第一篇：淺談寫字樓操盤心得

淺談寫字樓操盤心得

自己目前在主城區(qū)操作了一個(gè)商務(wù)綜合體項(xiàng)目，其中有部分寫字樓物業(yè)，大膽的各位博友互相交換一下寫字樓部分操盤的感受。

一、寫字樓口碑樹造：

作為寫字樓的客戶群一般不會從報(bào)紙上去得到信息，他們一般會更多的通過代理行或者業(yè)內(nèi)的一些人士去了解寫字的樓狀況，所以必須要打造項(xiàng)目自身的口碑。

1、業(yè)內(nèi)的口碑

選擇一些高端的房地產(chǎn)雜志經(jīng)常露面，多參加一些房產(chǎn)方面的年會、論壇，在業(yè)內(nèi)形成了一個(gè)良好的口碑。

2、社會的口碑

在財(cái)經(jīng)上做一些廣告，另外在基本的涉外雜志上刊載廣告，擴(kuò)大品牌知名度。

二、寫字樓營銷策略：

一般說來，寫字樓項(xiàng)目處于規(guī)劃前期就將寫字樓整棟銷售作為第一選擇；當(dāng)規(guī)劃前期后就準(zhǔn)備走散售路線；到底采取何種策略，與很多因素有關(guān)。寫字樓散售之后物業(yè)不便于統(tǒng)一管理，項(xiàng)目的品質(zhì)會被拉下一個(gè)檔次，因此為了保證項(xiàng)目的整體品質(zhì)，頂級的寫字樓盤大多采取全部整棟銷售或者部分整棟銷售、剩余整層銷售的策略。與之相反，低端的寫字樓由于客戶多是成長中的小企業(yè)，一般選取散售策略。

三、寫字樓營銷手法：

第一階段，在封頂前兩個(gè)月之前，采取整棟營銷的方式，與意向的大單客戶談判；

第二階段，離封頂只剩兩個(gè)月了，倘若還沒有意向簽單的客戶，就會轉(zhuǎn)向整層銷售。如果是單棟，打散為整層，如果是雙塔，一般只會打散一棟，另一棟繼續(xù)保留整棟出售。

第三階段，封頂之后，如果談判情況仍然不理想，則可能轉(zhuǎn)向散售。

第四階段，外立面建好之后，如果銷售實(shí)在糟糕，那么就選擇租售結(jié)合的方式。

四、寫字樓銷售周期：

銷售周期2年——2.5年

寫字樓的策略變動性大，銷售方式比較靈活，主要伴隨價(jià)格的考量在供應(yīng)市場與需求市場之間博弈（價(jià)格合適就賣，價(jià)格不合適就養(yǎng)）。

開發(fā)商要養(yǎng)樓必須考慮項(xiàng)目資金成本，團(tuán)隊(duì)經(jīng)營成本，項(xiàng)目出租后，租金和銀行貸款利息是否持平等。另外養(yǎng)樓也有期限。寫字樓40-50年的產(chǎn)權(quán)，超過10年后該樓的價(jià)值會大打折扣，所以三五年以內(nèi)必須脫手，否則就很難出售，只能一直出租。

五、寫字樓銷售道具：

1、樣板間

寫字樓以樣板間展示給買家或租客，主要是為了影響買家及租客的心理。樣板間就如一個(gè)人盛裝迎接客人，毛坯房就如素面朝天迎接客人，前者會使客人有被重視的感覺，在相同條件下，使買家或租客得到最直觀的使用感受，成功交易的可能性更大。

樣板間有只帶裝修不帶辦公設(shè)備的，也有帶所有辦公設(shè)備的；有些為幾十平方米的樣板間，有些則是幾千平方米的示范層。而從這些樣板間所設(shè)的樓層來看，多數(shù)選擇在景觀、朝向最好的單位。

2、大堂

有特色的寫字樓項(xiàng)目，多數(shù)是因?yàn)榇筇糜刑攸c(diǎn)，大堂面積非常大，層高非常高，能直接向客戶展示寫字樓的個(gè)性特點(diǎn)，更易打動買家或租客。

向租客、買家展示大堂也是近段時(shí)間以來寫字樓興起的實(shí)物展示風(fēng)潮。從時(shí)間上來看，大堂因?yàn)槭┕るy度高，所以展示的時(shí)間多數(shù)比樣板間稍遲。有些寫字樓在正式發(fā)售、出租之后才展示大堂，有些在正式發(fā)售、出租前已經(jīng)公開展示。

六、寫字樓與裙樓商業(yè)的關(guān)系：

關(guān)系問題上，應(yīng)盡量遵循以下六項(xiàng)原則。即：產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要相對獨(dú)立，分隔人流；商業(yè)定位選擇中高檔業(yè)態(tài)；商業(yè)與寫字樓配套互相支持；小體量商業(yè)不走傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)。

第二篇：操盤心得

操盤交易心得

成功的交易=良好的心態(tài)+嚴(yán)格的資金管理運(yùn)用+過硬的市場技術(shù)分析

預(yù)測是個(gè)陷阱，一個(gè)美麗的陷阱，一個(gè)分析師永遠(yuǎn)津津樂道的陷阱。

高手只對非常態(tài)的行情進(jìn)行捕捉，絕不去操作模棱兩可的機(jī)會！

高手只對必勝的的行情展開捕捉，否則，堅(jiān)決空倉等待．

我們不能控制市場和他人,但是我們可以控制自己;我們是人不是神,可以看錯(cuò),但一定不可以做錯(cuò).高手絕不會在沒有準(zhǔn)備時(shí)盲目展開操作,更不會受盤中誘惑而沖動交易.多數(shù)市場參與者的心理狀態(tài)，將決定價(jià)格走勢的方向，以及發(fā)生變動的時(shí)間。

市場是殘酷的,我們可以小錯(cuò),可以小賠,但不能大錯(cuò),更不能大賠,交易不是濫賭。

操作的質(zhì)量勝于數(shù)量,戰(zhàn)無不勝的含義是:不勝不戰(zhàn)!

成功的交易必須有四心:耐心、細(xì)心、決心、狠心。

保持偏低的損失，相當(dāng)于創(chuàng)造較大的獲利。

專注于自己的交易系統(tǒng)，不要專注于資金的盈虧結(jié)算。

在交易市場上,價(jià)格本來就沒有對、錯(cuò)之分，不要用自己的標(biāo)準(zhǔn)去評價(jià)它，什么高了、低了的，關(guān)鍵在于一個(gè)字-----“勢”

做黃金的精髓在于做人:穩(wěn)健的交易作風(fēng)、平和的交易態(tài)度、寬容的市場耐心、淡然的盈虧心態(tài)，是成功交易的必要條件。

止損是交易的前提，趨勢是盈利的基礎(chǔ)，背離是做單的信號，波浪是信號的確認(rèn)，動能是突破的能量。

第三篇：個(gè)人操盤心得

個(gè)人操盤心得

做單要冷靜：一定要在冷靜的態(tài)度下下單，不要在心情煩燥或情緒不穩(wěn)定時(shí)做單，尤其在做錯(cuò)一單后，千萬不要急于奪回?fù)p失，而連續(xù)做單，那往往會出現(xiàn)連環(huán)錯(cuò)誤，最好的方法是離開電腦，洗個(gè)臉，做些別的事，平靜一下心情，再決定是否做單，而且每次做單都個(gè)新的開始，不要總以前單的錯(cuò)單做參照。

做單有計(jì)劃：要有計(jì)劃的做單，做單前要明確做單的四個(gè)要素，1、方向：做多還是做空。

2、建倉價(jià)：什么點(diǎn)位入場，不到點(diǎn)位寧可不做。

3、止損價(jià)：虧多少我出局，止損堅(jiān)決出局。

4、止盈價(jià)：賺多少我滿意，達(dá)到目標(biāo)就收，不要過于貪心。

做單要注意倉位：風(fēng)險(xiǎn)控制是操盤里最重要的原則之一，原則上我們從不建議重倉或滿倉操作，留得青山在，不怕沒柴燒，無論何時(shí)都要銘記，不能用全部的家當(dāng)去搏取收益，要給自己留下更多的機(jī)會。

做單要學(xué)習(xí)：要在不斷的做單中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，要多學(xué)習(xí)一些分析技巧，鍛煉自己的盤感，不要教了學(xué)費(fèi)，還什么都沒學(xué)到，其時(shí)任何一個(gè)新手都 會經(jīng)歷五個(gè)時(shí)期：

1、觀望期：剛剛接觸黃金投資開始感興趣。

2、學(xué)習(xí)期：嘗試著學(xué)習(xí)黃金投資，并開始做單。

3、痛苦期：因知識和經(jīng)驗(yàn)的不足，出現(xiàn)了很多錯(cuò)誤，覺得迷惘、痛苦，很多人在這個(gè)階段放棄了。

4、成熟期：這時(shí)挺 過痛苦期的人，已掌握了一定的操作技巧，開始在操作中不斷找回自信了

5、收獲期:這時(shí)的金民已經(jīng)完全成熟，有了相當(dāng)?shù)牟僮饔懬珊托睦硭刭|(zhì)，操盤收益變的非常穩(wěn)定了。

做單要有信心：要培養(yǎng)果斷的做單習(xí)慣，在過程中找到自信，行情往往瞬間即逝，到了計(jì)劃的點(diǎn)位要果斷下單，不能反復(fù)猶豫，結(jié)果沒能進(jìn)場，甚至事后因后悔而去追趕行情，這樣都會造成盈利減少，甚至虧損。

做單要有耐心：行情是等出來的，我們無法控制行情，所以只能等待，等待我們計(jì)劃中的點(diǎn)位。

提高心理素質(zhì)：在掌握了一定的操盤知識后，可嘗試做一些中長線單，這其中就會受到盤中很多波動的影響，會學(xué)會習(xí)慣這些正常的波動，學(xué)會如何擺脫他們的干擾，最終到達(dá)我們心中的目標(biāo)，這就要提高我們的心理承壓能力。

要尊重市場：要順勢而為，錯(cuò)了就改，不要錯(cuò)了還和市場嘔氣，這是和自己過不去，最終的結(jié)果就是慘敗而歸。

合理安排時(shí)間：不要整天盯在盤面上，每天按計(jì)劃做一兩單就行，做好止損、止盈，不要把所有的時(shí)間和精力都放在看盤上，把自己搞的筋疲力盡，頭昏眼花，這樣如何能有好的判斷呢？

合理安排資金：不要把自己的大部分家當(dāng)用來投資黃金，甚至全部積蓄，這樣會對自己造成很大的壓力，從而影響我們的心態(tài)，造成判斷上的失誤。

第四篇：股票操盤心得及摘要

股票操盤心得及摘要

一、股票防套解套絕招

1、莊家分類：短線莊家（抄反彈類、炒題材類）；中線莊家；長線莊家。

2、莊家操盤流程：目標(biāo)價(jià)位以下低吸籌碼階段試盤吸貨與震倉打壓并舉階段大幅拉升階段洗盤階段拋貨離場階段

3、莊家蠱惑人心的障眼法：尾市拉高，真出假進(jìn)；高位盤整，放巨量突破（假突破）；盤口委托單騙術(shù)；除過權(quán)的牛股放巨量上攻。

4、莊家的九大特征：股價(jià)暴漲暴跌；成交量忽大忽小；交易行為表現(xiàn)異常；經(jīng)營業(yè)績大起大落；股東人數(shù)變化大；

尋常；追逐流行概念；偏好小盤股。

5、逆市而動； 股價(jià)對于消息反應(yīng)異乎

第五篇：房地產(chǎn)營銷操盤心得

房地產(chǎn)營銷操盤心得：精品

如何操盤一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項(xiàng)目的大把炒作,排隊(duì)造房,舉辦有特色的促銷活動,那時(shí)是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個(gè)崗位,都會明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項(xiàng)目都還沒有進(jìn)入營銷策劃時(shí)代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據(jù)市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來完成,現(xiàn)在讓我們一起來溫習(xí)和學(xué)習(xí)一下!建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項(xiàng)目投資（代理）可行性研究②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行 ⑦項(xiàng)目客服策劃。

第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究

項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。

2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。

3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂、餐飲、運(yùn)動 ·生活服務(wù) ·游樂休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響。

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2．三亞房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6．三亞商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

三、土地SWOT分析 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢 2．項(xiàng)目地塊的劣勢 3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn) 4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場地位 1．類比競爭樓盤調(diào)研 2．項(xiàng)目定位：

a市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）b功能定位

c建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 a選擇可類比項(xiàng)目

b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對比值

d對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 e根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ·類比土地價(jià)值決定因素

a類比土地價(jià)值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異

b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶型設(shè)計(jì)

※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素

2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類比樓盤分析與評價(jià)·項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 1．均價(jià)的確定

2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2．項(xiàng)目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明 3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時(shí)對利潤的影響 b銷售價(jià)格變動時(shí)對利潤的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功

2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化·國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1．影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ·市場供求因素·上市時(shí)間要求

2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測·項(xiàng)目開發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估·結(jié)論 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

通過完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃

1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項(xiàng)目臨界四周狀況 ·項(xiàng)目地貌狀況 2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說明 ·功能分區(qū)示意及說明

4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明 d停車場布置

5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會所外立面設(shè)計(jì)提示 b營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 7．分期開發(fā)·分期開發(fā)思路 ·首期開發(fā)思路 8．分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計(jì)劃 2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三、主力戶型選擇 1．三亞同類樓盤戶型比較 2．業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 3．主力戶型設(shè)計(jì)提示 4．商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1．室內(nèi)空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項(xiàng)目人文環(huán)境的營造 3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) ·營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示 1．周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) ·營銷中心大堂 ·管理辦公室

2．公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2．公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3．營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 4．住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2．背景音樂指導(dǎo)·廣場音樂布置 ·室內(nèi)背景音樂布置

九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 1．建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)

2．營造和引導(dǎo)未來生活方式·住戶特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容

一、建筑材料選用提示

1．三亞市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2．新型建筑裝飾材料提示 3．建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引 1．工程施工規(guī)范手冊 2．施工工藝特殊流程提示

三、質(zhì)量控制

1．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示 2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四、工期控制 1．開發(fā)進(jìn)度提示 2．施工組織與管理

五、造價(jià)控制

1．建筑成本預(yù)算提示 2．建筑流動資金安排提示

六、安全管理 1．項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案 2．安全施工條例 第四部分項(xiàng)目形象策劃

項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱 ·項(xiàng)目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團(tuán)名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體

二、延展及運(yùn)動部分 1．工地環(huán)境包裝視覺 ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀路線 ·環(huán)境綠化

2．營銷中心包裝設(shè)計(jì)·營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) ·營銷中心功能分區(qū)提示·營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) ·營銷中心形象墻設(shè)計(jì)·臺面標(biāo)牌 ·展板設(shè)計(jì)·營銷中心導(dǎo)視牌 ·銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷售用品系列設(shè)計(jì) ·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說明牌

3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 第五部分項(xiàng)目營銷推廣策劃

對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過對項(xiàng)目市場定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對整個(gè)營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。項(xiàng)目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場實(shí)態(tài)分析

1．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2．項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查·項(xiàng)目概況 ·市場定位 ·售樓價(jià)格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷活動 ·其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段 3．結(jié)論

二．項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 1．項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃 2．項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 三．目標(biāo)客戶群定位分析

1．三亞居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況 2．三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪人口情況

3．三亞度假客戶情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu) ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習(xí)慣 4．項(xiàng)目客戶群定位·目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分 b目標(biāo)客戶特征描述 c目標(biāo)客戶資料

四、價(jià)格定位及策略 2．項(xiàng)目利潤目標(biāo) 3．可類比項(xiàng)目市場價(jià)格 4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略

五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2．三亞房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 3．入市時(shí)機(jī)的確定及安排

六、廣告策略

1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分 2．廣告主題 3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控、評估及修正

5．入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁 ·認(rèn)購書·正式合同 ·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容 ·物業(yè)管理公約

七、媒介策略

1．媒體總策略及媒體選擇 2．媒體總策略 3．媒體選擇 4．媒體創(chuàng)新使用 5．軟性新聞主題 6．媒介組合 7．投放頻率及規(guī)模 8．費(fèi)用估算

八、推廣費(fèi)用計(jì)劃 1．現(xiàn)場包裝 2．印刷品 3．媒介投放 4．公關(guān)活動

九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 1．效果測評形式·進(jìn)行性測評 ·結(jié)論性測評

2．實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)·銷售收入 ·企業(yè)利潤·市場占有率 ·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段

第六部分項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行

在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。項(xiàng)目銷售管理具體內(nèi)容

一、銷售周期劃分即控制

1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶·銷售時(shí)段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾 2．銷售過程模擬·銷售實(shí)施 ·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實(shí)施

三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

四、售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價(jià)格體系 ·合同文本

2、人員組建·銷售輔導(dǎo)

3、制定銷售工作進(jìn)度總表

4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬·銷售控制表 ·銷售收入預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算 ·分項(xiàng)開支 ·邊際費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東

7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系 ·三方關(guān)系 ·多方關(guān)系

8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人 ·直接合作人 ·財(cái)務(wù)部·工程部 ·物業(yè)管理公司

五、銷售培訓(xùn)

1．銷售部人員培訓(xùn)

·詳細(xì)介紹公司情況

·物業(yè)詳情

a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件

b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況

d項(xiàng)目特點(diǎn)

※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等

※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等

※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

※項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)

e競爭對手優(yōu)劣分析及對策

·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解

※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解※建筑識圖

※計(jì)算戶型面積

c心理學(xué)基礎(chǔ) d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業(yè)管理課程·銷售模擬·實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場

2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價(jià)格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統(tǒng)4．銷售作業(yè)指導(dǎo)書·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 ·銷售基本知識與技巧·項(xiàng)目概況 ·銷售部管理架構(gòu)

六、銷售組織與日常管理

1．組織與激勵(lì)·銷售部組織架構(gòu)·銷售人員基本要求·職責(zé)說明·考核、激勵(lì)措施

2．工作流程·銷售工作的內(nèi)容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責(zé)（工作流程）·銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）

3．規(guī)章制度概念指示

第七部分項(xiàng)目客服策劃

目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買家的重視和關(guān)心，來自市場的信號向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

項(xiàng)目客服服務(wù)的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料 1．樓宇質(zhì)量保證書 2．樓宇實(shí)用說明書 3．業(yè)主公約 4．用戶手冊 5．樓宇交收流程 6．入伙通知書 7．入伙手續(xù)書 8．收樓書 9．承諾書

10．業(yè)主用戶聯(lián)系表 11．遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目前期介入，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。