第一篇：土地增值稅清算協議

土地增值稅清算鑒證業務約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司

乙方稅務師事務所執業證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經甲乙雙方協商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯系人：

聯系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以（）、（）方式無償轉讓房地產的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

4、對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務師應當運用（）確認收入的真實性和準確性。

9、稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在（）、（）、（）、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應進行土地增值稅的條件和主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產開發成本的項目及每項內容具體內容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區某房地產開發有限公司投資建設的“A小區”項目，在2006年6月，向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。基本資料如下：

（一）某房地產開發有限公司是A小區項目的開發商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目，座落于某區××號，規劃批準總占地面積80 000平方米。

.某房地產開發有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經辦理并持有“五證”。

.某房地產開發有限公司在2003年3月曾到主管稅務機關為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

.某房地產開發有限公司發生了商品房開發銷售行為，并取得了經營收入。“A小區”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。

（二）根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設施面積12 000平方米。

普通標準住宅的確認情況根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

“A小區”開發項目的主管稅務所，是×××稅務所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預售許可證已滿三年“A小區”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區”項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

（2）銷售進度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產開發有限公司于2003年5月開始預銷售“A小區”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數據如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產開發有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

普通標準住宅收入的確認某房地產開發有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規定進行了單獨核算。根據帳面記錄，出售普通標準住宅取得收入900 000 000元。

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產開發有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。

（2）經鑒證某房地產開發有限公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數據如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎設施費：1,586,000元；

⑤公共配套設施費：27,942,700元； ⑥開發間接費：19，300，600元。

（3）某房地產開發有限公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設施用途公共配套設施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經營性質的設施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據以上資料請回答：（1）稅務機關能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區某涉外房地產開發有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東湖樓住宅項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發的項目，座落于崇文區 3 XX號，規劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

4、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標準住宅政策規定的0.5﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。

(二)經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構證明。

(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。

稅務人員對清算資料進行審核后后，發現存在以下問題：

（1）根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核發現，貸款利息不是按清算項目單獨進行劃分計算的。

根據以上資料請計算該單位在清算時應補（退）得土地增值稅。

第四篇：土地增值稅清算講義

土地增值稅清算

培 訓 講 義

上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝

一、土地增值稅清算概述

（一）定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。（規程第三條）

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（實施細則第十六條）

（二）總體要求

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。（規程第四條）

稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（規程第五條）

（三）相關法規

1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令[1993]138號）

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）

3、國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發[1995]110號）

4、財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知（財 稅[1995]48號）

5、國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發﹝1996﹞4號）

6、財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

7、國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發?2006?187號）

8、關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知（國稅發?2007?132號）

9、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發?2009?91號）

10、國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函?2010?220號）

11、國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發?2010?53號）

12、國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發?2013?67號）

13江西省地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的通知（贛地稅發?2007?22號）

14、江西省地方稅務局關于對轉讓二手房征收土地增值稅有關問題的通知（贛地稅發?2007?99號）

15、江西省地方稅務局關于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發?2008?76號）

16、江西省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）

17、江西省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（贛地稅發?2009?117號）

18、江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告（江西省地方稅務局公告2010年第3號）

19、江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告（江西省地方稅務局公告 2011年第6號）

20、江西省地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知（贛地稅發?2013?117號）

21、江西省地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）

22、江西省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告 2013年第10號）

23、上饒市地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告（上饒市地方稅務局公告 2010年第1號）

24、上饒市地方稅務局關于印發《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務局公告 2013年第3號）

二、土地增值稅清算實施

（一）前期管理 注意點：

1、項目管理；

2、數據分析；

3、調研評估；

4、發票管理。

（規程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規程第三條）

2、對已具備土地增值稅清算條件的企業可以采取以下兩種方式進行清算。

一種是企業自行清算，……

另一種是企業委托當地地稅機關認可的稅務師事務所進行清算，……（贛地稅發?2008?76號）

3、市局辦法：

一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產開發企業）。

二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務中介機構出具鑒證報告。

三是明確中介規范：重申了資質、年檢、備案等要求。

四是明確職責要求：主管地稅機關和各級稽查部門不得取代納稅人進行土地增值稅清算。

（三）清算條件

1、規程：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2、市局辦法：

第十二條

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關必須通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）對已竣工驗收的房地產開發項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。對于房地產開發項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產面積應當計入已轉讓房地產建筑面積計算銷售比例。

對前款所列第（二）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務機關原則上不通知納稅人進行土地增值稅清算。

（一）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（二）省稅務機關規定的其他情況。

3、辦法規定解讀：

一是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規定主管稅務機關必須要求納稅人進行清算。

即（1）對已竣工驗收的房地產開發項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

做出此規定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發?2008?76號中的規定：

“

二、……根據現行土地增值稅政策的有關規定，對房地產企業開發的商品房，當銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預征率預征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應進行土地增值稅清算。”

“

四、……房地產企業具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。”

二是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規定主管稅務機關原則上不要求納稅人進行清算。

作出上述規定，主要是基于嚴肅稅收政策、規避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現退稅的情況為多。

（四）清算單位

1、土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（細則第八條）

2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）

3、“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”（國稅發?2006?187號）

4、……根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應區分普通住宅與其他類型的房地產分別核算土地增值額。

同一房地產項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產計算土地增值額。（贛地稅發?2008?76號）

5、土地增值稅清算單位

自本通知下發之日起，新增的房地產開發項目的土地增值稅清算單位應依據發展和改革委員會批準的項目文件確定。[《江西省地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》(贛地稅發?2013?117號 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管稅務機關按規定要求納稅人清算的，必須下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

2、應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機 8 關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定處理，同時發出《責令限期改正通知書》，要求其在30日內辦理清算手續。

三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

1、案頭審核

2、實地審核。

（二）審核內容

1、審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2、審核收入情況

3、扣除項目審核

4、關聯方交易行為的審核

5、中介機構鑒證報告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

1、要健全土地增值稅清算組織機構，市、縣地稅機關要成立土地增值稅清算領導小組。

2、主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體。

3、審核時間要求。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體，應當在受理納稅人清算資料之日起90日內（不含納稅人應主管稅務機關要求的補正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領導小組審批。

4、要按規定計算“普通標準住宅”和“其他類型房地產”兩個增值額。并且強調，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優惠政策為由、并入其他類型房地產統一計算增值額。

5、必須將納稅人土地增值稅稅款預征情況納入重點審核內容，對未按規定預征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

6、主管稅務機關、審核人員的責任，審核完畢必須健全手續、在審核表上蓋章、簽字確認。

7、除了總局規程等規定的內容以外，要特別注重企業自購建筑材料、建筑安裝發票的真實性和準確性、利息支出等內容的審核。

※其他稅費的處理：房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等

※財稅【2006】21號：對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環節

在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。（規程第三十三條）

（二）核定征收條件

1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手 10 續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。（規程第三十四條）

2、強調建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據實清算。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

進一步強化對房地產企業的查賬征收。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

進一步強化對房地產企業的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業的賬目,弄清企業往來資金的來龍去脈,重點是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。少數企業確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務總局規定不低于5%。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（規程第三十五條）

2、對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。（規程第三十六條）

3、對采取核定征收的房地產企業，由企業寫出報告報縣級地稅機關批準后執行。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）

4、在土地增值稅清算審核過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）

5、對采取核定征收的房地產企業，由企業寫出報告，經主管稅務機關 11 核實并寫出調查報告，報縣級地稅機關局長辦公會合議研究核準后執行。主管稅務機關根據研究核準結論，向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

1、為引導和督促企業規范財務核算，依法依規履行土地增值稅納稅義務，進一步加強土地增值稅征管，現就調整我省土地增值稅清算環節核定征收率的有關問題公告如下：

一、土地增值稅清算原則上都應采取查賬清算方式，少數納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》（國稅發?2009?91號）第三十四條之規定的，按核定征收方式對房地產項目進行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關發出核定征收的稅務事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結果報經縣級以上地稅機關合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續。

二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統一調整為四個檔次：轉讓普通住宅，5%；轉讓非普通住宅，6%；轉讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告從2014年1月1日起執行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。【《江西省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務局公告 2013年第10號）】

2、之前：

12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設區市地方稅務局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）

（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務局公告2011年第6號）

（3）規范房地產企業土地增值稅核定征收。對少數企業確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務總局和江西省地稅局相關要求,結合我市實際確定，具體為：轉讓普通標準住宅按3%核定征收，轉讓非普通標準住宅按5%核定征收，轉讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務局公告2010年第1號）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發布了核定征收率的，應以轉讓房地產收入的所屬期來確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發布核定征收率的，由主管稅務機關依照稅收征管法的相關規定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

五、土地增值稅稅務檢查 市局辦法：

第三十七條 主管稅務機關發出《責令限期改正通知書》后，納稅人在規定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務機關應移交稅務稽查部門檢查。

第三十八條 主管稅務機關對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

第三十九條 對符合本辦法第十二條規定，納稅人未按規定進行土地增值稅清算、主管稅務機關未下達《責令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規定，主管稅務機關對土地增值稅清算審核結束后，稽查部門可以進行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規定，納稅人接到主管稅務機關清算通知超過90日仍未進行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進行土地增值稅檢查，但對主管稅務機關未下達清算通知的，稽查部門不能直接進行土地增值稅檢查，而應向相關部門提出征管建議。

第四十條 各級地稅稽查部門按規定開展稅務檢查時，應對未進入土地增值稅清算程序的房地產開發企業的土地增值稅預征情況進行檢查。

六、土地增值稅清算后續管理

（一）清算審核期間轉讓房地產的處理 按相應的預征率預征稅款

（二）清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發?2006?187號）

（三）清算后補差款的處理

土地增值稅清算后收取的清算時已轉讓房地產的補面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉讓房地產稅款申報繳納

納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區分普通住宅和其他類型房地產 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續

對納稅人辦理土地增值稅清算時應退稅款額度占預繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區)地稅局應上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

七、土地增值稅清算法律責任

1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責任

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責任

3、財政部、總局、省地稅局相關文件規定

八、土地增值稅清算文書檔案

（一）清算案例評審

要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。市地稅局負責組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規、清算成效、案卷整理等標準，從合法性、真實性、典型性等方面進行綜合評審，以點帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書

1、建立健全《房地產開發項目土地增值稅日常管理臺賬》；

2、規范完善《土地增值稅清算申報表（企業填寫）》；

3、嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）》；

4、補充完善了一系列征管文書。※市局辦法10個附件：

（1）房地產開發項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書

（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書

第五篇：土地增值稅的清算審核

為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據土地增值稅清算審核有關政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數據情況請忽略。

案例一

北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的“東園小區”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區”項目辦理土地增值稅清算手續。

在公司提交的“東園小區”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發的項目的，座落于東城區XX號，規劃批準總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米;其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

6、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。

該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元

具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發間接費:19,300,600元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)

分攤扣除金額計算過程為：

1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。

具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地產開發費用

該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。

(五)房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標準住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。

(一)普通標準住宅計算過程

1、出售普通標準住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免征土地增值稅。

(二)其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪

適用稅率為40﹪

應納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元

應補繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、稅務機關審核情況

(一)對清稅資料的審核

稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：

(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元;出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發現問題。

同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據有關政策規定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。

(三)確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元

經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發現問題。

2、房地產開發成本的金額為:386,880,000元。

(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。

(2)首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。

其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業”類每平方米建安造價金額。

(3)公共配套設施費用的審核

經對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎設施費鑒證表”中列舉的公共配套設施費內容進行審核后，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

對于公共配套設施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。

3、房地產開發費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由于稅務機關審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核后沒有發現問題。

5、重新計算房地產開發企業加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

經審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的應納稅款計算

1、普通標準住宅計算過程

經稅務機關審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標準住宅的標準，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標準住宅部分的應納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪

適用稅率為50﹪

應納土地增值稅為：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元

應補繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區項目審核后有關的附列情況：

(一)總建筑面積200,000平方米

(二)批準可銷售面積170,000平方米

(三)已出售面積160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。

案例二

北京市崇文區某涉外房地產開發有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門通過對該項目的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設東湖樓住宅項目，是經北京市發展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發的項目，座落于崇文區XX號，規劃批準總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書”。

4、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標準住宅政策規定的0.5﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。

(二)房地產開發成本

經鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發間接費：6，300,600元(開發成本具體明細內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格)。

(三)房地產開發費用為7804000元

1.利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構證明。

2.其他房地產開發費用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。

(五)財政部規定的加計扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

(一)房地產轉讓收入132,800,000元;

(二)扣除項目金額合計167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元;

2.開發土地和新建房及配套設施的成本為111,000,000元;

3.開發土地和新建房及配套設施的費用為7804000;

4.與轉讓房地產有關的稅金為6,640,000元;

5.加計扣除為25,496,000

(三)增值額132,800,000-167,420,000=-34,620,000元

(四)應納土地增值稅為0。

(五)已納土地增值稅為300,000元。

(六)應退土地增值稅300,000元。

五、稅務機關審核情況

(一)資料審核

對納稅人提供的相關資料與鑒證報告中的數據進行核對并對鑒證報告中披露的內容情況進行審核后，根據土地增值稅現行政策規定，稅務機關對該項目清算情況審核確認如下：

(二)收入確認

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發現對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。

(三)扣除項目金額確認

1.根據納稅人提供的“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權所支付的金額為16,480,000元;

2.開發成本確認

(1)對于土地拆遷及補償費35,642,400元，經審核拆遷協議及支付憑證，未發現問題。

(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為公共配套設施。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設施費1,027,000元，未發現問題。

(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數據要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元

(4)經審核確認后，開發成本扣除合計為：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地產開發費用確認

(1)利息支出

通過對該單位提供的金融機構貸款利息證明和借款合同的審核，稅務機關認為扣除的貸款利息，不是按清算項目單獨進行劃分計算的，不適用按利息支出據實扣除的政策，利息不能單獨扣除。

(2)房地產開發費用

由于該項目利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元，經審核數據無誤。

5.財政部規定的加計扣除金額為：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)應納稅款計算

(一)房地產轉讓收入141,100,000元;

(二)扣除項目總金額合計134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值額

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)適用稅率30﹪

應納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已納土地增值稅為300,000元

(七)應補土地增值稅1,658,334元

案例三

北京市某房地產開發有限公司投資建設的xx項目，座落于豐臺區xx號。2006年10月，向豐臺地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門通過對該項目提供的有關資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)中內容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：

一、整體項目情況簡介

1、某房地產開發有限公司建設xx項目，是經北京市發展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準投資開發的項目的，座落于豐臺區xx號，規劃批準總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。

2、該項目于2004年初開工建設，于2005年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批準可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。

4、該項目在2006年6月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的“北京市建設工程質量合格證書“。

5、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積15,000平方米、總商品住宅176套，平均每套85.23平方米，屬于2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。

6、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情況說明

該單位于2005年5月開始預銷售xx項目，截止到2006年9月30日，共取得銷售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權所支付的總金額為22,660,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字x號地價繳款證明，經確認“東園小區”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金22，000，000元，繳納契稅660,000元。

該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為16，995,000元。

具體計算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)開發成本

經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年10月該項目工程總成本為118,352,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為88,764,000元。其中

(1)土地拆遷及補償費：90,890,000元。(2)前期工程費：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費:4,000,000元。(4)基礎設施費：5，861，000元。(5)公共配套設施費：0元。(6)開發間接費：12,600,300元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)

分攤扣除金額計算過程為：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地產開發費用

該公司不能提供按清算項目支付的金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)繳納與銷售環節的有關營業稅、城市維護建設稅、教育費附加共計6,600,000元。

(五)房地產開發企業加計扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根據以上數據，本次清算允許扣除項目總金額為

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于普通標準住宅，計算納稅情況為：

取得收入120,000,000元

扣除項目金額=144，086，700元

增值額=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元

由于該項目沒有增值額，兔交土地增值稅。

五、稅務機關審核情況

針對上述案例，我們編寫了兩種情況的假設審核結果方法，請參考。

假設一

(一)對清稅資料的審核

根據納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核后，根據土地增值稅現行政策規定，稅務機關對該項目清算審核確認情況如下：

(二)確定銷售收入120,000,000元

根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房問號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅15,000平方米，取得銷售收入120,000,000元，進行核對后，未發現問題。

(三)扣除項目金額的審核

土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進行分配后計算。

1、取得土地使用權時所支付的金額

經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應扣除16,995,000元，未發現問題。

2、房地產開發成本

(1)對清算時扣除的土地拆遷及補償費的金額90，890,000元，通過我們審核后發現，該項目提供支付憑證和相應的拆遷補償協議書中記載的內容不相符，因此，對土地拆遷及補償費90,890,000元的金額無法判斷，決定不允許扣除。

(2)對《鑒證報告》中成本扣除的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費”相關表中列舉的明細項目內容進行審核后，雖然通過對四項費用計算后，該項目每平方米工程造價的金額為1373.1元，不高于《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2167.94元。但對有些疑點項目及金額，我們調取了中介機構《鑒證報告》的工作底稿與納稅人提供的開發項目相關成本財務報表統計的相關金額進行核對，發現工作底稿披露的四項開發費用，特別是建筑安裝工程費的支出與成本財務報表統計的金額數據相差較大。經過研究，決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》送達給納稅人，要求納稅人在30日內進一步補充與清算項目相關的財務計賬的有關憑證證明資料，結果納稅人沒有按主管稅務機關規定期限提交補正材料。據此情況，稅務機關決定對該清算項目移交給納稅評估部門按檢查程序進行辦理清算工作。向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》送達給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評估部門按照有關規定程序進行稽查檢查工作。

假設二：

假設主管地方稅務機關在對案例三清算審核過程中，經過對疑點項目金額調取《鑒證報告》工作底稿和納稅人進一步補充的相關資料核對審核后，發現，由于多種原因，該項目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務機關難以確定扣除項目金額因此，向納稅人送達了《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》決定該清稅項目，按確定的銷售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據)，計算征收土地增值稅。