第一篇：房地產項目營銷策劃戰略戰術

房地產項目營銷策劃戰略戰術

營銷策劃在房地產項目的運作中起著很重要的作用，本文對當前房地產營銷狀況略作分析和總結，意在和大家共同探討。

從戰略設置和戰術分布層面上看，房地產營銷的過程主要包括前期的策劃，中期的戰術分布實施和后期的營銷控制等方面。

一.前期的策劃--打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象

上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了“核心競爭力”一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基于樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之

一。在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握：

1，對樓盤的屬性定位樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。

2，市場調查，把握方向此環節在房地產營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，地段，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調

查報告，樹立起新的樓盤性價比和高于對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。

3，樓盤的主題確立及形象推廣完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎和特征的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在“后非典時代”，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閑環境，健康的工作環境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。

二.中期的戰術分布實施

初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布于三方面：

1，關注營銷的“體驗場”

體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。“生活場”的設計要有創意，在房地產營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果并引導客戶購買的沖動。

2，把服務落實到客戶中去開盤前期和開盤之后積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。

3，實惠永遠是購房的第一動力在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。

伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類：

1，購房送物業管理費。

2，購樓送車位。

3，購房送接受優質教育，培訓機會。

4，購房享受裝修大優惠。

5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。

6，購房連帶購車大優惠。

7，分期付款，N年免息。

8，購房抽獎，送禮，返現金。

9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等.在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。

三，后期的營銷控制

房地產營銷的后期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對于潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現在樓盤的價位的提高。

在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現出供不應求的局面，價位的提高一方面可以緩解供求關系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發展商的品牌價值系統，增加了發展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業有了可以依靠的品牌樓盤。

樓盤銷售告罄后要注意對樓盤品牌的維護，此時的對品牌維護應上升到加強發展商品牌崇信度的高度，以構建健康生活，強化樓盤價值系統建設為指導思想適時適度地回報置業戶主，使置業者思想和心靈產生強大的震撼，從而達到以置業者為媒介向樓市潛在客戶宣傳品牌的目的，創造了抓住一點宣傳一面的效果。做地產就是做文化，“選擇萬科就是選擇一種生活態度。”當客戶選擇到自己的品牌樓盤時，他們也樹立了一種新的生活態度。

第二篇：房地產項目營銷策劃

農家樂項目營銷策劃

第一階段：市場引導期時間：兩周左右,不宜過長。

主題：南湖岸邊、世外農家

階段目標：在鞏固“農家樂”這一娛樂項目知名度的同時，改變部分消費者對現有農家樂的環境不太滿意的印象，激發潛在消費者的消費興趣，形成市場預期，凝聚一定的人氣，為開業期打好鋪墊。營銷手段：

一、網絡宣傳：

1、制作項目宣傳片、將外部環境、內部條件拍成照片，由各學校校園代理登陸校園BBS發帖，發布開業期活動信息。

2、在群光、亞貿、光谷等人流集中地區散發宣傳單、以“南湖岸邊，一處世外農家”為主題，倡導悠閑、舒適的假日生活，以自然風光提升關注度。

二、校園宣傳：

1、印發宣傳單，在華農、中南財經政法大學、中南民大、武大、華科等高校校園內進行宣傳，推廣健康生活理念，以環境吸引顧客。

第二階段：開業活動期

主題：心靈氧吧

階段目標：在前期宣傳的基礎上，集中廣告攻勢，力爭開業期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務，塑造良好的口碑，進而擴大客源范圍，形成良性循環。

營銷手段：

1、與各大團購網站合作，主動出擊，擴展銷售渠道，以客流量彌補利潤，贏得口碑。

2、開展以“健康生活、親近自然”為主題的校園征文（攝影）大賽，經過選拔后，邀請部分優秀選手親臨項目參觀，并將作品在校園內展出，使“農家樂”這一消費品牌親近學生生活。

3、校園內針對學生會、社團、班級學生干部等進行重點宣傳，突出本項目與競爭對手相比的優勢所在，強調具體優惠信息。

三個季節、兩個重點群體

一、春季

主題：走出校園、此處春光無限

階段目標:抓住學生春游這一黃金時段，采取集中型宣傳，在校園內形成一股消費潮流，促成引導性消費。

營銷手段：

1、在校園內組織“風箏節”活動，制作印有農家樂廣告語的風箏，在校園內同時放飛，形成轟動效應。

二、新生季（秋季）

主題：來自五湖四海，我們是一家

階段目標：利用大一新生的年級特點，采取有針對性的宣傳，激發大一新生的興趣，力爭使其成為穩定客源。

營銷手段：

1、借助“出行小貼士”、“校園生活ABC”等宣傳材料，內容上突出農家樂自己做飯的特點，強調家的氛圍，強調大學是獨立自主生活的開始，強調新的開始，要勇于嘗試。

三、畢業季（夏季）

主題：散落天涯、永不忘你我他

階段目標：利用畢業生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級活動”為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經過多年的積累，將其打造成為畢業生離校的“必修課”。

營銷手段：

1、以懷舊為基調，提出“重溫大一”的消費理念，推出畢業生特別優惠價格。

2、以離別為基調，打出“散伙飯，我們一起親手做”的口號，考慮到畢業生時間緊，蔬菜、肉類等原料低價供應。

第三篇：房地產項目營銷策劃報告

樓盤營銷策劃方案

目 錄

市場定位篇

壹 項目市場分析 貳 目標客群定位 叄 項目推廣思路 肆 項目核心競爭力 伍 項目推廣主賣點 陸 項目宣傳定位 柒 生活方式定位 捌 產品調整加強建議 玖 項目市場攻擊點

營銷理念篇

壹 營銷核心理念 貳 案名建議

營銷推廣篇

壹 營銷推廣策略 貳 媒介投放策略 叄 促銷活動策略 肆 產品建議

一、項目分析

【1】地塊分析

地理位置與面積：本項目總用地面積為70975M2，容積率為1.0，綠化率為35.2%，由低層住宅與聯排別墅組成。周邊銜接白鶴小學，外接輕軌，F1賽車場，與汽車城相鄰而置。此處為未開發區域的核心絕版地帶。【2】SWOT分析

1、項目優勢

A、區位優勢：本案位于 最大的汽車部件生產基地 B、規模優勢：項目占地70975M2，是較大型樓盤。C、前景優勢：處項目處于未來開發地帶的核心地段;D、環境優勢：綠化率較高，空氣質量較好，環境優雅。E、人文優勢：周邊小學、中學、院校林立，文化氣息較濃。

2、項目劣勢

A、居住劣勢：該項目的周邊居住氛圍不濃郁；

B、配套劣勢：社區內僅有會所，欠缺休閑娛樂場所；社區外商店、購物、生活設施不齊全； C、景觀劣勢：周邊沒有公園、文化廣場，項目本身的集體綠化率低。D、交通劣勢：無交通路線到達項目直接點或附近地帶；

3、存在的機會

A、區的未來發展趨勢良好，人均消費力也在提高。B、此項目與小學臨近，增加了項目的一大賣點。

C、在此項目的附近均無直接性的競爭樓盤存在,價格處于中低價位的樓盤； D、即將開通的輕軌，賽車場也近在咫尺；

4、面臨的問題 A、客群消費能力有限，目標群體的消費意識有待于引導； B、處于郊區地帶,交通不便利；

C、項目的周邊配套不完善，對項目的銷售造成一定的影響； D、目標客群有限，競爭對手已培養了一部分消費群體為固定客群。

二、區域目標客戶群定位

1、以當地市場為主要客群；

2、以市區、區客戶為輔助客群；（見市場分析報告客戶定位）

三、項目推廣思路

本案主題拓展全面圍繞“新鎮住宅”這一主線，以“品質、智能、精致”三個支撐點為基礎，進行“投資、建筑、景觀、生活、健康、服務、休閑、科技”八個方面的主題拓展，靈活運用媒體、SP活動等多種手段促銷，通過常規與非常規的傳播包裝，以達到品牌塑造，盡快完銷的目的。

1、第一展開線：投資

2、第二展開線：智能

3、第三展開線：建筑

4、第四展開線：舒適

5、第五展開線：景觀

6、第六展開線：生活

7、第七展開線：休閑

8、第八展開線：服務

四、項目核心競爭力

在房地產市場日益同質化的今天，要在市場上站穩腳，占領市場。更要進一步去挖掘樓盤本身的核心競爭力，只有認識了核心競爭力，才能超越同質化，在市場上獨樹一幟，作為項目形象定位的指導。我們將以專業的行為來探討本案的核心競爭力，鑒于此，初步得到的結論為：

1、本項目的中低價格優勢，品質保證與物超所值的服務享受；“超值性”

2、先進科技引導，全智能化服務；安全性

3、高綠化率及精致景觀設計；舒適性

4、高質量的建筑水準，實用精致的戶型設計；精致性

五、項目推廣主賣點

1、卓越品質（品質的保證）

一切精品的產生都來源于對品質的保證，這是對客戶最基本的承諾，也是對企業品牌美譽度最直接的表現。

2、全智能化（安全性與私密性）綜觀各樓盤，大打智能化樓盤概念的也不在少數，但是真正做到全智能化的樓盤還是少數，而從本案目前具有的品質上看，全智能化的概念訴求也將成為本案不可或缺的訴求重點。

3、精致體現：（細微之處的鑄造）

社區的精致來源于內部設置的精致程度，小到一個花草，大到房屋結構，房地產項目是一個整體的產品，我們在建設與營銷包裝中一定要抓住項目特有的細微特點，并注意項目企劃的整體性。針對本案擁有的特殊性，我們在推廣中一定要抓住“精致”的主題，在細節上下工夫，體現出項目作為住宅所具有的特色，通過立面線條及營銷動線結合銷售與物業服務，提供給業主完美的生活空間。

六、項目宣傳定位

（1）生態的、和諧的（環境）

生命在于回歸，注重小區內外園林的營造，尊重自然，在保留小區原有植物的基礎上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現自然生態之美，景觀與建筑的交融式設計，互融互生，為住戶創造景致天然的居住環境，亦為申城增添一道美麗的風景線；（2）繽紛的（設施）

社會越往前發展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，充分尊重客戶的需要，在小區設置各類配套設施，包括尊貴會所、商業街、開放式廣場等，配套設施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；（3）休閑的（生活模式）

生命是一首詩，提倡的是生活的舒態與寫意，早上您可以到健身徑跑跑步，或者去爬爬山；傍晚時分，您可以陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；（4）親情的（情感）

把小區看成是一個大家庭，以業主成朋友為榮，以您為圓心，以業主為尊，提供個性化的服務，充分考慮業主的各種需求，成為您成功路上的“賢內助”；（5）情趣的、人文的（文化品味）

提倡的是高品質、高品味，巧妙的將中國傳統人文文化融入小區規劃與景觀小品上，并有機的實現人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言。（6）簡約的，尊貴的（建筑設計）

應該是簡約的，所以建筑結構輕盈，采用簡潔的外觀設計，線條簡潔，體態優美，用材節省，項目以您為尊，素雅端莊的外觀用色，一梯二戶，超大采光面，窗含萬里景，戶盈清堂風。

七、生活方式定位訴求

1、社區是全新的、高起點的；

2、住宅講究高尚品質的；

3、是未來的，是屬于上海市新一代人的生活新社區；

4、滿足購房者五大需求：

①生活情調需求； ②高質量的居住需求；

③交際與發展的（對多功能的會所）需求； ④孩子教育的需求； ⑤對上海身份的需求；

5、訴求目標：

①屬于的目標客戶群體 ②倡導住宅的性價比革命 ③提高品質生活的代言詞 ④滿足更多元的生活居住需求 ⑤住宅是為社會精英人士度身訂造的 ⑥不可多得的，限量供應 ⑦帶給人們無限的期待與遐想??

八、產品調整加強建議

為加強項目賣點，樹立樓盤及開發商形象，整合項目優勢，為銷售作好鋪墊工作，建議投入系列建設。【1】作足社區配套

會所服務設計：可供開發項目有：模擬室內高爾夫球練習場、圖書館、棋牌室、商務中心、健身房、全天候游泳場、住戶專車、商務部、餐飲部、桌球、網球場、超市、保齡球室、壁球場、桌球室、鋼琴吧、超市、美容美發等。【2】社區植樹：由客戶認養種植。【3】在社區內布置現代風格的小品

【4】會所加緊建設，建議售樓處規劃于內、項目氣質體現； 【5】項目加緊建設，落成可直觀體現項目品質，點燃人氣；

【6】物業管理設計：專業管家服務，如為解決郊區購物不方便的問題，專門成立帶購物服務，物業公司須出示購物憑證。等等。

【7】開通業主往返市區專線車，用來積聚人氣。（或開通小區專線到達R3輕軌站，約15分鐘路程）【8】項目地塊綠化、園林布置 【9】盡快啟動會所內休閑項目 【10】項目籌建信息口語傳播

九、項目市場攻擊點

1、居住劣勢：該項目的周邊居住氛圍不濃郁；

攻擊策略：在宣傳策略上避開直接性的撞擊，直接進入版塊“未來發展前景良好”的造勢手法。

2、配套劣勢：社區內僅有會所，欠缺休閑娛樂場所；社區外商店、購物、生活設施不太齊全；

攻擊策略：在本項目的會所內設施乒乓球室、棋館、桌球室、KTV房、名食茶餐廳等，強化會所功能，滿足緩解壓力的生理需求。

3、景觀劣勢：周邊沒有公園、文化廣場，項目本身的集體綠化率低。

攻擊策略：強化中心廣場的作用、以休閑廣場、運場廣場、文化廣場等主題作為規劃核心，提升項目檔次，滿足客戶對生活品質提高的需求。

4、交通劣勢：周邊沒有直接達到或靠近本項目的交通路線；

攻擊策略：引入R3專線大巴有小區往返專線直接到輕軌站，從基本上解決了購房者對往返各大中心區的需求。

十、營銷核心理念

廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤的推廣都以此為精神支柱。廣告總精神的推出進一步提升了本案的樓盤形象，為房產的銷售奠定基礎。

第四篇：房地產項目全程營銷策劃內容

房地產項目全程營銷策劃內容

1.項目前期策劃

(1)市場調研及走勢分析、預測

①宏觀、微觀市場走勢分析

②最新房地產市場行情分析

(2)前期產品及市場定位可行性研究

① 產品定位分析

② 市場定位潛力分析

③ 市場定位風險分析

④ 市場定位的可行性評價

⑤ 項目市場定位

(3)品牌戰略策劃

① 名稱確定建議及推廣名確定

② 樓盤風格確定

③ 建筑用料的建議

④ 項目賣點的挖掘及提練

⑤ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境

⑥ 小區景觀設計要點(環境規劃)⑦ 電梯的設置

⑧ 停車庫設計要點、車位比例及安排

⑨ 會所功能內容劃分及概念的提煉

⑩ 裝修標準

社區服務項目配置建議

物業管理服務項目建議

2.項目營銷策劃

(1)項目營銷階段性劃分

(2)項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議

(3)市場進攻要點有切入法建議(入市時機)(4)價格策略制定

(5)價格體系及付款方式原則

(6)現場包裝要點

(7)賣場包裝要點

(8)賣場促銷要點

(9)展銷會舉辦方案

(10)外銷方案制定

(11)制定CS系統(顧客滿意系統)(12)AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)(13)模型制作指導

(14)收集市場反饋信息及時調整營銷方案

(15)分銷網絡輔助措施

(16)新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)

(17)公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

3.廣告、宣傳、推廣設計

(1)品牌識別

① 展示系統設計

●地盤形象設計

●工地圍墻展示設計

●工地路牌、樓體招示布、工程進度牌

●售樓形象展示

● 售樓處外觀展示指導

● 售樓處內部形象定位指導

● 售樓處設計建議

● 樣板房形象定位、效果建議

● 售樓處展板保保創意建議

● 看樓車體外觀設計

● 售樓人員服裝設計、保安服裝建議

②展示系統設計

● 售樓書、折頁

● 售樓合同及相關文件格式

● 價目表、付款方式單頁設計

● 工作證(卡)、售樓人員名片

● 辦公事務用品

③廣告類規范

● 報紙廣告標準格式

● 電視廣告標準格式

● 手提袋

④售樓導示系統

● 樣板房導示牌

● POO彩旗式吊旗設計

● 各類標示牌

● 戶外看板

⑤小區形象系統

● 導示系統

● 公共導示系統設計

● 公共信息展示設計

● 會所導示系統設計

● 各項配套設施形象系統設計

● 物業管理人員服飾設計

(2)廣告運動

● 廣告訴求目標

● 廣告訴求理念

● 廣告主題口號

● 廣告內容及表現手法 ● 創意策劃

● 統一宣傳口徑制定

● 整體氛圍概念提示

● 媒體計劃

● 創意延展

● 報紙廣告方案

● 電視廣告創意方案審核建議

(3)整體營銷費用預算及成本控制的策略

4.銷售階段工作

● 銷售人員的安排及培訓

● 銷售人員的進場及銷售的實施

● 現場看樓團的籌劃

● 客戶區域、年齡、職業等層面分析

● 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析

● 廣告發布效果的跟蹤

● 放棄購買客戶的原因調查

● 售前及售后服務內容

● 定期銷售總結及策略調整

● 系列促銷活動

● 銷售后期收尾工作

第五篇：房地產項目全程營銷策劃流程

房地產項目全程營銷策劃流程

在房地產項目營銷策劃中，要用市場調研來了解客戶，用樓盤規劃設計來瞄準客戶，用營銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務感化客戶。這就需要一個規范的操作流程與運作工具。

全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個部分。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊：前期開發、營銷策劃、工程管理、經營管理。微觀策劃流程可分為八大環節：市場調研、項目環境調研、項目投資分析、營銷策劃、概念設計、識別系統、公共關系、售后服務。

一、市場調研

1、本次市場調研的背景、動機、運用手段、目的等；

2、市場分析

（1）當前區域市場數據分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2）區域市場成本分析（銷售價格、成交情況）

3、近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4、競爭個案項目調查與分析

5、消費者分析：

（1）購買者地域分布（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4）購買時機、季節性

（5）購買反應（價格、規劃、發展、投資等）（6）購買頻度

6、結論

二、項目環境調研

1、地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質

2、地塊本身的優劣勢

3、地塊周圍景觀（前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述）

4、環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通）

6、公共配套設施：（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）

7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析

1、投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、區域產業等）（2）房地產的政策法規

（3）目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3、現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤

6、投入產出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算

7、同類項目成敗的市場因素分析

四、營銷策劃

（一）市場調查

1、項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）

2、建筑規模與風格

3、建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）

4、裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊等）

5、功能配套（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

6、物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）

7、發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質等）

8、結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）目標客戶分析

1、經濟背景（1）經濟實力（2）行業特征（公司實力、規模、經營管理、模式、承受力、面積、行業等）（3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式

（三）價格定位

1、理論價格（達到銷售目標）

2、成交價格

3、租金價格

4、價格策略

（四）入市時機、銷售周期

1、預售推廣、排號登記

2、開盤設計

3、銷售周期

4、銷售比例

（五）廣告策略

1、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3、階段性的廣告創意表現

4、廣告效果監控

（六）媒介策略

1、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率

5、費用估算

（七）推廣費用

1、現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）

2、印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）

3、媒介投放

4、其他費用等

五、概念設計

1、小區的規劃布局和空間組織

2、小區容積率的敏感性分析

3、小區道路系統布局（人流、車流）

4、小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）

5、小區建筑風格的形式及運用示意

6、小區建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區戶型比例的搭配關系

8、小區經典戶型的功能判斷及面積劃分

9、小區環境綠化概念原則

10、小區環藝小品主題風格確定及示意

11、小區文化提煉

六、識別系統

（一）核心部分

名稱、標志、標準色、標準字體

（二）運用部分

1、現場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

2、營銷中心：形象墻、門楣標牌、指示牌、展板規范、胸卡、工作牌、臺面標牌

3、工地辦公室：經理辦公室、工程部、保安部、財務部

4、功能標牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警119、消防通道、監控室

七、公共關系

1、公共關系目的與意義

2、公共關系方式、內容

3、公共關系策劃與推廣

八、售后服務

1、售后服務

2、物業服務

3、招商租賃