第一篇：三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃操盤(pán)全案

三亞房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃操盤(pán)全案（針對(duì)住宅項(xiàng)目）

如何操盤(pán)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)我是非常生的,看見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司對(duì)項(xiàng)目的大把炒作,排隊(duì)造房,舉辦有特色的促銷(xiāo)活動(dòng),那時(shí)是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤(pán)起來(lái)的,全程營(yíng)銷(xiāo)策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無(wú)論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個(gè)崗位,都會(huì)明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項(xiàng)目都還沒(méi)有進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷(xiāo)售或再請(qǐng)專(zhuān)案代理公司,而不是根據(jù)市場(chǎng)需求,顧客的需要,精確的市場(chǎng)定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來(lái)完成,現(xiàn)在讓我們一起來(lái)溫習(xí)和學(xué)習(xí)一下!建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項(xiàng)目投資（代理）可行性研究②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目銷(xiāo)售管理與執(zhí)行 ⑦項(xiàng)目客服策劃。

第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究

項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、三亞同類(lèi)樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線(xiàn)圖 ·七通一平現(xiàn)狀。

2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀(guān) ·自然景觀(guān) ·歷史人文景觀(guān) ·環(huán)境污染狀況。

3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。

4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購(gòu)物場(chǎng)所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) ·生活服務(wù) ·游樂(lè)休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響。

二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 1．宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4．三亞商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6．三亞商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析

三、土地SWOT分析 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位 1．類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2．項(xiàng)目定位：

a市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶(hù)群定位）b功能定位 c建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 a選擇可類(lèi)比項(xiàng)目

b確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值

d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ·類(lèi)比土地價(jià)值決定因素

a類(lèi)比土地價(jià)值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀(guān)的差異 ——教育、人文景觀(guān)的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異

b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶(hù)型設(shè)計(jì) ※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素

2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算

六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 1．均價(jià)的確定

2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2．項(xiàng)目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說(shuō)明 3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷(xiāo)售收入模擬a銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)b銷(xiāo)售收入模擬表·利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明 b利潤(rùn)模擬表·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化·國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)

九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 1．影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素 ·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)間要求

2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

通過(guò)完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶(hù)選定主力戶(hù)型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃

1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項(xiàng)目臨界四周狀況 ·項(xiàng)目地貌狀況

2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 ·功能分區(qū)示意及說(shuō)明

4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車(chē)輛分流情況說(shuō)明 d停車(chē)場(chǎng)布置

5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀(guān)環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀(guān)綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a綠化景觀(guān)系統(tǒng)分析 b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7．分期開(kāi)發(fā)·分期開(kāi)發(fā)思路 ·首期開(kāi)發(fā)思路 8．分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計(jì)劃 2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三、主力戶(hù)型選擇

1．三亞同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較

2．業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例 3．主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示 4．商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1．室內(nèi)空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀(guān)提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示 1．周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè) ·營(yíng)銷(xiāo)中心大堂 ·管理辦公室

2．公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 1．周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較

2．公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3．營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 4．住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) 1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2．背景音樂(lè)指導(dǎo)·廣場(chǎng)音樂(lè)布置 ·室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo) 1．建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2．營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式·住戶(hù)特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹(shù)立的策劃觀(guān)念。

質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容

一、建筑材料選用提示

1．三亞市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比 2．新型建筑裝飾材料提示 3．建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引 1．工程施工規(guī)范手冊(cè) 2．施工工藝特殊流程提示

三、質(zhì)量控制

1．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示 2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四、工期控制 1．開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示 2．施工組織與管理

五、造價(jià)控制

1．建筑成本預(yù)算提示 2．建筑流動(dòng)資金安排提示

六、安全管理

1．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案 2．安全施工條例

第四部分項(xiàng)目形象策劃

項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺(jué)表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。

項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱(chēng) ·項(xiàng)目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團(tuán)名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體

二、延展及運(yùn)動(dòng)部分

1．工地環(huán)境包裝視覺(jué) ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀(guān)路線(xiàn) ·環(huán)境綠化

2．營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示·營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌 ·展板設(shè)計(jì)·營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌 ·銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì) ·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說(shuō)明牌

3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃

對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的未來(lái)方案，以未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷(xiāo)推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析

1．三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2．項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查·項(xiàng)目概況 ·市場(chǎng)定位 ·售樓價(jià)格·銷(xiāo)售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng) ·其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段

3．結(jié)論

二．項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 1．項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)薈萃

2．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策 三．目標(biāo)客戶(hù)群定位分析

1．三亞居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況 2．三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪(fǎng)人口情況

3．三亞度假客戶(hù)情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu) ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習(xí)慣

4．項(xiàng)目客戶(hù)群定位·目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特征描述·目標(biāo)客戶(hù)a目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 b目標(biāo)客戶(hù)特征描述 c目標(biāo)客戶(hù)資料

四、價(jià)格定位及策略 2．項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)

3．可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格

4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略

五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 1．宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2．三亞房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析 3．入市時(shí)機(jī)的確定及安排

六、廣告策略

1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分

2．廣告主題 3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正 5．入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁(yè) ·認(rèn)購(gòu)書(shū)·正式合同 ·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容 ·物業(yè)管理公約

七、媒介策略

1．媒體總策略及媒體選擇 2．媒體總策略 3．媒體選擇 4．媒體創(chuàng)新使用 5．軟性新聞主題 6．媒介組合

7．投放頻率及規(guī)模 8．費(fèi)用估算

八、推廣費(fèi)用計(jì)劃 1．現(xiàn)場(chǎng)包裝 2．印刷品 3．媒介投放 4．公關(guān)活動(dòng)

九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝

十、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正

1．效果測(cè)評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)評(píng) ·結(jié)論性測(cè)評(píng)

2．實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)·銷(xiāo)售收入 ·企業(yè)利潤(rùn)·市場(chǎng)占有率 ·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段

第六部分項(xiàng)目銷(xiāo)售管理與執(zhí)行

在經(jīng)過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。

項(xiàng)目銷(xiāo)售管理具體內(nèi)容

一、銷(xiāo)售周期劃分即控制

1．銷(xiāo)售策略·營(yíng)銷(xiāo)思想：全面策劃 ·銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)·銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)·銷(xiāo)售時(shí)段 ·政策促銷(xiāo)·銷(xiāo)售活動(dòng) ·銷(xiāo)售承諾

2．銷(xiāo)售過(guò)程模擬·銷(xiāo)售實(shí)施 ·銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控

二、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案實(shí)施

三、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

四、售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷(xiāo)售資料·批文 ·樓宇說(shuō)明書(shū) ·價(jià)格體系 ·合同文本

2、人員組建·銷(xiāo)售輔導(dǎo)

3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表

4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬·銷(xiāo)售控制表 ·銷(xiāo)售收入預(yù)算表

5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算 ·分項(xiàng)開(kāi)支 ·邊際費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東

7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系 ·三方關(guān)系 ·多方關(guān)系

8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人 ·直接合作人 ·財(cái)務(wù)部·工程部 ·物業(yè)管理公司

五、銷(xiāo)售培訓(xùn)

1．銷(xiāo)售部人員培訓(xùn) ·詳細(xì)介紹公司情況 ·物業(yè)詳情

a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀(guān)及微觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況 d項(xiàng)目特點(diǎn)

※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀(guān)、立面、建筑組團(tuán)、容積率等

※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶(hù)數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶(hù)內(nèi)面積組合、戶(hù)型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等

※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

※項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo) e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策 ·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

a國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解 ※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解※建筑識(shí)圖 ※計(jì)算戶(hù)型面積 c心理學(xué)基礎(chǔ)

d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

e國(guó)家、地區(qū)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷(xiāo)售技巧·簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的程序·物業(yè)管理課程·銷(xiāo)售模擬·實(shí)地參觀(guān)他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)

2．銷(xiāo)售手冊(cè)·批文 ·樓宇說(shuō)明書(shū) ·價(jià)格體系 ·合同文本 ·客戶(hù)資料表3．客戶(hù)管理系統(tǒng)4．銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 ·銷(xiāo)售基本知識(shí)與技巧·項(xiàng)目概況 ·銷(xiāo)售部管理架構(gòu)

六、銷(xiāo)售組織與日常管理

1．組織與激勵(lì)·銷(xiāo)售部組織架構(gòu)·銷(xiāo)售人員基本要求·職責(zé)說(shuō)明·考核、激勵(lì)措施

2．工作流程·銷(xiāo)售工作的內(nèi)容 ·銷(xiāo)售工作階段·銷(xiāo)售部工作職責(zé)（工作流程）·銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）

3．規(guī)章制度概念指示 第七部分項(xiàng)目客服策劃 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈來(lái)愈受買(mǎi)家的重視和關(guān)心，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬(wàn)科開(kāi)辟第二營(yíng)銷(xiāo)渠道和制造回頭客的有力保證。

項(xiàng)目客服服務(wù)的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料 1．樓宇質(zhì)量保證書(shū) 2．樓宇實(shí)用說(shuō)明書(shū) 3．業(yè)主公約 4．用戶(hù)手冊(cè) 5．樓宇交收流程 6．入伙通知書(shū) 7．入伙手續(xù)書(shū) 8．收樓書(shū) 9．承諾書(shū)

10．業(yè)主用戶(hù)聯(lián)系表

11．遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書(shū) 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目前期介入，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。

第二篇：房地產(chǎn)全案營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理合作協(xié)議

甲方：秦皇島仁杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限公司 住所地：

法定代表人：

乙方：秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)有限公司 住所地：秦皇島開(kāi)發(fā)區(qū)秦皇西大街100號(hào) 法定代表人：王振剛

秦皇島仁杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）與秦皇島正韜房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方），為保證【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理工作的實(shí)施與執(zhí)行，雙方本著友好合作的態(tài)度，依照國(guó)家有關(guān)法律，就建立【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理合作事宜協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議，共同遵守。

第一條：總則

乙方受甲方委托，為【撫寧縣驪駿華府】全案營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理執(zhí)行公司，甲方按本協(xié)議規(guī)定向乙方支付全案營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理費(fèi)用。

1、本協(xié)議有效期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)本著精誠(chéng)合作、誠(chéng)實(shí)信用、平等互利的原則，嚴(yán)格遵守本協(xié)議的規(guī)定。

2、乙方負(fù)責(zé)【撫寧縣驪駿華府】全案營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理工作。

3、乙方在本案全程策劃與代理過(guò)程中，必須提供足夠的人力為項(xiàng)目服務(wù)，否則甲方有權(quán)終止合同。

第二條：合作期限

雙方合作期限自合同簽定之日起，至【撫寧縣驪駿華府】項(xiàng)目一期銷(xiāo)售率達(dá)到80%之日止。

第三條：甲方工作范圍

1、甲方應(yīng)提供給乙方本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及乙方工作過(guò)程中所需的全

部資料，并保證一切資料的合法性和準(zhǔn)確性。否則，由此所引起的糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)。

2、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中所需費(fèi)用,主要限于以下內(nèi)容：

（1）各種廣告推廣、銷(xiāo)售道具（樓書(shū)、DM單頁(yè)、戶(hù)型圖、項(xiàng)目總體模型及戶(hù)型單體模型、引導(dǎo)旗、售樓處包裝等）及有關(guān)銷(xiāo)售資料的制作、和發(fā)布費(fèi)用。

（2）廣告制作費(fèi)/廣告發(fā)布費(fèi)：廣告制作與發(fā)布由甲方與制作單位或媒體單位直接簽署合同。

（3）乙方項(xiàng)目組策劃/設(shè)計(jì)/文案/銷(xiāo)售經(jīng)理等人員的住宿由甲方負(fù)責(zé)（三居室一間）。

（4）各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)所需用展示場(chǎng)地（包括售樓部、本地及外地房展會(huì)等）及有關(guān)設(shè)備（如電腦、寬帶網(wǎng)、打印機(jī)（一臺(tái)）、復(fù)印機(jī)（一臺(tái)）、文件柜、辦公桌椅、空調(diào)等）的購(gòu)買(mǎi)、租用、布置、水電費(fèi)（含日常飲用水）、固定電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用。

（5）其它：甲方負(fù)責(zé)制作配備項(xiàng)目相關(guān)的工作人員名片、信封、信紙、文件夾、禮品、水杯、胸卡、便箋、辦公用品等相關(guān)道具。（6）售樓處裝修設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用。

（7）項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的其它相關(guān)廣告推廣、銷(xiāo)售費(fèi)用。

（8）項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用應(yīng)該不超過(guò)本案的預(yù)估推廣費(fèi)用，應(yīng)不高于項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的1.5%，詳細(xì)分階段的費(fèi)用投放根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程由甲乙雙方協(xié)商進(jìn)行；詳細(xì)廣告計(jì)劃費(fèi)用由乙方事先提出書(shū)面報(bào)告，雙方溝通并經(jīng)甲方書(shū)面確認(rèn)后，方可實(shí)施。

（9）甲方根據(jù)項(xiàng)目總體工程進(jìn)度，制訂全年銷(xiāo)售額任務(wù)，并結(jié)合開(kāi)盤(pán)時(shí)間制定各月以及重大銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的階段性銷(xiāo)售額指標(biāo)，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)后執(zhí)行。

以上幾條及其它各種活動(dòng)的推出，由乙方負(fù)責(zé)組織并報(bào)甲方書(shū)面認(rèn)定后實(shí)施，實(shí)施過(guò)程由甲方監(jiān)督；以上所涉及費(fèi)用的確定和支出由乙方提出并經(jīng)甲方審核書(shū)面同意方可執(zhí)行。

第四條：乙方工作范圍

第一階段：前期策劃

一、項(xiàng)目重新定位

1、完成項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析的報(bào)告。

2、完成項(xiàng)目剩余房源銷(xiāo)售總體思路及定位屬性報(bào)告、客戶(hù)市場(chǎng)定位、價(jià)格定位范圍建議的書(shū)面報(bào)告。

第二階段：營(yíng)銷(xiāo)策劃

一、營(yíng)銷(xiāo)建議 1.入市時(shí)機(jī)評(píng)估 2.階段性銷(xiāo)售策略

3.階段性促銷(xiāo)策略及推廣活動(dòng)建議

二、定價(jià)策略

1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定方法

3、甲方向乙方提供項(xiàng)目分期工程進(jìn)度與可售面積后，乙方擬定項(xiàng)目分期銷(xiāo)售價(jià)格，經(jīng)甲方審定同意后在價(jià)格表上簽字蓋章確認(rèn)，乙方方可執(zhí)行。乙方據(jù)此向甲方提供項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額。

三、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略

1、乙方每月20日前，向甲方提交下月度總體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告及推廣費(fèi)用預(yù)算。

第三階段：廣告策劃

一、推廣策略1、2、3、4、5、6、階段性廣告策略制定 階段性廣告主題及文案架構(gòu) 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝思路 公關(guān)活動(dòng)及促銷(xiāo)活動(dòng)策劃 媒體組合方案及媒體推廣策略 媒體廣告形式及主題

7、推廣費(fèi)用預(yù)算

二、廣告設(shè)計(jì)

1、VI運(yùn)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)志名片信封信紙文件夾禮品水杯胸卡便箋引導(dǎo)牌引導(dǎo)旗2、3、作業(yè)流程表格設(shè)計(jì) 售樓部包裝設(shè)計(jì)及建議：

售樓部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議售樓部主體燈箱設(shè)計(jì)售樓部室內(nèi)看板設(shè)計(jì)4、5、6、7、工地包裝設(shè)計(jì)：工地圍墻設(shè)計(jì)圍墻燈箱

戶(hù)外廣告設(shè)計(jì)：車(chē)體廣告戶(hù)外廣告牌戶(hù)外看板戶(hù)外燈箱條幅 廣告設(shè)計(jì)：銷(xiāo)平樓書(shū)（含概念樓書(shū)、產(chǎn)品樓書(shū)）海報(bào)單頁(yè) 其他媒體：報(bào)紙廣告制作（包括文案、設(shè)計(jì)）等

第四階段：銷(xiāo)售代理

1.由乙方建立銷(xiāo)售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷(xiāo)售行為，并承擔(dān)銷(xiāo)售場(chǎng)所內(nèi)銷(xiāo)售人員和乙方其它相關(guān)工作人員的工資待遇及傭金、獎(jiǎng)金，銷(xiāo)售人員工裝、餐費(fèi)、用于客戶(hù)溝通的移動(dòng)電話(huà)費(fèi)用；

2.負(fù)責(zé)已下達(dá)房源的銷(xiāo)控管理，做好銷(xiāo)售登記工作，每周向甲方提交銷(xiāo)售進(jìn)度表，供雙方根據(jù)銷(xiāo)售實(shí)際及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。

3.負(fù)責(zé)客戶(hù)接待，根據(jù)甲方簽字認(rèn)可的項(xiàng)目資料，如實(shí)向客戶(hù)介紹項(xiàng)目的法定手續(xù)、戶(hù)型、建筑面積，建筑標(biāo)準(zhǔn)，付款辦法，交房日期和客戶(hù)預(yù)售購(gòu)房合同條約等情況。不得向客戶(hù)做任何虛假承諾，不得損害甲方的利益及企業(yè)形象。

4、負(fù)責(zé)催促落實(shí)客戶(hù)按約交納首付房款、貸款客戶(hù)按合同約定限期到銀行辦理按揭交件合格，確保房款按約到賬。

5、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)

6、銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

7、客戶(hù)資源庫(kù)的建立

8、售后服務(wù)機(jī)制建立

9、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理

10、乙方須根據(jù)甲方的全年銷(xiāo)售任務(wù)，以及開(kāi)盤(pán)時(shí)間等重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，在總體營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告中體現(xiàn)詳細(xì)的銷(xiāo)售策略及時(shí)間計(jì)劃表。

11、乙方應(yīng)提交本項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)人員配置名單，參與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理、策劃、執(zhí)行人員的調(diào)整征求甲方意見(jiàn)。整體人員配置不少于8人，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員5-6人。

第五條：營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、營(yíng)銷(xiāo)策劃/銷(xiāo)售代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

（1）乙方按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、下房等一切可銷(xiāo)售面積總銷(xiāo)售額的 2% 收取銷(xiāo)售代理費(fèi)。項(xiàng)目銷(xiāo)售成交金額以客戶(hù)簽定正式合同并收齊銷(xiāo)售合同約定的首期款和按揭貸款到位，及其它任何形式的銷(xiāo)售成交為準(zhǔn)組成總價(jià)金額。

二、廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)支付方式

1、合同簽定三日后，甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。

2、項(xiàng)目完成階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的60%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為8月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。

3、項(xiàng)目完成第二階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的70%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為10月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。

4、項(xiàng)目完成第三階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的70%（暫定兩個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為12月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣拾萬(wàn)元整。

5、項(xiàng)目完成第三階段性銷(xiāo)售任務(wù)額的60%（暫定一個(gè)月為一個(gè)階段，時(shí)間為1月31日前核定），甲方需向乙方支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用人民幣伍萬(wàn)元整。

6、自2014年2月份起，甲方不再向單獨(dú)支付廣告推廣/廣告設(shè)計(jì)費(fèi)。

7、乙方出具正式發(fā)票。

（二）營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理費(fèi)按以下方式支付：

（1）雙方結(jié)算費(fèi)用以開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上所確定的成交總價(jià)作為最終銷(xiāo)售代理費(fèi)計(jì)提結(jié)算依據(jù)，開(kāi)發(fā)商將各階段應(yīng)提銷(xiāo)售代理費(fèi)用的90%匯入乙方指定帳號(hào)，剩余10%在雙方合作期限截止后，甲方一次性支付給乙方。

（2）乙方按月銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付銷(xiāo)售代理費(fèi)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)（乙方同時(shí)開(kāi)具發(fā)票）。銷(xiāo)售代理費(fèi)用按甲方實(shí)際收到的購(gòu)房款額（定金除外）為基數(shù)計(jì)提。

（3）銷(xiāo)售任務(wù)完成情況及傭金比例界定

A、乙方進(jìn)場(chǎng)后，雙方確定2013年7月—2014年1月31日階段性銷(xiāo)售任務(wù)（以銷(xiāo)售額進(jìn)行界定），簽字確認(rèn)。

B、雙方以7-8月、9-10月、11-1月份三個(gè)考核任務(wù)期；

C、乙方會(huì)對(duì)雙方確定的銷(xiāo)售任務(wù)提出相應(yīng)的廣告推廣、活動(dòng)、價(jià)格等相應(yīng)方面的建議和支持，甲方需在合理范圍內(nèi)給予支持，如因甲方支持力度削減，而影響乙方的任務(wù)完成情況，則銷(xiāo)售任務(wù)可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

D、如果乙方完成階段性任務(wù)的60%以下，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的1.6%進(jìn)行提取傭金；

E、如果乙方完成階段性任務(wù)的80%以下，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的1.8%進(jìn)行提取傭金；

F、如果乙方完成階段性任務(wù)的90%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的2%進(jìn)行提取傭金；

G、如果乙方完成階段性任務(wù)的100%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的2.5%進(jìn)行提取傭金；

H、如果乙方完成階段性任務(wù)的120%以上，則在傭金結(jié)算時(shí)，則按照總銷(xiāo)售額的35%進(jìn)行提取傭金；

I、如果乙方在2013年7月—2014年1月31日期間，順利完成既定銷(xiāo)售任務(wù)，則整個(gè)期間的所有傭金，按照最后的完成情況，進(jìn)行相應(yīng)的比例進(jìn)行補(bǔ)

齊和跳點(diǎn)。

第六條：雙方工作原則

1、乙方提交的策劃方案，必須保證得到甲方的書(shū)面認(rèn)可。

2、合作雙方已確認(rèn)的策劃方案，在執(zhí)行過(guò)程中若任何一方未征得相對(duì)方允許擅自變更，責(zé)任自負(fù)；若需修改已確認(rèn)的策劃方案，需事先征得對(duì)方的同意，并在雙方協(xié)議之后，以書(shū)面文件形式蓋章確認(rèn)。

3、合作雙方指令性文件均需由雙方公司蓋章確認(rèn)生效。

4、合作雙方在委托期內(nèi)收到對(duì)方提供的意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)在指定期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出書(shū)面答復(fù)。若對(duì)方未能在指定日期提交資料并履行以上責(zé)任，致使本案工作的延誤，并造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。

5、甲、乙雙方對(duì)本案的全程策劃及階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣方案負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。第七條：違約

1、合同期內(nèi)，乙方應(yīng)保證各階段人員的到位數(shù)量，滿(mǎn)足需求為止；若因乙方原因造成策劃工作無(wú)法正常進(jìn)行或無(wú)能力執(zhí)行，甲方有權(quán)終止合同。

2、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事與本案相關(guān)的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃/廣告推廣/住宅銷(xiāo)售代理或同類(lèi)活動(dòng)。

3、甲方應(yīng)保證如期按照本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款。

4、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本案廣告媒體上的署名權(quán)（指商業(yè)策劃、住宅銷(xiāo)售代理發(fā)布署名）。未經(jīng)乙方許可，任何個(gè)人或單位不得冠以“全案策劃”“銷(xiāo)售代理”等有關(guān)或同類(lèi)字樣。

5、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛，并涉及第三方利益的，概由乙方負(fù)責(zé)。

第八條、本協(xié)議在履行過(guò)程中如出現(xiàn)爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均可向甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照所在地人民法院提起訴訟。

第九條、本合同一式肆份，共8頁(yè)，甲乙雙方各兩份，自雙方簽定（蓋章）之日起生效，具同等法律效應(yīng)。

甲

方：（公章）

乙

方：（公章）負(fù) 責(zé) 人：（簽字）：

負(fù) 責(zé) 人：（簽字）： 簽約日期： 年

月

日

簽約日期： 年

月

日

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃內(nèi)容

1.項(xiàng)目前期策劃

(1)市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)

①宏觀(guān)、微觀(guān)市場(chǎng)走勢(shì)分析

②最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析

(2)前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究

① 產(chǎn)品定位分析

② 市場(chǎng)定位潛力分析

③ 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析

④ 市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià)

⑤ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

(3)品牌戰(zhàn)略策劃

① 名稱(chēng)確定建議及推廣名確定

② 樓盤(pán)風(fēng)格確定

③ 建筑用料的建議

④ 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的挖掘及提練

⑤ 小區(qū)環(huán)境營(yíng)造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境

⑥ 小區(qū)景觀(guān)設(shè)計(jì)要點(diǎn)(環(huán)境規(guī)劃)⑦ 電梯的設(shè)置

⑧ 停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)、車(chē)位比例及安排

⑨ 會(huì)所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉

⑩ 裝修標(biāo)準(zhǔn)

社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目配置建議

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目建議

2.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃

(1)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段性劃分

(2)項(xiàng)目分期推出的戰(zhàn)術(shù)部署及促銷(xiāo)手法建議

(3)市場(chǎng)進(jìn)攻要點(diǎn)有切入法建議(入市時(shí)機(jī))(4)價(jià)格策略制定

(5)價(jià)格體系及付款方式原則

(6)現(xiàn)場(chǎng)包裝要點(diǎn)

(7)賣(mài)場(chǎng)包裝要點(diǎn)

(8)賣(mài)場(chǎng)促銷(xiāo)要點(diǎn)

(9)展銷(xiāo)會(huì)舉辦方案

(10)外銷(xiāo)方案制定

(11)制定CS系統(tǒng)(顧客滿(mǎn)意系統(tǒng))(12)AIDAS原理(階段性促銷(xiāo)活動(dòng)策劃)(13)模型制作指導(dǎo)

(14)收集市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)方案

(15)分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)輔助措施

(16)新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)

(17)公關(guān)推廣方案(政府機(jī)關(guān)及集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的可能性建議)

3.廣告、宣傳、推廣設(shè)計(jì)

(1)品牌識(shí)別

① 展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

●地盤(pán)形象設(shè)計(jì)

●工地圍墻展示設(shè)計(jì)

●工地路牌、樓體招示布、工程進(jìn)度牌

●售樓形象展示

● 售樓處外觀(guān)展示指導(dǎo)

● 售樓處內(nèi)部形象定位指導(dǎo)

● 售樓處設(shè)計(jì)建議

● 樣板房形象定位、效果建議

● 售樓處展板保保創(chuàng)意建議

● 看樓車(chē)體外觀(guān)設(shè)計(jì)

● 售樓人員服裝設(shè)計(jì)、保安服裝建議

②展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 售樓書(shū)、折頁(yè)

● 售樓合同及相關(guān)文件格式

● 價(jià)目表、付款方式單頁(yè)設(shè)計(jì)

● 工作證(卡)、售樓人員名片

● 辦公事務(wù)用品

③廣告類(lèi)規(guī)范

● 報(bào)紙廣告標(biāo)準(zhǔn)格式

● 電視廣告標(biāo)準(zhǔn)格式

● 手提袋

④售樓導(dǎo)示系統(tǒng)

● 樣板房導(dǎo)示牌

● POO彩旗式吊旗設(shè)計(jì)

● 各類(lèi)標(biāo)示牌

● 戶(hù)外看板

⑤小區(qū)形象系統(tǒng)

● 導(dǎo)示系統(tǒng)

● 公共導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 公共信息展示設(shè)計(jì)

● 會(huì)所導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 各項(xiàng)配套設(shè)施形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 物業(yè)管理人員服飾設(shè)計(jì)

(2)廣告運(yùn)動(dòng)

● 廣告訴求目標(biāo)

● 廣告訴求理念

● 廣告主題口號(hào)

● 廣告內(nèi)容及表現(xiàn)手法 ● 創(chuàng)意策劃

● 統(tǒng)一宣傳口徑制定

● 整體氛圍概念提示

● 媒體計(jì)劃

● 創(chuàng)意延展

● 報(bào)紙廣告方案

● 電視廣告創(chuàng)意方案審核建議

(3)整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算及成本控制的策略

4.銷(xiāo)售階段工作

● 銷(xiāo)售人員的安排及培訓(xùn)

● 銷(xiāo)售人員的進(jìn)場(chǎng)及銷(xiāo)售的實(shí)施

● 現(xiàn)場(chǎng)看樓團(tuán)的籌劃

● 客戶(hù)區(qū)域、年齡、職業(yè)等層面分析

● 客戶(hù)信息反饋表的編制、登記、匯集及總結(jié)分析

● 廣告發(fā)布效果的跟蹤

● 放棄購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的原因調(diào)查

● 售前及售后服務(wù)內(nèi)容

● 定期銷(xiāo)售總結(jié)及策略調(diào)整

● 系列促銷(xiāo)活動(dòng)

● 銷(xiāo)售后期收尾工作

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃中，要用市場(chǎng)調(diào)研來(lái)了解客戶(hù)，用樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)瞄準(zhǔn)客戶(hù)，用營(yíng)銷(xiāo)來(lái)吸引客戶(hù)，用銷(xiāo)售來(lái)留住客戶(hù)，用服務(wù)感化客戶(hù)。這就需要一個(gè)規(guī)范的操作流程與運(yùn)作工具。

全程營(yíng)銷(xiāo)的的流程可分為宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)部分。宏觀(guān)的營(yíng)銷(xiāo)流程是將整個(gè)流程分為四個(gè)板塊：前期開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理。微觀(guān)策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目投資分析、營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念設(shè)計(jì)、識(shí)別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。

一、市場(chǎng)調(diào)研

1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2、市場(chǎng)分析

（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5、消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀(guān)、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度

6、結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1、地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3、地塊周?chē)坝^(guān)（前后左右，遠(yuǎn)近景觀(guān)，人文景觀(guān)，綜述）

4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5、地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）

6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）

7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1、投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)

6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算

7、同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四、營(yíng)銷(xiāo)策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）

5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶(hù)分析

1、經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）價(jià)格定位

1、理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）

2、成交價(jià)格

3、租金價(jià)格

4、價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售周期

1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記

2、開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)

3、銷(xiāo)售周期

4、銷(xiāo)售比例

（五）廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）

3、媒介投放

4、其他費(fèi)用等

五、概念設(shè)計(jì)

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

11、小區(qū)文化提煉

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分

名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分

1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

2、營(yíng)銷(xiāo)中心：形象墻、門(mén)楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌

3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部

4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警119、消防通道、監(jiān)控室

七、公共關(guān)系

1、公共關(guān)系目的與意義

2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容

3、公共關(guān)系策劃與推廣

八、售后服務(wù)

1、售后服務(wù)

2、物業(yè)服務(wù)

3、招商租賃

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃流程

項(xiàng)目全程策劃流程設(shè)計(jì)

一、市場(chǎng)調(diào)研：前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；市場(chǎng)分析------

（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)成比分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；

（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀(guān)、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公 共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）

（6）購(gòu)買(mǎi)頻度結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研地塊狀況：（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊周?chē)坝^(guān)（前后左右，遠(yuǎn)近景觀(guān)，人文景觀(guān)，綜述）環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地建筑功能選擇

3現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5成本敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤(rùn)

6投入產(chǎn)出分析

（1）成本與售價(jià)模擬表

（2）成本與期望值概算

7同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四、營(yíng)銷(xiāo)策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶(hù)分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 行業(yè)特征……公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）? 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略

（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略

（四）、入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售周期預(yù)售推廣、排號(hào)登記開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售比例

（五）、廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、等）

3媒介投放

4其他費(fèi)用等

五、念設(shè)計(jì)

1小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2小區(qū)容積率的敏感性分析

3小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）

4小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）5小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系

8小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及其面積劃分 9小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

11小區(qū)文化提煉

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分

1，名稱(chēng)

2，標(biāo)志

3，標(biāo)準(zhǔn)色

4，標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分

1，現(xiàn)場(chǎng)

? 工地圍板

? 彩旗

? 掛幅

? 歡迎牌

2，營(yíng)銷(xiāo)中心

? 形象墻

? 門(mén)楣標(biāo)牌

? 指示牌

? 展板規(guī)范

? 胸卡

? 工作牌

? 臺(tái)面標(biāo)牌

3，工地辦公室

? 經(jīng)理辦公室

? 工程部

? 保安部

? 財(cái)務(wù)部

4，功能標(biāo)牌 ? 請(qǐng)勿吸煙

? 防火、防電危險(xiǎn) ? 配電房

? 火警119 ? 消防通道 ? 監(jiān)控室

七、公共關(guān)系 1 公共關(guān)系的意義 2 公共關(guān)系方式、內(nèi)容 3 公共關(guān)系策劃及推廣 4 公共關(guān)系目的八、售后服務(wù) 1 售后服務(wù) 2 物業(yè)服務(wù) 3 招商租賃

九、結(jié)語(yǔ)