第一篇：三舊政策 土地出讓金規定

“工業用地調整為住宅用地,政府將收回出讓；開發地下空間要收土地出讓金,城中村改造安置房交易計收30%基準地價……”記者昨日獲悉,廣州市國土房管局制定的《關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》(下稱《通知》)已經市政府同意,從7月1日起,廣州將實行新的土地出讓金計收標準。專家稱,此舉及時填補了土地出讓金計收政策的空白和遺漏,能減少違規用地,推動“三舊”改造。

工業改住宅,政府僅返還40%成交價

這是廣州五年來首次調整土地出讓金計收標準,其中指出:按工業、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地后,未按原規劃實施建設的項目,現規劃調整為商品住宅的,由政府收回重新公開出讓,按土地公開出讓成交價的40%返還原用地單位前期投入費用；調整為商品住宅外的經營性用途的,按調整時的基準地價標準計算補繳出讓金；調整為非經營性用途的,按調整時的土地純收益標準計算補繳出讓金。除工業項目以外的協議出讓項目建筑面積或建筑用途調整的,均按相應用途調整時的地價標準收取差價。

廣州市國土房管局表示,規劃改用途的補繳土地出讓金,此前規定是按原出讓價格標準計收,一般補繳標準偏低,容易誘導開發商拿地后調增規劃容積率,此次新政策則一律按調增容積率時的基準地價計收,保證土地出讓收益應收盡收。

廣州市社會科學院研究員彭澎說,以往有的開發商專鉆空子,想辦法把工業用地等轉為住宅,低價拿地、高價賣地,新規對開發商是很大約束,能抑制投機取巧、拖延開發、囤地等行為。“其實土地價值一直在增長,理應按市場價補繳。這及時填補了土地出讓金計收政策的空白和遺漏,讓土地開發掌握在規劃之中。”中原地產項目部總監黃韜表示。

城中村安置房上市,只收30%地價

值得一提的是,地下建筑應適當征收土地出讓金,地下商業按地上商業計收標準的50%計收土地出讓金。除依法可劃撥外,其他新建地下建筑(如停車場等),按工業用途基準地價的20%計收土地出讓金。廣州市國土房管局有關負責人表示,此前沒有收取出讓金是為鼓勵開發地下空間,未來可能把規劃的地下空間價格糅合到拍賣地塊的總成本中去。黃韜認為,廣州就有很多地下商場,人氣火爆,今后收取土地出讓金也是合理的。

《通知》規定,將對國有舊廠房改造給予一定的政策支持,改作教育、科研、設計、文化等非經營性用途和創意產業等,符合劃撥用地目錄的,按劃撥方式處理,不符合劃撥用地目錄的,按綜合辦公用途基準地價30%計收土地出讓金。改作保險金融、商貿會展等經營性用途的,按新舊用途基準地價的差價補繳土地出讓金。對于村集體或個人依法將集體建設用地轉為國有建設用地的,可暫緩征收土地出讓金,但村集體自行申請補繳土地出讓金,或發生新建、擴建、改建和權屬轉移等情形,則按土地純收益計收土地出讓金。如果納入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的,還可給予“三舊”改造政策支持,按土地純收益的50%計收土地出讓金。“城中村”改造安置房交易轉讓時,按相應用途基準地價的30%計收土地出讓金。

“目前房價處于下行趨勢,政府大幅讓利,把改造的優惠幅度明確,能進一步推動開發商和村民參與改造。”彭澎說。

第二篇：土地出讓金支付規定

土地出讓金支付規定

本網訊近日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號，下稱通知）。通知明確指出，開發商首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

通知要求，要加強征收管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。這是落實土地出讓收支納入地方基金預算管理的基礎。除國務院有明確規定以外，任何地區和部門均不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。市縣財政、國土資源管理部門、人民銀行分支機構要各負其責，加強土地出讓收入征管，確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。

（一）嚴格土地出讓收入征收管理。市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，市縣國土資源管理部門必須在土地出讓或租賃合同中明確應補繳的土地價款，繳款人應及時按合同有關規定繳款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人，市縣國土資源管理部門不得核發國有土地使用證，也不得按土地價款繳納比例分割發證。

（二）確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入匯繳專戶的，要嚴格執行10個工作日劃轉地方國庫的規定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。對于不按規定將已收繳的土地出讓收入及時劃轉地方國庫的，省級財政、國土資源管理、人民銀行分支機構、監察、審計部門要予以糾正，并在全省范圍內通報批評。各級人民銀行分支機構要加強對商業銀行代收土地出讓收入業務的檢查監督與管理。

（三）規范土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。

（四）嚴格執行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書。市縣國土資源管理部門要加強土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書執行管理，督促土地受讓人依法履行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，嚴格按照土地出讓（租賃）合同和劃撥決定書約定條款繳納土地出讓收入。對于未按時繳納土地價款的單位和個人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時繳納土地出讓收入外，要嚴格按規定加收違約金。對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動；有關拖欠和違約信息要計入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。對于2009年審計調查發現的個別地方越權減免緩繳或者變相減免土地出讓收入的現象，省級財政、國土資源管理、監察、審計等部門要依法采取措施予以糾正，并限期補繳應繳的土地出讓收入。

（五）完善土地出讓收入信息共享制度。土地出讓（租賃）成交后，市縣國土資源管理部門應當按照規定及時在中國土地市場網及土地有形市場等指定場所公布。國有建設用地使用權出讓（租賃）合同、劃撥決定書應按有關規定及時在土地市場動態監測與監管系統中填報。市縣財政部門要加強與國土資源管理部門溝通協調，或通過中國土地市場網、土地有形市場等方式及時了解土地出讓情況及土地出讓收入相關信息。省級財政部門要商同級國土資源管理部門建立全省統一的土地出讓收入征管和信息共享機制，確保財政部門、國土資源管理部門及時掌握收繳信息。

第三篇：土地出讓金管理辦法實施細則規定

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土地出讓金管理辦法實施細則規定

隨著土地使用權的出讓越來越多，也越來越頻繁，國家為了使土出讓金得到更加合理高效的使用，出臺了土地出讓金管理辦法，那么土地出讓金管理辦法規定了什么?下面贏了網小編為大家整理。

土地出讓金管理辦法實施細則

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;

協議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

非法低價(包括無償)出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標準至關重要。區別是否低價出讓國有

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土地使用權，現主要依據以下規 定：

1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定“土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的 一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”;

1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業 等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費 用、銀行利息及土地純收益等基本因素。

由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出 讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標準來衡量是否低價 出讓國有土地已遠遠不夠。

一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓;

另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金;

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再者，還 有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。

1、僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最 低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標準形同虛設。

2、，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最 低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。

3、根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地 的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規定確定的協議出讓最低價標準。最低價確認方法協議出讓最 低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協議出讓最低價確定。

對于新增建設用地采用協 議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安 置補助費、法律咨詢s.yingle.com

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征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權 收益、土地純收益。

當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由 土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓 等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。

雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全 國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可 以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而 確定平均純收益征收定額標準，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60%毛地和熟地具備建設條件 的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地

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出讓金 有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業用地，用于商業、住宅等用地并不適用。

但對于目前制定新增建設用地(工業用途)協議出讓最低價標準，卻 不失為行之有效的辦法。對于新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為準;以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低于標定地價 的40%，對于企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低于標定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標準。

以上是小編為大家整理的關于土地出讓金管理辦法的實施細則，此細則是關于土地出讓金的管理，根據細則能夠使土地出讓金更能夠用到實處。希望能給大家帶來幫助，如果大家還有疑問可以致電贏了網.? 怎么約定民間借貸的利率_民間借貸能否約定復利 http://s.yingle.com/zw/712443.html

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第四篇：湛江三舊改造政策相關

湛江市“三舊”改造規劃初步方案評審會召開

2010-02-26 下午 04:22:53 來源： 點擊數：996

2010年1月28日上午，湛江市城市規劃局在行政服務中心二號會議室組織召開了湛江市“三舊”改造規劃初步方案評審會，會議由市城市規劃局局長呂冠嶸主持，市政府副秘書長、市“三舊”改造辦主任龐竹友、霞山區政府、赤坎區政府、麻章區政府、坡頭區政府、開發區政府、市三舊辦、市建設局、市國土資源局、市交通運輸局、市財政局、市綜合管理局、市環保局、市城市規劃局科室、相關職能部門代表參加了會議。與會專家和有關職能部門代表分別對廣東省城鄉規劃設計研究院和湛江市規劃勘測設計院編制的《湛江市“三舊”改造規劃初步方案》進行認真審議，會議認為規劃方案思路比較清晰，階段成果比較符合城市發展實際要求，但是規劃方案需在以下幾個方面進一步完善：

一、規劃應提出具體推進措施，作出必要的經濟測算使規劃成果得到落實。

二、對于有開發基礎的項目應該納入“三舊”改造規劃的首期計劃，成熟一個推進一個。

三、項目庫要增加駐湛江的國有大中型企業單位用地。

四、“三舊”改造項目界定應按照《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約用地的若干意見的實施意見》。

五、規劃應對“三舊”改造用地提出合理的容積率等開發強度控制，提高開發收益，有利于推進項目實施。

湛江市“三舊”改造規劃初步方案簡介

一、湛江市“三舊”改造工作全面鋪開

自全省“三舊”改造工作會議召開以來，湛江市委市政府高度重視“三舊”改造工作。

1、市委書記陳耀光、市長阮日生等領導先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要領導為組長的湛江市“三舊”改造工作領導小組。

3、擬定《湛江市人民政府關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約用地的若干意見的實施細

則》。

4、市政府組織編制《湛江市“三舊”改造規劃》，力爭“三舊”改造工作一年內初見成效，兩年內取得突破性進展。

二、規劃范圍

本規劃范圍為湛江城市總體規劃確定的城市規劃區，包括赤坎區、霞山區、經濟技術開發區全部及坡頭區、麻章區部分，共涉及24個鎮街、160余個村（居）委會。

1、“三舊”項目界定。結合湛江市具體情況，對湛江市“三舊”項目界定如下：（1）舊城鎮，主要是指中心城區國有土地上的舊民居、舊商鋪等。（2）舊廠房，主要指中心城區范圍內各鎮街、工業園區內的舊廠房用地。（3）舊村莊，主要指城市規劃控制區范圍內的城中村。

三、規劃期限

根據“粵府辦[2009]122號”文件，確定本規劃期限為2010-2015年，其中近期為2010-2012年、規劃期末為2015年。為保證湛江市“三舊”項目順利改造，本規劃遠期展望到2020年。

四、工作內容框架

解讀廣東省“三舊”改造政策，借鑒佛山、東莞等地成功經驗基礎上，對湛江市“三舊”項目進行詳細摸查；

2、對湛江城市發展重點及近期建設用地需求分析基礎上，確定湛江市“三舊”改造的目標、重點方向及策略；

3、在湛江城市總體發展框架下，確定項目功能分區、開發強度分區及總體布局，對“三舊”改造項目制定分類、分區指引，并對“三舊”用地改造后的交通、公共設施配套、景觀環境設計等專項規劃進行調整優化；

4、根據“三舊”項目改造意愿及其與湛江城市發展的關系，確定近期“三舊”改造項目庫，并制定實施計劃。

責任編輯:湛江市城市規劃局-李圣文

湛江確定“三舊”改造項目483個

湛江中小企業服務網2010-6-24 9:09:28本頁點擊率:957

近日，記者從湛江市“三舊”改造領導小組辦公室（以下簡稱“三舊辦”）了解到最新進展和工作思路：目前，全市“三舊”改造前期準備工作已告一段落。雷州、廉江、吳川3個縣級市，徐聞、遂溪2個縣、赤坎、霞山、坡頭、麻章四個區以及湛江經濟技術開發區已全部完成三舊改造規劃編制，2010湛江市“三舊”改造實施項目目錄已收齊，共483個項目，改造面積約38131畝，總投資約7406714萬元，下一步將進入項目審批工作階段。

據了解，日前湛江市“三舊”改造工作組織架構基本建立，制度建設漸趨成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各責任主體、權利人及相關市場主體參與“三舊”改造的積極性被充分調動，形成了共同推動“三舊”改造工作的新格局。

一是有了抓落實的組織架構。2009年12月，湛江市“三舊”改造工作辦公室正式掛牌，負責統籌湛江市“三舊”改造工作。各縣（市．區）“三舊”改造工作機構也相繼成立，加強了“三舊”改造工作的組織領導。

二是有了三舊改造專項規劃。2010年3月，湛江市政府批準了湛江市區三舊改造規劃，隨后，各縣（市、區）先后完成了轄區“三舊”改造規劃編制和評審工作；為下一步全面推進“三舊”改造工作奠定了科學基礎。

三是對全市“三舊”改造用地進行了全面摸底并標圖建庫。今年以來，全市先后組織了380多人開展“三舊”改造用地調查摸底測量登記工作。

四是建立了對各縣（市、區）“三舊”改造工作績效考核機制。今年初，市委九屆十次全會決定對全市“三舊”改造工作開展績效考核，每季度排名一次，并在媒體公布，對排名在前的給予表彰，對考核未達到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同時市委市政府還發文專項督查，促落實。

五是建立“三舊”改造重點項目貼身服務機制，積極推進重點成熟項目。湛江市領導多次到重點改造項目現場辦公了解情況，指導“三舊”改造工作，為重點建設項目開辟綠色通道，力爭盡快推出項目。

六是統一思想，多方聯動，營造全社會關心支持參與“三舊”改造的良好氛圍。今年，市委專門請省國土資源廳“三舊”辦主任張英奇為全市副處級以上干部進行“三舊”改造工作培訓，強化政策學習，統一思想認識。市委書記陳耀光、市長阮日生、常務副市長潘那生更是先后多次開展“三舊”改造工作調研、現場辦公，指導“三舊”改造工作，陳耀光書記曾三次在全市“三舊”改造工作簡報上作出重要批示。今年以來，人大政協代表共提出“三舊”改造建議提案8份，為“三舊”改造出謀劃策，形成了社會各界關心支持共同推進“三舊”改造工作的大好局面。

第五篇：福建三舊改造政策

福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見

（閩政〔2010〕27號）

各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業、各高等院校：

為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造，進一步提升土地利用效率，調整優化城鎮空間布局，切實改善城鄉人居環境，促進產業結構升級，推動福建跨越發展，現提出如下意見：

一、充分認識“三舊”改造的重要意義

（一）大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發展的具體體現。落實科學發展、跨越發展的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配置市場化改革，充分發揮地價杠桿的調控作用，推動傳統產業優化升級，保障新興產業發展壯大，促進我省經濟社會又好又快發展。

（二）大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉變，科學利用有限的土地資源，切實保障發展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設用地“二次開發”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內涵式存量挖潛轉變，提高土地的利用效率和產出效益，促進土地節約集約利用。

（三）大力推進“三舊”改造是堅持民生優先，加快改善城鄉人居環境，推動城鄉統籌發展的必然要求。當前我省城鎮化進程全面加快，小城鎮綜合改革建設試點、新農村建設扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉面貌和人居環境，提升小城鎮和新農村建設水平和質量，構建環境優美、設施齊全的生活生產空間。

二、“三舊”改造基本原則

“三舊”改造要堅持以科學發展觀為指導，緊緊圍繞全力推動福建跨越發展的戰略部署，加大對低效用地的科學改造和深度開發，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產，強化市場配置土地資源功能，不斷完善城鄉空間結構和功能布局，促進城鄉一體化發展。

（一）科學規劃，有序推進。依據經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，科學制定“三舊”改造規劃，強化規劃綜合調控作用，大力推進集約節約用地，將“三舊”改造與存量建設用地挖掘利用有機結合，切實提高土地利用效率。

（二）城鄉統籌，協調發展。將“三舊”改造與實施城鄉規劃和新農村建設有機結合，推進城市基礎設施向農村延伸，進一步優化城鄉空間結構和功能布局，提升城鎮化水平和質量，促進城鄉協調發展。

（三）以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經濟、法律關系，明晰產權，切實保障土地和房屋權利人的合法權益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調動原土地使用權人參與改造的積極性，實現多方共贏。

（四）政府主導，市場運作。充分發揮政府組織協調的主導作用，特別是基層政府的積極性，發揮市場機制在資源配置中的基礎性作用，積極制訂政策、統籌引導、搭建平臺、優質服務、嚴格監管、加強執法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

三、“三舊”改造范圍

市、縣（區）人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

（一）按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地；

（二）土地利用效率低（建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產出率低）和不符合安全生產、環保要求的工業用地；

（三）國家產業政策規定禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；

（四）規劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設用地，包括建筑物和構筑物存在安全隱患的用地。

四、“三舊”改造實施主體和改造方式

（一）政府實施土地收儲出讓。市、縣（區）人民政府為城鄉基礎設施建設或實施城市規劃需開展“三舊”改造，由市、縣（區）人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規劃實施改造。經收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應先確定規劃建設條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。三舊”改造地塊擬用于經營性商品住宅的，應由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

（二）國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權作價出資、入股等形式實施聯合改造的，應當簽訂聯合改造協議。

（三）農村集體建設用地依法改造。對農民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉規劃、土地利用總體規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批準，農村集體經濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設用地。要鼓勵統一規劃建設，引導零星分散的自然村向中心村或集鎮集中，改善農村面貌。

五、“三舊”改造實施步驟

（一）調查摸底

市、縣（區）人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現狀圖和城鄉規劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質、用途、面積、四至以及地上建筑物、構筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎上建立改造地塊的數據庫。

（二）編制規劃

市、縣（區）人民政府應組織城鄉規劃、國土資源、建設等部門，結合經濟社會發展實際、產業需求和資源環境保護需要，依據當地土地利用總體規劃和城鄉規劃，根據調查摸底的成果，編制當地的“三舊”改造規劃。“三舊”改造規劃期一般為5年，主要內容應當包括：市、縣（區）范圍內“三舊”改造地塊的總體布局和規模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設施、搬遷安置補償、實施計劃和相關的配套措施等。“三舊”改造規劃報市、縣（區）人民政府批準后實施。

（三）制訂方案

各地要根據“三舊”改造規劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設風格、配套設施；擬改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式和時間安排；擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應當經國土資源主管部門和城鄉規劃部門同意后，報市、縣（區）人民政府批準實施。

（四）搬遷安置

“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式、過渡辦法和組織實施措施等內容，搬遷安置方案應充分征詢搬遷安置對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安置后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產權調換、貨幣補償或安置補償等選擇方式，必須履行法定程序，依法安置補償。搬遷安置程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設。

（五）實施改造

實施主體按基本建設程序和有關規定具體組織實施。市、縣（區）人民政府規劃主管部門根據城鄉規劃和“三舊”改造規劃確定每個改造地塊的控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，辦理相關規劃許可。有關部門應開辟“綠色”通道，按規定及時辦理項目的審批（核準、備案）以及用地、規劃、建設、消防、環保等相關手續。

六、“三舊”改造扶持政策

（一）合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構與土地使用權人協商確認。市、縣（區）人民政府可以根據“三舊”改造地塊的區位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安置辦法等內容。涉及省屬單位土地資產的，按照《福建省人民政府辦公廳關于進一步規范省屬單位土地資產處置的通知》（閩政辦〔2007〕91號）的有關規定執行。

“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優先用于“三舊”改造涉及的基礎設施建設。農村集體建設用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農村集體建設用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應將土地收益的一定比例用于當地農村基礎設施建設和公益事業。具體辦法由市、縣（區）人民政府制定。

（二）優先提供搬遷安置用地。“三舊”改造搬遷安置盡量使用存量建設用地，確需新增建設用地的，優先安排建設用地指標，加快辦理項目用地的農用地轉用和征收手續。搬遷安置用地根據不同情形，可采取劃撥、協議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產用地，積極引導企業“進區入園”升級改造。

（三）積極支持集體建設用地復墾和流轉。農村集體建設用地“三舊”改造，復墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發整理資金中安排；依法調整作為其他建設項目用地的，其流轉價格由市場決定，流轉收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協商約定。

四）引導原土地使用單位按規劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經批準允許自行改造的，支持給予辦理相關土地變更手續。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規劃但不符合《劃撥用地目錄》，經有權人民政府審批，可補辦出讓手續，補簽土地出讓合同，經評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農民集體所有土地的，可以繼續保留原所有權性質；也可申請征收為國有，然后按規定劃撥或有償協議出讓給原土地使用單位繼續使用。

（五）扶持發展新興產業。在符合城鄉規劃和“三舊”改造規劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業用地改變用途作為商業服務等用途，但應按規定經評估后依法補交出讓金，用于經營性商品住宅、法規規章另有規定和國有建設用地使用權出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續。

（六）積極鼓勵提高土地利用率。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

七、“三舊”改造工作要求

（一）明確責任。市、縣（區）人民政府要成立領導機構，組織開展“三舊”改造工作；投資主管部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的審批（核準、備案）和重大項目風險評估工作；規劃主管部門會同國土資源主管部門負責指導、組織編制和審查市、縣（區）“三舊”改造規劃和項目實施方案，提供項目的規劃設計條件，及時辦理項目有關手續；國土資源主管部門負責土地收儲，辦理農用地轉用和征收、土地供應、土地確權登記等，組織國有建設用地使用權招標、拍賣或掛牌等工作；建設（房管）主管部門負責國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設管理；相關主管部門要各負其責，共同推動“三舊”改造。設區市人民政府和省直有關主管部門要根據本意見，結合實際，制定實施細則。

（二）規范運作。要完善規章制度，規范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設單位、農村村民和其他利害關系人的合法權益。要通過提前介入、并聯審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協議方式供地的，必須按照“專業評估、集體決策、結果公開”的原則，實行“陽光作業”；以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設定相關條件，嚴格執行工作規范。

（三）強化監督。市、縣（區）人民政府和有關主管部門要認真學習、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統一認識，加強引導，正確實施；要強化監督檢查，拓寬監督渠道，重視人民群眾和社會輿論監督，在報批具體項目時，嚴格審核把關，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批；要不斷總結經驗，及時發現和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

（四）促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩定，要尊重改造區域群眾的知情權、表達權、參與權和監督權，暢通訴求渠道，完善糾紛調處機制；要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

福建省人民政府

二〇一〇年十一月二十日

廣東省人民政府關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）

各地級以上市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

為深入貫徹落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》和《中共廣東省委廣東省人民政府關于爭當實踐科學發展觀排頭兵的決定》，切實推進我省舊城鎮、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造工作，促進節約集約用地試點示范省建設，確保經濟社會又好又快發展，提出如下意見。

一、充分認識推進“三舊”改造工作的重要性和緊迫性

(一)改革開放以來，我省經濟社會快速發展，綜合實力實現歷史性跨越，連續23年經濟總量排名全國第一。在經濟高速發展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續發展。立足土地資源省情，大力推進節約集約用地，千方百計盤活存量土地，統籌保障發展和保護資源，是當前和今后一個時期我省深入貫徹落實科學發展觀，確保經濟社會又好又快發展必須著力解決的迫切而重大的課題。

(二)“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約集約用地試點示范省建設的重要內容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創新和政 策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產出逐年提高的條件下，統籌利用有限的土地資源，切實提高建設用地利用效率，力爭在節約集約用地方面為全國探索出一條新路。

(三)珠江三角洲地區是我國改革開放的先行地區和重要的經濟中心區域，在全國經濟社會發展和改革開放大局中具有重要地位。貫徹實施《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)》，落實好科學發展、先行先試的要求，必須深化重要領域和關鍵環節的改革。大力推進“三舊”改造，是繼續深化土地管理制度改革，進一步解放土地生產力的具體體現，不僅有利于節約集約用地、優化土地資源配置，也有利于促進產業結構調整升級、轉變經濟發展方式，保障和促進科學發展。

二、明確“三舊”改造的總體要求和基本原則

(四)總體要求。以科學發展觀為指導，圍繞提升綜合競爭力和資源承載能力，切實轉變發展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造工作。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合，統籌規劃、全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌，努力建設生產發展、生活富裕、生態良好、文化繁榮、社會和諧、人民群眾充滿幸福感的新廣東。

(五)基本原則。

——政府引導，市場運作。政府統一組織，制定專門政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，吸引社會各方廣泛參與，實現多方共贏，確保國有、集體資產的保值、增值。在按市場化運作的同時，政府要正確引導，加強監管，確保改造規范推進。

——明晰產權，保障權益。調查摸清“三舊”現狀，做好“三舊”土地的確權登記工作。屬于“三舊”改造的房屋和土地，未經確權、登記，不得改造。正確處理“三舊”改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩定。

——統籌規劃，有序推進。統籌經濟社會發展和資源環境保護，依據國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃，科學制定“三舊”改造規劃，并強化規劃的統籌管控作用。嚴格界定“三舊”改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大“三舊”改造政策的適用范圍。

——節約集約，提高效率。通過市場運作和公開規范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。嚴格執行土地使用標準，提高土地使用強度。創新機制方法，強化土地資源、資產、資本“三位一體”管理，實現土地利用效益的最大化。

——尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發生新的違法違規用地行為，又要兼顧各地發展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問題。要科學合理地制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續相掛鉤，做到公開、公平、公正。

三、圍繞經濟社會發展戰略部署，合理確定“三舊”改造范圍

(六)各地要緊緊圍繞產業結構調整和轉型升級、城市形象提升和功能完善、城鄉人居環境改善、社會主義新農村建設等戰略部署，在有利于進一步提高土地節約集約利用水平和產出效益的前提下，確定“三舊”改造范圍。下列土地可列入“三舊”改造范圍：城市市區“退二進三”產業用地；城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房(廠區)用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。

(七)“三舊”改造以土地開發程度較高、“三舊”分布相對集中的珠江三角洲地區為重點，兼顧其他條件具備的地區。各地要根據本地實際，因地制宜確定“三舊”改造的起步范圍，先行試點，積累經驗后再逐步推開。

四、科學規劃，統籌推進“三舊”改造

(八)開展“三舊”改造的地方，要認真進行“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊。要根據土地利用總體規劃和城鄉規劃等，圍繞本地區經濟社會發展戰略實施要求，對“三舊”改造進行統一規劃，優化土地利用結構，合理調整用地布局。通過統籌產業發展，加快商貿、物流等現代產業或公益事業的建設，增加生態用地和休閑用地，優化城鄉環境。

(九)依據“三舊”改造規劃，制定實施計劃，明確改造的規模、地塊和時序，并納入城鄉規劃實施計劃。涉及新增建設用地的，要納入土地利用計劃，依法辦理農用地轉用或按照城鄉建設用地增減掛鉤政策規定辦理。通過“三舊”改造，進一步推進土地利用總體規劃、城鄉規劃以及產業發展規劃的協調和銜接，優化城市功能布局和促進產業轉型升級。

五、因地制宜，采用多種方式推進“三舊”改造

(十)市、縣人民政府為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，由市、縣人民政府依法收回、收購土地使用權，納入土地儲備。土地使用權收購的具體程序、價格確定，由市、縣人民政府依法制定實施辦法。

(十一)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃、“三舊”改造規劃和實施計劃的，鼓勵原土地使用權人自行進行改造。自行改造應當制訂方案，經土地行政主管部門和城鄉規劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。所涉及的劃撥土地使用權，可采取協議方式補辦出讓手續，涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。

(十二)在舊城鎮改造范圍內，符合城鄉規劃的，市場主體根據“三舊”改造規劃和實施計劃，可以收購相鄰多宗地塊，申請進行集中改造。市、縣土地行政主管部門可根據收購人的申請，將分散的土地歸宗，為收購人辦理土地變更登記手續。收購改造應當制訂改造方案，經土地行政主管部門和城鄉規劃部門同意后報市、縣人民政府批準實施。涉及補繳地價的，按地級以上市人民政府的統一規定辦理。

(十三)舊城鎮、舊村莊改造涉及收回或者收購土地的，可以貨幣方式向原使用權人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權人重新安排用地。置換的土地其使用權價額折抵不足的，可以貨幣補齊。

5(十四)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造，原農村集體經濟組織申請將農村集體所有的村莊建設用地改變為國有建設用地的，可依照申請報省人民政府批準征為國有，由市、縣(區)、鎮人民政府根據“三舊”改造規劃和實施計劃分別組織實施。其中，確定為農村集體經濟組織使用的，交由農村集體經濟組織自行改造或與有關單位合作開發建設。

(十五)土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外的舊村莊改造，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，除屬于市、縣人民政府應當依法征收的外，可由農村集體經濟組織或者用地單位自行組織實施，并可參照舊城鎮改造的相關政策辦理，但不得用于商品住宅開發。

(十六)“三舊”改造涉及拆舊騰挪的合法用地，確能實現復耕的，可根據國土資源部的相關規定，納入城鄉建設用地增減掛鉤試點，由省土地行政主管部門根據各地級以上市的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規定辦理。

六、分類處置，完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續

(十七)納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃、沒有合法用地手續且已使用的建設用地，用地行為發生在1987年1月1日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規劃的審核意見書，依照原國家土地管理局1995年

3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權后，辦理國有建設用地確權登記發證手續；用地行為發生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并進行補償，且未因征地補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的，可按照用地發生時的土地管理法律政策落實處理(處罰)后按土地現狀辦理征收手續，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協議方式出讓。凡用地行為發生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協議或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

(十八)納入“三舊”改造范圍，沒有合法用地手續的土地，符合土地利用總體規劃而又保留為集體土地性質的，參照第十七條進行集體建設用地確權登記發證。

(十九)“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可依照有關規定一并納入“三舊”改造范圍。允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。

(二十)納入“三舊”改造范圍、需完善征收手續的土地，由當地市、縣人民政府制訂改造方案，報省人民政府批準后實施；供地手續由市、縣人民政府按本意見辦理。

(二十一)完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作應當在2012年前完成，之后第十七、十八、十九、二十條不再執行。2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述完善用地手續的意見。

七、加大財政支持力度，拓寬“三舊”改造籌資渠道

(二十二)市、縣人民政府應保障開展組織實施“三舊”改造工作經費。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮)公共基礎設施建設，應從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持。

(二十三)在舊城鎮改造中，需要搬遷的國有企業用地由當地人民政府依法收回后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除收回土地補償等費用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規定專項用于支持企業發展。在舊村莊改造中，市、縣人民政府通過征收農村集體建設用地進行經營性開發的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關規定專項用于支持原農村集體經濟組織的發展。具體操作辦法由市、縣人民政府根據當地實際制訂。(二十四)對現有工業用地改造后不改變原用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。(二十五)鼓勵各地探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標的方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。市、縣人民政府可以探索引入市場主體參與“三舊”改造的具體方式。

八、切實加強“三舊”改造工作的組織領導

(二十六)推進“三舊”改造工作是我省貫徹落實科學發展觀、建設節約集約用地試點示范省的重大舉措，關系到經濟社會發展大局，政策性強，關聯度高。各級政府要從戰略高度，將這項工作擺上重要議事日程，統籌謀劃，周密部署，建立目標責任制，切實加強組織領導。各相關職能部門要主動服務，優化程序，凡涉及“三舊”改造項目的審批事項，應當采取提前介入、并聯審批等方式加快辦理，切實提高工作效率，為“三舊”改造工作營造高效的行政服務環境。

二○○九年八月二十五日