第一篇：土地出讓金管理中的問(wèn)題與建議

土地出讓金管理中的問(wèn)題與建議

近幾年，隨著國(guó)有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收入快速增長(zhǎng)，并已成為大部分地區(qū)土地開發(fā)和城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源。但我們?cè)趯徲?jì)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理等原因，目前存在不將土地出讓金全額納入財(cái)政預(yù)決算管理，不能按季清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益，并隨意確定土地凈收益等問(wèn)題。目前，規(guī)范土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

１．土地出讓金不能全額納入財(cái)政預(yù)決算管理，缺乏監(jiān)督。目前，土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理方面的指導(dǎo)性文件是財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），辦法規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫(kù)，各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門應(yīng)向財(cái)政部報(bào)送土地出讓金收支季度報(bào)表和年度預(yù)、決算?！币恍┑胤絻H關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照辦法要求能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫(kù)的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺

乏財(cái)政預(yù)決算的監(jiān)督管理。同時(shí)，我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分地區(qū)都不重視全口徑土地出讓金收支報(bào)表和單獨(dú)的預(yù)決算管理，有的地區(qū)根本不編制土地出讓金收支報(bào)表和年度預(yù)、決算。

２．地方國(guó)土部門不能按季清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。辦法規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用的凈額，地方國(guó)土部門應(yīng)按季清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用，并確定應(yīng)繳入金庫(kù)的土地凈收益。由于存在整體拆遷、滾動(dòng)開發(fā)、開發(fā)區(qū)新建整體市政大配套設(shè)施等問(wèn)題，單塊出讓地塊的費(fèi)用歸集比較困難，而辦法也沒(méi)有對(duì)此作出詳細(xì)規(guī)定，客觀上導(dǎo)致地方國(guó)土部門不能及時(shí)正確地核算土地出讓費(fèi)用和收益。同時(shí)，地方政府主要關(guān)心作為本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入的土地出讓金的總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算，最終使地方國(guó)土部門主觀上漠視土地出讓金的規(guī)范化核算，不能按季清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。

３．地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。土地出讓金的非規(guī)范化核算必然導(dǎo)致隨意確定繳入金庫(kù)的土地凈收益，而且一些地方政府出于不同目的，會(huì)故意調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)，主要有以下兩種情況：一是為了完成年度地方財(cái)政收入增長(zhǎng)目標(biāo)，調(diào)增土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。

這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財(cái)政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實(shí)性。

二、加強(qiáng)土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理的建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，地方政府的土地出讓金收入在最近幾年將保持一定的總量規(guī)模，仍將成為地方政府城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源，有關(guān)部門應(yīng)完善法規(guī)，密切關(guān)注該項(xiàng)財(cái)力的使用及效益情況，地方政府也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)收入的財(cái)政財(cái)務(wù)管理，結(jié)束這種缺乏預(yù)決算管理、財(cái)政體外循環(huán)、隨意調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入的現(xiàn)象。

１．取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入地方本級(jí)國(guó)庫(kù)。土地出讓金全額繳入地方本級(jí)金庫(kù)，能使地方政府充分重視土地出讓金的預(yù)決算管理，并最終實(shí)現(xiàn)土地出讓金的全額預(yù)決算管理。同時(shí)，地方政府也就不能利用土地出讓金核算的不規(guī)范，通過(guò)調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)，調(diào)節(jié)地方財(cái)政收入了。

２．中央應(yīng)以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出讓金，專項(xiàng)用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，發(fā)達(dá)地區(qū)由于自身財(cái)力充裕，加上土地單價(jià)較高，土地出讓金收入豐碩，城市化進(jìn)程順利，并走上了良性循環(huán)的道路，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)本身財(cái)力捉襟見肘，為了城市化進(jìn)程，地方政府通過(guò)設(shè)立各類投資公司，負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但又

不能實(shí)現(xiàn)足夠的土地出讓金收入，財(cái)政狀況極其窘迫。土地出讓金雖作為地方政府本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入，具有從當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和購(gòu)房者身上獲取，并用于當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用竦男再|(zhì)，但中央政府必須考慮各地區(qū)城市建設(shè)的平衡性，支持欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。同時(shí)，通過(guò)集中部分土地出讓金，中央有關(guān)部門也可以加強(qiáng)對(duì)土地出讓金征收、入庫(kù)和使用的管理。

３．地方財(cái)政部門應(yīng)負(fù)責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國(guó)土部門不再對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算。在地方國(guó)土部門向財(cái)政部門報(bào)送年度土地出讓和開發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，地方財(cái)政部門負(fù)責(zé)編制年度土地出讓金收入、土地開發(fā)和市政建設(shè)預(yù)算，除上繳中央部分外，剩余土地出讓金專項(xiàng)用于土地開發(fā)和市政建設(shè)。由于土地開發(fā)和城市建設(shè)沒(méi)有明晰的界限，土地出讓費(fèi)用和收益核算比較復(fù)雜，在土地出讓金收支全額納入財(cái)政預(yù)決算管理的情況下，可以考慮不對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算，而對(duì)年度土地出讓金收支實(shí)行總額決算管理。

第二篇：淺談土地出讓金管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

淺談土地出讓金管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策

王謙(寧夏中衛(wèi)市審計(jì)局):2010年01月18日

近年來(lái)，隨著各地城市化步伐的加快，城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，地方財(cái)政收入的基金收入中國(guó)有土地出讓金所占比重越來(lái)越大，在西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地出讓金已成為城市建設(shè)的主要資金來(lái)源，成為地方公共財(cái)政的主要組成部分。但從近年來(lái)對(duì)縣級(jí)財(cái)政決算審計(jì)情況看，一些地方還存在管理不到位、核算不及時(shí)、支出不規(guī)范等問(wèn)題。本文就此問(wèn)題進(jìn)行分析，提出對(duì)策建議。

一、土地出讓金收支管理方面存在的問(wèn)題

1、土地出讓金收支預(yù)算編制粗放，未全部列入同級(jí)人大監(jiān)督視野。按照《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》的規(guī)定，土地出讓金屬于地方財(cái)政收入的基金范疇，地方政府在編制下一財(cái)政預(yù)算方案時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)測(cè)算下年收支目標(biāo)，確定適當(dāng)?shù)脑鲩L(zhǎng)比例，而在實(shí)際工作中土地出讓金往往是一個(gè)大概數(shù)，到年底完成情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃任務(wù)，造成一部分土地出讓金游離于人大監(jiān)督之外。如某縣2009年提交人民代表大會(huì)審議的基金收入為1.5億，實(shí)際完成數(shù)為3.2億，超收的絕大部分是土地出讓金。

2、核算管理不規(guī)范。按照《土地出讓金管理辦法》的規(guī)定，土地出讓金要嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理，即有國(guó)土部門出具通知單，繳款人直接到銀行繳入財(cái)政部門開立的土地出讓金專戶或直接繳入國(guó)庫(kù)，土地競(jìng)買人繳納的競(jìng)拍保證金，在拍賣結(jié)束后將立即轉(zhuǎn)為土地出讓金，目前，個(gè)別地方還繼續(xù)實(shí)行有國(guó)土局開設(shè)專用賬戶收取保證金，存在一些問(wèn)題。某縣國(guó)土資源局在競(jìng)買人競(jìng)拍成功后未將保證金劃入財(cái)政非稅收入專戶，而在單位專戶中存放，截留、滯留達(dá)2800余萬(wàn)元，經(jīng)縣政府主管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意將2200余萬(wàn)元，從國(guó)土資源局賬戶直接撥付給某鎮(zhèn)用于城市拆遷，屬典型的截留、坐支土地出讓金行為。

3、違反規(guī)定返還土地出讓金。個(gè)別地方實(shí)行零地價(jià)、負(fù)地價(jià)招商，把減免、返還土地出讓金作為招商引資的招牌和優(yōu)惠措施，造成了地方政府財(cái)力的大量流失。如某縣對(duì)進(jìn)入工業(yè)園區(qū)的企業(yè)和投資達(dá)到億元的工業(yè)企業(yè)實(shí)行土地出讓金減免和全額返還的政策，僅2009年返還的國(guó)有土地出讓金就達(dá)一億多元。這樣做的后果一是對(duì)政府公共財(cái)力造成了浪費(fèi)，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的公共財(cái)政支出框架大打折扣，侵害了廣大人民群眾的公共利益。二是一些企業(yè)老板以國(guó)有出讓土地使用證在銀行抵押融資，如果一旦不能按期達(dá)產(chǎn)達(dá)效，市場(chǎng)前景發(fā)生變化等不確定因素影響，則有可能給金融機(jī)構(gòu)造成新的不良貸款，損害政府信譽(yù)。

4、不同程度地出現(xiàn)拖欠出讓金的現(xiàn)象。在城市建設(shè)推進(jìn)中，按照各部門職責(zé)分工，國(guó)土部門管理土地出讓、規(guī)劃部門負(fù)責(zé)方案把關(guān)、建設(shè)部門管理工程質(zhì)量、財(cái)政部門管理基金收支，由于部門之間溝通、協(xié)調(diào)不到位，出現(xiàn)不同程度拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。如某縣國(guó)土部門2008年一年應(yīng)繳未繳的土地出讓金達(dá)8000萬(wàn)元，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年開發(fā)的商貿(mào)城當(dāng)年建成出售，至2008年審計(jì)時(shí)仍欠200余萬(wàn)元土地出讓金。

5、國(guó)有土地出讓金大量虛增。按照城市拆遷的相關(guān)規(guī)定，用于城市商貿(mào)和房地產(chǎn)開發(fā)的土地，其拆遷安置和地上建筑物補(bǔ)償均有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，近年來(lái)由于拆遷難度大，一般有縣政府組織專門的工作班子負(fù)責(zé)進(jìn)行拆遷、安置，因此，在縣財(cái)政土地出讓金中包含了大量的土地拆遷安置成本，這部分收入有財(cái)政部門先征后返，是縣政府的不可用財(cái)力。另外，地方政府出臺(tái)的對(duì)以出讓形式出售給工業(yè)企業(yè)的土地出讓金先征后返政策，都造成了國(guó)有土地出讓金大量虛增。

二、加強(qiáng)國(guó)有土地出讓金管理的對(duì)策

1、加大監(jiān)督力度?？h人大常委會(huì)要把地方財(cái)政的基金收支預(yù)算納入監(jiān)督范圍，審計(jì)部門在同級(jí)預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中要把土地出讓金收支作為審計(jì)重點(diǎn)，進(jìn)一步規(guī)范財(cái)政支出行為。當(dāng)前要認(rèn)真貫徹國(guó)家五部委聯(lián)合下發(fā)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金管理的通知》，相關(guān)部門清理以前欠繳的土地出讓金。

2、規(guī)范銀行賬戶管理，嚴(yán)格實(shí)行收繳分離制度。建議撤銷在國(guó)土資源局開設(shè)的土地拍賣保證金專戶，將競(jìng)拍保證金交入各級(jí)財(cái)政收費(fèi)大廳，實(shí)行專戶管理。對(duì)土地出讓金繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，及時(shí)劃入地方財(cái)政國(guó)庫(kù)，杜絕截留、滯留土地出讓金，坐支或變相截留、坐支土地出讓金的行為。

3、清理糾正違規(guī)政策，要堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)務(wù)院《土地出讓金管理辦法》，嚴(yán)禁出臺(tái)越權(quán)減免或返還土地出讓金等不合規(guī)政策，維護(hù)國(guó)家法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性。(王謙 寧夏中衛(wèi)市審計(jì)局)

淺析土地出讓金管理中的問(wèn)題

2009-0181

近幾年，隨著國(guó)有土地出讓政策的改革完善和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府土地出讓金收快速增長(zhǎng)，并已成為多數(shù)地區(qū)土地開發(fā)和城市建設(shè)的主要財(cái)力來(lái)源。但筆者在通過(guò)接觸土地審計(jì)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于有關(guān)規(guī)定不完善和一些地方不重視財(cái)務(wù)管理等原因，使之存在不將土地出讓金全額納入財(cái)政預(yù)算管理，同時(shí)不能正確清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益等問(wèn)題。目前，規(guī)范土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理并有效使用土地出讓金已成為急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題：

1、土地出讓金不能全額納入預(yù)算管理，缺乏監(jiān)督。財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》明文規(guī)定：“本季度的土地凈收益，全數(shù)上繳金庫(kù)，各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門應(yīng)向財(cái)政部報(bào)送土地出讓金收支季度報(bào)表和預(yù)、決算。”一些地方僅關(guān)注一般預(yù)算收支、基金預(yù)算收支和預(yù)算外收支的預(yù)決算管理，而按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》要求能真正實(shí)現(xiàn)財(cái)政預(yù)決算管理的是作為基金收入中的“土地有償使用收入”繳入金庫(kù)的土地凈收益，而全口徑土地出讓金收支則缺乏財(cái)政預(yù)決算的監(jiān)督管理。甚至有的單位不編制土地出讓金收支報(bào)表和預(yù)、決算。

2、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》規(guī)定，土地凈收益是全口徑土地出讓金扣除土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用的凈額，地方國(guó)土部門應(yīng)按季清算土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用，并確認(rèn)應(yīng)繳入金庫(kù)的土地凈收益。由于現(xiàn)在市場(chǎng)大多是存在整理拆遷、滾動(dòng)開發(fā)等到問(wèn)題，單塊出讓地塊的費(fèi)用歸集比較困難，客觀上導(dǎo)致國(guó)土部門不能及時(shí)正確地核算土地出讓費(fèi)用和收益。同時(shí)，地方政府主要關(guān)心作為本級(jí)非常規(guī)性財(cái)政收入的土地出讓金總收入，普遍不重視其規(guī)范化核算。

3、地方政府隨意確定土地凈收益，人為調(diào)整土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。目的：一是為了完成地方財(cái)政收入的入庫(kù)數(shù)。二是為了減少體制上劃，調(diào)減土地凈收益的入庫(kù)數(shù)。這種人為蓄意調(diào)整行為，使僅有的納入財(cái)政預(yù)決算管理的土地凈收益也喪失了真實(shí)性。

加強(qiáng)土地出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理的建議：

1、取消專戶管理，土地出讓金全額作為基金收入中的“土地有償使用權(quán)用收入”繳入地方本級(jí)國(guó)庫(kù)，納入預(yù)算管理。

2、國(guó)家應(yīng)以一定固定比例集中部分土地出讓金，專項(xiàng)用于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市建設(shè)。

3、地方財(cái)政部門應(yīng)負(fù)責(zé)全額土地出讓金收支的預(yù)、決算編制，地方國(guó)土部門不再對(duì)單塊出讓地塊實(shí)施完全費(fèi)用核算。財(cái)政對(duì)土地出讓金收支實(shí)行總額決算管理。

淺析土地出讓金的性質(zhì) 2010/01/30

土地出讓金的性質(zhì)，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)土地出讓金，按現(xiàn)行法規(guī)中規(guī)定一次性收取40-70年的土地使用費(fèi)，其地租中又包括了土地使用消費(fèi)者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率貼現(xiàn)計(jì)算，土地出讓金的實(shí)際價(jià)格是土地出讓金名義價(jià)格的34.7倍以上的價(jià)格。

應(yīng)該指出，土地出讓金是可以明確地從房?jī)r(jià)中剝離的貨幣地租部分，同時(shí)土地出讓金又成為土地價(jià)格和房屋價(jià)格組成部分的一部分，轉(zhuǎn)換成計(jì)稅基礎(chǔ)，當(dāng)土地首次進(jìn)行交易時(shí)，土地出讓金將被征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加和4%的契稅。

當(dāng)房屋建成銷售時(shí)，土地出讓金再次作為計(jì)稅依據(jù)被征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加和相應(yīng)的契稅。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，收取地租是履行代收代繳義務(wù)，但卻必須在承擔(dān)義務(wù)時(shí)為這種義務(wù)繳納營(yíng)業(yè)稅和契稅。土地使用消費(fèi)者在向政府支付地租的同時(shí)，也同樣為繳納地租的行為承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和契稅。這樣，土地使用者是實(shí)實(shí)在在的承擔(dān)是一而再，再而三的被重復(fù)征稅后的地租。這對(duì)城市的低收入群要買新房改善居住條件，簡(jiǎn)直是難上加難。究竟這種既有利息，又有租，還有稅的土地出讓金，是租耶，抑是稅耶?總之，可以說(shuō)是“第四財(cái)政”。

(2)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限的地租總和是一次性收取的。按照現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限分別是：居住地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年(注：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定。)。

我國(guó)法律規(guī)定城市土地是歸國(guó)家所有，國(guó)民對(duì)土地?fù)碛惺褂脵?quán)。由于我國(guó)土地不能買賣，我國(guó)實(shí)行土地批租制度并規(guī)定土地出讓的最低年限為40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根據(jù)何在?有的學(xué)者稱，這在某種程度上借鑒了香港的土地批租制度。

這主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?guó)1898年《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界得來(lái)。由于土地并非香港當(dāng)局所有，按法理在租借期滿之后必須歸還，所以在解決土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題時(shí)，香港實(shí)行了批租制度，即在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。由于租讓新界的期限是99年，所以香港的批租年限沒(méi)有超過(guò)99年的。后來(lái)中英關(guān)于香港問(wèn)題的談判又達(dá)成協(xié)議，最長(zhǎng)的批租期限到期日不能超過(guò)香港回歸后50年左右。從國(guó)際上來(lái)講，土地批租90年和100年都有。我國(guó)的這個(gè)規(guī)定居住用地70年限，主要是考慮居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。同時(shí)，這也與當(dāng)時(shí)對(duì)中國(guó)人預(yù)期壽命70歲左右等綜合因素有關(guān)。

現(xiàn)在的問(wèn)題在于，土地出讓金是地方政府將40年或70年累計(jì)的地租采取了一次性收取(征納)。這樣，勢(shì)必造成地方政府希望土地能夠“賣出”較好的價(jià)錢，以利于改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。土地批租收益紿各級(jí)地方政府的好處是顯而易見的。這種地方政府一次性收取累計(jì)了50～70年的地租之總和的土地出讓金。說(shuō)它是地租，但地租一般是按年收取的;而將累計(jì)50～70年的地租一次性收取這又似稅。這樣。土地出讓金似稅，卻非稅，也就成了“第四財(cái)政”。

(3)地方政府獲得的土地出讓金有很大比例是作為當(dāng)年的地方財(cái)政收入并安排作財(cái)政支出的，這樣，實(shí)際上也即成了“第四財(cái)政”。所謂第一財(cái)政指預(yù)算內(nèi)收入，第二財(cái)政指預(yù)算外收入，第三財(cái)政指制度外收入，而土地出讓金也就成了“第四財(cái)政”了。

這筆“第四財(cái)政”在地方可支配財(cái)政收入的比重高達(dá)40～60%，有些地方甚至超過(guò)第二、第三財(cái)政之和。這樣，政府實(shí)際上就不僅預(yù)收了未來(lái)50～70年的土地收益，而且也實(shí)實(shí)在在地預(yù)支了未來(lái)的土地收益。這種地方政府的“第四財(cái)政”反映了我國(guó)現(xiàn)行財(cái)政體制中中央財(cái)政與地方財(cái)政的利益博弈狀況。與世界的大多數(shù)國(guó)家相比，中國(guó)把更多的支出責(zé)任下放給省以下的地方政府。中國(guó)財(cái)政總支出的65%集中在省以下的地方政府，上世紀(jì)90年代曾高達(dá)80%.但是在收入方面，地方政府沒(méi)有相應(yīng)的自主權(quán)。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)了“土地出讓金”這座“第四財(cái)政”金礦，必然是“得來(lái)全不費(fèi)功夫”!

第三篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺得之所以說(shuō)相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進(jìn)一步規(guī)范土地出讓金管理，提高財(cái)政資金使用效益，促進(jìn)園區(qū)健康快速發(fā)展，依照市有關(guān)土地出讓金管理和園區(qū)工業(yè)投入相關(guān)規(guī)定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財(cái)政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實(shí)行歸口管理，由鎮(zhèn)財(cái)政統(tǒng)一撥付給園區(qū)，園區(qū)根據(jù)土地出讓金管理暫行辦法進(jìn)行管理。第三條 返還對(duì)象的稅源注冊(cè)地必須在仙女鎮(zhèn)范圍。

第四條 園區(qū)重大招商引資企業(yè)，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區(qū)主任辦公會(huì)研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對(duì)于投資強(qiáng)度、注冊(cè)資本、達(dá)不到要求的企業(yè)，土地出讓金凈收益不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第六條 對(duì)于投資規(guī)模1億元以上，注冊(cè)資本到帳3600萬(wàn)元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛，愛是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺得之所以說(shuō)相見不如懷念，是因?yàn)橄嘁娭荒茏屓嗽诂F(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬(wàn)元）以上的企業(yè)，園區(qū)調(diào)控比例為30 %，其中20%根據(jù)企業(yè)在三年期間的開票和稅收情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)，具體考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法根據(jù)江發(fā)（2011）15號(hào)文件精神：；10%作為園區(qū)統(tǒng)籌收入。

三、附則

第七條 三產(chǎn)、建筑、流通、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協(xié)議另行規(guī)定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執(zhí)行。

江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)仙城工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問(wèn)題和對(duì)策建議

當(dāng)前土地出讓金管理及核算存在的問(wèn)題和對(duì)策建議

綜合處課題組

撤地設(shè)市以來(lái)，市本級(jí)大力推行土地有償使用制度，通過(guò)拍賣、掛牌等市場(chǎng)化運(yùn)作方式，規(guī)范土地出讓，總體實(shí)現(xiàn)了城市國(guó)有土地資產(chǎn)的良性循環(huán)，通過(guò)強(qiáng)化土地出讓金的征收管理，土地效益得到較好的體現(xiàn)。截止2005年6月，實(shí)現(xiàn)合同出讓金37.8億元，已繳財(cái)政專戶30.05億元。除彌補(bǔ)土地出讓成本費(fèi)用外，政府土地凈收益16.29億元，有力地支持了我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

幾年來(lái)，通過(guò)加強(qiáng)土地出讓金制度建設(shè)，規(guī)范土地出讓管理程序，強(qiáng)化土地成本核算，財(cái)政財(cái)務(wù)管理不斷加強(qiáng)和完善，土地出讓金管理效果明顯。但隨著形勢(shì)不斷發(fā)展，管理要求不斷提高，新的問(wèn)題也不斷出現(xiàn)，如何進(jìn)一步加強(qiáng)管理，更加有效地管好用好這項(xiàng)政府性專項(xiàng)資金，是政府及其財(cái)政部門面臨的重要課題。

一、當(dāng)前土地出讓金管理中存在的問(wèn)題

(一)土地出讓金欠繳問(wèn)題較為嚴(yán)重。

1、欠繳（未繳）現(xiàn)狀及影響。欠繳是指受讓人未按合同規(guī)定繳清約定的土地出讓金的行為；未繳是指拍賣、掛牌等出讓程序已完成，合同期內(nèi)或超過(guò)正常時(shí)間未簽合同，未繳納土地出讓金的行為。

土地出讓金欠繳（未繳）問(wèn)題，一直是土地出讓金管理中存在的難題。在2003年至2004年期間，市本級(jí)欠繳（未繳）余額平均保持5～6億元，2004年，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，銀根和地根的抽緊，使欠繳問(wèn)題更加突現(xiàn)。今年上半年，市政府專題研究清繳土地出讓金工作，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，作出了專門部署，采取有力措施，國(guó)土與財(cái)政部門聯(lián)合行動(dòng)，組織催繳清欠，1-6月，收回欠繳出讓金3.52億元，但欠繳、未繳出讓金問(wèn)題并未根本解決。截止6月底，以前逾期欠繳余額仍有1.69億元，本年新出讓地塊合同未簽以及簽約后未按期繳款所導(dǎo)致的未繳金額達(dá)6.05億元。也就是說(shuō)，土地出讓金陳欠經(jīng)催繳大部分收回，但新出讓土地的未繳金額依然很大，這是目前出讓金欠繳的新特點(diǎn)。欠繳和未繳（不包括合同期內(nèi)未繳款），其性質(zhì)雖有所區(qū)別，但造成的影響是一樣的，首先是政府財(cái)政資金被擠占，政府對(duì)有限的財(cái)力調(diào)控能力減弱，其次政府財(cái)政收支計(jì)劃將難以實(shí)現(xiàn)，勢(shì)必影響政府投資計(jì)劃和重點(diǎn)工程的實(shí)施；再者不利于公平城信市場(chǎng)的建立，導(dǎo)致政府公信力的喪失和土地市場(chǎng)的混亂。

2、欠繳、未繳的影響因素。

造成欠繳未繳原因有多方面。主觀上由于受讓人作為一個(gè)盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)主體，欠繳資金實(shí)際上減少資金占用的財(cái)務(wù)成本，增加利潤(rùn)，受利益驅(qū)動(dòng)，造成欠繳。客觀上，一是合同不規(guī)范，簽訂時(shí)有疏漏，如對(duì)當(dāng)事雙方違約的處置措施，糾紛的解決程序等，合同條款約定不明或欠缺。二是地塊出讓前期準(zhǔn)備工作不充分，對(duì)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題未考慮成熟，有急躁匆促情形存在，導(dǎo)致土地出讓后產(chǎn)生爭(zhēng)議，政府失信。三是執(zhí)行合同缺乏嚴(yán)肅性。雖有滯納金的約定條款，但實(shí)際未執(zhí)行，以2003～2004年間出讓的較大5宗土地為例，欠繳土地出讓金(截止2005年6月底)應(yīng)計(jì)的滯納金就超過(guò)1.12億元，均未執(zhí)收，違約收回土地等更嚴(yán)厲措施也難以執(zhí)行到位。

(二)土地出讓成本核算遇到新的困難。

以往市本級(jí)土地出讓范圍限于舊城區(qū)，土地成本列支的主體是單一的國(guó)土部門，土地出讓成本按宗地核算的形式也較簡(jiǎn)單。隨著形勢(shì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，新問(wèn)題也隨

著之產(chǎn)生。如按批次征地以及按項(xiàng)目分期拆遷的情況已很普遍，以宗地為單位歸集土地出讓成本費(fèi)用的方法已不能解決問(wèn)題，出讓土地的地域從舊城區(qū)擴(kuò)大到新的城市規(guī)劃區(qū)乃至開發(fā)區(qū)，成本列支的主體涉及國(guó)土局以外的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城建發(fā)展公司等，新的變化導(dǎo)致以往成本核算辦法面臨許多新的挑戰(zhàn)。

1、開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算問(wèn)題。

水閣開發(fā)區(qū)現(xiàn)行用地的成本是按以下形式進(jìn)行列支的：一是征地補(bǔ)償以園區(qū)為單位，按批次進(jìn)行；二是拆遷安置則按工程項(xiàng)目涉及的地域范圍，按期數(shù)進(jìn)行；三是前期費(fèi)用按統(tǒng)一規(guī)劃支付。以上可以看出，目前水閣區(qū)塊土地成本列支以整個(gè)園區(qū)為單位分批分期支付，而不是按宗地列支，也無(wú)法按宗地分清成本，據(jù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)，目前已征地14500多畝，除工業(yè)、道路和綠化等設(shè)施用地以外，用于商貿(mào)出讓的土地約700多畝，約占已征土地總面積的5％。目前已出讓商貿(mào)用地五宗165畝，土地出讓金11715萬(wàn)元，其中兩宗已繳清土地出讓金6928萬(wàn)元，結(jié)算方法待討論確定，未能進(jìn)行清算，截止2005年6月，開發(fā)區(qū)共支付征地拆遷成本8.6億元，其中有3.8億是由土地儲(chǔ)備中心墊付成本的，即成本支付主體有開發(fā)區(qū)管委會(huì)和市國(guó)土局兩個(gè)部門。

2、土地成本與出讓宗地不完全對(duì)應(yīng)及存在多個(gè)成本支付主體的情況下的成本核算。一般理論上而言，以宗地為單位歸集土地出讓成本，該宗地的成本是在該宗地相應(yīng)面積的地理空間內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，是一一對(duì)應(yīng)的，但現(xiàn)實(shí)中往往存在不對(duì)應(yīng)的關(guān)系，以城建公司拆遷后出讓的城西路項(xiàng)目為例，項(xiàng)目總拆遷面積47374m，總拆遷費(fèi)用為13338萬(wàn)元，其中，拆遷完畢后可用于出讓宗地兩宗，面積分別為11764 m和14098 m，出讓金13688萬(wàn)元，其余為道路及綠化等用地，不產(chǎn)生收入，如何將拆遷費(fèi)用歸集到具體出讓地塊中去，在空間上很難完全對(duì)應(yīng)，且針對(duì)某宗出讓地塊，其成本支付主體不僅有土地儲(chǔ)備中心還有城建公司。另外還有一種情況是，同一個(gè)收儲(chǔ)項(xiàng)目由不同地理空間地塊組成，成本費(fèi)用統(tǒng)一支付，不同地塊分期出讓。如高中段教育資產(chǎn)盤活項(xiàng)目由原職高和廈河技校二地塊組成，截止2004年底統(tǒng)一支付收儲(chǔ)成本6450萬(wàn)元，其中原職高地塊2004年10月出讓，出讓金4380萬(wàn)元，廈河技校地塊尚未出讓。如何結(jié)算分配類似上述地塊的成本與收益，在財(cái)政部和省廳有關(guān)土地出讓金清算分配相關(guān)制度均沒(méi)有明確規(guī)定，而今后多主體支付成本、按批次或工程項(xiàng)目整體征遷土地的征用方法越來(lái)越普遍，按宗地核算成本將變得更加復(fù)雜，難度越來(lái)越大。

(三)土地儲(chǔ)備融資利息的分?jǐn)偽茨苷鎸?shí)反映土地出讓成本和收益。

據(jù)國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年-2004年收購(gòu)儲(chǔ)備土地6667畝，支付總費(fèi)用（部分未付）10.7億元，收儲(chǔ)后供應(yīng)土地3555.15畝，其中：出讓1405.16畝，占總供應(yīng)量的39％，劃撥及其他用途2149.99畝，占總供應(yīng)量的61％。市本級(jí)收儲(chǔ)土地的資金來(lái)源主要靠借貸融資，借貸就要發(fā)生財(cái)務(wù)成本（主要是利息），而上級(jí)制度規(guī)定利息是列入土地出讓成本的，但具體如何攤?cè)氤杀緵](méi)有明確。從儲(chǔ)備中心融資負(fù)債情況來(lái)看，貸款總量逐年上升，從2002年至2004年，年平均貸款余額在8億元左右。2004年底貸款余額8.47億元，財(cái)政等政府資金墊支2.2億元，總負(fù)債額為10.67億元。貸款利息每季度約為1200多萬(wàn)元，年利息成本約為5000萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年-2004年共支付儲(chǔ)備貸款利息14000萬(wàn)元，占同期出讓金收入23.87億的5.87％，經(jīng)結(jié)算攤?cè)氤杀?615萬(wàn)元，攤銷了11.54％。土地收儲(chǔ)后有出讓和劃撥兩種供應(yīng)方式，出讓的僅占少部分，大部分用于劃撥，劃撥土地不產(chǎn)生收入，若從投入產(chǎn)出的配比關(guān)系來(lái)分析，劃撥土地的收儲(chǔ)貸款利息是沒(méi)有資金保障的，即所有的儲(chǔ)備貸款利息要攤?cè)肷倭康某鲎屚恋氐某杀局胁拍芙鉀Q，現(xiàn)行的22

2利息攤?cè)氤杀镜霓k法是簡(jiǎn)單的滾動(dòng)分?jǐn)偡?，即某時(shí)點(diǎn)的利息總額除以總收儲(chǔ)成本，乘某宗地實(shí)際收儲(chǔ)成本，這種辦法較簡(jiǎn)單可行，但不夠科學(xué)，即沒(méi)有考慮劃撥用地的資金占用因素，因此其結(jié)算時(shí)攤銷的利息成本很少，相對(duì)而言，每年產(chǎn)生的凈收益有虛高的成份。

(四)預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法需進(jìn)一步完善

預(yù)核預(yù)撥辦法，是市本級(jí)在土地出讓金收支管理實(shí)踐中探索出來(lái)的旨在加快資金周轉(zhuǎn)的一項(xiàng)結(jié)算制度，是在打破傳統(tǒng)的結(jié)算方式、預(yù)測(cè)宗地成本和收益比例基礎(chǔ)上，按收入進(jìn)度預(yù)撥土地成本、預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)分配凈收益，出讓金繳清且成本支付完畢時(shí)清算的辦法。執(zhí)行兩年來(lái)，效果較明顯，大大提高資金運(yùn)用效率。但也存在以下問(wèn)題：

1、成本預(yù)測(cè)時(shí)效性和準(zhǔn)確性不強(qiáng)。預(yù)撥成本是根據(jù)用款單位申撥要求和成本預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)確定的，要求成本和收益預(yù)測(cè)結(jié)果必須準(zhǔn)確和及時(shí)。根據(jù)《市本級(jí)土地出讓金管理暫行辦法》規(guī)定，國(guó)土部門在合同簽訂10天內(nèi)報(bào)送成本預(yù)測(cè)表。從近年來(lái)的執(zhí)行情況看，土地出讓后國(guó)土局內(nèi)部各工作機(jī)構(gòu)間的信息傳遞不是很暢通，預(yù)測(cè)成本與土地出讓的信息由不同工作機(jī)構(gòu)掌握，往往存在脫節(jié)現(xiàn)象，有些則是出讓土地后遲遲不簽合同，預(yù)測(cè)表因此不能及時(shí)報(bào)送。相反，土地儲(chǔ)備中心為解決資金短缺和加快資金循環(huán)，出讓后要求盡快撥回成本，時(shí)間都很緊迫，通常在土地出讓首期付款剛繳入財(cái)政專戶就要求立即撥回。因此，為了解決儲(chǔ)備中心的急需，預(yù)撥成本通常只能在預(yù)測(cè)表未報(bào)出來(lái)前粗略估計(jì)，特事特辦，個(gè)別處理。但在未進(jìn)行成本預(yù)測(cè)的情況下，預(yù)撥成本不但數(shù)額上不準(zhǔn)確，程序上也不規(guī)范。

從以往土地成本費(fèi)用來(lái)看，宗地之間的成本費(fèi)用差別是很大的，宗地間特殊性情況很多，成本列支政策性也很強(qiáng)，成本發(fā)生的期間跨度又很長(zhǎng)，有多個(gè)付款主體的地塊，成本構(gòu)成更復(fù)雜，國(guó)土部門成本預(yù)測(cè)時(shí)通常不完整，從而影響了成本估測(cè)的準(zhǔn)確性。在成本基礎(chǔ)核算上，到目前為止沒(méi)有形成一套較為科學(xué)的成本測(cè)算方法，宗地成本預(yù)測(cè)大多憑經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，或根據(jù)申撥成本時(shí)的實(shí)付數(shù)確定，往往與實(shí)際成本相差較大。

2、有限的資金在保障基本建設(shè)需求與土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)融資需要之間的矛盾。

在預(yù)核預(yù)撥制度下，有限的土地出讓金存在著一個(gè)如何合理分配的問(wèn)題，一宗土地在總收入既定情況下，其成本與收益間存在一定比例關(guān)系，也就是彌補(bǔ)土地成本和政府籌集的收益是成此消彼長(zhǎng)的反比例關(guān)系的，在出讓金收繳及時(shí)順利的條件下，一般能基本滿足政府籌集基本建設(shè)資金和彌補(bǔ)土地儲(chǔ)備的成本的需要，但在長(zhǎng)期欠繳或分期交納的情況下，財(cái)政專戶資金顯得捉襟見肘，不能二者兼顧。在預(yù)核預(yù)撥制度下，可以有多種分配，第一種方法把某宗地一定額度的出讓金，按比例分別用于凈收益和結(jié)轉(zhuǎn)成本，這種辦法較合理但不能滿足特定時(shí)點(diǎn)任何一方需求量；第二種方法全部或大部分預(yù)轉(zhuǎn)收益；第三種方法是全部或大部分先用于撥付成本。后兩種不夠合理但能滿足某一方特定時(shí)期實(shí)際需要。預(yù)核預(yù)撥對(duì)土地出讓金收入計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度的調(diào)節(jié)作用很明顯。如果陸續(xù)收繳的出讓金優(yōu)先保障土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)融資需求，則一定時(shí)期政府土地收益即用于安排基建的資金相應(yīng)較少，反之，如用于基建的財(cái)力較充裕，而彌補(bǔ)土地收儲(chǔ)成本則較少。從近年特別是今年的情況看，收取出讓金傾向于先安排撥付成本，造成體現(xiàn)收益延后的趨勢(shì)，這對(duì)完成凈收益計(jì)劃造成不利的影響。如何解決二者的矛盾也是個(gè)難題。

二、有關(guān)對(duì)策措施：

(一)有效避免土地出讓金欠繳，加強(qiáng)政府調(diào)控能力。

1、依法行政，加強(qiáng)催繳清欠力度。作好正面宣傳，樹立好的榜樣，支持鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)守

信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大。對(duì)反面典型予以爆光，依法處置違約行為，對(duì)欠繳處理一視同仁，創(chuàng)立公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，形成良好的土地出讓秩序。

2、加快有爭(zhēng)議的地塊的政策處理，實(shí)行凈地出讓。對(duì)已經(jīng)出讓的土地，盡快交地，促進(jìn)信用政府建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的研究分析，根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)適量推出土地，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地市場(chǎng)，形成良性循環(huán)。加強(qiáng)土地資源的集約配置，做好基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，做到成熟一塊推出一塊，不留問(wèn)題和隱患，為履行合同創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)，樹立政府部門信譽(yù)。

3、加強(qiáng)源頭控管，依照合同法的規(guī)定完善程序，以市場(chǎng)機(jī)制避免糾紛，以法律手段解決爭(zhēng)議。簽定合同一定要規(guī)范、嚴(yán)密，對(duì)違約責(zé)任應(yīng)該事前約定處理程序，不能空口無(wú)憑，合同簽定后執(zhí)行要嚴(yán)肅，嚴(yán)格執(zhí)行滯納金制度，該收回土地的收回土地并依法重新組織出讓。

4、為避免新欠，應(yīng)提高受讓人受讓土地的準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)誠(chéng)信度和資質(zhì)審核，繼續(xù)推行出讓前期收取較高比例的首付款（押金）制度，爭(zhēng)取政府部門對(duì)收入征繳的主動(dòng)性。應(yīng)盡量縮短土地出讓日與簽約日的中間時(shí)限，避免變相欠繳。

(二)加強(qiáng)和改進(jìn)成本核算，應(yīng)對(duì)不斷發(fā)展變化的新形勢(shì)

1、針對(duì)水閣開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地土地出讓成本，以原則性和靈活性相結(jié)合，確定較為合理的核算辦法。我們認(rèn)為，開發(fā)區(qū)商貿(mào)用地的成本核算不能以整個(gè)園區(qū)為單位核算，否則就無(wú)收益可言，而應(yīng)以商貿(mào)區(qū)塊為單位進(jìn)行核算，商貿(mào)區(qū)內(nèi)的公共用地和開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用可列入成本，同樣各種稅費(fèi)提留也以商貿(mào)區(qū)塊為單位進(jìn)行計(jì)提列支。以商貿(mào)區(qū)塊土地出讓收益，去彌補(bǔ)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的虧損和不足。其次，與國(guó)土、開發(fā)區(qū)等部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)成本基礎(chǔ)核算和統(tǒng)計(jì)工作，建議在摸清園區(qū)內(nèi)土地成本項(xiàng)目構(gòu)成、供地結(jié)構(gòu)和成本總額的基礎(chǔ)上，參照城北區(qū)塊（行政中心）統(tǒng)一核算辦法，確定商貿(mào)用地每畝平均土地成本，按總體核算、分步實(shí)施、最后決算的思路，對(duì)區(qū)塊內(nèi)分次出讓地塊按宗地明細(xì)結(jié)算成本和收益。

2、針對(duì)土地成本與出讓宗地不完全對(duì)應(yīng)的情況，一是要加強(qiáng)財(cái)政與國(guó)土、城建等相關(guān)部門的聯(lián)系，加強(qiáng)信息溝通，特別是土地出讓成本支付主體及其所支付的成本情況的及時(shí)傳遞，便于財(cái)政部門更加及時(shí)完整地掌握土地成本信息。二是建立和完善成本測(cè)算制度，對(duì)可能發(fā)生的成本應(yīng)充分估計(jì)，在成本計(jì)算的技術(shù)性方面，如分?jǐn)倸w集辦法等，可以借鑒企業(yè)會(huì)計(jì)制度的一些成本核算方法。三是原則性與靈活性結(jié)合，在上級(jí)部門沒(méi)有明確的制度規(guī)定和核算辦法的情況下，要更加注重成本列支的審核程序，對(duì)特殊情況下的成本列支，具體問(wèn)題具體分析，因時(shí)因地解決。

(三)合理收儲(chǔ)土地，節(jié)約收儲(chǔ)財(cái)務(wù)成本，加快土地儲(chǔ)備貸款利息分?jǐn)偂?/p>

土地收儲(chǔ)部門收儲(chǔ)土地要精心設(shè)計(jì)，合理收儲(chǔ)。一是要在符合土地總體規(guī)劃和城市規(guī)劃需求的基礎(chǔ)上適當(dāng)收儲(chǔ)土地，充分考慮收儲(chǔ)土地量與市場(chǎng)需求量的關(guān)系、與收儲(chǔ)資本金的關(guān)系。二是要有效收儲(chǔ)，即收儲(chǔ)土地能最大限度地供應(yīng)，尤其是確保出讓用地占比，盡快實(shí)現(xiàn)土地收益。減少資金占用和費(fèi)用支出，以上兩點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是收儲(chǔ)土地的變現(xiàn)問(wèn)題，也就是投入產(chǎn)出的關(guān)系，其中，利息的支出，是衡量投入成本的一個(gè)重要方面，從成本列支的角度考慮，利息的支付，最終都要體現(xiàn)到土地收益中來(lái)，所以適度收儲(chǔ)土地是提高效益的主要方面。三是加快攤銷利息，避免風(fēng)險(xiǎn)，按謹(jǐn)慎性原則，采取加快攤銷法。其方法可以是：在總收儲(chǔ)土地面積中測(cè)算出用于出讓的土地面積或占比，將目前累計(jì)利息余額或預(yù)計(jì)利息總額除以出讓土地面積，測(cè)定一個(gè)平均每畝收儲(chǔ)利息分?jǐn)倲?shù)，宗地結(jié)

算時(shí)按面積攤銷，加快分?jǐn)傆?jì)入出讓土地成本中，以真實(shí)體現(xiàn)土地成本和凈收益。

(四)進(jìn)一步完善預(yù)核預(yù)撥結(jié)算辦法

1、加強(qiáng)部門之間以及部門內(nèi)部機(jī)構(gòu)間的信息溝通和資源共享，針對(duì)土地出讓后成本的預(yù)測(cè)，國(guó)土、財(cái)政等各相關(guān)部門要密切配合，增強(qiáng)信息反饋的敏感性，拓寬信息渠道，通過(guò)電話通報(bào)、人員走訪、書面報(bào)告等方式，力爭(zhēng)在第一時(shí)間獲取信息，國(guó)土部門應(yīng)有指定機(jī)構(gòu)或人員收集信息，首先要確保信息在其內(nèi)部機(jī)構(gòu)間暢通。

2、認(rèn)真貫徹落實(shí)市本級(jí)土地出讓金收支管理辦法，把成本預(yù)測(cè)作為完善預(yù)核預(yù)撥制度的一項(xiàng)重要措施來(lái)落實(shí)。按規(guī)定期限報(bào)送出讓信息和成本預(yù)測(cè)表。在合同遲簽等特定的情況下，報(bào)送資料應(yīng)打破常規(guī)，不受規(guī)定期限的限制。

3、提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，國(guó)土部門特別是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮其掌握土地出讓成本信息的優(yōu)勢(shì)，建立國(guó)土、財(cái)政與城建、開發(fā)區(qū)等成本支付主體間的聯(lián)系制度，及時(shí)收集傳遞出讓土地的成本信息，建立以專業(yè)人士為主，相關(guān)部門配合的成本估測(cè)機(jī)制。逐步形成一套行之有效的較為科學(xué)的成本預(yù)測(cè)方法，確保宗地成本完整、真實(shí)。

4、國(guó)土部門特別是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，掌握用款全盤性和平穩(wěn)性。針對(duì)儲(chǔ)備中心撥回土地成本相當(dāng)一部分用于融資還貸付息的實(shí)際情況，可根據(jù)土地收儲(chǔ)計(jì)劃和信貸計(jì)劃控制總用款額度，平時(shí)可按中、短期（季、月）制定細(xì)化的撥款計(jì)劃，預(yù)報(bào)財(cái)政部門，與財(cái)政部門的基本建設(shè)用款分階段(月)計(jì)劃相互配合，做到心中有數(shù)，避免在資金分配時(shí)間上的沖突，做到既保障土地收儲(chǔ)的融資需要，又確保政府基本建設(shè)用款進(jìn)度不受影響。為確保政府土地出讓收益的收入計(jì)劃指標(biāo)的完成及其入庫(kù)均衡性，應(yīng)加強(qiáng)日?？刂?，按宗地成本收益比例來(lái)預(yù)撥成本、預(yù)轉(zhuǎn)收益，并保持總體平衡，適當(dāng)傾斜。

組長(zhǎng)：黃成良成員：呂麗仙陳麗文

執(zhí)筆：鐘建偉

第五篇：土地出讓金返還的稅收問(wèn)題

土地出讓金返還的稅收問(wèn)題

A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年2月支付2 000萬(wàn)元取得一項(xiàng)國(guó)有土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，返還20％的土地出讓金，6月16日A公司收到返還的，400萬(wàn)元土地出讓金。應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理? 『政策分析]

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)取得的政府補(bǔ)助收入除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定有專項(xiàng)用途，并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的以外，一般都屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)當(dāng)依法繳納企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳鸱颠€屬于稅費(fèi)返還。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》把企業(yè)實(shí)際收到的財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)返還排除在“財(cái)政撥款”之外，計(jì)入當(dāng)期損益征收企業(yè)所得稅，其原因有三：

一是企業(yè)從政府取得的補(bǔ)貼收入導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的流入和企業(yè)凈資產(chǎn)增加，符合企業(yè)所得稅法收入總額的立法精神。

二是為了規(guī)范財(cái)政補(bǔ)貼和加強(qiáng)減免稅的管理。自1994年分稅制財(cái)政體制改革以來(lái)，中央集中管理稅權(quán)，各地不得自行或擅自減免稅，個(gè)別地區(qū)為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取各種“財(cái)政補(bǔ)貼”變相減免稅，造成了對(duì)中央稅權(quán)的侵蝕。對(duì)企業(yè)從當(dāng)?shù)卣〉玫呢?cái)政補(bǔ)貼征稅，有利于加強(qiáng)對(duì)財(cái)政補(bǔ)貼收入和減免稅的管理。

三是出于盡量減少稅法與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的差異，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)把政府補(bǔ)助記入了“營(yíng)業(yè)外收入”科目，稅法也沒(méi)有必要在此問(wèn)題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和稅收征管成本。

[案例分析]

方案一：房地產(chǎn)企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣颠€的土地出讓金時(shí)，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，將其記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目，作會(huì)計(jì)分錄如下(單位：萬(wàn)元)：

借：銀行存款 400 貸：營(yíng)業(yè)外收入 400 借：營(yíng)業(yè)外收入 400 貸：本年利潤(rùn) 400 納稅效果分析：

(1)營(yíng)業(yè)外收入400萬(wàn)元形成利潤(rùn)總額，應(yīng)繳企業(yè)所得稅100萬(wàn)元(400×25％)。

(2)國(guó)有土地使用權(quán)支付的金額仍然保持為2 000萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許加計(jì)扣除30％。所以，取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)支付的金額在計(jì)算土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目金額為2 000×130％=2 600(萬(wàn)元)。

方案二：一般情況下，企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣耐恋爻鲎尳鸱颠€，會(huì)按照習(xí)慣做法直接用來(lái)沖減“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。會(huì)計(jì)處理如下(單位：萬(wàn)元)：

借：銀行存款 400 貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 400 納稅效果分析：

(1)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的金額由2 000萬(wàn)元減少到1 600萬(wàn)元，按照計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除30％計(jì)算，允許扣除額為1 600×130％，=2 080(萬(wàn)元)。

土地增值稅清算時(shí)少抵扣增值額=2 600—2 080=520(萬(wàn)元)，即增加土地增值稅的增值額520萬(wàn)元，按照土地增值稅的最低稅率30％計(jì)算，應(yīng)繳土地增值稅=520×30％=156(萬(wàn)元)。

(2)開發(fā)成本減少400萬(wàn)元，增加應(yīng)繳土地增值稅156萬(wàn)元，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額增加(400一156)=244(萬(wàn)元)，應(yīng)繳企業(yè)所得稅244×25％=61(萬(wàn)元)。由于，土地出讓金返還400萬(wàn)元沖減土地成本，而增加繳納稅費(fèi)合計(jì)=156+61=217(萬(wàn)元)。

方案一與方案二相比，減少稅費(fèi)支出117萬(wàn)元(217—100)。[籌劃結(jié)論] 稅收對(duì)會(huì)計(jì)核算具有一定的依附性，稅收要依據(jù)會(huì)計(jì)核算的結(jié)果來(lái)計(jì)稅。因此，企業(yè)財(cái)會(huì)人員在處理每一筆會(huì)計(jì)事項(xiàng)時(shí)，一定要考慮到以后的納稅效果，切忌按照習(xí)慣做法進(jìn)行賬務(wù)處理。