第一篇：土地政策

淺析土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

2008-04-25 來(lái)源：資源網(wǎng) 作者：岳喜濤 祖益康

—落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要加強(qiáng)房地產(chǎn)理論的研究與探討

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，不斷推進(jìn)城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)，土地供需矛盾十分突出。國(guó)家采取宏觀調(diào)控手段，土地政策參與宏觀調(diào)控，保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速健康發(fā)展。2004年，國(guó)務(wù)院把土地政策作為國(guó)家最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)管理手段之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2006年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控新政策，特別是落實(shí)土地調(diào)控政策，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會(huì)。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地是國(guó)家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國(guó)家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過(guò)不供地、從嚴(yán)供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來(lái)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。土地從無(wú)償使用到有償使用，是經(jīng)濟(jì)體制改革推動(dòng)的；經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣和掛牌，是由國(guó)有土地收益流失以及圈地運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的；土地供給從總量控制到結(jié)構(gòu)控制，是閑置土地、求大于供及城市建設(shè)漫延擴(kuò)張推動(dòng)的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國(guó)家出臺(tái)有關(guān)土地調(diào)控新政策

無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛方式出讓，還是加強(qiáng)土地市場(chǎng)的整頓，都是通過(guò)一系列的政策逐步深入、規(guī)范、細(xì)化來(lái)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的。土地新政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在以下方面：

1、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)調(diào)控政策。

2004年10月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)文件，作出五項(xiàng)規(guī)定：一是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)；二是加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理；三是完善征地補(bǔ)償和安置制度；四是健全土地節(jié)約利用和收益分配機(jī)制；五是建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視土地管理和調(diào)控，2006年8月31日印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā) [2006] 31 號(hào)），通知作出八項(xiàng)規(guī)定：一

是進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任；二是切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)；三是規(guī)范土地出讓收支管理；四是調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策；五是建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度；六是禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；七是強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查；八是嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面。

2、建立和完善土地儲(chǔ)備制度。

2002年，全國(guó)各地先后設(shè)立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心機(jī)構(gòu)，建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，政府掌握了轄區(qū)內(nèi)存量土地的面積、位置及供應(yīng)權(quán)等，調(diào)控能力明顯增強(qiáng)，可為各業(yè)的健康發(fā)展開拓巨大的建設(shè)空間。2007年11月19日，國(guó)土部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了新《土地儲(chǔ)備管理辦法》。辦法明確，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：一是依法收回的國(guó)有土地；二是收購(gòu)的土地；三是行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；五是其他依法取得的土地。同時(shí)明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職責(zé)和權(quán)限范圍，其有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

3、進(jìn)一步完善招拍掛制度，規(guī)范土地市場(chǎng)。

2007年9月28日，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部39號(hào)令），土地市場(chǎng)制度建設(shè)再次邁出重要步伐，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化。主要從五個(gè)方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓截止問(wèn)題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。

4、嚴(yán)格依法查處各類違法違規(guī)用地。

2003年，開展以開發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行清理整頓活動(dòng)，重點(diǎn)是對(duì)土地市場(chǎng)治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問(wèn)題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)［2006］31號(hào)和蘇監(jiān)發(fā)［2006］8號(hào)的文件精神，市、縣政府認(rèn)真部署專項(xiàng)行動(dòng)工作，扎實(shí)開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國(guó)土廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于印發(fā)<全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)方案>的通知〉的通知》（蘇國(guó)土資發(fā)[2007]311號(hào)）文件，結(jié)合繼續(xù)開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)在全國(guó)范圍內(nèi)開展土地執(zhí)法百日行動(dòng)工作，對(duì)2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規(guī)用地再一次進(jìn)行全面清理排查。重點(diǎn)清理“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問(wèn)題。

2007年11月8日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，明確了廉租住房的對(duì)象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合。廉租住房保障資金來(lái)源包括：

（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。該“辦法”對(duì)廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。以及廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利等作了具體規(guī)定。

6、明確產(chǎn)權(quán)，保障土地使用者合法權(quán)益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行，對(duì)土地招標(biāo)拍賣掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。”工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。同時(shí)，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。土地使用權(quán)不再是一個(gè)平面概念，而是一個(gè)空間概念，并明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等。規(guī)范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規(guī)范化、市場(chǎng)化。

二、土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

近幾年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)土地新政策必將影響到土地的交易價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長(zhǎng)速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地?cái)?shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價(jià)位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價(jià)總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但增幅趨緩。這表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展，使房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了一定的遏制。國(guó)家出臺(tái)土地新政策對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響主要有六個(gè)方面：

影響之一：科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃，控制供地總量和房?jī)r(jià)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》兩個(gè)規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理和土地調(diào)控政策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，嚴(yán)把土地“閘門”，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的因素之一，也是一個(gè)重要性因素；而房?jī)r(jià)雖然從理論上會(huì)受到地價(jià)變化的影響，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個(gè)城市某個(gè)地段的房?jī)r(jià)，來(lái)決定出多高的價(jià)錢收購(gòu)?fù)恋夭艅澦恪Ｒ茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，才能有效地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況：2002年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米728元，最高價(jià)為每平方米998元，平均房?jī)r(jià)為每平方米863元；2004年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米968元，最高價(jià)為每平方米1588元，平均房?jī)r(jià)為每平方米1278元；2006年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米1260元，最高價(jià)為每平方米1980元，平均房?jī)r(jià)為每平方米1620元；2004年平均房?jī)r(jià)比2002年增加48.08%，2006年平均房?jī)r(jià)比2004年增加26.76%，2007年房?jī)r(jià)與2006年相比保持平穩(wěn)狀態(tài)。

影響之二：對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)行“凈地” 供應(yīng)，打擊“囤地”行為近幾年，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲(chǔ)備推到了土地市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲(chǔ)備政策，新《土地儲(chǔ)備管理辦法》的出臺(tái)，規(guī)范了土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作，對(duì)我國(guó)今后土地市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。土地儲(chǔ)備制度是調(diào)控土地市場(chǎng)的重要抓手。土地儲(chǔ)備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個(gè)部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主，進(jìn)一步增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。各地政府根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，同時(shí)促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲(chǔ)備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲(chǔ)備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補(bǔ)償，然后對(duì)土地進(jìn)行再配置。這是對(duì)土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。通過(guò)開展一系列土地儲(chǔ)備工作，增加“凈地”供應(yīng)，打擊“囤地”行為。

影響之三：規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。

最新《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時(shí)規(guī)定已經(jīng)發(fā)放的建設(shè)用地必須三年內(nèi)建設(shè)完畢。土地新政對(duì)房地產(chǎn)商的影響很大，因?yàn)樵瓉?lái)房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現(xiàn)在這個(gè)政策將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發(fā)商沒(méi)有打政策擦邊球的機(jī)會(huì)。這樣一來(lái)，除了實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)商，大部分房地產(chǎn)商都不會(huì)歡迎這個(gè)政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看講造成未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必然要考慮未來(lái)的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤(rùn)最重要，不準(zhǔn)備繼續(xù)做的小房地產(chǎn)商好拿回報(bào)，準(zhǔn)備繼續(xù)做的也要快速回籠資金才能在將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中拿到最大的地，謀劃未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。

影響之四：加強(qiáng)批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項(xiàng)目無(wú)違規(guī)操作可乘之機(jī)。通過(guò)開展土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)和土地執(zhí)法百日行動(dòng)以及土地市場(chǎng)治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐宗清理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執(zhí)法百日行動(dòng)，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來(lái)，進(jìn)一步開展土地市場(chǎng)整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)。九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租房保障有兩種形式，一種是現(xiàn)金補(bǔ)貼，即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補(bǔ)貼到市場(chǎng)上去租房。通過(guò)租金，補(bǔ)貼由廉租家庭傳遞到房東，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生一定影響，此種政府要慎重規(guī)范操作。二種是實(shí)物補(bǔ)貼，即由政府出資興建、購(gòu)買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼續(xù)實(shí)行行政劃撥，在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制下，受到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地?cái)D壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執(zhí)行中因地制宜、因時(shí)調(diào)整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對(duì)有效供應(yīng)的影響反而會(huì)形成對(duì)房?jī)r(jià)高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價(jià)，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

《物權(quán)法》對(duì)國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸?cái)產(chǎn)的保護(hù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實(shí)中征地、拆遷補(bǔ)償不到位等問(wèn)題突出，侵害了私有財(cái)產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展法律法規(guī)宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過(guò)程中，他們要求依法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會(huì)影響土地供應(yīng)價(jià)格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

從總體上看，筆者認(rèn)為以上幾方面是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，對(duì)全國(guó)各地而言也具有普遍共同性。國(guó)家通過(guò)出臺(tái)新的土地政策，科學(xué)合理的配置土地資源，增強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會(huì)，穩(wěn)步推動(dòng)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

第二篇：土地政策

2017農(nóng)村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

【政策解讀】國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，可是現(xiàn)實(shí)中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。而在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償方面，國(guó)家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴(kuò)張過(guò)程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建立入市制度，并與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國(guó)家可能采取的措施會(huì)“很簡(jiǎn)單很暴力”——征稅，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。而對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買。河南省已經(jīng)出臺(tái)政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫(kù)，對(duì)自愿退出宅基地且不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。

國(guó)家相關(guān)土地政策展望

(一)土地利用規(guī)劃計(jì)劃政策

嚴(yán)格土地規(guī)劃和計(jì)劃管理，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下堅(jiān)守耕地和生態(tài)保護(hù)紅線，促進(jìn)資源高效利用，保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。貫徹中共關(guān)于空間規(guī)劃體系的改革方向，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)規(guī)劃的新需求，2016年土地利用規(guī)劃計(jì)劃政策主要集中在三個(gè)方面：

一是持續(xù)推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃完善調(diào)整。《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案》正式實(shí)施，方案確定了全國(guó)及各省、區(qū)、市規(guī)劃調(diào)整后目標(biāo)年的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo);明確了基本農(nóng)田、建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局優(yōu)化政策。

二是改進(jìn)與加強(qiáng)了土地計(jì)劃管理。修訂后的《土地利用計(jì)劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計(jì)劃和規(guī)劃的相關(guān)性，強(qiáng)調(diào)了計(jì)劃對(duì)規(guī)劃的落實(shí)作用，并細(xì)化了計(jì)劃管理的程序，創(chuàng)新了多項(xiàng)具體制度;統(tǒng)籌安排了2016年土地利用計(jì)劃指標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)了土地計(jì)劃支持和激勵(lì)政策。

三是編制完成了京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃，為近期京津冀協(xié)同發(fā)展的土地利用提供了行動(dòng)綱領(lǐng)。

(二)耕地保護(hù)政策

黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)加強(qiáng)耕地保護(hù)始終高度重視。十三五規(guī)劃綱要、2016年1號(hào)文件都對(duì)進(jìn)一步嚴(yán)格耕地保護(hù)提出了具體要求。貫徹落實(shí)中央文件要求，2016年耕地保護(hù)政策主要集中在三個(gè)方面：

一是進(jìn)一步完善了耕地占補(bǔ)平衡制度。國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于補(bǔ)足耕地?cái)?shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實(shí)占補(bǔ)平衡的指導(dǎo)意見》，要求通過(guò)旱改水等改造措施，對(duì)現(xiàn)有耕地質(zhì)量進(jìn)行提升，以數(shù)量補(bǔ)充和提質(zhì)改造相結(jié)合方式落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡任務(wù)。

二是出臺(tái)了《關(guān)于全面劃定永久基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)的通知》。明確了永久基本農(nóng)田劃定的目標(biāo)任務(wù)、劃定工作與規(guī)劃調(diào)整的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)了切實(shí)落實(shí)全面劃定各項(xiàng)任務(wù)、對(duì)永久基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)的要求。

三是強(qiáng)化耕地的生態(tài)環(huán)境管護(hù)。出臺(tái)了《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的意見》、《土壤污染防治行動(dòng)計(jì)劃》、《關(guān)于加強(qiáng)資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導(dǎo)意見》等文件。

(三)節(jié)約集約用地政策

土地節(jié)約集約利用是推動(dòng)綠色發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的重要途徑，是新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2016年的節(jié)約集約用地政策主要集中在實(shí)施人地掛鉤政策、降低地耗目標(biāo)、完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)等方面。

一是制定實(shí)施人地掛鉤政策。出臺(tái)了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》，從用地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃管控、計(jì)劃安排、土地供應(yīng)和農(nóng)地挖潛等幾個(gè)方面初步構(gòu)建了人地掛鉤機(jī)制的政策框架。

二是落實(shí)單位GDP地耗下降目標(biāo)。發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于落實(shí)“十三五”單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》，提出了到2020年末，各省(區(qū)、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標(biāo)。

三是出臺(tái)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策。明確采取靈活的處置方式和開發(fā)模式，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自主開發(fā)、合作開發(fā)，合理分配土地收益。

四是進(jìn)一步完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)。印發(fā)了《關(guān)于推行節(jié)地生態(tài)安葬的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，出臺(tái)了《光伏發(fā)電站工程項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》等文件。

(四)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是黨中央、國(guó)務(wù)院持續(xù)推進(jìn)的一項(xiàng)重要改革任務(wù)。按照中央的精神和整體工作推進(jìn)計(jì)劃安排，2016年不動(dòng)產(chǎn)登記政策主要集中在進(jìn)一步細(xì)化制度建設(shè)，推進(jìn)基礎(chǔ)性工作及規(guī)范相關(guān)管理等幾個(gè)方面。

一是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)。頒布實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保方便登記和保護(hù)權(quán)益。印發(fā)實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》，進(jìn)一步落實(shí)落細(xì)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的要求。

二是推進(jìn)了地籍區(qū)(子區(qū))劃分和不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入等基礎(chǔ)性工作。

三是規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)管理，嚴(yán)格了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制。

(五)支持產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地政策

圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，“三去、一降、一補(bǔ)”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展和化解過(guò)剩產(chǎn)能，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面。

一是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和化解過(guò)剩產(chǎn)能的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，明確了保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)、創(chuàng)新旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強(qiáng)旅游業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管等要求。出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出了規(guī)劃銜接、優(yōu)化布局、指標(biāo)單列、創(chuàng)新用地政策等推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策做好建設(shè)項(xiàng)目用地審查有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)格對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)項(xiàng)目預(yù)審和審批管理。

二是出臺(tái)《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》。明確了強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)和統(tǒng)籌、改進(jìn)用地報(bào)批、做好征地補(bǔ)償安置和實(shí)行先行用地等支持大中型水利水電工程建設(shè)的土地政策。

三是出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》。明確了統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式、提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民土地權(quán)益、提升服務(wù)保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅(jiān)的土地政策

黨的十八屆五中全會(huì)、中央扶貧開發(fā)工作會(huì)議、全國(guó)易地搬遷工作會(huì)議明確提出要打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷。為了更好地發(fā)揮國(guó)土資源超常規(guī)政策特別是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對(duì)扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標(biāo)要向扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷地區(qū)傾斜，拓展貧困地區(qū)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用范圍，規(guī)范扶貧開發(fā)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用管理，規(guī)范增減掛鉤資金收益管理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益等政策。

(七)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)政策

進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)的總體安排，2016年結(jié)合試點(diǎn)探索成果，滿足制度建設(shè)需求，財(cái)政部和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》和《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》兩項(xiàng)政策文件，為試點(diǎn)地區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益和使用權(quán)抵押貸款管理提供了依據(jù)。另外，為增強(qiáng)改革試點(diǎn)的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，中央提出要進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)。

主要土地政策評(píng)價(jià)

總體來(lái)看，2016年土地政策以“五大發(fā)展”理念為引領(lǐng)，以問(wèn)題為導(dǎo)向，以服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域土地政策創(chuàng)新和制度改革，強(qiáng)化了規(guī)劃對(duì)土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，完善了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，強(qiáng)化了土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用。

(一)以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域土地制度改革和政策創(chuàng)新

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力，居于國(guó)家發(fā)展全局的核心位置。創(chuàng)新理念的核心是通過(guò)深化改革和制度創(chuàng)新，破除制約發(fā)展的利益關(guān)系和體制機(jī)制障礙，實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)力或管理水平的提升。長(zhǎng)期以來(lái)，土地管理服務(wù)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源保護(hù)，發(fā)揮了重要作用。但是，隨著制度環(huán)境、人地關(guān)系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現(xiàn)，難以適應(yīng)和滿足管理需求。特別是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國(guó)家實(shí)施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，對(duì)土地管理提出了更新、更高的要求。適應(yīng)新常態(tài)、滿足新要求，近年來(lái)土地管理圍繞保發(fā)展、保資源和保權(quán)益的工作重心，以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，持續(xù)推進(jìn)土地制度改革和政策創(chuàng)新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問(wèn)題,穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”是中央關(guān)于深化土地管理制度提出的總目標(biāo)和要求。而破解城鄉(xiāng)二元土地制度、土地市場(chǎng)化配置程度低、政府和市場(chǎng)邊界模糊等深層次問(wèn)題，是實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)的關(guān)鍵。

落實(shí)中央要求，2016年持續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)了農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，33個(gè)改革試點(diǎn)建章立制，試制度、試成效，穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)改革工作。國(guó)家層面出臺(tái)了《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》、《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益分配管理和使用權(quán)抵押貸款進(jìn)行了規(guī)范，在關(guān)鍵改革環(huán)節(jié)上為試點(diǎn)地區(qū)指明了方向和提供了依據(jù)。

為增強(qiáng)改革試點(diǎn)的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，更好地實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)，中央要求進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，將土地征收制度改革和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。

另外，服務(wù)于改革的總體目標(biāo)，2016年還進(jìn)一步深化了規(guī)劃體制改革，推進(jìn)了“多規(guī)合一”試點(diǎn);深化了耕地保護(hù)制度改革，探索了耕地占補(bǔ)平衡新途徑;深化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，推進(jìn)了“四個(gè)統(tǒng)一”要求的落地。按照自然資源統(tǒng)一管理的要求，開展了自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關(guān)改革奠定了基礎(chǔ)。

2.適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài),積極推進(jìn)各項(xiàng)土地政策創(chuàng)新

穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下中央對(duì)做好經(jīng)濟(jì)工作提出的基本要求。適應(yīng)新常態(tài)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，2016年國(guó)土資源部及相關(guān)部委出臺(tái)和創(chuàng)新了一系列土地政策。

一是創(chuàng)新了土地計(jì)劃管理。對(duì)計(jì)劃指標(biāo)的測(cè)算方式、下達(dá)程序、管理方式、執(zhí)行監(jiān)督等進(jìn)行了創(chuàng)新和完善，使土地計(jì)劃管理制度更加適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展需求;

二是創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策。《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》、《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件提出，通過(guò)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、優(yōu)先安排計(jì)劃指標(biāo)保障旅游用地及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)輔助設(shè)施用地。為支持旅游業(yè)發(fā)展，提出了采用按實(shí)際用途分類管理、靈活運(yùn)用供地方式、允許集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等用地政策;

三是創(chuàng)新重大基礎(chǔ)實(shí)施用地政策。出臺(tái)了《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》，完善了用地保障、用地報(bào)批、先行用地等政策;四是創(chuàng)新了推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機(jī)制、實(shí)行建設(shè)用地“雙控”行動(dòng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、推行多元化的用地供應(yīng)制度、深化農(nóng)村土地制度改革等多項(xiàng)創(chuàng)新政策;五是創(chuàng)新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協(xié)調(diào)理念為引領(lǐng)，強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用

協(xié)調(diào)是持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是全面建成小康社會(huì)的重要途徑。協(xié)調(diào)理念的核心是統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，以區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體發(fā)展為目標(biāo)，統(tǒng)籌各種要素資源，形成平衡發(fā)展的新格局。規(guī)劃是推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段，土地政策落實(shí)協(xié)調(diào)發(fā)展理念就是要按照中央關(guān)于優(yōu)化國(guó)土空間開發(fā)格局的要求，進(jìn)一步完善土地利用規(guī)劃制度，通過(guò)解決規(guī)劃之間不協(xié)調(diào)、管制能力差、區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏等問(wèn)題，更好地發(fā)揮規(guī)劃對(duì)土地利用的控制、引導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用，以促進(jìn)國(guó)土空間開發(fā)格局優(yōu)化和資源高效利用，保障區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1.完善規(guī)劃計(jì)劃管理，嚴(yán)格土地用途管制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地規(guī)劃和計(jì)劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的。科學(xué)的規(guī)劃計(jì)劃管理體制，是土地用途管制的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地空間優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、利用高效的關(guān)鍵。2016年，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》實(shí)施，明確了全國(guó)及各省(區(qū)、市)調(diào)整后2020年的主要土地利用控制指標(biāo)，提出了優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局的政策措施。通過(guò)規(guī)劃調(diào)整完善，提升了規(guī)劃的現(xiàn)勢(shì)性、科學(xué)性與合理性，強(qiáng)化規(guī)劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計(jì)劃管理辦法》公布施行，對(duì)土地利用計(jì)劃的指標(biāo)測(cè)算方式、指標(biāo)差別化管理、指標(biāo)內(nèi)涵及執(zhí)行監(jiān)督考核等進(jìn)行了創(chuàng)新。土地計(jì)劃管理的改進(jìn)，進(jìn)一步理順規(guī)劃計(jì)劃關(guān)系，突出了計(jì)劃對(duì)規(guī)劃的落實(shí)作用;實(shí)行3年滾動(dòng)編制、分下達(dá)，提高了計(jì)劃的科學(xué)性和針對(duì)性;統(tǒng)籌增量和存量用地計(jì)劃，減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補(bǔ)充耕地的力度，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。

2.強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化土地開發(fā)利用格局

充分發(fā)揮規(guī)劃對(duì)土地利用的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用，促進(jìn)各類用地布局合理，產(chǎn)業(yè)與用地空間協(xié)同，區(qū)域、城鄉(xiāng)用地布局優(yōu)化，是實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)保障。

一是通過(guò)規(guī)劃調(diào)整完善，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局。《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》明確，要結(jié)合生態(tài)文明建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的要求，優(yōu)化調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局等措施，促進(jìn)形成合理的區(qū)域、城鄉(xiāng)用地格局;

二是通過(guò)土地計(jì)劃安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地利用。2016年的土地利用計(jì)劃安排依然堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，服務(wù)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，重點(diǎn)保障了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、社會(huì)民生等用地需求，同時(shí)還充分發(fā)揮了土地計(jì)劃對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支持作用，用地指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，推動(dòng)了區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;

三是通過(guò)實(shí)施區(qū)域規(guī)劃，促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區(qū)域發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮區(qū)域土地利用、存在問(wèn)題、發(fā)展方向，通過(guò)合理劃定土地利用分區(qū)并嚴(yán)格管制規(guī)則，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域空間開發(fā)格局的優(yōu)化，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(三)以綠色理念為引領(lǐng)，完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度

綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對(duì)美好生活追求的重要體現(xiàn)。綠色理念的核心是促進(jìn)人與自然和諧，堅(jiān)持資源節(jié)約利用和環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。土地政策落實(shí)綠色發(fā)展理念就是要強(qiáng)化保護(hù)優(yōu)先和節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地制度建設(shè)。

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的耕地保護(hù)重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量、輕生態(tài)，耕地占補(bǔ)平衡普遍存在“占多補(bǔ)少”、“占優(yōu)補(bǔ)劣”、“占水田補(bǔ)旱地”等問(wèn)題，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，耕地生態(tài)環(huán)境變差。同時(shí)，傳統(tǒng)的外延式發(fā)展模式又導(dǎo)致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問(wèn)題。貫徹綠色發(fā)展理念，按照保障糧食安全和推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，2016年的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度更加注重管理的全方位和精細(xì)化。

1.數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”管理，提高耕地保護(hù)的實(shí)效

耕地作為重要的生產(chǎn)資料和生態(tài)資源，直接關(guān)乎國(guó)家的糧食安全和生態(tài)安全，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量管控、質(zhì)量管理和生態(tài)管護(hù)“三位一體”是落實(shí)綠色發(fā)展理念，提升耕地保護(hù)實(shí)效的關(guān)鍵。2016年的土地政策在繼續(xù)嚴(yán)控耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，加大了耕地質(zhì)量和生態(tài)的管護(hù)。在數(shù)量、質(zhì)量管理方面，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃管控，要求規(guī)劃調(diào)整完善要對(duì)實(shí)有耕地和基本農(nóng)田進(jìn)行保護(hù)，做到“應(yīng)保盡保、量質(zhì)并重”。永久基本農(nóng)田劃定要將規(guī)劃確定的全國(guó)15.46億畝基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)落實(shí)到用途管制分區(qū)和圖斑地塊，實(shí)現(xiàn)上圖入庫(kù)、責(zé)任到戶，確保守牢永久基本農(nóng)田;在占補(bǔ)平衡方面，提出了通過(guò)提質(zhì)改造、補(bǔ)改結(jié)合落實(shí)占補(bǔ)平衡的創(chuàng)新舉措。該措施的核心是通過(guò)土地整治將劣質(zhì)、等級(jí)低的耕地質(zhì)量提高,或者將旱地改為水田，體現(xiàn)了耕地保護(hù)的數(shù)、質(zhì)并重要求，有利于促進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境改善;在生態(tài)管護(hù)方面，提出了完善耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，根據(jù)土壤的生態(tài)環(huán)境狀況對(duì)耕地進(jìn)行分類，實(shí)施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復(fù)等一系列政策措施。重視耕地生態(tài)管護(hù)是對(duì)耕地功能認(rèn)識(shí)的升華，耕地本身為一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)，具有重要的生態(tài)服務(wù)價(jià)值。這些生態(tài)固管護(hù)措施實(shí)質(zhì)上是運(yùn)用不同的手段維護(hù)耕地的生態(tài)服務(wù)功能，而良好的耕地生態(tài)服務(wù)功能是保持耕地生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2.規(guī)模、強(qiáng)度“雙管齊下”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理

實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度的“雙控”是實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約利用土地資源，推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)和綠色發(fā)展的重要舉措。《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》明確了

“以人定地”的建設(shè)用地規(guī)模控制措施，并從規(guī)劃、計(jì)劃、用地標(biāo)準(zhǔn)等方面細(xì)化了該政策。實(shí)施人地掛鉤政策，一方面是對(duì)新型城鎮(zhèn)化用地的保障，依據(jù)進(jìn)城落戶人口合理確定用地規(guī)模，確保用地供應(yīng);另一方面是對(duì)土地城鎮(zhèn)化的制約，改變與人口脫節(jié)的建設(shè)用地的外延擴(kuò)張、粗放利用模式，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，強(qiáng)調(diào)人地和諧，提高土地的節(jié)約集約利用水平。《關(guān)于落實(shí)“十三五”單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》明確將單位GDP地耗下降目標(biāo)作為實(shí)施建設(shè)用地“雙控”行動(dòng)的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設(shè)用地使用強(qiáng)度控制目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)按省進(jìn)行了分解。控制目標(biāo)的提出以提升土地利用效率和土地投入產(chǎn)出水平為著力點(diǎn)，堅(jiān)持了最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，健全了節(jié)約集約用地評(píng)估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時(shí)對(duì)于促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領(lǐng)，強(qiáng)化土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用

共享是發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)要求。共享理念的核心是推進(jìn)社會(huì)公平正義，堅(jiān)持發(fā)展以人為本，注重民生，實(shí)現(xiàn)利益共享、均衡發(fā)展。落實(shí)共享理念的關(guān)鍵是要逐步建立以權(quán)利公平、機(jī)會(huì)公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的保障社會(huì)公平正義的制度體系。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元的土地制度，城鄉(xiāng)之間土地權(quán)利不等、配置方式不同、管制規(guī)則失靈，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間土地增值收益分配不公，農(nóng)民土地權(quán)益受損，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。同時(shí)，解決區(qū)域發(fā)展不均衡，貧窮地區(qū)發(fā)展缺動(dòng)力等問(wèn)題，也迫切需要安排差異化的、更加精準(zhǔn)的土地政策。針對(duì)以上問(wèn)題及需求，2016年，國(guó)土資源部及相關(guān)部門深入貫徹共享發(fā)展理念，以保障權(quán)益、助力扶貧為抓手，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域均衡發(fā)展為目標(biāo)，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的政策措施，發(fā)揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益

建立合理的土地增值收益分配機(jī)制是農(nóng)村土地制度改革的核心，也是維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益，確保共享發(fā)展成果的關(guān)鍵。依據(jù)2015年底印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，征地制度改革和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革都提出要建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，特別是對(duì)于這兩項(xiàng)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的改革，如何實(shí)現(xiàn)國(guó)家和集體在土地征收與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設(shè)相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)源，又能最大限度地維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，成為順利推進(jìn)兩項(xiàng)改革的關(guān)鍵。《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市或再轉(zhuǎn)讓的增值收益，國(guó)家要征收20%-50%的調(diào)節(jié)金，以及調(diào)節(jié)金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺(tái)，一是完善了農(nóng)村土地制度改革的配套措施，為試點(diǎn)改革指明了方向;二是明確了收益與責(zé)任對(duì)等、權(quán)利與義務(wù)統(tǒng)一的原則，即集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國(guó)有建設(shè)用地同等義務(wù);三是規(guī)范了集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的收益分配關(guān)系，維護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益，為國(guó)家、集體、個(gè)人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權(quán)能，確保集體土地和國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，是實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展的基礎(chǔ)。允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)抵押，是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新。《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價(jià)值評(píng)估、抵押物處置、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制等方面，對(duì)推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了規(guī)定。辦法的出臺(tái)，是土地和金融聯(lián)動(dòng)推進(jìn)土地制度改革的重大成果，對(duì)于顯化集體土地資產(chǎn)、補(bǔ)充農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、提供惠農(nóng)利民服務(wù)等都具有重要意義。

2.運(yùn)用多種政策措施，助力精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧

貧困地區(qū)是全國(guó)全面建成小康社會(huì)的短板，打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，是促進(jìn)貧困地區(qū)人民共享改革發(fā)展成果、實(shí)現(xiàn)共同富裕的重大舉措。落實(shí)黨中央關(guān)于采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的要求，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列超常規(guī)、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅(jiān)用地需要方面，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》提出，優(yōu)先安排社會(huì)民生、脫貧攻堅(jiān)發(fā)展用地。

《2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃》明確，為國(guó)家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣每年專項(xiàng)安排600畝用地計(jì)劃指標(biāo)，并要求各省在分解下達(dá)計(jì)劃時(shí)要單獨(dú)列增，確保落實(shí)到重點(diǎn)扶貧縣。用地計(jì)劃指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，實(shí)質(zhì)上是賦予了貧困地區(qū)更多的土地發(fā)展權(quán)，是土地政策更加精準(zhǔn)地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的表現(xiàn);在土地整治項(xiàng)目扶貧方面，《土地整治“十三五”規(guī)劃》中明確，新增費(fèi)分配和高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)補(bǔ)助資金下達(dá)時(shí)，要重點(diǎn)向貧困地區(qū)傾斜。通過(guò)資金捆綁土地整治項(xiàng)目扶貧，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)改變貧困地區(qū)生產(chǎn)生活環(huán)境，進(jìn)而提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，激發(fā)貧困地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創(chuàng)新土地政策扶貧方面，《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區(qū)、國(guó)家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區(qū)，將增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。該政策創(chuàng)新實(shí)質(zhì)上是擴(kuò)大了指標(biāo)交易的市場(chǎng)，改變了供需關(guān)系，建立了一個(gè)更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級(jí)差收益，進(jìn)一步釋放了政策紅利。經(jīng)估算，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由縣域擴(kuò)大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅(jiān)，不僅可為搬遷農(nóng)民安置提供用地保障，還能為貧困地區(qū)農(nóng)民建房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金來(lái)源，對(duì)于推動(dòng)貧困地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的任務(wù)依然較重，土地的保障任務(wù)仍然艱巨。土地政策將繼續(xù)以五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，按照五大政策支柱要求，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和節(jié)約用地制度，重點(diǎn)圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)改革創(chuàng)新，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的土地資源保障能力。

(一)繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的用地政策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更多依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多需要內(nèi)需拉動(dòng)，創(chuàng)新成為引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力。土地資源作為最重要的經(jīng)濟(jì)要素，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用沒(méi)有變、資源環(huán)境約束趨緊的總體態(tài)勢(shì)沒(méi)有變。在這種背景下，為確保經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續(xù)著力穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生。

配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，重點(diǎn)支持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略實(shí)施，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地需求;重點(diǎn)支持推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，保障其對(duì)生活性、生態(tài)性用地需求;繼續(xù)保障京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計(jì)劃，嚴(yán)禁為產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩行業(yè)項(xiàng)目安排新增建設(shè)用地計(jì)劃。增加存量建設(shè)用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制新增用地，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量控制和減量化管理，未來(lái)滿足發(fā)展用地需求將主要通過(guò)建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。

(二)進(jìn)一步完善國(guó)土空間規(guī)劃體系和國(guó)土空間用途管制制度

《生態(tài)文明體制改革總體方案》明確提出, 構(gòu)建以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國(guó)統(tǒng)一、相互銜接、分級(jí)管理的空間規(guī)劃體系，著力解決空間性規(guī)劃重疊沖突、部門職責(zé)交叉重復(fù)、地方規(guī)劃朝令夕改等問(wèn)題。

貫徹中央、國(guó)務(wù)院的要求，2017年相關(guān)部門將在總結(jié)市縣“多規(guī)合一”試點(diǎn)成果的基礎(chǔ)上，研究制定市縣空間規(guī)劃編制指引和技術(shù)規(guī)范，研究出臺(tái)基于生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田紅線、城市開發(fā)邊界的國(guó)土空間治理和管控政策，進(jìn)一步健全國(guó)土空間用途管制制度。在此基礎(chǔ)上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規(guī)劃，探索建立起包括國(guó)家、省、市縣(設(shè)區(qū)的市空間規(guī)劃范圍為市轄區(qū))三級(jí)，“總體規(guī)劃-專項(xiàng)規(guī)劃-詳細(xì)規(guī)劃”三類的“三級(jí)+三類”空間規(guī)劃編制體系。研究建立統(tǒng)一規(guī)范的空間規(guī)劃編制機(jī)制，推進(jìn)省級(jí)和重點(diǎn)區(qū)域空間規(guī)劃試點(diǎn)工作。

(三)進(jìn)一步創(chuàng)新耕地保護(hù)和耕地占補(bǔ)平衡政策

落實(shí)中央關(guān)于嚴(yán)格耕地保護(hù)及生態(tài)文明建設(shè)的要求，2017年將進(jìn)一步強(qiáng)化耕地保護(hù)制度。推進(jìn)永久基本農(nóng)田“落地塊、明責(zé)任、設(shè)標(biāo)志、建表冊(cè)、入圖庫(kù)”，形成劃定成果，加強(qiáng)永久基本農(nóng)田的特殊保護(hù);繼續(xù)依托土地整治平臺(tái)大力實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，逐步提升現(xiàn)有耕地質(zhì)量;落實(shí)《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的意見》關(guān)于建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的要求，將從統(tǒng)籌區(qū)域橫向補(bǔ)償、注重對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)确矫孢M(jìn)一步落實(shí)耕地保護(hù)補(bǔ)償政策;改進(jìn)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法，利用國(guó)土資源監(jiān)管平臺(tái)、遙感監(jiān)測(cè)等信息化手段，加強(qiáng)對(duì)耕地保護(hù)的監(jiān)督檢查。

貫徹2016年中央1號(hào)文要求創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡政策，出臺(tái)資源匱乏省份實(shí)行國(guó)家統(tǒng)籌落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡的辦法，明確國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地的條件、程序及補(bǔ)充耕地費(fèi)用等;從統(tǒng)籌資源、統(tǒng)籌資金角度擴(kuò)大補(bǔ)充耕地范圍，允許通過(guò)實(shí)施土地整治重大工程落實(shí)國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地;強(qiáng)調(diào)利用現(xiàn)有土地管理信息化手段，從區(qū)域視角加大對(duì)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)的“三位一體”保護(hù)。

(四)持續(xù)創(chuàng)新完善存量用地盤活利用政策

《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控措施，逐步減少新增建設(shè)用地計(jì)劃，控制單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地強(qiáng)度。建設(shè)用地強(qiáng)度的控制涉及到存量建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升和評(píng)價(jià)考核，將成為未來(lái)存量建設(shè)用地再開發(fā)利用政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

2017年將進(jìn)一步推進(jìn)歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾試點(diǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)低丘緩坡等未利用土地綜合開發(fā)。從強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、用地標(biāo)準(zhǔn)、靈活運(yùn)用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業(yè)用地。明確閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發(fā)利用管理規(guī)范，推進(jìn)建設(shè)用地多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用。結(jié)合農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，積極探索創(chuàng)新集體存量建設(shè)用地市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

(五)進(jìn)一步推進(jìn)土地領(lǐng)域的各項(xiàng)改革

按照《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》總體安排，2017年是農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)的收官之年，全國(guó)人大對(duì)33個(gè)試點(diǎn)的相關(guān)法律授權(quán)也將于年底結(jié)束。將進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)改革試點(diǎn)，加強(qiáng)部門協(xié)同，強(qiáng)化改革的協(xié)同性和耦合性，提高改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力，集中攻堅(jiān)。重點(diǎn)開展農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)評(píng)估，深入提煉經(jīng)驗(yàn)做法，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進(jìn)、相向而行的要求，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)修訂。

另外,2017年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，并適時(shí)啟動(dòng)自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記試點(diǎn)工作。按照《生態(tài)文明體制改革總體方案》關(guān)于“構(gòu)建系統(tǒng)完整的自然資源管理制度體系”的要求，進(jìn)一步推進(jìn)自然資源管理制度改革。加快推進(jìn)所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記，制定自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法;建立權(quán)責(zé)明確的自然資源產(chǎn)權(quán)體系，制定全民所有自然資源資產(chǎn)有償出讓制度方案;構(gòu)建以空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，以用途管制為主要手段的國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)制度，制定自然生態(tài)空間用途管制辦法，將用途管制擴(kuò)大到所有自然生態(tài)空間。

第三篇：土地政策

十八屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村土地制度有關(guān)決定的分析及討論

□本報(bào)記者 王丹

11月15日，十八屆三中全會(huì)作出的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》下發(fā)，明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。這些表述意味著新一輪土地改革的大幕已經(jīng)開啟。在不久的將來(lái)，巨大的政策紅利將會(huì)釋放，農(nóng)村土地作為一種生產(chǎn)要素將進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民有望成為土地的真正主人。《決定》中對(duì)于土地改革的表述應(yīng)該如何理解，這些改革應(yīng)該怎樣落實(shí)？記者采訪了中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英。

改革延續(xù)原有路徑，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化

記者：《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。其實(shí)，十七屆三中全會(huì)就曾提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，這次重提并去掉“逐步”二字，有何意義？

黨國(guó)英：我國(guó)現(xiàn)行的土地制度，具有二元分割、政府壟斷、非市場(chǎng)化配置等特點(diǎn)。由于我國(guó)土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的二元分離，使得土地市場(chǎng)也是分離的。農(nóng)地市場(chǎng)只限于農(nóng)地農(nóng)用的市場(chǎng)，農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地則受到所有制的管制，必須要經(jīng)過(guò)政府征收，農(nóng)地不能自然變成城市建設(shè)用地。我們這些年在完善資本市場(chǎng)、勞動(dòng)市場(chǎng)上取得了較大成績(jī)，最麻煩的就是土地市場(chǎng)問(wèn)題——在征地中農(nóng)民不能拿地直接入市，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)基本處于分割狀態(tài)。資本、勞動(dòng)、土地三大要素市場(chǎng)不統(tǒng)一，市場(chǎng)在資源配置過(guò)程中的決定性作用就難以完全實(shí)現(xiàn)。

五年前的十七屆三中全會(huì)，提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，但是五年過(guò)去了，卻一直沒(méi)有具體的推進(jìn)措施。十八屆三中全會(huì)《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，去掉了“逐步”二字，表明在農(nóng)村改革方面，中央依然堅(jiān)持十七屆三中全會(huì)提出的改革意見，未來(lái)還是要延續(xù)已經(jīng)定下的路徑，就是要進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化。市場(chǎng)化的關(guān)鍵是促進(jìn)土地要素的自由流動(dòng)，這有助于破解三大要素市場(chǎng)不統(tǒng)一的難題，是十八屆三中全會(huì)的一個(gè)亮點(diǎn)。

農(nóng)村建設(shè)用地可入市，但受規(guī)劃和用途管制限制

記者：《決定》中提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。對(duì)此，您如何理解？

黨國(guó)英：農(nóng)村土地除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，有大量集體建設(shè)用地。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，農(nóng)村集體建設(shè)用地大約有18萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于城市建成區(qū)的3倍以上。建設(shè)用地并不少，但是浪費(fèi)很嚴(yán)重。允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，是市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)，可以解決現(xiàn)行土地制度的多種積弊，有利于提高土地資源的配置效率，其重大意義不可估量。

《決定》中提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，明確的范圍是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，實(shí)際上是把宅基地剔除在外。這可能是從穩(wěn)妥性考慮，不想步子邁得太大。另外，《決定》中也限定了“在符合規(guī)劃和用途管制前提下”，表明不是將所有的農(nóng)村建設(shè)用地推向市場(chǎng)，而是只有符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的土地，在用途管制前提下，才能入市交易。

允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以不經(jīng)過(guò)政府征地，直接入市流轉(zhuǎn)。但是，有些土地農(nóng)民自己不愿意搞開發(fā)，還有一些特殊建設(shè)項(xiàng)目，農(nóng)民不愿意出讓土地；在后一種情況下，還是難免要通過(guò)政府征地解決問(wèn)題。但是，這種情況下的征地不能沿用老辦法，需要建立新的征地辦法。

總體看，我國(guó)現(xiàn)行的征地制度，由于給予農(nóng)民集體和農(nóng)戶的補(bǔ)償非常低，而國(guó)家征收來(lái)的土地卻以較高的價(jià)格出讓給土地使用者，導(dǎo)致地方政府濫用征地權(quán)，以增加地方財(cái)政收入。近幾年，情況有了變化，不少地方的實(shí)際征地價(jià)格已經(jīng)提高不少，甚至高于世界水平。《決定》中提出，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。這是對(duì)征地范圍、征地補(bǔ)償提出的新要求，具有積極意義。今后我們要更多地使用“交易”的概念，少使用“征收”概念；相應(yīng)地，在交易時(shí)，要更多地使用“價(jià)格”概念，少使用“補(bǔ)償”概念。

承包地宅基地抵押、擔(dān)保，農(nóng)民獲更多財(cái)產(chǎn)性收入

記者：《決定》中提出，加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并有一系列相關(guān)表述。您認(rèn)為，這些改革將會(huì)給農(nóng)民帶來(lái)哪些變化？

黨國(guó)英：《決定》中提出，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，這無(wú)疑賦予了農(nóng)戶承包地及宅基地更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入、激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展等方面都將產(chǎn)生十分積極的作用。

農(nóng)民可以利用承包地和宅基地抵押、擔(dān)保擴(kuò)大融資渠道，有利于自身的資本積累和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，農(nóng)民投資、消費(fèi)的熱情也有望被激活。現(xiàn)行農(nóng)戶宅基地轉(zhuǎn)讓范圍的拓寬有助于實(shí)現(xiàn)宅基地的有償退出，這為城市和農(nóng)村人口和資本的雙向流動(dòng)創(chuàng)造了條件，有利于提高農(nóng)村土地和資本的利用效率。

目前農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于集體，但集體產(chǎn)權(quán)容易虛置，也就難以抵制各利益集團(tuán)

利用“國(guó)家或集體”的名義侵犯農(nóng)民個(gè)人土地所有權(quán)。《決定》中提出，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)，則有利于這一問(wèn)題的解決。農(nóng)民所擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為股份形式后，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)由集體共同所有轉(zhuǎn)為按所有者人數(shù)實(shí)行人人持股所有。產(chǎn)權(quán)的明晰有利于保護(hù)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也有利于提高集體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率，激勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)。

明晰產(chǎn)權(quán)、構(gòu)建農(nóng)地市場(chǎng)是改革重點(diǎn)

記者：《決定》中提到的農(nóng)村集體

經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等一系列土地改革要落實(shí)，要進(jìn)行哪些改革，解決好哪些問(wèn)題？

黨國(guó)英：新一輪土地改革要落實(shí)，要進(jìn)行微觀上的產(chǎn)權(quán)改革、中觀上的市場(chǎng)化改革和宏觀上的管理體制改革。首先，最重要的問(wèn)題就是明晰產(chǎn)權(quán)。如果農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不明確，土地交易市場(chǎng)就沒(méi)法建立，也無(wú)法形成合理的土地價(jià)格，規(guī)模經(jīng)營(yíng)、土地高效利用也無(wú)從談起。今年，中央一號(hào)文件明確提出全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，用五年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問(wèn)題。下一步，要加快確權(quán)步伐，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化，在轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作之外，通過(guò)信托、抵押等方式將其與金融創(chuàng)新捆綁在一起，從而增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益。

其次，要統(tǒng)一市場(chǎng)。要借鑒國(guó)有建設(shè)用地管理的經(jīng)驗(yàn)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易納入已有國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)等交易平臺(tái)，促進(jìn)公開公平公正和規(guī)范交易。大力培育和發(fā)展城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)信息、交易代理、市場(chǎng)咨詢、地價(jià)評(píng)估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務(wù)機(jī)構(gòu)。要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的配套措施，包括加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)，研究出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例，對(duì)現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開展全面清查并制定處理辦法等。

第三，要調(diào)整體制。要進(jìn)一步協(xié)調(diào)中央政府與地方政府之間的利益關(guān)系，解決深層次的矛盾和問(wèn)題，提高決策制定和落實(shí)的效率。要加快落實(shí)土地規(guī)劃的法治化、民主化、科學(xué)化，同時(shí)要優(yōu)化土地用途管制政策，建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度。對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地管理要更加靈活，中央應(yīng)下放管理權(quán)限，充分尊重地方自主權(quán)。對(duì)于土地流轉(zhuǎn)改革，要向農(nóng)業(yè)投資者傳遞更明確的土地用途信息，以減少土地流轉(zhuǎn)中的投機(jī)行為。土地改革是一件牽一發(fā)而動(dòng)全局的大事，政府在落實(shí)政策的過(guò)程中，既要考慮到農(nóng)民權(quán)益的保障，也要考慮到防范濫用權(quán)力，要通過(guò)具體制度設(shè)計(jì)和各種政策措施的完善，使改革紅利惠及廣大農(nóng)民。⑥6

第四篇：土地增值稅相關(guān)政策

土地增值稅清算相關(guān)政策

福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務(wù)局 文號(hào)：閩地稅發(fā)〔2007〕24號(hào)

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設(shè)區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并對(duì)有關(guān)問(wèn)題明確如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎(chǔ)資料庫(kù)，為確定科學(xué)合理的評(píng)估模型，保證土地增值稅征收的及時(shí)、準(zhǔn)確、公平、合理奠定基礎(chǔ)。土地增值稅基礎(chǔ)資料庫(kù)應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況、轉(zhuǎn)讓收入總額、各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額、土地增值稅預(yù)征及清算情況，實(shí)際土地增值稅稅負(fù)等。

二、根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)面積。

三、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證及資料不符合清算要求或不實(shí)，需要進(jìn)行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負(fù)責(zé)清算的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定確定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。

四、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》格式,并報(bào)省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號(hào)印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關(guān)清（結(jié)）算條件和時(shí)間的規(guī)定以國(guó)稅發(fā)［2006］187號(hào)文和本文為準(zhǔn)。

六、凡2007年2月1日后開始進(jìn)行清算的項(xiàng)目，均適用本通知的規(guī)定。

二ＯＯ七年二月一日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關(guān)問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局

文號(hào)：國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年十二月二十八日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國(guó)家稅務(wù)總局文號(hào)：財(cái)稅[2006]141號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))精神，進(jìn)一步促進(jìn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定問(wèn)題通知如下：

“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年十月二十日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國(guó)家稅務(wù)總局

文號(hào)：財(cái)稅[2006]21號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題

《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來(lái)確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題

各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問(wèn)題與意見請(qǐng)及時(shí)反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）及其實(shí)施細(xì)則和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以

文號(hào)：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）及其實(shí)施細(xì)則，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報(bào)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點(diǎn)。第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）負(fù)責(zé)征收。第二章 納稅申報(bào)

第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按每一成本核算項(xiàng)目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并提供下列資料（復(fù)印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書；

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；

（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

第六條 納稅人預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)在取得預(yù)售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)售許可證明（復(fù)印件）及預(yù)售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中簽訂的工程施工合同，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。

第八條 納稅人應(yīng)于次月10日內(nèi)，將上月同一計(jì)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款,同時(shí)提供轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項(xiàng)目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按《條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預(yù)征土地增值稅辦法。除當(dāng)?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓不預(yù)征外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預(yù)征。

2、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%—3%預(yù)征。

3、別墅按3%預(yù)征。

4、對(duì)納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%—3%預(yù)征。

各設(shè)區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研測(cè)算后，自行確定預(yù)征率，并報(bào)省局備案。個(gè)別地區(qū)的預(yù)征率需要調(diào)整的，報(bào)經(jīng)省局批準(zhǔn)，可在統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)征率幅度內(nèi)適當(dāng)上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過(guò)50%。

第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

第十二條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結(jié)算

第十三條 預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地增值稅納稅清結(jié)算，同時(shí)提供以下資料。

（一）土地增值稅清結(jié)算申請(qǐng)報(bào)告；

（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報(bào)表；

（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算報(bào)告；

（六）無(wú)償提供公共配套設(shè)施的證明材料；

（七）開發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況補(bǔ)充說(shuō)明報(bào)告；

（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。

第十四條 對(duì)已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達(dá)85%以上時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人對(duì)土地增值稅進(jìn)行清結(jié)算。清結(jié)算時(shí)，對(duì)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應(yīng)扣除土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清結(jié)算：

（一）經(jīng)納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)異常或存在虛報(bào)瞞報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情況的；

（二）由本級(jí)或上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)來(lái)舉報(bào)案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額，并提供真實(shí)合法有效的憑據(jù)。沒(méi)有真實(shí)合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項(xiàng)目。

納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目明顯不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，核定其應(yīng)納稅額。

第十七條 對(duì)納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機(jī)關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額和增值額；對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均較易價(jià)格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項(xiàng)的具體標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準(zhǔn)。

第十九條 納稅人因財(cái)務(wù)制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)難以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅實(shí)行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預(yù)征率計(jì)算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過(guò)程中提供虛假收入、成本費(fèi)用等情況的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對(duì)1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對(duì)剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行清結(jié)算時(shí)，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的全部收入和扣除項(xiàng)目進(jìn)行整體清結(jié)算，先計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十三條 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局可以根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。

附件：1.土地增值稅項(xiàng)目登記表。2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報(bào)表。

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干具體政策問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務(wù)局 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關(guān)政策問(wèn)題，經(jīng)研究，在國(guó)家稅務(wù)總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定問(wèn)題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用稅從有權(quán)批準(zhǔn)用地的政府批文中所確定的土地使用時(shí)間的次月起計(jì)算繳納。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計(jì)征土地使用稅問(wèn)題。

按當(dāng)?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預(yù)售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計(jì)數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計(jì)算扣除已售商品房的占地面積后，計(jì)征土地使用稅。

三、納稅單位將房產(chǎn)無(wú)償提供給免稅單位使用，如何繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題。

納稅單位將房產(chǎn)無(wú)償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率問(wèn)題。

按納稅人工商營(yíng)業(yè)注冊(cè)所在地確定城市維護(hù)建設(shè)稅的適用稅率。對(duì)跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、文號(hào)：閩地稅發(fā)[2005]93號(hào) 臨時(shí)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人的適用稅率仍按《福建省城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關(guān)于既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計(jì)算征收土地增值稅的問(wèn)題。

對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應(yīng)分別核算增值額。對(duì)納稅人不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機(jī)關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局 文號(hào)：國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）的精神，經(jīng)商財(cái)政部、建設(shè)部，現(xiàn)就各地在貫徹落實(shí)《通知》中的幾個(gè)具體政策問(wèn)題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價(jià)格”是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。

四、個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

五、根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○五年十月二十日

國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來(lái)源：國(guó)務(wù)院辦公廳 文號(hào)：國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》已經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)前，要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅(jiān)持落實(shí)和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)；堅(jiān)持深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；堅(jiān)持突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對(duì)各地2005年以來(lái)落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況進(jìn)行一次集中檢查。對(duì)宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問(wèn)題較多的城市，要予以通報(bào)批評(píng)，并限期整改。

國(guó)務(wù)院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 建設(shè)部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財(cái)政部 國(guó)土資源部

人民銀行 稅務(wù)總局 統(tǒng)計(jì)局 銀監(jiān)會(huì)

去年以來(lái)，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚沒(méi)有得到根本解決，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，要繼續(xù)認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）提出的各項(xiàng)政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況對(duì)部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提出以下意見：

一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

（七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

（八）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2004〕46號(hào)）的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒(méi)有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒(méi)收。

（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問(wèn)題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。

（十五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國(guó)家稅務(wù)總局 文號(hào)：財(cái)稅[2006]75號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào))，抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題通知如下：

2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

地方各級(jí)財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，對(duì)執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售征收營(yíng)業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務(wù)局

文號(hào)：閩地稅發(fā)[2004]283號(hào)

各市、縣（區(qū)）地方稅務(wù)局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務(wù)局外稅分局，泉州、南平市地方稅務(wù)局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟(jì)適用住房銷售征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示，根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，對(duì)我省經(jīng)濟(jì)適用住房銷售征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題明確如下，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

根據(jù)建設(shè)部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟(jì)適用住房在建設(shè)用地、行政事業(yè)性收費(fèi)、貸款方面相應(yīng)的優(yōu)惠政策，沒(méi)有規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售以保本微利為原則，基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，不同房改成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，因此，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，不能比照房改政策免征營(yíng)業(yè)稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務(wù)局 [

文號(hào)：閩地稅發(fā)[2004]63號(hào)各市、縣（區(qū)）地方稅務(wù)局，省、各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務(wù)局外稅分局，泉州、南平市地方稅務(wù)局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設(shè)區(qū)市地稅局來(lái)文、來(lái)電請(qǐng)示，要求對(duì)企事業(yè)單位取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)收入，是否征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題予以明確。

為正確執(zhí)行營(yíng)業(yè)稅稅收政策，加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[１９９９]２１０號(hào)），以及福建省政府《關(guān)于加快發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的通知》（閩政[２００１]４３號(hào)）等文件對(duì)補(bǔ)償費(fèi)收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

二、被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

２、被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過(guò)程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國(guó)家稅務(wù)總局 文號(hào)：國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)），抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對(duì)不符合規(guī)定條件的個(gè)人對(duì)外銷售住房，不得減免營(yíng)業(yè)稅，確保調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅政策落實(shí)到位。對(duì)擅自變通政策、違反規(guī)定對(duì)不符合規(guī)定條件的個(gè)人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實(shí)的，要追究當(dāng)事人責(zé)任。對(duì)政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問(wèn)題和有關(guān)情況，應(yīng)及時(shí)上報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局。

三、各省級(jí)地方稅務(wù)部門要加強(qiáng)部門配合，積極參與本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)工作，密切關(guān)注營(yíng)業(yè)稅稅收政策調(diào)整后的政策執(zhí)行效果，加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的分析評(píng)估工作。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年五月三十日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國(guó)家稅務(wù)總局 文號(hào)：國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題通知如下：

一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題

（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問(wèn)題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個(gè)納稅均攤至各的應(yīng)納稅所得額。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋邯?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問(wèn)題

開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。

2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。

4．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。

（二）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：

1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅邯?/p>

（1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。

（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂＊?/p>

3．應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

（2）由開發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅。

11．利息。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。

12．土地閑置費(fèi)。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

13．成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。

14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

九、關(guān)于征收管理問(wèn)題

（一）開發(fā)企業(yè)在申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

十、關(guān)于適用減免稅政策問(wèn)題

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

十一、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題

本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）同時(shí)廢止。此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○六年三月六日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)

題的通知 [發(fā)文日期：2002-09-11] 國(guó)家稅務(wù)總局 文號(hào)：國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局:

現(xiàn)對(duì)納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題通知如下:

一、關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅劃分問(wèn)題

納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入(不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入)征收營(yíng)業(yè)稅:

(一)必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工(安裝)資質(zhì)；

(二)簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。

凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)上所稱建筑業(yè)勞務(wù)收入，以簽訂的建設(shè)工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款為準(zhǔn)。

納稅人通過(guò)簽訂建設(shè)工程施工合同，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的同時(shí)，將建筑業(yè)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他單位和個(gè)人的，對(duì)其銷售的貨物和提供的增值稅應(yīng)稅勞務(wù)征收增值稅；同時(shí)，簽訂建設(shè)工程施工總承包合同的單位和個(gè)人，應(yīng)扣繳提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個(gè)人取得的建筑業(yè)勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)稅。

二、關(guān)于扣繳分包人營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

不論簽訂建設(shè)工程施工合同的總承包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個(gè)人，還是僅銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)不提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個(gè)人，均應(yīng)當(dāng)扣繳分包人或轉(zhuǎn)包人(以下簡(jiǎn)稱分包人)的營(yíng)業(yè)稅:

(一)如果分包人是銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并提供建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個(gè)人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí)的營(yíng)業(yè)額為除自產(chǎn)貨物、增值稅應(yīng)稅勞務(wù)以外的價(jià)款。

(二)除本條第一款規(guī)定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí)的營(yíng)業(yè)額為分包額。

三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問(wèn)題

本通知所稱自產(chǎn)貨物是指:

(一)金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備；

(五)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。

四、關(guān)于納稅人問(wèn)題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人。

納稅人銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)向營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)局出具的納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關(guān)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

五、關(guān)于稅款調(diào)整及執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題本通知自2002年9月1日起執(zhí)行。

本通知發(fā)布前已按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的不再做納稅調(diào)整，未按原有關(guān)規(guī)定征收稅款的按本通知規(guī)定執(zhí)行。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)政策

4、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策

2004年12月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）

禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。堅(jiān)決糾正違法用地只通過(guò)罰款就補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為。對(duì)違法用地及其建筑物和其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒(méi)收的，不得以罰款、補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。

2006年3月27日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕52號(hào)）要適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求，經(jīng)部批準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)加以規(guī)范完善。

2006年8月31日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā) [2006] 31 號(hào)）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

2007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。通過(guò)出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的行為。對(duì)此，必須嚴(yán)格禁止，并予以嚴(yán)肅查處。國(guó)土資源管理部門要對(duì)“以租代征”的違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行全面清查，并嚴(yán)格依法依紀(jì)處理。國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規(guī)劃、加強(qiáng)用途管制的前提下，完善對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施。

2008年1月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入計(jì)劃，并依法審批。嚴(yán)格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。

5、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)

《土地管理法》第44條：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。其他建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)；城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。