國家立法(住宅法)來保證，我國有條件的城市似也可通過類似的試點工作，以推進我國物業管理事業的規范化發展。

3、適當宣傳物業管理的重要性，以促進我國物業業主和消費者的觀念。由于我國味期計劃經濟體制一F復雜的產權關系和短視的消費觀念的影響，物業管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業主和消費者所接受，隨著我國全面市場經濟改革的推進，國有資產產權歸屬的清晰化，將有助于物業管理工作的推進，物業管理企業更應該積極地通過多形式的傳媒適當地宣傳本行業的重要意義。

4、加強從業人員的隊伍建設，做好從業人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業道德和管理水平的從業隊伍。

房地產論文9

摘 要：房地產金融對房地產業快速發展起到了重要作用，但我國對房地產金融的研究起步較晚，房地產金融領域專業人才培養嚴重不足。根據多年從事房地產金融的教學與實踐體驗，提出了在能力本位教學思想下，通過引入“學生主體參與教學”和案例教學法、完善教學環節，以不斷激發學生學習興趣，發揮學生主觀能動性等教學改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設置及教學提出建議，希望能夠培養適合我國房地產行業發展所需要的綜合性人才。

關鍵詞：房地產金融；教學改革；實踐

1、樹立能力本位的教育思想，發揮學生的主觀能動性

能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內部心理和外部行為將要發生的變化，不但強調理論知識、專業技能是學生必備的素質，同時也強調由理論知識、專業技能所形成的素質結構受主體職業情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養。正是基于這樣的教育思想，在房地產金融課程的教學過程中要求實現兩個轉變：

1.1 由以教師為主轉向以學生為主

房地產金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經驗，因此，房地產金融這門課程應立足于微觀經濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發學生的主觀能動性。

1.2 由單純知識傳授轉變為綜合素質提高

房地產金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內容。為了使學生能全面掌握房地產金融的相關知識，重點加強了金融創新等內容的教學。

2、改進教學方法，激發學生的創造性

多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發現、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。

2.1 采取多種教學方法，激發學生的創新能力

（1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。

所謂全過程案例教學，是將房地產金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環節，使之聯結為一個有機而完整的教學過程體系。

（2）采用啟發式的新型教學模式。

啟發式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發式思維模式在房地產金融課程及其它一些專業課程的教學實踐中已被經常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。

（3）結合房地產業界流行觀點組織小組討論。

結合現實，組織學生對業界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論。“重過程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養學生創新意識、獨立思考或創新能力。

2.2 改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力

在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據考試、作業、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養學生分析和解決問題的能力。

3、以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍

“以學生為中心”是現代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經常與學生溝通，充分理解學生，及時發現和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質量。

在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現一些不應有的現象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發揮容易與學生溝通的優勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當地調整教學內容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學習總結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優、缺點，為今后教學工作的提高創造條件。

由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態度認真，課堂效果好；同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質量大有好處。

4、幾點建議

4.1 加強對教師的培養，尤其應為教師創造更多的參加實踐的機會

教師在教學中發揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產金融的教師大多數人沒有直接參與過房地產開發與經營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養的培養外，應為教師創造更多的參加實踐的機會。

4.2 請房地產業界人士介入教學，增強學生的感性認識

可以邀請房地產業界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產及房地產業的感性認識，并可感受真正企業家所應具備的企業家精神，激發學生的學習熱情和創業精神。

4.3 提供有利的教學質量保證計劃

開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數一般應控制在40人左右。

4.4 有關部門提供更多的現代化教學工具

投影儀多媒體、電化教學等現代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。

參考文獻

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房地產論文10

一、簡要概述房地產企業成本控制管理的相關內容

1.房地產土地費用

房地產中的土地費用包含有土地轉讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產成本的主要來源，大致占企業總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產開發項目是否能夠獲得預期的經濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產開發商需要支付的成本。此外，房產項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。

2.房屋建筑的安裝費用

房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產生的管理費用等等。而建筑材料產生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發項目產生的招標價成為房地產企業成本的大部分，房地產企業在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。

3.建筑配套設施費用及其他支出費用

房地產企業項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產企業都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經由事業單位去執行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產企業中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產企業采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經濟效益的重要因素之一。

二、當前我國房地產企業實施成本控制中存在的問題

1.沒有確立全面系統的成本控制觀念

房地產項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產企業的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產項目從取得土地開發權到開發完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業管理等工作，成本期更長;成本內容復雜性，房地產項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環境建設、物業管理、貸款等都有著緊密的聯系，使得成本構成內容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統，但當前很多企業都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。

2.沒有建立科學合理的成本控制體系

由于房地產企業尚未樹立系統且全面的成本控制觀念，大多數房地產企業在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現沒有相關規章制度可以遵循的局面，有些企業雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執行力度，基本上起不到實效作用。

3.沒有制定科學合理的目標成本或者執行不到位

制定目標成本是房地產項目管理過程中的重要內容，但是目前很多房地產企業在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業在目標成本制定完成之后并沒有執行，相關執行人員在項目執行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。

三、新形勢下加強房地產企業成本控制的有效措施

1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制

房地產屬于開發周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現成本控制的重要途徑。房地產項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環節中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產企業的總成本。

2.建立科學的成本控制獎罰機制，調動相關責任單位及人員的工作積極性

構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經濟責任制度，將企業的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質完成任務的要給與獎勵。

3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制

施工階段是房地產企業投入資金最多也最為集中地環節，百分之九十五的投資費用基本上都發生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現內部人員不良操作的情況出現。

大部分房企產開發企業都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發成本會產生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。

4.建筑房地產企業成本控制管理的相關部門

房地產企業需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業可以成立成本控制委員會。企業各相關部門可以配備開展財務統計、質量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。

四、結束語

總而言之，在當前環境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調控，并對各種違規行為進行整頓和規范，抑制房地產行業過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業不斷的涌入，造成房地產行業出現競爭激烈的局面。我國的房地產企業必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經濟浪潮中占據一席之地。

房地產論文11

摘要：經濟日漸發展使得房地產市場經濟在國民經濟發展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發展打下良好的基礎。

關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策

一、前言

作為國家發展中最為有效的經濟調節手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態以及住房條件等等，充分發揮財政稅收政策在房地產市場經濟發展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協調發展。

二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響

（一）財政稅收政策有利于實現房地產消費理性化以及科學化

從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發展。房地產市場經濟的不斷發展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩定化發展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發商往往并不給于稅收方面的優惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節，促進房地產市場穩定發展，提升房地產發展質量，為房地產市場發展的健康性以及穩定性提供保障。

（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策

作為人類行為的重要規范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩定、快速發展環境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環節使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優化配置，盡可能滿足房地產市場發展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。

（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度

為了能夠有效規范房地長市場經濟發展，相關政府工作部門需要改進物業稅，結合房地產市場發展實際運行情況來進行評估。在設置物業稅的過程中，需要結合我國發展國情，區別物業稅的稅率，在城市發展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發揮物業稅調節作用，結合人群經濟收入能力來進行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發展國情，有利于規范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。

三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策

（一）保證房地產市場供應量充足

從目前發展來看，房地產行業給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。

（二）重視房地產市場征稅環節

作為房地產市場經濟發展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環節，諸如，利用物業稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優化配置，提升房地產價格穩定性。

（三）實現征稅對象的區別性對待

由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。

四、結束語

隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發展預期來實現房地產市場經濟發展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發展。從近些年的發展來看，我國的房地產市場在發展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節作用，利用財政稅收政策來有效調節房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規來穩定房地產發展市場。

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房地產論文12

談房地產經濟中的稅費調整問題

如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。收費的去向

1.1 納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規范的政府籌資的主要方式和調節經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區域的或社區的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業也可以有“收費”，但這屬商業行為，與政府財力運作系統無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。

1.2 轉入使用階段。居民購買物業，要交物業管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發生的費改為保有階段是最直接的方法。

1.3 按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。最重要的保有稅——物業稅

物業稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。

我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。

地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。

發展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。問題最多的交易稅——土地增值稅

我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難。“我國現行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等。”

我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。

土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快牛”的現象難以克服。結語

從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。

房地產論文13

一、房地產企業財務風險的形成原因

（一）房地產企業財務風險的內部原因

房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。

（二）房地產企業財務風險的外部原因

房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。

二、房地產企業財務風險的治理措施

綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。

（一）提升房地產企業財務管理工作質量

房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。

（二）加強房地產企業項目運作流程的優化

房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。

（三）加強財務管理工作的預算機制應用

房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。

（四）加強市場調查

房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。

三、結語

綜上所述，通過對房地產企業所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。

房地產論文14

1.低碳經濟的發展會增加房地產業的成本

由于受制于技術發展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產發展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產成本増加。這不僅需要房地產業在投入雄厚的資金來進行技術研發。同時低碳經濟的發展，可以有效地代替傳統的能源，這就決定了在低碳技術的研發使用上具有高成本的特點，在房地產開發中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產業主要以中小規模為主，在發展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。

2.低碳經濟的發展會抬高房價

在當前房地產行業中，如果要走低碳經濟發展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發，這樣房地產業勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產建設過程中應用低碳技術，房屋質量必然會有所提升，高質量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經濟發展下極易導致房價抬高。

3.低碳經濟短期對房地產發展起抑制作用

房地產行業的發展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產業具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產業的發展起到一定的抑制作用。

1.制定低碳地產發展政策

當前經濟環境較為復雜，而且經濟發展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產發展政策，那么低碳房地產的發展必然會產生較多的問題，如缺乏完善的法律法規，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產發展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產價格還會出現虛假等情況。所以在當前低碳經濟背景下，房地產發展過程中需要加快各項政策及法律法規的完善。

2.倡導綠色環保

在當前低碳經濟環境下，房地產業低碳的實現，需要加快在材料和技術上的創新，利用綠色環保材料來有效地代替高能耗的材料，實現材料的綠色環保。利用新型材料作為房地產的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠實現隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環保的目的。近年來，我國科學技術的快速發展，各種新技術不斷涌現出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環保、綠色的房屋建筑。

3.提高環保意識

在全社會中加強對低碳環保的宣傳和教育力度，提高全民的環保意識，使人們在生產和生活中都能夠黯較強的低碳意識，養成使用節能減掃隹產品的習慣’加快人們思想和生活的方式的轉變，引導人們綠色生活和健康生活，以便于為低碳房產經濟的發展奠定良好的基礎o

低碳經濟背景K房地產經濟管理創新發展相關措施：

1.健全法律法規控制排碳量

最近幾年來房地產產業在我國發展很快，法律法規的健全能夠讓房地產經濟更加健康的發展’但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規定經營的房產商處罰力度不夠。

2.低碳前提下對企業成本的控制在低碳經濟背景下’房地產建筑過程中多

會使用環保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現象發生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

3.低碳前提下策劃房地產業發展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對

于房地產企業經濟結構和發展的方式都要有相應變化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此國家要對經濟結構進行充分分析，為低碳背景下房地產如何纖發展做出策劃，對于房地產

低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。

4.低碳背景房地產經濟管理體制的完善原本房地產的發展就有很多問題，而目前

提倡的低碳經濟對房地產發展影響更大，問題也就越來越多，而房地產市場環境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產經濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經濟的前提下，國家要對房地產市場環境和企業本身的問題進行分析，制定一些列規章制度，對房地產的經濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產經濟管理體制，確保房地產在低碳經濟下穩步發展。

5.低碳背景下地產財稅政策的完善在低碳經濟背景下，房地產業的發展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業低碳發展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業向低碳經濟方向的發展。

結束語

隨著能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業發展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業的發展能夠有效地實現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節能環保意識，有效地推動房地產業低碳的發展進程。當前我國房地產行業的低碳發展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創新，在加快推動房地產經濟快速發展的基礎上，有效地對居民生活的環境質量進行改善，確保經濟和環境的和諧發展。

房地產論文15

一、房地產企業土地增值稅漬算的程序

1.扣除項目金額的確認和計算

包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應納稅金額計算

房地產企業的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業的計算方法進行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證

國家在《土地增值稅鑒證業務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產企業土地增值稅清算中的問題

1.計算方式復雜

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業務繁雜、產品開發周期較長、投資的活動更為復雜的企業來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

2.房地產項目的特殊性

房地產行業和企業的產品銷售類公司有著一些明顯的區別。在市場經濟的大環境下，為了規避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業的賬目越發的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規范

稅收部門對于房地產企業所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業技能不過關，導致企業所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延

部分企業為了增加企業的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進行稅務清算。

5.收入確認不規范

企業的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。

三、做好房地產企業土地增值稅清算工作的措施

1.提高清算工作的準確性

在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區分，將該企業的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業及時繳納該部分的稅金。

2.準確計算工程項目的竣工面積

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定

在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴格控制扣除項目審核

同樣為了漏稅部分企業甚至鋌而走險通過虛開發票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分攤

房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。

6.土地增值稅的計算過程要規范

土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規定堅決執行，確保稅收的清算過程規范科學。

7.提高清算工作的質量

清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。

四、結語

通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業能夠穩扎穩打，健康的持續發展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發展。

第二篇：房地產論文

對住宅設計的一點感想

(學院：電氣信息工程學院、專業：自動化專業、班級：08級2班、學號200801010233、姓名：王瑩瑩、電話：***、QQ：912012110)

一直以來，我對室內設計都比較感興趣，所以這學期我選擇了住宅室內設計這門課，通過這半個學期為數不多的課程的學習，在老師認真細致的講解下，我對住宅設計也有了一些皮毛的了解，以下是我的一點感想。這門課課程雖短，老師給我們介紹的關于住宅設計的知識卻不少。讓我印象較為深刻的有光的應用、色彩的應用，還有由于文化差異各個國家對于住宅內設計的不同要求，如：是否裝壁爐，衛生間內設施的安排，浴缸的大小等。其中，通過欣賞關于光的應用的圖片，我直觀地感受到光的巨大魅力，只是利用光的色彩、亮度，我們就可以展現不同的意境，突出想要強調的重點，是非常經濟而又有效的設計方法。另外，我們觀看的日本的《空間大改造節目》也讓人記憶猶新。眼見一棟狹窄擁擠混亂的住宅變成寬敞、溫馨、充滿人性化的撒滿陽光的房子，我一方面驚訝于原來住宅設計有這么多的學問，另一方面也意識到一名優秀的住宅設計師不僅要有豐富的專業知識，還要有廣闊的知識面和細膩的思維。其中日本設計師對排水系統的重新設計，為腿腳不便的外婆安排一樓的居室和通往廚房的平緩臺階，為孩子們安排的樓梯間白板，讓媽媽做的小玩意，樓梯上的成長照片都充滿人性化和家的溫馨。即使是作為觀眾的我也感覺到家的舒適，無怪于日本人是世界公認的嚴謹的民族。而中國的住宅設計才剛起步，屬于新興行業，很多住宅設計師還很年輕，因為缺少閱歷和生活經驗，很多時候對住宅設計的思考便不是很周密。我相信經過我們不斷地向國外優秀設計人員的學習能夠逐漸彌補和改進這些不足，使我們的住宅設計行業也能快速地發展起來。

以前我一直以為只有有美術功底，經過專業訓練的設計人員才有能力設計住宅環境，但是現在我發現其實作為住宅的主人，在設計師的指導下，在住宅中適度發揮自己的創意，添入一些與自己和家人有關的小設計，會讓家里顯得更加溫馨，充滿愛的氣息。所以住宅設計離我們并不遙遠，通過一定的學習，我們也可以有好的創意，不過，要想成為專業的，那又是另一回事了。

第三篇：房地產論文

淺析中國房地產走勢及未來下降趨勢

隨著全球經濟的發展，房地產業已成為世界經濟發展的聚焦點。次貸危機、歐洲債務危機，使得人們更加關注房地產業的發展。房地產業的健康發展決定了經濟的穩定增長，反之，房地產泡沫的膨脹，會誘發經濟危機的產生。就中國本身而言，隨著經濟全球化的不斷推進，無論是國外還是國內的房地產泡沫都對國內經濟有著顯著影響。

（一）房地產迅速發展的原因

在對未來的走勢作出預測之前，我們必須先對之前的房地產發展進行分析回

顧。首先過去三年支撐房價快速上漲、房地產迅速發展的因素:第一，有良好經濟面的支撐。過去三年，經濟仍然保持較快發展，2006－2008年GDP增速都達10%以上；第二，市場其它因素作用，主要為五方面，包括①境外熱錢因素。由于人民幣升值的作用，境外資本這兩三年是集中進入國內市場，不斷推高資產價格，套取升值和投資雙收益。2000年到2005年我國的外匯儲備從1657億增加到8200億，而到2007年已經增加到1.53萬億，2年翻了近一番；扣除正常的資金進出外，也就是說在2005年5月人民幣開始升值以來，大量的境外熱錢涌入了國內，而這部分資金在國內的主要投資渠道就是股市和樓市；②國內投資投機資金。國內與國外熱錢相互呼應，炒高資本市場價格，而快速上漲的樓市和股市，又吸引了更多的資金進入，有關機構曾對07年四大一線城市的購房構成進

行分析，投資投機資金的平均比例超過了50%，高峰時期如深圳甚至達到70%。實業資金涌入房地產。投資營商環境的惡化和房地產投資的高額回報率，吸引實業資金涌入房地產行業。美元編制導致國際原材料價格上漲、國內勞動力成本上升、人民幣升值削弱出口利潤空間、出口退稅率下調、國家進行產業升級的調控，特別是銀行對中小民營企業的忽視，這些都是企業特別是中小型出口企業頭上一道道的緊箍咒。一方面是實體經濟盈利能力越發困難，另一方面是房地產投資市場的高額回報，巨大的發差促使大量實體產業的資金進入房地產市場。③自住的剛性需求（這部分其實一直都存在，是構不成樓市快速上漲的推力的），恐慌性購買（即原來沒有打算購買或購買力不夠的部分，由于對樓市價格的快速上漲產生恐慌，被迫提前入市）；④外圍市場的資產價格在高位。美國的房地產價格是

從2006年底開始走下坡的，并在2007年底引發了次級債**，而在此之前，由于美元的泛濫和貶值，導致歐美房地產市場都處于一定的價格泡沫，投資風險加大，盈利空間縮小，因此，資本便有了向風險相對較小而盈利空間較大的中國房地產市場流動的動力；⑤地方政府的推波助瀾。一個是土地財政的需要，一個是GDP的需要。

（二）我國房地產特點分析

不可否認，近年來，中國房地產業的確為中國經濟的騰飛作出了巨大的貢獻，但事物發展的兩面性又決定了繁榮背后必定存在弊端。當下，中國房地產業的發展現狀主要表現出以下幾種特點：

1.房地產市場存在明顯的結構性矛盾，有效供給不足。據國家統計局公布的《2010全國房地產市場運行情況》相關數據顯示，2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。與此同時，我國目前的農村人口達到54.32%。而這部分農村人口中，有相當一部分人成為進城務工人員，這部分人口對住房的需求不斷上漲，但針對這部分人群所適用的廉租房、經濟適用房的供給還存在明顯的不足。正是由于這部分人群對住房有著極大的需求，政府不斷提出要加大對廉租房、經濟適用房的供給，但實際房地產運營情況顯示，國內房地產市場存在商品房供給過度、經濟適用房供給不足的矛盾。

2.房價存在明顯的不合理。房價的不合理性集中體現在國內的一線城市。以上海為例，有數據顯示，2010年上海房價每平方米上漲4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是說，每平米樓價上漲的幅度已經遠超過上海人均月收入，此外，佑威數據顯示2010年單價3萬元/平方米的新房源可售面積占新房源總量的近17 %，而單價在5萬元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、廣州、南京等地的房價也是居高不下，并且仍有不斷上漲的趨勢，與居民收入水平存在明顯的不一致。由高房價產生了許多社會現象，例如“返鄉族”、“蟻族”等新名詞的誕生足以說明一線城市的高房價降低了居民的生活幸福指數。

3.國際熱錢的涌入呈現增長趨勢。國外金融市場、樓市呈現出了極大不穩定性，與此同時，國內政府一系列的刺激計劃，寬松的投資環境吸引了大批的國際

投資者。2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，其中利用外資796億元，增長66.0%。外資的增加說明我國對外開放程度的擴大，但也對我國金融監控等方面提出了更高的要求。

（三）未來房地產價格下降原因

(1)產業轉移。由于產業轉移造成局部地區居民大批外移，出現房地產過剩。例如，美國的匹茲堡曾經是北美鋼都，屬世界第五大城市。在20世紀70年代，美國鋼鐵工業走下坡路，大量鋼廠關門倒閉，鋼鐵工人不得不轉移到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷，如今那里的房屋大量過剩，出現了好幾個幾乎無人居住的“鬼區”。這些地區的房地產價格暴跌。1986年美國休斯敦的幾家大公司被兼并之后主要部分被遷移到其他地區，使得該地區的房價下降了11%。由于產業轉移造成的房價下跌必然是局部地區的現象。目前中國還沒有出現大規模的產業轉移現象，即使一些資源型城市在資源枯竭之后，仍然有大量農民涌進，使得住房需求并沒有減少。但是若干年之后這個現象是會出現的。

(2)環境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災害，嚴重損害居民的生活品質，有錢人紛紛逃離，導致當地房地產價格下降。例如，加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產價格明顯低于其他地區。由于某些惡性案件的負面影響或者犯罪率上升也會導致一些地區的房價在一段時期內下跌。目前，北京和一些大城市的環境污染問題相當嚴重，可是人們還是奮不顧身地涌入這些大城市。在人口流動趨勢上還很難判斷到什么時候才會出現拐點。

(3)在經濟蕭條時期，由于失業率升高，會使房價在短期內下降。例如，在1990年的經濟衰退中美國東北部和西部的房價分別下降了6.8%和3.5%。然而，一旦該地區的經濟走出低谷，房價就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過在房地產供給彈性較低的地區，即使在經濟衰退時期房價也不會下降。美國的硅谷地區在2000年之后遭遇了IT產業泡沫崩潰的沖擊，許多信息企業大規模裁員或破產，失業率空前，可是房價非但沒有下降反而繼續攀升。由于經濟基本要素的原因而產生的房價波動是相對溫和的，這種波動和經濟周期有著一定的相關性。中國房價自2004年才開始高速增長，眼下還看不出下一個經濟蕭條到來的時間。

(4)利率、稅率上升。如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升，或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。在房價飛漲之際，中國人

民銀行曾經數次調整利率，可是房地產市場對此并不敏感。中國的稅制改革嚴重落后，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上。

(5)土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓低房價上揚趨勢。為了應對房價增速過快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起作用。但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的時間滯后，在短期內可能還不能發揮作用。可惜，中國東南沿海地區人多地少，增加土地供應的空間極為有限。一般而言，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。例如，北京、上海城區的土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大于其他地區。

（6）人口增長速度下降導致住房剛性需求減弱。長期以來，我國人口基數及其增長趨勢曾經導致了住房的剛性需求。20世紀70年代開始實行“計劃生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來實行“一對夫婦只生育一個孩子”生育政策，到1998年時，出生率下降到1.6%。《全國教育事業發展統計公報》數據顯示，1996年全國小學人數開始下降，2007年與1996年相比，招生人數下降到1736.07萬人，減少了788.59萬人。隨著我國計劃生育、獨生子女政策實行后出生的人口進入婚育年齡，住房需求將明顯變化:其一,住房需求將不斷下降。中國社會科學院研究員尹中立博士指出，2008年之后的結婚人口比之前下降30％多，意味著住房需求也將隨之減少；其二，獨生子女們結婚后的雙重負擔，對未來的住房購買力構成直接制約；其三，獨生子女結婚后將繼承雙方父母現有的房產，將增加住房供應，從而影響未來的房價走勢。

（7）住房消費理念成熟將導致購房熱消退。近幾年工薪階層的購房需求有相當大的部分屬非理性需求。根據世界銀行的調查顯示，住房價格是家庭年收入的3倍～6倍（聯合國的數據僅是3倍～5倍），一般歐美國家均在3倍多，而我國目前已經達到了10多倍，甚至20倍，廣州房價是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民買不起住房。美國一個普通家庭購買一套住房約需要5年～8年的時間，而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年，甚至一生的積蓄，所以社會上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政的實施，高昂的房價和沉重的還貸將促進中低收入家庭的理性消費，導致總住房需求下降。

同時，隨著房地產市場的規范化和對房地產商屯積房源，制造緊張需求，哄抬房價等不法行為的揭露，購房熱將進一步消退。

（8）保障性住房政策將極大增加市場住房供應量，緩解住房供應的結構性矛盾

我國商品房市場結構性矛盾突出，高價房供大于求，中低價房供給不足。據建設部測算，目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。因此，我國加大了“保障性住房”的宏觀調控。“國八條”、“國六條”、九部委“十五條”及國務院“24號文”等一系列調控措施都是力圖增加中低價房的數量，從結構上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價。隨著以上政策實施，我國住宅結構發生重大變化，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。據國家統計局發布的信息，1月～5月份，全國完成房地產開發投資7214億元，同比增長27.5%；商品住宅完成投資5042億元，增長29.5%。其中，經濟適用住房投資208億元，增長39.4%。2007年全國安排廉租住房保障資金超過2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調控在抑制需求的同時增加供給的“雙向性”，使房價下降的趨勢更明顯。

（9）投機、投資性拋售也將增加市場供應。由于新政打擊囤積居奇、要求開發商加快建設速度和政府加大社會保障性住房的供應，極大改變了房地產市場供求關系，改變了投機者未來房價的預期，一部分投機者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學院公布的《中國深圳發展報告（2007）》稱，僅取得產權證后3年以上轉手的住房就已占住房總套數的28.11%，全國如此大量的投資、投機存量住房會使市場的住房供應量會激增，必然導致供求逆轉，導致房價下跌。

房地產業是我國的主導產業之一，房地產的和諧可持續發展對我國經濟的發展具有重要的意義。然而，自21世紀以來，房地產市場幾乎一直保持高位運行，嚴重影響了國民經濟的健康發展，給社會帶來巨大的危害。房地產市場不合理的競爭，促進了房地產市場的壟斷，帶動了房價的高漲，給我國房地產業的發展帶來了巨大的危害。為了促進我國房地產業的健康發展，必須加快體制改革，加強監督懲罰機制，同時，加強房地產行業經濟人的道德素質修養，從各個環節減少房價的泡沫，使房地產業的發展規范化、合理化。

第四篇：房地產論文

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《房地產公司的實習報告》

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日期：2011-8-12 作者：無憂論文網 編輯：zhang 點擊次數：15

銷售價格：免費論文 論文編號：lw***231 論文字數：3500

論文屬性：其他公文 論文地區：中國 論文語種：中文

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關鍵詞：房地產公司實習中國論文 其他公文

前言:邁進年夜學糊口的最后一個歲首,站在我們面前的就是阿誰神馳已久的工作社會,我們的心已經起頭飛進那兒那里.我們歡快,我們興奮,因為我們終于可以在這個巨年夜的舞臺上揭示自我,我們可以回報社會,我們可以處事國家.可是我們又害怕又膽寒,我們經常會捫心自問:我們籌備好了嗎 是的,我們在校園里糊口了數十載,而社會與校園是完全分歧的兩個世界,也許我們不能完全馬上順應這激烈殘酷的社會.所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩的送上社會的年夜舞臺,這就是專業實習.我們的專業是工程打點,房地產是我們往后就業的首要標的目的之一,加上我倆對房地產十分地感樂趣,所以我們選擇了一個房地產信息充沛的企業來豐滿自己幼嫩的同黨.房地產評估公司屬于房地產中介機構,是房地產開發商與消費者之間的橋梁,在這里實習會使我們獲得更好的磨煉.而良多專家學者給房地產估價下了一個美妙的界說:房地產=科學+藝術.正式這種既有科學常識的嚴謹也有藝術的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業,才能自動的才房地產的常識中自由的遨游!

實習的一個月很快就要竣事了,再回首回頭回憶這豐收的一個月,我們感應十分的欣慰,它使我們在實踐中體味社會,讓我們學到了良多在課堂上根柢就學不到的常識，也打開了視野,增添了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基本.為了表達自己收成的喜悅,我們將分隔幾個部門講一下自己的感應感染,陳述實習的情形!

一,公司介紹

北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱:北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(附屬于河山資本部)脫鉤改制后形成的公司.是國內最早從事評估營業且具備最周全評估天資的中介處事機構之一.北方公司以北京為依托,營業規模輻射全國.具有手藝力量雄厚,信息活絡靠得住,處事行為規范,規模諾言精采的優勢.1,公司的首要營業有:

①,房地產開發土地使用權獲取體例前期籌謀;房地產投資剖析,可行性研究;房地產投資的資金融通;房地產市場營銷籌謀;房地產典質貸款(個貸)評估;房地產拆遷評估.北方公司自1993年以來,對不少項目介入了整個籌謀,并成為多家集團公司的持久咨詢評估機構,成為良多集團公司的參謀單元,好比:北年夜青鳥集團,隆達集團,北京市供銷社,北京金隅集團,始創置業,國貿,北辰等.②,基準地價及各類宗地地價,房產價值評估營業.基準地價編制:北方公司曾在1993年主持擬定了浙江省溫州市的基準地價,并介入了其它省市基準地價的擬定,獲得原國家土地打點局公布的1993年局級科技前進二等獎和浙江省土地打點局公布的1992局級科技前進一等獎;營業搜羅出讓或國家收回土地的地價評估;讓渡,出租,典質,作價入股房地產的評估;企業兼并,破產,清產核資涉及的房地產估價;司法仲裁

涉及到的房地產估價;征收土地稅費涉及的土地估價;其它遵照法令,律例需要進行的房地產估價.③,在全國規模內為企業股份制改制供給土地資產評估及政策,法令咨詢.北方公司自1993年起一向被河山資本部確認為A級土地估價機構,是全國最早從事上市公司土地估價的機構.已介入了百余家上市企業股份制刷新中土地資產評估,政策咨詢,及土地資產措置的協調工作,堆集了豐碩的經驗,熟悉股份制刷新中的各個環節,能夠為企業供給最合理的土地資產措置方案,便于土地資產與其他資產跟尾平衡,達到上市尺度.④,為各類形式的產權變換供給整體資產的咨詢評估處事.今朝已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢處事,堆集了豐碩的經驗.搜羅企業清理資產評估,企業工商注冊資產作價入資評估,資產抵償評估,無形資產評估等,類型豐碩多樣.⑤,具備供給完整法令咨詢處事的能力.北方公司現有法學碩士4名,其中具有律師資格的3名,具備供給全套法令咨詢處事的能力,尤其在房地產專業法令方面具有豐碩的經驗,使客戶的權益獲得最年夜限度的呵護.2,公司特點及優勢

①,公司具備五種天資:

⑴中國土地估價師協會公布的全國土地評估資格

⑵國家培植部公布的一級房地產價錢評估天資

⑶北京市河山資本和衡宇打點局公布的評估天資

⑷北京市河山資本和衡宇打點局公布的房地產掮客天資

⑸北京市河山資本和衡宇打點局認定的衡宇拆遷評估機構(第一批)

作為今朝全國具備天資最周全,第一流此外的評估機構,北方公司在今朝良多評估項目同時歸口兩個以受騙局部門率領的情形下,在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨年夜優勢.這一點是那些天資不全或不具備天資的評估機構無法對比的.②,活絡靠得住的信息來歷

北方公司與河山資本部,培植部,財政部,外經貿委,各省及處所房地產打點部門等成立了精采的營業聯系,能實時切確地體味國家各項政策律例,并通順貫通貫通.尤其與各省市土地打點部門及土地評估機構關系慎密親密,體味和把握全國各地地價行情,可以協助客戶打點評估功效確認,土地資產措置,權屬變換掛號等手續,有協調各方面關系的能力和經驗.截止今朝,公司已為數百家企事業單元進行了高質量的房地產咨詢評估及生意代辦署理處事.③,精采的諾言

北方公司是中國銀行總部,國家開發銀行,培植銀行北京分行的指定評估機構之一,與其他銀行亦有營業聯系,享有精采的諾言.今朝,房地產典質評估營業量日益擴年夜.北方公司在接管評估工作過程中,從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的典質財富證實的正當性,并協助企業了了產權關系.既為金融機構的貸款平安性供給保障,又為企業理順產權關系,順遂取得金融撐持供給法令咨詢及協調工作.④,雄厚的手藝力量

北方公司是國內成立最早,手藝力最雄厚的專業評估機構.從事過各類資產評估項目,并與境外評估機構進行過多次合作,有豐碩的協調經驗.在持久的房地產評估工作中,全體員工不竭總結經驗,熟悉并把握國際公認的評估原則和體例,今朝已形成了一套科學有用的評估軌范,確保了評估工作的客不美觀,合理和具有權威性.自1992年以來,各省市基準地價的擬定,北方公司從持久的宗地評估中堆集了基準地價的擬定體例的豐碩經驗,并對基準地價的數字化,尺度化有獨到的看法.⑤,高素質的人才結構

北方公司現有專職人員中,50%擺布具有碩士學位,形成了以經濟,財會,建筑,法令等專業人員為主的營業隊伍,浮現了最佳的組合效益.其中首要成員為原河山資本部土地經濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經濟理論,地價理論及評估體例的研究,介入了多項國家重點課題的研究和河山資本部《城鎮土地估價規程》等主要文件的起草.公司現有人員中,具有河山資本部土地估價師證書的15名,培植部注冊房地產估價師證書的12名.除此之外,還擁有一支不變的具有評估執業資格的兼職人員隊伍,能承接各類類型的評估項目及基準地價編制項目.二,在公司的工作情形

能在這么有實力的房地產公司實習,我們十分的歡快,這就像授與了我們一個巨年夜的舞臺,讓我們在上面有機緣揮灑自己的才調,演繹自己的青春.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機緣,好好的向同事們進修,增添自己的常識與經驗.

第五篇：房地產論文

房地產投放廣告的階段性

有一位著名的廣告人約翰·沃納梅克曾經說過一句一直在營銷界流行的名言：“知道廣告費至少有一半被浪費掉了，但問題是我不知道究竟是哪一半被浪費掉了我的另一半廣告費被浪費了。”隨著廣告效果越來越差，廣告投入越來越大，很多企業都陷入廣告浪費的誤區。綜觀中國市場的營銷活動，這種廣告費浪費尤其嚴重，有的恐怕不止一半，甚至全部白搭，賠上老本。因此，媒體媒體到達率直接關系到媒體的投入效率和廣告浪費程度。在營銷成本中，對廣告媒體的投入無疑是最大的。從國際大品牌動輒數億元的廣告投入，到國內知名品牌競相添加聘請明星代言的投入，哪一個不巨額投資呢？

房地產業是我國國民經濟的主導產業,在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位,對于消費者而言,房地產也由傳統意義上的福利性產品轉為商品。

房地產是耐用性高價值不動產,消費者在作出購買決策前都會進行大量的信息收集工作以期對不同的地產項目加以客觀對比。而隨著時代的發展,消費者在購房時也開始注重房地產公司的品牌以及房地產項目的品牌,注重小區環境的設計。一些特定的消費者甚至隨之邁進感情消費時代。在我們身邊風起云涌的各種概念房產,酒店式電梯公寓、別墅、假日房產、另類的SOHO,無不體現著現在消費者追求舒適、品位和個性的特征,以達到心靈的滿足。

廣告傳播本質上是與目標受眾溝通的過程,最終目的是要讓目標受眾認同。廣告通過訴求和表現的信息對目標消費者施加影響.迎合消費者的購買動機,廣告才能產生效果。根據房地產消費者的心理特征,房地產廣告應該傳達足夠的信息量、塑造使人信賴的品牌形象,并且應該注重與各種溝通手段配合使用以使消費者全方位地感受地產項目。

造成嚴重的廣告費浪費原因有很多，其中一個十分重要的因素就是混亂的媒體組合策略。

混亂無序的媒體組合是一種盲目、投機的媒體傳播，即使達到了銷售的目的，但廣告費的浪費也是驚人的，無形中消耗了企業的收入。尤其是房地產業，在廣告上的投入是長期而巨大的，所以整合媒體組合是勢在必行的。首先來看看房地產投放廣告的四個階段

說到房地產投放廣告的階段性，就勢必要提到銷售階段性的劃分，從一般意義上來將一個項目的銷售階段分成如下幾個階段：

1.預熱期（蓄水期）：開盤前1——2個月，這個時候能達到總銷售量的10%左右；

2.強銷期（放水期）：開盤后1——2個月，這個階段達到

累計銷售的總量的40%—50%；

3.持銷期：開盤后3——6個月，這個階段要達到累計銷售量的70%——80%；

4.尾盤期：開盤后7——10個月，這個階段要達到累計銷售量的85%——95%；

在不同的銷售階段，廣告的任務和具體活動都要有所不同，必須根據市場的情況制定不同的廣告歌策略。廣告階段的劃分應根據銷售規律，工程進度以及形象配合等因素進行。由于實際情況的不可預測性，后期的廣告策略應根據項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應的調整。西湖綠洲的廣告投放也是分了階段，這里以香逸園一批房源開盤到二批房源開盤為例進行分析。這個時間段是跨越兩個開盤期的中間期，是一個階段性推廣時期，而跨越兩個周期內的宣傳是延續分期工程開盤的重要形式，在這個階段內延續性的宣傳報道將獲得相當的報道素材，主要是有大量的一期業主示例可供報道。

西湖綠洲在這一階段分了三個階段做階段性推廣方案，前期總結樹立“長在森林里的親情美宅”主題；活動炒作兩個基本點對“生態居住價值”及項目“親情人文”兩大價值進行深化和延展；香逸園產品推介會和開盤。以香逸園二批房源開盤為基準的話，也可以將前兩個細分階段歸劃為開盤前的預熱期，第三階段則為開盤期。

那么，我們可以把前期總結歸結為西湖綠洲第二期開盤的預熱期的第一階段。

這一期回顧邦和品質地產歷程，分析香逸園一批房源熱銷原因，邦和利用三個系列媒體組合：地面廣告系統、中控廣告系統和高空廣告系統。通過這三個系統營造了整個二期房源的形象，戶外、報廣上“清清的水，綠綠的樹”成為項目最具代表性的表現元素，親切、清新，將森林美宅這一主題傳輸給客戶。因為這個階段不需要設計具體的情況，主要讓客戶群體知道這個項目的主題和倡導的生活方式等。不單單是將創意通過平面方式表現出來，更重要的是如何讓消費者能夠接受項目的主題。

這里的地面媒體系主要是邦和地產自帶媒體組合，僅僅是濱湖路的旗幟跟新導示牌，雖然范圍不大，影響力不強，由于其成本的微小，所以盡可能的將旗幟和導示牌的數量和范圍做大來營造一種氛圍，為其宣制傳造聲勢。這也是一種自用媒體和租用媒體的相結合，比較合理的媒體組合。

中控廣告系統有臨川晚報和撫州日報的等報紙硬廣告，直郵，電視，短信游字等媒體形式。

大量持續的動態瀏覽電視廣告，針對撫州主流電視臺每天3-4次密集投放，可以讓消費者西湖綠洲的近況有持續性的了解，以免讓濱湖世紀城等競爭對手見縫插針，從而為自己爭取客戶的關注。

直郵和短信等一對一的方式，只要讓顧客知道西湖綠洲的新營銷中心開放及開盤公告等內容就好，成本都不大，所以在這一時期是不錯的選擇。

西湖綠洲安排了軟文炒作，進行整版的宣傳報道。邦和地產利用郵政夾報針對項目開盤硬廣做宣傳，將報紙與直郵結合，省去將報紙上的信息再次印刷的麻煩，方便快捷，也節約費用，一對一的將完整的信息傳遞給客戶。

而報紙硬廣告枯燥乏味的文字容易使讀者厭煩，其實也可以將報紙與電視相結合，發布過程中在報紙廣告中提醒廣大消費者收看，另一方面在電視廣告中也提示廣大觀眾閱讀報紙，形成信息的互補，同時利用報紙的權威性和電視的圖文并茂有感染力的優點，擴大宣傳。

高空系統的廣告屬于戶外廣告，同樣可以利用其精美的視覺來擴大宣傳。但要選擇好地段，像高速公路、洪客隆廣場、羊城廣場，這三處是人流車流比較密集的地段，宣傳效果會更佳。

2、然后再看其第二階段，活動炒作兩個基本點。

本階段的推廣手段，活動推廣與廣告宣傳并舉，以活動宣傳為噱頭。推廣上公關活動、事件營銷更能博得消費者的高度關注，使項目成為市場、社會談論的熱點。在推廣的手法上，活動推廣與廣告推廣并舉，以活動為噱頭； 在推廣的媒體上，繼續媒體組合策略，全方位媒體攻擊； 在推廣的頻度上，增加廣告的頻次，加大廣告投放力度。

大范圍的利用軟新聞廣告進行轟炸，包括對項目各個主題“森景園林，森林童話，親情社區，關注成長”的強制性渲染，邦和地產利用的媒體推廣組合 如下；

報廣、軟文為主，輔以戶外、DM單張，游字、短信適時運用；

電視以新聞性炒作為主要形式，同時根據項目結點投放硬性廣告。

媒體

位置

發布周期

闡述主題

費用

墻體廣告

洪客隆廣場

6月下旬起

見階段推廣主題

6萬/年

高炮

高速公路

6月下旬起

見階段推廣主題

7萬/年

樓頂廣告

湖濱路口

6月下旬起

見階段推廣主題

3萬/年

臨川晚報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

撫州日報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

電視報

8個整版

6月下旬起

見階段推廣主題

正度

8開 10000份

6月下旬起

西湖綠洲香逸園

55000元

撫州有線臺

30`周播

20次/10周項目三維動態瀏覽

15萬/年

撫州有線臺

專題

2次/周 活動炒作

游字

各電視臺

開盤前一周 二批房源即將開盤

360元/天

短信

全號段

開盤前一周 二批房源即將開盤

2-3萬

分別對各個媒體分析如下：

1、報紙（NP）：

利用報紙作房地產商品廣告，版面齊全，可以刊登的廣告信息量很大，適合對產品進行詳細介紹，房產廣告，包括房地產外觀立體圖、房地產外觀的照片、房地產內部結構布局平面圖、房地產地理位置圖、房地產有關特征的文字描素和說明等。而且報紙媒體的內容偏向于新聞，使報紙媒體成為擁有較高素質的受眾，且較具權威性的廣告媒體。

報紙的主動性閱讀使報紙具有較高的到達精確性，可以準確的瞄準目標對 象。讀者主動去賽選閱讀自己想要了解的信息，讀者對閱讀內容選擇性較強，使 得廣告的接受較不具強制性。人們也只有具備了主觀想看的愿望后，不會有厭煩 的情緒，提高房產廣告的認知性和效果。

報紙是房地產廣告適用最廣泛的媒體。西湖綠洲也不例外，大量利用報紙廣 告，包括在本地影響力較大的《撫州日報》、《臨川晚報》8個整版來推廣主題。

買房置業是一件重大的事，所以購房者一般都會對房產信息要有足夠的了解，經過一番研究才能做出購買決定，而這兩種報紙對于讀者來說是比較廉價的，方 便攜帶和保存。對于有購房需求的人來說，會將各個項目的信息收集在一起并加 以分析和比較，所以人們需要大量的各種房產信息在手里，這就要求西湖綠洲的 廣告設計要新穎，以獨特的賣點吸引讀者，和競爭對手區別開來，培養該客戶對 西湖綠洲的認知與好感，促成最終的交易達成。

另外，西湖綠洲還輔以軟文來做廣告，軟文對于讀者來說是零費用的，一般 都不會反感，而軟文可以在文字之外增加圖片信息，圖文并茂，更具說服力。報紙費用低廉，支出和收益是較為合理和有效的。

2、廣播（RD）：廣播廣告的千人成本低，利用其具有感染力的聲音可以產生非常強的親切感。

廣播也是房地產廣告使用比較廣泛的媒體。利用廣播作房地產廣告內容一般較簡單，廣播房地產商品一般多為啟示性廣告，其任務僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產，并不作詳細介紹。而且由于其低廉的價格，商家傾向于多次將廣播廣告重復播出，容易引起聽眾反感。

邦和地產利用撫州有線臺廣告，宣傳當階段的主題。

邦和地產應該結合聽眾比較喜歡的欄目，以新聞性質宣傳介紹其SP及公關活動，例如：少兒主題繪畫、攝影大賽和和大家庭俱樂部成立慶典。既可以喚起聽眾的娛樂興趣，有可以起到宣傳作用。

3、電視（CF）：

電視是現代廣告的主角，由于其自身圖文并茂、視覺俱佳的特點，它能夠對 視聽者產生強烈的親切感，通過將視聽者吸引進畫面，移入感情，加快觀眾對商品的理解，所獲得的商品信息記憶牢固力比較強。所以，房地產這種特殊的商品通過電視廣告可以給人以直觀、立體的介紹，外觀、內裝效果一目了然，從而盡快地樹立起項目的形象，并從視覺上給人以最好的效果，通過畫面刺激喚起人們的興趣，并給人一種“眼見為實”的可信任感。

目前的房地產商品以預售為主，無法發揮電視真實展現商品的作用。此外，視廣告的制作和播出費用昂貴使企業望而卻步，所以電視需要和其他媒體或者相結合，在開盤前一周之內，強檔高頻率播出。電臺選擇也十分重要，既要收視率高的又要估量承擔的費用。

邦和地產也利用電視廣告，其主要以新聞性炒作為主要形式，游字為輔，同時根據項目

結點投放硬性廣告，開盤前一周、香逸園二批房源即將開盤時間段也利用各電視臺做廣告。作為地區電視臺的江西電視臺和撫州電視臺，對于整個撫州市民的影響力還是很大的，其中地方新聞也是眾多本地市民所關注的節目。尤其，江西衛視的紅歌會這檔節目更是江西省打造的精品節目。如果廣告表現中以紅歌會為索引，為紅歌會做贊助，在江西衛視此節目前后做廣告影響力就不言而喻了。

4、戶外廣告。戶外廣告對地區和消費者的選擇性強，廣告表現形式豐富多彩，內容單純，能避免其他內容及競爭廣告的干擾，可以較好的填補漫步等式的空白心里，費用便宜。在洪客隆廣場和濱湖路口，雖有很多的人流車流，有太多競爭對手都使用同樣的方式，競爭力難免會有所下降。所以這里的廣告制作就需要有足夠的創意，高重復暴露頻率，達到預期的效果。

5、傳單廣告簡稱“DM”（Direct Mail），傳單廣告往往詳細地介紹項目的優點，讓目標客戶和潛在客戶更為詳細和具體地了解項目情況。傳單廣告能夠更靈活、豐富地配合營銷策略的執行進程，因而隨著營銷策略的創新，傳單廣告也將變得更豐富、更具新意。雖然傳單廣告可以作為一種可復查信息留在手中，但這種宣傳方式的效果只能在一定范圍內有效，信息傳播面有限，很難達到對同一信息接受者持續影響的作用，所以傳單的最好主要放在西湖綠洲的售樓中心及附近，而其費用很低，要在大范圍內散發的話，可以結合戶外廣告，在洪客隆廣場等地的西湖綠洲的墻體廣告處設點發傳單，形成強迫性信息累積式使消費者接受。

6、短信屬于新新手機媒體也屬于分眾媒體，所以具有個性化和大眾化的雙重 性質。而邦和地產全號段使用短信，就首先分離了其分眾媒體的性質，不僅沒有細分受眾群，提高廣告發布的有效性，浪費廣告成本，西湖綠洲利用短信浪費的比例雖大，但其本身總成本才2到3萬，相對于總成本來說，這種浪費金額不大。

而且短信還另非目標受眾十分厭煩，視之為垃圾廣告。至少這些短信對于學生群體來說沒多大效果，邦和可以和移動聯通加強合作，弄清并刪除東華理工大學和其他學校發派給學生的號碼段，提高有效性。

雖然和報紙一樣都是文字信息，但短信可以強制性讓手機用戶閱讀，擴大普及率和接受率。

7、SP活動。邦和地產結合運用大量的軟文宣傳其舉辦的活動，開展的活動 也是接踵而至。不但可以調動大家的廣泛的積極，吸引大批客戶促進銷售，亦可吸引人潮制造話題。還可以結合電視廣播報紙的新聞炒作，擴大影響。

可以看見，西湖綠洲在這一時期所用的媒體是一些傳統媒體，如報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱為“線上媒介”。各色各樣的戶外媒體、印刷媒體和報刊雜志、廣播電視等等媒體在信息傳播的功能方面各有所長也各有所短，它們在廣告活動中起著各自的作用。“線下媒介”，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、單張（海報）等，西湖綠洲也有運用。

車廂廣告、銷售海報、交通動線圖、都市計劃圖、公交車體廣告都是房產商 喜聞樂見的廣告形式。

雜志廣告，房地產廣告中，雜志廣告的內容與報紙廣告的內容相類似。但雜志廣告比起報紙信息量大且具有極強的觀賞性和藝術性，可以配合其他媒體一起利用。

另外，隨著網絡時代的到來，利用網絡做房地產商品廣告，其內容可以很多 樣化。可以作為網頁形式，內容詳實，信息豐富，圖文并茂，以激發客戶潛在購買欲望為目的。網絡廣告目前已成為房地產營銷一種有效地廣告形式。

首先，建立網站，在自己的網站放置標志廣告，而西湖綠洲雖然做了廣告，但也只是根據其四期工程進程來跟換廣告信息，沒有根據其每個宣傳細分階段，網絡跟新速度很慢；其次，要利用盡可能多的交換廣告，除了廣告交換組織的交換廣告之外，還可以在相關的網站之間自行開發廣告互換業務，而西湖綠洲相比其他房地產，像濱湖世紀城，其信息完成指數和信息詳細系數都遠遠大于西湖綠洲。這一點西湖綠洲有很大的上升空間。

通過以上對各類媒體優勢和劣勢的分析，可以看出，在房地產的整合傳播中，報紙廣告因具有最多的適用優勢而成為大量房屋銷售信息的傳播途徑，而其他媒體廣告也以自己的獨特優勢在房地產的整合傳播中發揮著不可替代的作用。就目前房地產廣告實際宣傳手段來看，許多有實力的房地產開發商大多也確實是采用這種優勢互補的廣告戰略，即以報紙、傳單、路牌等為主，廣播、電視為輔，這樣可以綜合各類媒體優勢，取長補短，動靜結合，以達到最佳的宣傳效果。

另外補充兩點，要使廣告組合投放的收益最佳，必須要掌握信息互補的原則。不同的媒介有著不同的傳播特性，比如電視廣告對于吸引消費者的注意力有所幫助，但不能傳遞太大的信息量，報紙、雜志就可以傳遞較大的信息量。一般促銷活動的發布信息可以由電視或報紙發布，但促銷活動的詳細規則可以由店頭海報傳遞。

在投放周期上也要有所講究，西湖綠洲在一批和二批房源之間的劃分的三個小階段，在每個階段都有不同的媒體組合，在第一期用三個系統，第二期則在數量、強度和時間上都加大廣告投入了。根據每一階段的推廣主題的不同，也相應改變了在媒體選則的類別和比重。

為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。

因為房地產的“不動產”特質，它的常用廣告媒體一般為戶外媒體、印刷媒體和報刊媒體三大塊。其中戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區域性客源；印刷媒體可以定向派發，針對性和靈活性都較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面廣，客源層多。三者取長補短，是房產廣告的三駕車。

參考文獻：

《廣告媒體研究》中國傳媒大學出版社

《廣告媒體策劃》

《階段性廣告主題安排》

《廣告媒體選擇因素及時間》 《房地產傳播策略分析》 《房地產銷售進程分析》 《房地處廣告》

廣告學一班

08085108 王珍