第一篇：對中國房地產現狀雜談

對中國房地產現狀雜談

2008年12月11日下午4時打出

我不是經濟學家，更不是政府官員和房地產商。我只是一名普通的民眾，只是一位對這個熱門市場的旁觀者。由于旁觀和非業內人士，才可能有我這樣另類的觀點與思考。

我敢說：近年來，沒有火熱的房地產，就沒有中國經濟的大發展；就會減少很多官員的腐敗落馬！房地產對促進國家經濟發展，功不可沒！但是現在，最危急的就是房地產，最受其影響的就是銀行業，而銀行業的興衰，又直接關系到國家經濟運行的穩定！

看到美國次貸危機的后果了嗎？但那僅是購房者欠貸不良造成的，而中國房地產業與銀行的信貸額要遠遠高于美國的次貸額度！由此，中國銀行業當前面臨的處境可想而知！中國經濟面臨的處境可想而知！

我這樣說沒有根據（我不可能掌握那些根據）。但我會觀察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地產，看到多少政府官員再為此不遺余力。為什么？為什么時至今日，房價也沒有回落多少？這就是我觀察到的問題！據此分析，我才得出以上的結論。

之所以說其“棘手”就是指房地產與銀行業休戚相關、生死與共!這層關系，也最讓政府頭疼！現在，房地產就像“雞肋”，讓政府取舍不得，因為銀行業在這里投入的資本太多！政府不能袖手旁觀！表面看是房地產商在抬高著房價，但是房子賣不出去，他不急呀？賠本賣出去，銀行貸款讓誰還？所以，房價想降，降不下來；房地產商想降，但不敢降！他要向銀行還貸，還想贏利。還不了銀行貸款，他就是想降低房價，政府也不會允許！要么你還貸，要么你跳樓！

政府再三鼓勵百姓買房，先后出臺了很多優惠政策，可是那么高的房價，又有多少人買得起？各地都在說房價降了，降多少？有多少人買了？閑置的商品房還有多少？能不能說出個數來？全國房地產業欠銀行業多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？

現在看看誰在為此著急上火就知道了！要說房地產商好過，你去問問他們；要說銀行信貸好，不錯！但欠貸收不回來，那怎么辦？你看兩家現在多忙：銀行忙著降息，房地產商忙著減價促銷；股市相關的股票不死不活！你說這都是金融危機鬧得，有人信嗎？

所以，如果現在中國的房地產業垮掉，那么，中國的銀行就會關門！中國就會爆發類似于美國次貸危機那樣的金融危機！（不要怕，這個影響僅限于中國。）政府想避免這樣的危機，就必須盡力拯救房地產市場，穩定銀行信貸的優良率！

為此可以預測：商品房價格短期內不會大幅度地降價！

但因為受還貸和資金運轉的壓力，房地產商會在有限范圍內進行讓利促銷，國家也會制定相關政策幫助其度過難關。至于百姓期待的房價短期內大幅下降，見以上分析，我認為：很難實現！沒希望實現！

第二篇：中國金融體系現狀雜談

中國金融體系現狀雜談

——農村金融體系改革之我見

隨著經濟全球化的深入發展，作為資源配置系統，金融業已經成為經濟發展的核心。眾所周知，由美國2007年春爆發的次貸危機引發的全球金融危機對世界經濟（包括實體經濟）的各個領域產生了極其深刻的影響。藉此，各國均對本國金融體系進行了全面整頓和改革，如何增強金融體系的抗風險能力業已提上日程。作為世界上最大的發展中國家，中國的金融業雖然起步較晚，但其發展迅速，目前已形成一定規模。

目前中國的金融體系分為六大板塊：一是中央銀行——中國人民銀行；二是國有商業銀行，包括中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行和中國建設銀行；三是股份制商業銀行，包括交通銀行、中信實業銀行銀行、中國光大銀行、深圳發展銀行、上海浦東發展銀行、招商銀行以及民生銀行等；四是政策性銀行，包括國家開發銀行、中國進出口銀行和中國農業銀行；五是主要的非銀行金融機構，包括中國人民保險公司、信用合作社和合作銀行、中國國際信托投資公司以及國家外匯管理局；六是外資銀行和涉外金融機構。幾大板塊以及各板塊內的各金融機構之間既有競爭又有合作，構成了一個有機的蓬勃發展的中國金融市場。近年來，中國在金融領域的開放也取得了顯著的成果。外資金融機構和合資金融機構的大量進入使得中國的金融市場競爭更為激烈，經營主體更為多元化，進而也提升了中國金融市場的運作效率。然而，由于起步較晚，歷史遺留問題以及轉型經濟所特有的特征等原因，我國金融體系內部管理混亂，外部競爭力有待提高。中國金融體系仍然存在許多亟待解決的問題。譬如，作為整個國民經濟的資源配置系統，我國金融體系資源配置效率低下，著重表現在非國有經濟使用的信貸資產比率遠遠低于非國有經濟對中國經濟的貢獻率。我們經常說要建立健全社會主義市場經濟體制。但是我國現行的金融體系幾乎完全由政府行為主導。這與我們在經濟領域的改革目標是相悖的，導致金融不能很好為經濟發展服務。反過來，與經濟發展脫鉤的金融也就失去了其發展壯大的沃土。因此，在完善金融立法的基礎上，我們要逐步讓位于市場，減少政府對金融業的直接參與，讓政府的角色由領導者轉變為監管者和服務者。

近幾年，中國政府一直在提金融體系改革。金融體系改革的最終目標是要讓金融市場成為支持整個國民經濟協調發展的一個體系，讓它成為中國民眾分享經濟改革成果的一個場所，而不是金融風險聚集與涌流的地方。從目前中國金融業的發展格局來看，以銀行業為主導的金融體系這一基本格局在短期內不會發生大的變化。因此，中央政府把推進金融制度建設的第一任務界定為要繼續深化國有銀行改革，加快建設現代銀行制度。近期，中國農業銀行的成功上市表明我國國有商業銀行已經完成了產權改革的第一步。然而，深化國有銀行改革的關鍵不僅在于轉變其運作機制，而且更為重要的是用什么方式來清除界定國有銀行產權，通過什么方式真正有效地運作被界定的國有銀行產權。中國金融體系的改革之路還有很遠要走。

中國是一個農業大國，但不是一個農業強國。自改革開放以來，我國經濟飛速發展，取得了舉世矚目的成果。但是，發展到今天，落后的農業已經成為阻礙我國經濟發展的瓶頸。“三農”問題由來已久，那么中國農業為什么發展如此緩慢？我們說有很多影響因素：自然因素——很多地方自然條件惡劣；科技因素——農業科技少人關注，農業創新少的可憐；人才因素——農業、農村留不住人才。但所有的因素都可以歸結為我們對農業、農村和農民的投入太少。舉例來說，一個農民如果想要搞規模化種植，那么僅前期投入就包括承包費和種子費，以及后續的施肥、灌溉等等都需要不少資金。那么作為一個沒有存款的農民，他怎樣才能籌得這筆款項？我們會想到他應該去農業銀行或信用合作社借貸。那么現實情況是怎樣的呢？中國農業銀行的定位是商業銀行，它在鄉鎮的網點正在急速收縮；而信用合作社卻在政府政策的管制下，借貸利差較小，各省信用社自成一體，規模較小，可供給農戶的資金和需要借貸的農戶數目相比簡直是杯水車薪。因此，他最終只能要么選擇借高利貸，要么選擇放棄規?；N植。因此，要想改變落后的農村經濟，必需先發展農村金融。

我國現行農村正規金融體系基本上包括政策性功能、商業性功能和合作性功能相區別的三類金融機構，即中國農業發展銀行、農業銀行和農村信用合作社。三者間彼此分工合作，相互配合。理論上三者間分工明確，但實踐中三者的職能分工仍有混淆和沖突，因此產生了諸多難以協調的矛盾：（1）農業發展銀行資金來源不足，業務單一，政策性金融作用有限；（2）農業銀行由于市場定位的變化，原來農村金融的主導地位不復存在；（3）農村信用社組織形式單一，融資能力較差等弱點顯著。例如，農業銀行現在還承擔扶貧貸款等政策性銀行的任務，這從職能分工上和農業銀行在農村網點的收縮、戰略方向的轉移及商業銀行的取向上，都使其難以勝任，也進一步形成了農業銀行資產和扶貧貸款質量低下，虧損不斷增加，效率不高。再如，農業發展銀行還沒有成為真正意義上的政策性銀行，目前它主要負責糧棉收購等政策性貸款的運作，與政策性銀行應發揮的提供政策性短期融資、長期融資和提供對欠發達地區區域發展所需融資的功能還有很大差距。因此，農村金融機構或結構的功能定位需要進一步明確和調整。改革和調整的方向應是農業發展銀行切實承擔起政策性融資的職能，重點支持農業基礎設施建設、農業綜合開發、科技開發和推廣、糧棉等重點農產品生產以及扶貧、環境保護等項目資金需求。農業銀行的城市化導向和業務轉移，不一定是一個完全明智的決策和取向，然而其商業化銀行的定位是正確的，無論對城市還是農村，農業銀行應完全按照市場化、商業化方式運作，自主地對農村有市場、有效益的項目進行支持，而且為確保農業銀行對農業的支持，應規定它對農業的貸款要有一定比例。

農村信用社的功能和性質不夠明晰。長期以來，農村信用社實際上就是官辦的并帶有行政色彩的“二農行”，其合作金融的“自愿、互助、互利、民主和低盈利性”的資金和金融服務的性質體現得不多。然而，它目前在農村金融實踐中的基礎地位和主力軍作用是毋庸置疑的。一直以來，農村信用社發放的農戶貸款占全部金融機構農戶貸款總額的絕大部分。農村信用社應進一步提高防范風險的能力和支農服務水平，重點放在對農戶生產經營的資金支持上。

目前農村金融服務整體上不能滿足“三農”的要求。過去農村的融資渠道有四大商業銀行、農村信用社、合作基金會等多條渠道，現在基本上只剩下農村信用社了。農村資金大量外流，影響了農村資金的整體供應。郵政儲蓄機構是分流農村資金的主要渠道。這些流出的資金基本上用于了城市建設，很少能再流回農村。

為整個中國經濟計，中國農村金融體系亟待改革，我個人認為應該從加強內部管理和提升外部競爭力兩個方面雙管齊下。加強內部管理，我們可以：（1）、強化內控制度建設，提高風險防范能力。具體可以建立分級授權授信管理制度，實施科學有效的貸款定價機制并實施嚴格的貸款責任追究制。（2）、重點建立“合規”風險管理體系。從商業銀行的經營管理實踐角度看，“合規”風險管理不僅僅涉及“合規”風險管理的專業化管理職能的建設，“合規”工作的開展也不是一個簡單的對各項法律法規進行制度匯編、檢查等傳統的“合規”管理過程。“合規”風險管理對國內商業銀行的真正挑戰在于：從部門銀行向流程銀行的轉變。金融機構在建立“合規”風險管理體系的過程中，應確立以核心業務流程為基礎、依據相關監管要求對所有業務和管理活動的流程進行梳理、整合與優化，完成基于流程的、文件化的“合規”風險管理體系的建立。全面開展風險評估、完成基于流程的風險庫的建立、努力實現業務經營集約化、內部管理規范化、市場營銷專業化、考核激勵科學化和風險控制流程化。最終要達到：培育一種“合規”文化，培養一批復合型骨干人才，掌握一套風險管理的實用技能。（3）、改革不合理的分配機制。農村金融機構或多或少還帶有“鐵飯碗”、“大鍋飯”的帽子，應改善選人用人機制，切實加強隊伍建設，推行績效工資制，加大對員工的培訓力度，完善人才引進機制，健全人才競爭機制。提升農村金融體系外部競爭力的關鍵則在于：（1）、明確定位服務對象，清晰界定業務范圍。農村金融體系內部各機構應明確分工，相互配合協作，切實做到為“三農”、為農村經濟發展服務。

（2）、合理界定政府職能的邊界，進一步構建市場化導向的創新體系的建設，逐步構建市場化導向的創新機制。相對于其他金融機構，創新機制的缺乏是農村金融機構的一個致命軟肋。因此，農村金融體系要以農村經濟發展為依據，開發出更多適合農村經濟發展的產品。資產經營開始由單一化經營向多元化經營轉變。

（3）、加強電子信息化建設。當今社會早已步入一個信息化時代，任何企業一旦在信息化建設的陣地淪陷，必將失敗無疑。中國農村金融機構現在在信息化建設方面已然落后于其他同行，因此應加快電子信息化建設步伐，加大系統應用功能的開發力度，積極推進自助服務，使自助服務延伸到更多鄉鎮，逐步實現內部管理及服務手段的信息化、電子化，全面提升農村金融機構的服務功能，進而提升市場競爭力。

在中國大地上，廣袤的農村是一個極具潛力的待開發市場，農村金融體系必將迎來它大展拳腳的一天！

第三篇：中國房地產現狀

(一)全國房地產發展狀況

1、全國房地產市場行業發展情況分析

房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。

市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。

房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

第四篇：中國房地產現狀分析1

通過房地產泡沫透析中國房地產現狀 內容摘要：近年來，在我國房地產市場迅速發展的同時，有關房地產市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點遠未達成一致。種種經驗表明，房地產泡沫危害極其嚴重，它使得資產價格發生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經濟的健康發展。

關鍵詞：房地產 泡沫經濟

一、中國房地產現狀分析：

㈠評價房地產形勢的指標：

⒈房價收入比

也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行的標準上限是5:1。以下是各城市2011年房價收入比：

城市收入房價比城市收入房價比城市收入房價比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產的投資價值。國際公認的房租收益率應在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標是用以衡量房地產貸款的金融風險的。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數降低；對于整個金融系統業存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國房地產貸款占整個貸款的40%。而目前這個比例保守估計有55%。

⒌房地產投資占GDP比例

這個指標反映整體經濟對房地產的依賴程度。在大國的房地產歷史上，美國在1950年出現過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.4%開始，一路上揚至2005年的6.2%，隨后發生了次貸危機。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協議的簽訂，房地產投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點期間約5.5%，這時候日本的房地產崩盤了，從此日本進入了長達十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國有據可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.1%，這是任何國家任何時候都沒出現過的高度。

㈡中國房地產現狀

我們可以看到，近幾年來，國內房地產業得到了飛速的發展，它也成為帶動國內經濟穩定增長的動力之一。而且隨著國內房地產業的飛速發展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導下的房地產業盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機也是不可視而不見的。

⒈房地產價格泡沫。房地產在有力推動經濟增長的同時，也出現了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產生。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產生明顯的購買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環境適宜時會導致價格的劇跌。

⒊房地產投資泡沫。房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。但當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機時，也會造成價格的劇跌。

以上各個數據均說明，我國現處于嚴重的房地產泡沫經濟之中。銀行的信貸消費啟動了國人的最終需求，而且房地產業成了各個地方短期業績大見成效的見證。同時，房地產業的發展也帶動相關產業的大力發展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運輸等。若國內房地產業崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。就如20世紀90年代的日本，房地產業一旦出現問題，整個經濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。也就是說，我國房地產業正要挾著整個中國經濟。

二、我國房地產泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房價上漲的心理預期刺激了泡沫的形成房地產商品的生產周期長、消費時間久、價值量大等特點，決定了無論是房地產需求方的購買決策還是房地產供給方的開發、銷售決策都會收到對相關因素未來變化的預期的影響，包括對宏觀經濟走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關政策變動等內容的預期以及由此產生的對房地產價格變動的預期。

當預期價格將進一步上升時，無論是消費者、投資者或是投機者都將會將購買行為提前，以減少費用或降低投資成本以把握投資、套利的機會。而購買行為的提前無疑又會增加當期市場的需求，加劇當期市場供不應求的緊張關系，促使當期價格上漲。而價格的上漲實現了各市場主體的前期的預期，也堅定了各市場主體本期的預期，也會吸引更多的投資者或投機者參與進來，需求的增加進一步推動價格的上漲，如此循環，直至價格高到消費者無法承受，退出市場，投資者和投機者的預期發生轉向。

在房地產泡沫形成過程中，重要經濟變量的變化進一步刺激了投資者房價上漲的心理預期。在發生房地產泡沫時，房價指數的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價差來獲得投機利潤，進一步推動了房價的升高和泡沫的膨脹。同時，經濟自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產市場，市場交易的投機性交易的比例上升，進一步促進了房價的迅速上升。在房地產泡沫積累到一定程度后，一些指標的變化使一些清醒的投資者意識到泡沫的嚴重性，例如，空置率的上升和房價收入差距的擴大。一部分投資者開始撤離房地產市場。而當大部分人意識到這一點時，卻已為時已晚，多數人只能吞下房地產泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產業的過度擴張是造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴張推動房地產泡沫的膨脹。在美國、日本、東亞各國和地區在房地產泡沫膨脹時期，銀行信貸向房地產業聚集的程度非常高，其比重一般都高達30%左右，甚至有的國家和地區高達40%，幾乎為貸款規模的一半。如果銀行持有大量的房地產或是以房地產為抵押平的資產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資產的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，這又一步提高了房地產的價格。這一過程往復循環，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。

⒉房地產泡沫的聚集也極易給金融機構帶來系統性風險，從而造成金融危機。銀行對資源配置發揮重要作用的同時，金融風險也隨之集中銀行機構，一但經濟走勢發生逆轉，人們對經濟的預期發生變化或是出現不可預見的事件時，往往銀行部門是最先收到沖擊的部門，因此，要對房地產泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環境和市場發展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導致資產泡沫

在制度不健全的情況下，經濟主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導致經濟主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產領域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產賬戶逐漸開放的過程中，加強對資本流動的監管水平。

㈣相關權利者貪污腐敗

各地的房地產公司圈占土地已成為房地產市場的一個頑疾。相關數據表明，目前全國以開發區名義圈占的土地面積達36000平方公里，超過了全國城鎮建設用地總量。全國幾十年才建設了這么多城鎮，而開發區只用幾年時間就超過了所有城鎮建成區的總面積。可見國內房地產公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會借產業開發之名，行開發房地產之實。這種大規模無序圈地使得國有資產流失十分嚴重。據專家估計，從20世紀80年代以來，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守估計的估計每年達百億以上。

國內土地市場如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會資源涌入房地產市場。另一方面也使得部分掌握相關權利者貪污腐敗?？梢哉f，在部分地方，土地的轉讓基本上是在政府權利主導下的“暗箱操作”，表面上是市場拍賣，但實際上往往是拍賣下的臺底交易。這也就為有權者或靠近權利的人有機會攝取巨額低價差額及操縱土地價格，從而為炒賣土地提供了便利的條件。可以說，以往進行的房地產項目的土地沒有多少是以市場化得來的。有時表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉讓基本上是政府主導下的“暗箱操作”，政府的權利與邊界是無法清楚的。也就為某些人的謀利創造了條件。

三、對我國房地產泡沫問題的建議

㈠綜合運用多種工具，加強和改善房地產市場調控；加強管理，維護房地產市場正常秩序。

我國房地產市場發展還不成熟，因此，加強宏觀調控是防止市場失靈的重要措施。宏觀調控要尊重市場經濟規律，發揮市場配置資源的基礎性作用。房地產經濟宏觀調控的主要手段有：房地產產業政策和住房政策、貨幣政策、財政政策及法律手段等。

⒈房地產產業政策和住房政策。房地產產業政策應包括三個層次。第一個層次是關系國民經濟全局的總體房地產產業政策，主要是房地產產業定位和房地產產業發展政策。第二個層次是房地產行業內部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮住房制度及其基本政策、房地產管理政策等。第三個層次是各類房地產政策體系中更為具體化的政策。政府應盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應體系，以保障居民的居住需要，緩解當前新房市場上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運用貨幣政策對房地產經濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產業上的貨幣供應量，主要體現在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產產業發展的需要；二是控制房地產產業的投資規模，使房地產市場供給量與需求量達到平衡；三是控制房地產信貸總規模，使之既能滿足房地產開發經營和消費的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財政政策。主要包括兩方面：一是政府的財政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財政支出政策。

⒋法律手段。市場經濟是法治經濟，國家通過規范經濟活動的準則來調節市場經濟的有序進行。對房地產業進行宏觀調控，也即政府通過立法和司法，運用法律法規來規范房地產經濟運行秩序，引導房地產業健康發展。政府部門應盡快構建和完善房地產市場發展的相關法律體系，為市場的健康發展提供有效的法律保障。并應建立有效的房地產泡沫監測機制，認真分析影響房地產價格各種因素及其影響程度，為出臺科學的宏觀調控政策提供科學、堅實、可靠的依據。㈡積極采取有效措施，適當擴大住房市場的有效供給；建立合理的梯次住房消費結構；進一步推進經濟適用房和廉租房建設，切實保障中低收入者的住房。政府應做好土地管理規劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發，以減緩房地產經濟泡沫的繼續膨脹。并在此基礎上積極發展二手房市場，做到“房盡其用”。督導消費者根據自身經濟條件理性購買住房，切忌盲目貪大求好的購房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結構。擴大經濟適用房建設，嚴格經濟適用房標準，確保廣大中低收入家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國內房地產業的泡沫早已吹的不小，無論政府、業界還是購房民眾都得對此有足夠的警覺。國內房價過高、上漲過快、全國各大城市都成為了房地產建筑大工地等這些問題，都說明國內房地產存在巨大泡沫，如果政府對此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個社會經濟。

參考文獻：

錢瑛瑛 《房地產經濟學》 同濟大學出版社 2008年

錢瑛瑛 《市場化條件下的住房保障政策選擇研究》 同濟大學出版社 2004年

徐慎慶、于宗先、王金利 《泡沫經濟與金融危機》 中國人民大學出版

社 2000年

易憲容《非理性的繁榮》 北京大學出版社 2005年

中國人民銀行營業管理部課題組 《房地產價格與房地產泡沫問題》 中國社會科學出版社 2006年

第五篇：房地產現狀

一：房地產現狀：

我國現在人口收入與房價的比為1：10-15而美國為1:3.5，整個聯合國的比例為1:3，這足以說明我國目前房價超高的現狀，而且目前我國貧富差距相差太大，甚至有的家庭的收入與房價比例達到1:100甚至更高，所以導致現在很多人買不起房住不起房的狀況。假如人平均收入為5000元每戶月收入1000，年收入為120000元，但中國目前的房價普遍為一百多萬，一家人得不吃不喝不消費足足奮斗十年才能買的起一套房子，由此更能體現中國現在房價過高太給人們的壓力。但是，在2002年到現在，我國的商品房空置率卻始終處在20%的水平上下，這一現象又能說明了我國房價之所以太高的原因，是因為商家為賺取高利潤，房價并不是不可以打壓的。而20%這一空置率已經到達了商品房嚴重積壓區。而導致這一問題的原因卻是地產商的融資結構單一，過度依賴銀行。二：高房價背后的成因：

1.開房成本額構成包括1.地價（10%~30%）2.各項稅費（25%）3.建筑安裝（20%）4.貸款利息（6%~8%）5.經營成本（8%）6.其他約（9%）

2.人口開始由農村到城市聚集

3．我國的土地制度：限制土地估價，增加住房成本，人為制造稀缺

4.貧富差距大+地社會保障構成了 購買力低+內需不足

5.外匯儲備：人民幣升值 貨幣政策：通貨膨脹和流動性過剩 財政政策：4萬億投資加監管不力

總言：保障性住房的滯后性，對民營企業投資和發展的限制，城市化進程及獨生子女政策拉高

三：房地產趨勢分析：

政府采用政策進行房地產的價格打壓，雖然有一定的效果，并且目前來看有些不錯的效果，但是價格始終是由供求關系決定的，政府的政策只能起一時的作用。

政府的限購政策雖然直接導致一線城市成交有明顯的回落，但是影響的時間僅兩只三個月，限購之后的成交量卻會放大。

限貸政策對房地產市場也產生了巨大的影響：包括首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。

保障房政策對房地產市場的影響：保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素，迫使廣大中低收入人群在商品住房市場釋放需求加劇了商品房市場供求緊張的局面。

面對房地產未來發展趨勢，總共有三種情況可言：1樂觀預測：2012年一二線城市由于全面限購，假定部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創新高。照此預算，全國銷售面積上漲4~7%。2中性預測：由于調控2011年一二線城市，尤其是一線城市，銷售面積已經處于歷史低位，假定2012年銷售面積不應再低，全國銷售面積上漲1.5~4.7%。3悲觀預測：假定2012年受政策調控城市商品房銷售面積增速與2011“國十條”后增速保持一致，全國銷售面積下降7~10%。

總而言之：從長期來看，房地產行業發展依舊處在一個向上的發展階段，但是從短期來看，在政策的干預下，業績增長阻力較大。