第一篇：房地產營銷操盤心得

房地產營銷操盤心得：精品

如何操盤一個房地產項目?這是初入房地產行業每一人都想知道的,記得自己剛入行房地產行業時,房地產營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項目的大把炒作,排隊造房,舉辦有特色的促銷活動,那時是多么想自己也參與在其中,作為房地產從業人員必須了解一個項目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產行業中那個崗位,都會明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項目都還沒有進入營銷策劃時代,都是先根據自己建房,然后自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學的房地產管理體系來完成,現在讓我們一起來溫習和學習一下!建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法并結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括七大部分： ①項目投資（代理）可行性研究②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目銷售管理與執行 ⑦項目客服策劃。

第一部分：項目投資（代理）可行性研究

項目投資（代理）可行性研究是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、三亞房地產市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然后根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，并對開發節奏提出專業意見。項目投資（代理）可行性研究具體內容如下

一、項目用地周邊環境分析

1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀。

2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況。

3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·游樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響。

二、區域市場現狀及其趨勢 1．宏觀經濟運行情況

2．三亞房地產市場概況及政府相關的政策法規 3．三亞房地產市場總體供求現狀

4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 6．三亞商品住宅客戶構成及購買實態分析

三、土地SWOT分析 1．項目地塊的優勢 2．項目地塊的劣勢 3．項目地塊的機會點 4．項目地塊的威脅及困難點

四、項目市場地位 1．類比競爭樓盤調研 2．項目定位：

a市場定位（區域定位、主力客戶群定位）b功能定位

c建筑風格定位

五、項目類比可實現價值分析 a選擇可類比項目

b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重 c分析可類比項目價值實現的要素的對比值

d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 ·類比土地價值決定因素

a類比土地價值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異

b項目可提升價值判斷

※建筑風格和立面的設計、材質 ※單體戶型設計

※建筑空間布局和環藝設計 ※小區配套和物業管理 ※形象包裝和營銷策劃 ※發展商品牌和實力 c價值實現的經濟因素 ※經濟因素 ※政策因素

2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算

六、項目定價模擬 1．均價的確定

2．項目中具體單位的定價模擬

七、項目投入產出分析

1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標

2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明 3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響

八、投資風險分析及其規避方式提示

1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2．資金運用的風險性·減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠

3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設

九、開發節奏建議

1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求

2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論 第二部分項目規劃設計策劃

通過完整科學的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建筑規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示。項目規劃設計策劃的具體內容

一、總體規劃

1．項目地塊概述·項目所屬區域現狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況 2．項目地塊情況分析·初步規劃及設想·影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素·土地SWOT分析在總體規劃上的利用或規避·市場定位下的主要經濟指標參數 3．建筑空間布局·總體平面規劃及其說明 ·功能分區示意及說明

4．道路系統布局·地塊周邊交通環境示意a地塊周邊基本路網 b道路建設及未來發展狀況·項目道路設置及其說明a主要出入口設置 b主要干道設置c車輛分流情況說明 d停車場布置

5．綠化系統布局·地塊周邊景觀環境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規劃布局及未來發展方向·項目環藝規劃及說明a綠化景觀系統分析 b主要公共場所的環藝設計

6．公建與配套系統·周邊市政配套設施調查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設計提示a會所外立面設計提示 b營銷中心外立面設計提示c物業管理、辦公室等建筑外立面設計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示·公共建筑平面設計提示·公共建筑風格設計的特別提示·公共建筑外部環境概念設計 7．分期開發·分期開發思路 ·首期開發思路 8．分組團開發強度

二、建筑風格定位、色彩計劃

1．總體建筑風格及色彩計劃·總體建筑風格的構思 ·建筑色彩計劃 2．建筑單體外立面設計提示·商品住宅房外立面設計提示a多層、小高層、高層外立面設計提示b不同戶型的別墅外立面設計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示d其它特殊設計提示·商業建筑風格設計提示

三、主力戶型選擇 1．三亞同類樓盤戶型比較 2．業態分析及項目戶型配置比例 3．主力戶型設計提示 4．商業物業戶型設計提示

四、室內空間布局裝修概念提示 1．室內空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀提示

五、環境規劃及藝術風格提示 1.周邊環境調查和分析

2.總體環境規劃及藝術風格構想·地塊已有的自然環境利用 ·項目人文環境的營造 3.各組團環境概念設計·組團內綠化及園藝設計 ·組團內共享空間設計·組團內雕塑小品設計提示 ·組團內椅凳造型設計提示·組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示 4．公共建筑外部環境概念設計·主入口環境概念設計 ·營銷中心外部環境概念設計·營銷示范中心沿途可營造環境概念設計·針對本項目的其它公共環境概念設計

六、公共家具概念設計提示 1．周邊同類樓盤公共家具擺設 ·營銷中心大堂 ·管理辦公室

2．公共家具概念設計提示

七、公共裝飾材料選擇指導 1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2．公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 3．營銷示范單位裝修概念設計 4．住宅裝修標準提示

八、燈光設計及背景音樂指導

1．燈光設計·公共建筑外立面燈光設計 ·公共綠化綠地燈光設計·道路系統燈光設計 ·室內燈光燈飾設計

2．背景音樂指導·廣場音樂布置 ·室內背景音樂布置

九、小區未來生活方式的指導 1．建筑規劃組團評價

2．營造和引導未來生活方式·住戶特征描述 ·社區文化規劃與設計 第三部分項目質量工期策劃近幾年來，房地產市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現象經常出現；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現象也時有發生；甚至由于質量控制不嚴引起損害消費者利益的現象，因此，質量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。質量工期策劃的具體內容

一、建筑材料選用提示

1．三亞市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2．新型建筑裝飾材料提示 3．建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引 1．工程施工規范手冊 2．施工工藝特殊流程提示

三、質量控制

1．項目工程招標投標內容提示 2．文明施工質量管理內容提示

四、工期控制 1．開發進度提示 2．施工組織與管理

五、造價控制

1．建筑成本預算提示 2．建筑流動資金安排提示

六、安全管理 1．項目現場管理方案 2．安全施工條例 第四部分項目形象策劃

項目形象策劃包括某項目的總體戰略形象策劃、社區文化形象策劃、企業行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內容。項目視覺形象是指房地產有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現。其內容主要包括項目視覺識別系統工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色及標準字體。項目形象策劃的具體內容

一、項目視覺識別部分系統核心部分 1．名稱 ·項目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團名 2．標志 3．標準色 4．標準字體

二、延展及運動部分 1．工地環境包裝視覺 ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網及參觀路線 ·環境綠化

2．營銷中心包裝設計·營銷中心室內外展示設計 ·營銷中心功能分區提示·營銷中心大門橫眉設計 ·營銷中心形象墻設計·臺面標牌 ·展板設計·營銷中心導視牌 ·銷售人員服裝設計提示·銷售用品系列設計 ·示范單位導視牌·示范單位樣板房說明牌

3．公司及物業管理系統包裝設計 第五部分項目營銷推廣策劃

對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業發展目標為基礎設計的營銷推廣措施，其內容是在項目投資分析的基礎上進一步對項目強、弱進行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進行有效監控和評估的方法，以達到預期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。項目營銷推廣策劃的具體內容

一、區域市場實態分析

1．三亞房地產市場總體供求現狀

2．項目周邊競爭性樓盤調查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應用及投入頻率·公關促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段 3．結論

二．項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策 1．項目主要賣點薈萃 2．項目強勢、弱勢分析與對策 三．目標客戶群定位分析

1．三亞居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況 2．三亞經濟發展狀況和到訪人口情況

3．三亞度假客戶情況分析·家庭成員結構 ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習慣 4．項目客戶群定位·目標市場a目標市場區域范圍界定b市場調查資料匯總、研究c目標市場特征描述·目標客戶a目標客戶細分 b目標客戶特征描述 c目標客戶資料

四、價格定位及策略 2．項目利潤目標 3．可類比項目市場價格 4．價格策略5．價格分期策略

五、入市時機規劃 1．宏觀經濟運行狀況分析

2．三亞房地產相關法規和市場情況簡明分析 3．入市時機的確定及安排

六、廣告策略

1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分 2．廣告主題 3．廣告創意表現

4．廣告效果監控、評估及修正

5．入市前印刷品的設計、制作·宣傳海報、折頁 ·認購書·正式合同 ·交房標準·物業管理內容 ·物業管理公約

七、媒介策略

1．媒體總策略及媒體選擇 2．媒體總策略 3．媒體選擇 4．媒體創新使用 5．軟性新聞主題 6．媒介組合 7．投放頻率及規模 8．費用估算

八、推廣費用計劃 1．現場包裝 2．印刷品 3．媒介投放 4．公關活動

九、公關活動策劃及現場包裝

十、營銷推廣效果的監控、評估及修正 1．效果測評形式·進行性測評 ·結論性測評

2．實施效果測評的主要指標·銷售收入 ·企業利潤·市場占有率 ·品牌形象和企業形象實施階段

第六部分項目銷售管理與執行

在經過前面一系列的工作流程后，進入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作是否到位。項目銷售管理具體內容

一、銷售周期劃分即控制

1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網絡·銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾 2．銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執行監控

二、各銷售階段營銷推廣執行方案實施

三、各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四、售前資料準備

1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本

2、人員組建·銷售輔導

3、制定銷售工作進度總表

4、銷售控制與銷售進度模擬·銷售控制表 ·銷售收入預算表

5、銷售費用預算表·總費用預算 ·分項開支 ·邊際費用

6、財務策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東

7、商業合作關系·雙方關系 ·三方關系 ·多方關系

8、工作協調配合·甲方主要負責人 ·直接合作人 ·財務部·工程部 ·物業管理公司

五、銷售培訓

1．銷售部人員培訓

·詳細介紹公司情況

·物業詳情

a項目規模、定位、設施、買賣條件

b物業周邊環境、公共設施、交通條件

c該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況

d項目特點

※項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等

※平面設計內容及特點，包括總戶數、總建筑面積、總單元數、單套面積、戶內面積組合、戶型優缺點、進深、面寬、層高等

※項目的優劣分析

※項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標

e競爭對手優劣分析及對策

·業務基礎培訓課程

a國家及地區相關房地產業的政策法規、稅費規定

b房地產基礎術語、建筑常識：房地產、建筑業基礎術語的理解

※房地產、建筑業基礎術語的理解※建筑識圖

※計算戶型面積

c心理學基礎 d銀行的按揭知識，涉及房地產交易的費用

e國家、地區的宏觀經濟政策、當地的房地產走勢f公司制度、架構和財務制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業管理課程·銷售模擬·實地參觀他人展銷現場

2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統4．銷售作業指導書·職業素養準則 ·銷售基本知識與技巧·項目概況 ·銷售部管理架構

六、銷售組織與日常管理

1．組織與激勵·銷售部組織架構·銷售人員基本要求·職責說明·考核、激勵措施

2．工作流程·銷售工作的內容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責（工作流程）·銷售業務流程（個案）

3．規章制度概念指示

第七部分項目客服策劃

目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈來愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

項目客服服務的具體內容

一、項目銷售過程所需物業管理資料 1．樓宇質量保證書 2．樓宇實用說明書 3．業主公約 4．用戶手冊 5．樓宇交收流程 6．入伙通知書 7．入伙手續書 8．收樓書 9．承諾書

10．業主用戶聯系表 11．遺漏工程實用鑰匙授權書 12．遺漏工程和水電表底數記錄表 13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業管理內容策劃

引進專業物業管理公司，在項目前期介入，為提升項目品質，增加項目附加值。

第二篇：操盤心得

操盤交易心得

成功的交易=良好的心態+嚴格的資金管理運用+過硬的市場技術分析

預測是個陷阱，一個美麗的陷阱，一個分析師永遠津津樂道的陷阱。

高手只對非常態的行情進行捕捉，絕不去操作模棱兩可的機會！

高手只對必勝的的行情展開捕捉，否則，堅決空倉等待．

我們不能控制市場和他人,但是我們可以控制自己;我們是人不是神,可以看錯,但一定不可以做錯.高手絕不會在沒有準備時盲目展開操作,更不會受盤中誘惑而沖動交易.多數市場參與者的心理狀態，將決定價格走勢的方向，以及發生變動的時間。

市場是殘酷的,我們可以小錯,可以小賠,但不能大錯,更不能大賠,交易不是濫賭。

操作的質量勝于數量,戰無不勝的含義是:不勝不戰!

成功的交易必須有四心:耐心、細心、決心、狠心。

保持偏低的損失，相當于創造較大的獲利。

專注于自己的交易系統，不要專注于資金的盈虧結算。

在交易市場上,價格本來就沒有對、錯之分，不要用自己的標準去評價它，什么高了、低了的，關鍵在于一個字-----“勢”

做黃金的精髓在于做人:穩健的交易作風、平和的交易態度、寬容的市場耐心、淡然的盈虧心態，是成功交易的必要條件。

止損是交易的前提，趨勢是盈利的基礎，背離是做單的信號，波浪是信號的確認，動能是突破的能量。

第三篇：房地產項目操盤流程

營銷總監操盤須知

項目經理在代理項目確認，并簽訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發展商的配合下完成，通過工作進度表控制整體進程?；I備時間視代理項目情況而定，一般為30—45天。建筑設計部分：

1． 藍圖：指工程藍圖，包括小區規劃圖，單體平面立圖，藍圖由發展商直接提供，需準備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現場，用于案前產品分析或提供給購房客戶查看數據。

2． 管線圖：指套內管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時使用，由發展商提供。

3． 墨線圖：該圖無任何數據，僅有平面框架結構由發展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制作套內家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內。

4． 擴初方案：由發展商提供，銷售部根據擴初方案直接獲取代理項目基本數據。

5． 基本材料：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，需發展商簽字確認后，方可生效。

6． 建材設備：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內。

7． 物業管理公約：由發展商指定物業公司提供，需發展商簽字確認后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內。

8． 預售證：由發展商提供，并作為銷售數據放入銷售員的銷售夾中。

9． 發展商證明資料：由發展商提供，并作為銷售數據放入銷售員的銷售夾中

二． 企劃設計部分：

1． 售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發展商簽字確認后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進行監督。

2． 案名與LOGO：通過分析發展商提供的產品數據，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風暴會議，挖掘產品優缺點，提煉廣告總精神，由此產生個案推廣名和LOGO，并由企劃部負責平面創意。

3． 名片和胸卡：由銷售部提供項目組人員名單，企劃部負責制作，名片制作需待電話號碼確認后方可實施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。

4． 橫幅、引導旗、塊幅：由企劃部負責創意、設計、制作，企劃部與銷售部共同制定發布周期與發布地點，并由企劃部負責實施。（制作需以確認電話號碼為前提條件。）

5． 套內家具配置圖：由銷售部提供銷售的實際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負責創意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售數據使用。

6． 單片、海報、樓書：根據代理項目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認為前提）

7． NP稿：由企劃部根據廣告總精神和主推賣點，制作報紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時間。

8． 現場廣告牌：企劃部負責設計制作，由企劃部與銷售部共同商定廣告牌數量與內容。

9． 精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負責設計并制作。

10． 燈箱：主要內容為小區整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負責設計并制作。

三． 現場表現部分：

1． 售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進出動線的合理性，車輛的停放等問題。

2． 銷控臺：銷控臺的位置布置，使項目經理對銷售現場的視線無盲區，能夠密切注意銷售現場的情況變化，及時做出反應。

3． 銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。

4． 電器：包括空調、飲水機、音響、復印機、傳真機、點鈔機、計算機、打印機等。

5． 電話：在售樓處裝修的同時，預埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時修理。

6． 室內綠化：通過綠化公司租賃。

四． 現場管理部分：

1． 人員培訓：在代理項目確認后，確定項目組人員名單，并通過基礎培訓和專業培訓兩大塊培訓對人員進行淘汰，擇優錄用。

2． 銷售講習：分為七個部分

1)市場篇

①區域概述（包括歷史沿革，區域特性分析對區域有綜合的定位和評判）

②商業配置 通過掃街取得資料

③公建配置 通過掃街取得資料

④ 道路交通

⑤市政動態

2）產品篇

①小區規劃（附小區平面圖

②小區基本數據

發展商

承建商

設計單位、人

小區占地面積

小區建筑面積

住宅建筑面積

商場建筑面積

綠化率

得房率

容積率

建蔽率

車位

售樓處地址

預售許可證號碼

售樓電話

物業管理

? 房型平面圖

? 面積表（包括廚房、衛生、廳、主臥等各部分面積）

3）建材設備篇

? 結構

? 大堂

? 公共走道

? 分戶門

? 窗

? 陽臺

? 地坪

? 墻面

? 供水系統

? 供電系統

? 供氣系統

? 弱電系統

? 閉路電視

? 消防系統

? 保安系統

4）產品利多利空篇

? 劣勢

5）銷售標準說辭（銷售統一說辭）

6）答客問（針對客戶可能提出的疑難問題設問自答）

7）競爭個案市調匯總表

3． 銷售夾

? 預售許可證復印件

? 發展商營業執照復印件

? 小區平面圖

? 戶型家具配置圖

? 面積表

? 價目表

? 付款方式

? 銀行貸款利率表

? 貸款所需資料明細表

4． 價目表、付款方式：經發展商簽字確認后，方可生效。

5． 樣本合同：由項目經理起草，經發展商簽字確認后，方可生效。

6． 文件資料：

? 預售許可證

? 發展商營業執照

? 藍圖

? 擴初方案

? 銷售講義

? 樣本合同及補充條款

? 墨線圖、物業管理公約、管線圖

? 價目表

? 付款方式

? 面積表（測繪局面積測繪報告）

7． 業務窗體

? 來人表

? 來電表

? 預定單

? 退房單

? 考勤表

? 排休表

? 事假單

8． 管理窗體

? 業務日記（月、日工作安排）

? 周工作統計

? 周工作計劃

? 意向客戶跟蹤明細表

? 內部工作聯絡單

? 合同流轉簽收單

? 周報（周工作計劃）

? 資金回籠表

? 已購客戶明細表

? 營銷匯總表

? 銷控表

? 月度考評表

? 人力資源預測表

? 業務日記（月、日工作安排）

? 周工作統計

? 周工作計劃

? 意向客戶跟蹤明細表

? 內部工作聯絡單

? 合同流轉簽收單

? 周報（周工作計劃）

? 資金回籠表

? 已購客戶明細表

? 營銷匯總表

? 銷控表

? 月度考評表

? 預算表

? 人力資源預測表

在目前的房地產代理 市場 中，無論是房地產 營銷策劃 機構、房地產經紀公司還是所謂房地產 投資 顧問機構，一般來講，都只是名稱不同，而業務的核心或者說著重點都是為了爭取房地產 項目 的 銷售 代理權，以取得最大的利潤。同時，由于代理公司的策劃人員水平參差不齊，經常遇到表面上是專業策劃人，但是一談話就顯得很盲目的現象。這也很容易理解，因為現在的所謂房地產策劃人員的從業門檻很低，似乎只要腦袋聰明一點就能做策劃人，這還是停留在曾經的 “ 點子致勝 ” 的階段，在專業上的不永甚解就在所難免。

對此，我覺得在任何一家房地產網站或者同行之間的 交流 中，應該更傾向于專業性為好，這不僅僅是具體 “ 點子 ” 的如何制定，也包括房地產專業理論知識的補充和提高。

本篇文章的目的很明確，主要以最基本的房地產營銷策劃的分類及要素上進行說明和理解。尤其是對策劃新人而言，能起到一定程度的系統理順的作用。

一、房地產全程策劃（全程綜合策劃案）

這種策劃案指 開發 商從剛剛有意識要 開發 某個 樓盤 就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。在目前的房地產市場中，很難見到這樣的案例，其主要原因應該在于：其一，房地產 開發 商由于歷史原因，對市場的不重視成為一定程度上的慣性，壟斷性的賣方市場情緒不經歷真正的 “ 風雨 ”，是很難改變的。其二，代理商的真實水平參差不齊，而水平一般、專業性欠缺的公司更是占了絕大比例，這種普遍性讓 開發 商也難以信任其前期甚至于全程顧問的能力。直到尋找銷售代理，也不過是 “ 相對 ” 而言罷。

二、中期介入型營銷策劃案

此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的 設計方案 已經定稿，甚至工程已經開始后尋找策劃公司為其進行營銷策劃，或邀請多家策劃公司進行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。

三、單純營銷策劃案

這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃 活動。

在實際的房地產項目代理過程中，中期介入和單純策劃案，是比較常見的，也客觀地體現著房地產代理業務在目前的一種常態。相當多的房地產策劃人員，都把這種情況作為了唯一的 “ 定性 ”。

其實，在以上兩種策劃案中，包括著全程綜合策劃案中的所有程序，只是在客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發商對項目的設計和 規劃 都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的 市場

是對市場競爭態勢和市場走勢的 分析，從而得出針對性的解決方案。

四、二次營銷策劃案

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不 成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行后，如果銷售效果不佳，再次包裝會在購房者心目中產生 “ 有意炒做 ” 的印象，同時對于不知情者，更易對樓盤的質量、信譽等產生懷疑，這些無形中會給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一旦策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析，才能制定如何才能避免讓目標 消費者 產生 “ 有意炒做 ” 印象的方案。對于代理公司來講，二次營銷策劃案的優勢在于一旦成功，會在策劃公司的 客戶 群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利于策劃公司的 發展。其劣勢自然就是如果一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的 客戶 群，在 客戶 眼中會對代理公司的專業策劃能力產生折扣甚至于完全不再信任。機遇與風險在這里成為了一對典型的辯證關系，也包含著策劃公司的很多無奈。由于以上幾種對策劃的分類，其實都包括了全程策劃的內容，這里再對全程策劃的幾點要素進行說明和解釋。

綜合策劃案的四大要素，或者也可以理解為任何一種類型策劃案的四大要素，也可以說是四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。

一、資源整合階段

所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調研，并對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源，之后對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。當然，如果不是真正的全程顧問，對類似于戶型等方面的產品建議可以省略。資源整合階段主要分為以下幾個程序

[1] 項目 SWOT 分析

項目 SWOT 分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。

在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在 CBD 地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置并非處于 CBD 地區，處于劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離 CBD 地區的喧囂而回歸大自然呢？

[2] 消費者定位

有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過 SWOT 分析然后對消費者進行定位至關重要。先有市場后有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基于準確的消費者定位。

[3] 項目設計及環境、物業規劃建議

在項目 SOWT 分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施，以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。

二、價值提升階段

如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應該屬于軟件的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的制作幾個部分。

[1] 理念的定位

開發商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目

境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成 “ 過猶不及 ” 的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。

[2] 項目文案的創作

在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。

[3] 廣告的制作

廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。

按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。

各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。

三：推廣發布階段

推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。

[1] 廣告的發布

廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關于該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最后選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。

[2] 公關活動的開展

公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由于公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。

[3] 促銷活動的宣傳與開展

嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出于銷售目的而舉辦的活動都應歸于促銷活動的范疇。但由于廣告活動與公關活動的策劃程序過于復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。

為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。

四：預算費用的提出

預算費用的提出相對于策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那里獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關系到策劃公司的前途和未來。

第四篇：營銷總監操盤須知

營銷總監操盤須知!感￥覺

項目經理在代理項目確認，并簽訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發展商的配合下完成，通過工作進度表控制整體進程。籌備時間視代理項目情況而定，一般為30—45天。

建筑設計部分：

1． 藍圖：指工程藍圖，包括小區規劃圖，單體平面立圖，藍圖由發展商直接提供，需準備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現場，用于案前產品分析或提供給購房客戶查看數據。

2． 管線圖：指套內管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時使用，由發展商提供。

3． 墨線圖：該圖無任何數據，僅有平面框架結構由發展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制作套內家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內。

4． 擴初方案：由發展商提供，銷售部根據擴初方案直接獲取代理項目基本數據。

5． 基本材料：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，需發展商簽字確認后，方可生效。

6． 建材設備：由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，由發展商直接提供，或由擴初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內。

7． 物業管理公約：由發展商指定物業公司提供，需發展商簽字確認后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內。

8． 預售證：由發展商提供，并作為銷售數據放入銷售員的銷售夾中。

9． 發展商證明資料：由發展商提供，并作為銷售數據放入銷售員的銷售夾中

二． 企劃設計部分：

1． 售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發展商簽字確認后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進行監督。

2． 案名與LOGO：通過分析發展商提供的產品數據，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風暴會議，挖掘產品優缺點，提煉廣告總精神，由此產生個案推廣名和LOGO，并由企劃部負責平面創意。

3． 名片和胸卡：由銷售部提供項目組人員名單，企劃部負責制作，名片制作需待電話號碼確認后方可實施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。

4． 橫幅、引導旗、塊幅：由企劃部負責創意、設計、制作，企劃部與銷售部共同制定發布周期與發布地點，并由企劃部負責實施。（制作需以確認電話號碼為前提條件。）

5． 套內家具配置圖：由銷售部提供銷售的實際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負責創意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售數據使用。

6． 單片、海報、樓書：根據代理項目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認為前提）

7． NP稿：由企劃部根據廣告總精神和主推賣點，制作報紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時間。

8． 現場廣告牌：企劃部負責設計制作，由企劃部與銷售部共同商定廣告牌數量與內容。

9． 精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負責設計并制作。

10． 燈箱：主要內容為小區整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負責設計并制作。

三． 現場表現部分：

1． 售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進出動線的合理性，車輛的停放等問題。

2． 銷控臺：銷控臺的位置布置，使項目經理對銷售現場的視線無盲區，能夠密切注意銷售現場的情況變化，及時做出反應。

3． 銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。

4． 電器：包括空調、飲水機、音響、復印機、傳真機、點鈔機、計算機、打印機等。

5． 電話：在售樓處裝修的同時，預埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時修理。

6． 室內綠化：通過綠化公司租賃。

四． 現場管理部分：

1． 人員培訓：在代理項目確認后，確定項目組人員名單，并通過基礎培訓和專業培訓兩大塊培訓對人員進行淘汰，擇優錄用。

2． 銷售講習：分為七個部分

1)市場篇

①區域概述（包括歷史沿革，區域特性分析對區域有綜合的定位和評判）

②商業配置 通過掃街取得資料

③公建配置 通過掃街取得資料

④ 道路交通

⑤市政動態

2）產品篇

①小區規劃（附小區平面圖

②小區基本數據

發展商

承建商

設計單位、人

小區占地面積

小區建筑面積

住宅建筑面積

商場建筑面積

綠化率

得房率

容積率

建蔽率

車位

售樓處地址

預售許可證號碼

售樓電話

物業管理

Ø房型平面圖

Ø面積表（包括廚房、衛生、廳、主臥等各部分面積）

3）建材設備篇

Ø結構

Ø大堂

Ø公共走道

Ø分戶門

Ø窗

Ø陽臺

Ø地坪

Ø供水系統

Ø供電系統

Ø供氣系統

Ø弱電系統

Ø閉路電視

Ø消防系統

Ø保安系統

4）產品利多利空篇

Ø優勢

Ø劣勢

5）銷售標準說辭（銷售統一說辭）

6）答客問（針對客戶可能提出的疑難問題設問自答）

7）競爭個案市調匯總表

3． 銷售夾

Ø預售許可證復印件

Ø發展商營業執照復印件

Ø小區平面圖

Ø戶型家具配置圖

Ø面積表

Ø價目表

Ø付款方式

Ø銀行貸款利率表

Ø貸款所需資料明細表

4． 價目表、付款方式：經發展商簽字確認后，方可生效。

5． 樣本合同：由項目經理起草，經發展商簽字確認后，方可生效。

6． 文件資料：

Ø預售許可證

Ø發展商營業執照

Ø藍圖

Ø擴初方案

Ø銷售講義

Ø樣本合同及補充條款

Ø墨線圖、物業管理公約、管線圖

Ø價目表

Ø付款方式

Ø面積表（測繪局面積測繪報告）

7． 業務窗體

Ø來人表

Ø來電表

Ø預定單

Ø退房單

Ø考勤表

Ø排休表

8． 管理窗體

Ø業務日記（月、日工作安排）

Ø周工作統計

Ø周工作計劃

Ø意向客戶跟蹤明細表

Ø內部工作聯絡單

Ø合同流轉簽收單

Ø周報（周工作計劃）

Ø資金回籠表

Ø已購客戶明細表

Ø營銷匯總表

Ø銷控表

Ø月度考評表

Ø預算表

Ø人力資源預測表

Ø業務日記（月、日工作安排）

Ø周工作統計

Ø周工作計劃

Ø意向客戶跟蹤明細表

Ø內部工作聯絡單

Ø合同流轉簽收單

Ø周報（周工作計劃）

Ø資金回籠表

Ø已購客戶明細表

Ø營銷匯總表

Ø銷控表

Ø月度考評表

Ø預算表

Ø人力資源預測表

在目前的房地產代理 市場 中，無論是房地產 營銷策劃 機構、房地產經紀公司還是所謂房地產 投資 顧問機構，一般來講，都只是名稱不同，而業務的核心或者說著重點都是為了爭取房地產 項目 的 銷售 代理權，以取得最大的利潤。同時，由于代理公司的策劃人員水平參差不齊，經常遇到表面上是專業策劃人，但是一談話就顯得很盲目的現象。這也很容易理解，因為現在的所謂房地產策劃人員的從業門檻很低，似乎只要腦袋聰明一點就能做策劃人，這還是停留在曾經的 “ 點子致勝 ” 的階段，在專業上的不永甚解就在所難免。

對此，我覺得在任何一家房地產網站或者同行之間的 交流 中，應該更傾向于專業性為好，這不僅僅是具體 “ 點子 ” 的如何制定，也包括房地產專業理論知識的補充和提高。

本篇文章的目的很明確，主要以最基本的房地產營銷策劃的分類及要素上進行說明和理解。尤其是對策劃新人而言，能起到一定程度的系統理順的作用。

一、房地產全程策劃（全程綜合策劃案）

這種策劃案指 開發 商從剛剛有意識要 開發 某個 樓盤 就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。在目前的房地產市場中，很難

見到這樣的案例，其主要原因應該在于：其一，房地產 開發 商由于歷史原因，對市場的不重視成為一定程度上的慣性，壟斷性的賣方市場情緒不經歷真正的 “ 風雨 ”，是很難改變的。其二，代理商的真實水平參差不齊，而水平一般、專業性欠缺的公司更是占了絕大比例，這種普遍性讓 開發 商也難以信任其前期甚至于全程顧問的能力。直到尋找銷售代理，也不過是 “ 相對 ” 而言罷。

二、中期介入型營銷策劃案

此種類型的策劃案一般出現于開發商對于樓盤的 設計方案 已經定稿，甚至工程已經開始后尋找策劃公司為其進行營銷策劃，或邀請多家策劃公司進行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。

三、單純營銷策劃案

這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃 活動。

在實際的房地產項目代理過程中，中期介入和單純策劃案，是比較常見的，也客觀地體現著房地產代理業務在目前的一種常態。相當多的房地產策劃人員，都把這種情況作為了唯一的 “ 定性 ”。

其實，在以上兩種策劃案中，包括著全程綜合策劃案中的所有程序，只是在客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發商對項目的設計和 規劃 都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的 市場調查 和 分析 后，集中精力對項目進行理念的 定位 和項目的 推廣 上面。其中的重中之重就是對市場競爭態勢和市場走勢的 分析，從而得出針對性的解決方案。

四、二次營銷策劃案

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不 成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行后，如果銷售效果不佳，再次包裝會在購房者心目中產生 “ 有意炒做 ” 的印象，同時對于不知情者，更易對樓盤的質量、信譽等產生懷疑，這些無形中會給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一旦策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析，才能制定如何才能避免讓目標 消費者 產生 “ 有意炒做 ” 印象的方案。

對于代理公司來講，二次營銷策劃案的優勢在于一旦成功，會在策劃公司的 客戶 群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利于策劃公司的 發展。其劣勢自然就是如果一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的 客戶 群，在 客戶 眼中會對代理公司的專業策劃能力產生折扣甚至于完全不再信任。機遇與風險在這里成為了一對典型的辯證關系，也包含著策劃公司的很多無奈。

由于以上幾種對策劃的分類，其實都包括了全程策劃的內容，這里再對全程策劃的幾點要素進行說明和解釋。

綜合策劃案的四大要素，或者也可以理解為任何一種類型策劃案的四大要素，也可以說是四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。

一、資源整合階段

所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進行大量的調研，并對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源，之后對消費者進行定位，對開發商提出項

目設計建議和環境物業規劃建議。當然，如果不是真正的全程顧問，對類似于戶型等方面的產品建議可以省略。

第五篇：個人操盤心得

個人操盤心得

做單要冷靜：一定要在冷靜的態度下下單，不要在心情煩燥或情緒不穩定時做單，尤其在做錯一單后，千萬不要急于奪回損失，而連續做單，那往往會出現連環錯誤，最好的方法是離開電腦，洗個臉，做些別的事，平靜一下心情，再決定是否做單，而且每次做單都個新的開始，不要總以前單的錯單做參照。

做單有計劃：要有計劃的做單，做單前要明確做單的四個要素，1、方向：做多還是做空。

2、建倉價：什么點位入場，不到點位寧可不做。

3、止損價：虧多少我出局，止損堅決出局。

4、止盈價：賺多少我滿意，達到目標就收，不要過于貪心。

做單要注意倉位：風險控制是操盤里最重要的原則之一，原則上我們從不建議重倉或滿倉操作，留得青山在，不怕沒柴燒，無論何時都要銘記，不能用全部的家當去搏取收益，要給自己留下更多的機會。

做單要學習：要在不斷的做單中總結經驗，要多學習一些分析技巧，鍛煉自己的盤感，不要教了學費，還什么都沒學到，其時任何一個新手都 會經歷五個時期：

1、觀望期：剛剛接觸黃金投資開始感興趣。

2、學習期：嘗試著學習黃金投資，并開始做單。

3、痛苦期：因知識和經驗的不足，出現了很多錯誤，覺得迷惘、痛苦，很多人在這個階段放棄了。

4、成熟期：這時挺 過痛苦期的人，已掌握了一定的操作技巧，開始在操作中不斷找回自信了

5、收獲期:這時的金民已經完全成熟，有了相當的操作討巧和心理素質，操盤收益變的非常穩定了。

做單要有信心：要培養果斷的做單習慣，在過程中找到自信，行情往往瞬間即逝，到了計劃的點位要果斷下單，不能反復猶豫，結果沒能進場，甚至事后因后悔而去追趕行情，這樣都會造成盈利減少，甚至虧損。

做單要有耐心：行情是等出來的，我們無法控制行情，所以只能等待，等待我們計劃中的點位。

提高心理素質：在掌握了一定的操盤知識后，可嘗試做一些中長線單，這其中就會受到盤中很多波動的影響，會學會習慣這些正常的波動，學會如何擺脫他們的干擾，最終到達我們心中的目標，這就要提高我們的心理承壓能力。

要尊重市場：要順勢而為，錯了就改，不要錯了還和市場嘔氣，這是和自己過不去，最終的結果就是慘敗而歸。

合理安排時間：不要整天盯在盤面上，每天按計劃做一兩單就行，做好止損、止盈，不要把所有的時間和精力都放在看盤上，把自己搞的筋疲力盡，頭昏眼花，這樣如何能有好的判斷呢？

合理安排資金：不要把自己的大部分家當用來投資黃金，甚至全部積蓄，這樣會對自己造成很大的壓力，從而影響我們的心態，造成判斷上的失誤。