第一篇：中國土地政策藍皮書(2013)

中國土地政策藍皮書對未來的土地政策進行了推斷：

一、從基層吸取好的成功做法，上升為政策法律

土地管理制度改革應充分尊重地方和群眾首創精神，將實踐證明行之有效的成功做法和經驗及時上升為政策、制度和法律。當前我國多層次改革試點格局基本形成，國土資源部與相關省區市也聯合部署開展了多個領域的改革試點，形成了“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的試點運作模式，積累了豐富的試點經驗。今后會加強對地方實踐探索的總結提升，對其成功的做法上升為政策和法規，固化下來。

二、推進土地政策的區域化和地方化

國際經驗表明，發達國家土地政策大都是地方政策。土地政策具有很強的區域性和地方性。未來土地政策改革的方向，應當按照資源稟賦、人口分布和經濟發展水平的地區差異，制定區別對待的土地利用戰略和土地管理政策。

三、土地政策將更好地服務于建立城鄉統一的建設用地市場

中國經濟結構正處在重大轉型期，土地作為重要的生產要素，對引導經濟發展、平衡區域利益、增加地區經濟發展活力的作用愈發重要。未來土地政策將圍繞建立城鄉統一的建設用地市場，處理好政府和市場的關系，通過市場化改革，使市場在土地資源配置中的決定性作用真正得以實現。注重土地政策與財稅體制、產業政策、金融政策相互配合，促進城鄉統一的建設用地市場的建立。

四、2014年土地政策的主要方向

2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年，改革任務重大而艱巨。黨的十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，明確了深化農村土地制度改革的方向、重點和要求，對于全面建立土地有償使用制度、緩解城鄉建設用地供需矛盾、切實維護農民土地權益、促進城鄉統籌發展將產生廣泛而深遠的影響。中央經濟工作會議和城鎮化工作會議又對明年經濟工作的主要任務和今后城鎮化發展方向提出了明確要求，我們判斷，2014年國土資源部重點關注的政策領域為：

1.繼續堅持最嚴格的耕地和基本農田保護制度

中央提出明年經濟工作的主要任務，第一條就是切實保障國家糧食安全。剛剛結束的中央農村工作會議要求，耕地紅線要嚴防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現有耕地面積必須保持基本穩定。在農地流轉不斷擴大及建設新型現代農業的新形勢下，國土資源部將會繼續執行最嚴格的耕地保護政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農田保護政策創新，加大基本農田保護力度，堅持數量質量并重，切實保障國家糧食安全。

2.全面推進節約集約用地政策

中央城鎮化工作會議提出，節約利用土地資源，嚴控增量，盤活存量，限定城市發展邊界，切實提高城鎮建設用地集約化程度。明年國土資源部將會全面推行節約集約用地政策，用地規模實施總量控制和減量供應，加大存量建設用地供應，減少新增建設用地。全面開展土地集約利用評價，細化各類用地標準。

3.推進不動產統一登記制度

落實十八屆三中全會提出“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度”的要求，2014年，國土資源部將會研究起草《不動產登記條例》、《不動產登記辦法》等規章制度，整合建立不動產登記信息管理基礎平臺，做好國家層面有關不動產登記銜接工作。

4.繼續深化征地制度改革

征地制度改革，2014年將會按照十八屆三中全會要求，在全面總結各地征地實踐經驗的基礎上，不斷完善現行征地制度，縮小征地范圍，進一步規范征地程序，著力于建立完善多元保障機制。

5.保障農戶宅基地用益物權

改革的方向是進一步擴大權能，賦予農民更多財產權利，切實保障宅基地的用益物權，針對現在農村宅基地在使用、管理方面存在的問題，完善好宅基地管理制度，同時要探索宅基地上的農民住房的財產性收益的路子。

6.繼續深入推進土地有償使用制度改革

逐步縮小劃撥用地范圍，以公平、公開、有償的方式配置土地資源，全面推進基礎設施和社會事業用地有償使用，清理存量劃撥用地，發揮市場在資源配置中的決定作用。針對不同產業、不同用地類型提供不同的有償使用方式，彌補一次性收取地價款單一方式的不足。提高工業用地價格，減少工業用地，適當增加居住用地供應。

第二篇：2012土地政策藍皮書：完善征地制度是13年重點

2012土地政策藍皮書：完善征地制度是

13年重點

http://news.dichan.sina.com.cn中國新聞網2013/1/1 8:43:37

提要：12月28日，中國土地勘測規劃院在京發布《2012年中國土地政策藍皮書》，內容包括政策評價篇、地方創新篇、理論研究篇和調研報告篇四部分。藍皮書透露，明年土地政策將在服務經濟發展大局、加快推進城鎮化和促進城鄉統籌發展等方面繼續發揮作用。

據國土資源部網站消息，12月28日，中國土地勘測規劃院在京發布《2012年中國土地政策藍皮書》，內容包括政策評價篇、地方創新篇、理論研究篇和調研報告篇四部分。藍皮書透露，明年土地政策將在服務經濟發展大局、加快推進城鎮化和促進城鄉統籌發展等方面繼續發揮作用。

藍皮書指出，黨的十八大提出的加快提升城鎮化質量，優化國土空間格局，推動資源利用方式根本轉變等，對土地管理制度改革提出了更高要求。2013年中國土地政策將繼續在服務經濟發展大局、促進城鎮化健康發展和城鄉統籌等方面著力。改革的重點首先是完善征地制度，提高農民在土地增值中的分配比例，規范政府的征地行為。此外，允許農民或集體經濟組織在符合規劃的前提下，參與城鎮經營型項目的開發；制定集體建設用地流轉收益分配辦法，合理確定國家、地方政府、集體和個人的收益分配比例；完善土地有償使用制度，促進存量土地的盤活、再開發利用等，也是改革的熱點。

對于未來土地政策的走向，藍皮書提出了三個基本判斷：一是加強改革的頂層設計，改變救火隊式、運動式的土地政策制定和實施模式，協調推進土地管理制度改革，優化現行土地管理制度政策體系。二是從基層吸取好的成功做法，上升為政策法律。三是加快自上而下的改革步伐。當前，自下而上的改革在現行法律框架內的誘致性制度變遷已經陷入改不動的艱難困境，無法破解城鄉二元結構的深層次矛盾，急需在明確目標的前提下加速推進，超越既得利益，在國家層面上開展頂層制度設計，指導各地改革，為長期的經濟發展積蓄制度能量。

第三篇：中國租賃藍皮書.docx2009

中國租賃藍皮書----《中國融資租賃發展報告2009》正式發布

文章來源：互聯網 發布者：admin 發布時間：2010-4-29 20:17:31 閱讀：2488次 評論1條

日前，中國租賃藍皮書----《中國融資租賃發展報告2009》正式發布。

統計顯示，2008年中國融資租賃業繼續快速發展，于此同時，許多矛盾和問題也不斷顯現出來。業內寄予厚望的《融資租賃法》在歷時四年的緊張工作后，沒有列入人大審議議程；年底制定的增值稅改革方案對融資租賃的稅負問題沒有明確規定，在一定程度上影響了企業業務的開展。而下半年突如其來的全球性的金融危機，使包括融資租賃業在內的整個金融業首當其沖，剛剛復興的中國融資租賃業是否會經得起這次打擊？業內十分擔心。

但是，中國融資租賃業已經駛入快速發展的軌道，融資租賃理論與實踐經驗的積累及國外先進經驗的借鑒，使得中國融資租賃業不斷成熟，5家金融租賃公司的組建，內資租賃試點企業的增加和一批外資租賃企業的加入，為中國租賃業的復興注入了新的生機。盡管一些不利因素不斷出現，整個行業還是逆勢而上，獲得重大進展。

2008年，在31個省市區中，共有25個省市區設立了融資租賃公司，登記在冊并進行業務運營的各類融資租賃公司約99家，注冊資金約為430億元人民幣。可承載業務總量約為4500億人民幣。

到年底，各類融資租賃公司租賃合同余額共約為1550億元，比2007年的120億元增加了12倍。

從租賃標的物種類看，飛機、船舶以及建筑機械、醫療設備等發展迅速。2008年對國際航空租賃業來說是一個寒冬，但中國航空租賃業卻一支獨秀。截至2008年底，長江租賃、中航國際租賃、國銀租賃、工銀租賃等國內租賃公司簽訂的飛機租賃合同已累計超過90架，使得國際同行不得不刮目相看。2008年世界船舶租賃業也受到重創，但中國的船舶租賃卻是中國融資租賃的一個亮點，8月31日，新組建的民生金融租賃即與中國船級社、福建國航遠洋運輸集團在上海舉行簽訂了十八艘巴拿馬型散貨船融資租賃合同。工銀租賃、交銀租賃、建信租賃、招銀租賃幾家具有銀行背景的金融租賃公司和渤海租賃、津投租賃等一些內資租賃公司，也開始探討和推進船舶租賃業務。

2008年，包括市政工程、建筑工程在內的重型機械設備租賃也取得重大突破。荷銀租賃公司以設備售后回租的方式，為天津地鐵公司提供20億元人民幣的售后回租業務，中國出口信用保險公司天津分公司為該項目作了信用擔保。外商租賃企業的這一大手筆，提升了外商租賃企業在國內的影響和信譽。

從融資租賃行業的整體經營水平看，也是上個世紀80--90年代所不能比的，大部分租賃企業的經營水平和經濟效益都有較大提高，在天津和上海等市，融資租賃業已逐漸形成一個嶄新的行業，在促進當地經濟社會發展中顯現出自己的作用。

藍皮書主編楊海田說，雖然我國租賃業繼續快速發展，并在經濟社會發展中開始發揮重要作用，但這一態勢似乎還沒有引起國家有關部門的應有重視。社會上對融資租賃的認知度也普遍不高，即使在融資租賃業發展較快的天津、上海、杭州和北京，融資租賃的知名度也遠不如小額貸款公司和體育彩票。同時，我國融資租賃的地區發展很不平衡，絕大部分融資租賃企業都集中在東部沿海一線，中西部地區沒有幾家。而且全國沒有一個統一的管理機構，也沒有一個統一的法規。業內期望這些問題能得到國家有關方面的關注。

第四篇：土地政策

2017農村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

【政策解讀】國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償，可是現實中某些地方政府以公共利益為名征用農民集體土地，卻將土地用于房地產開發、企業項目建設等。而在對農民補償方面，國家規定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產值的30倍。如果按照農業種糧的用途進行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農村，這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似于村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度，并與國有土地“同權同價”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現集體經營性建設用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對于那些在城鎮落戶的農民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經出臺政策，要求各地市建立農村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民，給予一次性經濟補助。

國家相關土地政策展望

(一)土地利用規劃計劃政策

嚴格土地規劃和計劃管理，是市場經濟條件下堅守耕地和生態保護紅線，促進資源高效利用，保障經濟持續健康發展的重要手段。貫徹中共關于空間規劃體系的改革方向，滿足經濟社會發展對規劃的新需求，2016年土地利用規劃計劃政策主要集中在三個方面：

一是持續推進土地利用總體規劃完善調整?！度珖恋乩每傮w規劃綱要調整方案》正式實施，方案確定了全國及各省、區、市規劃調整后目標年的耕地保有量、基本農田保護面積和建設用地總規模等指標;明確了基本農田、建設用地結構和布局優化政策。

二是改進與加強了土地計劃管理。修訂后的《土地利用計劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計劃和規劃的相關性，強調了計劃對規劃的落實作用，并細化了計劃管理的程序，創新了多項具體制度;統籌安排了2016年土地利用計劃指標，進一步落實了土地計劃支持和激勵政策。

三是編制完成了京津冀協同發展土地利用總體規劃，為近期京津冀協同發展的土地利用提供了行動綱領。

(二)耕地保護政策

黨中央、國務院對加強耕地保護始終高度重視。十三五規劃綱要、2016年1號文件都對進一步嚴格耕地保護提出了具體要求。貫徹落實中央文件要求，2016年耕地保護政策主要集中在三個方面：

一是進一步完善了耕地占補平衡制度。國土資源部印發了《關于補足耕地數量與提升耕地質量相結合落實占補平衡的指導意見》，要求通過旱改水等改造措施，對現有耕地質量進行提升，以數量補充和提質改造相結合方式落實耕地占補平衡任務。

二是出臺了《關于全面劃定永久基本農田實行特殊保護的通知》。明確了永久基本農田劃定的目標任務、劃定工作與規劃調整的關系，強調了切實落實全面劃定各項任務、對永久基本農田實行特殊保護的要求。

三是強化耕地的生態環境管護。出臺了《關于健全生態保護補償機制的意見》、《土壤污染防治行動計劃》、《關于加強資源環境生態紅線管控的指導意見》等文件。

(三)節約集約用地政策

土地節約集約利用是推動綠色發展、建設生態文明的重要途徑，是新型城鎮化的戰略選擇。2016年的節約集約用地政策主要集中在實施人地掛鉤政策、降低地耗目標、完善節地技術和用地標準等方面。

一是制定實施人地掛鉤政策。出臺了《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，從用地標準、規劃管控、計劃安排、土地供應和農地挖潛等幾個方面初步構建了人地掛鉤機制的政策框架。

二是落實單位GDP地耗下降目標。發布實施了《關于落實“十三五”單位國內生產總值建設用地使用面積下降目標的指導意見》，提出了到2020年末，各省(區、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標。

三是出臺城鎮低效用地再開發政策。明確采取靈活的處置方式和開發模式，鼓勵原土地使用權人自主開發、合作開發，合理分配土地收益。

四是進一步完善節地技術和用地標準。印發了《關于推行節地生態安葬的指導意見》、《關于進一步完善城市停車場規劃建設和用地政策的通知》，出臺了《光伏發電站工程項目用地控制指標》等文件。

(四)不動產統一登記政策

建立和實施不動產統一登記制度，是黨中央、國務院持續推進的一項重要改革任務。按照中央的精神和整體工作推進計劃安排，2016年不動產登記政策主要集中在進一步細化制度建設，推進基礎性工作及規范相關管理等幾個方面。

一是推進不動產登記制度建設。頒布實施《不動產登記暫行條例實施細則》，進一步規范了不動產登記行為，細化了不動產統一登記制度，確保方便登記和保護權益。印發實施《不動產登記操作規范》，進一步落實落細了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的要求。

二是推進了地籍區(子區)劃分和不動產登記信息管理基礎平臺接入等基礎性工作。

三是規范了不動產登記收費管理，嚴格了不動產權證書和登記證明監制。

(五)支持產業和經濟社會發展的用地政策

圍繞供給側結構性改革的要求，“三去、一降、一補”的經濟任務，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進經濟穩定協調發展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎設施用地保障，支持新產業新業態發展和化解過剩產能，推進新型城鎮化建設等方面。

一是支持產業發展和化解過剩產能的土地政策。出臺《關于支持旅游業發展用地政策的意見》，明確了保障旅游業發展用地供應、創新旅游新業態用地政策，加強旅游業用地服務監管等要求。出臺《關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》，提出了規劃銜接、優化布局、指標單列、創新用地政策等推進農村一二三產業融合發展的土地政策。出臺《關于落實國家產業政策做好建設項目用地審查有關問題的通知》，嚴格對產能過剩行業項目預審和審批管理。

二是出臺《關于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設的意見》。明確了強化規劃引導和統籌、改進用地報批、做好征地補償安置和實行先行用地等支持大中型水利水電工程建設的土地政策。

三是出臺《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》。明確了統籌各業各類用地、保障新型城鎮化用地需求，創新土地管理方式、提高新型城鎮化質量，維護進城農民土地權益、提升服務保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅的土地政策

黨的十八屆五中全會、中央扶貧開發工作會議、全國易地搬遷工作會議明確提出要打贏脫貧攻堅戰，采取超常規政策支持扶貧開發及易地扶貧搬遷。為了更好地發揮國土資源超常規政策特別是城鄉建設用地增減掛鉤政策對扶貧開發及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國土資源部出臺了《關于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標要向扶貧開發及易地扶貧搬遷地區傾斜，拓展貧困地區增減掛鉤節余指標使用范圍，規范扶貧開發增減掛鉤節余指標使用管理，規范增減掛鉤資金收益管理，維護農民合法權益等政策。

(七)農村土地制度改革試點政策

進一步落實中央關于推進農村土地制度改革三項試點的總體安排，2016年結合試點探索成果，滿足制度建設需求，財政部和中國銀監會聯合國土資源部相繼出臺了《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》和《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》兩項政策文件，為試點地區集體經營性建設用地土地增值收益和使用權抵押貸款管理提供了依據。另外，為增強改革試點的整體性、系統性和協調性，中央提出要進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點，更好地實現改革目標。

主要土地政策評價

總體來看，2016年土地政策以“五大發展”理念為引領，以問題為導向，以服務供給側結構性改革為目標，進一步推進重點領域土地政策創新和制度改革，強化了規劃對土地利用的控制和統籌協調作用，完善了最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，強化了土地政策維護權益、服務民生的作用。

(一)以創新理念為引領，推進重點領域土地制度改革和政策創新

創新是引領發展的第一動力，居于國家發展全局的核心位置。創新理念的核心是通過深化改革和制度創新，破除制約發展的利益關系和體制機制障礙，實現發展動力或管理水平的提升。長期以來，土地管理服務于國家經濟發展和資源保護，發揮了重要作用。但是，隨著制度環境、人地關系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現，難以適應和滿足管理需求。特別是進入經濟新常態，國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措，對土地管理提出了更新、更高的要求。適應新常態、滿足新要求，近年來土地管理圍繞保發展、保資源和保權益的工作重心，以創新理念為引領，持續推進土地制度改革和政策創新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問題,穩妥推進土地管理制度改革

“建立城鄉統一的建設用地市場”、“賦予農民更多財產權利”是中央關于深化土地管理制度提出的總目標和要求。而破解城鄉二元土地制度、土地市場化配置程度低、政府和市場邊界模糊等深層次問題，是實現改革目標的關鍵。

落實中央要求，2016年持續穩妥推進了農村土地制度改革三項試點，33個改革試點建章立制，試制度、試成效，穩步推進各項改革工作。國家層面出臺了《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》、《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，對農村集體經營性建設用地土地增值收益分配管理和使用權抵押貸款進行了規范，在關鍵改革環節上為試點地區指明了方向和提供了依據。

為增強改革試點的整體性、系統性和協調性，更好地實現改革目標，中央要求進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點，將土地征收制度改革和集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。

另外，服務于改革的總體目標，2016年還進一步深化了規劃體制改革，推進了“多規合一”試點;深化了耕地保護制度改革，探索了耕地占補平衡新途徑;深化了不動產統一登記制度改革，推進了“四個統一”要求的落地。按照自然資源統一管理的要求，開展了自然資源資產產權制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關改革奠定了基礎。

2.適應經濟新常態,積極推進各項土地政策創新

穩增長、調結構、惠民生、防風險是經濟新常態下中央對做好經濟工作提出的基本要求。適應新常態，服務經濟發展需求，2016年國土資源部及相關部委出臺和創新了一系列土地政策。

一是創新了土地計劃管理。對計劃指標的測算方式、下達程序、管理方式、執行監督等進行了創新和完善，使土地計劃管理制度更加適應新形勢的發展需求;

二是創新服務產業發展的用地政策?！蛾P于支持旅游業發展用地政策的意見》、《關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》等文件提出，通過土地利用總體規劃調整完善、優先安排計劃指標保障旅游用地及農村產業輔助設施用地。為支持旅游業發展，提出了采用按實際用途分類管理、靈活運用供地方式、允許集體建設用地發展鄉村旅游等用地政策;

三是創新重大基礎實施用地政策。出臺了《關于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設的意見》，完善了用地保障、用地報批、先行用地等政策;四是創新了推進城鎮化建設的土地政策。出臺《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機制、實行建設用地“雙控”行動、促進城鎮低效用地再開發、推行多元化的用地供應制度、深化農村土地制度改革等多項創新政策;五是創新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協調理念為引領，強化規劃對土地利用的控制和統籌協調作用

協調是持續健康發展的內在要求，是全面建成小康社會的重要途徑。協調理念的核心是統籌兼顧、綜合平衡，以區域協同、城鄉一體發展為目標，統籌各種要素資源，形成平衡發展的新格局。規劃是推進協調發展的重要手段，土地政策落實協調發展理念就是要按照中央關于優化國土空間開發格局的要求，進一步完善土地利用規劃制度，通過解決規劃之間不協調、管制能力差、區域協調機制缺乏等問題，更好地發揮規劃對土地利用的控制、引導、統籌和協調作用，以促進國土空間開發格局優化和資源高效利用，保障區域協同、城鄉一體化發展。

1.完善規劃計劃管理，嚴格土地用途管制

在市場經濟條件下，土地規劃和計劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來彌補市場失靈的。科學的規劃計劃管理體制，是土地用途管制的基礎，是實現土地空間優化、結構合理、利用高效的關鍵。2016年，《全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》實施，明確了全國及各省(區、市)調整后2020年的主要土地利用控制指標，提出了優化土地利用結構和布局的政策措施。通過規劃調整完善，提升了規劃的現勢性、科學性與合理性，強化規劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計劃管理辦法》公布施行，對土地利用計劃的指標測算方式、指標差別化管理、指標內涵及執行監督考核等進行了創新。土地計劃管理的改進，進一步理順規劃計劃關系，突出了計劃對規劃的落實作用;實行3年滾動編制、分下達，提高了計劃的科學性和針對性;統籌增量和存量用地計劃，減少新增建設占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度，落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度。

2.強化規劃統籌協調，優化土地開發利用格局

充分發揮規劃對土地利用的統籌、協調作用，促進各類用地布局合理，產業與用地空間協同，區域、城鄉用地布局優化，是實現協調發展基礎保障。

一是通過規劃調整完善，優化土地結構和布局?！度珖恋乩每傮w規劃綱要(2006～2020年)調整方案》明確，要結合生態文明建設、新型城鎮化和新農村建設的要求，優化調整建設用地結構和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調整產業用地結構，優化城鄉建設用地布局等措施，促進形成合理的區域、城鄉用地格局;

二是通過土地計劃安排，統籌協調土地利用。2016年的土地利用計劃安排依然堅持區別對待、有保有壓的原則，服務于國家宏觀經濟發展目標，重點保障了基礎設施建設、新型城鎮化和新產業新業態、社會民生等用地需求，同時還充分發揮了土地計劃對區域經濟的支持作用，用地指標向貧困地區傾斜，推動了區域、城鄉、產業的協調發展;

三是通過實施區域規劃，促進區域協同發展?！毒┙蚣絽f同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區域發展目標，統籌考慮區域土地利用、存在問題、發展方向，通過合理劃定土地利用分區并嚴格管制規則，實現了區域空間開發格局的優化，促進了區域經濟的協調發展。

(三)以綠色理念為引領，完善最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度

綠色是永續發展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現。綠色理念的核心是促進人與自然和諧，堅持資源節約利用和環境保護，實現經濟社會可持續發展。土地政策落實綠色發展理念就是要強化保護優先和節約優先戰略，重點推進耕地保護和節約集約用地制度建設。

長期以來,我國的耕地保護重數量、輕質量、輕生態，耕地占補平衡普遍存在“占多補少”、“占優補劣”、“占水田補旱地”等問題，導致耕地質量下降，耕地生態環境變差。同時，傳統的外延式發展模式又導致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮化快于人口城鎮化等問題。貫徹綠色發展理念，按照保障糧食安全和推進生態文明建設的要求，2016年的耕地保護制度和節約用地制度更加注重管理的全方位和精細化。

1.數量、質量、生態“三位一體”管理，提高耕地保護的實效

耕地作為重要的生產資料和生態資源，直接關乎國家的糧食安全和生態安全，實現耕地數量管控、質量管理和生態管護“三位一體”是落實綠色發展理念，提升耕地保護實效的關鍵。2016年的土地政策在繼續嚴控耕地數量的基礎上，加大了耕地質量和生態的管護。在數量、質量管理方面，進一步強化規劃管控，要求規劃調整完善要對實有耕地和基本農田進行保護，做到“應保盡保、量質并重”。永久基本農田劃定要將規劃確定的全國15.46億畝基本農田保護任務落實到用途管制分區和圖斑地塊，實現上圖入庫、責任到戶，確保守牢永久基本農田;在占補平衡方面，提出了通過提質改造、補改結合落實占補平衡的創新舉措。該措施的核心是通過土地整治將劣質、等級低的耕地質量提高,或者將旱地改為水田，體現了耕地保護的數、質并重要求，有利于促進高標準農田建設和農業生態環境改善;在生態管護方面，提出了完善耕地保護補償機制，根據土壤的生態環境狀況對耕地進行分類，實施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復等一系列政策措施。重視耕地生態管護是對耕地功能認識的升華，耕地本身為一個完整的生態系統，具有重要的生態服務價值。這些生態固管護措施實質上是運用不同的手段維護耕地的生態服務功能，而良好的耕地生態服務功能是保持耕地生產能力的基礎。

2.規模、強度“雙管齊下”，嚴格節約集約用地管理

實行建設用地總量和強度的“雙控”是實現節約集約利用土地資源，推動生態文明建設和綠色發展的重要舉措?！蛾P于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》明確了

“以人定地”的建設用地規?？刂拼胧囊巹?、計劃、用地標準等方面細化了該政策。實施人地掛鉤政策，一方面是對新型城鎮化用地的保障，依據進城落戶人口合理確定用地規模，確保用地供應;另一方面是對土地城鎮化的制約，改變與人口脫節的建設用地的外延擴張、粗放利用模式，推進以人為核心的城鎮化，強調人地和諧，提高土地的節約集約利用水平?！蛾P于落實“十三五”單位國內生產總值建設用地使用面積下降目標的指導意見》明確將單位GDP地耗下降目標作為實施建設用地“雙控”行動的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設用地使用強度控制目標，并對目標按省進行了分解?？刂颇繕说奶岢鲆蕴嵘恋乩眯屎屯恋赝度氘a出水平為著力點，堅持了最嚴格的節約用地制度，健全了節約集約用地評估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時對于促進土地利用方式轉變，加快產業升級改造，推動供給側結構性改革，實現經濟可持續發展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領，強化土地政策維護權益、服務民生的作用

共享是發展的出發點和落腳點，是中國特色社會主義的本質要求。共享理念的核心是推進社會公平正義，堅持發展以人為本，注重民生，實現利益共享、均衡發展。落實共享理念的關鍵是要逐步建立以權利公平、機會公平、規則公平為主要內容的保障社會公平正義的制度體系。

長期以來，我國實行城鄉二元的土地制度，城鄉之間土地權利不等、配置方式不同、管制規則失靈，導致城鄉之間土地增值收益分配不公，農民土地權益受損，城鄉發展不平衡。同時，解決區域發展不均衡，貧窮地區發展缺動力等問題，也迫切需要安排差異化的、更加精準的土地政策。針對以上問題及需求，2016年，國土資源部及相關部門深入貫徹共享發展理念，以保障權益、助力扶貧為抓手，以實現城鄉統籌和區域均衡發展為目標，出臺了一系列有針對性的政策措施，發揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護農民合法土地權益

建立合理的土地增值收益分配機制是農村土地制度改革的核心，也是維護農民合法土地權益，確保共享發展成果的關鍵。依據2015年底印發的《深化農村改革綜合性實施方案》，征地制度改革和集體經營性建設用地入市改革都提出要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農民公平分享土地增值收益，特別是對于這兩項關聯性很強的改革，如何實現國家和集體在土地征收與集體經營性建設用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設相對穩定的資金來源，又能最大限度地維護農民的權益，成為順利推進兩項改革的關鍵。《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》規定，集體經營性建設用地入市或再轉讓的增值收益，國家要征收20%-50%的調節金，以及調節金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺，一是完善了農村土地制度改革的配套措施，為試點改革指明了方向;二是明確了收益與責任對等、權利與義務統一的原則，即集體經營性建設用地入市應履行與國有建設用地同等義務;三是規范了集體經濟組織內部的收益分配關系，維護了農民的合法權益，為國家、集體、個人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權能，確保集體土地和國有土地同等入市、同權同價，是實現共享發展的基礎。允許集體經營性建設用地和宅基地使用權抵押，是農村土地產權制度的重大創新?！掇r村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價值評估、抵押物處置、風險擔保機制等方面，對推進集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作進行了規定。辦法的出臺，是土地和金融聯動推進土地制度改革的重大成果，對于顯化集體土地資產、補充農村產業發展資金、提供惠農利民服務等都具有重要意義。

2.運用多種政策措施，助力精準扶貧精準脫貧

貧困地區是全國全面建成小康社會的短板，打贏脫貧攻堅戰，是促進貧困地區人民共享改革發展成果、實現共同富裕的重大舉措。落實黨中央關于采取超常規政策支持扶貧開發及易地扶貧搬遷的要求，國土資源部出臺了一系列超常規、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅用地需要方面，《全國土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》提出，優先安排社會民生、脫貧攻堅發展用地。

《2016年全國土地利用計劃》明確，為國家扶貧開發工作重點縣每年專項安排600畝用地計劃指標，并要求各省在分解下達計劃時要單獨列增，確保落實到重點扶貧縣。用地計劃指標向貧困地區傾斜，實質上是賦予了貧困地區更多的土地發展權，是土地政策更加精準地發揮宏觀調控作用的表現;在土地整治項目扶貧方面，《土地整治“十三五”規劃》中明確，新增費分配和高標準基本農田建設補助資金下達時，要重點向貧困地區傾斜。通過資金捆綁土地整治項目扶貧，實質上是通過改變貧困地區生產生活環境，進而提升區域競爭力，激發貧困地區的后發優勢，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創新土地政策扶貧方面，《關于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區、國家扶貧開發工作重點縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區，將增減掛鉤節余指標在省域范圍內流轉使用。該政策創新實質上是擴大了指標交易的市場，改變了供需關系，建立了一個更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級差收益，進一步釋放了政策紅利。經估算，增減掛鉤節余指標由縣域擴大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅，不僅可為搬遷農民安置提供用地保障，還能為貧困地區農民建房、基礎設施建設及產業發展提供資金來源，對于推動貧困地區經濟社會發展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國內經濟下行壓力依然較大，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的任務依然較重，土地的保障任務仍然艱巨。土地政策將繼續以五大發展理念為引領，按照五大政策支柱要求，堅持最嚴格的耕地保護和節約用地制度，重點圍繞經濟發展任務，深化供給側結構性改革，持續改革創新，促進土地利用方式轉變和經濟發展方式轉變，提升經濟社會健康發展的土地資源保障能力。

(一)繼續實行穩增長、調結構、惠民生的用地政策

隨著我國經濟發展進入新常態，戰略機遇期內涵發生深刻變化，經濟發展將更多依靠內生動力，經濟增長更多需要內需拉動，創新成為引領發展的第一動力。土地資源作為最重要的經濟要素，其在經濟發展中的地位和作用沒有變、資源環境約束趨緊的總體態勢沒有變。在這種背景下，為確保經濟中高速增長、結構調整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續著力穩增長、調結構、惠民生。

配合供給側結構性改革，土地供應結構將進一步調整，重點支持創新驅動戰略實施，保障新產業新業態和大眾創業萬眾創新用地需求;重點支持推進新型城鎮化、生態文明建設、美麗宜居鄉村建設，保障其對生活性、生態性用地需求;繼續保障京津冀、長江經濟帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計劃，嚴禁為產能嚴重過剩行業項目安排新增建設用地計劃。增加存量建設用地供應比例，嚴格控制新增用地，實現建設用地總量控制和減量化管理，未來滿足發展用地需求將主要通過建設用地的結構優化、閑置用地處置、低效用地再開發等措施來實現。

(二)進一步完善國土空間規劃體系和國土空間用途管制制度

《生態文明體制改革總體方案》明確提出, 構建以空間治理和空間結構優化為主要內容，全國統一、相互銜接、分級管理的空間規劃體系，著力解決空間性規劃重疊沖突、部門職責交叉重復、地方規劃朝令夕改等問題。

貫徹中央、國務院的要求，2017年相關部門將在總結市縣“多規合一”試點成果的基礎上，研究制定市縣空間規劃編制指引和技術規范，研究出臺基于生態保護紅線、永久基本農田紅線、城市開發邊界的國土空間治理和管控政策，進一步健全國土空間用途管制制度。在此基礎上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規劃，探索建立起包括國家、省、市縣(設區的市空間規劃范圍為市轄區)三級，“總體規劃-專項規劃-詳細規劃”三類的“三級+三類”空間規劃編制體系。研究建立統一規范的空間規劃編制機制，推進省級和重點區域空間規劃試點工作。

(三)進一步創新耕地保護和耕地占補平衡政策

落實中央關于嚴格耕地保護及生態文明建設的要求，2017年將進一步強化耕地保護制度。推進永久基本農田“落地塊、明責任、設標志、建表冊、入圖庫”，形成劃定成果，加強永久基本農田的特殊保護;繼續依托土地整治平臺大力實施高標準基本農田建設，逐步提升現有耕地質量;落實《關于健全生態保護補償機制的意見》關于建立耕地保護補償機制的要求，將從統籌區域橫向補償、注重對農村集體經濟組織補償等方面進一步落實耕地保護補償政策;改進耕地保護責任目標考核辦法，利用國土資源監管平臺、遙感監測等信息化手段，加強對耕地保護的監督檢查。

貫徹2016年中央1號文要求創新耕地占補平衡政策，出臺資源匱乏省份實行國家統籌落實耕地占補平衡的辦法，明確國家統籌補充耕地的條件、程序及補充耕地費用等;從統籌資源、統籌資金角度擴大補充耕地范圍，允許通過實施土地整治重大工程落實國家統籌補充耕地;強調利用現有土地管理信息化手段，從區域視角加大對耕地數量、質量、生態的“三位一體”保護。

(四)持續創新完善存量用地盤活利用政策

《國土資源“十三五”規劃綱要》提出，實行建設用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設用地計劃，控制單位國內生產總值建設用地強度。建設用地強度的控制涉及到存量建設用地的結構調整、布局優化、效益提升和評價考核，將成為未來存量建設用地再開發利用政策的重點和難點。

2017年將進一步推進歷史遺留工礦廢棄地復墾試點，穩妥推進低丘緩坡等未利用土地綜合開發。從強化產業準入、用地標準、靈活運用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業用地。明確閑置土地認定標準和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發利用管理規范，推進建設用地多功能立體開發和復合利用。結合農村土地制度改革三項試點，積極探索創新集體存量建設用地市場調節機制，促進節約集約用地。

(五)進一步推進土地領域的各項改革

按照《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》總體安排，2017年是農村土地制度改革三項試點的收官之年，全國人大對33個試點的相關法律授權也將于年底結束。將進一步統籌協調推進農改革試點，加強部門協同，強化改革的協同性和耦合性，提高改革的系統性和完整性，形成改革合力，集中攻堅。重點開展農村土地制度改革試點經驗總結評估，深入提煉經驗做法，形成可復制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進、相向而行的要求，推動相關法律法規修訂。

另外,2017年不動產統一登記將實現登記機構、登記簿證、登記依據和信息平臺“四統一”，進一步推進農村房地一體的宅基地和集體建設用地確權登記，并適時啟動自然資源資產統一確權登記試點工作。按照《生態文明體制改革總體方案》關于“構建系統完整的自然資源管理制度體系”的要求，進一步推進自然資源管理制度改革。加快推進所有自然生態空間統一確權登記，制定自然資源統一確權登記辦法;建立權責明確的自然資源產權體系，制定全民所有自然資源資產有償出讓制度方案;構建以空間規劃為基礎，以用途管制為主要手段的國土空間開發保護制度，制定自然生態空間用途管制辦法，將用途管制擴大到所有自然生態空間。

第五篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產市場發展的影響

2008-04-25 來源：資源網 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學發展觀要加強房地產理論的研究與探討

隨著我國經濟社會快速發展，不斷推進城市化、工業化、現代化建設，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調控手段，土地政策參與宏觀調控，保障經濟建設快速健康發展。2004年，國務院把土地政策作為國家最重要的宏觀經濟管理手段之一，對國民經濟特別是房地產市場產生了深遠的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調控新政策，特別是落實土地調控政策，進一步推進經濟社會科學持續發展，著力構建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調控的資源，這在客觀上使國家具備了調節的能力。政府可以通過不供地、從嚴供地、優惠供地等土地政策，來調整用地結構，最終調控宏觀經濟。土地從無償使用到有償使用，是經濟體制改革推動的；經營性土地實行招標、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結構控制，是閑置土地、求大于供及城市建設漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關土地調控新政策

無論是經營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規范、細化來對土地市場進行調控的。土地新政策參與宏觀調控主要表現在以下方面：

1、嚴格土地管理，加強監督檢查，落實調控政策。

2004年10月21日，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發〔2004〕28號文件，作出五項規定：一是嚴格執行土地管理法律法規；二是加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護和土地管理的責任制度。黨中央、國務院高度重視土地管理和調控，2006年8月31日印發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發 [2006] 31 號），通知作出八項規定：一

是進一步明確土地管理和耕地保護的責任；二是切實保障被征地農民的長遠生計；三是規范土地出讓收支管理；四是調整建設用地有關稅費政策；五是建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度；六是禁止擅自將農用地轉為建設用地；七是強化對土地管理行為的監督檢查；八是嚴肅懲處土地違法違規行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設立了土地收購儲備中心機構，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區內存量土地的面積、位置及供應權等，調控能力明顯增強，可為各業的健康發展開拓巨大的建設空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優先購買權取得的土地；四是已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構職責和權限范圍，其有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動。

3、進一步完善招拍掛制度，規范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓將隨之發生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設用地使用權可以分層出讓；三是將土地使用權修改為建設用地使用權；四是進一步明確掛牌出讓截止問題；五是進一步規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放。

4、嚴格依法查處各類違法違規用地。

2003年，開展以開發區建設項目用地進行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認真貫徹落實國發［2006］31號和蘇監發［2006］8號的文件精神，市、縣政府認真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關于轉發國土資源部〈關于印發<全國土地執法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發[2007]311號）文件，結合繼續開展查處土地違法違規案件專項行動在全國范圍內開展土地執法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規用地再一次進行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設部、國家發改委、國土資源部等九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。以及廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利等作了具體規定。

6、明確產權，保障土地使用者合法權益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權法》施行，對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”工業用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規定。同時，《物權法》明確建設用地使用權是物權的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設立。土地使用權不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設用地使用權可以分層設立等。規范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規范化、市場化。

二、土地新政策對房地產市場發展的影響

近幾年來，國家連續出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產開發投資及其增長速度、土地開發面積等方面。保障土地供應的總量基本滿足了房地產市場的需求，房地產開發利用存量建設用地數量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優化。保障廉租住房建設用地，解決城鎮困難家庭住房問題，經營性用地和工業用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現平穩的態勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產業的宏觀調控政策已經取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產市場健康穩定地發展，使房地產投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產市場發展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學合理編制房地產開發用地計劃，控制供地總量和房價?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》兩個規范性文件，首先，進一步明確了我國實行最嚴格的土地管理和土地調控政策。規范土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，有利于進一步規范土地市場，對房地產市場的健康發展產生積極作用。其次，嚴把土地“閘門”，土地供應量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產商往往根據某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。要科學確定房地產開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，才能有效地調整住房供應結構穩定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產開發供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩狀態。

影響之二：對房地產商實行“凈地” 供應，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調控之手，把土地儲備推到了土地市場的風口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發展將產生深遠的影響。土地儲備制度是調控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協議出讓為主，轉變為集中統一供應“凈地”和招標拍賣掛牌出讓為主，進一步增強政府調控土地市場的能力。各地政府根據城市發展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序，同時促進了土地節約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環節就是理清土地產權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產關系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應，打擊“囤地”行為。

影響之三：規范出讓金繳納，使房地產商不能將未繳土地出讓金投入開發建設。

最新《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書；未繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。同時規定已經發放的建設用地必須三年內建設完畢。土地新政對房地產商的影響很大，因為原來房地產商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設用地使用權，分批開發，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現在這個政策將大大提高開發商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產商，大部分房地產商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠看講造成未來房地產供應看空，住房供應量減少，那么短期內所有愿意做房地產的，不愿意做房地產的商人，必然要考慮未來的轉型，在轉型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準備繼續做的小房地產商好拿回報，準備繼續做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產開發規劃。

影響之四：加強批后監管，使房地產商建設項目無違規操作可乘之機。通過開展土地違法違規案件專項行動和土地執法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產開發項目進行逐宗清理，對發現的不按規劃和出讓合同約定條件開發建設及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進一步調節房產價格市場。九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，廉租房保障有兩種形式，一種是現金補貼，即給予達到標準的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產生一定影響，此種政府要慎重規范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據新政策，廉租房建設用地繼續實行行政劃撥，在土地供應計劃中優先安排，單列用地指標。在總量控制下，受到廉租房和經濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執行中因地制宜、因時調整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標準影響地價，間接的增加房地產商開發成本。

《物權法》對國家、集體和私人財產平等保護的原則將有助于實現房地產領域對私有財產的保護。房地產領域是涉及到物權的重要的領域，在現實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產的利益。由于各地廣泛開展法律法規宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標準要求高，拆遷搞房產開發難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應價格，間接的增加房地產商開發成本。

從總體上看，筆者認為以上幾方面是影響房地產市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學合理的配置土地資源，增強宏觀調控能力，保障房地產市場健康持續發展，著力構建和諧社會，穩步推動小康社會建設進程，促進經濟社會又好又快發展。