第一篇：土地增值稅預(yù)征和清算工作總結(jié)
土地增值稅預(yù)征和清算工作總結(jié)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題》（國稅發(fā)［2006］187號(hào)）和《XXX地方稅務(wù)局印發(fā)
一、轄區(qū)納稅人的基本情況
我局管理轄區(qū)已登記注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9戶，其中正常運(yùn)營的有5戶，其他4戶企業(yè)中1戶企業(yè)因資金困難現(xiàn)處于停業(yè)狀態(tài)，3戶企業(yè)雖已取得房地產(chǎn)開發(fā)資格，但尚未實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)，按照（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）文件精神，我局將正常生產(chǎn)經(jīng)營的5戶企業(yè)（其中達(dá)到清算條件的3戶）實(shí)施符合清算條件的27個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了土地增值稅清算。
二、統(tǒng)籌安排，合理分工，為土地增值稅清算工作提供有力的組織保證。土地增值稅清算工作程序復(fù)雜，扣除項(xiàng)目涉及面廣，納稅人不僅有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還涉及其他有涉稅行為的企業(yè)、事業(yè)單位或個(gè)人，根據(jù)上述情況，我局專門成立了清算工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各相關(guān)科室、分局負(fù)責(zé)人為成員，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通，工作負(fù)責(zé)的同志，1
集中力量進(jìn)行土地增值稅清算工作。同時(shí)，我們因地制宜，制定了切實(shí)可行的清算工作方案，由稽查局負(fù)責(zé)對(duì)各建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行清理清算；各管理分局做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況的土地增值稅清理檢查。并定期反饋清算信息，及時(shí)溝通清算工作中的遇到問題，保證了清算工作的順利開展。
三、加強(qiáng)培訓(xùn)、嚴(yán)格審核，全面開展土地增值稅清算工作。
（一）土地增值稅雖然是一個(gè)開征近13年的老稅種，但是由于長期以來稅務(wù)機(jī)關(guān)疏于管理，加之納稅人對(duì)該稅種的政策不清、認(rèn)識(shí)不明、理解不深，對(duì)此次土地增值稅清算更是誤解有加。自去年以來，總局、省局陸續(xù)下發(fā)了一系列規(guī)范性文件，對(duì)土地增值稅的征管提出了新的要求。為此，我局選派兩名稽查人員參加了市局舉辦的土地增值稅清算工作培訓(xùn)班，并將學(xué)習(xí)內(nèi)容對(duì)我局參與土地增值稅清算工作的稽查人員進(jìn)行了講解、培訓(xùn)，并就有關(guān)業(yè)務(wù)問題進(jìn)行了明確，統(tǒng)一了執(zhí)法程序，為清算工作打好了業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。
（二）全面進(jìn)行摸底調(diào)查。一是對(duì)3戶達(dá)到清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)近年來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的進(jìn)行清理；二是對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的進(jìn)行調(diào)查；三是對(duì)取得
銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的開發(fā)項(xiàng)目列入清算范圍。經(jīng)過調(diào)查符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有27個(gè)。并對(duì)3戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下發(fā)土地增值稅清算通知書，采取調(diào)賬檢查的方式進(jìn)行土地增值稅清算檢查。
（三）嚴(yán)把資料審核關(guān)。這次土地增值稅清算我們重點(diǎn)核實(shí)了帳務(wù)核算的準(zhǔn)確性、銷售價(jià)格的真實(shí)性、成本費(fèi)用的合理性。
1、在對(duì)收入的核實(shí)上，我們按照開發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間對(duì)每個(gè)樓盤、每幢樓房逐戶進(jìn)行登記造冊(cè)，并根據(jù)物價(jià)局的房屋銷售價(jià)格批復(fù)文件確定的銷售價(jià)與企業(yè)提供的房屋銷售價(jià)進(jìn)行比對(duì)分析，并按照各樓層的浮動(dòng)比例重新計(jì)算收入。
2、在建筑成本合理性的檢查中，我們主要根據(jù)各個(gè)階段建筑材料、人工費(fèi)用的列支情況對(duì)建筑成本進(jìn)行審核，以實(shí)際結(jié)算開具的建筑安裝專用發(fā)票為依據(jù)，進(jìn)行建筑成本項(xiàng)目的扣除，對(duì)未按施工合同或決算書金額足額開具建筑安裝發(fā)票的不與扣除成本費(fèi)用。
3、在開發(fā)費(fèi)用的清理中，我們按照銷售面積占總建筑面積的比例進(jìn)行合理分配，對(duì)開發(fā)費(fèi)用偏大又無合理理由的，我們按政策規(guī)定進(jìn)行了核定。
4、在稅收政策的落實(shí)上我們嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，保證做到應(yīng)收盡收、應(yīng)免盡免。如對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)我們嚴(yán)格執(zhí)行加計(jì)扣除20%開發(fā)費(fèi)用的政策，對(duì)普通住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不進(jìn)行單獨(dú)核算的不予享受增值率未達(dá)20%免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。
（四）土地增值稅清算工作與日常檢查相結(jié)合。在日常檢查的同時(shí)做好土地增值稅預(yù)征和清查工作的宣傳和對(duì)納稅人的重點(diǎn)輔導(dǎo)工作，取得了良好效果。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)有1戶企業(yè)發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未申報(bào)繳納土地增值稅，檢查組通過對(duì)相關(guān)資料的審核、檢查并進(jìn)行了清算，通過清算補(bǔ)繳稅款55842.25元，其中土地增值稅48367.96元。
（五）管理分局協(xié)調(diào)配合，采取“分局長主抓，管理組細(xì)抓”的辦法，劃片分區(qū)，責(zé)任到人，逐戶進(jìn)行排查摸底，加強(qiáng)宣傳，深入輔導(dǎo)，查深查細(xì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)辦公樓轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行抵貸房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況進(jìn)行清理檢查。經(jīng)清理對(duì)5戶企業(yè)和2戶行政事業(yè)單位涉及辦公樓轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為進(jìn)行了清算，通過清算補(bǔ)繳稅款9192.50元，其中土地增值稅2775.00元。
（六）加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理。對(duì)納稅人尚未竣工項(xiàng)目，進(jìn)行預(yù)售收取預(yù)收款的，一律按“預(yù)收賬款”金額實(shí)行土地增值稅預(yù)征。以“房地產(chǎn)一體化”管理為載體，強(qiáng)化“二手房交易”的土地增值稅的征收管理，促進(jìn)土地增值稅稅源管理。
四、土地增值稅清算的成果。
經(jīng)過為期三個(gè)月的清算工作，我局共清算檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3戶，其他企業(yè)單位5戶，行政事業(yè)單位2戶，查補(bǔ)稅款1518928.72元，其中土地增值稅816181.21元，入庫稅款896364.51元，其中土地增值稅460122.10元。財(cái)政局
代扣“二手房”交易稅款60522.75元，其中土地增值稅5604.00元。對(duì)納稅人尚未竣工項(xiàng)目，進(jìn)行預(yù)售收取預(yù)收款的，按“預(yù)收賬款”金額預(yù)征土地增值稅180215.10元。清算過程中責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣繳納建筑企業(yè)稅款169647.82元。
五、土地增值稅清算工作中存在的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售收入確認(rèn)難，一些企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”和“其他應(yīng)付款”科目中長期掛賬不作銷售處理，推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間，有意識(shí)延緩銷售收入的實(shí)現(xiàn)，造成營業(yè)稅和企業(yè)所得稅申報(bào)納稅長期滯后。一些企業(yè)所提供的房屋銷售合同標(biāo)明的售價(jià)明顯偏低，而且與住戶相互串通簽訂兩種合同應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，使房屋銷售收入難以核實(shí)。
（二）各工程長期不進(jìn)行工程決算，阻礙清算工作的順利進(jìn)行。由于建筑和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，建設(shè)單位由于資金問題工程款拖欠比較嚴(yán)重，工程遲遲不能決算，施工單位也只能按付款金額開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)成本資料不全，造成土地增值稅的清算工作不能正常進(jìn)行，只能按預(yù)征辦法的規(guī)定進(jìn)行預(yù)征。
針對(duì)土地增值稅清算工作中存在的困難和問題，提出以下建議和對(duì)策：
一、建立商品房的稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制。為防范開發(fā)商任
意調(diào)控房價(jià)，逃避納稅義務(wù)，建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在物價(jià)部門配合下實(shí)行商品房的稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制。按照現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)按照物價(jià)局審批文件確定每套開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)或者每平方米單價(jià)，確定計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行稅款的計(jì)算。
二、與政府、城建部門協(xié)調(diào)，要求稅務(wù)部門參與建設(shè)工程項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收工作，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)對(duì)工程的建筑營業(yè)稅進(jìn)行清算，對(duì)未交清稅款的工程項(xiàng)目不予驗(yàn)收。
第二篇：《土地增值稅清算講解》
《土地增值稅清算講解》
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。
一、土地增值稅的概念
（一）什么是土地增值稅
要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。
（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)
歸納起來四個(gè)方面：
第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。
第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。
第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。
第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。
二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍
（一）土地增值稅的征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。
《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。
（二）土地增值稅征稅范圍的界定
1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。
這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械模拍苓M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
2、土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：
第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。
3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。
這里要注意兩個(gè)方面情況：
第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。
第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。
三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序
（一）、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）
這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：
第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
第二、單套建筑面積在144平方米以下；
第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍
1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；
（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷售的；
（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
對(duì)滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
2、對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。
對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料
目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；
2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對(duì)符合清算條件的開發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開展納稅評(píng)估、實(shí)施專項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。
四、土地增值稅的計(jì)算
根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定
1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個(gè)人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。
2、確認(rèn)收入時(shí)限。（U盤資料）
3、視同銷售行為收入的確定
前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：
（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：
（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。
（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。
包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；
二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款
第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級(jí)市場(chǎng)）。
第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。
第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級(jí)市場(chǎng)），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。
是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費(fèi)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)
償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。
（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。
（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對(duì)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本部分扣除。
（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：
一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：
第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。
《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。
5、加計(jì)扣除
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。
以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：
第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。
第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>
第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積
第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。
（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法
1、稅率略
2、具體計(jì)算步驟
（1）計(jì)算增值額
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額
（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例
該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額
（3）計(jì)算土地增值額的稅額
土地增值額=
Σ增值額*適用稅率
3、具體計(jì)算方法。
第三篇：土地增值稅清算協(xié)議
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書
甲方（委托方）：XXXXX
甲方稅務(wù)登記號(hào)：
乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285
茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：
一、委托事項(xiàng)
（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目
（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。
（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。
二、甲方的責(zé)任與義務(wù)
（一）甲方的責(zé)任
1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。
2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。
3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。
4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（二）甲方的義務(wù)
1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。
2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問。
3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。
三、乙方的責(zé)任和義務(wù)
（一）乙方的責(zé)任
1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。
2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。
3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。
（二）乙方的義務(wù)
1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。
2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。
3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
5.乙方對(duì)甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。
四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬元（￥280000元）。
上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬元。
五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用
（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。
（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。
（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。
六、約定事項(xiàng)的變更
如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。
七、約定事項(xiàng)的終止
（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。
（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。
八、適用法律和爭(zhēng)議解決
本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下解決方式：
（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。
九、本約定書的法律效力
（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。
（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
十、其他事項(xiàng)的約定
本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
（蓋章）
（蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章）
地址：
地址：
電話：
電話：
聯(lián)系人：
聯(lián)系人：
簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日
第四篇：土地增值稅清算考試6
一填空題（每空1分，共20分）
1、清算審核包括（）、（）。
2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
3、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋（）乘以（）后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
4、對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施（）管理措施。
5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。
6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）
7、在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=（）÷（）
8、必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
9、稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。
10、稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。
二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）
1、請(qǐng)分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？
2、請(qǐng)回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項(xiàng)目及每項(xiàng)內(nèi)容具體內(nèi)容？
三、土地增值稅清算案例計(jì)算及分析
1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。基本資料如下：
（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商，是該項(xiàng)目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目，座落于某區(qū)××號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。
.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請(qǐng)土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。
.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。
.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。“A小區(qū)”項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售。
（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項(xiàng)單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。
“A小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項(xiàng)目只有一個(gè)納稅地點(diǎn)。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。
（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請(qǐng)清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。
（1）竣工驗(yàn)收情況
“A小區(qū)”項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。
（2）銷售進(jìn)度
截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對(duì)外出租4 000平方米。
（四）、取得收入情況說明
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；
（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費(fèi)用情況
對(duì)于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)出售的普通住宅，收入和扣除項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)行了單獨(dú)核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120 000÷160 000=75%
（五）、扣除項(xiàng)目情況說明
（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號(hào)土地出讓合同”及京房地[低]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“A小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。
（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；
③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；
⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。
（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。
注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對(duì)外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）
根據(jù)以上資料請(qǐng)回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請(qǐng)并說明理由？
（2）請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。
2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。該項(xiàng)目具體情況如下：
—、整體項(xiàng)目情況簡介
1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū) 3 XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。
2、該項(xiàng)目于2002年初開工建，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。
3、該項(xiàng)目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。
4、根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。
5、該項(xiàng)目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。
二、取得收入情況說明
該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。
三、扣除項(xiàng)目情況說明
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。
單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。
(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元
(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。
稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：
（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對(duì)于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米工程造價(jià)的金額3716.53元(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對(duì)部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對(duì)該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。
（3）通過對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。
根據(jù)以上資料請(qǐng)計(jì)算該單位在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。
第五篇：土地增值稅清算講義
土地增值稅清算
培 訓(xùn) 講 義
上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)?/p>
一、土地增值稅清算概述
（一）定義
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實(shí)施細(xì)則第十六條）
（二）總體要求
納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）
（三）相關(guān)法規(guī)
1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號(hào)）
2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）
3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）
4、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái) 稅[1995]48號(hào)）
5、國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號(hào)）
6、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）
7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號(hào)）
8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號(hào)）
9、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號(hào)）
10、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號(hào)）
11、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號(hào)）
12、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號(hào)）
13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號(hào)）
14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號(hào)）
15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）
16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號(hào)）
17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號(hào)）
18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）
19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號(hào)）
20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號(hào)）
21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號(hào)）
22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）
23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號(hào)）
24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號(hào)）
二、土地增值稅清算實(shí)施
（一）前期管理 注意點(diǎn)：
1、項(xiàng)目管理；
2、數(shù)據(jù)分析；
3、調(diào)研評(píng)估；
4、發(fā)票管理。
（規(guī)程第六條、第七條、第八條）
（二）清算主體
1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）
2、對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。
一種是企業(yè)自行清算，……
另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）
3、市局辦法：
一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。
二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。
三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。
四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（三）清算條件
1、規(guī)程：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2、市局辦法：
第十二條
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。
對(duì)前款所列第（二）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十四條 對(duì)符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
3、辦法規(guī)定解讀：
一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。
即（1）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
做出此規(guī)定，符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定：
“
二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>
“
四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；
（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?！?/p>
二是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。
作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”；同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。
（四）清算單位
1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（細(xì)則第八條）
2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財(cái)稅?2006?21號(hào)）
3、“
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！保▏惏l(fā)?2006?187號(hào)）
4、……根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號(hào)）的規(guī)定，對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。
同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）
5、土地增值稅清算單位
自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號(hào) 2013年9月30日)]
（五）清算受理
1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
2、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
三、土地增值稅清算審核
（一）審核方式
1、案頭審核
2、實(shí)地審核。
（二）審核內(nèi)容
1、審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
2、審核收入情況
3、扣除項(xiàng)目審核
4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核
5、中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的審核。
（三）審核要求 市局辦法：
1、要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。
2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。
3、審核時(shí)間要求。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時(shí)間的，需報(bào)縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。
4、要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。并且強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計(jì)算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)算增值額。
5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。
6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。
7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。
※其他稅費(fèi)的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等
※財(cái)稅【2006】21號(hào)：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
四、土地增值稅核定征收
（一）核定征收環(huán)節(jié)
在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十三條）
（二）核定征收條件
1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）
2、強(qiáng)調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。
進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）
進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項(xiàng)目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）
（三）核定征收程序
1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）
2、對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）
3、對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）
4、在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）
5、對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫出調(diào)查報(bào)告，報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)局長辦公會(huì)合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）
（四）核定征收率的確定
1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號(hào)）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。對(duì)符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上地稅機(jī)關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。
二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。
三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號(hào)）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告》（2011年第6號(hào)）同時(shí)廢止。【《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào)）】
2、之前：
12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報(bào)省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）
（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實(shí)現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號(hào)）
（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對(duì)少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實(shí)際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項(xiàng)目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)）
（4）核定征收率按以下原則確定：
（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；
（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）
五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。
第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。
第三十九條 對(duì)符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對(duì)符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對(duì)符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。
第四十條 各級(jí)地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對(duì)未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。
六、土地增值稅清算后續(xù)管理
（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款
（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號(hào)）
（三）清算后補(bǔ)差款的處理
土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）
（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納
納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）
（五）退稅審批手續(xù)
對(duì)納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報(bào)市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）
七、土地增值稅清算法律責(zé)任
1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任
2、《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任
3、財(cái)政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定
八、土地增值稅清算文書檔案
（一）清算案例評(píng)審
要以土地增值稅清算案例評(píng)審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評(píng)審會(huì)，對(duì)全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報(bào)的清算案例，圍繞清算方法、清算對(duì)象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實(shí)性、典型性等方面進(jìn)行綜合評(píng)審，以點(diǎn)帶面推動(dòng)全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）
（二）檔案管理
土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）
（三）清算文書
1、建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬》；
2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）》；
3、嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）》；
4、補(bǔ)充完善了一系列征管文書。※市局辦法10個(gè)附件：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬（2）土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書
（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書（8）土地增值稅清算申報(bào)通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書
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