第一篇：關于要求降低收取土地出讓金的申請報告

關于要求龍興公司享受入駐工業園區優惠政策的申 請 報 告

德興市人民政府：

德興市龍興鈣業有限公司是座落在黃柏鄉尚和村境內，由本地村民余春林于2000年獨資創建的民營企業，企業從一家單純生產加工碳酸鈣粉的小作坊，先后發展成為集礦山開采、運輸、加工、銷售于一體的現代化企業，主要產品有食品級輕質碳酸鈣、輕質碳酸鈣、重質碳酸鈣、活性碳酸鈣、氫氧化鈣等系列產品，年產優質碳酸鈣60余萬噸，產值達5600萬元，實現利稅260萬元，解決當地農村剩余勞動力達300余人，及為32名殘疾人創造了力所能及的勞動條件，是德興市規上企業及招商引資企業。

2012年為發展、壯大企業，早日實現籌建集團公司目標，及為了將2012年10月核準的食品級輕質碳酸鈣產品進一步推廣，需擴建廠區，與興建員工辦公、宿舍樓。經報請土地規劃等部門批準，新增擴大廠區面積41.3145 畝，今年征地工作已進入尾聲，補償費、安置費已兌付村民手中，三通一平工作也已完成，現我公司正在土地管理部門辦理土地使用權證。土管部門告知，公司這宗土地需交納每畝8.8萬元的土地出讓金，如此高的費用著實讓企業不知所措。從去年年初公司為了適應市場需求，已投入了八百余萬元的技改資金，可以說企業為了生存為了長久穩定的發展已經是竭盡全力，舉步為艱了。原本想依據本地礦山資源，在這個只有一條村道相通的黃柏尚和村興建廠區，能降低企業成本，利于企業做大、做強，如今面對這三百六十余萬元的土地出讓金，著實讓我們這個本地企業為難，故懇請市政府考慮龍興公司享受入駐工業園區優惠政策，享受每畝5.8萬元返還出讓金的標準，幫助公司脫困解難為感！

特此報告

二0一三年十二月九日

第二篇：土地出讓金收取標準的計算與若干問題

土地出讓金收取標準的計算

根據目前的規定，每套住房所擁有的國有土地使用權各有不同，這與該住房所在小區的建筑容積率有很大關系，一般多層住宅每套住宅所擁有的國有土地使用權約在15平方米左右，小高層一般約在六七平方米左右，而高層建筑則更少。當然對于那些單門獨戶的個人建房，由于其獨享所在地塊的土地使用權，因此其必須補交的土地出讓金自然也就水漲船高。

（一）個人住房劃撥國有建設用地使用權轉讓應補交的土地出讓金標準1.1990年5月19日以前取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥土地使用權的，按簽訂出讓合同之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，不再進行容積率、區域因素、個別因素等修正。

案例：市民鄭先生有一處個人建房，地址位于鯉城區海濱街道中山中路X號，用地面積100平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證，現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。

（二）已購公有住房（含集資建房）、經濟適用房按規定允許轉讓的，以及市區紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產公司開發的商品房轉讓應補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標定地價的10%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

已購房改房、經濟適用房以市場價購買的部分在進入市場時，不再補交土地出讓金。

案例：市民王先生有一房改房，地址位于豐澤區豐澤新村X號，用地面積15平方米，已取得土地使用證及房屋所有權證。現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖一級區，基準地價5670元/平方米。

其土地出讓金計算方法：土地出讓金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

（三）拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金標準由政府統一實施的拆遷安置房，按申辦轉讓手續之日的標定地價計算：

1.被拆遷戶原土地為1990年5月19日以前取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的30%收取土地出讓金。

2.被拆遷戶原土地為1990年5月19日（含當日）以后取得劃撥國有建設用地使用權的，拆遷安置房轉讓應補交的土地出讓金，按申辦轉讓手續之日的標定地價的60%收取土地出讓金。

標定地價按宗地所在級別的基準地價確定，除年期修正外，不再進行期日、容積率、影響因素等修正。

被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，其拆遷安置房轉讓不再收取土地出讓金。拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

案例：市民陳先生有一拆遷安置房，地址位于豐澤區坪山路西側某安置小區×號，用地面積15平方米，已取得現有房屋的土地使用權證及房屋所有權證。現需補辦出讓。該宗地位于泉州市中心市區住宅用地級別圖三級區，基準地價2600元/平方米。

其土地出讓金計算方法：如在1990年5月19日之前取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×30%=11700元。如其在1990年5月19日（含當日）之后取得劃撥土地使用權，則其土地出讓金=2600元/平方米×15平方米×60%=23400元。

土地使用權出讓金的含義

土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，并向

受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利折合成貨幣的補償。

土地使用權出讓金的確定

土地使用權出讓金的確定有三個過程：

第一是估價過程。在這個過程中，政府選擇有土地估價資格的中介機構對擬出讓的土地進行地價評估。

第二是確定出讓底價過程。在這個過程中，政府根據其產業政策和其他有關政策，對土地估價結果進行修訂，形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權時，如果有意受讓人的出價低于出讓低價，政府將不予出讓土地使用權。

第三是批準過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權有不同的審批權限，所以，有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的，但最后的確定權在有批準權的上級政府。

土地使用權出讓金的計算 按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規定，存量房屋轉讓后改變用途為商業、旅游、娛樂、金額、服務業等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。

補繳土地使用權出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當于外商投資企業5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權出讓金=土地面積x5年土地使用費X容積率系數。

其中，容積率系數在1.8以內（包括1.8）的，按100%計算；超過

l.8的部分，按50%計算。

土地使用權出讓金=土地面積（20）X 5年土地使用費（二級土地住宅為每年 100元/平方米）X 容積率系數 該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6土地使用權出讓金=20 x 5 x 100 [1+（6-1.8）/2]=31000（元）

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權出讓金。

土地使用權出讓金的使用

以出讓等有償方式取得的國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，一律全額繳入國庫，實行中央和地方30：70分成。

第三篇：關于到期出讓土地使用權年限續期和出讓金收取問題的探討

關于到期出讓土地使用權年限續期和出讓金收取

問題的探討

摘要：自1989年1月1日《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）實施，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，到期土地續期問題也逐漸引起了各專家和人們的廣泛關注，在今年的兩會上，關于土地使用年限續期的問題也一度成為政協代表們討論的焦點。本文從土地資源管理的角度，對不同類型的土地到期應如何處置，如何合理收取土地出讓金等問題進行研究和探討，為解決土地使用權續期問題提供參考。

關鍵詞：土地使用年限

自動續期

土地出讓金

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第十二條規定：“土地使用權出讓的最高年限按下類用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年”，自1989年1月1日該條例實施以來，至今已22年，國有出讓土地相繼面臨到期問題，不同用途的土地到期后應如何續期，如何補交土地出讓金？這一系列的問題亟待解決。現行土地制度中關于土地續期問題的規定

1.1 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的規定

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第六章土地使用權終止，第四十條：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”；第四十一條：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”。1.2 《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二章房地產開發用地，第二十一條規定；“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至少于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續 期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”。

1.3 《中華人民共和國土地管理法實施條例》中的規定

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二章土地的所有權和使用權，第七條規定：“土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。”。1.3 《中華人民共和國物權法》中的規定

《中華人民共和國物權法》第十二章建設用地使用權，第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”。

從以上我國現行的土地制度中可以看出，到期土地續期問題在相關的法律條文下均有涉及，但是具體的到期土地該如何續期，怎樣收取土地出讓金等問題尚無明確規定。到期土地是否應給予續期

根據我國現行土地制度的規定，土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，應當至少于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。從該規定可以看出，土地續期存在兩方面的限制，一是土地使用者的申請，二是土地使用者使用的土地是否影響到社會公共利益的需要。

從土地使用者的角度來看，至少應在土地使用年限屆滿前一年提出申請，相關土地管理部門對其使用的土地進行核查，在不影響社會公共利益的前提下應準予其續期要求。另外，對于土地使用者而言，應根據自身對土地的需要提前做好規劃，如果需要繼續使用該宗土地應提前提出申請，延長使用年限。土地使用者可根據當時的土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃、區域規劃等相關資料對自己使用的土地是否符合續期使用標準進行判斷。

對于延期土地使用的申請，相關土地管理部門應根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用計劃、區域規劃等規劃土地利用資料進行判斷，是否給予續期，及時作出明確回復。3 不同用途土地續期的出讓金收取

《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，對于其他用途的土地續期問題，《物權法》只明確“依照法律規定辦理”，而其他相關法律法規度該問題卻未作出明確的續期規定，對于出讓金的收取也無明確規定。在此，深圳市于2004年下發的<深圳市人民政府關于印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的通知>（深府[2004]73號）對全國使用年限屆滿土地的續期問題和土地出讓金收取標準起到了一個示范作用。

但是土地出讓金到底該如何收取？不同用途的土地續期土地出讓金收取標準是否應一致？這些問題還值得我們進一步探討。3.1 土地出讓金與地價

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將一定用途一定年期土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用權期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。準確地說，是土地使用權的交易價格。城市的土地，屬于國家所有。國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用者應當向國家支付的一定土地價款，這是國家作為土地所有者應有權益的體現。

土地出讓金不等于地價，地價是獲取土地權利的價格，指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國土地所有權歸國家，不得買賣，實際上“買賣”的是有一定使用期限的國有建設用地使用權，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉讓國有建設用地使用權的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設用地使用權或者土地使用權轉讓國有建設用地使用權所獲得的收入，一次性收取的若干年的地租，土地價格相當于一筆資本的價值，若將其存入銀行，每年的利息收入相當于這塊土地地租的收入。因此，地價是未來若干年（或無限年期）地租的折現，其本質是地租的資本化。

土地出讓金根據地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是“毛地價”或“生地價”，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。對于地價的構成，一般來說，熟地出讓時，地價由支付給被征地農民或原城鎮國有土地使用者作為補償的土地取得費用，基礎設施、公用設施、開發配套和土地平整等土地開發費用，耕地占用稅、征地管理費、耕地開墾費等相關稅費和土地出讓收益 組成。其中，土地取得費用和開發費用是地價的主要組成部分；毛地出讓或生地出讓時，土地取得費用、土地開發費用等往往由用地者自行投入，政府只按照地價的一定比例收取土地出讓金作為土地出讓收益。

3.2 不同用途土地續期的出讓金收取

我國的土地制度規定城市土地屬國家所有，土地市場上的交易指的是土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押，地價是在一定年期下的土地使用權價格。盡管年期有限，但是從地價評估的角度來看，法定最高年期的出讓土地使用權價格與無限年期的使用權價格相差不大。以商業用地為例，依據預期收益折現的原理，當還原利率取8%時，40年商業用地土地使用權價格接近無限年期價格，前者約占后者的95%。那么，在土地續期問題上，到期土地是不是應當繳納全額土地出讓金呢？以下觀點僅代表作者的見解。3.2.1 居住用地

《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，并未提及有關續期費用問題。有些專家認為，法律條文中的“自動”二字提示“自動”應該意味著住宅產權人根本不必采取任何行為（包括支付土地出讓金行為），土地使用權的期限就會自行續延，這意味著土地使用權期間屆滿自動續期是無償的，無償續期也就是無償使用。在此，筆者認為，《物權法》并未明確規定自動續期就是無償續期使用，居住用地到期土地續期是否需要繳納土地出讓金需法律條文的進一步明示。

隨著土地市場的進一步規范，大部分居住用地土地使用權取得方式已為出讓，房地產開發商通過出讓方式取得土地，在進行土地開發和房屋建成后，通過銷售方式把地價和房價轉嫁到購買者身上，那么在若干年后，土地的使用主體就變成了業主，土地使用年限到期，繼續使用土地的土地使用者不再是房地產開發商，而是業主，以戶為單位繳納土地出讓金不但給國土資源管理部門帶來很大的管理弊端，也給居民造成一定的困擾。國土資源管理部門收取土地出讓金應依據土地估價報告，以戶為單位的土地出讓金收取不具可操作性。在此，對于居住用地，國家及相關部門應考慮免除收取或者以居住區、居住組團為單位通過物業管理相關部門統一收取。對于收取標準，建議在原出讓金的基礎上按百分比適當制定收取標準。3.2.2 工業用地

對于準予續期的工業用地，根據現行土地相關制度，考慮到工業用地產出效益較低，以及招商引資，大力發展產業鏈等各方面的政策優惠，工業用地土地出讓金在收取時有一定的政策扶持，土地出讓金收取比例較低，在到期工業用地土地續期時應酌情收取土地出讓金，以促使土地的更合理利用，發揮土地的能動效應，加強國土土地資源的管理。工業用地續期土地的出讓金收取標準應高于住宅用地的收取標準。

3.2.3 教育、科技、文化、衛生、體育（以經營為目的的）用地

教育、科技、文化、衛生、體育用地作為社會服務基礎設施用地，在到期土地續期問題上應酌情考慮減免收取土地出讓金。首先，作為社會服務設施用地，其用地性質本身帶有一定的公益性，為社會大眾服務；其次，作為科教文衛體用地，雖然也存在一定的收益，但是相對商業用地該類用地收益較低，而地上建筑維護需要較大投入，以保證社會和公民的使用安全，其建筑物在使用年限上也比一般建筑的使用年限要長，土地的使用期限相對較短，適時延長土地使用期限有利于社會資源的合理配置和節約利用。3.2.4 商業、旅游、娛樂用地

在土地利用分類中，商業、旅游、娛樂用地的收益是最大的，該類用地的法定最高出讓年限也最短，在各類用地中，該類用地面臨的土地年限屆滿到期問題也是最亟待解決的。此類用地在當前的土地出讓金收取中相對工業用地而言政策優惠較少。鑒于其收益較大，在到期商業、旅游、娛樂用地土地續期時，為保證國有土地資源的合理集約利用，避免國有資產的流失，應合理收取土地出讓金，商業、旅游、娛樂用地續期土地的出讓金收取標準應高于其他類用地的收取標準。3.2.5 綜合或者其他用地

該類用地涉及范圍較大，在續期土地出讓金收取上應參照相應類型土地，綜合考慮其土地收益、社會效益等各方面的因素制定收取辦法和收取標準。結論

綜上所述，在到期土地續期問題上，相關部門要以國家相關土地制度為依據，及時出臺有效的法律法規，在土地利用總體規劃、城市總體規劃的指導下進行土地資源的合理配置，及時解決面臨到期土地的土地使用權續期問題。到期土地續期，土地出讓金的收取應按照不同土地利用類型進行規定，有梯度的制定出讓金收取標準，以達到土地資源合理配置和土地收益合理分配的目的。

參考文獻：

[1] 蘇巧梅，王文革.《城市土地供應年期的合理確定》.《中國土地科學》，2006年12月，第20卷第6期：P52-55；

[2] 俞明軒.《對不動產折舊與耐用年限的認識》.《中國資產評估》，2000年5月：P36-38； [3] 房榮敏.《淺談土地增值收益的年期修正》.《山西建筑》，2008年4月，第34卷第10期：P268、291；

[4] 毛璐, 汪應宏, 申寶鋼.《土地使用年期的確定方法研究》.《國土資源科技管理》，2007年3月，第24卷第6期：P95-98；

[5] 殷琳.《土地使用權年限對土地增值的影響》.《城市開發》，2003年8月，P41-42； [6] 何漢全.《土地使用權期滿的后續問題研究》.《中國房地產》，2004年11月，第287期：P74-76；

[7]王文革.《我國城市土地供應年期的合理確定》.《法治論叢》，2005年5月，第20卷第3期：P25-29；

[8] 岳雋，趙新平，鄧岳方，陳小祥.《我國土地出讓年期制度改革前期研究》.《國土資源情報》，2009年，第6期：P35-37；

[9] 崔永亮.《住宅用地使用權自動續期有關問題之探討——兼評《物權法》第149 條》.《國土資源導刊》，2007年，第4期：P71-72；

[10] 深圳市人民政府關于印發《深圳市到期房地產續期若干規定》的通知（深府[2004]73號；

[11] 《關于土地價格若干問題的解讀》.中國土地估價師協會網站；

[12] 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）； [13] 《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第62號）；

[14] 付智.《土地有償與無償收回的界定》.《中國國土資源報》2005年10月12日。

第四篇：土地出讓金支付規定

土地出讓金支付規定

本網訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規定繳款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入匯繳專戶的，要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業銀行代收土地出讓收入業務的檢查監督與管理。

（三）規范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調查發現的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現象，省級財政、國土資源管理、監察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規定及時在中國土地市場網及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規定及時在土地市場動態監測與監管系統中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協調，或通過中國土地市場網、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

第五篇：土地出讓金財稅處理

返還土地出讓金的財稅處理

出于招商引資等需要，某些地方政府會向開發商返還土地出讓金，用于企業經營獎勵、財政補貼等。

案例

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業交納土地出讓金10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后，以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元作為獎勵，但未具體規定資金的專項用途。

稅務處理

（一）營業稅

《營業稅暫行條例實施細則》第三條規定，《營業稅暫行條例》第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生《營業稅暫行條例》規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中，房地產企業（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進行具體判定。根據財政部、國家稅務總局《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定，對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財政部、國家稅務總局《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

3.企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

本案例中，由于土地出讓協議未規定資金的專項用途，因此不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業應在取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

企業在實際交納土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅》相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。實務操作中，房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給予房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

該觀點與大連市地稅局《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）觀點一致，即“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。”

此外，青島市地稅局《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定，對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）契稅

企業繳納的土地出讓金10000萬元，應全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費，按全額征收契稅。

（五）會計處理

房地產開發企業（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼，收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 30000000 貸：營業外收入 30000000 政府收儲的土地出讓金返還是否繳納營業稅

【問題】

我公司因政策性關停，政府將我公司的土地和地上建筑物評估后收儲，并按照評估價將出讓金返還我公司，是否繳納營業稅？ 【解答】

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

綜上所述，你公司因政策性關停，政府將你公司的土地和地上建筑物評估后收儲，按照評估價將出讓金返還你公司，你公司對收到的出讓金返還款可以不繳營業稅。

取得政府返還土地出讓金：形式不同 處理各異

經營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。部分地方政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對開發商通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金實行按一定比例或額度返還的政策。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對開發商取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。

一、土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例1：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平方米回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

（一）營業稅

本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業來說，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。

筆者認為應區分以下三種情形進行處理：

1、返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房3000萬元收入計算繳納營業稅。

2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅實施細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

（二）企業所得稅

本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

根據《關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2011]70號）對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。”

由于此業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定應當作為收入計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

1、返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。

根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：第三種情形明確，轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉收入時：

借：預收賬款 3000 貸：營業收入 3000

二、土地出讓金返還用于拆遷

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府以生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。案例2：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

（一）營業稅

根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照”建筑業“稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于”服務業—代理業“行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

返還款3000萬中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業繳納營業稅30萬元。代理支付動遷補償款差額，應按“服務業——代理業”繳納營業稅75萬元。

（二）企業所得稅

返還款3000萬元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬元中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

（四）會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時：

借：其它應收款 1500 其它業務支出 1000 貸：現金或銀行存款 2500.土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。

收到返還款時，代理支付動遷補償款業務： 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業務收入 500 收到拆遷工程款時：

借：銀行存款 1000 貸：其它業務收入1000

三、土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

以生地招拍掛出讓土地后，政府為減輕開發商的負擔會以土地出讓金返還的形式，對開發商用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施建設部分的補償。

案例3：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

（一）營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合BT（即“建設—移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。

對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務，BT模式下的營業稅處理如下：

1、無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2、房地產開發企業取得的返還款，應全額繳納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例中企業取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅 根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，企業取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款 3000 貸：其它業務收入 3000.四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

筆者認為此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

案例4：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

（一）營業稅

此業務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。對房地產開發企業來說，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。此業務返還款3000萬元，應作為房地產開發企業取得銷售不動產收入計算繳納營業稅（3000×5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經濟利益，開發商已經通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益，并由銷售商品房收入中實現并繳納營業稅。

（二）企業所得稅

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十八條規定：“企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額”。筆者認為企業取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

（三）土地增值稅

企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，筆者認為企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應作如下處理：

1、如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。

2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業應將從政府部門取得的3000萬元補償款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（四）會計處理

土地出讓金返還用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

收到返還款時，如是補貼行為：

借：銀行存款 3000 貸：開發成本 3000 收到返還款時，如是購買行為：

借：銀行存款 3000 貸：營業收入 3000

五、土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例5：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用于丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收營業稅。

丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此也不征收營業稅。

（二）企業所得稅 本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收企業所得稅。

丙企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定進行判定。如果作為不征稅收入處理，根據《企業所得稅實施條例》第二十八條的規定，不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

（三）土地增值稅

房地產企業（乙方）企業在實際繳納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據《土地增值稅暫行條例〉及其實施細則的規定，乙方企業未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發成本。丙企業取得丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，因此，不應征收土地增值稅。

（四）會計處理

房地產開發企業（乙方）未取得返還款，會計上不作處理。

丙企業取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。收到獎勵或補貼款時，應作如下處理：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000

六、土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商繳納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例6：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業已繳納10000萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。

（一）營業稅

根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

根據財稅[2008]151號及財稅[2011]70號文的規定，由于本案例土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。應在企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅 企業在實際繳納的土地出讓金10000萬元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

筆者認為房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給與房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬元地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。因此，企業取得的返還款3000萬元，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

（四）會計處理

收到獎勵或補貼款時：

借：銀行存款 3000 貸：營業外收入 3000 以上各案例中房地產開發企業通過招拍掛購入土地繳納的土地出讓金10000萬元涉及契稅。

根據《契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”因此，企業在簽訂合同的當天就應繳納契稅，計稅依據為10000萬元。

需要指出的是，上述情形的處理部分稅務機關在執行上可能會有一些差異，企業在作出處理時，應首先和當地主管稅務機關進行溝通，以避免產生不必要的涉稅風險。