第一篇：土地增值稅試題8
一、單項選擇題
1.下列房地產轉移或轉讓行為中，應當征收土地增值稅的是（）。
A.直系親屬繼承的房屋
B.合作建房后將分得的房產轉讓
C.房地產出租
D.無償贈與直系親屬的房屋
2.下列各項中，有關土地增值稅征稅范圍表述正確的是（）。
A.對轉讓集體土地使用權及地上建筑物和附著物的行為征稅
B.無論是單獨轉讓國有土地使用權還是房屋和土地一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍
C.對轉讓房地產未取得收入的行為征稅
D.政府出讓土地，因政府也是土地增值稅的納稅人，因此該行為征稅
3.下列項目中，不屬于房地產開發成本的是（）。
A.耕地占用稅
B.無償移交給政府的公共配套設施發生的支出
C.開發間接費用
D.土地出讓金
4.房地產開發企業計算土地增值稅時，以下屬于應單獨扣除的稅金的是（）。
A.房地產開發企業轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅和土地增值稅
B.房地產開發企業轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅和教育費附加
C.房地產開發企業轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅和企業所得稅
D.房地產開發企業轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、教育費附加和印花稅
5.企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元；房地產開發成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元；該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用為5％；該企業允許扣除的房地產開發費用為（）萬元。
A.400
B.350
C.650
D.75011
6.某房地產開發公司轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，房地產開發費用為40萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按10%計算，轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為（）萬元。
A.180
B.249.7C.300
D.360
7.2008年8月某房地產開發公司轉讓新建普通標準住宅一幢，取得轉讓收入4000萬元，轉讓環節繳納稅款以及有關費用合計220萬元(不含印花稅)。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1600萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出210萬元(能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息)。另知，該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5％。該單位應繳納土地增值稅（）萬元。
A.0
B.133.5
C.142.5
D.292.5
8.某市工業企業2008年6月將未開發的土地使用權進行轉讓，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權時支付金額420萬元，轉讓時發生相關費用6萬元。轉讓該土地行為應繳納土地增值稅為（）萬元。
A.37.81
B.24.36
C.36.47
D.29.45
9.以下屬于主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算，而不是納稅人應進行土地增值稅的清算的是（）。
A.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的B.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的 C.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的 D.直接轉讓土地使用權的
10.非房地產開發企業以外納稅人必須在規定的期限內申報繳納土地增值稅。按照現行規定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務機關提供的是（）。
A.工商營業執照原件
B.土地使用權證書
C.公司法人的戶口簿
D.稅務登記證原件
二、多項選擇題
1.土地增值稅的特點包括（）。
A.采用扣除法計算增值額
B.采用評估法計算增值額
C.實行超額累進稅率
D.征收管理上實行按次征收
E.以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象
2.下列關于土地增值稅征稅范圍的一般規定，說法正確的是（）。
A.土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權是否發生轉讓
B.轉讓的土地的所有權、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有
C.土地使用權、地上的建筑物及其附著物的轉讓是否有償
D.轉讓的土地使用權、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有
E.是既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅
3.土地增值稅規定，房地產開發的納稅人加計20％扣除項目基數是（）。
A.房地產開發成本
B.房地產開發費用
C.取得土地使用權所支付的金額
D.轉讓房地產的稅金
E.房價之外收取的代收費用
4.轉讓舊房地產及建筑物的土地增值稅扣除項目包括（）。
A.舊房及建筑物的評估價格
B.轉讓環節繳納的稅款
C.支付的評估費用
D.舊房及建筑物的重置成本價
E.取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用
5.以下關于土地增值稅的表述中，正確的是（）。
A.以分期收款方式轉讓房地產取得的收入為外幣的，應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣
B.納稅人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，作為轉讓房地產有關的稅金予以扣除
C.房地產企業取得土地使用權后未開發即進行轉讓的，在計算應納土地增值稅時，可以加計扣除
D.納稅人即建普通住宅，又建別墅銷售的，應該分別計算增值額
E.納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅時所發生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除
6.土地、房地產管理部門有義務向稅務機關提供（）等資料。
A.土地出讓金數額
B.土地基準地價
C.土地使用權
D.房屋及建筑物產權
E.評估價格
7.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的公共設施，其成本費用可以扣除的情況有（）。
A.建成后產權屬于全體業主所有的B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的 C.建成后有償轉讓的D.建成后產權屬于房地產開發企業的
E.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于營利性社會公共事業的三、計算題。
1.某服裝生產企業，建造了一個生產車間，后因技術改造，轉讓了該生產車間，有關收入與支出如下：
（1）取得收入500萬元，并按稅法規定繳納了有關稅費（營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，印花稅稅率0.5‰，教育費附加征收率3%）。
（2）為建此樓支付地價款60萬元，投入的房地產開發成本為150萬元。
（3）房地產開發費用為40萬元，其中：利息支出20萬元（能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明），但比銀行的同期同類貸款利率計算的利息多出3萬元，其他開發費用20萬元。另知，該企業所在地政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為5%。
根據以上資料和稅法有關規定，回答下列問題：
(1).該企業繳納土地增值稅時可以扣除的稅金和附加是（）萬元。
A.16.5
B.27.5
C.27.65
D.27.75
(2).該企業繳納土地增值稅時可以扣除的開發費用是（）萬元。
A.30.5
B.27.5
C.21
D.21.5
(3).計算土地增值稅時準予扣除的項目合計是（）萬元。
A.225.69
B.265.25
C.254.58
D.294.36
(4).應納的土地增值稅是（）萬元。
A.95.69
B.80.64
C.90.56
D.75.25
答案部分
一、單項選擇題
1.【正確答案】 B
【答案解析】 直系親屬繼承的房屋、無償贈與直系親屬的房屋、房地產出租，均不繳納土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，但是建成后轉讓的，屬于土地增值稅的征收范圍。
【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】
2.【正確答案】 B
【答案解析】 轉讓集體土地使用權及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產的權屬轉讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；政府出讓土地的行為及取得的收入不在土地增值稅的征稅之列。
【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】
3.【正確答案】 D
【答案解析】 土地出讓金屬于取得土地使用權支付的金額，不屬于房地產開發成本。
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
4.【正確答案】 B
【答案解析】 與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中，允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅，房地產開發企業繳納的印花稅已列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產開發企業以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許單獨扣除在轉讓房地產環節繳納的印花稅。
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
5.【正確答案】 C
【答案解析】 該企業允許扣除的房地產開發費用＝(400－100)+(1000 + 6000)×5％＝ 650(萬元)
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
6.【正確答案】 B
【答案解析】 扣除項目金額
＝50+200+(200+50)×10%+60+(50+200)×20%
＝385(萬元)
增值額＝1000－385＝615(萬元)
增值率＝615÷385＝159.74％
應納稅額＝615×50％－385×15％
＝249.75(萬元)
【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】
7.【正確答案】 A
【答案解析】 收入總額＝4000(萬元)，扣除項目金額＝1600＋900＋(210－30)＋(1600＋900)×5％＋220＋(1600＋900)×20％＝3525(萬元)；增值額＝4000－3525＝475(萬元)，增值率＝475÷3525×100％＝13.48％<20％，所以免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】
8.【正確答案】 A
【答案解析】 轉讓土地使用權的土地增值額
＝560－420－6－(560－420)×5%×(1+7%+3%)－560×0.05%
＝560－433.98
＝126.02(萬元)
增值率＝126.02÷433.98×100%＝29.04%
應繳納土地增值稅
＝126.02×30%＝37.81(萬元)
【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】
9.【正確答案】 A
【答案解析】 選項B、C、D，為納稅人應進行土地增值稅清算的情形。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】
10.【正確答案】 B
【答案解析】 房地產開發企業以外的其他納稅人應當在簽訂房地產轉讓合同、發生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規定，向主管稅務機關辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：(1)房屋及建筑物產權、土地使用權證書；(2)土地轉讓、房產買賣合同；(3)房地產評估報告；(4)與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證；(5)其他與轉讓房地產有關的資料。
【該題針對“土地增值稅的申報和繳納”知識點進行考核】
二、多項選擇題
1.【正確答案】 ABDE
【答案解析】 土地增值稅的特點：以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。
【該題針對“土地增值稅的特點”知識點進行考核】
2.【正確答案】 ACE
【答案解析】 土地的所有權不得買賣，所以選項B的說法是不正確的；選項D，將屬于國家所有的范圍擴大化，土地增值稅征稅范圍標準之一是轉讓的土地使用權是否為國家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國家所有。
【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】
3.【正確答案】 AC
【答案解析】 對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20％的扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
4.【正確答案】 ABCE
【答案解析】 轉讓舊房地產及建筑物扣除項目之一是舊房及建筑物的評估價格，該價格＝舊房及建筑物的重置成本價×成新度。
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
5.【正確答案】 ADE
【答案解析】 納稅人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，已經包括在舊房及舊建筑物的評估價格中，因此，在計算土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除；取得土地使用權后未開發即進行轉讓的，在計算應納土地增值稅時，不能加計扣除；轉讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】
6.【正確答案】 ABCD
【答案解析】 稅法規定，土地、房產管理部門應當向稅務機關提供應稅房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。
【該題針對“土地增值稅的申報和繳納”知識點進行考核】
7.【正確答案】 ABC
【答案解析】 有關公共設施在建成之后產權屬于房地產開發企業的，其成本、費用不得扣除。
【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】
三、計算題。
1.(1).【正確答案】 D
【答案解析】 與轉讓項目有關的稅金
＝500×5%×（1＋7%＋3%）＋500×0.5‰
＝27.75（萬元）
(2).【正確答案】 B
【答案解析】 建造房地產的開發費用
＝（20－3）＋（60＋150）×5%
＝27.5（萬元）
(3).【正確答案】 B
【答案解析】 ①取得土地使用權支付的地價款＝60（萬元）
②建造房地產的開發成本＝150（萬元）
③建造房地產的開發費用＝27.5（萬元）
④與轉讓項目有關的稅金＝27.75（萬元）
⑤扣除項目金額合計（4項）
＝60＋150＋27.5＋27.75
＝265.25（萬元）
(4).【正確答案】 B
【答案解析】 增值額＝500－265.25＝234.75（萬元）
增值額與扣除項目金額的比率
＝234.75÷265.25≈88.50%
應納土地增值稅稅額
＝234.75×40%－265.25×5%
＝80.64（萬元）
第二篇：土地增值稅試題10
一、單項選擇題
1．下列各項中，有關土地增值稅征稅范圍表述正確的是（）。
A對轉讓集體土地使用權及地上建筑物和附著物的行為征稅L無論是單獨轉讓國有土地使用權還是房屋和土地一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍
C．對轉讓房地產未取得收入的行為征稅
D．對房地產的出租行為征稅
2．下列房地產轉移或轉讓行為中，應當征收土地增值稅的是（）。
A直系親屬繼承的房屋 B.有償轉讓的合作建房
C．房地產評估增值
D．無償贈與亙系親屬的房屋
3．下列行為中，應繳納土地增值稅的是（）。
A出讓國有土地
B.轉讓集體土地
C．轉讓國有土地使用權
D．處于抵押期間的房地產
4．下列可以不征或免征土地增值稅的有（）。
A某工業企業將辦公樓轉讓給所投資的商業企業
B.個人之間交換的商鋪
C．企業與個人之間交換的房地產
D以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的
5．下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。
A與國有企業換房的外資企業
B．合作建房后出售房產的合作企業
C．轉讓辦公樓的事業單位
D繼承房產的子女
6．土地增值稅的稅率形式是（）。
A全額累進稅率 B超額累進稅率
C．超倍累進稅率 D超率累進稅率
7根據土地增值稅的有關規定，下列關于取得土地使用權所支付金額的表述中正確的是（）。
A以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地價款
B以行政劃撥方式取得土地使用權的，為補繳的土地出讓金
C．以轉讓方式取得土地使用權的，為補繳的出讓金和費用
D取得土地使用權所支付的金額指取得土地使用權支付的地價款
8．房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）。
A營業稅、印花稅
B房產稅、城市維護建設稅
C．營業稅、城市維護建設稅
D．印花稅、城市維護建設稅
9．按照土地增值稅有關規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應按照（）確定房產的扣除項目。
A稅務部門估定的價格
B稅務部門與房地產主管部門協商的價格
C．房地產評估價格
D．房屋重置成本價
10．某房地產開發公司整體出售了新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按國家規定允許的最高比例10％計算；該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的“房地產開發費用”和“其他扣除項目”的金額為（）萬元。．
A1500 B.2000 C.2500 D.3000
11．企業開發房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元；房地產開發成本6000萬元；向金融機構借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規定上浮幅度的金額為100萬元；該省規定能提供貸款證明的其他房地產開發費用為5％；該企業允許扣除的房地產開發費用為（）萬元。
A400 B.350 C.650 D750
12．某服裝生產企業2007年12月轉讓一幢90年代末建造的生產車間，取得轉讓收入400萬元，繳納相關稅費共計25萬元。該生產車間原造價300萬元，如果按現行市場價的材料、人工資計算，建造同樣的生產車間需800萬元，該生產車間經評估還有4成新。該企業轉讓生產車間應繳納的土地增值稅為（）萬元。
A16.5 B22.5
C.25.5 D14.5
13.2007年8月某房地產開發公司轉讓新建普通標準住宅一幢，取得轉讓收入4000萬元，轉讓環節繳納稅款以及有關費用合計220萬元（不含印花稅）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1600萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出210萬元（能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息）。另知該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用的計算扣除比例為5‰該單位應繳納土地增值稅（）萬元。
A0 B.133.5
C.142.5 D292.5
14．某市房地產開發公司參與開發市內新區建設項目，建成后的普通標準住宅銷售收入5000萬元，綜合樓銷售收入18000萬元，公司按稅法規定分別繳納了銷售環節有關稅金及教育費附加（教育費附加征收率為營業稅稅額的3％，印花稅忽略不計）。公司取得土地使用權所支付的金額為2000萬元，其中建造普通標準住宅占用土地支付的金額占全部支付金額的1人。公司分別計算了普通標準住宅和綜合樓的開發成本及開發費用，普通標準住宅增值額占扣除項目金額的18％；綜合樓開發成本為6000萬元。此外，該公司不能提供金融機構貸款證明，當地省人民政府規定允許扣除的房地產開發費用計算比例為10％,該公司應繳納土地增值稅（）萬元。
A2165 B.2225
C.2367 D2145
15．某市工業企業2007年發生以下轉讓房地產業務：（1）轉讓10年前建成的舊生產車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經有權機構評估，成新度為30％，目前建造同樣的生產車間需要1500萬元；轉讓舊生產車間時向政府補繳出讓金80萬元，發生其他相關費用20萬元。（2）轉讓一塊土地使用權，取得收入560萬元。年初取得該土地使用權時支付金額420萬元，轉讓時發生相關費用6萬元。該企業2007年應繳納土地增值稅為（）萬元。
A240.69 B.224.36
C.236.47 D214.45
16．某個人2007年5月因工作調動轉讓原居住的自有住房（非普通住宅），房產于2003年8月以20萬元的價格購入，購入時繳納契稅1萬元，其他各種費用1萬元，轉讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元（不包括個人所得稅）。現在重建同樣的房屋需50萬元，經評估房屋為七成新。該個人轉讓自有住房應繳納的土地增值稅是（）萬元。
A1.28 B.3.23
C.256 D4.55
17李某因改善居住條件，經向稅務機關申報核準轉讓其已居住四年的非普通住宅一套，取得轉讓房款24萬元。經評估，該住房的重置成本價為20萬元，成新度70‰住房轉讓時，李某已按國家統一規定交納手續費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。李某應繳納土地增值稅（）萬元。
A2.4 B.1.2 C.0.6 D.0
18．以下屬于主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算，而不是納稅人應進行土地增值稅的清算的是（）。
A納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的 B房地產開發項目全部竣工、完成銷售的 C．整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的 D直接轉讓土地使用權的
19．根據土地增值稅暫行條例的規定，納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后（）內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
A5日 B7日
C.10日 D.15日
20．納稅人必須在規定的期限內申報繳納土地增值稅。按照現行規定，下列證件和資料屬于納稅人申報納稅時必須向主管稅務機關提供的是（）。
A工商營業執照原件
B土地使用權證書
C．公司法人的戶口簿
D．稅務登記證原件
21．個人轉讓自用3年以上的房屋繳納土地增值稅時，不需向主管稅務機關備案的資料是（）。
A房屋評估報告 B．房屋產權證
C．戶口簿 D住房證
22．個人轉讓房地產需繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點為（）。
A．納稅人居住地
B納稅人戶口所在地
C．辦理房地產過戶手續所在地
D．房屋坐落地
23．下面情形中，不屬于主管稅務機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算的是（）。
A取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的 B整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
C．納稅人審批注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的
D已竣工驗收的房地產開發項目部分銷售，其余可銷售部分自用或出租的二、多項選擇題
1．屬于土地增值稅的特點的是（）。人以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象
B．單一采用扣除法計算增值額
C．實行超率累進稅率
D實行按次征收
E．征稅面廣
2．判別一項行為是否激B.土地增值稅的標準包括（）。
A．土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權是否發生轉讓
B．轉讓的土地的所有權、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有
C．土地使用權、地上的建筑物及其附著物的轉讓是否有償
D．轉讓的土地使用權、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有
E．是既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅
3．下列也引項中，不屬于土地糾的菲波B.稅范圍的有（）。人以房地產抵債而尚未發生房地產權屬轉讓的
B以房地產抵押貸款而房地產尚在抵押期間的 C．被兼并企業的房地產在企業兼并中轉讓到兼并方的 D以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的 E．企業與個人之間交換的房地產
4下列項目中，屬于立松鶴卻菲波B.稅范圍的有（）。
A抵押期滿以國有土地使用權清償到期債務
B農村居民轉讓宅基地使用權
C．房產所有人通過當地教育局向當地小學捐贈的房屋
D以房地產作價入股投資后將房地產再轉讓
E．房地產評估增值
5．下列房地產轉移行為，需繳÷土地增值稅的有（）。
A企業雙方出讓房產使用權
B．稅務機關拍賣扣押的欠稅單位的房產
C．某國有企業與一外國企業合作建房后出售
D．某外商投資企業以房產對外投資，參股分紅
E．土地使用權所有人將土地使用權贈與承擔直接贍養義務人的行為
6．下列項目中，應征收土地增值稅的有（）。
A納稅人采取預售方式出售商品房的 B納稅人隱瞞虛報房地產成交價格的
C．以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營
D．因城市市政規劃需要，納稅人自行轉讓房地產的 E．建造普通標準住宅出售增值額超過扣除項目金額20％的
7轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務人。
A外商投資企業 B國家機關
C．個人 D．國有企業
E．個體工商戶
8.下列項目屬于房地產開發成本的是（）。
A土地征用及拆遷補償費
B建筑安裝工程費
C．公共配套設施費
D前期工程費
E．廣告費
9．土地增值稅規定，允許從事房地產開發的納稅入加計20％扣除的項目是（）。
A房地產開發成本五房地產開發費用
C．取得土地使用權所支付的金額
D．轉讓房地產的稅金
E．房價之外收取的代收費用
10．計算土地增值稅扣除項目金額時不得扣除的利息支出有（）。
A·發行債券交付的利息
B．境外借款利息
C．超過國家的有關規定上浮幅度的部分
D超過貸款期限的利息部分
E．加罰的利息
11．在土地增值稅計算過程中，準予按實際發生額扣除的項目是（）。
A與轉讓房屋有關的土地出讓金
B與轉讓房屋有關的建筑安裝工程費
C．房地產開發費用
D轉讓房產交納的營業稅
E．與轉讓房屋有關的“三通一平”支出
12．下列項目中，計征土地增值稅時需要用評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目金額的有（）。
A出售新房屋及建筑物的 B出售舊房屋及建筑物的 C．虛報房地產成交價格的
D．轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格
E．提供扣除項目金額不實的
13以下關于土地增值稅的表述中，正確的是（）。
A以分期收款方式轉讓房地產取得的收入為外幣的，應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯率折合成人民幣
B.個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，作為轉讓房地產有關的稅金予以扣除
C．取得土地使用權后未開發即進行轉讓的，在計算應納土地增值稅時，可以加計扣除
D．轉讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據的，按照該房產所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額
E納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅時所發生的評估費用，不得在計算土地增值稅時扣除
14．土地、房地產管理部門有義務向稅務機關提供（）等資料。
A土地出讓金數額 B.土地基準地價
C．土地使用權
D．房屋及建筑物產權
E．評估價格
15．以下關于土地增值稅的繳納方法表述中，正確的是（）。
A以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小等，選擇在辦理過戶、登記手續前數日內一次性或分次繳納土地增值稅
B.以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關根據合同規定的收款日期確定具體的納稅期限
C．項目全部竣工結算前轉讓房地產的，一部分房地產項目因先行開發并已轉讓出去，但小區內的部分配套設施往往轉讓后才建成，此時稅務機關可對先行轉讓的項目，在取得收入時預征土地增值稅
D．以預售方式轉讓房地產的，在辦理結算和轉交手續前取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅
E．預征方法預征土地增值稅的，在該項目全部竣工辦理清算時，需要對土地增值稅進行清算，多退少補
16．按照土地增值稅征收管理的有關規定，下列項目中屬于房地產評估機構應履行的義務有（）。
A.向稅務機關提供房產買賣合同
B向稅務機關無償提供與房地產評估有關的評估資料
C．按當地政府的要求按期報道房地產的價格評估結果
D嚴格按稅法規定的辦法進行應納稅房地產的價格評估
E．向稅務機關如實申報房地產交易額及扣除項目金額
17．土地增值稅規定，下列情形中（）應采取先按比例征收后清算稅款的征稅辦法。
A成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的 B預售商品房的 C．賒銷舊有房地產的 D．分期收款銷售房地產的 E．按據方式銷售房地產的
18．下列對法人轉讓房地產的納稅地點的說法正確的是（）。
A轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅
B.轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在受讓人機構所在地稅務機關申報納稅
C．轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致的，則應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅
D．轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅
19．以下情形中納稅人應進行土地增值稅的清算的有（）。
A直接轉讓土地使用權的
B整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
C．納稅人審批注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的 D取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的 E．房地產開發項目全部竣工、完成銷售的
20．下列情形中，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的有（）。
A擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的 B申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的
C．依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的
D．符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續的 E．設置賬薄，但漲簿混亂難以確定轉讓收入或扣除項目金額的
三、計算題（每題的備選項中，只有一個最符合題意，計算結果保留兩位小數）
某外商投資企業，專門從事房地產開發業務，2007年有關經營情況如下：
（1）2月1日與當地建設銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。
（2）2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權用于開發寫字樓和商品房，合同記載上地使用權為60年，2月未辦完相關權屬證件。
（3）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
（4）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房舍門規定全部款項于12月對日均可收回，有關土地權證和房產證次年為客戶辦理。
（5）在售房、抵債等過程中發生銷售費用1500萬元；發生管理費用（不合印花稅）900萬元。（說明：計算土地增值稅開發費用的扣除比例為10％）
要求：根據所給資料，回答下列問題：
（1）征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額為（）萬元。
A633 B.600
C.700 D.620
（2）征收土地增值稅時應扣除的開發成本金額為（）萬元。
A6200 B6100
C.6120 D6000
（3）征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金額為（）萬元。
A1860 B.1936
C.1420 D2040
（4）2007年應繳納的土地增值稅為（）萬元。
A2062 B.1965
C.2019 D.2078，參考答案及解析
一、單項選擇題
1． B
【解析】轉讓集體土地使用權及地上建筑物和附著物的行為是違法行為；房地產出租行為沒有發生房地產產權的轉讓，不屬于土地增值稅的征收范圍；房地產的權屬轉讓，但未取得收入的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2． B
【解析】直系親屬繼承的房屋、無償贈與直系親屬的房屋、房地產評估增值，均不繳納土地增值稅。
3． C
【解析】政府出讓土地，不征收土地增值稅；轉讓集體土地，屬于違法行為；處于抵押期間的房地產，不征收土地增值稅。
4．A
【解析】對于以房地產進行投資、聯營的，如果投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，暫免征收土地增值稅，因此選項A，某工業企業將辦公樓轉讓給所投資的商業企業可以免征土地增值稅；個人之間互換自有居住用的房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅，但個人之間互換經營用房，沒有免稅的規定；企業與個人之間的房產互換，沒有免征或不征土地增值稅的規定；以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的，屬于土地增值稅的應稅范圍。
5． D
【解析】土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房產，則不予征稅。
D
【解析】土地增值稅的稅率是以轉讓房地產的增值額高低為依據，按照累進原則設計的，采用四級超率累進稅率，實行分級計稅。
B
【罰析】以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款；取得土地使用權所支付的金額是指納稅人取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用之和。
8． C
【解析】與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。
9． C
【解析】對土地增值稅的納稅人提供扣除項目金額不實的，應按房地產評估價格計算。房地產評估價格=重置成本價×成新度折扣率。
10． D
【解析】應扣除的“房地產開發費用”和“其他扣除項目”的金稅＝10000×10％＋10000×20％＝ 3000（萬元）。公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，開發費用扣10％，房地產開發企業可以加計扣除費用20％，題中的有關稅金200萬元是干擾信息。
11． C
【解析】該企業允許扣除的房地產開發費用＝（400－100）＋（1000＋6000）×5％＝650萬元）。
12．A
【解析】收入總稅＝400（萬元），扣除項目＝800×40％＋25＝345（萬元），增值稅＝400－345＝55（萬元），增值率＝55十345 ×100％＝15.94％，適用稅率30％,應納稅稅＝55 ×30％＝16.5（萬元）。
13．A
【解析】收入總稅＝4000（萬元），扣除項目金稅＝1600＋900＋（210—30）＋（1600＋900）×5％＋220＋（1600＋900）×20％＝3525（萬元）；增值稅＝4000－3525＝475（萬元），增值率＝475 ÷3525 ×100％＝13.48％<20％，所以免稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
14．C
【解析】
（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
（2）計算綜合樓應納土地增值稅：①計算扣除項目金額取得土地使用權支付的金稅＝2000 ×（1—1/4）＝1500（萬元）支付開發成本＝6000（萬元）扣除稅金＝18000×5％×（l＋7％＋3％）＝990（萬元）（其中5％的營業稅，城建稅在營業稅稅金的基礎上征7％，教育費附加征3％）開發費用＝（1500＋6000）×10％＝750（萬元）加計扣除費用＝（1500＋6000）×20％＝1500（萬元）扣除項目金稅＝1500＋6000＋990＋750＋1500＝10740（萬元）②增值稅＝18000—10740＝7260（萬元）③增值額占扣除項目的比率＝7260÷10740×100％＝67.6％④應納土地增值稅＝7260 ×40％＝10740×5％＝2904—537＝2367（萬元）
15．A
【解析】
（1）轉讓舊生產車間的土地增值稅＝1200－1500 ×30％＝80－20－1200 ×5％×（1＋7％＋3％）一1200－450—80－20一66一1200－616＝584（萬元）,增值率＝584÷616×100％＝94.8l％應繳納土地增值稅＝584×40％一616×5％一233.6－30.8＝202.8（萬元）
（2）轉讓土地使用權的土地增值稅＝560－420－6－（560－420）×5％ ×（l＋7％＋3％）一560－433.7＝1263（萬元）增值率＝126.3＋4337×100％＝29.12％,應繳納土地增值稅＝126.3×30％＝37.89（萬元）
（3）合計應納土地增值稅＝2028＋37.89＝240.69（萬元）
16.A
【解析】個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房（非普通住宅），經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。該個人2007年5月轉讓的自有住房，是2003年8月以20萬元的價格購入，居住時間在3年以上5年以下，按規定應減半征收土地增值稅。扣除項目金稅＝50×70％＋2.475＝37.475（萬元）增值稅＝46－37.475＝8.525（萬元）增值率＝8.525÷37.475×100％＝22.75％＜50％，適用稅率為30％,應納土地增值稅＝8.525×30％×50％＝l.28（萬元）
17.B
【解析】扣除項目金稅＝20 ×70％＋0.18＋0.5＋1.32＝16（萬元）；增值稅＝24－16＝8（萬元）；增值率＝8+16×100％＝50％，所以，適用稅率為30％,由于李某已住滿4年未滿5年，可以減半征稅，應納土地增值稅＝8 ×30％×50％＝1.2（萬元）。
18．A
【解析】選項 B、C、D，為納稅人應進行土地增值稅清算的情形。
19． B
【解析】納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
20． B
【解析】納稅人應當在簽訂房地產轉讓合同、發生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規定，向主管稅務機關辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：（）房屋產權證、土地使用權證書；（2）土地轉讓、房產買賣合同；（3）房地產評估報告；（4）與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證；（5）其他與轉讓房地產有關的資料。
21．A
【解析】納稅人轉讓已居住原自用住房的，從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案，同時提供表明其居住時間的證明，如房屋產權證、住房證、戶口簿等。
22.C
【解析】土地增值稅原則上在房地產的坐落地納稅，但如果自然人轉讓的房地產的坐落地與其居住地不在一地時，則在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。
23．A
【解析】符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。
二、多項選擇題
1．A C DE
【解析】土地增值稅的特點：以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。
2．A C DE
【解析】土地的所有權不得買賣，所以選項 B的說法是不正確的。
3．A B
【解析】以房地產抵債發生權屬轉讓的，要繳納土地增值稅，未發生權屬轉讓的，不征收土地增值稅；被兼并企業的房地產在企業兼并中轉讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的，·要繳納土地增值稅；個人與個人之間互換房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅，其他企業與企業之間、企業與個人之間互換房地產不存在免征的優惠。
4A D
【解析】選項已農村居民轉讓宅基地使用權是轉讓集體土地，屬于非法行為；選項 C，房產所有人通過當地教育局向當地小學捐贈的房屋，未取得收入，不征收土地增值稅；選項E，房地產評估增值，未取得收入，也未發生房地產權屬的轉讓，不征收土地增值稅。
5．BC 【解析】選項 A，企業雙方出讓房產使用權，這種表述本身就不正確，企業雙方只能是轉讓房產，而且只是房產的使用權轉讓，是不征土地增值稅的；選項 D，外商投資企業以房產對外投資，參股分紅，屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征收；選項E，未取得收入，不是土地增值稅的征稅范圍，但并不是所有的捐贈都不繳納土地增值稅，要注意范圍限制。
6．A BE
【解析】以房產進行投資、聯營，如果以土地（房地產）作價入股作為投資或作為聯營條件的，暫免征收土地增值稅；因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
7.ABCDE
【解析】根據《土地增值稅暫行條件》，無論法人與自然人、內資企業與外資企業、中國公民與外籍個人、企業單位與事業單位，只要轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，均是土地增值稅的納稅義務人。
8．A B C D
【解析】房地產并發成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等；廣告費計人銷售費用，屬于房地產開發費用。
9．A C
【解析】對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本立和，加計20％的扣除。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數；如果代收費用本計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產的收入征稅，相應地，在計算扣除項日金額時，代收費用就不得在收入中扣除。
10． C DE
【解析】財政部、國家稅務總局對扣除項目金額中利息支出的計算作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
11．A B DE
【解析】房地產開發費用中，利息符合規定可據實扣除，其他開發費用按取得土地使用權所支付的金額和開發成本之利的5％以內扣除；利息不符合規定的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本立和的10％以內扣除。
B C E
【解析】稅法規定，納稅人有下列情形之一的，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額：出售舊房及建筑物的；隱瞞、虛報房地產成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。對于選項 D，缺少了“又無正當理由”的條件。
13AE
【解析】個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，已經包括在舊房及舊建筑物的評估價格中，因此，在計算土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除；取得土地使用權后未開發即進行轉讓的，在計算應納土地增值稅時，不能加計扣除；轉讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
14．AB C D
【解析】稅法規定，土地、房產管理部門應當向稅務機關提供應稅房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。
15． B C DE
【解析】以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅，不能分次繳納。
B D
【解析】房地產評估機構的責任與義務有：（l）必須嚴格按稅法規定的辦法進行應納稅房地產的價格評估；（2）房地產所在地的稅務機關要求從事房地產評估的機構提供與房地產評估有關的評估資料，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口子以拒絕。
17．A B
【解析】稅法規定，兩種經營方式采取先按比例征收，然后清算的辦法：納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發、轉讓房地產的；納稅人采取預售方式出售商品房。
18．A D
【解析】納稅人是法人的，轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
19．A BE
【解析】取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的、納稅人審批注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的屬于主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情況。
20．A B CE
【解析】房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：（l）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。選項 D必須是經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的才按核定征收辦法征收土地增值稅。
三、計算題
【答案】（l）C；（2）B；（3）D；（4）A
【解析】
（1）征收土地增值稅時應扣除的土地使用權的金稅＝〔（2000＋800）×12000÷40000］×（50000÷60000）=700（萬元）
（2）征收土地增值稅時應扣除的開發成本金稅＝（7200 ×50000 ÷60000）＋（400 ×12000940000）×（50000÷60000）＝6100（萬元）
（3）征收土地增值稅時應扣除的開發費用和其他項目金稅＝（700＋6100）×（10％＋20％）＝2040（萬元）（土地增值稅開發費用的扣除比例為10％）
（4）2007年應繳納的土地增值稅。增值稅＝16000一（700＋6100＋2040＋16000×5％）一16000－9640＝6360（萬元）增值率＝6360÷9640×100％＝65.98％應繳納土地增值稅＝6360×40％－9640×5％一2544一482＝2062（萬元）
第三篇：土地增值稅自查報告
附件3:
福建省土地增值稅清算項目基本情況說明
一、企業基本情況
企業名稱：
成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業類型：經營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯系電話：
二、商品房項目開發情況
㈠土地取得情況
本公司年月日受讓于國有建設用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權，履行與本縣區土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權利和義 1
務。
㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通
過結構驗收。年月日經本縣區房地產管理局批
準，本公司取得商品房預售許可證。年月日本
公司取得本縣區房地產交易中心的產權備案登記，商品
房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑
面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關部門驗收。
㈢項目開發面積情況
本公司開發商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：
1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;
⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑
面積的%;
2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。
三、其他情況：
⑴是否有整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（填是或否）
⑵是否有直接轉讓土地使用權。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）
⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（填是或否）
四、其他需說明情況：
企業蓋章
年月日
附送資料（原已提供過的可不再提供）：
1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請
2、項目立項書
3、施工許可證、預售許可證
4、房地產開發項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結算單、國有土地使用權出讓（轉讓）合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單
5、不動產銷售明細表
6、商品房分層平面圖
7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。
第四篇：土地增值稅操作規程
湖南省土地增值稅操作規程
各地、州、市、縣地方稅務局：
第一條為了促進房地產開發和房地產市場的健康發展，發揮土地增值稅的宏觀調控作用，防止國家土地增值收益流失。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及省人民政府湘政辦發[1995]48號通知的有關規定，制定本操作規程。
第二條凡在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，包括國家機關、人民團體、部隊、企事業單位、外商投資企業、外國企業、外籍個人和國內公民以及其他組織，應當依照本規程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。
第三條納稅人應在轉讓合同簽訂后七日內，填報土地增值稅納稅申報表，并持納稅申報表、轉讓房屋及建筑物產權證書、土地使用證證書、土地使用權轉讓合同、房產買賣合同、房地產評估報告及其他轉讓房地產有關的資料，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報手續，并在辦理納稅申報手續后3日內繳納稅款。
納稅人因經常發生簽訂轉讓房地產合同而難以在每次辦理納稅申報的，由納稅人提出申請，經主管稅務機關批準，于每季終了后十日內辦理申報繳納稅款手續。
第四條納稅人轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物的（以下簡稱轉讓房地產），以取得轉讓轉入憑據的當天為納稅義務時間。納稅人以賒銷或分期收款方式轉讓房地產的，以本期收到價款的當天或合同約定本期應收價款日期的當天為納稅義務時間。
納稅人采用預收價款方式轉讓房地產的，以收到預收價款的當天為納稅義務時間。
第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務機關，可依照《實施細則》第十四條的規定，指定經政府批準的評估機構確定納稅人的轉讓收入及扣除項目金額，并經稅務機關確認后據以計算征收土地增值稅。
（一）轉讓舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（三）提供扣除項目金額不實的；
（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
房地產評估機構的資格確認和有關評估辦法，另行通知。
第六條納稅人在房地產項目全部竣工結算前轉讓房地產所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據以計算土地增值稅的，應按照本規程的規定，向房地產所在地主管稅務機關申報，稅務機關可采取按轉讓收入2％—5％的比例預征土地增值稅，預征的具體比例由地、州、市地方稅務局調查測算后確定。待單個核算項目或核算對象全部竣工之后三十日內辦理稅款的清算手續，多退少補。清算期限超過三年的，以三年為限。
第七條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發，轉讓房地產的，以及核算項目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應當按照本規程第六條的規定預繳土地增值稅。在結算和稅款清算時，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用面積占開發土地總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。
凡轉讓土地使用權的同時轉讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計算分攤其扣除項目金額。
凡核算項目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項目的投資概算及工程進度計算分攤已取得收入的那一部分扣除項目金額。
上述方法無法計算分攤扣除項目金額，需采用其他方式計算分攤的，由縣（市）地方稅務局確定。
第八條房地產開發企業應當依照財務會計制度規定的，最基本的核算項目或核算對象為單位計算申報繳納土地增值稅。
成本核算的單位一經確定，在土地增值稅未清算之前不得變動。
第九條開發土地和新建項目及配套設施費用中的財務費用中的利息支出；凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供銀行金融機構的證明，經縣（市）地方稅務局審定，可據實扣除，但最高不得超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。
凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤的，或不能提供銀行金融機構證明的，房地產開發費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十扣除。
第十條個人因工作調動或改善居住條件而轉讓自用的住房，應提供房產產權證書、土地使用權證書及有關證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務局核實后按規定征免稅。
第十一條符合《暫行條例》和《實施細則》以及財政部、國家稅務總局規定免征土地增值稅的納稅人，凡轉讓房地產收入未超過100萬元的，報經縣（市）地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過100萬元的，未超過400萬元的，報經地、州、市地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過400萬元的，報經省地方稅務局審批。
單位和個人以繼承、贈予等無償方式轉讓房地產的，應持有效的繼承、贈予等證明文件及產權轉移手續，經縣、市地方稅務局審核后，免征土地增值稅。
第十二條納稅人建造普通標準住宅，在開工之前應持項目計劃文件，投資概算和設計施工圖紙等資料報經與下達該項目計劃部門同級的地方稅務局審核。未經審核出售的普通標準住宅，不享受《實施細則》規定的優惠政策。
第十三條納稅人轉讓的房地產座落在兩個或兩個以上不同縣、市（區）的，應向房地產座落地的主管稅務機關分別申報納稅。
對于納稅地點有爭議的，由其上一級地方稅務局裁定。
第十四條轉讓房地產取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。
第十五條凡轉讓房地產的單位和個人，應持房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書，土地增值稅納稅憑證或稅務機關免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務部門開具的房地產產權權屬變更稅收證明單，到土地管理部門、房產管理部門辦理權屬變更手續。
對未持有上述資料的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理房地產權屬變更手續。
第十六條個人應繳納的土地增值稅，稅務部門可以委托有關部門代征代扣。
第十七條納稅人未按本規程辦理納稅申報和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。
第十八條本規程與湘政辦發[1995]48號文同時執行。
第五篇：土地增值稅相關政策
土地增值稅清算相關政策
福建省地方稅務局轉發國家稅務總局
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
[發文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發〔2007〕24號
各市、縣（區）地稅局，省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：
現將《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發［2006］187號）轉發給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執行。
一、各地應根據國家稅務總局規定，結合當地實際，積極開展房地產開發企業的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。
二、根據國稅發［2006］187號第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。
三、對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發［2006］187號第四條第（二）項規定確定上述四項開發成本的單位面積金額標準。
四、各設區市地方稅務局應根據國家稅務總局規定，結合當地實際情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。
五、閩地稅發［2005］號印發的《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續執行，但其中有關清（結）算條件和時間的規定以國稅發［2006］187號文和本文為準。
六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規定。
二ＯＯ七年二月一日
國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算
管理有關問題的通知
[發文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局
文號：國稅發〔2006〕187號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：
為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
八、清算后再轉讓房地產的處理
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
國家稅務總局
二○○六年十二月二十八日
財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知
[發文日期：2006-11-10]
國家稅務總局文號：財稅[2006]141號
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：
“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。
請遵照執行。
財政部 國家稅務總局
二○○六年十月二十日
財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知
[發文日期：2006-08-03]
國家稅務總局
文號：財稅[2006]21號 各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件發布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
六、本文自2006年3月2日起執行。
抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務局。
財政部 國家稅務總局
二○○六年三月二日
福建省地方稅務局關于印發《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知
[發文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：
現將《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。在執行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。
二ＯＯ五年十月十四日
福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行)
第一章 總 則
第一條 為加強和規范房地產開發企業土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以
文號：閩地稅發[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報
第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。
（一）施工許可證；
（二）房地產開發項目的預、概算書；
（三）項目立項書；
（四）商品房分層平面圖；
（五）取得土地使用權的證明材料；
（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。
第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。
第七條 納稅人在房地產開發過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。
第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。
第三章 稅款征收
第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規定，據實申報繳納土地增值稅。
第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當地政府規定的經濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。
1、住宅按1%—2%預征。
2、商業營業用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。
3、別墅按3%預征。
4、對納稅人既開發建造住宅又開發其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。
各設區市地稅局在上述規定的幅度內，應對當地房地產開發經營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區的預征率需要調整的，報經省局批準，可在統一規定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。
第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率
第十二條 納稅人應在主管稅務機關規定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。
第四章 納稅清結算
第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。
（一）土地增值稅清結算申請報告；
（二）土地增值稅納稅清結算申報表；
（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；
（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；
（五）房地產開發項目工程決算報告；
（六）無償提供公共配套設施的證明材料；
（七）開發項目成本扣除情況補充說明報告；
（八）稅務機關要求提供的其他材料。
第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：
（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報瞞報房地產成交價格等情況的；
（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；
（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；
（四）稅務機關認為有必要進行清算的。
第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據。沒有真實合法有效的憑據不能列入扣除項目。
納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規定，核定其應納稅額。
第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條
（一）項的免稅規定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：
（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在140平方米以下；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中
（二）、（三）項的具體標準以當地政府公布的數據為準。
第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。
第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。
第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規定投入資金進行開發，按規定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則
第二十二條 納稅人違反本辦法規定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處罰。
第二十三條 各設區市地方稅務局可以根據本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。
第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的,以本辦法規定為準。
附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。
福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知
[發文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區市地方稅務局，省局直征分局：
最近陸續接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統一如下：
一、關于房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發生時間的確定問題。
房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。
二、關于房地產開發企業出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。
按當地地稅部門確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數，占房地產開發企業全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。
三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。
納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。
四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。
按納稅人工商營業注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區經營、聯合經營、文號：閩地稅發[2005]93號 臨時經營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規定執行。
五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。
對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。
二ＯＯ五年六月二日
國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知
[發文日期：2006-07-18]
來源：國家稅務總局 文號：國稅發[2005]172號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：
根據《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經商財政部、建設部，現就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：
一、《通知》第三條第二款中規定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。
二、《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。
三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。
五、根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
六、享受稅收優惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。
國家稅務總局
二○○五年十月二十日
國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知 [發文日期：2006-05-30]
來源：國務院辦公廳 文號：國辦發[2006]37號各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。
國務院辦公廳
二○○六年五月二十四日
關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見 建設部 發展改革委 監察部 財政部 國土資源部
人民銀行 稅務總局 統計局 銀監會
去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：
一、切實調整住房供應結構
（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。
（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。
二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用
（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度
（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。
四、進一步整頓和規范房地產市場秩序
（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。
（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。
（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
六、完善房地產統計和信息披露制度
（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。
（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日
財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知
[發文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關營業稅問題通知如下：
2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；（此規定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。
在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)的有關規定執行。
地方各級財稅部門要嚴格執行稅收政策，加強稅收征管，對執行過程中出現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。
財政部 國家稅務總局
二○○六年六月十六日
福建省地方稅務局關于經濟適用住房銷售征收營業稅的通知
[發文日期：2004-11-10]
福建省地方稅務局
文號：閩地稅發[2004]283號
各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經濟適用住房銷售征收營業稅問題的請示，根據國家經濟適用住房建設有關規定和現行營業稅有關規定，對我省經濟適用住房銷售征收營業稅問題明確如下，請遵照執行。
根據建設部等四部委下發《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規定，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經濟適用住房在建設用地、行政事業性收費、貸款方面相應的優惠政策，沒有規定經濟適用住房銷售免稅的優惠。
根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規定，為了支持住房制度的改革，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。經濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經濟適用住房的銷售應按規定征收營業稅，不能比照房改政策免征營業稅。
二ＯＯ四年十一月十日
福建省地方稅務局關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知
[發文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [
文號：閩地稅發[2004]63號各市、縣（區）地方稅務局，省、各設區市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：
近接福州、莆田、泉州、寧德等設區市地稅局來文、來電請示，要求對企事業單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業稅問題予以明確。
為正確執行營業稅稅收政策，加強對拆遷補償業務的營業稅征收管理，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規定精神，經研究，明確如下：
一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。
二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業稅。
１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業稅。
２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業稅。
三、此前省局下發的文件規定中與本規定不一致的，一律按本規定執行。
國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知
[發文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發[2006]74號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：
為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業稅征收管理，現將有關問題通知如下：
一、各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。
（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。
（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。
（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。
（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。
二、各級地方稅務部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。
三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區房地產市場分析監測工作，密切關注營業稅稅收政策調整后的政策執行效果，加強營業稅政策調整對本地區房地產市場產生影響的分析評估工作。
國家稅務總局
二○○六年五月三十日
國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知
[發文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發[2006]31號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：
一、關于未完工開發產品的稅務處理問題
開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。
２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。
３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。
二、關于完工開發產品的稅務處理問題
（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。
（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。
（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：
1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。
５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
三、關于開發產品預租收入的確認問題
開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。
四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題
開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。
上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。
2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。
六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題
開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題
（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。
完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
八、關于開發產品成本、費用的扣除問題
開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。
（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理： 1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。
3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。
5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。
6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。
（二）下列項目按以下規定進行扣除：
1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：
（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。
（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。
3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。
4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。
5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：
（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。
（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。
8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。
9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：
（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。
（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。
11．利息。按以下規定進行處理：
（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。
（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。
（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。
13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。
14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。
九、關于征收管理問題
（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。
（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；
6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
十、關于適用減免稅政策問題
根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。
十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題
本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。
本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。
國家稅務總局
二○○六年三月六日
國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問
題的通知 [發文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發[2002]117號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:
現對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題通知如下:
一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務征收增值稅、營業稅劃分問題
納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業勞務收入(不包括按規定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業稅:
(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業施工(安裝)資質；
(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業勞務價款。
凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業稅。
對上所稱建筑業勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業勞務價款為準。
納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業勞務的單位和個人取得的建筑業勞務收入的營業稅。
二、關于扣繳分包人營業稅問題
不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業稅:
(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。
(二)除本條第一款規定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業營業稅時的營業額為分包額。
三、關于自產貨物范圍問題
本通知所稱自產貨物是指:
(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；
(二)鋁合金門窗；
(三)玻璃幕墻；
(四)機器設備、電子通訊設備；
(五)國家稅務總局規定的其他自產貨物。
四、關于納稅人問題
本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。
納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業勞務，應向營業稅應稅勞務發生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業稅應稅勞務發生地地方稅務局根據納稅人持有的證明按本通知的有關規定征收營業稅。
五、關于稅款調整及執行時間問題本通知自2002年9月1日起執行。
本通知發布前已按原有關規定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規定征收稅款的按本通知規定執行。
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