第一篇：土地政策

十八屆三中全會關于農村土地制度有關決定的分析及討論

□本報記者 王丹

11月15日，十八屆三中全會作出的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》下發，明確提出“建立城鄉統一的建設用地市場”、“賦予農民更多財產權利”。這些表述意味著新一輪土地改革的大幕已經開啟。在不久的將來，巨大的政策紅利將會釋放，農村土地作為一種生產要素將進入市場流轉，農民有望成為土地的真正主人。《決定》中對于土地改革的表述應該如何理解，這些改革應該怎樣落實？記者采訪了中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英。

改革延續原有路徑，推動農村經濟市場化

記者：《決定》中提出，建立城鄉統一的建設用地市場。其實，十七屆三中全會就曾提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”，這次重提并去掉“逐步”二字，有何意義？

黨國英：我國現行的土地制度，具有二元分割、政府壟斷、非市場化配置等特點。由于我國土地所有權和產權制度的二元分離，使得土地市場也是分離的。農地市場只限于農地農用的市場，農地轉非農用地則受到所有制的管制，必須要經過政府征收，農地不能自然變成城市建設用地。我們這些年在完善資本市場、勞動市場上取得了較大成績，最麻煩的就是土地市場問題——在征地中農民不能拿地直接入市，城鄉土地市場基本處于分割狀態。資本、勞動、土地三大要素市場不統一，市場在資源配置過程中的決定性作用就難以完全實現。

五年前的十七屆三中全會，提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場”，但是五年過去了，卻一直沒有具體的推進措施。十八屆三中全會《決定》提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，去掉了“逐步”二字，表明在農村改革方面，中央依然堅持十七屆三中全會提出的改革意見，未來還是要延續已經定下的路徑，就是要進一步推動農村經濟的市場化。市場化的關鍵是促進土地要素的自由流動，這有助于破解三大要素市場不統一的難題，是十八屆三中全會的一個亮點。

農村建設用地可入市，但受規劃和用途管制限制

記者：《決定》中提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。對此，您如何理解？

黨國英：農村土地除了耕地、林地等農用地以外，有大量集體建設用地。從全國范圍內來看，農村集體建設用地大約有18萬平方公里，相當于城市建成區的3倍以上。建設用地并不少，但是浪費很嚴重。允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，是市場化的必然趨勢，可以解決現行土地制度的多種積弊，有利于提高土地資源的配置效率，其重大意義不可估量。

《決定》中提出，建立城鄉統一的建設用地市場，明確的范圍是農村集體經營性建設用地，實際上是把宅基地剔除在外。這可能是從穩妥性考慮，不想步子邁得太大。另外，《決定》中也限定了“在符合規劃和用途管制前提下”，表明不是將所有的農村建設用地推向市場，而是只有符合土地利用總體規劃、鄉村建設規劃的土地，在用途管制前提下，才能入市交易。

允許農村集體經營性建設用地入市，意味著農村集體經營性建設用地可以不經過政府征地，直接入市流轉。但是，有些土地農民自己不愿意搞開發，還有一些特殊建設項目，農民不愿意出讓土地；在后一種情況下，還是難免要通過政府征地解決問題。但是，這種情況下的征地不能沿用老辦法，需要建立新的征地辦法。

總體看，我國現行的征地制度，由于給予農民集體和農戶的補償非常低，而國家征收來的土地卻以較高的價格出讓給土地使用者，導致地方政府濫用征地權，以增加地方財政收入。近幾年，情況有了變化，不少地方的實際征地價格已經提高不少，甚至高于世界水平。《決定》中提出，縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。這是對征地范圍、征地補償提出的新要求，具有積極意義。今后我們要更多地使用“交易”的概念，少使用“征收”概念；相應地，在交易時，要更多地使用“價格”概念，少使用“補償”概念。

承包地宅基地抵押、擔保，農民獲更多財產性收入

記者：《決定》中提出，加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，并有一系列相關表述。您認為，這些改革將會給農民帶來哪些變化？

黨國英：《決定》中提出，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，這無疑賦予了農戶承包地及宅基地更多的財產權利，對增加農民的財產性收入、激活農村經濟、促進城鎮化發展等方面都將產生十分積極的作用。

農民可以利用承包地和宅基地抵押、擔保擴大融資渠道，有利于自身的資本積累和生產經營規模的擴大，農民投資、消費的熱情也有望被激活。現行農戶宅基地轉讓范圍的拓寬有助于實現宅基地的有償退出，這為城市和農村人口和資本的雙向流動創造了條件，有利于提高農村土地和資本的利用效率。

目前農村土地的所有權屬于集體，但集體產權容易虛置，也就難以抵制各利益集團

利用“國家或集體”的名義侵犯農民個人土地所有權。《決定》中提出，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權，則有利于這一問題的解決。農民所擁有的財產權轉為股份形式后，實現了農村集體資產的所有權由集體共同所有轉為按所有者人數實行人人持股所有。產權的明晰有利于保護農民的財產權益，也有利于提高集體經濟活動的效率，激勵農村集體經濟做大做強。

明晰產權、構建農地市場是改革重點

記者：《決定》中提到的農村集體

經營性建設用地入市、宅基地使用權流轉等一系列土地改革要落實，要進行哪些改革，解決好哪些問題？

黨國英：新一輪土地改革要落實，要進行微觀上的產權改革、中觀上的市場化改革和宏觀上的管理體制改革。首先，最重要的問題就是明晰產權。如果農民土地產權不明確，土地交易市場就沒法建立，也無法形成合理的土地價格，規模經營、土地高效利用也無從談起。今年，中央一號文件明確提出全面開展農村土地確權登記頒證工作，用五年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。下一步，要加快確權步伐，在此基礎上繼續創新農村土地承包經營權流轉實現方式的多樣化，在轉包、出租、互換、轉讓、股份合作之外，通過信托、抵押等方式將其與金融創新捆綁在一起，從而增加農民的資產性收益。

其次，要統一市場。要借鑒國有建設用地管理的經驗，加快建立農村集體經營性建設用地流轉制度，將農村集體經營性建設用地交易納入已有國有建設用地市場等交易平臺，促進公開公平公正和規范交易。大力培育和發展城鄉統一建設用地市場信息、交易代理、市場咨詢、地價評估、土地登記代理、糾紛仲裁等服務機構。要系統安排建立城鄉統一建設用地市場的配套措施，包括加快推進相關法律法規修改和制度建設，研究出臺農村集體土地征收補償安置條例，對現有違法違規城鄉建設用地開展全面清查并制定處理辦法等。

第三，要調整體制。要進一步協調中央政府與地方政府之間的利益關系，解決深層次的矛盾和問題，提高決策制定和落實的效率。要加快落實土地規劃的法治化、民主化、科學化，同時要優化土地用途管制政策，建立農業保護區制度。對農村建設用地管理要更加靈活，中央應下放管理權限，充分尊重地方自主權。對于土地流轉改革，要向農業投資者傳遞更明確的土地用途信息，以減少土地流轉中的投機行為。土地改革是一件牽一發而動全局的大事，政府在落實政策的過程中，既要考慮到農民權益的保障，也要考慮到防范濫用權力，要通過具體制度設計和各種政策措施的完善，使改革紅利惠及廣大農民。⑥6

第二篇：土地政策

2017農村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。

【政策解讀】國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償，可是現實中某些地方政府以公共利益為名征用農民集體土地，卻將土地用于房地產開發、企業項目建設等。而在對農民補償方面，國家規定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產值的30倍。如果按照農業種糧的用途進行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農村，這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似于村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度，并與國有土地“同權同價”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現集體經營性建設用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對于那些在城鎮落戶的農民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經出臺政策，要求各地市建立農村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民，給予一次性經濟補助。

國家相關土地政策展望

(一)土地利用規劃計劃政策

嚴格土地規劃和計劃管理，是市場經濟條件下堅守耕地和生態保護紅線，促進資源高效利用，保障經濟持續健康發展的重要手段。貫徹中共關于空間規劃體系的改革方向，滿足經濟社會發展對規劃的新需求，2016年土地利用規劃計劃政策主要集中在三個方面：

一是持續推進土地利用總體規劃完善調整。《全國土地利用總體規劃綱要調整方案》正式實施，方案確定了全國及各省、區、市規劃調整后目標年的耕地保有量、基本農田保護面積和建設用地總規模等指標;明確了基本農田、建設用地結構和布局優化政策。

二是改進與加強了土地計劃管理。修訂后的《土地利用計劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計劃和規劃的相關性，強調了計劃對規劃的落實作用，并細化了計劃管理的程序，創新了多項具體制度;統籌安排了2016年土地利用計劃指標，進一步落實了土地計劃支持和激勵政策。

三是編制完成了京津冀協同發展土地利用總體規劃，為近期京津冀協同發展的土地利用提供了行動綱領。

(二)耕地保護政策

黨中央、國務院對加強耕地保護始終高度重視。十三五規劃綱要、2016年1號文件都對進一步嚴格耕地保護提出了具體要求。貫徹落實中央文件要求，2016年耕地保護政策主要集中在三個方面：

一是進一步完善了耕地占補平衡制度。國土資源部印發了《關于補足耕地數量與提升耕地質量相結合落實占補平衡的指導意見》，要求通過旱改水等改造措施，對現有耕地質量進行提升，以數量補充和提質改造相結合方式落實耕地占補平衡任務。

二是出臺了《關于全面劃定永久基本農田實行特殊保護的通知》。明確了永久基本農田劃定的目標任務、劃定工作與規劃調整的關系，強調了切實落實全面劃定各項任務、對永久基本農田實行特殊保護的要求。

三是強化耕地的生態環境管護。出臺了《關于健全生態保護補償機制的意見》、《土壤污染防治行動計劃》、《關于加強資源環境生態紅線管控的指導意見》等文件。

(三)節約集約用地政策

土地節約集約利用是推動綠色發展、建設生態文明的重要途徑，是新型城鎮化的戰略選擇。2016年的節約集約用地政策主要集中在實施人地掛鉤政策、降低地耗目標、完善節地技術和用地標準等方面。

一是制定實施人地掛鉤政策。出臺了《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，從用地標準、規劃管控、計劃安排、土地供應和農地挖潛等幾個方面初步構建了人地掛鉤機制的政策框架。

二是落實單位GDP地耗下降目標。發布實施了《關于落實“十三五”單位國內生產總值建設用地使用面積下降目標的指導意見》，提出了到2020年末，各省(區、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標。

三是出臺城鎮低效用地再開發政策。明確采取靈活的處置方式和開發模式，鼓勵原土地使用權人自主開發、合作開發，合理分配土地收益。

四是進一步完善節地技術和用地標準。印發了《關于推行節地生態安葬的指導意見》、《關于進一步完善城市停車場規劃建設和用地政策的通知》，出臺了《光伏發電站工程項目用地控制指標》等文件。

(四)不動產統一登記政策

建立和實施不動產統一登記制度，是黨中央、國務院持續推進的一項重要改革任務。按照中央的精神和整體工作推進計劃安排，2016年不動產登記政策主要集中在進一步細化制度建設，推進基礎性工作及規范相關管理等幾個方面。

一是推進不動產登記制度建設。頒布實施《不動產登記暫行條例實施細則》，進一步規范了不動產登記行為，細化了不動產統一登記制度，確保方便登記和保護權益。印發實施《不動產登記操作規范》，進一步落實落細了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”的要求。

二是推進了地籍區(子區)劃分和不動產登記信息管理基礎平臺接入等基礎性工作。

三是規范了不動產登記收費管理，嚴格了不動產權證書和登記證明監制。

(五)支持產業和經濟社會發展的用地政策

圍繞供給側結構性改革的要求，“三去、一降、一補”的經濟任務，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進經濟穩定協調發展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎設施用地保障，支持新產業新業態發展和化解過剩產能，推進新型城鎮化建設等方面。

一是支持產業發展和化解過剩產能的土地政策。出臺《關于支持旅游業發展用地政策的意見》，明確了保障旅游業發展用地供應、創新旅游新業態用地政策，加強旅游業用地服務監管等要求。出臺《關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》，提出了規劃銜接、優化布局、指標單列、創新用地政策等推進農村一二三產業融合發展的土地政策。出臺《關于落實國家產業政策做好建設項目用地審查有關問題的通知》，嚴格對產能過剩行業項目預審和審批管理。

二是出臺《關于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設的意見》。明確了強化規劃引導和統籌、改進用地報批、做好征地補償安置和實行先行用地等支持大中型水利水電工程建設的土地政策。

三是出臺《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》。明確了統籌各業各類用地、保障新型城鎮化用地需求，創新土地管理方式、提高新型城鎮化質量，維護進城農民土地權益、提升服務保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅的土地政策

黨的十八屆五中全會、中央扶貧開發工作會議、全國易地搬遷工作會議明確提出要打贏脫貧攻堅戰，采取超常規政策支持扶貧開發及易地扶貧搬遷。為了更好地發揮國土資源超常規政策特別是城鄉建設用地增減掛鉤政策對扶貧開發及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國土資源部出臺了《關于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標要向扶貧開發及易地扶貧搬遷地區傾斜，拓展貧困地區增減掛鉤節余指標使用范圍，規范扶貧開發增減掛鉤節余指標使用管理，規范增減掛鉤資金收益管理，維護農民合法權益等政策。

(七)農村土地制度改革試點政策

進一步落實中央關于推進農村土地制度改革三項試點的總體安排，2016年結合試點探索成果，滿足制度建設需求，財政部和中國銀監會聯合國土資源部相繼出臺了《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》和《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》兩項政策文件，為試點地區集體經營性建設用地土地增值收益和使用權抵押貸款管理提供了依據。另外，為增強改革試點的整體性、系統性和協調性，中央提出要進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點，更好地實現改革目標。

主要土地政策評價

總體來看，2016年土地政策以“五大發展”理念為引領，以問題為導向，以服務供給側結構性改革為目標，進一步推進重點領域土地政策創新和制度改革，強化了規劃對土地利用的控制和統籌協調作用，完善了最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，強化了土地政策維護權益、服務民生的作用。

(一)以創新理念為引領，推進重點領域土地制度改革和政策創新

創新是引領發展的第一動力，居于國家發展全局的核心位置。創新理念的核心是通過深化改革和制度創新，破除制約發展的利益關系和體制機制障礙，實現發展動力或管理水平的提升。長期以來，土地管理服務于國家經濟發展和資源保護，發揮了重要作用。但是，隨著制度環境、人地關系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現，難以適應和滿足管理需求。特別是進入經濟新常態，國家實施了新型城鎮化、生態文明建設、供給側結構性改革等一系列戰略舉措，對土地管理提出了更新、更高的要求。適應新常態、滿足新要求，近年來土地管理圍繞保發展、保資源和保權益的工作重心，以創新理念為引領，持續推進土地制度改革和政策創新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問題,穩妥推進土地管理制度改革

“建立城鄉統一的建設用地市場”、“賦予農民更多財產權利”是中央關于深化土地管理制度提出的總目標和要求。而破解城鄉二元土地制度、土地市場化配置程度低、政府和市場邊界模糊等深層次問題，是實現改革目標的關鍵。

落實中央要求，2016年持續穩妥推進了農村土地制度改革三項試點，33個改革試點建章立制，試制度、試成效，穩步推進各項改革工作。國家層面出臺了《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》、《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，對農村集體經營性建設用地土地增值收益分配管理和使用權抵押貸款進行了規范，在關鍵改革環節上為試點地區指明了方向和提供了依據。

為增強改革試點的整體性、系統性和協調性，更好地實現改革目標，中央要求進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點，將土地征收制度改革和集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。

另外，服務于改革的總體目標，2016年還進一步深化了規劃體制改革，推進了“多規合一”試點;深化了耕地保護制度改革，探索了耕地占補平衡新途徑;深化了不動產統一登記制度改革，推進了“四個統一”要求的落地。按照自然資源統一管理的要求，開展了自然資源資產產權制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關改革奠定了基礎。

2.適應經濟新常態,積極推進各項土地政策創新

穩增長、調結構、惠民生、防風險是經濟新常態下中央對做好經濟工作提出的基本要求。適應新常態，服務經濟發展需求，2016年國土資源部及相關部委出臺和創新了一系列土地政策。

一是創新了土地計劃管理。對計劃指標的測算方式、下達程序、管理方式、執行監督等進行了創新和完善，使土地計劃管理制度更加適應新形勢的發展需求;

二是創新服務產業發展的用地政策。《關于支持旅游業發展用地政策的意見》、《關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》等文件提出，通過土地利用總體規劃調整完善、優先安排計劃指標保障旅游用地及農村產業輔助設施用地。為支持旅游業發展，提出了采用按實際用途分類管理、靈活運用供地方式、允許集體建設用地發展鄉村旅游等用地政策;

三是創新重大基礎實施用地政策。出臺了《關于加大用地政策支持力度促進大中型水利水電工程建設的意見》，完善了用地保障、用地報批、先行用地等政策;四是創新了推進城鎮化建設的土地政策。出臺《關于進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機制、實行建設用地“雙控”行動、促進城鎮低效用地再開發、推行多元化的用地供應制度、深化農村土地制度改革等多項創新政策;五是創新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協調理念為引領，強化規劃對土地利用的控制和統籌協調作用

協調是持續健康發展的內在要求，是全面建成小康社會的重要途徑。協調理念的核心是統籌兼顧、綜合平衡，以區域協同、城鄉一體發展為目標，統籌各種要素資源，形成平衡發展的新格局。規劃是推進協調發展的重要手段，土地政策落實協調發展理念就是要按照中央關于優化國土空間開發格局的要求，進一步完善土地利用規劃制度，通過解決規劃之間不協調、管制能力差、區域協調機制缺乏等問題，更好地發揮規劃對土地利用的控制、引導、統籌和協調作用，以促進國土空間開發格局優化和資源高效利用，保障區域協同、城鄉一體化發展。

1.完善規劃計劃管理，嚴格土地用途管制

在市場經濟條件下，土地規劃和計劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來彌補市場失靈的。科學的規劃計劃管理體制，是土地用途管制的基礎，是實現土地空間優化、結構合理、利用高效的關鍵。2016年，《全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》實施，明確了全國及各省(區、市)調整后2020年的主要土地利用控制指標，提出了優化土地利用結構和布局的政策措施。通過規劃調整完善，提升了規劃的現勢性、科學性與合理性，強化規劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計劃管理辦法》公布施行，對土地利用計劃的指標測算方式、指標差別化管理、指標內涵及執行監督考核等進行了創新。土地計劃管理的改進，進一步理順規劃計劃關系，突出了計劃對規劃的落實作用;實行3年滾動編制、分下達，提高了計劃的科學性和針對性;統籌增量和存量用地計劃，減少新增建設占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度，落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度。

2.強化規劃統籌協調，優化土地開發利用格局

充分發揮規劃對土地利用的統籌、協調作用，促進各類用地布局合理，產業與用地空間協同，區域、城鄉用地布局優化，是實現協調發展基礎保障。

一是通過規劃調整完善，優化土地結構和布局。《全國土地利用總體規劃綱要(2006～2020年)調整方案》明確，要結合生態文明建設、新型城鎮化和新農村建設的要求，優化調整建設用地結構和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調整產業用地結構，優化城鄉建設用地布局等措施，促進形成合理的區域、城鄉用地格局;

二是通過土地計劃安排，統籌協調土地利用。2016年的土地利用計劃安排依然堅持區別對待、有保有壓的原則，服務于國家宏觀經濟發展目標，重點保障了基礎設施建設、新型城鎮化和新產業新業態、社會民生等用地需求，同時還充分發揮了土地計劃對區域經濟的支持作用，用地指標向貧困地區傾斜，推動了區域、城鄉、產業的協調發展;

三是通過實施區域規劃，促進區域協同發展。《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區域發展目標，統籌考慮區域土地利用、存在問題、發展方向，通過合理劃定土地利用分區并嚴格管制規則，實現了區域空間開發格局的優化，促進了區域經濟的協調發展。

(三)以綠色理念為引領，完善最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度

綠色是永續發展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現。綠色理念的核心是促進人與自然和諧，堅持資源節約利用和環境保護，實現經濟社會可持續發展。土地政策落實綠色發展理念就是要強化保護優先和節約優先戰略，重點推進耕地保護和節約集約用地制度建設。

長期以來,我國的耕地保護重數量、輕質量、輕生態，耕地占補平衡普遍存在“占多補少”、“占優補劣”、“占水田補旱地”等問題，導致耕地質量下降，耕地生態環境變差。同時，傳統的外延式發展模式又導致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮化快于人口城鎮化等問題。貫徹綠色發展理念，按照保障糧食安全和推進生態文明建設的要求，2016年的耕地保護制度和節約用地制度更加注重管理的全方位和精細化。

1.數量、質量、生態“三位一體”管理，提高耕地保護的實效

耕地作為重要的生產資料和生態資源，直接關乎國家的糧食安全和生態安全，實現耕地數量管控、質量管理和生態管護“三位一體”是落實綠色發展理念，提升耕地保護實效的關鍵。2016年的土地政策在繼續嚴控耕地數量的基礎上，加大了耕地質量和生態的管護。在數量、質量管理方面，進一步強化規劃管控，要求規劃調整完善要對實有耕地和基本農田進行保護，做到“應保盡保、量質并重”。永久基本農田劃定要將規劃確定的全國15.46億畝基本農田保護任務落實到用途管制分區和圖斑地塊，實現上圖入庫、責任到戶，確保守牢永久基本農田;在占補平衡方面，提出了通過提質改造、補改結合落實占補平衡的創新舉措。該措施的核心是通過土地整治將劣質、等級低的耕地質量提高,或者將旱地改為水田，體現了耕地保護的數、質并重要求，有利于促進高標準農田建設和農業生態環境改善;在生態管護方面，提出了完善耕地保護補償機制，根據土壤的生態環境狀況對耕地進行分類，實施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復等一系列政策措施。重視耕地生態管護是對耕地功能認識的升華，耕地本身為一個完整的生態系統，具有重要的生態服務價值。這些生態固管護措施實質上是運用不同的手段維護耕地的生態服務功能，而良好的耕地生態服務功能是保持耕地生產能力的基礎。

2.規模、強度“雙管齊下”，嚴格節約集約用地管理

實行建設用地總量和強度的“雙控”是實現節約集約利用土地資源，推動生態文明建設和綠色發展的重要舉措。《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》明確了

“以人定地”的建設用地規模控制措施，并從規劃、計劃、用地標準等方面細化了該政策。實施人地掛鉤政策，一方面是對新型城鎮化用地的保障，依據進城落戶人口合理確定用地規模，確保用地供應;另一方面是對土地城鎮化的制約，改變與人口脫節的建設用地的外延擴張、粗放利用模式，推進以人為核心的城鎮化，強調人地和諧，提高土地的節約集約利用水平。《關于落實“十三五”單位國內生產總值建設用地使用面積下降目標的指導意見》明確將單位GDP地耗下降目標作為實施建設用地“雙控”行動的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設用地使用強度控制目標，并對目標按省進行了分解。控制目標的提出以提升土地利用效率和土地投入產出水平為著力點，堅持了最嚴格的節約用地制度，健全了節約集約用地評估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時對于促進土地利用方式轉變，加快產業升級改造，推動供給側結構性改革，實現經濟可持續發展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領，強化土地政策維護權益、服務民生的作用

共享是發展的出發點和落腳點，是中國特色社會主義的本質要求。共享理念的核心是推進社會公平正義，堅持發展以人為本，注重民生，實現利益共享、均衡發展。落實共享理念的關鍵是要逐步建立以權利公平、機會公平、規則公平為主要內容的保障社會公平正義的制度體系。

長期以來，我國實行城鄉二元的土地制度，城鄉之間土地權利不等、配置方式不同、管制規則失靈，導致城鄉之間土地增值收益分配不公，農民土地權益受損，城鄉發展不平衡。同時，解決區域發展不均衡，貧窮地區發展缺動力等問題，也迫切需要安排差異化的、更加精準的土地政策。針對以上問題及需求，2016年，國土資源部及相關部門深入貫徹共享發展理念，以保障權益、助力扶貧為抓手，以實現城鄉統籌和區域均衡發展為目標，出臺了一系列有針對性的政策措施，發揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護農民合法土地權益

建立合理的土地增值收益分配機制是農村土地制度改革的核心，也是維護農民合法土地權益，確保共享發展成果的關鍵。依據2015年底印發的《深化農村改革綜合性實施方案》，征地制度改革和集體經營性建設用地入市改革都提出要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農民公平分享土地增值收益，特別是對于這兩項關聯性很強的改革，如何實現國家和集體在土地征收與集體經營性建設用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設相對穩定的資金來源，又能最大限度地維護農民的權益，成為順利推進兩項改革的關鍵。《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》規定，集體經營性建設用地入市或再轉讓的增值收益，國家要征收20%-50%的調節金，以及調節金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺，一是完善了農村土地制度改革的配套措施，為試點改革指明了方向;二是明確了收益與責任對等、權利與義務統一的原則，即集體經營性建設用地入市應履行與國有建設用地同等義務;三是規范了集體經濟組織內部的收益分配關系，維護了農民的合法權益，為國家、集體、個人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權能，確保集體土地和國有土地同等入市、同權同價，是實現共享發展的基礎。允許集體經營性建設用地和宅基地使用權抵押，是農村土地產權制度的重大創新。《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價值評估、抵押物處置、風險擔保機制等方面，對推進集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作進行了規定。辦法的出臺，是土地和金融聯動推進土地制度改革的重大成果，對于顯化集體土地資產、補充農村產業發展資金、提供惠農利民服務等都具有重要意義。

2.運用多種政策措施，助力精準扶貧精準脫貧

貧困地區是全國全面建成小康社會的短板，打贏脫貧攻堅戰，是促進貧困地區人民共享改革發展成果、實現共同富裕的重大舉措。落實黨中央關于采取超常規政策支持扶貧開發及易地扶貧搬遷的要求，國土資源部出臺了一系列超常規、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅用地需要方面，《全國土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》提出，優先安排社會民生、脫貧攻堅發展用地。

《2016年全國土地利用計劃》明確，為國家扶貧開發工作重點縣每年專項安排600畝用地計劃指標，并要求各省在分解下達計劃時要單獨列增，確保落實到重點扶貧縣。用地計劃指標向貧困地區傾斜，實質上是賦予了貧困地區更多的土地發展權，是土地政策更加精準地發揮宏觀調控作用的表現;在土地整治項目扶貧方面，《土地整治“十三五”規劃》中明確，新增費分配和高標準基本農田建設補助資金下達時，要重點向貧困地區傾斜。通過資金捆綁土地整治項目扶貧，實質上是通過改變貧困地區生產生活環境，進而提升區域競爭力，激發貧困地區的后發優勢，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創新土地政策扶貧方面，《關于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區、國家扶貧開發工作重點縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區，將增減掛鉤節余指標在省域范圍內流轉使用。該政策創新實質上是擴大了指標交易的市場，改變了供需關系，建立了一個更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級差收益，進一步釋放了政策紅利。經估算，增減掛鉤節余指標由縣域擴大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅，不僅可為搬遷農民安置提供用地保障，還能為貧困地區農民建房、基礎設施建設及產業發展提供資金來源，對于推動貧困地區經濟社會發展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國內經濟下行壓力依然較大，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的任務依然較重，土地的保障任務仍然艱巨。土地政策將繼續以五大發展理念為引領，按照五大政策支柱要求，堅持最嚴格的耕地保護和節約用地制度，重點圍繞經濟發展任務，深化供給側結構性改革，持續改革創新，促進土地利用方式轉變和經濟發展方式轉變，提升經濟社會健康發展的土地資源保障能力。

(一)繼續實行穩增長、調結構、惠民生的用地政策

隨著我國經濟發展進入新常態，戰略機遇期內涵發生深刻變化，經濟發展將更多依靠內生動力，經濟增長更多需要內需拉動，創新成為引領發展的第一動力。土地資源作為最重要的經濟要素，其在經濟發展中的地位和作用沒有變、資源環境約束趨緊的總體態勢沒有變。在這種背景下，為確保經濟中高速增長、結構調整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續著力穩增長、調結構、惠民生。

配合供給側結構性改革，土地供應結構將進一步調整，重點支持創新驅動戰略實施，保障新產業新業態和大眾創業萬眾創新用地需求;重點支持推進新型城鎮化、生態文明建設、美麗宜居鄉村建設，保障其對生活性、生態性用地需求;繼續保障京津冀、長江經濟帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計劃，嚴禁為產能嚴重過剩行業項目安排新增建設用地計劃。增加存量建設用地供應比例，嚴格控制新增用地，實現建設用地總量控制和減量化管理，未來滿足發展用地需求將主要通過建設用地的結構優化、閑置用地處置、低效用地再開發等措施來實現。

(二)進一步完善國土空間規劃體系和國土空間用途管制制度

《生態文明體制改革總體方案》明確提出, 構建以空間治理和空間結構優化為主要內容，全國統一、相互銜接、分級管理的空間規劃體系，著力解決空間性規劃重疊沖突、部門職責交叉重復、地方規劃朝令夕改等問題。

貫徹中央、國務院的要求，2017年相關部門將在總結市縣“多規合一”試點成果的基礎上，研究制定市縣空間規劃編制指引和技術規范，研究出臺基于生態保護紅線、永久基本農田紅線、城市開發邊界的國土空間治理和管控政策，進一步健全國土空間用途管制制度。在此基礎上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規劃，探索建立起包括國家、省、市縣(設區的市空間規劃范圍為市轄區)三級，“總體規劃-專項規劃-詳細規劃”三類的“三級+三類”空間規劃編制體系。研究建立統一規范的空間規劃編制機制，推進省級和重點區域空間規劃試點工作。

(三)進一步創新耕地保護和耕地占補平衡政策

落實中央關于嚴格耕地保護及生態文明建設的要求，2017年將進一步強化耕地保護制度。推進永久基本農田“落地塊、明責任、設標志、建表冊、入圖庫”，形成劃定成果，加強永久基本農田的特殊保護;繼續依托土地整治平臺大力實施高標準基本農田建設，逐步提升現有耕地質量;落實《關于健全生態保護補償機制的意見》關于建立耕地保護補償機制的要求，將從統籌區域橫向補償、注重對農村集體經濟組織補償等方面進一步落實耕地保護補償政策;改進耕地保護責任目標考核辦法，利用國土資源監管平臺、遙感監測等信息化手段，加強對耕地保護的監督檢查。

貫徹2016年中央1號文要求創新耕地占補平衡政策，出臺資源匱乏省份實行國家統籌落實耕地占補平衡的辦法，明確國家統籌補充耕地的條件、程序及補充耕地費用等;從統籌資源、統籌資金角度擴大補充耕地范圍，允許通過實施土地整治重大工程落實國家統籌補充耕地;強調利用現有土地管理信息化手段，從區域視角加大對耕地數量、質量、生態的“三位一體”保護。

(四)持續創新完善存量用地盤活利用政策

《國土資源“十三五”規劃綱要》提出，實行建設用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設用地計劃，控制單位國內生產總值建設用地強度。建設用地強度的控制涉及到存量建設用地的結構調整、布局優化、效益提升和評價考核，將成為未來存量建設用地再開發利用政策的重點和難點。

2017年將進一步推進歷史遺留工礦廢棄地復墾試點，穩妥推進低丘緩坡等未利用土地綜合開發。從強化產業準入、用地標準、靈活運用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業用地。明確閑置土地認定標準和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發利用管理規范，推進建設用地多功能立體開發和復合利用。結合農村土地制度改革三項試點，積極探索創新集體存量建設用地市場調節機制，促進節約集約用地。

(五)進一步推進土地領域的各項改革

按照《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》總體安排，2017年是農村土地制度改革三項試點的收官之年，全國人大對33個試點的相關法律授權也將于年底結束。將進一步統籌協調推進農改革試點，加強部門協同，強化改革的協同性和耦合性，提高改革的系統性和完整性，形成改革合力，集中攻堅。重點開展農村土地制度改革試點經驗總結評估，深入提煉經驗做法，形成可復制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進、相向而行的要求，推動相關法律法規修訂。

另外,2017年不動產統一登記將實現登記機構、登記簿證、登記依據和信息平臺“四統一”，進一步推進農村房地一體的宅基地和集體建設用地確權登記，并適時啟動自然資源資產統一確權登記試點工作。按照《生態文明體制改革總體方案》關于“構建系統完整的自然資源管理制度體系”的要求，進一步推進自然資源管理制度改革。加快推進所有自然生態空間統一確權登記，制定自然資源統一確權登記辦法;建立權責明確的自然資源產權體系，制定全民所有自然資源資產有償出讓制度方案;構建以空間規劃為基礎，以用途管制為主要手段的國土空間開發保護制度，制定自然生態空間用途管制辦法，將用途管制擴大到所有自然生態空間。

第三篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產市場發展的影響

2008-04-25 來源：資源網 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學發展觀要加強房地產理論的研究與探討

隨著我國經濟社會快速發展，不斷推進城市化、工業化、現代化建設，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調控手段，土地政策參與宏觀調控，保障經濟建設快速健康發展。2004年，國務院把土地政策作為國家最重要的宏觀經濟管理手段之一，對國民經濟特別是房地產市場產生了深遠的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調控新政策，特別是落實土地調控政策，進一步推進經濟社會科學持續發展，著力構建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調控的資源，這在客觀上使國家具備了調節的能力。政府可以通過不供地、從嚴供地、優惠供地等土地政策，來調整用地結構，最終調控宏觀經濟。土地從無償使用到有償使用，是經濟體制改革推動的；經營性土地實行招標、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結構控制，是閑置土地、求大于供及城市建設漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關土地調控新政策

無論是經營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規范、細化來對土地市場進行調控的。土地新政策參與宏觀調控主要表現在以下方面：

1、嚴格土地管理，加強監督檢查，落實調控政策。

2004年10月21日，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發〔2004〕28號文件，作出五項規定：一是嚴格執行土地管理法律法規；二是加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護和土地管理的責任制度。黨中央、國務院高度重視土地管理和調控，2006年8月31日印發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發 [2006] 31 號），通知作出八項規定：一

是進一步明確土地管理和耕地保護的責任；二是切實保障被征地農民的長遠生計；三是規范土地出讓收支管理；四是調整建設用地有關稅費政策；五是建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度；六是禁止擅自將農用地轉為建設用地；七是強化對土地管理行為的監督檢查；八是嚴肅懲處土地違法違規行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設立了土地收購儲備中心機構，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區內存量土地的面積、位置及供應權等，調控能力明顯增強，可為各業的健康發展開拓巨大的建設空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優先購買權取得的土地；四是已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構職責和權限范圍，其有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動。

3、進一步完善招拍掛制度，規范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓將隨之發生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設用地使用權可以分層出讓；三是將土地使用權修改為建設用地使用權；四是進一步明確掛牌出讓截止問題；五是進一步規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放。

4、嚴格依法查處各類違法違規用地。

2003年，開展以開發區建設項目用地進行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認真貫徹落實國發［2006］31號和蘇監發［2006］8號的文件精神，市、縣政府認真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關于轉發國土資源部〈關于印發<全國土地執法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發[2007]311號）文件，結合繼續開展查處土地違法違規案件專項行動在全國范圍內開展土地執法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規用地再一次進行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設部、國家發改委、國土資源部等九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。以及廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利等作了具體規定。

6、明確產權，保障土地使用者合法權益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權法》施行，對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”工業用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規定。同時，《物權法》明確建設用地使用權是物權的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設立。土地使用權不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設用地使用權可以分層設立等。規范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規范化、市場化。

二、土地新政策對房地產市場發展的影響

近幾年來，國家連續出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產開發投資及其增長速度、土地開發面積等方面。保障土地供應的總量基本滿足了房地產市場的需求，房地產開發利用存量建設用地數量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優化。保障廉租住房建設用地，解決城鎮困難家庭住房問題，經營性用地和工業用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現平穩的態勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產業的宏觀調控政策已經取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產市場健康穩定地發展，使房地產投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產市場發展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學合理編制房地產開發用地計劃，控制供地總量和房價。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》兩個規范性文件，首先，進一步明確了我國實行最嚴格的土地管理和土地調控政策。規范土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，有利于進一步規范土地市場，對房地產市場的健康發展產生積極作用。其次，嚴把土地“閘門”，土地供應量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產商往往根據某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。要科學確定房地產開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，才能有效地調整住房供應結構穩定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產開發供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩狀態。

影響之二：對房地產商實行“凈地” 供應，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調控之手，把土地儲備推到了土地市場的風口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發展將產生深遠的影響。土地儲備制度是調控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協議出讓為主，轉變為集中統一供應“凈地”和招標拍賣掛牌出讓為主，進一步增強政府調控土地市場的能力。各地政府根據城市發展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序，同時促進了土地節約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環節就是理清土地產權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產關系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應，打擊“囤地”行為。

影響之三：規范出讓金繳納，使房地產商不能將未繳土地出讓金投入開發建設。

最新《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書；未繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。同時規定已經發放的建設用地必須三年內建設完畢。土地新政對房地產商的影響很大，因為原來房地產商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設用地使用權，分批開發，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現在這個政策將大大提高開發商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產商，大部分房地產商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠看講造成未來房地產供應看空，住房供應量減少，那么短期內所有愿意做房地產的，不愿意做房地產的商人，必然要考慮未來的轉型，在轉型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準備繼續做的小房地產商好拿回報，準備繼續做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產開發規劃。

影響之四：加強批后監管，使房地產商建設項目無違規操作可乘之機。通過開展土地違法違規案件專項行動和土地執法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產開發項目進行逐宗清理，對發現的不按規劃和出讓合同約定條件開發建設及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進一步調節房產價格市場。九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，廉租房保障有兩種形式，一種是現金補貼，即給予達到標準的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產生一定影響，此種政府要慎重規范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據新政策，廉租房建設用地繼續實行行政劃撥，在土地供應計劃中優先安排，單列用地指標。在總量控制下，受到廉租房和經濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執行中因地制宜、因時調整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標準影響地價，間接的增加房地產商開發成本。

《物權法》對國家、集體和私人財產平等保護的原則將有助于實現房地產領域對私有財產的保護。房地產領域是涉及到物權的重要的領域，在現實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產的利益。由于各地廣泛開展法律法規宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標準要求高，拆遷搞房產開發難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應價格，間接的增加房地產商開發成本。

從總體上看，筆者認為以上幾方面是影響房地產市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學合理的配置土地資源，增強宏觀調控能力，保障房地產市場健康持續發展，著力構建和諧社會，穩步推動小康社會建設進程，促進經濟社會又好又快發展。

第四篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號

各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報瞞報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。

第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：

一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。

房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知

[發文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知

[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。

地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知

[發文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發[2004]283號

各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。

根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知

[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。

為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。

國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知

[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問

題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。

對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。

二、關于扣繳分包人營業稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。

五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。

本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。

第五篇：土地流轉政策

4、關于集體建設用地使用權流轉的政策

2004年12月21日，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）

禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉村工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續的行為。對違法用地及其建筑物和其他設施，按法律規定應當拆除或沒收的，不得以罰款、補辦手續取代；確需補辦手續的，依法處罰后，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關規費。

2006年3月27日，國土資源部下發了《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》（國土資發〔2006〕52號）要適應新農村建設的要求，經部批準，穩步推進城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉試點，不斷總結試點經驗，及時加以規范完善。

2006年8月31日，國務院下發了《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發 [2006] 31 號）

農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入土地利用計劃，并依法辦理農用地轉用審批手續。禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任。

2007年12月30日，國務院辦公廳下發了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71號）任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。通過出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用農民集體所有土地進行非農業項目建設的行為。對此，必須嚴格禁止，并予以嚴肅查處。國土資源管理部門要對“以租代征”的違法違規問題進行全面清查，并嚴格依法依紀處理。國土資源部要會同有關部門，根據農村經濟社會發展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規劃、加強用途管制的前提下，完善對鄉鎮企業、農民住宅等農村集體建設用地管理和流轉的政策措施。

2008年1月3日，國務院下發了《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）利用農民集體所有土地進行非農建設，必須符合規劃，納入計劃，并依法審批。嚴格禁止擅自將農用地轉為建設用地，嚴格禁止“以租代征”將農用地轉為非農業用地。

5、農用地轉為建設用地的手續

《土地管理法》第44條：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。其他建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用計劃中確定的農用地轉用指標；城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。