第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃

農(nóng)家樂項(xiàng)目營銷策劃

第一階段：市場(chǎng)引導(dǎo)期時(shí)間：兩周左右,不宜過長(zhǎng)。

主題：南湖岸邊、世外農(nóng)家

階段目標(biāo)：在鞏固“農(nóng)家樂”這一娛樂項(xiàng)目知名度的同時(shí)，改變部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有農(nóng)家樂的環(huán)境不太滿意的印象，激發(fā)潛在消費(fèi)者的消費(fèi)興趣，形成市場(chǎng)預(yù)期，凝聚一定的人氣，為開業(yè)期打好鋪墊。營銷手段：

一、網(wǎng)絡(luò)宣傳：

1、制作項(xiàng)目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園BBS發(fā)帖，發(fā)布開業(yè)期活動(dòng)信息。

2、在群光、亞貿(mào)、光谷等人流集中地區(qū)散發(fā)宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農(nóng)家”為主題，倡導(dǎo)悠閑、舒適的假日生活，以自然風(fēng)光提升關(guān)注度。

二、校園宣傳：

1、印發(fā)宣傳單，在華農(nóng)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、中南民大、武大、華科等高校校園內(nèi)進(jìn)行宣傳，推廣健康生活理念，以環(huán)境吸引顧客。

第二階段：開業(yè)活動(dòng)期

主題：心靈氧吧

階段目標(biāo)：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，集中廣告攻勢(shì)，力爭(zhēng)開業(yè)期保持火爆的客流量，同時(shí)確保消費(fèi)者得到非常滿意的服務(wù)，塑造良好的口碑，進(jìn)而擴(kuò)大客源范圍，形成良性循環(huán)。

營銷手段：

1、與各大團(tuán)購網(wǎng)站合作，主動(dòng)出擊，擴(kuò)展銷售渠道，以客流量彌補(bǔ)利潤(rùn)，贏得口碑。

2、開展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文（攝影）大賽，經(jīng)過選拔后，邀請(qǐng)部分優(yōu)秀選手親臨項(xiàng)目參觀，并將作品在校園內(nèi)展出，使“農(nóng)家樂”這一消費(fèi)品牌親近學(xué)生生活。

3、校園內(nèi)針對(duì)學(xué)生會(huì)、社團(tuán)、班級(jí)學(xué)生干部等進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，突出本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比的優(yōu)勢(shì)所在，強(qiáng)調(diào)具體優(yōu)惠信息。

三個(gè)季節(jié)、兩個(gè)重點(diǎn)群體

一、春季

主題：走出校園、此處春光無限

階段目標(biāo):抓住學(xué)生春游這一黃金時(shí)段，采取集中型宣傳，在校園內(nèi)形成一股消費(fèi)潮流，促成引導(dǎo)性消費(fèi)。

營銷手段：

1、在校園內(nèi)組織“風(fēng)箏節(jié)”活動(dòng)，制作印有農(nóng)家樂廣告語的風(fēng)箏，在校園內(nèi)同時(shí)放飛，形成轟動(dòng)效應(yīng)。

二、新生季（秋季）

主題：來自五湖四海，我們是一家

階段目標(biāo)：利用大一新生的年級(jí)特點(diǎn)，采取有針對(duì)性的宣傳，激發(fā)大一新生的興趣，力爭(zhēng)使其成為穩(wěn)定客源。

營銷手段：

1、借助“出行小貼士”、“校園生活A(yù)BC”等宣傳材料，內(nèi)容上突出農(nóng)家樂自己做飯的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)家的氛圍，強(qiáng)調(diào)大學(xué)是獨(dú)立自主生活的開始，強(qiáng)調(diào)新的開始，要勇于嘗試。

三、畢業(yè)季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標(biāo)：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級(jí)活動(dòng)”為主題，不惜損失利潤(rùn)、力爭(zhēng)客流，經(jīng)過多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。

營銷手段：

1、以懷舊為基調(diào)，提出“重溫大一”的消費(fèi)理念，推出畢業(yè)生特別優(yōu)惠價(jià)格。

2、以離別為基調(diào)，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號(hào)，考慮到畢業(yè)生時(shí)間緊，蔬菜、肉類等原料低價(jià)供應(yīng)。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

樓盤營銷策劃方案

目 錄

市場(chǎng)定位篇

壹 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 貳 目標(biāo)客群定位 叄 項(xiàng)目推廣思路 肆 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 伍 項(xiàng)目推廣主賣點(diǎn) 陸 項(xiàng)目宣傳定位 柒 生活方式定位 捌 產(chǎn)品調(diào)整加強(qiáng)建議 玖 項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)

營銷理念篇

壹 營銷核心理念 貳 案名建議

營銷推廣篇

壹 營銷推廣策略 貳 媒介投放策略 叄 促銷活動(dòng)策略 肆 產(chǎn)品建議

一、項(xiàng)目分析

【1】地塊分析

地理位置與面積：本項(xiàng)目總用地面積為70975M2，容積率為1.0，綠化率為35.2%，由低層住宅與聯(lián)排別墅組成。周邊銜接白鶴小學(xué)，外接輕軌，F(xiàn)1賽車場(chǎng)，與汽車城相鄰而置。此處為未開發(fā)區(qū)域的核心絕版地帶。【2】SWOT分析

1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本案位于 最大的汽車部件生產(chǎn)基地 B、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地70975M2，是較大型樓盤。C、前景優(yōu)勢(shì)：處項(xiàng)目處于未來開發(fā)地帶的核心地段;D、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠化率較高，空氣質(zhì)量較好，環(huán)境優(yōu)雅。E、人文優(yōu)勢(shì)：周邊小學(xué)、中學(xué)、院校林立，文化氣息較濃。

2、項(xiàng)目劣勢(shì)

A、居住劣勢(shì)：該項(xiàng)目的周邊居住氛圍不濃郁；

B、配套劣勢(shì)：社區(qū)內(nèi)僅有會(huì)所，欠缺休閑娛樂場(chǎng)所；社區(qū)外商店、購物、生活設(shè)施不齊全； C、景觀劣勢(shì)：周邊沒有公園、文化廣場(chǎng)，項(xiàng)目本身的集體綠化率低。D、交通劣勢(shì)：無交通路線到達(dá)項(xiàng)目直接點(diǎn)或附近地帶；

3、存在的機(jī)會(huì)

A、區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)良好，人均消費(fèi)力也在提高。B、此項(xiàng)目與小學(xué)臨近，增加了項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

C、在此項(xiàng)目的附近均無直接性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤存在,價(jià)格處于中低價(jià)位的樓盤； D、即將開通的輕軌，賽車場(chǎng)也近在咫尺；

4、面臨的問題 A、客群消費(fèi)能力有限，目標(biāo)群體的消費(fèi)意識(shí)有待于引導(dǎo)； B、處于郊區(qū)地帶,交通不便利；

C、項(xiàng)目的周邊配套不完善，對(duì)項(xiàng)目的銷售造成一定的影響； D、目標(biāo)客群有限，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已培養(yǎng)了一部分消費(fèi)群體為固定客群。

二、區(qū)域目標(biāo)客戶群定位

1、以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為主要客群；

2、以市區(qū)、區(qū)客戶為輔助客群；（見市場(chǎng)分析報(bào)告客戶定位）

三、項(xiàng)目推廣思路

本案主題拓展全面圍繞“新鎮(zhèn)住宅”這一主線，以“品質(zhì)、智能、精致”三個(gè)支撐點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行“投資、建筑、景觀、生活、健康、服務(wù)、休閑、科技”八個(gè)方面的主題拓展，靈活運(yùn)用媒體、SP活動(dòng)等多種手段促銷，通過常規(guī)與非常規(guī)的傳播包裝，以達(dá)到品牌塑造，盡快完銷的目的。

1、第一展開線：投資

2、第二展開線：智能

3、第三展開線：建筑

4、第四展開線：舒適

5、第五展開線：景觀

6、第六展開線：生活

7、第七展開線：休閑

8、第八展開線：服務(wù)

四、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益同質(zhì)化的今天，要在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳，占領(lǐng)市場(chǎng)。更要進(jìn)一步去挖掘樓盤本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有認(rèn)識(shí)了核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能超越同質(zhì)化，在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，作為項(xiàng)目形象定位的指導(dǎo)。我們將以專業(yè)的行為來探討本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，鑒于此，初步得到的結(jié)論為：

1、本項(xiàng)目的中低價(jià)格優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)保證與物超所值的服務(wù)享受；“超值性”

2、先進(jìn)科技引導(dǎo)，全智能化服務(wù)；安全性

3、高綠化率及精致景觀設(shè)計(jì)；舒適性

4、高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實(shí)用精致的戶型設(shè)計(jì)；精致性

五、項(xiàng)目推廣主賣點(diǎn)

1、卓越品質(zhì)（品質(zhì)的保證）

一切精品的產(chǎn)生都來源于對(duì)品質(zhì)的保證，這是對(duì)客戶最基本的承諾，也是對(duì)企業(yè)品牌美譽(yù)度最直接的表現(xiàn)。

2、全智能化（安全性與私密性）綜觀各樓盤，大打智能化樓盤概念的也不在少數(shù)，但是真正做到全智能化的樓盤還是少數(shù)，而從本案目前具有的品質(zhì)上看，全智能化的概念訴求也將成為本案不可或缺的訴求重點(diǎn)。

3、精致體現(xiàn)：（細(xì)微之處的鑄造）

社區(qū)的精致來源于內(nèi)部設(shè)置的精致程度，小到一個(gè)花草，大到房屋結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)整體的產(chǎn)品，我們?cè)诮ㄔO(shè)與營銷包裝中一定要抓住項(xiàng)目特有的細(xì)微特點(diǎn)，并注意項(xiàng)目企劃的整體性。針對(duì)本案擁有的特殊性，我們?cè)谕茝V中一定要抓住“精致”的主題，在細(xì)節(jié)上下工夫，體現(xiàn)出項(xiàng)目作為住宅所具有的特色，通過立面線條及營銷動(dòng)線結(jié)合銷售與物業(yè)服務(wù)，提供給業(yè)主完美的生活空間。

六、項(xiàng)目宣傳定位

（1）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境）

生命在于回歸，注重小區(qū)內(nèi)外園林的營造，尊重自然，在保留小區(qū)原有植物的基礎(chǔ)上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設(shè)計(jì)，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為申城增添一道美麗的風(fēng)景線；（2）繽紛的（設(shè)施）

社會(huì)越往前發(fā)展，人的需求也就越有個(gè)性化，每個(gè)人每個(gè)時(shí)段都會(huì)有不同的需求，充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會(huì)所、商業(yè)街、開放式廣場(chǎng)等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；（3）休閑的（生活模式）

生命是一首詩，提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早上您可以到健身徑跑跑步，或者去爬爬山；傍晚時(shí)分，您可以陽臺(tái)上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；（4）親情的（情感）

把小區(qū)看成是一個(gè)大家庭，以業(yè)主成朋友為榮，以您為圓心，以業(yè)主為尊，提供個(gè)性化的服務(wù)，充分考慮業(yè)主的各種需求，成為您成功路上的“賢內(nèi)助”；（5）情趣的、人文的（文化品味）

提倡的是高品質(zhì)、高品味，巧妙的將中國傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機(jī)的實(shí)現(xiàn)人景互動(dòng)，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會(huì)，妙不可言。（6）簡(jiǎn)約的，尊貴的（建筑設(shè)計(jì)）

應(yīng)該是簡(jiǎn)約的，所以建筑結(jié)構(gòu)輕盈，采用簡(jiǎn)潔的外觀設(shè)計(jì)，線條簡(jiǎn)潔，體態(tài)優(yōu)美，用材節(jié)省，項(xiàng)目以您為尊，素雅端莊的外觀用色，一梯二戶，超大采光面，窗含萬里景，戶盈清堂風(fēng)。

七、生活方式定位訴求

1、社區(qū)是全新的、高起點(diǎn)的；

2、住宅講究高尚品質(zhì)的；

3、是未來的，是屬于上海市新一代人的生活新社區(qū)；

4、滿足購房者五大需求：

①生活情調(diào)需求； ②高質(zhì)量的居住需求；

③交際與發(fā)展的（對(duì)多功能的會(huì)所）需求； ④孩子教育的需求； ⑤對(duì)上海身份的需求；

5、訴求目標(biāo)：

①屬于的目標(biāo)客戶群體 ②倡導(dǎo)住宅的性價(jià)比革命 ③提高品質(zhì)生活的代言詞 ④滿足更多元的生活居住需求 ⑤住宅是為社會(huì)精英人士度身訂造的 ⑥不可多得的，限量供應(yīng) ⑦帶給人們無限的期待與遐想??

八、產(chǎn)品調(diào)整加強(qiáng)建議

為加強(qiáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，樹立樓盤及開發(fā)商形象，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，為銷售作好鋪墊工作，建議投入系列建設(shè)。【1】作足社區(qū)配套

會(huì)所服務(wù)設(shè)計(jì)：可供開發(fā)項(xiàng)目有：模擬室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、全天候游泳場(chǎng)、住戶專車、商務(wù)部、餐飲部、桌球、網(wǎng)球場(chǎng)、超市、保齡球室、壁球場(chǎng)、桌球室、鋼琴吧、超市、美容美發(fā)等。【2】社區(qū)植樹：由客戶認(rèn)養(yǎng)種植。【3】在社區(qū)內(nèi)布置現(xiàn)代風(fēng)格的小品

【4】會(huì)所加緊建設(shè)，建議售樓處規(guī)劃于內(nèi)、項(xiàng)目氣質(zhì)體現(xiàn)； 【5】項(xiàng)目加緊建設(shè)，落成可直觀體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，點(diǎn)燃人氣；

【6】物業(yè)管理設(shè)計(jì)：專業(yè)管家服務(wù)，如為解決郊區(qū)購物不方便的問題，專門成立帶購物服務(wù)，物業(yè)公司須出示購物憑證。等等。

【7】開通業(yè)主往返市區(qū)專線車，用來積聚人氣。（或開通小區(qū)專線到達(dá)R3輕軌站，約15分鐘路程）【8】項(xiàng)目地塊綠化、園林布置 【9】盡快啟動(dòng)會(huì)所內(nèi)休閑項(xiàng)目 【10】項(xiàng)目籌建信息口語傳播

九、項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)

1、居住劣勢(shì)：該項(xiàng)目的周邊居住氛圍不濃郁；

攻擊策略：在宣傳策略上避開直接性的撞擊，直接進(jìn)入版塊“未來發(fā)展前景良好”的造勢(shì)手法。

2、配套劣勢(shì)：社區(qū)內(nèi)僅有會(huì)所，欠缺休閑娛樂場(chǎng)所；社區(qū)外商店、購物、生活設(shè)施不太齊全；

攻擊策略：在本項(xiàng)目的會(huì)所內(nèi)設(shè)施乒乓球室、棋館、桌球室、KTV房、名食茶餐廳等，強(qiáng)化會(huì)所功能，滿足緩解壓力的生理需求。

3、景觀劣勢(shì)：周邊沒有公園、文化廣場(chǎng)，項(xiàng)目本身的集體綠化率低。

攻擊策略：強(qiáng)化中心廣場(chǎng)的作用、以休閑廣場(chǎng)、運(yùn)場(chǎng)廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)等主題作為規(guī)劃核心，提升項(xiàng)目檔次，滿足客戶對(duì)生活品質(zhì)提高的需求。

4、交通劣勢(shì)：周邊沒有直接達(dá)到或靠近本項(xiàng)目的交通路線；

攻擊策略：引入R3專線大巴有小區(qū)往返專線直接到輕軌站，從基本上解決了購房者對(duì)往返各大中心區(qū)的需求。

十、營銷核心理念

廣告總精神是對(duì)樓盤的所有賣點(diǎn)進(jìn)行提煉揉成精髓，整個(gè)樓盤的推廣都以此為精神支柱。廣告總精神的推出進(jìn)一步提升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

營銷策劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作中起著很重要的作用，本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)營銷狀況略作分析和總結(jié)，意在和大家共同探討。

從戰(zhàn)略設(shè)置和戰(zhàn)術(shù)分布層面上看，房地產(chǎn)營銷的過程主要包括前期的策劃，中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施和后期的營銷控制等方面。

一.前期的策劃--打造樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推廣樓盤形象

上個(gè)世紀(jì)90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了“核心競(jìng)爭(zhēng)力”一概念，在房地產(chǎn)營銷中，樓盤形象是基于樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力而具有的一種比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之

一。在房地產(chǎn)營銷的前期策劃中，要達(dá)到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競(jìng)爭(zhēng)力是關(guān)鍵，為此，我們應(yīng)從三方面把握：

1，對(duì)樓盤的屬性定位樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進(jìn)行推廣的整個(gè)過程，是這一過程的核心部分。它包括對(duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風(fēng)格，如：時(shí)尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構(gòu)成的生活區(qū)的成熟等。

2，市場(chǎng)調(diào)查，把握方向此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營銷的核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時(shí)期內(nèi)各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念，地段，區(qū)域，價(jià)位等確立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建立起對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟蹤調(diào)查檔案系統(tǒng)，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售手法和銷售狀況等，分析調(diào)

查報(bào)告，樹立起新的樓盤性價(jià)比和高于對(duì)手的樓盤價(jià)值系統(tǒng)，在原定的營銷戰(zhàn)術(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷地完善及最終確立營銷戰(zhàn)術(shù)方案。

3，樓盤的主題確立及形象推廣完成了樓盤的屬性定位和市場(chǎng)調(diào)查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進(jìn)入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價(jià)值基礎(chǔ)和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標(biāo)志和圖案系統(tǒng)，它們?cè)诤艽蟮某潭壬现苯佑绊懙綐潜P的形象推廣。在“后非典時(shí)代”，業(yè)界將會(huì)樹立起新的樓盤主題價(jià)值系統(tǒng)，健康將是第一主題，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境，健康的工作環(huán)境。在樓盤的形象推廣方面，重點(diǎn)是指導(dǎo)或配合專業(yè)的廣告公司理清思路，結(jié)合樓盤的屬性定位，突出優(yōu)勢(shì)，樹立起樓盤的最優(yōu)形象，造成轟動(dòng)的效應(yīng)。在開盤前較長(zhǎng)時(shí)期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標(biāo)客戶。

二.中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施

初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰(zhàn)術(shù)，開盤期間營銷將會(huì)進(jìn)入高漲時(shí)期，戰(zhàn)術(shù)將會(huì)得到全面的實(shí)施，在此點(diǎn)上，戰(zhàn)術(shù)分布于三方面：

1，關(guān)注營銷的“體驗(yàn)場(chǎng)”

體驗(yàn)是人們以個(gè)性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識(shí)中產(chǎn)生美好的感覺。營造體驗(yàn)場(chǎng)應(yīng)從空間場(chǎng)的設(shè)計(jì)到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗(yàn)到樓盤的價(jià)值所在。“生活場(chǎng)”的設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意，在房地產(chǎn)營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場(chǎng)”的最初雛形，“生活場(chǎng)”的制造不能僅僅局限于試住，而應(yīng)從多方面去開發(fā)，激勵(lì)客戶溶入到對(duì)居室的關(guān)懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產(chǎn)生一種對(duì)生活的成就感。體驗(yàn)場(chǎng)中，在賣場(chǎng)營造好的效果將會(huì)使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發(fā)驚人的效果并引導(dǎo)客戶購買的沖動(dòng)。

2，把服務(wù)落實(shí)到客戶中去開盤前期和開盤之后積累的目標(biāo)客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達(dá)到消化目標(biāo)客戶的目的。

3，實(shí)惠永遠(yuǎn)是購房的第一動(dòng)力在房地產(chǎn)的營銷中，實(shí)惠永遠(yuǎn)是第一主題，它也是刺激消費(fèi)者購房的第一動(dòng)力。

伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類：

1，購房送物業(yè)管理費(fèi)。

2，購樓送車位。

3，購房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機(jī)會(huì)。

4，購房享受裝修大優(yōu)惠。

5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務(wù)。

6，購房連帶購車大優(yōu)惠。

7，分期付款，N年免息。

8，購房抽獎(jiǎng)，送禮，返現(xiàn)金。

9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等.在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質(zhì)都是使客戶能得到最大實(shí)惠一原則，但在實(shí)施此戰(zhàn)術(shù)時(shí)要充分地考慮客戶的實(shí)惠需要。

三，后期的營銷控制

房地產(chǎn)營銷的后期控制主要是對(duì)樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對(duì)于潛在目標(biāo)客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢(shì)將是為實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)而努力，樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報(bào)和生活環(huán)境的最優(yōu)化。無疑，重估樓盤價(jià)值，進(jìn)一步炒作樓盤形象將對(duì)樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價(jià)位的提高。

在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，價(jià)位的提高一方面可以緩解供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價(jià)值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。

樓盤銷售告罄后要注意對(duì)樓盤品牌的維護(hù)，此時(shí)的對(duì)品牌維護(hù)應(yīng)上升到加強(qiáng)發(fā)展商品牌崇信度的高度，以構(gòu)建健康生活，強(qiáng)化樓盤價(jià)值系統(tǒng)建設(shè)為指導(dǎo)思想適時(shí)適度地回報(bào)置業(yè)戶主，使置業(yè)者思想和心靈產(chǎn)生強(qiáng)大的震撼，從而達(dá)到以置業(yè)者為媒介向樓市潛在客戶宣傳品牌的目的，創(chuàng)造了抓住一點(diǎn)宣傳一面的效果。做地產(chǎn)就是做文化，“選擇萬科就是選擇一種生活態(tài)度。”當(dāng)客戶選擇到自己的品牌樓盤時(shí)，他們也樹立了一種新的生活態(tài)度。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃內(nèi)容

1.項(xiàng)目前期策劃

(1)市場(chǎng)調(diào)研及走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)

①宏觀、微觀市場(chǎng)走勢(shì)分析

②最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析

(2)前期產(chǎn)品及市場(chǎng)定位可行性研究

① 產(chǎn)品定位分析

② 市場(chǎng)定位潛力分析

③ 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析

④ 市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià)

⑤ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

(3)品牌戰(zhàn)略策劃

① 名稱確定建議及推廣名確定

② 樓盤風(fēng)格確定

③ 建筑用料的建議

④ 項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘及提練

⑤ 小區(qū)環(huán)境營造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境

⑥ 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)(環(huán)境規(guī)劃)⑦ 電梯的設(shè)置

⑧ 停車庫設(shè)計(jì)要點(diǎn)、車位比例及安排

⑨ 會(huì)所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉

⑩ 裝修標(biāo)準(zhǔn)

社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目配置建議

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目建議

2.項(xiàng)目營銷策劃

(1)項(xiàng)目營銷階段性劃分

(2)項(xiàng)目分期推出的戰(zhàn)術(shù)部署及促銷手法建議

(3)市場(chǎng)進(jìn)攻要點(diǎn)有切入法建議(入市時(shí)機(jī))(4)價(jià)格策略制定

(5)價(jià)格體系及付款方式原則

(6)現(xiàn)場(chǎng)包裝要點(diǎn)

(7)賣場(chǎng)包裝要點(diǎn)

(8)賣場(chǎng)促銷要點(diǎn)

(9)展銷會(huì)舉辦方案

(10)外銷方案制定

(11)制定CS系統(tǒng)(顧客滿意系統(tǒng))(12)AIDAS原理(階段性促銷活動(dòng)策劃)(13)模型制作指導(dǎo)

(14)收集市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整營銷方案

(15)分銷網(wǎng)絡(luò)輔助措施

(16)新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)

(17)公關(guān)推廣方案(政府機(jī)關(guān)及集團(tuán)購買的可能性建議)

3.廣告、宣傳、推廣設(shè)計(jì)

(1)品牌識(shí)別

① 展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

●地盤形象設(shè)計(jì)

●工地圍墻展示設(shè)計(jì)

●工地路牌、樓體招示布、工程進(jìn)度牌

●售樓形象展示

● 售樓處外觀展示指導(dǎo)

● 售樓處內(nèi)部形象定位指導(dǎo)

● 售樓處設(shè)計(jì)建議

● 樣板房形象定位、效果建議

● 售樓處展板保保創(chuàng)意建議

● 看樓車體外觀設(shè)計(jì)

● 售樓人員服裝設(shè)計(jì)、保安服裝建議

②展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 售樓書、折頁

● 售樓合同及相關(guān)文件格式

● 價(jià)目表、付款方式單頁設(shè)計(jì)

● 工作證(卡)、售樓人員名片

● 辦公事務(wù)用品

③廣告類規(guī)范

● 報(bào)紙廣告標(biāo)準(zhǔn)格式

● 電視廣告標(biāo)準(zhǔn)格式

● 手提袋

④售樓導(dǎo)示系統(tǒng)

● 樣板房導(dǎo)示牌

● POO彩旗式吊旗設(shè)計(jì)

● 各類標(biāo)示牌

● 戶外看板

⑤小區(qū)形象系統(tǒng)

● 導(dǎo)示系統(tǒng)

● 公共導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 公共信息展示設(shè)計(jì)

● 會(huì)所導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 各項(xiàng)配套設(shè)施形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)

● 物業(yè)管理人員服飾設(shè)計(jì)

(2)廣告運(yùn)動(dòng)

● 廣告訴求目標(biāo)

● 廣告訴求理念

● 廣告主題口號(hào)

● 廣告內(nèi)容及表現(xiàn)手法 ● 創(chuàng)意策劃

● 統(tǒng)一宣傳口徑制定

● 整體氛圍概念提示

● 媒體計(jì)劃

● 創(chuàng)意延展

● 報(bào)紙廣告方案

● 電視廣告創(chuàng)意方案審核建議

(3)整體營銷費(fèi)用預(yù)算及成本控制的策略

4.銷售階段工作

● 銷售人員的安排及培訓(xùn)

● 銷售人員的進(jìn)場(chǎng)及銷售的實(shí)施

● 現(xiàn)場(chǎng)看樓團(tuán)的籌劃

● 客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)等層面分析

● 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結(jié)分析

● 廣告發(fā)布效果的跟蹤

● 放棄購買客戶的原因調(diào)查

● 售前及售后服務(wù)內(nèi)容

● 定期銷售總結(jié)及策略調(diào)整

● 系列促銷活動(dòng)

● 銷售后期收尾工作

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃中，要用市場(chǎng)調(diào)研來了解客戶，用樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)來瞄準(zhǔn)客戶，用營銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務(wù)感化客戶。這就需要一個(gè)規(guī)范的操作流程與運(yùn)作工具。

全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個(gè)部分。宏觀的營銷流程是將整個(gè)流程分為四個(gè)板塊：前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、經(jīng)營管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目投資分析、營銷策劃、概念設(shè)計(jì)、識(shí)別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。

一、市場(chǎng)調(diào)研

1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2、市場(chǎng)分析

（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5、消費(fèi)者分析：

（1）購買者地域分布（2）購買者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

（4）購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購買頻度

6、結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1、地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)

2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）

4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）

6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）

7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析

1、投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)

6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算

7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四、營銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）

5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）

8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）價(jià)格定位

1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

2、成交價(jià)格

3、租金價(jià)格

4、價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、銷售周期

1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記

2、開盤設(shè)計(jì)

3、銷售周期

4、銷售比例

（五）廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）

3、媒介投放

4、其他費(fèi)用等

五、概念設(shè)計(jì)

1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購物等）

5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

11、小區(qū)文化提煉

六、識(shí)別系統(tǒng)

（一）核心部分

名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分

1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

2、營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌

3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部

4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警119、消防通道、監(jiān)控室

七、公共關(guān)系

1、公共關(guān)系目的與意義

2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容

3、公共關(guān)系策劃與推廣

八、售后服務(wù)

1、售后服務(wù)

2、物業(yè)服務(wù)

3、招商租賃