第一篇：土地增加掛鉤政策

城鄉建設用地增減掛鉤（以下簡稱掛鉤）是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區（以下簡稱項目區），通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。也就是，將農村建設用地與城鎮建設用地直接掛鉤，若農村整理復墾建設用地增加了耕地，城鎮可對應增加相應面積建設用地。

重要概念

城鄉建設用地增減掛鉤

城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的試點是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量部降低，用地布局更合理的土地整理工作。基本要求：建新地塊的總面積不得大于拆舊地塊的總面積。建新地塊中用于安置拆舊地塊農村居民的土地應低于原占用面積，建新地塊中其他減少用地的集約利用水平應高于現有存量建設用地。拆舊地塊復墾耕地的數量、質量應不低于建新占用的耕地，并與基本農田建設和保護相結合。周轉指標的使用和管理

1.掛鉤試點規模按國家和省下達的掛鉤周轉指標控制。掛鉤周轉指標按照“總量控制，封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行管理。分別以行政區域和項目區為考核單位，兩者的用地規模都不得突破下達的掛鉤周轉指標規模。掛鉤周轉指標由下達至歸還的期限一般不超過三年。2.項目區內拆舊整理復墾耕地面積大于建新占用耕地面積的，剩余部分不得作為建設占用耕地指標在項目區外使用。

3.周轉指標必須轉向用于項目區內建新的規模控制，不得挪作他用；周轉指標由項目區內拆舊建設用地整理復墾耕地歸還，其他地類整理復墾的耕地不能用于核定歸還指標。4.在審查核定指標中，以建新地塊占用農用地，未利用地的規模為依據，歸還時保證農用地數量不減少、質量不下降，耕地要增加，質量要提高。

5.以土地整理復墾開發和城鄉建設用地增減掛鉤為平臺，統籌規劃，整合資金，整村推進，促進農村土地節約節約利用、改善農村生產生活條件、促進城鄉統籌發展，對試點村集中連片開展農村土地“田、水、路、林、村、房”綜合整治的項目。

第二篇：土地增減掛鉤政策

城鄉建設用地增減掛鉤

-盤活閑置土地，挖掘土地潛力

1、什么是城鄉建設用地增減掛鉤 城鄉建設用地增減掛鉤就是對空心村、閑置房、危舊房等農村宅基地和其他建設用地重新規劃、整治，一部分復墾為耕地，一部分改建為新村。凈增的耕地指標可用于城鎮建設，將經營城鎮土地所得的收益轉移部分資金到農村，可用于拆舊區房屋拆遷補償及新農村建設。

2、城鄉建設用地增減掛鉤的目的和意義

一是盤活了農村的土地資源，農村提前獲得未來的土地增值收益。

二是加快了新農村建設步伐，農村居住環境和布局得到有效提高。

三是規范了城鎮化建設進程，縮小城鄉之間的差距促進諧調發展。

四是保障了耕地數量不減少，實現耕地總量動態平衡的總體要求。

五是緩解了用地不足的問題，給地方經濟的建設帶來發展的空間。

第三篇：淺析土地增減掛鉤政策

摘 要：本文簡要概述了土地增減掛鉤的內涵和作用，分析了當前土地增減掛鉤的問題及難點，提出了推進土地增減掛鉤的思路和對策。

關鍵詞：土地增減掛鉤政策；問題；難點；對策

2004年國務院頒布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），正式提出城鄉建設用地增減掛鉤，近幾年，國務院.國土資源部等多部委對土地增減掛鉤工作出臺了系列文件，多省市.多地區深入開展了試點工作，取得了積極效果，極大地促進了科學合理利用土地資源，有效緩解了建設用地供需矛盾，有力支持了新農村建設，促進了經濟社會發展。但是，土地增減掛鉤在實踐中也遇到不少突出問題。在政策的積極宣示和實際工作中取得一定效果下，如何有效破解當前土地增減掛鉤的難題則成了重點，下面就土地增減掛鉤存在的問題及解決路徑談點粗淺之見。

一、土地增減掛鉤的內涵和作用

一般來講，城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積.提高耕地質量.節約集約利用建設用地.城鄉用地布局更合理的目標。

土地增減掛鉤是一項以農村土地綜合整治新增加耕地，實現對城鎮建設占用耕地的有效補充，從而促進城鄉統籌中“保護耕地與保障建設”雙贏的制度設計。增減掛鉤是一項有利于保護耕地.改善農民生產生活條件.保持經濟可持續發展的基礎性工作，是統籌城鄉一體化發展的重要抓手和新農村建設的重要突破口，對拉動一方經濟和促進社會發展具有十分重要的意義。

二、當前土地增減掛鉤的問題及難點

1.思想認識不高，有序推進不夠。一方面，不少地方單把增減掛鉤理解為解決用地矛盾的手段，往往忽視其對統籌城鄉一體化發展和建設新農村重大作用，認識上的偏差導致深入宣傳不夠.積極主動性不高.耐心細致工作不足。另一方面，各地村鎮建設規劃相對滯后，造成了增減掛鉤與土地利用總體規劃及村鎮建設規劃銜接不夠，沒有充分考慮復墾地的產業發展.新農村建設的協調和整體推進。另外，土地增減掛鉤試點工作才剛剛起步，操作制度不規范，工作人員素質參差不齊，經驗相對缺乏等因素更是加重了土地增減掛鉤有序推進的難度。

2.補償標準偏低，利益驅動不強。推進增減掛鉤工作，經濟利益是最為關鍵的問題。由于歷史原因和自然條件限制，農村長期積弱積貧，收入來源的有限和經濟發展的滯后導致農民群體更加注重當前利益的及時.有效補償。農村宅基地是國家方便農民生產生活給予的優惠政策，房屋建設往往耗費農民大量心血和大部積蓄，甚至需長期積累和借貸，而現行拆舊補償標準太低無法滿足農民要求，農民對拆遷的積極性不高，會使拆舊阻力重重。

3.生活條件特定，拆舊困難較大。農村生活條件下，農民生活了十幾年甚至幾代人的地方，形成了特定的文化生活.特定的社會生態，甚至較為封閉，從而導致農民群體對于搬遷和家園環境改變持較大否定態度。

4.生產條件的特定，也是拆遷難的重要原因。農民最基本的職業是從事農業生產，農民要有大量的生產資料（牲畜.耕作工具，先進地方還會要各種農業機械等）這要求農村住宅要有足夠的土地面積來存放這些生產資料；另外農民收獲后的糧食也需有地方晾曬.存放，距離承包經營的土地遠近等等這些都是農民所想的具體問題，也是農民不愿拆遷的顧慮所在。

三、推進土地增減掛鉤的思路和對策

基于對土地增減掛鉤的問題分析，筆者認為應著重從輿論宣傳.政策配套.責任落實等“三個到位”來破解土地增減掛鉤的難題。

1.高度重視，輿論宣傳到位。要大力宣傳，營造輿論氛圍。一要提高思想認識。目前，一些地方對增減掛鉤工作的重要意義理解不深，對土地增減掛鉤促進城鄉統籌發展的基本思路認識不清，因此，要加大培訓宣傳力度，切實提高領導干部和群眾對工作的認知度，使政策理解正確.執行不走樣.推進有效果。二要加強組織領導。應因地制宜制定具體實施方案和操作規程，成立領導小組負責總體推進，設立專門辦公室具體實施，使操作規范.推進有力。三要營造濃厚氛圍。采取召開工作探討會.項目調度會.群眾交流會等形式廣泛發動，層層造勢；采用懸掛橫幅.張貼標語.散發資料等形式深入宣傳，濃厚氛圍。讓土地增減掛鉤政策宣傳到位，深入人心，形成良好的社會氛圍。2.利益驅動，政策配套到位。作為一個現實性.整體性群體，農民最關心的是拆遷復墾補償標準的高低和利益的多少。在相對公平的補償和有效的利益驅動下，土地增減掛鉤的推進是能得到廣大農民積極支持和擁護的。

第四篇：城鄉土地增減掛鉤政策城市化隱憂

城鄉土地增減掛鉤政策城市化隱憂

秦小建

2008年，國土資源部出臺了《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（[2008]138號文件，以下簡稱增減掛鉤政策）。與以往的國家農村政策所遭遇的“上有政策、下有對策”或被懸空等待遇不同，該政策一經實施，即受到試點地區的熱烈歡迎。隨后兩年間，一場涉關農民宅基地使用權、土地承包經營權以及國家統分結合、雙層經營體制的全面調整的拆村并居運動在廣袤的中國大地上如火如荼地開展起來。可以認為，這場運動凸顯了當下農村土地制度的焦點問題。

該政策的基本運作邏輯是，通過農村土地整理節省出農村土地，用來增加耕地或置換成城市建設用地指標。基于農村宅基地粗放利用的現狀，農村土地整理的對象主要指向宅基地，通過征收農民的宅基地，再建造小區供農民居住的拆村并居模式成為政策實施的主要形式。由此，這一政策也被稱為中國新的城市化策略。這一政策以復墾耕地的面積作為硬性指標控制無序占用，一定程度上以遏制了一段時期內地方政府肆意占用耕地大搞開發區建設的沖動，更為重要的是，它從根本上改變了當前大量農民進城務工、農村空心村現象顯著、農村宅基地粗放使用的現狀，實現農村土地的集約整理，提高了耕地的規模化程度，為農村建設提供了充足的資金支持，尤其滿足了城市發展的建設用地需求，應該說總體上符合國家的以城市化為主要路徑的整體發展戰略。

對于身處現代化轉型浪潮中的國家，城市化是其轉型目標。通過國家資源配置推動城市化，也是現代國家的通用路徑。然而，依據增減掛鉤政策的拆村并居行為，雖快速推進了居住形式上的城市化，也滿足了農村年輕人對于城市生活的向往，改善了農村的居住環境，但這種城市化是否是真正意義的城市化，其所產生的后續問題之于社會發展的深刻影響，值得商榷。城市化最顯見的內容是城市人口的增加，但可以肯定，城市化絕不是一個簡單的村落變社區的過程。考察歐美國家的城市化，可以發現，歐美國家的城市化不僅只是城市人口數量及等方面的變化，而且更是城鄉關系和社會結構的深刻變革。之所以產生這些變革，則是因資本主義經濟發展帶來的必然后果。這并不是歐美國家的特殊經驗，而是一種符合人類發展和市場經濟規律的可行路徑。在經濟學的視角里，城市化與工業化緊密相聯。城市化自始至終都是工商業發展的產物，工商業發展是城市化的基本動力。工商業的發展，為城市發展創設了大量的就業機會，積累了可用于應對城市人口增加的各種治理資本，從而為農民進城預留了大量的空間。因此，城市化在很大程度上是一個自發演進、自然生成的過程，其間當然不排除理性的人為推動。但是，完全依靠人為謀劃企圖一夜之間實現城市化，只能是一種拔苗助長。

在工商業發展尚未發展到有能力開拓城市空間的情況下，人為的城市化，只能擠壓本已十分擁擠的城市空間，加劇城市業已緊張的就業形勢和其他矛盾，加重城市治理的成本和負擔。在實踐中，可以看到，即使是備受好評的成都“三個集中”模式，也在實踐之中遭遇了一系列難題。著名三農問題專家賀雪峰教授在其新著《地權的邏輯：中國農村土地制度向何處去》中，對此作出了理性的分析，他認為成都模式存在較大的主觀性，忽視了城市化的基本規律，因而具有強烈的烏托邦色彩，甚至會遭遇失敗。他指出，在“工業向集中發展區集中”因為無法短期內促進工業發展而沒有額外創造出就業機會的情況下，如果更多農民進城，不僅在城市找不到新的就業機會而增加收入，并且會因為不再務農而失去農業收入，從而導致消費能力降低，即使進城農民很多，也無法通過聚集人氣來創造商機、促進商業發展。更為危險的是，因為走集約、集群發展的道路，而可能出現資本對于勞動的替代導致吸收勞動力的能力降低。城市化的發展不僅需要工商業發展的導引，其具體過程更值得我們注意。在筆者看來，具體的城市化過程應是一個內在的村民變市民的身份認同轉變與外在的制度安排更替的互動過程。增減掛鉤政策關于城市化推進路徑的設想如果缺乏上述兩個方面的配套改革，必將步入形式化、表面化的泥沼。就身份認同的內在轉變而言，傳統生活方式的突然改變、城市生活的焦躁、陌生將使農民無所適從，歸屬感消卻，身份認同陷入進退兩難。筆者在調查中看到的小區里養雞養鴨、稻草扎堆、垃圾到處扔、農具靠墻放、老年農民負手彷徨的場景，無不映應著社會學家早就預言的城市化背后的社會心理危機。就外在的制度安排更替而言，在戶籍改革遲滯不前、社會保障制度體系捉襟見肘的現狀下，農民進城，雖可形成制度改革的動力，但由于當下社會發展實際決定的制度改革的漸進性，在很長一段時間內，進城農民將被置于國家關懷的“真空”之中，增減掛鉤政策之下的城市化對于他們而言，只能說是一個“美麗的謊言”。

這里還有一個問題值得重視，與以往通過農民工進城打工為主要形式的城市化策略不同，通過拆村并居的城市化是一種不可逆轉的城市化。在經濟形勢不好的情況下，城市打工農民如果在城市無法繼續生存，尚還可回鄉務農。而在這一城市化策略下，先拆村，再招商引資、規模經營土地，則存在較大的市場風險。一旦招商引資環節出現問題，再或者說招商引資后經營效益無法達到預期，不僅政府前期墊付的巨額財政打了水漂，更使原本已無法享受土地保障的農民失去最后的希望，進退兩難。

城市化的前提是城市化能夠給農民帶來收益的增高及生活質量的改善，及就業機會的提升，如果這些預期沒有達到，那么這種城市化只是一種“空洞”無實質內容的城市化。更為嚴重的是，增減掛鉤政策所推動的的城市化，其背后卻是傳統農業文明消無、農民身份轉變及生活生產方式變化所帶來的制度訴求和文化心理驟變等諸多新難題的出現。如何應對這些難題，消解它們對于社會穩定、農村發展、農民權益保護的負面影響，是這一政策在未來實施過程之中無法回避的課題，也直接關涉到這一政策的合法性基礎是否牢固。所幸的是，國務院業已注意到這一點，也于近期展開了檢查工作，試圖規制實踐中的一系列偏差行為。

三農問題本就是非常復雜、涉及面極廣的問題，牽一發而動全身。農村穩定、農業發展、農民權益保護三種價值缺一不可，且互為犄角。任何政策的制定，若缺乏周全、長遠的系統考量和規劃，若不考慮上述三大價值的相互協調，必然會在農村引發多重問題。增減掛鉤政策推動下的城市化，主要是一種基于經濟效益的考量，對于農村穩定和農民權益保護則關注較少。正如中央農村工作領導小組陳錫文副組長所告誡的：“關于土地問題的使用，一定要有非常周全的考慮，不是單一的目標，而是綜合目標，要解決好農業、農村、農民問題，而不是只解決一個問題。如果只顧一點不及其余，引發的后果將會非常嚴重。”增減掛鉤政策設想的城市化路徑所陷入的困境深刻說明了這一點，也為未來關于農村改革與城市化推進的相關政策提了一個醒。

第五篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產市場發展的影響

2008-04-25 來源：資源網 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學發展觀要加強房地產理論的研究與探討

隨著我國經濟社會快速發展，不斷推進城市化、工業化、現代化建設，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調控手段，土地政策參與宏觀調控，保障經濟建設快速健康發展。2004年，國務院把土地政策作為國家最重要的宏觀經濟管理手段之一，對國民經濟特別是房地產市場產生了深遠的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調控新政策，特別是落實土地調控政策，進一步推進經濟社會科學持續發展，著力構建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調控的資源，這在客觀上使國家具備了調節的能力。政府可以通過不供地、從嚴供地、優惠供地等土地政策，來調整用地結構，最終調控宏觀經濟。土地從無償使用到有償使用，是經濟體制改革推動的；經營性土地實行招標、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結構控制，是閑置土地、求大于供及城市建設漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關土地調控新政策

無論是經營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規范、細化來對土地市場進行調控的。土地新政策參與宏觀調控主要表現在以下方面：

1、嚴格土地管理，加強監督檢查，落實調控政策。

2004年10月21日，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發〔2004〕28號文件，作出五項規定：一是嚴格執行土地管理法律法規；二是加強土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護和土地管理的責任制度。黨中央、國務院高度重視土地管理和調控，2006年8月31日印發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發 [2006] 31 號），通知作出八項規定：一

是進一步明確土地管理和耕地保護的責任；二是切實保障被征地農民的長遠生計；三是規范土地出讓收支管理；四是調整建設用地有關稅費政策；五是建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度；六是禁止擅自將農用地轉為建設用地；七是強化對土地管理行為的監督檢查；八是嚴肅懲處土地違法違規行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設立了土地收購儲備中心機構，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區內存量土地的面積、位置及供應權等，調控能力明顯增強，可為各業的健康發展開拓巨大的建設空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優先購買權取得的土地；四是已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構職責和權限范圍，其有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發進行融資等活動。

3、進一步完善招拍掛制度，規范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓將隨之發生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設用地使用權可以分層出讓；三是將土地使用權修改為建設用地使用權；四是進一步明確掛牌出讓截止問題；五是進一步規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放。

4、嚴格依法查處各類違法違規用地。

2003年，開展以開發區建設項目用地進行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認真貫徹落實國發［2006］31號和蘇監發［2006］8號的文件精神，市、縣政府認真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關于轉發國土資源部〈關于印發<全國土地執法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發[2007]311號）文件，結合繼續開展查處土地違法違規案件專項行動在全國范圍內開展土地執法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規用地再一次進行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規劃擴大工業用地規模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設部、國家發改委、國土資源部等九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。以及廉租住房建設用地的規劃布局，應當考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業的便利等作了具體規定。

6、明確產權，保障土地使用者合法權益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權法》施行，對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”工業用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規定。同時，《物權法》明確建設用地使用權是物權的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設立。土地使用權不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設用地使用權可以分層設立等。規范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規范化、市場化。

二、土地新政策對房地產市場發展的影響

近幾年來，國家連續出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產開發投資及其增長速度、土地開發面積等方面。保障土地供應的總量基本滿足了房地產市場的需求，房地產開發利用存量建設用地數量增加明顯，土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優化。保障廉租住房建設用地，解決城鎮困難家庭住房問題，經營性用地和工業用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現平穩的態勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產業的宏觀調控政策已經取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產市場健康穩定地發展，使房地產投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產市場發展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學合理編制房地產開發用地計劃，控制供地總量和房價。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》兩個規范性文件，首先，進一步明確了我國實行最嚴格的土地管理和土地調控政策。規范土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，有利于進一步規范土地市場，對房地產市場的健康發展產生積極作用。其次，嚴把土地“閘門”，土地供應量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產商往往根據某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才劃算。要科學確定房地產開發土地供應規模，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，才能有效地調整住房供應結構穩定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產開發供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩狀態。

影響之二：對房地產商實行“凈地” 供應，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調控之手，把土地儲備推到了土地市場的風口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發展將產生深遠的影響。土地儲備制度是調控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發生了重大變革，從多個部門供應“生地”和協議出讓為主，轉變為集中統一供應“凈地”和招標拍賣掛牌出讓為主，進一步增強政府調控土地市場的能力。各地政府根據城市發展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序，同時促進了土地節約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環節就是理清土地產權。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進行再配置。這是對土地權利人權益的尊重和保護，真正建立了正常的土地財產關系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應，打擊“囤地”行為。

影響之三：規范出讓金繳納，使房地產商不能將未繳土地出讓金投入開發建設。

最新《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規范出讓金繳納和建設用地使用權證書發放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領取國有建設用地使用權證書；未繳清全部出讓金的，不得發放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。同時規定已經發放的建設用地必須三年內建設完畢。土地新政對房地產商的影響很大，因為原來房地產商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設用地使用權，分批開發，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現在這個政策將大大提高開發商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產商，大部分房地產商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠看講造成未來房地產供應看空，住房供應量減少，那么短期內所有愿意做房地產的，不愿意做房地產的商人，必然要考慮未來的轉型，在轉型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準備繼續做的小房地產商好拿回報，準備繼續做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產開發規劃。

影響之四：加強批后監管，使房地產商建設項目無違規操作可乘之機。通過開展土地違法違規案件專項行動和土地執法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產開發項目進行逐宗清理，對發現的不按規劃和出讓合同約定條件開發建設及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進一步調節房產價格市場。九部委聯合發布《廉租住房保障辦法》規定，廉租房保障有兩種形式，一種是現金補貼，即給予達到標準的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產生一定影響，此種政府要慎重規范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據新政策，廉租房建設用地繼續實行行政劃撥，在土地供應計劃中優先安排，單列用地指標。在總量控制下，受到廉租房和經濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執行中因地制宜、因時調整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標準影響地價，間接的增加房地產商開發成本。

《物權法》對國家、集體和私人財產平等保護的原則將有助于實現房地產領域對私有財產的保護。房地產領域是涉及到物權的重要的領域，在現實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產的利益。由于各地廣泛開展法律法規宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標準要求高，拆遷搞房產開發難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應價格，間接的增加房地產商開發成本。

從總體上看，筆者認為以上幾方面是影響房地產市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學合理的配置土地資源，增強宏觀調控能力，保障房地產市場健康持續發展，著力構建和諧社會，穩步推動小康社會建設進程，促進經濟社會又好又快發展。