第一篇：淺談土地出讓金管理中存在的問題及解決對策

淺談土地出讓金管理中存在的問題及解決對策

王謙(寧夏中衛市審計局):2010年01月18日

近年來，隨著各地城市化步伐的加快，城市土地開發和房地產業的迅猛發展，地方財政收入的基金收入中國有土地出讓金所占比重越來越大，在西部欠發達地區土地出讓金已成為城市建設的主要資金來源，成為地方公共財政的主要組成部分。但從近年來對縣級財政決算審計情況看，一些地方還存在管理不到位、核算不及時、支出不規范等問題。本文就此問題進行分析，提出對策建議。

一、土地出讓金收支管理方面存在的問題

1、土地出讓金收支預算編制粗放，未全部列入同級人大監督視野。按照《中華人民共和國預算法》的規定，土地出讓金屬于地方財政收入的基金范疇，地方政府在編制下一年度財政預算方案時，要結合當地經濟社會發展狀況，科學測算下年收支目標，確定適當的增長比例，而在實際工作中土地出讓金往往是一個大概數，到年底完成情況遠遠超過計劃任務，造成一部分土地出讓金游離于人大監督之外。如某縣2009年提交人民代表大會審議的基金收入為1.5億，實際完成數為3.2億，超收的絕大部分是土地出讓金。

2、核算管理不規范。按照《土地出讓金管理辦法》的規定，土地出讓金要嚴格實行收支兩條線管理，即有國土部門出具通知單，繳款人直接到銀行繳入財政部門開立的土地出讓金專戶或直接繳入國庫，土地競買人繳納的競拍保證金，在拍賣結束后將立即轉為土地出讓金，目前，個別地方還繼續實行有國土局開設專用賬戶收取保證金，存在一些問題。某縣國土資源局在競買人競拍成功后未將保證金劃入財政非稅收入專戶，而在單位專戶中存放，截留、滯留達2800余萬元，經縣政府主管領導簽字同意將2200余萬元，從國土資源局賬戶直接撥付給某鎮用于城市拆遷，屬典型的截留、坐支土地出讓金行為。

3、違反規定返還土地出讓金。個別地方實行零地價、負地價招商，把減免、返還土地出讓金作為招商引資的招牌和優惠措施，造成了地方政府財力的大量流失。如某縣對進入工業園區的企業和投資達到億元的工業企業實行土地出讓金減免和全額返還的政策，僅2009年返還的國有土地出讓金就達一億多元。這樣做的后果一是對政府公共財力造成了浪費，使市場經濟條件下的公共財政支出框架大打折扣，侵害了廣大人民群眾的公共利益。二是一些企業老板以國有出讓土地使用證在銀行抵押融資，如果一旦不能按期達產達效，市場前景發生變化等不確定因素影響，則有可能給金融機構造成新的不良貸款，損害政府信譽。

4、不同程度地出現拖欠出讓金的現象。在城市建設推進中，按照各部門職責分工，國土部門管理土地出讓、規劃部門負責方案把關、建設部門管理工程質量、財政部門管理基金收支，由于部門之間溝通、協調不到位，出現不同程度拖欠土地出讓金的現象。如某縣國土部門2008年一年應繳未繳的土地出讓金達8000萬元，某房地產開發企業2004年開發的商貿城當年建成出售，至2008年審計時仍欠200余萬元土地出讓金。

5、國有土地出讓金大量虛增。按照城市拆遷的相關規定，用于城市商貿和房地產開發的土地，其拆遷安置和地上建筑物補償均有開發企業負責，近年來由于拆遷難度大，一般有縣政府組織專門的工作班子負責進行拆遷、安置，因此，在縣財政土地出讓金中包含了大量的土地拆遷安置成本，這部分收入有財政部門先征后返，是縣政府的不可用財力。另外，地方政府出臺的對以出讓形式出售給工業企業的土地出讓金先征后返政策，都造成了國有土地出讓金大量虛增。

二、加強國有土地出讓金管理的對策

1、加大監督力度。縣人大常委會要把地方財政的基金收支預算納入監督范圍，審計部門在同級預算執行審計中要把土地出讓金收支作為審計重點，進一步規范財政支出行為。當前要認真貫徹國家五部委聯合下發的《進一步加強土地出讓金管理的通知》，相關部門清理以前年度欠繳的土地出讓金。

2、規范銀行賬戶管理，嚴格實行收繳分離制度。建議撤銷在國土資源局開設的土地拍賣保證金專戶，將競拍保證金交入各級財政收費大廳，實行專戶管理。對土地出讓金繳至非稅收入匯繳專戶的，及時劃入地方財政國庫，杜絕截留、滯留土地出讓金，坐支或變相截留、坐支土地出讓金的行為。

3、清理糾正違規政策，要堅決執行國務院《土地出讓金管理辦法》，嚴禁出臺越權減免或返還土地出讓金等不合規政策，維護國家法律、法規的嚴肅性。(王謙 寧夏中衛市審計局)

淺析土地出讓金管理中的問題

2009-0181

近幾年，隨著國有土地出讓政策的改革完善和房地產業的迅速發展，地方政府土地出讓金收快速增長，并已成為多數地區土地開發和城市建設的主要財力來源。但筆者在通過接觸土地審計調查過程中發現，由于有關規定不完善和一些地方不重視財務管理等原因，使之存在不將土地出讓金全額納入財政預算管理，同時不能正確清算土地開發費用、業務費用和土地凈收益等問題。目前，規范土地出讓金財政財務管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現實問題。

土地出讓金財政財務管理中存在的問題：

1、土地出讓金不能全額納入預算管理，缺乏監督。財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》明文規定：“本季度的土地凈收益，全數上繳金庫，各省、自治區、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和年度預、決算。”一些地方僅關注一般預算收支、基金預算收支和預算外收支的預決算管理，而按照《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》要求能真正實現財政預決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺乏財政預決算的監督管理。甚至有的單位不編制土地出讓金收支報表和年度預、決算。

2、《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》規定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發費用、業務費用的凈額，地方國土部門應按季清算土地開發費用、業務費用，并確認應繳入金庫的土地凈收益。由于現在市場大多是存在整理拆遷、滾動開發等到問題，單塊出讓地塊的費用歸集比較困難，客觀上導致國土部門不能及時正確地核算土地出讓費用和收益。同時，地方政府主要關心作為本級非常規性財政收入的土地出讓金總收入，普遍不重視其規范化核算。

3、地方政府隨意確定土地凈收益，人為調整土地凈收益的入庫數。目的：一是為了完成年度地方財政收入的入庫數。二是為了減少體制上劃，調減土地凈收益的入庫數。這種人為蓄意調整行為，使僅有的納入財政預決算管理的土地凈收益也喪失了真實性。

加強土地出讓金財政財務管理的建議：

1、取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用權用收入”繳入地方本級國庫，納入預算管理。

2、國家應以一定固定比例集中部分土地出讓金，專項用于欠發達地區的城市建設。

3、地方財政部門應負責全額土地出讓金收支的預、決算編制，地方國土部門不再對單塊出讓地塊實施完全費用核算。財政對年度土地出讓金收支實行總額決算管理。

淺析土地出讓金的性質 2010/01/30

土地出讓金的性質，體現在以下幾個方面：

(1)土地出讓金，按現行法規中規定一次性收取40-70年的土地使用費，其地租中又包括了土地使用消費者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率貼現計算，土地出讓金的實際價格是土地出讓金名義價格的34.7倍以上的價格。

應該指出，土地出讓金是可以明確地從房價中剝離的貨幣地租部分，同時土地出讓金又成為土地價格和房屋價格組成部分的一部分，轉換成計稅基礎，當土地首次進行交易時，土地出讓金將被征收5.5%的營業稅及附加和4%的契稅。

當房屋建成銷售時，土地出讓金再次作為計稅依據被征收5.5%的營業稅及附加和相應的契稅。就房地產開發商而言，收取地租是履行代收代繳義務，但卻必須在承擔義務時為這種義務繳納營業稅和契稅。土地使用消費者在向政府支付地租的同時，也同樣為繳納地租的行為承擔營業稅和契稅。這樣，土地使用者是實實在在的承擔是一而再，再而三的被重復征稅后的地租。這對城市的低收入群要買新房改善居住條件，簡直是難上加難。究竟這種既有利息，又有租，還有稅的土地出讓金，是租耶，抑是稅耶?總之，可以說是“第四財政”。

(2)土地使用權出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現行法規規定：土地使用權出讓的最高年限分別是：居住地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年(注：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定。)。

我國法律規定城市土地是歸國家所有，國民對土地擁有使用權。由于我國土地不能買賣，我國實行土地批租制度并規定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據何在?有的學者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。

這主要是因為香港大部分土地是英國1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來。由于土地并非香港當局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉問題時，香港實行了批租制度，即在一定期限內轉讓土地使用權。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒有超過99年的。后來中英關于香港問題的談判又達成協議，最長的批租期限到期日不能超過香港回歸后50年左右。從國際上來講，土地批租90年和100年都有。我國的這個規定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價值就會折舊到零。同時，這也與當時對中國人預期壽命70歲左右等綜合因素有關。

現在的問題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計的地租采取了一次性收取(征納)。這樣，勢必造成地方政府希望土地能夠“賣出”較好的價錢，以利于改善公共服務和城市基礎設施。土地批租收益紿各級地方政府的好處是顯而易見的。這種地方政府一次性收取累計了50～70年的地租之總和的土地出讓金。說它是地租，但地租一般是按年收取的;而將累計50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財政”。

(3)地方政府獲得的土地出讓金有很大比例是作為當年的地方財政收入并安排作財政支出的，這樣，實際上也即成了“第四財政”。所謂第一財政指預算內收入，第二財政指預算外收入，第三財政指制度外收入，而土地出讓金也就成了“第四財政”了。

這筆“第四財政”在地方可支配財政收入的比重高達40～60%，有些地方甚至超過第二、第三財政之和。這樣，政府實際上就不僅預收了未來50～70年的土地收益，而且也實實在在地預支了未來的土地收益。這種地方政府的“第四財政”反映了我國現行財政體制中中央財政與地方財政的利益博弈狀況。與世界的大多數國家相比，中國把更多的支出責任下放給省以下的地方政府。中國財政總支出的65%集中在省以下的地方政府，上世紀90年代曾高達80%.但是在收入方面，地方政府沒有相應的自主權。現在發現了“土地出讓金”這座“第四財政”金礦，必然是“得來全不費功夫”!

第二篇：當前土地出讓金管理及核算存在的問題和對策建議

當前土地出讓金管理及核算存在的問題和對策建議

綜合處課題組

撤地設市以來，市本級大力推行土地有償使用制度，通過拍賣、掛牌等市場化運作方式，規范土地出讓，總體實現了城市國有土地資產的良性循環，通過強化土地出讓金的征收管理，土地效益得到較好的體現。截止2005年6月，實現合同出讓金37.8億元，已繳財政專戶30.05億元。除彌補土地出讓成本費用外，政府土地凈收益16.29億元，有力地支持了我市基礎設施建設和社會各項事業的發展。

幾年來，通過加強土地出讓金制度建設，規范土地出讓管理程序，強化土地成本核算，財政財務管理不斷加強和完善，土地出讓金管理效果明顯。但隨著形勢不斷發展，管理要求不斷提高，新的問題也不斷出現，如何進一步加強管理，更加有效地管好用好這項政府性專項資金，是政府及其財政部門面臨的重要課題。

一、當前土地出讓金管理中存在的問題

(一)土地出讓金欠繳問題較為嚴重。

1、欠繳（未繳）現狀及影響。欠繳是指受讓人未按合同規定繳清約定的土地出讓金的行為；未繳是指拍賣、掛牌等出讓程序已完成，合同期內或超過正常時間未簽合同，未繳納土地出讓金的行為。

土地出讓金欠繳（未繳）問題，一直是土地出讓金管理中存在的難題。在2003年至2004年期間，市本級欠繳（未繳）余額平均保持5～6億元，2004年，國家實施宏觀調控政策，銀根和地根的抽緊，使欠繳問題更加突現。今年上半年，市政府專題研究清繳土地出讓金工作，統一認識，作出了專門部署，采取有力措施，國土與財政部門聯合行動，組織催繳清欠，1-6月，收回欠繳出讓金3.52億元，但欠繳、未繳出讓金問題并未根本解決。截止6月底，以前逾期欠繳余額仍有1.69億元，本年新出讓地塊合同未簽以及簽約后未按期繳款所導致的未繳金額達6.05億元。也就是說，土地出讓金陳欠經催繳大部分收回，但新出讓土地的未繳金額依然很大，這是目前出讓金欠繳的新特點。欠繳和未繳（不包括合同期內未繳款），其性質雖有所區別，但造成的影響是一樣的，首先是政府財政資金被擠占，政府對有限的財力調控能力減弱，其次政府財政收支計劃將難以實現，勢必影響政府投資計劃和重點工程的實施；再者不利于公平城信市場的建立，導致政府公信力的喪失和土地市場的混亂。

2、欠繳、未繳的影響因素。

造成欠繳未繳原因有多方面。主觀上由于受讓人作為一個盈利為目標的經濟主體，欠繳資金實際上減少資金占用的財務成本，增加利潤，受利益驅動，造成欠繳。客觀上，一是合同不規范，簽訂時有疏漏，如對當事雙方違約的處置措施，糾紛的解決程序等，合同條款約定不明或欠缺。二是地塊出讓前期準備工作不充分，對各種可能出現的問題未考慮成熟，有急躁匆促情形存在，導致土地出讓后產生爭議，政府失信。三是執行合同缺乏嚴肅性。雖有滯納金的約定條款，但實際未執行，以2003～2004年間出讓的較大5宗土地為例，欠繳土地出讓金(截止2005年6月底)應計的滯納金就超過1.12億元，均未執收，違約收回土地等更嚴厲措施也難以執行到位。

(二)土地出讓成本核算遇到新的困難。

以往市本級土地出讓范圍限于舊城區，土地成本列支的主體是單一的國土部門，土地出讓成本按宗地核算的形式也較簡單。隨著形勢發展，城市化進程加快，新問題也隨

著之產生。如按批次征地以及按項目分期拆遷的情況已很普遍，以宗地為單位歸集土地出讓成本費用的方法已不能解決問題，出讓土地的地域從舊城區擴大到新的城市規劃區乃至開發區，成本列支的主體涉及國土局以外的經濟開發區、城建發展公司等，新的變化導致以往成本核算辦法面臨許多新的挑戰。

1、開發區商貿用地的成本核算問題。

水閣開發區現行用地的成本是按以下形式進行列支的：一是征地補償以園區為單位，按批次進行；二是拆遷安置則按工程項目涉及的地域范圍，按期數進行；三是前期費用按統一規劃支付。以上可以看出，目前水閣區塊土地成本列支以整個園區為單位分批分期支付，而不是按宗地列支，也無法按宗地分清成本，據開發區統計，目前已征地14500多畝，除工業、道路和綠化等設施用地以外，用于商貿出讓的土地約700多畝，約占已征土地總面積的5％。目前已出讓商貿用地五宗165畝，土地出讓金11715萬元，其中兩宗已繳清土地出讓金6928萬元，結算方法待討論確定，未能進行清算，截止2005年6月，開發區共支付征地拆遷成本8.6億元，其中有3.8億是由土地儲備中心墊付成本的，即成本支付主體有開發區管委會和市國土局兩個部門。

2、土地成本與出讓宗地不完全對應及存在多個成本支付主體的情況下的成本核算。一般理論上而言，以宗地為單位歸集土地出讓成本，該宗地的成本是在該宗地相應面積的地理空間內發生的所有費用，是一一對應的，但現實中往往存在不對應的關系，以城建公司拆遷后出讓的城西路項目為例，項目總拆遷面積47374m，總拆遷費用為13338萬元，其中，拆遷完畢后可用于出讓宗地兩宗，面積分別為11764 m和14098 m，出讓金13688萬元，其余為道路及綠化等用地，不產生收入，如何將拆遷費用歸集到具體出讓地塊中去，在空間上很難完全對應，且針對某宗出讓地塊，其成本支付主體不僅有土地儲備中心還有城建公司。另外還有一種情況是，同一個收儲項目由不同地理空間地塊組成，成本費用統一支付，不同地塊分期出讓。如高中段教育資產盤活項目由原職高和廈河技校二地塊組成，截止2004年底統一支付收儲成本6450萬元，其中原職高地塊2004年10月出讓，出讓金4380萬元，廈河技校地塊尚未出讓。如何結算分配類似上述地塊的成本與收益，在財政部和省廳有關土地出讓金清算分配相關制度均沒有明確規定，而今后多主體支付成本、按批次或工程項目整體征遷土地的征用方法越來越普遍，按宗地核算成本將變得更加復雜，難度越來越大。

(三)土地儲備融資利息的分攤未能真實反映土地出讓成本和收益。

據國土局的統計數據，2001年-2004年收購儲備土地6667畝，支付總費用（部分未付）10.7億元，收儲后供應土地3555.15畝，其中：出讓1405.16畝，占總供應量的39％，劃撥及其他用途2149.99畝，占總供應量的61％。市本級收儲土地的資金來源主要靠借貸融資，借貸就要發生財務成本（主要是利息），而上級制度規定利息是列入土地出讓成本的，但具體如何攤入成本沒有明確。從儲備中心融資負債情況來看，貸款總量逐年上升，從2002年至2004年，年平均貸款余額在8億元左右。2004年底貸款余額8.47億元，財政等政府資金墊支2.2億元，總負債額為10.67億元。貸款利息每季度約為1200多萬元，年利息成本約為5000萬元。據統計，2001年-2004年共支付儲備貸款利息14000萬元，占同期出讓金收入23.87億的5.87％，經結算攤入成本1615萬元，攤銷了11.54％。土地收儲后有出讓和劃撥兩種供應方式，出讓的僅占少部分，大部分用于劃撥，劃撥土地不產生收入，若從投入產出的配比關系來分析，劃撥土地的收儲貸款利息是沒有資金保障的，即所有的儲備貸款利息要攤入少量的出讓土地的成本中才能解決，現行的22

2利息攤入成本的辦法是簡單的滾動分攤法，即某時點的利息總額除以總收儲成本，乘某宗地實際收儲成本，這種辦法較簡單可行，但不夠科學，即沒有考慮劃撥用地的資金占用因素，因此其結算時攤銷的利息成本很少，相對而言，每年產生的凈收益有虛高的成份。

(四)預核預撥結算辦法需進一步完善

預核預撥辦法，是市本級在土地出讓金收支管理實踐中探索出來的旨在加快資金周轉的一項結算制度，是在打破傳統的結算方式、預測宗地成本和收益比例基礎上，按收入進度預撥土地成本、預結轉分配凈收益，出讓金繳清且成本支付完畢時清算的辦法。執行兩年來，效果較明顯，大大提高資金運用效率。但也存在以下問題：

1、成本預測時效性和準確性不強。預撥成本是根據用款單位申撥要求和成本預測結果來確定的，要求成本和收益預測結果必須準確和及時。根據《市本級土地出讓金管理暫行辦法》規定，國土部門在合同簽訂10天內報送成本預測表。從近年來的執行情況看，土地出讓后國土局內部各工作機構間的信息傳遞不是很暢通，預測成本與土地出讓的信息由不同工作機構掌握，往往存在脫節現象，有些則是出讓土地后遲遲不簽合同，預測表因此不能及時報送。相反，土地儲備中心為解決資金短缺和加快資金循環，出讓后要求盡快撥回成本，時間都很緊迫，通常在土地出讓首期付款剛繳入財政專戶就要求立即撥回。因此，為了解決儲備中心的急需，預撥成本通常只能在預測表未報出來前粗略估計，特事特辦，個別處理。但在未進行成本預測的情況下，預撥成本不但數額上不準確，程序上也不規范。

從以往土地成本費用來看，宗地之間的成本費用差別是很大的，宗地間特殊性情況很多，成本列支政策性也很強，成本發生的期間跨度又很長，有多個付款主體的地塊，成本構成更復雜，國土部門成本預測時通常不完整，從而影響了成本估測的準確性。在成本基礎核算上，到目前為止沒有形成一套較為科學的成本測算方法，宗地成本預測大多憑經驗估計，或根據申撥成本時的實付數確定，往往與實際成本相差較大。

2、有限的資金在保障基本建設需求與土地收儲機構融資需要之間的矛盾。

在預核預撥制度下，有限的土地出讓金存在著一個如何合理分配的問題，一宗土地在總收入既定情況下，其成本與收益間存在一定比例關系，也就是彌補土地成本和政府籌集的收益是成此消彼長的反比例關系的，在出讓金收繳及時順利的條件下，一般能基本滿足政府籌集基本建設資金和彌補土地儲備的成本的需要，但在長期欠繳或分期交納的情況下，財政專戶資金顯得捉襟見肘，不能二者兼顧。在預核預撥制度下，可以有多種分配，第一種方法把某宗地一定額度的出讓金，按比例分別用于凈收益和結轉成本，這種辦法較合理但不能滿足特定時點任何一方需求量；第二種方法全部或大部分預轉收益；第三種方法是全部或大部分先用于撥付成本。后兩種不夠合理但能滿足某一方特定時期實際需要。預核預撥對土地出讓金收入計劃執行進度的調節作用很明顯。如果陸續收繳的出讓金優先保障土地收儲機構融資需求，則一定時期政府土地收益即用于安排基建的資金相應較少，反之，如用于基建的財力較充裕，而彌補土地收儲成本則較少。從近年特別是今年的情況看，收取出讓金傾向于先安排撥付成本，造成體現收益延后的趨勢，這對完成凈收益計劃造成不利的影響。如何解決二者的矛盾也是個難題。

二、有關對策措施：

(一)有效避免土地出讓金欠繳，加強政府調控能力。

1、依法行政，加強催繳清欠力度。作好正面宣傳，樹立好的榜樣，支持鼓勵誠實守

信經營的房地產公司做強做大。對反面典型予以爆光，依法處置違約行為，對欠繳處理一視同仁，創立公平競爭環境，形成良好的土地出讓秩序。

2、加快有爭議的地塊的政策處理，實行凈地出讓。對已經出讓的土地，盡快交地，促進信用政府建設。加強對土地市場的研究分析，根據市場情況適時適量推出土地，調節和穩定土地市場，形成良性循環。加強土地資源的集約配置，做好基礎設施的配套建設，做到成熟一塊推出一塊，不留問題和隱患，為履行合同創造良好的基礎，樹立政府部門信譽。

3、加強源頭控管，依照合同法的規定完善程序，以市場機制避免糾紛，以法律手段解決爭議。簽定合同一定要規范、嚴密，對違約責任應該事前約定處理程序，不能空口無憑，合同簽定后執行要嚴肅，嚴格執行滯納金制度，該收回土地的收回土地并依法重新組織出讓。

4、為避免新欠，應提高受讓人受讓土地的準入門檻，加強對企業誠信度和資質審核，繼續推行出讓前期收取較高比例的首付款（押金）制度，爭取政府部門對收入征繳的主動性。應盡量縮短土地出讓日與簽約日的中間時限，避免變相欠繳。

(二)加強和改進成本核算，應對不斷發展變化的新形勢

1、針對水閣開發區商貿用地土地出讓成本，以原則性和靈活性相結合，確定較為合理的核算辦法。我們認為，開發區商貿用地的成本核算不能以整個園區為單位核算，否則就無收益可言，而應以商貿區塊為單位進行核算，商貿區內的公共用地和開發基礎設施的費用可列入成本，同樣各種稅費提留也以商貿區塊為單位進行計提列支。以商貿區塊土地出讓收益，去彌補開發區工業用地的虧損和不足。其次，與國土、開發區等部門加強協調，加強成本基礎核算和統計工作，建議在摸清園區內土地成本項目構成、供地結構和成本總額的基礎上，參照城北區塊（行政中心）統一核算辦法，確定商貿用地每畝平均土地成本，按總體核算、分步實施、最后決算的思路，對區塊內分次出讓地塊按宗地明細結算成本和收益。

2、針對土地成本與出讓宗地不完全對應的情況，一是要加強財政與國土、城建等相關部門的聯系，加強信息溝通，特別是土地出讓成本支付主體及其所支付的成本情況的及時傳遞，便于財政部門更加及時完整地掌握土地成本信息。二是建立和完善成本測算制度，對可能發生的成本應充分估計，在成本計算的技術性方面，如分攤歸集辦法等，可以借鑒企業會計制度的一些成本核算方法。三是原則性與靈活性結合，在上級部門沒有明確的制度規定和核算辦法的情況下，要更加注重成本列支的審核程序，對特殊情況下的成本列支，具體問題具體分析，因時因地解決。

(三)合理收儲土地，節約收儲財務成本，加快土地儲備貸款利息分攤。

土地收儲部門收儲土地要精心設計，合理收儲。一是要在符合土地總體規劃和城市規劃需求的基礎上適當收儲土地，充分考慮收儲土地量與市場需求量的關系、與收儲資本金的關系。二是要有效收儲，即收儲土地能最大限度地供應，尤其是確保出讓用地占比，盡快實現土地收益。減少資金占用和費用支出，以上兩點的實質是收儲土地的變現問題，也就是投入產出的關系，其中，利息的支出，是衡量投入成本的一個重要方面，從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現到土地收益中來，所以適度收儲土地是提高效益的主要方面。三是加快攤銷利息，避免風險，按謹慎性原則，采取加快攤銷法。其方法可以是：在總收儲土地面積中測算出用于出讓的土地面積或占比，將目前累計利息余額或預計利息總額除以出讓土地面積，測定一個平均每畝收儲利息分攤數，宗地結

算時按面積攤銷，加快分攤計入出讓土地成本中，以真實體現土地成本和凈收益。

(四)進一步完善預核預撥結算辦法

1、加強部門之間以及部門內部機構間的信息溝通和資源共享，針對土地出讓后成本的預測，國土、財政等各相關部門要密切配合，增強信息反饋的敏感性，拓寬信息渠道，通過電話通報、人員走訪、書面報告等方式，力爭在第一時間獲取信息，國土部門應有指定機構或人員收集信息，首先要確保信息在其內部機構間暢通。

2、認真貫徹落實市本級土地出讓金收支管理辦法，把成本預測作為完善預核預撥制度的一項重要措施來落實。按規定期限報送出讓信息和成本預測表。在合同遲簽等特定的情況下，報送資料應打破常規，不受規定期限的限制。

3、提高成本預測的準確性，國土部門特別是土地儲備機構應充分發揮其掌握土地出讓成本信息的優勢，建立國土、財政與城建、開發區等成本支付主體間的聯系制度，及時收集傳遞出讓土地的成本信息，建立以專業人士為主，相關部門配合的成本估測機制。逐步形成一套行之有效的較為科學的成本預測方法，確保宗地成本完整、真實。

4、國土部門特別是土地儲備機構，要加強計劃管理，掌握用款全盤性和平穩性。針對儲備中心撥回土地成本相當一部分用于融資還貸付息的實際情況，可根據土地收儲計劃和信貸計劃控制總用款額度，平時可按中、短期（季、月）制定細化的撥款計劃，預報財政部門，與財政部門的基本建設用款分階段(月)計劃相互配合，做到心中有數，避免在資金分配時間上的沖突，做到既保障土地收儲的融資需要，又確保政府基本建設用款進度不受影響。為確保政府土地出讓收益的收入計劃指標的完成及其入庫均衡性，應加強日常控制，按宗地成本收益比例來預撥成本、預轉收益，并保持總體平衡，適當傾斜。

組長：黃成良成員：呂麗仙陳麗文

執筆：鐘建偉

第三篇：淺析班組管理中存在的問題及解決對策

淺析班組管理中存在的問題及解決對策 摘要 本篇論文主要以公司生產一線班組管理為研究對象對班組管理中存在的執行力較弱、崗位職責意識不強、工作積極性不夠高、班組之間缺乏協作關系等部分問題進行分析找出相關主要誘導因素并提出健全明確具體的班組建設方案、改善員工激勵手段與方法等解決對策。2011年是集團公司的“班組建設年”正值自己進入公司半年時間為發揮所學專業特長也為更好地鍛煉自己提升自己的個人能力從基層做起的同時不滿足工作現狀希望所發現的問題及相應解決方法能夠對生產基層管理提供有價值意義的參考。關鍵詞班組 分析 建設 對策 目錄 摘要...I 目錄...II 1.緒論...1 1.1 班組管理的概念...1 1.2 班組管理的作用及意義...1 2.班組管理現狀分析...2 2.1 執行力較弱...2 2.2 崗位職責意識不強...2 2.3 工作積極性不高...3 2.4 班組之間缺乏協作關系...3 3.班組管理中存在問題的根本原因...4 3.1 缺乏明確具體的班組建設方案...4 3.2 員工整體綜合素質不夠高...4 3.3 激勵方法不得當...5 3.4 班組之間缺乏溝通與交流...6 4.相應地解決對策...6 4.1 建立健全明確具體的班組建設方案...6 4.2 提高員工的綜合素質...7 4.3 改善員工激勵手段與方法...7 4.4 加強班組間的雙向溝通...8 5.總結與展望...8 6.參考文獻...10 1.緒論 1.1 班組管理的概念 企業是以盈利為最終目的的法人組織。其依據經營管理需要通常劃分為若干車間車間視其規模大小又可進一步劃分為若干工段或班組。此外企業還建立計劃、供應、銷售、質量管理、財務等職能科室班組及科室又由若干崗位組成。以生產制造類企業為例在實際的日常經營管理當中班組是其最基層的、最根本的組成單位。班組是指由兩個或兩個以上的人員所組成的作業組。班組管理包括上級管理和班組自身管理。前者指由工段或者車間級以上的管理員對班組工作、勞動紀律、思想素質方面所進行的一種管理。而后者是指班組中設班長或組長直接對班組成員進行自身管理約束的行為。1.2 班組管理的作用及意義 班組作為企業中最基礎的管理單位它管理的好壞與否直接影響或決定企業最終產品產量和質量生產制造業企業尤為明顯。良好的班組管理有利于提高基層員工的工作積極性激發其創造性更好地堅守本職崗位工作有利于促進員工與員工之間、上級主管與員工之間的雙向溝通從而實現有效收集工作方面的需求信息有利于員工不斷提高工作崗位技能有利于提高工作效率有助于員工更好的融入企業文化實現自身價值觀與企業文化相一致的價值取向強化自身綜合素質并予以提高加快學習型團隊建設步伐。2.班組管理現狀分析 2.1 執行力較弱 一個高效率的班組團隊必須具備較強的執行能力。企業的各項規章制度的制定的目的在于執行。公司的各類文件的落實實施與基層員工執行力的強弱有著密切的關系。員工具備較強的執行能力其一定會高效率地完成崗位工作或上級部署安排的任務。反之執行力較弱的員工或團隊在完成工作方面則會表現出工作效率低、完成時間過長等現象。在日常的車間衛生管理方面員工打掃各自包機衛生片區的時間大部分集中于每周檢查日之前事后再次出現臟亂的則大部分無人打掃安全管理方面部分員工在日常操作中常出現未按規定佩戴安全帽現象為自身和正常生產埋下安全隱患文件落實方面以認證前期的工作任務危害分析為例不能高質量地快速地完成下達任務生產方面存在工作上的扯皮現象工作或責任相互推脫。2.2 崗位職責意識不強 企業為員工提供工作崗位、工作所必須的硬件設施或條件及工作報酬員工相應的付出自己的腦力和體力勞動。雙方形成雇傭與被雇傭的勞動關系擁有各自的權利和義務。員工的義務集中體現在對工作崗位本身負責通過一系列方法和努力完成公司安排的合理工作安排。公司從事化工生產行業車間生產全過程是由壓力傳動設備、容器和管道輸送或儲存。生產人員數量較少主要是DCS操作、化驗分析和巡回檢查三個崗位。部分員工崗位職責意識不強對待工作態度不夠嚴謹認真未能按照崗位說明書規定工作程序執行。在工作中形成不良的工作習慣和作風亦成為日益急需解決的問題之一。2.3 工作積極性不高 充分調動員工工作的自覺性、主動性和創造性能夠使員工對工作的價值樹立正確的認識感受到自己所從事工作的必要性和重要性進一步發揮員工自身的創造力從而極大地提高工作績效。但在實際工作中部分員工的工作積極性并不夠高具體表現在對待工作態度不夠嚴謹不能對工作中出現的問題進行舉一反三的思考工作不夠細致缺乏相應的工作責任心或工作責任心不夠強。2.4 班組之間缺乏協作關系 工作當中需要相互協調與溝通彼此交換工作經驗以便共同提高工崗位技能。但是在四個班組中缺乏團隊協作意識不能夠較好地完成上級安排的工作任務。班組之間的協作關系主要體現在班組長身上上級安排的工作任務不樂意獨自完成互相互推脫自己在生產工藝有新的想法或好的見解不愿意與他人探討。這些都不利于班組管理也不利于生產管理。3.班組管理中存在問題的根本原因 3.1 缺乏明確具體的班組建設方案 班組建設管理應當作為生產當中的一項重要管理內容應當有明確的班組建設管理方案。對基層班組進行科學合理的規劃使班組管理逐漸趨于規范化有步驟地實施便于控制管理。而現行的班組管理沒有相關的管理文件或方案 班組管理只是基于班組長為代表、主任宏觀指導的管理不能夠增強班組凝聚力科學合理的班組管理方案缺失是員工崗位職責意識不強、班組之間難于協調的主要外在原因。3.2 員工整體綜合素質不夠高 員工的綜合素質主要包括職業技能素質、職業道德素質、智力和身體素質等方面。除入職公司不到一個月員工以外綜合分析現有生產一線員工素質可分為三種類型固定型、漸增長成長型、待挖潛型。固定型具有崗位技能較強生產經驗豐富能夠分析生產中存在的問題提出合理化建議但帶有明顯的狹隘個人利己主義色彩特點以班組長為代表漸增長成長型具有已具備獨立生產操作技能職業道德素質較固定型高但在生產工藝方面仍有欠缺不能提出合理的工藝優化建議或方案以入職公司工作一年時間為界限的員工為代表待挖潛型具有可塑性較強、學習能力較快具備獨立操作生產技能但缺乏生產經驗和分析問題能力及良好的溝通能力需要他人予以引導以入職公司工作半年時間為界限的員工為代表。班組中三種不同素質類型的不合理結構直接影響著班組整體素質的提高。而員工的綜合素質又與班組執行力相聯系。具備良好綜合素質的員工必定具有較強的執行力其次其思想覺悟素質相對應較高工作責任心也一定較強。缺乏良好的綜合素質也是員工崗位職責意識不強的內在原因。總之良好的員工綜合素質的欠缺是上述各問題出現的重要原因之一。3.3 激勵方法不當 從心理學角度講激勵就是一種誘發使人充分發揮其潛能的力量貢獻出自己的時間、精力和聰明才智。在實際的管理實踐當中就是通常所說的調動員工積極性的問題。激勵的手段多種多樣例如提高工資獎金、表揚、提升、批評、罰款和降低月度工資等等。利用強化理論分析激勵可以分為正強化和負強化。立足日常生產上級過分注重和強調考核即負強化激勵。將工作任務與績效考核相銜接表面上激發員工工作的積極性取得立竿見影的效果但是所取得的效果存在暫時性、短期性。過多的處罰使員工從內心深處對工作及上級存在不滿情緒且隨時間積累甚至產生不必要的矛盾不利于相互溝通了解。這是降低員工工作積極性的又一原因間接引發員工執行力較弱工作崗位責任心不強等問題。3.4 班組之間缺乏溝通與交流 企業部門與部門之間的交流領導者與下屬的感情聯絡員工與員工之間的交流都與溝通相聯系。溝通既是上級激勵下屬實現領導職能的基本途徑也是員工之間交流的基本方式。班組間的協作關系之所以差不僅與其團隊意識薄弱有關更與其溝通聯系相關。缺乏溝通并不是指員工內部而是以班組為單位主要存在于班組之間存在于個別員工之間。班組劃分開以后通常會存在一種小團體意識這種團體意識并不是團隊意識是一種狹隘的團隊意識因為它考慮問題時不考慮全局只顧局部或個人利益但這種意識終究其離不開部分個人利益參與。這種小團體意識阻礙了班組間的溝通與交流不利于班組之間的團結與合作從而影響了班組之間的協作關系。4.相應地解決對策 4.1 建立健全明確具體的班組建設方案 在建立班組建設方案之前首先應該深入班組內部做好足夠認真細致的調查對不同員工實際工作情況與思想狀況進行了解與分析。然后依據員工個人與班組整體實際情況制定切合實際的班組建設方案。班組建設方案應包括員工職業技能、團隊精神、員工培訓、員工思想素質和企業文化等方面在內。整個建設方案必須以突出班組團隊精神建設為重點建設學習型班組強化員工思想的統一性加強公司企業文化的科學灌輸使員工對集團公司的企業文化和經營理念得到新的認識產生較強的認同感。4.2 提高員工的綜合素質 員工綜合素質的提高結合公司化工生產性質和特點需以員工在崗培訓為主要培訓方式。充分考慮員工個人實際根據培訓效果合理調整培訓內容和培訓時間避免培訓內容過多冗雜增加員工負擔影響員工受訓積極性。除了崗位職業技能素質之外職業道德素質的培訓也不容忽視正確區分基礎性培訓和個性化培訓做好培訓需求分析不同員工存在具體差異視個人情況不同分清培訓重點有選擇性的確定培訓內容和受訓員工防止無論員工會與不會懂與不懂都進行培訓的“一刀切”現象。在培訓之前還應該使員工認識到培訓的重要性與意義增強員工受訓積極性。4.3 改善員工激勵手段與方法 管理具有藝術性人力資源管理就是一個提高員工工作積極性的過程同樣提高員工工作積極性也是生產管理的重點管理內容之一。員工工作的積極性的提高需要激勵。好的激勵方法能夠使員工在工作中樹立作責任心、盡守職則。在激勵方面應采取員工易接受的手段和方法根據需要層次理論尊重需要和自我實現需求是較高一級的需要。上級主要采取一些負強化的激勵手段不易從根本上解決員工工作積極性只是“治標不治本”不能夠滿足員工的尊重需要相反還可能會在一定程度上引起不必要的矛盾。采取正強化的激勵措施就成了比較適宜的激勵方法。這樣有助于團結員工改善干群關系加強溝通了解。同時也不能一味地采取負強化或正強化方法應注重合理調劑選擇。總之在選擇激勵方法時不僅應注重當時激勵效果還應注重員工激勵后的過程變化。4.4 加強班組間的雙向溝通 加強班組之間的溝通本質上還是加強部分員工之間的溝通。這需要上級進行正確的引導工作之余應可以組織一些有益于活躍員工氛圍、易發揮員工特長的活動例如籃球、乒乓球、羽毛球和象棋等組織投入費用不多且具有良好溝通效果的文體活動也利于發現員工性格為進一步挖掘員工工作潛力提供參考和依據。網絡最能拉近大家的距離班組成員中大多是年輕人 從目前來看14個操作工當中有11個員工喜愛上網并擁有QQ號利用這一顯著特點公司可以組建“QQ群”或收集大家的博客網址、郵箱等可以減少溝通間的環節但在收集時應注意員工個人意愿尊重個人喜好或隱私。每月或兩月召開一次員工座談會深入彼此了解都是一些加強班組間、上下級之間溝通的有效方法。在方法采取上可以參考借鑒集團公司在此方面的做法。5.總結與展望 此篇論文對公司生產班組建設管理當中現存在的部分問題進行了簡略分析由于自己需要學習自學考試教材、所在崗位及工作與編寫時間等原因在編寫過程中仍存在一些班組管理現狀發現不全面原因分析不夠細致等問題懇請諒解。公司作為心連心化工集團的子公司成員相信在集團公司快速發展的道路上氣體公司的發展也是存在相當大的潛力與前景。在原有的O2、N2等氣體市場的基礎之上再次開拓CO2氣體市場不斷鞏固公司在豫北地區的影響力CO2項目已經順利運行八個多月公司產品銷售范圍超出豫北隨著公司食品級CO2生產許可、質量體系認證及后續可口可樂公司供貨商資質通過及后期的擴建提高產能堅持低成本戰略逐漸形成規模生產優勢為公司與南陽天冠等同行企業在二氧化碳市場分得一杯羹占領河南及周邊市場奠定基礎。公司在把生產放在第一位的同時希望也要注重銷售與外運管理。在銷售方面主動加強與購貨商之間的聯系進行相應和必要的營銷及公關管理不斷鞏固現有市場未雨綢繆為后期新增產能的銷售鋪平道路在物流方面以開展降低油耗、減少不必要的運輸環節、選擇最優運輸路線、縮短運輸時間等為主要內容積極探索降低物流成本新途徑努力在降低運輸成本的前提下擴大產品最大運輸半徑。外運人員是公司與客戶之間的聯系者其言行舉止關系著公司的形象。提高外運人員綜合素質保持運輸車輛的清潔也是公司對外進行公關活動的基礎。最后衷心祝愿公司在新的一年中能夠取得良好地銷售業績占領河南氣體市場份額屹立于中原氣體市場 班組安全管理中存在的問題 不少班組工作缺乏目標性、計劃性和連續性安全管理工作存在很強的被動性。班組管理執行力的衰減表現為思路和做法不一要求與結果有差距不少工作在落實中被打折扣。對細節管理重視不夠落實不到簡單問題反復出現工作效率低安全管理薄弱。無大局意識班組間缺乏溝通協調只看重協作中的利益缺乏換位思考工作中各個環節不能有效配合。只為生產而生產班組內部缺乏文化氛圍缺乏生機活力正氣不足等致使員工士氣低落。對員工缺乏約束的機制和管理的方法而基層問題又大部分出現在這些人身上致使班組工作落實不到位勞動功效低下。學習氛圍不濃班組長自身學習積極性不高也不重視成員的技術技能的學習致使員工崗位技能、素質提升緩慢。班組長缺乏超前考慮問題意識全面管理能力欠缺畏難情緒和管理素質不高等造成工作執行力不強。不少班組長缺乏責任感遇事不敢擔責有錯推卸責任。老好人思想致使遇事不敢管制度執行打折扣。愛鉆制度的空子遇到問題上交出現問題找借口存在推諉扯皮現象。工作方法陳舊不能與時俱進存在“經驗主義”現象總是用老辦法來解決工作中不斷遇到的新問題。由于用工性質自身文化程度等原因班組長缺乏工作激情熱情時高時低干勁時好時壞短期行為明顯影響班組情緒。大部分班組長滿足于現狀對已經暴露的苗頭性、傾向性問題缺少敏感性不能提前的預知預防有的也能夠發現問題但是動腦能力差缺乏管理的方法。班組安全管理問題對策 針對班組安全管理中存在的問題建立完善班組安全生產管理體系是進一步加強班組安全生產工作的重要方法主要包括 嚴格班組安全生產定員管理。按照精簡高效的原則制定班組定員標準保證班組安全生產基本配置嚴格控制作業人數嚴禁超定員生產。建立完善班組安全生產管理規章制度。主要包括 1 班前會制定 2班組長隨班工作制度 3安全質量標準化管理制度 4隱患排查治理制度 5班組和各崗位安全評估制度 6安全檢查與獎懲制度 7班組學習培訓制度 8崗位練兵、技能競賽制度 9交接班制度 10現場安全文明生產制度 11安全舉報制度 12安全績效考核制度。通過制度體系的完善建立起工作有標準、考核有指標、安全有檢查、優劣有獎懲的機制。健全并落實安全生產責任制。明確班組是作業現場安全生產責任主體實行班組長作業現場安全生產負責制。安全員、班組長、工人按職責做好班組相應的安全監督檢查工作、完善班組安全生產目標控制考核激勵約束機制。把企業的安全生產控制目標層層分解考核制度完善安全、生產和效益工資制加大安全管理構成比重嚴格考核獎懲。

第四篇：加強土地出讓金管理的對策及研究

加強土地出讓金管理的對策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長。雖然地方為加強土地管理及出讓金管理出臺了有關政策規定，建立健全了土地有形市場體系，實行了土地公開交易和土地收購儲備制度，促進了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發成本管理規定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設、企業改制、社會保障和農業發展方面需統籌兼顧。因此，進一步加強土地出讓金的征收管理和運作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設和改革資金。

1．嚴格執行土地出讓合同，按規定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現象。國有土地使用權出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應從滯納之日起每日按應付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴格執行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對工業性用地欠繳土地出讓金的，深入進行調查，研究對策，可考慮采取增加授權經營基數、予以核銷等方式。對非工業用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監察部門牽頭，規劃、國土、建設、房管、財政等部門齊抓共管，整體聯動，抽調專人，開展專項清收。對以房帶路項目土地出讓金，要先審計，后確定補繳數額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對依法應無償收回的閑置土地要堅決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續開發的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認真進行檢查處理。應組織開展土地出讓金繳納情況的專項檢查，對拍賣地塊超規定容積率建設的項目，應按拍賣時單位土地出讓金計算補收。對協議出讓宗地應根據有關規定處理。對應補繳土地出讓金的房地產開發單位，資金確有困難且不再進行開發建設的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價格由財政部門委托中介機構評估確定，財政部門對該資產組織拍賣；如繼續開發，則必須繳清所欠規費，否則，計委、規則、國士、建設等部門停止對其房地產開發項目的審批。

4．取消按比例向土地使用權獲得者收取拍賣費的做法，為土地出讓金的取得創造良好環境。土地是國家所有，其使用權是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標的物，按一般商品收取傭金。傭金費用過高，影響土地使用權的拍賣。在進行土地竟拍時，競買者肯定將擁金計入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強土地儲備資金管理，加快城市建設步伐。

土地儲備資金運轉管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲備周轉金、土地開發成本和土地儲備機構經費。

1．建立循環的土地儲備金補充制度。財政部門應安排一定資金建立土地儲備周轉金，但有關各方面要對其規模形成共識。要認識到只要加強土地儲備資金管理基礎工作，統籌調度安排資金，同時建立良好的土地周轉金補充制度，就能提高資金周轉速度，充分發揮其作用；在土地儲備周轉金不能滿足儲備任務需要時，可適當擴大土地儲備周轉金規模，土地儲備周轉資金臨時短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財政部門委托國主管理部門負責。

2．強化土地儲備資金使用管理。一是土地儲備機構使用土地儲備資金必須上報經中介機構審計的土地收購、征用費用概算；要求補充土地儲備金，必須上報經中介機構審計的決算。費用概算資料必須真實可靠完整，盡可能提供原始資料，對基礎資料特別是事后無法查證的原始數據、資料應與財政、國土主管部門人員事前現場搜集、審核。二是要正確核算土地開發成本。為土地儲備發生的審計費用要列入土地開發成本。應盡快明確征地代辦費用的計算。土地儲備機構的主要任務就是進行土地的儲備收購，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展

業務范圍制約，將一部分征地任務委托其它機構實施，但要嚴格控制代辦費的支付。現行計算代辦費時將上交省的農業重點開發基金等費用計入基數不盡妥當。因此，征地、收地、儲地、供地工作應盡量由土地儲備機構直接負責，不通過中間機構完成。否則，會增加政府土地開發成本費用。三是改革土地征用拆遷方法。對土地征用拆遷實行招投標，保證公開、公平、公正，盡可能節約土地儲備金。可以將土地征用、拆遷承包給區政府完成。市政府只與區政府發生關系，更有利加強土地資金管理。四是及時修訂完善征地補償管理規定，使其更結合實際，利于操作。

3．規范土地儲備機構經費管理。土地儲備機構開展工作所需經費，由財政按部門預算方法核定，從土地出讓金或預算內資金中撥付。要逐步建立起土地儲備工作的獎勵制度和責任追究制度，調動開展土地儲備工作的積極性，增加對儲備資金管理的責任感。

（三）加強企業土地資金管理，促進改革進程。

加強企業土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強企業現有土地資產管理。

1．改制企業土地資金管理。（1）努力協調城市建設使用土地出讓金與企業改制使用土地出讓金的關系，保證城市建設和企業改制資金需要。城市建設政府要投入，企業改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內不可能完全滿足需要。可將城市建設土地出讓金與企業改制土地出讓金統一管理，分賬核算。統一管理是指對城市建設和企業改制需要出讓的土地，統一編制計劃，統籌安排出讓。分賬核算是指對城市建設的土地出讓金，主要通過目前土地變現解決，而企業改制所需的土地出讓金，以企業土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現后歸還。對土地資金實行封閉運轉，專款專用，單獨建賬，獨立核算。這樣能使城市建設、企業改革工作雙管齊下，促進城市經濟快速發展。（2）構筑改制企業土地資金管理體系。一是確定改制企業土地變現計劃，有序進行變現活動。二是明確改制企業土地收購價格確定原則，國主管理部門按土地綜合評估價格實施收購。三是通過土地儲備機構向銀行貸款落實改制企業土地收購資金。四是充分挖掘企業及經營公司盈金潛力，多渠道籌措企業改制資金。五是嚴格改制企業土地拍賣收入管理，由財政部門負責征收。六是經貿、體改、國主、財政部門要加強對改制企業土地資金的監督管理。（3）規范改制企業土地資金運轉程序。由于主城區內土地受到全年供地計劃的限制，而現有改制企業土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發展后才能出讓和變現，這就決定了改制企業土地管理和土地資金管理是一個長期而復雜的過程。因此，必須規范改制企業土地資金運轉程序。根據實踐，南通市確定了改制企業土地資金運轉程序，執行效果良好。（4）注意加強改制企業土地的收繳。企業改制后，應交政府儲備的土地要及時辦理移交手續，落實土地儲備中心改制成本貸款和財政墊付改革成本的償還來源。

2．現有企業土地資產管理。（1）明確土地出（轉）讓收益主體。對收益管理應源于其土地取得的形式。目前，企業土地形式主要有國有劃撥、協議出讓。國有土地資產注入。對于劃撥企業土地，其出讓所得資金不是企業自有資金，其所有權屬于政府。對巴協議出讓的土地轉讓所得，其超過原出資時間價值以上部分的土地增值收益不是企業、單位的勞動成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環境的回報，是政府的投入產出，這部分級差地租應屬于政府，對于企業的國有土地資產注人，在授權經營過程中土地出讓金的繳納實行的是備案制，國有資產經營公司在不改變土地用途的情況下，按規定重新評估后，可以進行土地使用權出資（入股）、出租、辦理抵押等業務。如將土地資產向授權外企業轉讓，應報國土管理部門批準，在土地交易市場實行公開轉讓，其轉讓的凈增值部分，按地方政府規定，可按一定比例上交市財政和作為國家資本注入資產經營公司。如改變土地用途，應與國主管理部門簽訂土地使用權出讓補充合同，補交土地出讓差價。要通過加快企業改革，盡快將土地資產從企業資產中剝離出來。四嚴格控制土地資產授權范圍，防止土地出讓金流失。要嚴格按規定的范圍進行土地資產授權經營。對于資不抵債、即將破產的企業，連年虧損、扭虧無望的企業，以及土地已抵押且無還款能力的企業，應仍保留劃撥土地性質，其土地資產可委托資產經營公司經營，以保證政府直接控制的國有土地資產的安全，防止政府土地變現收入的流失，儲蓄企業改革成本。（3）認真管理抵押土地。對土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產抵押權的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產后，要從其土地拍賣價款中按規定繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長遠收益，保持土地市場的良性循環，促進土地出讓金收入的穩步增長。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時適時推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場來調節土地供求。要注重土地拍賣價格。既要提高土地的出讓價格，又要注意價格符合市場規律。如果某塊土地的拍賣價格高得離譜，雖然處罰了開發商，但對重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價的同時，可以考慮根據土地市場的平均利潤率水平．確定土地的拍賣價格上限。

二是不能無限制出地。城市建設、企業改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長遠規劃和計劃。一經確定，原則上不再調整。

（五）嚴格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強土地開發成本管理，努力降低開發成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項開支和業務開支。要規范土地出讓金的減免返還審批權限，對非政策性減免，應由政府集體研究確定。要認真執行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費用和業務費。要加強對退還政策的研究，可以考慮將返還改為補貼，即對一些特殊事項，政府從土地出讓金中給予單位適當補貼，且不與土地出讓金繳納數額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動權，進一步加強土地出讓金管理。

二00九年九月

第五篇：土地出讓金管理中的問題與建議

土地出讓金管理中的問題與建議

近幾年，隨著國有土地出讓政策的改革完善和房地產業的迅速發展，地方政府土地出讓金收入快速增長，并已成為大部分地區土地開發和城市建設的主要財力來源。但我們在審計調查過程中發現，由于有關規定不完善和一些地方不重視土地出讓金財政財務管理等原因，目前存在不將土地出讓金全額納入財政預決算管理，不能按季清算土地開發費用、業務費用和土地凈收益，并隨意確定土地凈收益等問題。目前，規范土地出讓金財政財務管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現實問題。

一、土地出讓金財政財務管理中存在的問題

１．土地出讓金不能全額納入財政預決算管理，缺乏監督。目前，土地出讓金財政財務管理方面的指導性文件是財政部《國有土地使用權出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），辦法規定：“本季度的土地凈收益，全數上繳金庫，各省、自治區、直轄市和各計劃單列市財政部門應向財政部報送土地出讓金收支季度報表和預、決算。”一些地方僅關注一般預算收支、基金預算收支和預算外收支的預決算管理，而按照辦法要求能真正實現財政預決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺

乏財政預決算的監督管理。同時，我們在調查過程中發現，大部分地區都不重視全口徑土地出讓金收支報表和單獨的預決算管理，有的地區根本不編制土地出讓金收支報表和預、決算。

２．地方國土部門不能按季清算土地開發費用、業務費用和土地凈收益。辦法規定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發費用、業務費用的凈額，地方國土部門應按季清算土地開發費用、業務費用，并確定應繳入金庫的土地凈收益。由于存在整體拆遷、滾動開發、開發區新建整體市政大配套設施等問題，單塊出讓地塊的費用歸集比較困難，而辦法也沒有對此作出詳細規定，客觀上導致地方國土部門不能及時正確地核算土地出讓費用和收益。同時，地方政府主要關心作為本級非常規性財政收入的土地出讓金的總收入，普遍不重視其規范化核算，最終使地方國土部門主觀上漠視土地出讓金的規范化核算，不能按季清算土地開發費用、業務費用和土地凈收益。

３．地方政府隨意確定土地凈收益，人為調整土地凈收益的入庫數。土地出讓金的非規范化核算必然導致隨意確定繳入金庫的土地凈收益，而且一些地方政府出于不同目的，會故意調整土地凈收益的入庫數，主要有以下兩種情況：一是為了完成地方財政收入增長目標，調增土地凈收益的入庫數。二是為了減少體制上劃，調減土地凈收益的入庫數。

這種人為蓄意調整行為，使僅有的納入財政預決算管理的土地凈收益也喪失了真實性。

二、加強土地出讓金財政財務管理的建議

隨著房地產業的進一步快速發展，地方政府的土地出讓金收入在最近幾年將保持一定的總量規模，仍將成為地方政府城市建設的主要財力來源，有關部門應完善法規，密切關注該項財力的使用及效益情況，地方政府也應進一步加強對該項收入的財政財務管理，結束這種缺乏預決算管理、財政體外循環、隨意調節地方財政收入的現象。

１．取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入地方本級國庫。土地出讓金全額繳入地方本級金庫，能使地方政府充分重視土地出讓金的預決算管理，并最終實現土地出讓金的全額預決算管理。同時，地方政府也就不能利用土地出讓金核算的不規范，通過調整土地凈收益的入庫數，調節地方財政收入了。

２．中央應以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出讓金，專項用于欠發達地區的城市建設。隨著我國城市化進程的加速，發達地區由于自身財力充裕，加上土地單價較高，土地出讓金收入豐碩，城市化進程順利，并走上了良性循環的道路，而欠發達地區本身財力捉襟見肘，為了城市化進程，地方政府通過設立各類投資公司，負債經營，但又

不能實現足夠的土地出讓金收入，財政狀況極其窘迫。土地出讓金雖作為地方政府本級非常規性財政收入，具有從當地企業和購房者身上獲取，并用于當地城市建設，服務于當地居民的性質，但中央政府必須考慮各地區城市建設的平衡性，支持欠發達地區的城市建設。同時，通過集中部分土地出讓金，中央有關部門也可以加強對土地出讓金征收、入庫和使用的管理。

３．地方財政部門應負責全額土地出讓金收支的預、決算編制，地方國土部門不再對單塊出讓地塊實施完全費用核算。在地方國土部門向財政部門報送土地出讓和開發計劃的基礎上，地方財政部門負責編制土地出讓金收入、土地開發和市政建設預算，除上繳中央部分外，剩余土地出讓金專項用于土地開發和市政建設。由于土地開發和城市建設沒有明晰的界限，土地出讓費用和收益核算比較復雜，在土地出讓金收支全額納入財政預決算管理的情況下，可以考慮不對單塊出讓地塊實施完全費用核算，而對土地出讓金收支實行總額決算管理。