第一篇：現行土地出讓金是透支未來

現行土地出讓金是透支未來

吳江市土地學會諸鎮康

土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。

土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。土地出讓金是若干年期的土地使用權價格，實際上是政府向企業一次性收取若干年的地租。自從1993年底實行分稅制改革后，土地出讓金全部劃歸地方政府，成為地方財政的固定收入，中央不再分享。而地方政府從此將土地出讓收益作為預算外收入的主要來源，有的比例甚至高達60%以上，遂有“第二財政”之稱。2005年的中國國土資源公報顯示，全國土地出讓價款共5505.15億元。但對于扣除各種費用和成本之后的土地收入純收益，財政部、國土資源部都不清楚。地方政府如何將資金分配和安排，至今混沌不清。所謂土地財政，實質上是一種依靠透支社會的未來收益，謀取眼前發展的發展方式。用形象的說法，就是“寅吃卯糧”，透支未來。

土地是財富之母，一國的土地資源是有限的。我國社會經濟生活進入現代化和建設全面小康社會進程中，處于工業化，城市化發展的加速期，土地需求的猛升，土地供求矛盾缺口增大，發展熱潮帶動的土地需求，土地出讓金為政府，特別是省級以下各級地方政府集聚了一筆巨額的可支配財力。據有關權威部門統計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達10000多億元，其中近三年累計達9100多億元。短短十余年，特別是近些年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，聚集了10000多億元的巨額可支配財力。激發出潛在的活力，把全國的土地資源盤活了。但是，與此同時，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當顯現突出。一是欠繳土地出讓金現象不斷，發展商拖欠土地出讓金，買房業主拿不到房產證，引發社會不安定。欠繳土地出讓金，影響到政府對農民征地補償的兌現。二是土地財政“寅吃卯糧”，政府的負債，超前消費，透支未來。造成資源超前開發利用，影響可持續發展。透支未來的發展方式，逐步積聚著極大的金融和社會風險。2009年，國家審計署對18個省區的城市負債情況進行了審計，有13個省的融資平臺貸款余額超過該省財政總收入，有的高出兩倍以上。省、市本級和西部地區債務風險較為集中，有7個省、10個市和14個縣本級超過100%，最高的達364.77%。政府的償債能力嚴重不足，于是靠借新債償舊債來拖延。這種局面，目前仍呈加劇之勢。其中土地金融的風險，則集中于政府，孕育著政府財政和信用的危機。

建議國家應當將現行的一次性收取70年土地使用權出讓金的作法，改為逐年收取當年的土地使用稅的做法，這樣做的好處，一是房地產開發的成本下來了，可以大幅度降低房價，減輕人們的生活壓力。二是不花子孫的財富，也不付子孫的債務，公平合理地利用自然財富。三是防止官員賣地造政績，賣地謀私利，制造虛假繁榮。地方政府收入減少，一方面惠及下一屆政府，另一方面對土地開發的熱情就會減弱，就會將更多的精力真正放在發展經濟上；四是按年繳納的土地出讓金，轉移到消費者頭上，也會讓消費者更加理智地買房。五是防止炒地炒房。保護人類環境與自然資源。防止自然資源財富的不公平分配、不合理占有、不正當使用。等等。先將土地出讓金改成年金，年金再改成年稅，然后再改成物業稅。傳承有序，豈不順理成章。

第二篇：各地土地出讓金管理辦法是不同的

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標準

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標準至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定“土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40％”；1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規定確定的協議出讓最低價標準。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協議出讓最低價確定。對于新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平均純收益征收定額標準，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業用地，用于商業、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標準，卻不失為行之有效的辦法。對于新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價的40％，對于企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40％”作為衡量低價出讓國有土地的標準

什么是土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租 ”，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地”價，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

買什么房要繳土地出讓金

對于商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由于賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補繳。

第三篇：土地出讓金管理暫行辦法

1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

土地出讓金管理暫行辦法

一、總則

為進一步規范土地出讓金管理，提高財政資金使用效益，促進園區健康快速發展，依照市有關土地出讓金管理和園區工業投入相關規定，特制定以下管理辦法：

第一條 土地出讓金凈收益作為政府財政收入，原則上不得返還給征地單位。

第二條 市返還的所有土地出讓金實行歸口管理，由鎮財政統一撥付給園區，園區根據土地出讓金管理暫行辦法進行管理。第三條 返還對象的稅源注冊地必須在仙女鎮范圍。

第四條 園區重大招商引資企業，土地出讓金凈收益返還采取一事一議的辦法，由園區主任辦公會研究決定。

二、土地出讓金凈收益返還

第五條 對于投資強度、注冊資本、達不到要求的企業，土地出讓金凈收益不予返還（協議另行規定除外）。

第六條 對于投資規模1億元以上，注冊資本到帳3600萬元（含30001.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯過了，永遠無法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。

4.方茴說：“可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說：“那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說：“我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

萬元）以上的企業，園區調控比例為30 %，其中20%根據企業在三年期間的開票和稅收情況進行考核獎勵，具體考核獎勵辦法根據江發（2011）15號文件精神：；10%作為園區統籌收入。

三、附則

第七條 三產、建筑、流通、房地產開發企業的土地出讓金凈收益原則上不予返還（協議另行規定除外）。

第八條 本辦法自二〇一一年七月一日起執行。

江都經濟開發區仙城工業園區管理委員會

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第四篇：土地出讓金財稅處理

返還土地出讓金的財稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發商返還土地出讓金，用于企業經營獎勵、財政補貼等。

案例

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業交納土地出讓金10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規定資金的專項用途。

稅務處理

（一）營業稅

《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，《營業稅暫行條例》第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生《營業稅暫行條例》規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據財政部、國家稅務總局《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定，對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

本案例中，由于土地出讓協議未規定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

企業在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅》相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。實務操作中，房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給予房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

該觀點與大連市地稅局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目?！?/p>

此外，青島市地稅局《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定，對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。

（五）會計處理

房地產開發企業（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 30000000 貸：營業外收入 30000000 政府收儲的土地出讓金返還是否繳納營業稅

【問題】

我公司因政策性關停，政府將我公司的土地和地上建筑物評估后收儲，并按照評估價將出讓金返還我公司，是否繳納營業稅？ 【解答】

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

綜上所述，你公司因政策性關停，政府將你公司的土地和地上建筑物評估后收儲，按照評估價將出讓金返還你公司，你公司對收到的出讓金返還款可以不繳營業稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對開發商取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例1：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

（一）營業稅

本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。

筆者認為應區分以下三種情形進行處理：

1、返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房3000萬元收入計算繳納營業稅。

2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅實施細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

（二）企業所得稅

本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

根據《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算?！?/p>

由于此業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定應當作為收入計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：第三種情形明確，轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉收入時：

借：預收賬款 3000 貸：營業收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。案例2：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

（一）營業稅

根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照”建筑業“稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于”服務業—代理業“行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業繳納營業稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應按“服務業——代理業”繳納營業稅75萬元。

（二）企業所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

（四）會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：

借：其它應收款 1500 其它業務支出 1000 貸：現金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。

收到返還款時，代理支付動遷補償款業務： 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業務收入 500 收到拆遷工程款時：

借：銀行存款 1000 貸：其它業務收入1000

三、土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發商的負擔會以土地出讓金返還的形式，對開發商用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設部分的補償。

案例3：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

（一）營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合BT（即“建設—移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。

對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務，BT模式下的營業稅處理如下：

1、無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2、房地產開發企業取得的返還款，應全額繳納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中企業取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅 根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：其它業務收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

筆者認為此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

案例4：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

（一）營業稅

此業務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。對房地產開發企業來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。此業務返還款3000萬元，應作為房地產開發企業取得銷售不動產收入計算繳納營業稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經濟利益，開發商已經通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益，并由銷售商品房收入中實現并繳納營業稅。

（二）企業所得稅

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十八條規定：“企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額”。筆者認為企業取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，筆者認為企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應作如下處理：

1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。

2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業應將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

收到返還款時，如是補貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發成本 3000 收到返還款時，如是購買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營業收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例5：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用于丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收營業稅。

丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此也不征收營業稅。

（二）企業所得稅 本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收企業所得稅。

丙企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定進行判定。如果作為不征稅收入處理，根據《企業所得稅實施條例》第二十八條的規定，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

（三）土地增值稅

房地產企業（乙方）企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，乙方企業未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發成本。丙企業取得丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，因此，不應征收土地增值稅。

（四）會計處理

房地產開發企業（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。

丙企業取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時，應作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例6：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定，由于本案例土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅 企業在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

筆者認為房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給與房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

（四）會計處理

收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000 以上各案例中房地產開發企業通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據《契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天?！币虼耍髽I在簽訂合同的當天就應繳納契稅，計稅依據為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務機關在執行上可能會有一些差異，企業在作出處理時，應首先和當地主管稅務機關進行溝通，以避免產生不必要的涉稅風險。

第五篇：土地出讓金支付規定

土地出讓金支付規定

本網訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規定繳款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入匯繳專戶的，要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業銀行代收土地出讓收入業務的檢查監督與管理。

（三）規范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調查發現的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現象，省級財政、國土資源管理、監察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規定及時在中國土地市場網及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規定及時在土地市場動態監測與監管系統中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協調，或通過中國土地市場網、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。