第一篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金管理，提高財(cái)政資金使用效益，促進(jìn)園區(qū)健康快速發(fā)展，依照市有關(guān)土地出讓金管理和園區(qū)工業(yè)投入相關(guān)規(guī)定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財(cái)政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實(shí)行歸口管理，由鎮(zhèn)財(cái)政統(tǒng)一撥付給園區(qū)，園區(qū)根據(jù)土地出讓金管理暫行辦法進(jìn)行管理。第三條 返還對(duì)象的稅源注冊(cè)地必須在仙女鎮(zhèn)范圍。

第四條 園區(qū)重大招商引資企業(yè)，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區(qū)主任辦公會(huì)研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對(duì)于投資強(qiáng)度、注冊(cè)資本、達(dá)不到要求的企業(yè)，土地出讓金凈收益不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第六條 對(duì)于投資規(guī)模1億元以上，注冊(cè)資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過了，永遠(yuǎn)無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說：“那時(shí)候我們不說愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業(yè)，園區(qū)調(diào)控比例為30 %，其中20%根據(jù)企業(yè)在三年期間的開票和稅收情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)，具體考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法根據(jù)江發(fā)（2011）15號(hào)文件精神：；10%作為園區(qū)統(tǒng)籌收入。

三、附則

第七條 三產(chǎn)、建筑、流通、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執(zhí)行。

江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)仙城工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第二篇：加強(qiáng)土地出讓金管理的對(duì)策及研究

加強(qiáng)土地出讓金管理的對(duì)策及研究

陸桂萍

隨著地方城市化進(jìn)程的不斷加快以及土地管理制度的不斷建立健全，土地正在逐步升值，土地出讓金征收也隨之大幅度增長(zhǎng)。雖然地方為加強(qiáng)土地管理及出讓金管理出臺(tái)了有關(guān)政策規(guī)定，建立健全了土地有形市場(chǎng)體系，實(shí)行了土地公開交易和土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，促進(jìn)了土地的保值增值，有效地防止了土地出讓金的流失，但目前土地出讓金供給與需求的矛盾比較突出，土地開發(fā)成本管理規(guī)定明顯滯后，欠繳土地出讓金的問題尚未徹底解決，土地出讓金在城市建設(shè)、企業(yè)改制、社會(huì)保障和農(nóng)業(yè)發(fā)展方面需統(tǒng)籌兼顧。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金的征收管理和運(yùn)作顯得尤為迫切和重要。

（一）加強(qiáng)土地出讓金征收管理，積極籌措城市建設(shè)和改革資金。

1．嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同，按規(guī)定征收土地出讓金滯納金，杜絕土地出讓金緩繳現(xiàn)象。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同明確，土地受讓方未按合同如期繳納土地出讓金的，應(yīng)從滯納之日起每日按應(yīng)付出讓金的一定比例繳納滯納金。如果嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同，按合同條款征收滯納金，將能保證土地出讓金的及時(shí)足額征收。

2．加大土地出讓金清收力度，迅速妥善處理遺留問題。一是盡快解決土地及土地出讓金管理方式改革前的遺留問題。對(duì)工業(yè)性用地欠繳土地出讓金的，深入進(jìn)行調(diào)查，研究對(duì)策，可考慮采取增加授權(quán)經(jīng)營(yíng)基數(shù)、予以核銷等方式。對(duì)非工業(yè)用地欠繳土地出讓金的，可考慮由監(jiān)察部門牽頭，規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、財(cái)政等部門齊抓共管，整體聯(lián)動(dòng)，抽調(diào)專人，開展專項(xiàng)清收。對(duì)以房帶路項(xiàng)目土地出讓金，要先審計(jì)，后確定補(bǔ)繳數(shù)額，要一次性繳款。二是采取有效措施，對(duì)依法應(yīng)無償收回的閑置土地要堅(jiān)決收回，重新處置或拍賣，保證政府收益。對(duì)已確定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者無法繼續(xù)開發(fā)的，可以試行有償收回。

3．加大土地出讓金檢查力度，認(rèn)真進(jìn)行檢查處理。應(yīng)組織開展土地出讓金繳納情況的專項(xiàng)檢查，對(duì)拍賣地塊超規(guī)定容積率建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)按拍賣時(shí)單位土地出讓金計(jì)算補(bǔ)收。對(duì)協(xié)議出讓宗地應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)單位，資金確有困難且不再進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，可允許其用未銷售的房屋抵繳，價(jià)格由財(cái)政部門委托中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，財(cái)政部門對(duì)該資產(chǎn)組織拍賣；如繼續(xù)開發(fā)，則必須繳清所欠規(guī)費(fèi)，否則，計(jì)委、規(guī)則、國(guó)士、建設(shè)等部門停止對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批。

4．取消按比例向土地使用權(quán)獲得者收取拍賣費(fèi)的做法，為土地出讓金的取得創(chuàng)造良好環(huán)境。土地是國(guó)家所有，其使用權(quán)是一種特殊商品，不能等同于一般拍賣標(biāo)的物，按一般商品收取傭金。傭金費(fèi)用過高，影響土地使用權(quán)的拍賣。在進(jìn)行土地竟拍時(shí)，競(jìng)買者肯定將擁金計(jì)入土地成本，從而降低土地成交額，影響政府收益。因此，可考慮由土地買受人按土地拍賣成交價(jià)，定額支付拍賣傭金，也可考慮按照拍賣工作量大小，由政府財(cái)政列支，作為土地出讓成本。

（二）加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理，加快城市建設(shè)步伐。

土地儲(chǔ)備資金運(yùn)轉(zhuǎn)管理涉及到“大、中、小”三塊資金，即土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金、土地開發(fā)成本和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)。

1．建立循環(huán)的土地儲(chǔ)備金補(bǔ)充制度。財(cái)政部門應(yīng)安排一定資金建立土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金，但有關(guān)各方面要對(duì)其規(guī)模形成共識(shí)。要認(rèn)識(shí)到只要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備資金管理基礎(chǔ)工作，統(tǒng)籌調(diào)度安排資金，同時(shí)建立良好的土地周轉(zhuǎn)金補(bǔ)充制度，就能提高資金周轉(zhuǎn)速度，充分發(fā)揮其作用；在土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金不能滿足儲(chǔ)備任務(wù)需要時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)金規(guī)模，土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)資金臨時(shí)短缺，可向銀行貸款，貸款管理可由財(cái)政部門委托國(guó)主管理部門負(fù)責(zé)。

2．強(qiáng)化土地儲(chǔ)備資金使用管理。一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)使用土地儲(chǔ)備資金必須上報(bào)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的土地收購(gòu)、征用費(fèi)用概算；要求補(bǔ)充土地儲(chǔ)備金，必須上報(bào)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的決算。費(fèi)用概算資料必須真實(shí)可靠完整，盡可能提供原始資料，對(duì)基礎(chǔ)資料特別是事后無法查證的原始數(shù)據(jù)、資料應(yīng)與財(cái)政、國(guó)土主管部門人員事前現(xiàn)場(chǎng)搜集、審核。二是要正確核算土地開發(fā)成本。為土地儲(chǔ)備發(fā)生的審計(jì)費(fèi)用要列入土地開發(fā)成本。應(yīng)盡快明確征地代辦費(fèi)用的計(jì)算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)就是進(jìn)行土地的儲(chǔ)備收購(gòu)，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前開展

業(yè)務(wù)范圍制約，將一部分征地任務(wù)委托其它機(jī)構(gòu)實(shí)施，但要嚴(yán)格控制代辦費(fèi)的支付。現(xiàn)行計(jì)算代辦費(fèi)時(shí)將上交省的農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)基金等費(fèi)用計(jì)入基數(shù)不盡妥當(dāng)。因此，征地、收地、儲(chǔ)地、供地工作應(yīng)盡量由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)，不通過中間機(jī)構(gòu)完成。否則，會(huì)增加政府土地開發(fā)成本費(fèi)用。三是改革土地征用拆遷方法。對(duì)土地征用拆遷實(shí)行招投標(biāo)，保證公開、公平、公正，盡可能節(jié)約土地儲(chǔ)備金。可以將土地征用、拆遷承包給區(qū)政府完成。市政府只與區(qū)政府發(fā)生關(guān)系，更有利加強(qiáng)土地資金管理。四是及時(shí)修訂完善征地補(bǔ)償管理規(guī)定，使其更結(jié)合實(shí)際，利于操作。

3．規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)管理。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開展工作所需經(jīng)費(fèi)，由財(cái)政按部門預(yù)算方法核定，從土地出讓金或預(yù)算內(nèi)資金中撥付。要逐步建立起土地儲(chǔ)備工作的獎(jiǎng)勵(lì)制度和責(zé)任追究制度，調(diào)動(dòng)開展土地儲(chǔ)備工作的積極性，增加對(duì)儲(chǔ)備資金管理的責(zé)任感。

（三）加強(qiáng)企業(yè)土地資金管理，促進(jìn)改革進(jìn)程。

加強(qiáng)企業(yè)土地資金管理，主要包括兩方面，一是落實(shí)改制全生土地資金，保證改革需要；二要加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)有土地資產(chǎn)管理。

1．改制企業(yè)土地資金管理。（1）努力協(xié)調(diào)城市建設(shè)使用土地出讓金與企業(yè)改制使用土地出讓金的關(guān)系，保證城市建設(shè)和企業(yè)改制資金需要。城市建設(shè)政府要投入，企業(yè)改制政府資金要兜底，而土地出讓金短期內(nèi)不可能完全滿足需要。可將城市建設(shè)土地出讓金與企業(yè)改制土地出讓金統(tǒng)一管理，分賬核算。統(tǒng)一管理是指對(duì)城市建設(shè)和企業(yè)改制需要出讓的土地，統(tǒng)一編制計(jì)劃，統(tǒng)籌安排出讓。分賬核算是指對(duì)城市建設(shè)的土地出讓金，主要通過目前土地變現(xiàn)解決，而企業(yè)改制所需的土地出讓金，以企業(yè)土地作抵押，主要通過銀行貸款解決，土地將來變現(xiàn)后歸還。對(duì)土地資金實(shí)行封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，專款專用，單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算。這樣能使城市建設(shè)、企業(yè)改革工作雙管齊下，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。（2）構(gòu)筑改制企業(yè)土地資金管理體系。一是確定改制企業(yè)土地變現(xiàn)計(jì)劃，有序進(jìn)行變現(xiàn)活動(dòng)。二是明確改制企業(yè)土地收購(gòu)價(jià)格確定原則，國(guó)主管理部門按土地綜合評(píng)估價(jià)格實(shí)施收購(gòu)。三是通過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行貸款落實(shí)改制企業(yè)土地收購(gòu)資金。四是充分挖掘企業(yè)及經(jīng)營(yíng)公司盈金潛力，多渠道籌措企業(yè)改制資金。五是嚴(yán)格改制企業(yè)土地拍賣收入管理，由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收。六是經(jīng)貿(mào)、體改、國(guó)主、財(cái)政部門要加強(qiáng)對(duì)改制企業(yè)土地資金的監(jiān)督管理。（3）規(guī)范改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序。由于主城區(qū)內(nèi)土地受到全年供地計(jì)劃的限制，而現(xiàn)有改制企業(yè)土地．大部分處于城市邊緣地帶，又要在城市發(fā)展后才能出讓和變現(xiàn)，這就決定了改制企業(yè)土地管理和土地資金管理是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過程。因此，必須規(guī)范改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序。根據(jù)實(shí)踐，南通市確定了改制企業(yè)土地資金運(yùn)轉(zhuǎn)程序，執(zhí)行效果良好。（4）注意加強(qiáng)改制企業(yè)土地的收繳。企業(yè)改制后，應(yīng)交政府儲(chǔ)備的土地要及時(shí)辦理移交手續(xù)，落實(shí)土地儲(chǔ)備中心改制成本貸款和財(cái)政墊付改革成本的償還來源。

2．現(xiàn)有企業(yè)土地資產(chǎn)管理。（1）明確土地出（轉(zhuǎn)）讓收益主體。對(duì)收益管理應(yīng)源于其土地取得的形式。目前，企業(yè)土地形式主要有國(guó)有劃撥、協(xié)議出讓。國(guó)有土地資產(chǎn)注入。對(duì)于劃撥企業(yè)土地，其出讓所得資金不是企業(yè)自有資金，其所有權(quán)屬于政府。對(duì)巴協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓所得，其超過原出資時(shí)間價(jià)值以上部分的土地增值收益不是企業(yè)、單位的勞動(dòng)成果，是政府投資，修橋鋪路，改善環(huán)境的回報(bào)，是政府的投入產(chǎn)出，這部分級(jí)差地租應(yīng)屬于政府，對(duì)于企業(yè)的國(guó)有土地資產(chǎn)注人，在授權(quán)經(jīng)營(yíng)過程中土地出讓金的繳納實(shí)行的是備案制，國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司在不改變土地用途的情況下，按規(guī)定重新評(píng)估后，可以進(jìn)行土地使用權(quán)出資（入股）、出租、辦理抵押等業(yè)務(wù)。如將土地資產(chǎn)向授權(quán)外企業(yè)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報(bào)國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，在土地交易市場(chǎng)實(shí)行公開轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的凈增值部分，按地方政府規(guī)定，可按一定比例上交市財(cái)政和作為國(guó)家資本注入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司。如改變土地用途，應(yīng)與國(guó)主管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同，補(bǔ)交土地出讓差價(jià)。要通過加快企業(yè)改革，盡快將土地資產(chǎn)從企業(yè)資產(chǎn)中剝離出來。四嚴(yán)格控制土地資產(chǎn)授權(quán)范圍，防止土地出讓金流失。要嚴(yán)格按規(guī)定的范圍進(jìn)行土地資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于資不抵債、即將破產(chǎn)的企業(yè)，連年虧損、扭虧無望的企業(yè)，以及土地已抵押且無還款能力的企業(yè)，應(yīng)仍保留劃撥土地性質(zhì)，其土地資產(chǎn)可委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，以保證政府直接控制的國(guó)有土地資產(chǎn)的安全，防止政府土地變現(xiàn)收入的流失，儲(chǔ)蓄企業(yè)改革成本。（3）認(rèn)真管理抵押土地。對(duì)土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)依法辦理抵押登記。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，要從其土地拍賣價(jià)款中按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

（四）既注重土地出讓的近期收益，更注重其長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，保持土地市場(chǎng)的良性循環(huán)，促進(jìn)土地出讓金收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

一是努力提高土地的單位收益。土地具備出讓條件時(shí)適時(shí)推出，保證土地收益的最大化。要善于利用市場(chǎng)來調(diào)節(jié)土地供求。要注重土地拍賣價(jià)格。既要提高土地的出讓價(jià)格，又要注意價(jià)格符合市場(chǎng)規(guī)律。如果某塊土地的拍賣價(jià)格高得離譜，雖然處罰了開發(fā)商，但對(duì)重新拍賣的影響不言而喻。因此，在確定拍賣底價(jià)的同時(shí)，可以考慮根據(jù)土地市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率水平．確定土地的拍賣價(jià)格上限。

二是不能無限制出地。城市建設(shè)、企業(yè)改制的資金需要解決渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要資金就出讓土地的做法無疑殺雞取卵。對(duì)土地出讓金的管理也要做“前人裁樹，后人乘涼”的好事，不能形成“前任政績(jī)，后人包袱”。因此，要制訂土地出讓長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和計(jì)劃。一經(jīng)確定，原則上不再調(diào)整。

（五）嚴(yán)格土地出讓金收益取得成本管理。

這主要是為了提高土地出讓金的收益。除加強(qiáng)土地開發(fā)成本管理，努力降低開發(fā)成本外，要控制政府部門在土地出讓金中的專項(xiàng)開支和業(yè)務(wù)開支。要規(guī)范土地出讓金的減免返還審批權(quán)限，對(duì)非政策性減免，應(yīng)由政府集體研究確定。要認(rèn)真執(zhí)行先征后返政策，返還土地出讓金必須先扣除其費(fèi)用和業(yè)務(wù)費(fèi)。要加強(qiáng)對(duì)退還政策的研究，可以考慮將返還改為補(bǔ)貼，即對(duì)一些特殊事項(xiàng)，政府從土地出讓金中給予單位適當(dāng)補(bǔ)貼，且不與土地出讓金繳納數(shù)額掛鉤，有利于掌握土地出讓金管理的主動(dòng)權(quán)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金管理。

二00九年九月

第三篇：土地出讓金支付規(guī)定

土地出讓金支付規(guī)定

本網(wǎng)訊近日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜[2009]74號(hào)，下稱通知）。通知明確指出，開發(fā)商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。

通知要求，要加強(qiáng)征收管理，保障土地出讓收入及時(shí)足額征收和繳入地方國(guó)庫(kù)。這是落實(shí)土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理的基礎(chǔ)。除國(guó)務(wù)院有明確規(guī)定以外，任何地區(qū)和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財(cái)政、國(guó)土資源管理部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國(guó)庫(kù)。

（一）嚴(yán)格土地出讓收入征收管理。市縣國(guó)土資源管理部門在國(guó)有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價(jià)款、租金和劃撥土地價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式；對(duì)于經(jīng)依法批準(zhǔn)改變土地用途等土地使用條件的，市縣國(guó)土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，繳款人應(yīng)及時(shí)按合同有關(guān)規(guī)定繳款。對(duì)于未按規(guī)定繳清全部土地價(jià)款的單位或個(gè)人，市縣國(guó)土資源管理部門不得核發(fā)國(guó)有土地使用證，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)證。

（二）確保土地出讓收入及時(shí)入庫(kù)。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)。市縣財(cái)政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，要嚴(yán)格執(zhí)行10個(gè)工作日劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定，不得超時(shí)滯留已收繳的土地出讓收入。對(duì)于不按規(guī)定將已收繳的土地出讓收入及時(shí)劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)的，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、人民銀行分支機(jī)構(gòu)、監(jiān)察、審計(jì)部門要予以糾正，并在全省范圍內(nèi)通報(bào)批評(píng)。各級(jí)人民銀行分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行代收土地出讓收入業(yè)務(wù)的檢查監(jiān)督與管理。

（三）規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國(guó)土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國(guó)土資源管理部門要加強(qiáng)土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執(zhí)行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴(yán)格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款的單位和個(gè)人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時(shí)繳納土地出讓收入外，要嚴(yán)格按規(guī)定加收違約金。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)；有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠(chéng)信檔案，可以通過提高競(jìng)買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。對(duì)于2009年審計(jì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的個(gè)別地方越權(quán)減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現(xiàn)象，省級(jí)財(cái)政、國(guó)土資源管理、監(jiān)察、審計(jì)等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)及土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所公布。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同、劃撥決定書應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)。市縣財(cái)政部門要加強(qiáng)與國(guó)土資源管理部門溝通協(xié)調(diào)，或通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、土地有形市場(chǎng)等方式及時(shí)了解土地出讓情況及土地出讓收入相關(guān)信息。省級(jí)財(cái)政部門要商同級(jí)國(guó)土資源管理部門建立全省統(tǒng)一的土地出讓收入征管和信息共享機(jī)制，確保財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門及時(shí)掌握收繳信息。

第四篇：土地出讓金財(cái)稅處理

返還土地出讓金的財(cái)稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會(huì)向開發(fā)商返還土地出讓金，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)交納土地出讓金10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后，以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元作為獎(jiǎng)勵(lì)，但未具體規(guī)定資金的專項(xiàng)用途。

稅務(wù)處理

（一）營(yíng)業(yè)稅

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的3個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào)）觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。”

此外，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號(hào)）規(guī)定，對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅。

（五）會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼，收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：

借：銀行存款 30000000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 30000000 政府收儲(chǔ)的土地出讓金返還是否繳納營(yíng)業(yè)稅

【問題】

我公司因政策性關(guān)停，政府將我公司的土地和地上建筑物評(píng)估后收儲(chǔ)，并按照評(píng)估價(jià)將出讓金返還我公司，是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ 【解答】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

綜上所述，你公司因政策性關(guān)停，政府將你公司的土地和地上建筑物評(píng)估后收儲(chǔ)，按照評(píng)估價(jià)將出讓金返還你公司，你公司對(duì)收到的出讓金返還款可以不繳營(yíng)業(yè)稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛，是土地市場(chǎng)建設(shè)的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對(duì)開發(fā)商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實(shí)行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對(duì)開發(fā)商取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性收入，其稅務(wù)處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平方米回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。

（一）營(yíng)業(yè)稅

本案例實(shí)際上是政府主導(dǎo)拆遷，由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。

筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種情形進(jìn)行處理：

1、返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬元收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分，如用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。

3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。

開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。

根據(jù)《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。”

由于此業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

如果返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：第三種情形明確，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，對(duì)開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。

企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 3000 完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)：

借：預(yù)收賬款 3000 貸：營(yíng)業(yè)收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]520號(hào)）第二條規(guī)定：“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照”建筑業(yè)“稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于”服務(wù)業(yè)—代理業(yè)“行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。”

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬元。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅75萬元。

（二）企業(yè)所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。

（四）會(huì)計(jì)處理

先期支付拆遷補(bǔ)償款和進(jìn)行拆遷時(shí)：

借：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)支出 1000 貸：現(xiàn)金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動(dòng)遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時(shí)，代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)： 借：銀行存款 2000 貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 500 收到拆遷工程款時(shí)：

借：銀行存款 1000 貸：其它業(yè)務(wù)收入1000

三、土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)會(huì)以土地出讓金返還的形式，對(duì)開發(fā)商用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分的補(bǔ)償。

案例3：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。

（一）營(yíng)業(yè)稅

項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。

本案例符合BT（即“建設(shè)—移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡(jiǎn)稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。

對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)，BT模式下的營(yíng)業(yè)稅處理如下：

1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

本案例中企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。

（三）土地增值稅 根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，企業(yè)取得的返還款3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于支付該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃Α⒎篮榈然A(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)做其他業(yè)務(wù)收入處理。

收到返還款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：其它業(yè)務(wù)收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施

公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

筆者認(rèn)為此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

案例4：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

（一）營(yíng)業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買全部或部門公共配套設(shè)施。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。筆者認(rèn)為企業(yè)取得返還款3000萬元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，筆者認(rèn)為企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)作如下處理：

1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。

2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬元補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

（四）會(huì)計(jì)處理

土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。

收到返還款時(shí)，如是補(bǔ)貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發(fā)成本 3000 收到返還款時(shí)，如是購(gòu)買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人

目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。

案例5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營(yíng)業(yè)稅。

丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。

丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)及財(cái)稅[2011]70號(hào)文的規(guī)定進(jìn)行判定。如果作為不征稅收入處理，根據(jù)《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第二十八條的規(guī)定，不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

（三）土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例〉及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。

（四）會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。

丙企業(yè)取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)，應(yīng)作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。

案例6：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。

（一）營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)及財(cái)稅[2011]70號(hào)文的規(guī)定，由于本案例土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（三）土地增值稅 企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（四）會(huì)計(jì)處理

收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：

借：銀行存款 3000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 3000 以上各案例中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據(jù)《契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”因此，企業(yè)在簽訂合同的當(dāng)天就應(yīng)繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行上可能會(huì)有一些差異，企業(yè)在作出處理時(shí)，應(yīng)首先和當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，以避免產(chǎn)生不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

第五篇：切實(shí)強(qiáng)化土地出讓金管理

健全機(jī)制 細(xì)化措施 切實(shí)強(qiáng)化土地出讓金管理

土地使用權(quán)，作為一種無限期無形資產(chǎn)，具有其獨(dú)特的使用價(jià)值和價(jià)值。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，土地是三大基本資本要素之一，從財(cái)政的角度講，土地收益是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分。充分發(fā)揮財(cái)政職能作用，強(qiáng)化土地出讓金管理，增加財(cái)政收入，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)于推進(jìn)“三化”進(jìn)程、全面建設(shè)小康社會(huì)，都有著極其重大的意義。為此，我們出臺(tái)了一系列制度、采取了一系列措施，土地出讓金收入逐年增加，去年達(dá)到5060萬元，比上年增長(zhǎng)191.98%。我們的主要做法是：

一、從調(diào)查問題入手，找準(zhǔn)問題癥結(jié)

前些年，我市在土地出讓金征管上主要采取大包干的辦法，雖然出讓土地逐年增多，但上繳財(cái)政的土地出讓金收入?yún)s增幅不大，一直維持在1000萬元左右。這種反常現(xiàn)象，引起了我們的高度注意。為此，我們組織專門調(diào)查組，深入開展調(diào)查研究，并就每一個(gè)問題認(rèn)真剖析，尋根究底，力求找準(zhǔn)問題的癥結(jié)。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：隨著土地市場(chǎng)機(jī)制的逐步建立，土地出讓收入的管理雖然出臺(tái)了一些制度，而且也在逐步規(guī)范中，但征繳上還存在諸多問題。一是欠繳嚴(yán)重。大多數(shù)受讓方不能按合同如期付款，少數(shù)受讓方不講誠(chéng)信、企圖賴賬，征收機(jī)關(guān)手段不硬、措施不力，僅2002年上半年，市本級(jí)土地出讓金欠繳額就超過1000萬元；二是減免隨意。由于沒有統(tǒng)一的減免政策和規(guī)范的減免程序，越權(quán)減免、人情減免、違規(guī)減免的問題嚴(yán)重存在，導(dǎo)致大量收入流失，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不公，甚至滋生腐敗現(xiàn)象。

針對(duì)上述問題，我們進(jìn)行了認(rèn)真剖析。我們深深地感到：這些問題的出現(xiàn)，一定程度上固然受土地市場(chǎng)建立不久，客觀上還有一個(gè)不斷完善的過程等因素的影響，但更多的是由于體制不順、制度缺失、管理空位而造成的。一是多家供地、標(biāo)準(zhǔn)不一。一段時(shí)間內(nèi)，我市除國(guó)土部門可以供地外，其他如舊城改造指揮部、德山開發(fā)區(qū)、企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心、匯源公司等9家單位均可供地，且土地價(jià)格缺乏透明度，土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，違背了公平交易的原則，擾亂了土地市場(chǎng)秩序；二是多頭管理、責(zé)任不清。多家供地，必然形成多頭管理，而多頭管理又必然導(dǎo)致責(zé)任不清，國(guó)土、財(cái)政等部門都想管理、都想管好，結(jié)果是誰也沒有抓落實(shí)，誰也沒有管到位，出了問題，誰也負(fù)不了責(zé)任，甚至是誰也不負(fù)責(zé)；三是利益趨動(dòng)、各為其主。受部門利益的趨動(dòng)，加之“大包干”體制本身的弊端，國(guó)土等代征部門的工作積極性未能得到充分調(diào)動(dòng)。

問題的出現(xiàn)并非偶然，癥結(jié)的產(chǎn)生絕非瞬間。在弄清問題的基礎(chǔ)上，我們相繼召開黨組會(huì)、局務(wù)會(huì)，專題研究土地出讓收入管理問題，高度統(tǒng)一了加強(qiáng)土地出讓收入管理的思想，都感到，作為財(cái)政部門，應(yīng)該主動(dòng)出擊，努力探索，在工作中把握規(guī)律性、體現(xiàn)時(shí)代性、富于創(chuàng)造性，并在實(shí)際操作中學(xué)會(huì)思考、善于總結(jié)，建立一個(gè)機(jī)制完善、權(quán)責(zé)明晰、方法獨(dú)特、措施具體的土地出讓金征管體系，確保土地出讓金應(yīng)收盡收，增加地方財(cái)政收入，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程。

二、從制度規(guī)范入手，健全征管機(jī)制

“沒有規(guī)矩，不成方圓”。我們深深體會(huì)到：要抓好土地出讓收入管理，就必須健全征管機(jī)制；要健全征管機(jī)制，就必須從制度規(guī)范入手。通過建立健全規(guī)章制度，進(jìn)一步健全了土地出讓金征管新機(jī)制，并收到較好效果。

1、明確征管責(zé)權(quán)。針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，財(cái)政、國(guó)土部門多次召開協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)各自的職責(zé)、職權(quán)作了明確的界定，國(guó)土部門主要是嚴(yán)把土地出讓政策關(guān)，負(fù)責(zé)土地價(jià)格評(píng)估、招標(biāo)掛牌、出讓金代征等工作，財(cái)政部門主要是嚴(yán)把土地出讓資金關(guān)，負(fù)責(zé)土地出讓金的征收、管理、使用等工作，并聯(lián)合下發(fā)了《常德市市本級(jí)招標(biāo)掛牌土地資產(chǎn)清算管理暫行辦法》，進(jìn)一步明確了財(cái)政部門作為土地出讓金征收機(jī)關(guān)，在土地出讓金確定、土地成交價(jià)款分解、分流、繳存方面的職能和職責(zé)，規(guī)定了土地出讓金確定程序、土地價(jià)格返還、撥付程序及渠道。在日常管理工作中，財(cái)政和國(guó)土部門相互支持、相互配合，遇到新的問題共同 1 協(xié)商、共同研究，真正使土地出讓金征管工作分工明確、權(quán)責(zé)分明、有條不紊，做到事事有人管、人人有其責(zé)。

2、實(shí)行土地統(tǒng)一監(jiān)管。要建立土地出讓金征管新秩序，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，就必須嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定，由國(guó)土部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地的管理和監(jiān)督工作。一是限期收回了除國(guó)土部門以外其他9家單位的供地權(quán)，截?cái)嗔硕嗉夜┑氐脑搭^；二是市政府出臺(tái)了《常德市市本級(jí)國(guó)有土地有償使用費(fèi)征收管理暫行辦法》，強(qiáng)化了國(guó)土部門對(duì)土地的統(tǒng)一管理，規(guī)范了土地出讓和轉(zhuǎn)讓的形式，明確了土地出讓金應(yīng)收盡收、先征后返的原則；三是成立土地儲(chǔ)備中心，加大土地儲(chǔ)備力度，并明確規(guī)定城市新增建設(shè)用地由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)征，城市商業(yè)、旅游、金融、房產(chǎn)開發(fā)用途性質(zhì)的土地只能由土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)。

3、制定清算規(guī)則。一是為落實(shí)《常德市市本級(jí)國(guó)有土地有償使用費(fèi)征收管理暫行辦法》（常政發(fā)[2002]18號(hào)），規(guī)范土地出讓金清算，加強(qiáng)土地出讓金征管，市財(cái)政、國(guó)土部門聯(lián)合制定了《常德市市本級(jí)土地出讓金清算暫行辦法》，明確了一、二、三級(jí)土地市場(chǎng)交易的土地分別應(yīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)的名目，并根據(jù)各種成交價(jià)格確定了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的征繳標(biāo)準(zhǔn)。二是出臺(tái)了《常德市市本級(jí)土地儲(chǔ)備資金管理暫行辦法》，界定了土地儲(chǔ)備成本的范圍，明確了儲(chǔ)備地塊土地出讓金及增值收益的清算原則和解繳渠道。

4、落實(shí)專戶管理。一是設(shè)立土地出讓金專戶。所有土地出讓價(jià)款，除契稅直接繳入金庫(kù)外，一律直接繳入土地出讓金專戶，因企業(yè)置換、拆遷補(bǔ)償、招商引資等原因需返還的出讓金，按規(guī)定程序經(jīng)審批后從出讓金專戶中撥付，月末根據(jù)土地出讓金的征繳情況，從專戶余額中將土地凈收益直接上解金庫(kù)；二是設(shè)立土地儲(chǔ)備資金專戶。土地儲(chǔ)備資金實(shí)行專戶運(yùn)作、專款專用，并嚴(yán)格按照“收支兩條線”的原則，儲(chǔ)備土地銷售價(jià)款一律繳入專戶，儲(chǔ)備成本一律從專戶中撥付，杜絕儲(chǔ)備資金以收抵支的行為，以確保土地儲(chǔ)備資金的安全運(yùn)行，增加儲(chǔ)備土地收益。

三、從細(xì)化措施入手，提高征管成效

土地出讓金征管工作的成效，在很大程度上取決于土地出讓金征收額度。對(duì)此，我們?cè)谧p免行為歸口管理、土地出讓臺(tái)賬管理、儲(chǔ)備土地宗地管理、土地證照發(fā)放管理等方面采取了一系列具體的措施，以確保土地出讓金應(yīng)收盡收，增加財(cái)政收入，提高土地出讓金征管工作成效。

1、抓減免行為歸口管理，嚴(yán)防收入流失。一是市政府形成了專門的市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，明確土地出讓金的減免工作由財(cái)政部門歸口管理，統(tǒng)一向市政府呈報(bào)，其他任何單位或部門不得承辦此項(xiàng)減免業(yè)務(wù)；二是財(cái)政部門制定了專門的減免審批表，所有申請(qǐng)減免的單位必須詳實(shí)填寫并附相關(guān)減免依據(jù)，經(jīng)代征部門初審、財(cái)政部門審核并提出具體減免建議后，報(bào)常務(wù)副市長(zhǎng)或市長(zhǎng)辦公會(huì)審批，有效地遏制了隨意減免的現(xiàn)象，確保了減免政策的嚴(yán)肅性和實(shí)際成效，規(guī)范了出讓金的減免行為和程序，防止了土地出讓收入的流失。

2、抓出讓土地臺(tái)賬管理，嚴(yán)防繳欠不清。對(duì)所有協(xié)議、掛牌的土地，財(cái)政部門都按宗地逐一登記土地出讓臺(tái)賬，逐筆記錄每宗地土地出讓金的上繳情況，使每宗地土地出讓金的欠、繳情況一目了然，并根據(jù)臺(tái)賬所反映出的金額，對(duì)逾期未繳清出讓金的受讓方進(jìn)行催繳，確保土地出讓金及時(shí)、足額征收。僅2003年，就征繳以前欠繳出讓金800多萬元。

3、抓儲(chǔ)備土地宗地管理，嚴(yán)防吃敞口飯。土地儲(chǔ)備資金的管理，還有很多值得探討和研究的地方，相關(guān)管理制度和辦法還有待進(jìn)一步完善。目前，我們主要是按照《常德市市本級(jí)土地儲(chǔ)備資金管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，以儲(chǔ)備宗地為項(xiàng)目，歸集收支，計(jì)算盈虧。使用土地儲(chǔ)備資金，須由市土地儲(chǔ)備中心按收購(gòu)或儲(chǔ)備宗地提出書面申請(qǐng)，并附相關(guān)原始憑證，經(jīng)市財(cái)政部門核準(zhǔn)審批后，從儲(chǔ)備資金專戶中撥付，對(duì)每宗儲(chǔ)備土地的收入、成本按宗地實(shí)行全程監(jiān)控。儲(chǔ)備土地出讓成交后，由市財(cái)政部門委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算審計(jì)，清算結(jié)果報(bào)市財(cái)政部門確認(rèn)，以降低儲(chǔ)備成本，提高土地儲(chǔ)備收益。

4、抓土地證照發(fā)放管理，嚴(yán)防收入欠繳。土地證照發(fā)放的管理，是確保土地出讓金應(yīng)收盡收的最后一道關(guān)卡，對(duì)此，財(cái)政、國(guó)土部門已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。受讓方須在全部繳清土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)且出具財(cái)政部門開出的專用發(fā)票后，國(guó)土部門才為其辦理相關(guān)證照，堅(jiān)決杜絕“先上車、后買票”的行為，以防止受讓方的欠繳、賴賬行為，逐步減少土地出讓金的欠繳現(xiàn)象，確保土地出讓金及時(shí)、足額征繳，營(yíng)造一個(gè)誠(chéng)信的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。