第一篇：土地出讓金財稅處理

返還土地出讓金的財稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發商返還土地出讓金，用于企業經營獎勵、財政補貼等。

案例

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業交納土地出讓金10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規定資金的專項用途。

稅務處理

（一）營業稅

《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，《營業稅暫行條例》第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生《營業稅暫行條例》規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據財政部、國家稅務總局《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定，對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

本案例中，由于土地出讓協議未規定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

企業在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅》相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。實務操作中，房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給予房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

該觀點與大連市地稅局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?/p>

此外，青島市地稅局《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定，對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。

（五）會計處理

房地產開發企業（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 30000000 貸：營業外收入 30000000 政府收儲的土地出讓金返還是否繳納營業稅

【問題】

我公司因政策性關停，政府將我公司的土地和地上建筑物評估后收儲，并按照評估價將出讓金返還我公司，是否繳納營業稅？ 【解答】

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

綜上所述，你公司因政策性關停，政府將你公司的土地和地上建筑物評估后收儲，按照評估價將出讓金返還你公司，你公司對收到的出讓金返還款可以不繳營業稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對開發商取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例1：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

（一）營業稅

本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。

筆者認為應區分以下三種情形進行處理：

1、返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房3000萬元收入計算繳納營業稅。

2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅實施細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

（二）企業所得稅

本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

根據《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算?！?/p>

由于此業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定應當作為收入計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：第三種情形明確，轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉收入時：

借：預收賬款 3000 貸：營業收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。案例2：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

（一）營業稅

根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照”建筑業“稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于”服務業—代理業“行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅?！?/p>

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業繳納營業稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應按“服務業——代理業”繳納營業稅75萬元。

（二）企業所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

（四）會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：

借：其它應收款 1500 其它業務支出 1000 貸：現金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。

收到返還款時，代理支付動遷補償款業務： 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業務收入 500 收到拆遷工程款時：

借：銀行存款 1000 貸：其它業務收入1000

三、土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發商的負擔會以土地出讓金返還的形式，對開發商用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設部分的補償。

案例3：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

（一）營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合BT（即“建設—移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。

對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務，BT模式下的營業稅處理如下：

1、無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2、房地產開發企業取得的返還款，應全額繳納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中企業取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅 根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：其它業務收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

筆者認為此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

案例4：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

（一）營業稅

此業務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。對房地產開發企業來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。此業務返還款3000萬元，應作為房地產開發企業取得銷售不動產收入計算繳納營業稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經濟利益，開發商已經通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益，并由銷售商品房收入中實現并繳納營業稅。

（二）企業所得稅

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十八條規定：“企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額”。筆者認為企業取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，筆者認為企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應作如下處理：

1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。

2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業應將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

收到返還款時，如是補貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發成本 3000 收到返還款時，如是購買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營業收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例5：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用于丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收營業稅。

丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此也不征收營業稅。

（二）企業所得稅 本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收企業所得稅。

丙企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定進行判定。如果作為不征稅收入處理，根據《企業所得稅實施條例》第二十八條的規定，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

（三）土地增值稅

房地產企業（乙方）企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，乙方企業未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發成本。丙企業取得丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，因此，不應征收土地增值稅。

（四）會計處理

房地產開發企業（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。

丙企業取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時，應作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例6：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定，由于本案例土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅 企業在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

筆者認為房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給與房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

（四）會計處理

收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000 以上各案例中房地產開發企業通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據《契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”因此，企業在簽訂合同的當天就應繳納契稅，計稅依據為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務機關在執行上可能會有一些差異，企業在作出處理時，應首先和當地主管稅務機關進行溝通，以避免產生不必要的涉稅風險。

第二篇：置換土地如何進行財稅處理

【答疑精選】置換土地如何進行財稅處理？

本公司于2010年以“招、拍、掛”方式購買土地20畝，為商業用地，當時土地交易價格為150萬/畝。2012年政府為調整優化土地利用結構布局，政府將該宗土地收回，政府用另外一宗同面積、同性質的土地置換，并且雙方互不找差價，被置換的土地置換時的市場價格為400萬/畝，置換的土地用于商品房開發，土地置換分別簽訂了土地收回與土地出讓兩個協議。請問：1.土地置換應當如何進行會計處理？2.土地增值稅清算時，對置換的土地成本應當如何扣除？3.如何確認置換土地企業所得稅計稅成本？ 某置業有限公司張賓

答：首先，在會計處理上，因為原土地收回和新土地補償是一攬子談判達成的交易，雖然在法律形式上分別簽署兩個協議，并且從條款上也看不出兩者之間存在直接聯系，但是依據實質重于形式原則，還是應當視作一項交易進行會計處理，即本質上是“以地換地”的非貨幣性資產交換。根據《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》（財會〔2006〕3號）的規定，非貨幣性資產交換同時滿足下列兩個條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益：1.該項交換具有商業實質；2.換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。對不具有商業實質或交換涉及資產的公允價值均不能可靠計量的非貨幣性資產交換，應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，作為換入資產的成本，無論是否支付補價，均不確認損益。《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》（財會〔2006〕3號）第四條規定：滿足下列條件之一的非貨幣性資產交換具有商業實質：

（一）換入資產的未來現金流量在風險、時間和金額方面與換出資產顯著不同。這種情況通常包括下列情形：1.未來現金流量的風險、金額相同，時間不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量總額相同，獲得這些現金流量的風險相同，但現金流量流入企業的時間明顯不同。2.未來現金流量的時間、金額相同，風險不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量時間和金額相同，但企業獲得現金流量的不確定性程度存在明顯差異。3.未來現金流量的風險、時間相同，金額不同。此種情形是指換入資產和換出資產產生的未來現金流量總額相同，預計為企業帶來現金流量的時間跨度相同，風險也相同，但各年產生的現金流量金額存在明顯差異。

（二）換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值不同，且其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是重大的。這種情況是指換入資產對換入企業的特定價值（即預計未來現金流量現值）與換出資產存在明顯差異。本準則所指資產的預計未來現金流量現值，應當按照資產在持續使用過程中和最終處置時所產生的預計稅后未來現金流量，根據企業自身而不是市場參與者對資產特定風險的評價，選擇恰當的折現率對其進行折現后的金額加以確定。

對非貨幣性資產交換是否具有商業實質，本質上可以歸結為換入資產和換出資產的風險和報酬特征是否存在實質性差異。因為你公司換出和換入的土地都是商業用地，用途相同，所帶來的未來經濟利益的方式也相同，風險和報酬特征并未發生實質性的變化，所以沒有商業實質，不應確認處置損益。應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，作為換入資產的成本。

其次，在土地增值稅扣除上，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令〔1993〕第138號）第八條的規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定：因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）對實施細則“因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷”進行了明確。因“城市實施規劃”而搬遷，是指舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。因此，因規劃調整，由政府收回的土地，應當是免征土地增值稅。但是需要履行報批手續。如你所述，你公司土地置換業務，實質上可以分為政府收回土地、政府再出讓土地兩項業務。對政府收回土地使用權視同以公允價值即400萬/畝確認增值稅應稅收入，其涉及的土地增值稅減免，你公司應首先向主管稅務機關提出減免稅申請；在新地塊進行商品房開發，土地成本應當按照置換時的公允價值即400萬/畝確認。

再次，在企業所得稅上，《國家稅務總局關于發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）第十三條規定：“企業搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業所得稅法》及其實施條例規定年限攤銷。”因為政府置換土地行為與企業政策性搬遷都屬于政府行為，所以，土地置換也應當比照國家稅務總局公告2012年第40號執行，即土地置換不確認處置損益，土地成本應當以原賬面價值為計稅基礎計入開發成本。

第三篇：土地出讓金支付規定

土地出讓金支付規定

本網訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規定繳款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入匯繳專戶的，要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業銀行代收土地出讓收入業務的檢查監督與管理。

（三）規范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調查發現的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現象，省級財政、國土資源管理、監察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規定及時在中國土地市場網及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規定及時在土地市場動態監測與監管系統中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協調，或通過中國土地市場網、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

第四篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進一步規范土地出讓金管理，提高財政資金使用效益，促進園區健康快速發展，依照市有關土地出讓金管理和園區工業投入相關規定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實行歸口管理，由鎮財政統一撥付給園區，園區根據土地出讓金管理暫行辦法進行管理。第三條 返還對象的稅源注冊地必須在仙女鎮范圍。

第四條 園區重大招商引資企業，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區主任辦公會研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對于投資強度、注冊資本、達不到要求的企業，土地出讓金凈收益不予返還（協議另行規定除外）。

第六條 對于投資規模1億元以上，注冊資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業，園區調控比例為30 %，其中20%根據企業在三年期間的開票和稅收情況進行考核獎勵，具體考核獎勵辦法根據江發（2011）15號文件精神：；10%作為園區統籌收入。

三、附則

第七條 三產、建筑、流通、房地產開發企業的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協議另行規定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執行。

江都經濟開發區仙城工業園區管理委員會

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第五篇：竹山縣土地出讓金征收管理辦法

竹山縣土地出讓金征收管理辦法

第一條 為加強我縣國有土地使用權出讓金（以下簡稱土地出讓金）的征收管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地出讓轉讓暫行條例》等法律法規，結合實際，制定本辦法。第二條 土地出讓金及其它土地收益主要是指：

（一）存量國有土地使用權出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。

（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續期而交納的續期土地出讓價款。

（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

（四）依法獲得土地使用權的土地使用者，在承租年限內，按規定向政府交納的土地使用費或土地租金。

（五）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。

（六）對出讓土地，凡改變土地用途的，應按規定補交不同用途的土地差價。

（七）新增建設用地，依法有償使用的土地出讓金。

（八）土地使用權人未按合同約定期限對土地進行投資建設而依法交納的土地閑置費。

（九）土地出讓金的存款利息。

第三條 土地出讓金由縣國土資源部門征收，縣財政部門管理，其它部門和單位一律不得代征代管。

第四條 土地基準地價的修編由縣國土資源部門會同縣物價、財政、房產、國有資產等部門，依照國家有關規定修定，經省以上主管部門（省國土資源廳、省物價局）審批后，由縣人民政府發布實施。標定地價由縣土地評估專業機構評估后報縣國土資源局備案。

第五條 土地出讓金必須全部上繳財政，并納入預算管理?？h國土資源部門要建立健全土地資產檔案，對土地使用權出轉讓情況及其收益進行專戶管理?？h財政部門要在銀行開設“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和核算。并在月末和縣國土資源管理部門進行核對，清算當月土地出讓金收支情況。

第六條 土地出讓金主要用于城市基礎設施建設和土地開發整理，任何單位和個人凡依法經營使用國有土地都必須按時足額繳納土地出讓金。未經縣人民政府審查同意，任何單位和個人不得隨意減免或返還土地出讓金。

第七條 城市規劃區內的土地（包括需要調整的和鄉鎮存量土地，舊城改造和新增建設用地）都必須納入收購儲備庫，實行政府統一收購、統一開發、統一儲備、統一供應、統一管理的經營體系。

第八條 鄉鎮征收的土地出讓金（不包括城關鎮）全額進入財政金庫。確因基礎設施建設及土地開發整理支出的，由鄉鎮政府向縣政府寫出專題報告，經批準后，由縣財政按批準的比例及金額返退鄉鎮。返退比例為：凡屬存量地產生的土地出讓金按四六分成，即縣四成，鄉鎮六成；凡屬新增用地發生的土地出讓金按**分成，即縣六成，鄉鎮四成（因特殊需要的，報縣政府另行審批）。鄉鎮要確保返退資金?？顚Ｓ?，并接受縣財政、審計部門的監督檢查。

第九條 縣國土資源部門要嚴格按照劃撥供地目錄供地，對不符合劃撥供地的建設項目一律實行有償供地，協議出讓的土地出讓金征繳比例不低于總地價的70%。凡商業、服務、金融、旅游、房地產開發等經營性用地都必須經國土資源部門依法以招投標、拍賣、掛牌出售等方式提供。第十條 國有土地使用權有償出讓合同簽訂后，由縣國土資源部門負責根據合同督促收繳土地使用權出讓金，對拒不依法交納的單位和個人，依法予以處罰。

第十一條 土地受讓方按合同規定全部付清地價款后，由縣國土資源部門根據受讓方提供的“土地出讓金專用票據”及相關材料，及時辦理土地產權登記手續，核發土地使用證。第十二條 縣政府每年年初給縣國土資源局下達土地出讓金征繳任務，凡經縣政府批準減免或留給鄉鎮的部分應計算在縣國土資源局的上繳任務之內。

第十三條 縣財政對縣國土資源系統實行部門預算。已被人事、財政部門審定在編的人員全額納入財政預算；對其公用、業務及專項經費等從實際需要出發納入預算，以確保國土資源管理工作正常運轉。同時，撥付土地出讓金征繳任務以內總數的3%、征收任務以外總數的6%作為土地出讓業務的工作補助經費。

第十四條 本規定由縣財政局、國土資源局負責解釋。第十五條 本規定自發布二OO四年七月一日起實施。