第一篇：房地產心得

班級：10級 統計（2）班 姓名：吳海美學號：106202032237

學習房地產企業會計心得

在學校的安排下，經過一個學期學習關于房地產各個方面知識的授課，通過

這學期學習更增強了我們對今后房產行業的信心，鼓舞我們新一代人，面對困難，同舟共計，勇于創新，敢為人先。在這學期的學習中，我有了深刻體會。

房地產企業會計是一門行業會計，是房地產經濟與開發、經濟管理、工商管

理、財務會計及相關專業一門重要的專業基礎課，既有較強的理論性，又有很強的實踐性。

本書以《企業會計制度》和《企業會計準則》為依據針對房地產開發企業的實際情況和我國房地產開發企業會計的特點全面系統課入淺出地介紹了房地產

開發企業會計的基礎理論，基本方法和操作程序以及房地產開發企業會計實務的處理過程的內容理論與實踐相結合展現了房地產開發企業會計與其他行業會計的共性和特色、并將最新的法規制度有關稅制改革等內容融為一體。

房地產的主要經濟活動是從事房地產開發、建設、經營、管理和售后服務。

由于房地產開發公司、房地產經營公司和房地產交易所等機構的經濟活動內容各

有側重，不盡相同，而房地產開發經營公司經濟活動內容和范圍較為廣泛，因此，本書就以房地產開發經營公司為例說明發地產會計的對象房地產和方法。

房地產業的經濟活動是在生產、流通、消費、分配四個環節進行的。房地產

開發經營公司在從事開發經營活動之前，必須從投資和債權人那里取得貨幣資

金，當其具備一定生產條件之后，即可進行開發經營活動。其開發經營活動包括

供應、生產、銷售三個過程。

在供應過程中，房地產開發經營公司要用貨幣資金購買材料物質，以備工程

之用。對于采用出包方式施工的工程。，則需要按照承包合同的規定預付給承包

單位工程款和備料款，從而使企業的貨幣資金轉化為儲備資金、結算資金。

在開發過程中，房地產開發經營公司采用自營方式或除暴方式進行施工。自

營工程要發生物化勞動和活勞動耗費，從而引起固定資產價值損耗，并以計提折

舊的形式其損耗的價值計入工程成本；從而引起工資和其他費用的支付，并以人

工費用和間接費用的形式計入工程成本。出包工程要按承發包合同規定的結算辦

法結算工程借款。在這個過程中，企業的貨幣資金、儲備資金和結算資金轉化為

在建資金隨著工程竣工驗收，在建資金又進而轉化為建成資金。

在銷售過程中，房地產開發經營公司將其開發完成的商品興建設場地、商品

房和其他配套設施進行轉讓或出售，從而實現商品價值，并收回貨幣資金。企業

收回的貨幣資金，首先用以補償開發建設過程中的耗費以保證簡單在生產順利進

行；其價值增值部分，就是企業實現的利潤，除按規定向國家繳納稅金、提取盈

余公積金、提取公益金外，可用于向投資者分配利潤。盈余公積金和未分配利潤

可以用來轉增資本，以實現企業在生產的目標。

再就消費者建設房地產理性市場，消費者也要理性，我覺得消費者的理性在于不輕于跟蹤購買，而是跟供需、購買需求有比較、有鑒別地理性消費，這樣的理性消費也許少了火熱的場面，但是這是房地產發展所必須的，這是消費者所必

須的。

在主流開發商的努力下，民眾意見更多地吸收和采納，包括對產品的定價、對功能的設計、對戶型的要求等等，我們更多借鑒生產制造企業和生產商的經驗，為市場共同進步，為共同更好地滿足消費者需求進步，而不是把瑕疵的產品帶給

消費者。

綜上所訴，隨著供、產、銷過程的進行，不僅完成了房地產業再生產過程的四個環節，而且也使企業的資金不斷的改變形態，從貨幣資金開始，順序轉換為儲備資金、結算資金、在建資金、建成資金，最后又開成貨幣資金。資金的這種轉化過程，稱為資金的循環。隨著再生產過程的不斷進行，企業的資金就會周而復始地不斷循環，稱為資金的周轉。這種資金的循環和周轉體現了房地產開發經營公司能以貨幣表現的經濟活動，稱之為資金運動，它便是房地產會計的研究對象。

本教材結合新頒布的《小企業會計制度》和高校職院校的辦學特色，以房地產經營過程為例，介紹會計的基本核算理論和方法，使所學知識能更好地位房地產行業服務。教材通過企業財務處理示范，十月讀者能夠提高財務處理的規范化；通過所附的練習，可進一步加強對房地產會計理論的理解，以提高實際操作能力。縱觀本書的特點如下：一是操作規范，系統介紹了會計核算規范化理論與方法；二內用新教材按照最新頒發的《小企業會計制度》進行業務核算舉例，針對性強乏是可操作性強教材通過賬務示范演示了證帳表的會計核算程序。

通過《房地產企業會計》的學習，使我了解到房地產法不論是對消費者還是利益方都有很大重要性，下面是通過學習我熱為的意義在于：第一是維護合法權益，每個人在社會中的角色是多元的，學生畢業后也必將面臨購房置業的選擇作為消費者，如果在購房或租房的過程中，能夠了解有關規定，諸如定金交付、合同簽訂等，就可以更好地維護自己的權益；就這點而言，即使非房地產專業的學生了解房地產法律法規也是有意義的。第二是回避政策風險。在整個房地產經營過程中存在許多風險，其中之一即政策風險，通過學習，可以了解我國房地產法現狀與存在的問題，如土地征收公共利益不明確問題，土地招拍掛政策以及經濟適用房政策等問題，進而為不斷完善我國的房地產法律法規進言獻策。第三是發現政策漏洞。通過學習，可以了解我國房地產法現狀與存在的問題，如土地征收公共利益不明確問題，土地招拍掛政策以及經濟適用房政策等問題，進而為不斷完善我國的房地產法律法規進言獻策。第四是提高處理現實問題的能力。針對實際生活中產生的各種與房地產有關的問題或糾紛，可以根據房地產法原理作出判斷并予以解決。

第二篇：房地產課程設計心得

房地產課程設計心得

兩周的課程設計結束了，在這次的課程設計中不僅檢驗了我所學習的知識，也培養了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。在設計過程中，與同學分工設計，和同學們相互探討，相互學習，相互監督。學會了合作，學會了運籌帷幄，學會了寬容，學會了理解，也學會了做人與處世。

在這次房地產估價課程設計中，我們組主要運用市場比較法和成本法對長沙市萬國城滿庭春3棟403號的普通住宅估價對象進行估價，其目的是為其抵押作出合理可靠真實的價值估計。

市場比較法是挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

課程設計是培養學生綜合運用所學知識,發現、提出、分析和解決實際問題,鍛煉實踐能力的重環節，這次課程設計雖然很累，但我學到了不少東西，鞏固了《房地產估價》課程所學的內容，培養我們的團隊精神，鍛煉了我們的溝通和表達能力。通過這次課程設計使我懂得了理論與實際相結合是很重要的，只有理論知識是遠遠不夠的，只有把所學的理論知識與實踐相結合起來，才能真正為社會服務，從而提高自己的實際動手能力和獨立思考的能力。

第三篇：房地產估價心得

房地產估價心得

在大三下學期，我們工程管理專業學習了《房地產估價》這門專業課。總的來說，通過對這門課程的學習，讓我對當代中國房地產市場有了一個大致的認識，對各種房地產估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。下面我將對自己所學的知識做出如下總結。

一、房地產估價的含義

房地產估價是模擬房地產價格形成的規律，將房地產客觀合理的價格測算出來的過程。這就要依據一定的估計理論和方法，也必須掌握房地產估計的概念、特征以及估計基本要素，掌握估計對象房地產區位、實物、權益的界定。

二、房地產估價的本質

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格。

2、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。

3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據性。后者的法律責任大于前者。

4、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結果準確與否不是看其估價結果而是評價其估價的過程是否符合規范的要求。

5、房地產估價既是一門科學也是一門藝術。正確的房地產價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經驗。

三、房地產估價的必要性

1、一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產估價的有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產估價是估價行業主流的原因：房地產具備專業估價的條件，房地產量大面廣而其他資產的數量相對較少，房地產需要估價的情形較多而其他資產需要估價的情形相對較少。

四、幾種常用估價方法的介紹

1、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。常用于房屋或土地的單項估價。

4、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

5、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

五、房地產估價方法運用中應注意的問題

（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據如下兩方面情況:

1、各種估價方法的適用范圍。

2、估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進行價格試算的注意事項

依據某種方法直接計算出來的估價結果，還不足以令人信服，因此，在估價作業上一般不作為最終估價結果。這種價格，稱為試算價格。

（三）調整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據的資料不同，也會得出不同的計算結果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。

試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據的資料不同。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認，所依據的資料不僅要全面，而且必須準確。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當，有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當等。

2、估價對象的種類。如果判明所依據的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。

（四）各種方法常見的改錯項目

市場比較法：

1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正

2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題地產估價理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

收益法：

1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。

2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。

4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。

成本法：

1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。

2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。

4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。

6、利息的計費基礎多少項目的問題。如：銷售稅費不能計算利息。

7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

基準地價修正法動態方式不存在投資利息。

假設開發法：（1）沒有確定最佳的開發利用方式

最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費。（8）貼現期確定錯誤的問題。（9）管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

六、我的房地產估價報告的介紹

估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。

選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：2489.15/m2。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。

選用收益法其為計算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據安全利率加風險調整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、管理等補償按5%，房屋出租總費用：管理費+年維修費+年保險費+年稅金+年折舊費年房地總費用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對建筑物進行估價，其計算公式為積算價格＝建筑物重置價格-建筑物累積折舊，本估價報告中的估價對象是框架結構，建筑物的重置價格為800元/平方米，故此估價對象的重置造價為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計算積算價格94267.2元。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。

第四篇：房地產估價心得（定稿）

房地產估價概論心得

在大三下學期，我們開設了《房地產估價概論》這門課程，通過學習收獲很大，開闊了眼界，對房地產評估行業的未來有了更多的信心。同時也對自己選擇了這個行業有了更多的了解。自己體會最深的是下面幾個方面。

一、房地產估價的定義

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。

二、房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：

土地使用權出讓價格評估；房地產轉讓價格評估；房地產租賃價格評估；房地產抵押價值評估；房地產保險估價；房地產課稅估價；征地和房屋t征收拆遷補償估價；房地產分割、合并估價；房地產糾紛估價；房地產拍賣底價評估；企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；其他目的的房地產估價。

三、對房地產估價的原則之一“合法原則”有深刻的認識  老師的授課內容中，無不一而再，再而三地提到“合法原則”，反復強調估價必須遵守合法原則，以法律為依據進行估價。這使我深刻地感覺自己在法律學習方面的不足。作為一名房地產估價者，不了解相關的法律法規，僅僅從技術層面出發做估價，是不可能做好估價工作的。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規不僅能夠正確維護房地產行政管理機關的依法行政的權力，對提高房地產估價機構和房地產估價者的社會地位都有十分重要的意義。老師也曾問過：房地產評估行業的未來應該向什么方向發展？他認為除了正常意義上的估價服務，有必要向房地產咨詢服務的方向發展，向客戶提供專業化的房地產相關業務細分服務。這樣就要求我們房地產估價者，必須對涉及房地產評估行業的相關法律法規規章有充分的了解，要求房地產估價者具備很高的法律素養。通過學習，不僅在認識上有很大的提高，也增強了做好房地產估價工作的信心，有了更加明確的努力方向和新的動力。

以上就是對房地產估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導，希望以后還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時間短，但具體學習內容之外的意義是巨大的。除了面對面學習新知識新思考之外，我能夠感受到老師對房地產評估行業的敬業和鉆研精神。工作和學習是相輔相成的兩件事情，平時的努力和學習更為重要，大學期間能夠學到這門課程是一次極好的學習機會。

第五篇：房地產銷售心得

做銷售靠的是什么

做銷售靠的是什么?不同的人可能會有不同的答案，以下是一位有豐富經驗的銷售員，對這一問題的理解和感悟，與大家共同分享，希望對大家能有所啟發。對于一個銷售人員來說，做銷售靠的是以下幾點：

一、信心、毅力的磨練。

一個好的銷售員首先要對自己有信心，一定要覺得自己能夠做好，其次要對自己所做的產品有信心，相信自己所做的產品能夠給客戶帶來超值的享受與服務，把客戶購買和使用你的產品作為精神最大的享受與自豪。當你一次次被拒絕的時候，這是就是要考驗你的毅力的時候，大家可否想想，不論是一個個偉大的發明創造，還是任何人無論在何種崗位上得到成長，都是要付出一定的心血，每個人在生活中的每一點點的成功都是需要付出與堅持，因此，我們做銷售的一次次的被拒絕，就是需要我們不段的去尋找成功的方法和堅韌不拔的毅力。

二、相信誠信的力量。

做銷售就是閱人無數，路遙知馬力，只有在一次次的接觸過程中，讓別人相信你，(這種信任要需要真誠)別人才會去嘗試購買你的產品，(當然這個過程需要扎實的銷售基本知識)

三、永遠懷著一顆服務于你的客戶的心態。

客戶購買你的產品，產品的有形價值是可以看的到，但是你的服務價值是客戶暫時無法看的到，只有在客戶使用的過程過，你的產品的無形價格通過你才能得以體現，產品所蘊藏的公司深厚的文化理念、產品給客戶帶來附加于產品之外的服務享受，大多時候客戶常常為這些軟文化而感動。

四、你的思想。

你的思維跳躍都是會給客戶形成條件反射，他通過你的思想傳達的信息，在很大程度上決定了是否要做你所做的產品，是否要買你所賣的產品，因此要想把銷售作好，首先，需要從你自身的基本素養做起，你的言談舉止，你的銷售能力的高低，才是客戶決定是否做你的產品的關鍵所在。我們做營銷的，在很大程度上就是用你的思想和行動感染別人，因此你的思想修煉的深厚與否也決定了你的營銷生涯能走多遠。

五、性格左右命運。的確此話不假，但是我們是否去嘗試改變過自己的性格，如果一個優秀的sales連自己的性格都改變不了,那么你怎么去做好銷售,整天讓自己的情緒控制著自己的思緒，有能力的銷售人員往往是通過自己去改變別人的性格。

六、要有一種空悲的心態。

在我們做銷售的時候會碰到形形色色的人，丑與美、惡與善都會遇到。在工作中，更多的去汲取美與善的營養，不但會讓自己更加優秀，而且你的心態也會變的平和、博大。