第一篇：河南省地稅局土地增值稅相關政策匯總

河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率

有關問題的公告

文號公告[2011]第10號 | 添加日期：2011-11-08 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：29次】

為了加強土地增值稅核定征收管理，根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）的相關規定，結合我省的實際情況，現將土地增值稅核定征收率有關問題公告如下：

一、土地增值稅核定征收率

房地產開發企業以及非房地產開發企業均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標準住宅5%;2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

（五）個人轉讓二手房的核定征收率

個人轉讓除住房以外的其他房地產項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

二、關于經濟適用房問題

經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規定征收土地增值稅。

三、關于車庫、地下室歸屬問題

房地產開發企業對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產項目確定。待清算時，應將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產項目。

房地產開發企業對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產項目征收土地增值稅。

四、執行時間

本公告自2012年1月1日起執行。我省之前確定的土地增值稅有關規定凡與本公告不符的，一律按本公告規定執行。

特此公告。

二〇一一年十一月六日

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

文號豫地稅發[2010]第28號 | 添加日期：2010-03-17 | 發文單位：河南省地方稅務局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣（市）地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

（一）普通標準住宅2%;

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

（三）除上述

（一）、（二）項以外的其他房地產項目5%；

（四）符合第三條第（二）項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列

（一）、（二）項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

（一）納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的）后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

（一）納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣（市）、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

（二）審核人員的組成

各省轄市、縣（市）、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關部門的人員組成。

八、其它問題

（一）個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

（二）個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

文號國稅發[2009]第91號 | 添加日期：2009-05-26 | 發文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：3551次】

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）

2.各類附表

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準

則》的通知

文號國稅發[2007]第132號 | 添加日期：2008-01-30 | 發文單位：國家稅務總局 | 【閱讀：2484次】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

現將《土地增值稅清算鑒證業務準則》印發給你們，請你們依此監督指導稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務，執行過程中如有問題，請及時上報稅務總局（注冊稅務師管理中心）。

本準則自2008年1月1日起施行。

附件：1.涉稅鑒證業務約定書（參考文本）

2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

6.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表

國家稅務總局

二○○七年十二月二十九日

土地增值稅清算鑒證業務準則

第一章 總則

第一條 為了規范土地增值稅清算鑒證業務，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規定，制定本準則。

第二條 本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。

第三條 納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條 在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括：業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征，以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條 承接土地增值稅清算鑒證業務，應當具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德規范的要求。

（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書（見附件1）。

第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括：企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。

第七條 稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以職業懷疑態度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。

在確定證據收集的性質、時間和范圍時，應當體現重要性原則，評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。

第九條 稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

第十條 稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。

第十一條 稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務，應當遵守本準則。

第二章 一般規定

第十二條 稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。

（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

（五）項目工程建設合同及其價款結算單。

（六）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。

（九）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

第十三條 稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條 納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規定審核收入總額。

第十五條 納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。

第十六條 稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由，經稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條 納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業務約定書：

（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規規定的其他組織和個人。

第三章 清算項目收入的審核

第十八條 土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條 本準則所稱清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條 稅務師事務所應當按照稅法及有關規定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

第二十一條 土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條 有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規定接受委托執行鑒證業務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。

第二十三條 納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

第二十四條 收入實現時間的確定，按國家稅務總局有關規定執行。

第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條 必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

（一）審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。

（三）審核企業對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。

（八）審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。

（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

（十）審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。

第四章 扣除項目的審核

第二十七條 稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的范圍。審核的內容具體包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十八條 扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

（三）審核相關合同、協議和項目預（概）算資料，并了解其執行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。

（三）審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：

（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。

第三十二條 前期工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。

第三十三條 建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

第三十四條 基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。

第三十五條 開發間接費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發間接費用。

（六）審核有無預提的開發間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

第三十六條 房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；

4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條 與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

第三十八條 國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

第三十九條 對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五章 應納稅額的審核

第四十條 稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。

1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第六章 鑒證報告的出具

第四十一條 本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規、規章及其他有關規定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條 鑒證報告的基本內容應當包括：

（一）標題。鑒證報告的標題應當統一規范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”.（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應當包括：

1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；

2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。

第四十三條 稅務師事務所經過審核鑒證，應當根據鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應當附有《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（見附件6）。

第四十四條 稅務師事務所經過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規及稅收有關規定。

（二）注冊稅務師已經按本準則的規定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。

稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十五條 稅務師事務所經過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規及其具體政策規定或執行時間不夠明確。

（二）經過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執法人員存在分歧，需要提請稅務機關裁定。

（三）部分涉稅事項因審核范圍受到限制，不能獲取充分、適當、真實的證據，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關裁定。

稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十六條 稅務師事務所因審核范圍受到限制，認為對企業土地增值稅納稅申報可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十七條 稅務師事務所經過審核鑒證，發現涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關法律、法規或稅收規定的情形，經與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結果的，應當出具否定意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

附件1：涉稅鑒證業務約定書（參考文本）

甲方（委托方）：

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：

乙方稅務師事務所執業證編號：

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業務，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：

（二）具體內容及要求：

（三）完成時間：

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。（3）嚴格按照稅收規定進行納稅調整。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。未按規定時間支付委托費用的，應按約定金額

%的比例支付違約金。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

四、約定事項的收費

（一）按照注冊稅務師行業收費的有關規定，完成本委托事項費用為人民幣（大寫）元整（￥）。

（二）上述費用自本約定書生效之日起 日內預付業務費用總額的 %；其余費用按 方式支付。

（三）由于無法預見的原因，導致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應通過協商，相應調整本約定書第四款第（一）項所述業務費用總額。

（四）由于無法預見的原因，導致乙方人員抵達甲方工作現場后，本約定書項目不再進行，甲方不得要求退還預付的業務費用；如上述情況發生于乙方人員完成現場審核工作之后，甲方應另行向乙方支付人民幣 元的補償費，該補償費應于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內支付。

（五）由于無法預見的原因，發生的與本次委托事項有關的其他費用（包括交通、食宿費等），由雙方協商解決。

五、鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當按照國家發布的相關業務準則所規定的格式和類型，出具真實、合法的鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式 份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：

（一）提交 進行仲裁；

（二）向有管轄權的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）： 乙方：

（蓋章）（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）所長：（簽名或蓋章）

地址： 地址：

電話： 電話：

聯系人： 聯系人：

簽約日期：

簽約地點：

附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證結論

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證結論

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，除××保留意見的事項因稅收政策規定不夠明確或證據不夠充分等原因，尚不能確認其應納土地增值稅的具體金額外，我們確認：

1.收入總額： 元；

2.扣除項目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應補（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

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稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證意見

經對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，因審核范圍受到限制，我們認為，下列事項對確認土地增值稅稅額可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對（項目）土地增值稅清算稅款申報發表意見。

（一）××事項的審核情況。

（詳細說明該審核事項對確認土地增值稅額可能產生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項無法表明意見的理據。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）

編號：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規定，按照《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序?，F將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

二、鑒證意見

經審核，我們發現貴公司土地增值稅清算稅款申報，存在違反相關法律、法規及稅收規定的情形，經與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達成一致意見。我們認為，貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報不能真實、合法地反映企業該項目應納土地增值稅稅額。

（一）××事項的審核情況。

（描述存在違反稅收法律法規或有關規定的情形，并闡述經與委托人就該事項所有重大方面進行磋商不能達成一致、出具否定意見的理據。下同。）

（二）××事項的審核情況。

（三）××事項的審核情況。

清算項目的具體情況詳見附件。

本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：

中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：

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稅務師事務所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2.企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款審核事項有關證明材料（復印件）。

附件6：企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表

一、基本情況

（一）企業基本情況

1.成立日期：

2.稅務登記證號：

（1）國稅登記證號：

（2）地稅登記證號：

3.地 址：

4.法人代表：

5.注冊資本：

6.投資總額：

7.企業類型：

8.經營范圍：

9.其他：

（二）項目基本情況

1.項目地址。

2.項目概況。列明開發項目類型、占地面積、取得相關批文的情況。

3.項目建設規模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發項目的建設規模。

4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發項目予以說明。

5.項目設計情況。說明設計方案是否由境外機構或境外人員提供，以及項目設計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執行 會計準則或《××會計制度》及有關規定。

2.公司會計核算方法：

3.主要內部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

5.開發產品完工的標準：

6.成本費用的分配標準：

7.開發產品銷售收入確認的標準：

8.開發產品視同銷售確認收入的標準：

9.與土地增值稅清算項目相關的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應稅收入的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅收入 元；經審核，核定土地增值稅應稅收入為 元，比自報數調增/調減 元，其中：

1.銷售普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定收入 元。

2.銷售其他項目（含非普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定收入 元。

3.視同銷售房地產收入：（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產平均價格；或（2）參照當地當年、同類房地產的市場價格、評估價值確定，自報應稅收入 元；經審核，調增/調減收入 元，核定其他項目應稅收入 元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額 元；經審核，核定土地增值稅扣除項目總額 元，比自報數調增/調減 元，其中：

1.取得土地使用權所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權支付金額為 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為 元。

2.房地產開發成本。貴公司本項目自報房地產開發成本 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的房地產開發成本為 元。其中：

（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為 元。

（2）貴公司自報前期工程費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的前期工程費為 元。

（3）貴公司自報建筑安裝工程費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為 元。

（4）貴公司自報基礎設施費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的基礎設施費為 元。

（5）貴公司自報公共配套設施費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的公共配套設施費為 元。

（6）貴公司自報開發間接費 元；經審核，由于××原因，應調增/調減 元，核定允許扣除的開發間接費為 元。

3.房地產開發費用。

（1）本項目發生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構票據證明的，應據實扣除，扣除金額為 元。其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

（2）本項目發生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構票據的，其房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

貴公司自報轉讓房地產有關稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關稅金為 元。其中：

（1）貴公司自報轉讓房地產有關營業稅稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關營業稅稅金為 元。

（2）貴公司自報轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關城市維護建設稅稅金為 元。

（3）貴公司自報轉讓房地產有關教育費附加費為 元；經審核，應調增/調減 元，調整后貴公司可扣除的轉讓房地產有關教育費附加費為 元。

5.稅收規定的其他扣除項目。

貴公司根據稅收有關規定，允許按取得土地使用權所支付金額 元與開發成本 元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為 元。

（三）增值額及增值率的審核

貴公司自報轉讓房地產土地增值稅的增值額為 元；經審核，應繳土地增值稅的增值額為 元。其中：

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計算公式）

（四）應繳土地增值稅的審核

貴公司自報轉讓房地產土地增值稅稅額為 元；經審核，應繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應補（退）稅額為 元。其中：

1.普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

2.非普通住宅應繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應補（退）稅額為 元。

四、應當披露的其他事項

第二篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號

各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。

一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。

四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發〔2006〕187號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。

四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

六、本文自2006年3月2日起執行。

抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。

第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：

一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。

房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知

[發文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。

五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整?，F就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！笆晃濉睍r期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知

[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。

地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知

[發文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發[2004]283號

各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。

根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知

[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。

為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。

三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。

國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知

[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知

[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：

（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問

題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。

對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。

二、關于扣繳分包人營業稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。

五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。

本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。

第三篇：河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣(市)地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

(一)普通標準住宅1.5%；

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標準住宅2%;

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

依據豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣(市)、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

(二)個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務局轉發關于土地增值稅清算有關問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務局關于稅務中介機構進行土地增值稅清算鑒證有關問題的通知

第四篇：土地增值稅相關政策指引(第一版)

土地增值稅相關政策指引

（一）一、土地增值稅清算審核有關問題

（一）關于清算單位

主管地稅機關應按照四川省地稅局2014年第4號公告第一條規定，以城市規劃行政主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》所確認的房地產開發項目為清算單位執行。

（二）關于清算分類

同一清算單位包含不同房產類型的，經請示省局，應區分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分別計算增值額。

（三）關于房地產轉讓收入確認

主管地稅機關在審核房地產轉讓收入時，若無法獲取項目同一地區、同一、同類房地產平均交易價格的，可以聘請評估機構或政府涉稅價格認證部門出具評估價格。具體以評估價格下浮30%作為判斷成交價格是否明顯偏低的最低標準。下列情形可以作為成交價格明顯偏低的正當理由：

1、法院判決或裁定的價格；

2、公開拍賣方式轉讓房地產的價格；

3、政府物價部門確定的價格；

4、主管稅務機關認定的其他合理情形。

（四）關于財務費用利息支出扣除范圍

關于《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函?2010?220號）第三條規定的“金融機構”，結合成都實際情況，具體范圍是取得有審批權的政府行政部門批準從事金融活動的機構，含納入政府金融辦監管的小額信貸公司。

（五）關于公共配套設施移交程序問題

— 1 — 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發?2006?187號）規定，房地產開發企業建造的與清算項目配套的公共設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。

具體移交認定程序為：應當提供業主委員會或政府、公用事業單位的接收書面文件；因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的，經接收單位或者政府部門出具相關書面證明，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用可以扣除；因業主委員會尚未成立、無法辦理移交手續的，開發商需在項目所在小區內顯要位置向所有業主發布公告。

（六）關于清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓，清算后銷售或有償轉讓的，扣除項目計算公式：

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額（不含轉讓房產有關稅金及附加）÷清算的總建筑面積

清算后轉讓扣除額=單位建筑面積成本費用×本期轉讓面積 +本期轉讓房產有關稅金及附加

清算后再轉讓房地產，納稅人應當按月區分普通住宅、非普通住宅和非住宅，分別計算申報繳納土地增值稅

（七）普通住宅轉讓免稅管理

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的免稅審批，主管稅務機關應按照審批程序辦理免稅審批手續。

二、關于轉讓舊房及建筑物扣除項目的確定 — 2 —

1.由評估機構以“成本法”評估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計算建筑物評估價格，同時提供取得土地支付價款的憑據，合并計入房產扣除額；

2.提供購置房產發票，確定購置成本和購置，按購置成本額并每年加計5%計入房產扣除額；

3.納稅人轉讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產扣除額的，應按規定核定征收土地增值稅，按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發?2010?53號）文件第四條規定，核定征收率原則上不得低于5％。

4.納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收，應查賬清算土地增值稅。

三、關于國家依法征用、收回房地產減免稅審批問題 1.因城市實施規劃收回的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上人民政府征用房產或收回土地使用權的文件；（3）與政府相關部門或政府指定部門簽訂的補償協議；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅稅款計算表及相關材料。

2.因國家建設需要收回的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上政府征用房產或收回土地使用權的文件；（3）國務院、省級人民政府、國務院有關部委對建設該項目的批文，例如立項審批等；（4）政府或政府收回文件中指定的單位與被收回（征用）企業簽訂的補償協議；（5）原土地使用證復印件；（6）土地增值稅稅款計算表及相關材料。3.因城市規劃而自行搬遷的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）縣級及以上政府及有關部門的規劃文件或相關批文；（3）土地使用權轉讓合同；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅稅款計算表及相關材料。

— 3 — 4.因國家建設需要而自行搬遷的，應提供：（1）納稅人減免稅申請表；（2）國務院、省級人民政府、國務院有關部委對建設該項目的批文，例如立項審批等；（3）土地使用權轉讓合同；（4）原土地使用證復印件；（5）土地增值稅計算表及相關材料。

本指引自2015年2月1日起執行。此前主管稅務機關已經受理納稅人清算申報的，不做追溯調整。

— 4 —

第五篇：2013土地增值稅清算政策—北京市

目錄：

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知.............................1 京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知.........................2 京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知...................................2 京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 3 2009-9-27 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知................................4 京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告...........................................................5 京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》...........................................7

京地稅地[2003]73號---北京市地方稅務局關于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局：

為了進一步規范、完善我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執行管理水平，針對目前土地增值稅清稅和征管工作中反映出的一些問題，經研究并請示國家稅務總局同意，現就有關問題規定如下，請依照執行。

一、關于確定轉讓房地產所取得的收入問題。

對于采取分期取得預銷售收入的房地產開發企業，在辦理土地增值稅清稅時尚未取得全部實際收入的，一律按簽定的《商品房購銷合同》中記載的金額，確定土地增值稅計稅收入。

二、關于房地產開發企業拖欠的工程款是否計入扣除項目的問題。

對預銷售面積達到總建筑面積95％以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續的項目，采取按土地增值稅政策規定的允許扣除項目實際應發生的成本和費用為準作為扣除項目依據，即簽定的施工預算合同中規定的金額為扣除項目金額，超過付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進行扣除。

三、關于成片開發分期清稅，基礎設施費如何分攤的問題。

對于小區成片開發、分期立項、分期辦理清稅手續的項目，開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程實際發生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎設施費的金額進行扣除。

四、關于公共配套設施費扣除范圍如何界定的問題。

對于小區內建設的不能有償轉讓的公共配套設施發生的費用，凡是在銷售開發成本中未進行分攤的費用，以計劃管理部門立項批復中明確不作為獨立經營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分攤扣除項目金額。

五、關于對有些房地產項目以租賃形式取得收入，是否作為房地產轉讓取得的收入問題。

根據中華人民共和國城市房地產管理法有關規定，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租房地產雖然取得了收入，但沒有發生房地產產權的轉讓，根據土地增值稅政策規定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

六、關于定期免稅項目恢復征稅時間劃分確定問題。

對于定期免稅項目，以簽訂《商品房購銷合同》的時間為征、免土地增值稅的時點，即在2001年1月1日以前簽訂《商品房購銷合同》的，無論何時取得房地產轉讓收入，均可繼續享受免征土地增值稅政策，否則一律恢復征收土地增值稅。

七、關于普標標準住宅面積的界定問題。

（一）關于計劃審批總面積與提供的施工圖紙總面積不符的，如何確定總面積的問題。

在界定普通標準住宅項目時，按規劃部門審批的規劃許可證或使用的施工圖紙總面積為依據。

（二）關于界定普通標準住宅時，地下設施的面積是否可以扣除問題。

對于地下室和地下車庫等地下設施，凡能出具人防證明或單獨出售的，在界定是否屬于普通標準住宅時不計入總面積。

八、關于預征率下調后政策銜接的問題。

房地產開發企業凡在2003年1月1日以后發生預繳土地增值稅稅款的行為，一律按照新政策1％的預征率預繳稅款，包括檢查發現以前應該預繳稅款的項目。

二○○三年二月九日

京地稅地[2006]456號 北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知

各區、縣地方稅務局、各分局：

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件精神，為進一步提高工作效率，方便納稅人在契稅“一窗式”辦理繳納土地增值稅，現就個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的有關問題明確如下，請依照執行。

一、凡能夠提供購房發票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產時有效發票所載的金額；

（二）按發票所載金額從購買起至轉讓止每年加計5%的金額；

（三）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；

（四）取得房地產時所繳納的契稅。

二、凡不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；

（二）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

三、對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

四、本通知自2006年12月1日起執行。

二ОО六年十一月十日

京地稅地[2006]509號---北京市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知各區、縣地方稅務局、各分局：

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）及相關文件精神，結合本市土地增值稅的征管情況，現對征收土地增值稅涉及有關問題通知如下，請依照執行。

一、對本市房地產開發企業在項目全部竣工土地增值稅清算前預（銷）售商品房取得的收入，除政府批準的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預（銷）售收入的1%預征土地增值稅。

二、對未按規定期限預繳土地增值稅的房地產開發企業，依法應于繳納稅款期限屆滿之日的次日起，按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。

三、為了進一步方便預繳土地增值稅的納稅人辦理預繳申報手續，有效提高土地增值稅預繳申報效率，自2007年1月1日起，對本市房地產開發企業在按預售收入預繳土地增值稅的納稅申報時，啟用《房地產開發企業預繳納稅申報表》。

附件：土地增值稅預繳納稅申報表

二ОО六年十二月十九日

京財稅[2006]790號---北京市財政局 北京市地方稅務局轉發財政部國家稅務總局/《關于土地增值稅若干問題的通知》

各區縣財政局、地方稅務局、市地方稅務局直屬分局：

現將財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）轉發給你們，并補充如下請一并執行。

一、關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額問題

對納稅人不能夠提供購房發票證明的，以實際取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一交納的有關稅費及房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格，作為扣除項目的金額，地方稅務機關需對評定的房屋及建筑物價格進行確認。

二、對已辦理過竣工清算稅款的項目再出售時的納稅問題

對于土地增值稅清稅面積在竣工清算時未達到可銷售總建筑面積100%的項目，無論以后是否銷售，應需按季進行納稅申報。

對于扣除開發成本項目的金額確認，以清算稅款時確定的允許扣除開發成本項目總金額，占清稅總面積的比例，直接乘以本季申報時的銷售面積，具體公式為：

扣除項目金額=（清算時允許扣除項目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積

二○○六年四月三十日

京地稅[2007]138號---北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知

各區、縣地方稅務局、各分局：

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，現將商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執行。

一、本通知適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標準核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《鑒證報告》內容有問題的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

三、高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。

四、對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價修正系數表》進行相應系數修正。

五、核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×修正系數

六、本通知中單位面積建安造價金額和修正系數參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據情況不定期進行調整。

附件：分類房產單位面積建安造價修正系數表

二ОО七年四月十一日

2009-9-27 北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局:

為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，現將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執行。

一、本通知適用于房地產開發項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；

（二）提供的開發成本資料不實的；

（三）發現《鑒證報告》內容有問題的；

（四）虛報房地產開發成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。

三、核定的四項成本金額按照《分類房產單位面積四項成本核定表》確定。

四、核定四項成本應按照房地產項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據情況不定期進行調整。未調整期間，2008年以后竣工的開發項目暫按2008年標準核定。

六、本通知自發布之日起執行。本通知發布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規定執行。本通知發布前主管稅務機關未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規定執行。

附件：分類房產單位面積四項成本核定表

二○○九年九月十六日

京地稅地[2007]325號

北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知 關于土地增值稅清算管理若干問題的通知 各區、縣地方稅務局、各分局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，市局于近期制發了《北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（京地稅地〔2007〕134號，以下簡稱《清算管理辦法》），現就有關問題補充明確如下，請依照執行。

一、凡《清算管理辦法》施行前已受理的清算項目，主管稅務機關可不再要求納稅人重新辦理清算申請手續。

二、對于申請清算時尚有可銷售面積的房地產開發項目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內辦理納稅申報手續（含零申報）。在清算期間轉讓房地產的扣除項目金額，應按照清算時納稅人申報的單位建筑面積成本費用計算扣除，待清算完成后一并調整。三、一個房地產開發項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。

四、對于一個房地產開發項目，在開發過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。

五、納稅人在項目完成清算后繼續支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調整。

六、評估部門和稽查部門在評估稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知企業主管稅務機關。

七、各局應加強對土地增值稅預征的監督管理，通過與營業稅稅款入庫數據比對等方式監控稅源，對未按規定預繳稅款的行為應嚴格按照有關規定加收滯納金。

八、根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件精神，納稅人轉讓舊房及建筑物時，既不能夠提供購房發票證明，又不能提供取得土地使用權支付的金額憑證和房屋及建筑物價格評估報告的，對于《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，稅務機關可參照《北京市地方稅務局關于修訂〈無原值房產計稅價值核定辦法〉的通知》（京地稅地〔2006〕109號）核定，據以計征土地增值稅。具體核定公式為：核定扣除項目金額=房產重置成本×成新率×區位調整系數×建筑面積。

二ОО七年八月十五日

京地稅[2010]2號---北京市地方稅務局關于土地增值稅清算問題的公告

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規定，現對土地增值稅清算有關問題公告如下：

一、房地產開發企業逾期開發繳納的具有土地閑置費性質的支出，均不得扣除。

二、納稅人轉讓舊房按照發票所載金額計算扣除項目時分次取得購房發票的，可按取得首張發票所載時間作為購買。

三、符合財政部國家稅務總局《關于對一九九四年一月一日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》（財法字〔1995〕7號）第二條和《關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（財稅字〔1999〕293號）免稅規定的房地產開發項目，應按照土地增值稅清算的有關規定辦理清算手續，并區分下列情況：

（一）稅務機關已向企業開具《定期免稅證明》的，應在《土地增值稅鑒證報告》中說明并附送《定期免稅證明》，可僅就項目應征稅款部分計算增值額。

（二）稅務機關未向企業開具《定期免稅證明》的，房地產開發企業在《土地增值稅鑒證報告》中應將定期免稅情況和征稅情況分別說明，同時需提供房地產項目立項批準文件、1994年1月1日前投入資金進行開發的有關證明、2000年12月31日前銷售的合同明細等資料，稅務機關應對定期免稅的資料進行審核確認。

本公告自2010年9月1日起施行。

京地稅[2013]5號---北京市地方稅務局北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，現將調整我市土地增值稅納稅地點有關問題公告如下：

一、自本公告施行之日起，凡轉讓我市行政區劃范圍內房地產的納稅人，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

二、為保證政策平穩過渡，轉讓新建商品房的納稅人以發展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經發展改革部門批準立項的房地產開發項目，納稅人仍向企業核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

本公告自2013年7月1日起施行?！侗本┦械胤蕉悇站?北京市財政局轉發北京市人民政府關于同意調整本市國內單位土地增值稅納稅地點有關問題的批復的通知》（京地稅二〔1999〕324號）同時廢止。

特此公告。

附件：關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局

北京市財政局 2013年5月27日

附件

關于《北京市地方稅務局 北京市財政局關于調整我市土地增值稅納稅地點的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，方便納稅人申報繳納稅款，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，北京市地方稅務局、北京市財政局印發了《北京市地方稅務局 北京市財政局關于改變我市土地增值稅納稅地點的公告》（2013年第5號，以下簡稱《公告》），現解讀如下：

一、為何要調整我市土地增值稅納稅地點？

答：我市在土地增值稅開征初期，為方便納稅人辦理土地增值稅繳稅手續，規定納稅人應向企業核算地或行政事業單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關申報納稅。近年來，隨著房地產開發企業跨地區經營行為逐漸增多，納稅人繳納的營業稅、契稅須在房地產所在地申報納稅，而土地增值稅須在企業核算地申報納稅，不便于納稅人申報繳納稅款，調整納稅地點的呼聲較高。

同時，由于目前從事房地產開發的企業多是因經營特定房地產開發項目而成立的項目公司，經營行為地域性強，納稅人經營地點與申報納稅地點的分離不利于稅務部門加強對土地增值稅的屬地稅源管理以及納稅人申報納稅。

因此，為進一步落實國務院對房地產市場的宏觀調控政策，加強土地增值稅屬地稅源管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定調整我市土地增值稅納稅地點，由現行的納稅人向企業核算地或行政事業單位、社會團體稅務注冊登記地的主管地方稅務機關申報納稅調整為納稅人向房地產所在地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

二、調整納稅地點的具體規定是怎樣的？

答：自公告施行之日起，凡轉讓我市行政區劃范圍內房地產的納稅人，應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

為保證政策平穩過渡，轉讓新建商品房的納稅人以發展改革部門立項批復時間作為劃分時點，即本公告施行前已經發展改革部門批準立項的房地產開發項目，納稅人仍向企業核算地的主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

此外，納稅人轉讓國有土地使用權、存量房等，均應向房地產所在地主管地方稅務機關辦理申報納稅手續。

京地稅[2013]8號---《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》

為加強我市土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，現就明確土地增值稅有關問題公告如下：

一、納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。本公告施行前，納稅人房地產開發項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執行。

二、納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，應按照《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條的規定，區分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

三、個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。對個人轉讓存量住房的，按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）第三條同時廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。特此公告。

附件：關于《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》的政策解讀

北京市地方稅務局 2013年8月26日 附件

關于《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》的政策解讀

為加強我市土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關文件規定，北京市地方稅務局印發了《北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的公告》（2013年第8號），現解讀如下：

一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認？

答：納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上的普通住房標準對普通住宅進行審核確認。

二、土地增值稅普通住宅審核確認工作的政策銜接是如何規定的？

答：公告施行前，納稅人房地產開發項目的清算鑒證報告已經稅務機關受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認仍按原政策執行。

三、房地產開發項目進行土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，應如何計稅？ 答：納稅人進行房地產開發項目土地增值稅清算時，開發項目中包含多種類型房屋的，按照財政部、國家稅務總局有關文件規定，應區分為普通住宅和其他商品房兩類分別計算增值額。

四、個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，應如何計稅？

答：近年來，隨著房地產市場的不斷發展，我市對個人轉讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產市場發展的實際情況，為解決此問題，同時根據國家稅務總局有關文件規定，此次我市對個人轉讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進行了調整。

公告規定 “個人轉讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同（網上）簽約的，按本規定執行。

對個人轉讓存量住房的，仍按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規定，暫免征收土地增值稅。公告規定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地〔2006〕456號）中第三條“對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅”的規定廢止。