第一篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產開發的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發項目的前期管理

主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應加強與國土、規劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關 注，對納稅人同時開發多個項目或分期開發項目的，應督促納稅人根據清算要求分項目、分期，并在金三系統中進行土地增值稅項目登記，合理歸集有關收入、成本、費用。

（二）清算資料的收集

稅務人員在清算及工作開始前，應從以下幾個方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報表》及其他各類明細申報附表；

（2）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；（3）開發項目立項批復；（4）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證；

（5）國有土地使用權出讓合同或轉讓合同、國有土地使用權證書、取得土地使用權所支付的地價款憑證；

（6）拆遷補償費支付憑證、《房屋拆遷安臵補償協議》及拆遷補償費簽收臺賬等；

（7）總層平面規劃圖及分層平面規劃圖、地下停車場車位分布平面圖；

（8）工程監理報告、日志等監理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項目預算、概算書及竣工決算報表；

（11）項目工程建設合同及其價款結算單、預算表、工程決算明細；

（12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統計表、銷售情況明細表；

（14）能夠按清算項目計算分攤并支付貸款利息的有關證明及金融機構貸款合同；

（15）物業用房申請確認單、無償移交給政府、公用事業單位用于非盈利性社會公共事業的憑證；

（16）主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；

（17）與轉讓房地產有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（19）清算期間的財務會計報表；（20）稅務機關要求提供的其他資料。

2.稅務機關應掌握的內部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統中獲取房地產開發企業與轉讓房地產有關的稅金的繳納情況、土地增值稅的預繳情況。

二、土地增值稅的清算申報

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第3項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

（二）清算申報 對于符合應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可以按照國稅發﹝2009﹞91號公告第三十四條規定采取核定征收方式核定其應納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定期限內補報，向納稅人出具《土地增值稅清算補正資料通知書》，納稅人在規定期限內補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

主管稅務機關自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補正資料時間）內應完成清算審核工作。情況復雜的，經區（縣）局局長批準，可以適當延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應采取適當方法對清算項目的收入、成本確認和歸集的合法性、真實性進行審核（納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，還要對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核）。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

（一）對清算單位的審核 1.審核內容

土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發﹝2006﹞187號文明確土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

清算審核時，應審核對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型的房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產立項報告、開發項目立項批復；

◆國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證； ◆房屋建筑面積測繪報告等。

3.審核過程

（1）調閱開發項目立項批復、土地使用權受讓合同、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預售）許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關資料，審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經政府部門批準，企業自行分期開發的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應進行實地審核察看，結合企業核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區局確定后執行。

4.注意事項

在實務中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點不盡相同。按照湖南省地方稅務局2014年7號公告第二條規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規劃許可證》為依據確認清算單位。

如果企業無法準確分期并確定清算對象，可根據國稅發﹝2009﹞91號公告第三十四條規定實行核定征收。

（二）對收入的審核 1.審核內容

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。

營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據時，轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額；稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓的，轉讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉讓房地產有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。2.審核資料

◆電子版企業財務會計核算軟件賬套數據；

◆銀行對賬單、財務報表；

◆售房合同（根據情況抽查驗證部分即可）、售房發票；

◆商品房購銷合同銷售統計表；

◆房產測繪所出具的實測數據； ◆開發項目總平面圖； ◆網簽備案資料； ◆預售許可證信息。3.審核過程

（1）內部資料與外部資料比對。

查閱房管部門網上備案資料，查詢0731房產網等有關該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細表比對，核對銷售數據的真實性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實地查驗結合。

在案頭審核的基礎上，通過實地查看、了解樓盤開發、銷售情況,調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業管理費的住宅、停車位等戶數，或是繳納水電費的戶數，與企業提供的銷售數據比對，尋找差異原因，核實計稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實開具發票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨作價出售。（4）關注關聯方交易和視同銷售情況。

查看企業股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業信用信息公示系統查詢企業關聯方等有關信息，核對銷售臺賬，重點核查是否存在關聯交易申報收入偏低的情況。

4.注意事項

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預收賬款計入應收賬款的貸方或將所收款項以“誠意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應付款科目或者其他往來科目下，不及時結轉收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實際收入變成借款長期掛賬。◆編造虛假銷售合同（比實際成交價格少），隱瞞按揭收入。◆將預售收入轉入個人銀行卡賬戶，不納入企業的財務核算體系，賬外循環。

◆直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關聯性質的委托代銷。

◆對需要視同銷售的房地產不調整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認的規定

以房抵債是房地產開發企業將其所開發的房地產抵償給提供貸款的金融單位、建設工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產開發企業以所開發的房地產抵償金融機構、非金融機構貸款利息?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。因此，房地產開發企業以房抵債、以房抵息應當按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條的規定，視為取得了經濟利益，應當將其所抵償的債務額、利息額和其他經濟利益作為轉讓房地產的收入，據以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞187號）第三條規定，納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

① 按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認；

② 參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。（4）代收費用是否計收入的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應合并收入，裝修費用可以計入房地產開發成本。裝修合同單獨簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對面積的審核 1.審核內容

面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據。房地產建筑面積有以下種類：

規劃面積：《建設工程規劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積

測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發的商品房預售許可證的建筑面積、可以辦理產權的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。

2.審核資料

◆規劃面積-《建設工程規劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗收面積-《竣工驗收報告》 ◆賬面面積-財務會計賬簿憑證等 ◆實測面積-《房屋測繪報告》 3.審核過程

（1）將《建設工程規劃許可證》中開發項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發面積核對，檢查有無私改規劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實際測量面積比對，如有不一致，應以實測面積為準，關注是否發生補、退房款的收入調整情況，審核是否按規定調整收入

4.注意事項

在審核收入和面積的過程中，應關注企業是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對取得土地使用權所支付的金額的審核 1.審核內容

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

納稅人為取得土地使用權所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

按照國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按照國家統一規定交納的有關的登記、過戶手續費，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環節受讓方支付的土地拍賣機構費用允許扣除。房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據 ◆契稅票據 ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關部門的協議 3.審核過程

（1）查看企業的土地使用權證、出讓合同、土地收據、契稅票據、銀行支付記錄和與政府相關部門的協議,審核取得土地使用權所支付金額的真實性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補貼）和以地補路等情況。對以地補路的情況要結合政府的相關文件和協議進一步核實。

（2）在中國土地市場網或各地國土資源局網站查詢土地出讓信息，與企業提供的有關資料核對。

（3）通過契稅票據金額推算查驗取得土地使用權支付的金額是否正確。

4.注意事項

（1）關注是否將房地產開發費用計入取得土地使用權支付金額增加土地扣除項目。

（2）注意土地使用權出讓價款在稅收規定與財務會計制度中的區別,會計上取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等作為土地開發成本計入“開發成本——土地征用及拆遷補償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權支付的金額”僅對應財務會計核算中的“開發成本——土地征用及拆遷補償”的其中一部分,不包括土地征用費、拆遷補償費等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應在“無形資產”科目中列支與核算,而不是在“開發成本”中列支,在實際清算中也應予以剔除。

（4）注意企業常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業返還款。房地產企業在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業的情況，無償返還的物業價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實際情況有些房地產企業并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補償款撥款至房地產企業進行投資建設，建設物業的費用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。

（五）對土地征用及拆遷補償費的審核 1.審核內容

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安臵動遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協議及拆遷補償清單 ◆房屋評估及測繪資料 ◆房屋拆遷補償安臵計算表

◆被拆遷房屋所有權、使用權等權屬相關資料

◆被拆遷人營業執照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調取《房屋拆遷安裝補償協議》及《拆遷臺賬》，從中抽取部分拆遷戶進行調查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點，核實是否多列拆遷補償費。（2）確認相關合同和收據,如是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應。

（3）將現金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，核查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。

4.注意事項

（1）關注是否存在將房地產開發費用計入土地征用及拆遷補償費增加扣除項目,開發費用應在土地征用及拆遷補償費項目中予以調出轉入開發費用。

（2）拆遷安臵問題

根據國稅函﹝2010﹞220號文，房地產企業用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發﹝2006﹞187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

開發企業采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發﹝2006﹞187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

貨幣安臵拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

（3）注意土地征用及拆遷補償費在稅收規定與財務會計制度中的區別,會計上將取得土地使用權支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發成本計入“開發成本土地征用及拆遷補償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補償費”對應財務會計核算中的“開發成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權所支付金額予以剔除。

（4）房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑臵費不得在計算土地增值稅時扣除。

（5）多個（或分期）項目共同發生的土地征用及拆遷補償費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的土地征用及拆遷補償費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產應按建筑面積分配。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤。

（六）對前期工程費的審核 1.審核內容

前期工程費，是指項目開發前期發生的水文地質勘查、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費和基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）

◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發票、票據 3.審核過程

（1）查核相關合同、監理報告、發票、付款記錄、決算報告，核實發票合法性，業務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核前期工程費是否實際支付，是否存在虛列情形。

（3）關注前期工程費中除規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實發生,是否應列入前期工程費。

4.注意事項

（1）注意計算前期工程費占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（2）前期工程費一般發生在立項開工前,防止管理費用擠列本項目,關注是否將房地產開發費用計入前期工程費。

（3）關注多個（或分期）項目共同發生的前期工程費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的前期工程費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積（規劃）分配。同一項目不同類型的房地產應按建筑面積（規劃）分配。

（七）對建筑安裝工程費的審核 1.審核內容

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

2.審核資料

◆開發項目建筑安裝工程費總預（概）算

◆投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標書）◆施工合同

◆甲供材料（設備）的采購合同（發票、記賬憑證）

◆施工企業領取甲供材料（設備）的領取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項支付憑證及結算發票 ◆工程竣工驗收資料決（結）算報告

◆工程質量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎設施工程竣工驗收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預（決）算書，核對工程內容，參照中介機構出具的審計報告，對決算超過預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協議的真實性，關注資金流向，核實是否實際支付。

（2）對開發企業提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發企業賬面歸集的建筑工程費用發票金額加以比對，差異處應要求開發企業提供合理解釋及依據

（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本（可參考當地建設工程造價網或當地《工程造價信息》雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進行重點審查。

（4）獲取企業關聯企業有關資料（國家企業信用信息公示系統上可以查詢企業相關信息）核查是否存在關聯企業轉移利潤的情況,對長期掛賬的大額應付款項,與對方核實未付款項的真實性。（5）對營改增前房地產企業采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應審查其是否存在重復列支成本問題。重點審核企業與施工企業簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產企業甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應予以調出。

4.注意事項

（1）關注開發企業是否在開發成本“建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調出。

（2）關注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發間接費用,不可計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除,而應作為期間費用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發成本進行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應計入收入。

（3）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，但要關注企業銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機、電冰箱、床、沙發、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費用不能在開發成本建筑安裝成本中列支。

（4）對于開發項目的質量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業對開發企業開具發票的,按發票所載金額予以扣除;未開具發票的,扣留的質保金不得計算扣除。

（6）關注營改增前建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具，營改增后是否在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。

（7）如果企業無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等開發成本的憑證或資料，根據國稅發﹝2006﹞187號文件規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（八）對基礎設施費的審核 1.審核內容

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

2.審核資料 ◆基礎設施費總預算

◆招投標情況（招標公告、項目報價清單、招標文件、中標文書）◆評估、設計、認證合同以及相關報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發票、票據 3.審核過程

（1）查核相關合同、監理報告、發票、付款記錄、決算報告，核實發票合法性，業務真實性。

（2）抽查部分合同及相應的付款記錄，核實資金流向，審核基礎設施費是否實際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項

（1）基礎設施費限定在小區內且為工程支出，不含各類管理費用，審核時關注是否將房地產開發費用計入基礎設施費。

（2）測算基礎設施費占全部開發成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（3）關注多個（或分期）項目共同發生的基礎設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的基礎設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。

（4）基礎設施費的審核不能忽視實地查看。

（九）公共配套設施費 1.審核內容

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設施的規劃資料

◆無償移交政府或全體業主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設施的界定是否準確，在案頭審核的基礎上，審核人員應當實地查看和詢問，核實公共配套設施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據合同約定的內容、取得的合法票據和對應款項審核公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。（3）審核是否將房地產開發費用計入公共配套設施費。4.注意事項

（1）注意企業作為公共配套設施費扣除的必須是不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出，因此在審核過程中應特別關注企業申報的公共配套設施費的產權歸屬，核實公共配套設施的面積。納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。

（2）注意區分配套設施與公共配套設施。關注將配套設施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設施的相關成本費用，而未擠入銷售產品的成本費用扣除。根據國稅發﹝2006﹞187號文件規定，開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應查看移交公告或相關證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除（此時應查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（此時應核查是否計入收入）。

（3）測算公共配套設施費占全部開發成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差的，則應進一步核實。（4）關注多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的公共配套設施費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按實測建筑面積分配。

（十）對開發間接費用的審核 1.審核內容

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發項目相關人員職責說明 ◆直接組織、管理開發項目相關人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發項目相關人員工資薪金標準說明 ◆項目部人員名單、勞務合同以及工資明細表

◆項目部所需用的固定資產明細帳、提取折舊以及周轉房攤銷的明細帳

◆支付憑證及結算發票 3.審核過程

（1）開發間接費用一般限于工程部中負責工地現場管理人員直接組織、管理開發項目發生的費用，調取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用計入開發間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發間接費用扣除，抽查相關憑證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發間接費用的情形。（3）審核是否將房地產開發企業的管理費用、房地產銷售費用等其他費用擠入開發間接費用。

4.注意事項

（1）關注開發企業是否在開發成本“建筑安裝成本”或“開發間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應將其調出。

（2）為了防止房產企業將管理費用混入開發間接費用中，加大可扣除項目金額，應根據企業內部組織結構和職責分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個（或分期）項目共同發生的開發間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產項目共同的開發間接費，應按規定的分配標準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產應按建筑面積分配。

（十一）對房地產開發費用的審核 1.審核內容

開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

2.審核資料 ◆發票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對于利息支出據實扣除的情況，應重點關注：是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數，當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產開發費用計算基數的情形。

4.注意事項

注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務費用列支標準不同。

（十二）對與轉讓房地產有關的稅金的審核 1.審核內容

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業稅金賬、稅票及稅務局開票入庫系統數據 3.審核過程

（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。

（2）從征管系統中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關繳稅證明，審核是否是本項目發生的稅費，只有本項目發生的稅費才能扣除。

4.注意事項

（1）按照財務會計準則的有關規定，房地產開發企業繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，不得重復計算扣除。

（2）與轉讓房地產有關的稅金，在同一項目不同類型房地產中分配應據實分攤，和相關收入配比，不應按已售建筑面積分攤。

（十三）對財政部規定的其他扣除項目的審核 1.審核內容 財政部規定的其他扣除項目，對從事房地產開發的納稅人是指可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施（房地產開發成本）規定計算的金額之和，加計20%的扣除。2.審核過程

對從事房地產開發的納稅人進行的加計扣除，應嚴格審核確定可以加計扣除的基數，對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

3.注意事項

（1）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節交納的稅金。

（2）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務機關相關部門在相關明細表格中簽字并加蓋公章，予以認可，并由稅源管理部門負責土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務事項通知書》及稅務文書送達回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分攤明細表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分攤明細表》）及稅務文書送達回證；土地增值稅清算執行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務文書送達回證；企業申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達時要有送達回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續管理

主管稅務機關應加強清算后項目的后續管理。根據國稅發﹝2006﹞187號第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

其中，單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務機關應建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強房屋銷售管理，改變后續管理薄弱的現實情況。

附：

土地增值稅清算成本計算分攤方法

1、總的分攤方法

國稅發﹝2006﹞187號文件第四條第五款規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發﹝2009﹞91號文件規定，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

2、土地成本的分攤

省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分攤問題：對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產開發產品的，按不同類型房地產開發產品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

值得注意的是，關于地下車庫（位）對土地成本的分攤問題，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應分攤土地成本，如不計入容積率，則不分攤土地成本。

3、住宅與商業用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費）省局2014年第7號公告第五條規定，單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發商建造綜合樓時僅對商業用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。

第二篇：土地增值稅清算協議

土地增值稅清算鑒證業務約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司

乙方稅務師事務所執業證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據《中華人民共和國合同法》及有關規定，經雙方協商，達成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內容及要求：按照稅法的規定對甲方2010年-2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責任與義務

（一）甲方的責任

1.根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現行稅收法律、法規和政策規定依法履行納稅義務是甲方的責任。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。（2）符合會計準則及有關規定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內部控制的固有局限性，經乙方審核后仍然可能存在未被發現的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。

（二）甲方的義務

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關的記錄、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業務費用以及其他相關費用。

三、乙方的責任和義務

（一）乙方的責任

1.乙方應嚴格按照現行稅收相關法律、法規和政策規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。

2.乙方應當制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當、真實證據的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責任在鑒證報告中指明發現的甲方違反國家法律法規且未按乙方的建議進行調整的事項。

（二）乙方的義務

1.乙方應當按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應當對執行業務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據法律法規的規定，為法律訴訟準備文件或提供證據；（3）監管機構對乙方進行行政處罰所實施的調查、聽證、復議等程序。

3.由于乙方過錯導致甲方未按規定履行納稅義務的，乙方應當按照有關法律、法規及相關規定承擔相應的法律責任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務部門進行解釋。

四、約定事項的收費

經甲乙雙方協商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數據、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協商解決。

（二）在終止業務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經雙方協商另行簽訂的補充協議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯系人：

聯系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第三篇：關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理

(2008-04-07 11:20:01)河南省地方稅務局關于轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號）

各省轄市地方稅務局、省直屬稅務分局、省直屬小浪底稅務分局,鞏義市、項城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務局：

現將國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）（以下簡稱通知）轉發給你們，并結合我省實際情況補充如下規定，請一并貫徹執行。

一、土地增值稅的清算條件

（一）符合《通知》清算條件

（二）的納稅人，應在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關申報辦理清算手續。

（二）對轉讓土地或以轉讓土地為主的（建筑物占總售價30％以內）納稅人，原則上采取查賬征收方式進行清算。

對非房地產開發企業轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的，比照上述規定執行。

（三）納稅人申請辦理土地增值稅清算時，需報送的資料除按《通知》規定的資料外，還應填寫土地增值稅的清算表

（一）（二）（見附件二）、報送清算前的各月土地增值稅申報表和完稅憑證。

二、土地增值稅的扣除項目

（一）普通標準住宅與其他用房同體的扣除項目問題

普通標準住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業用房及辦公用房）的，在計算扣除項目時，應根據土地增值稅政策規定分別計算扣除項目和增值額，凡不能準確計算扣除項目和增值額的，不得享受普通標準住宅減免稅稅收優惠政策。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由主管稅務機關按照核定征收方式征收土地增值稅。

三、土地增值稅的審核簽證

從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等問題，由河南省地方稅務局另行規定。

四、土地增值稅的預征率

土地增值稅預征率仍按河南省地方稅務局豫地稅函〔2004〕125號文件相關規定執行。

五、土地增值稅的核定征收率

（一）核定征收率 普通標準住宅 1.5% 普通標準住宅及土地以外的其他房地產項目 3.5% 土地 5% 土地是指轉讓土地或以轉讓土地為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入，應分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）二手房轉讓的核定征收率

對個人轉讓二手房的，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的相關規定，納稅人可向主管稅務機關申報辦理清算手續。對不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。

核定征收率為：普通標準住宅1%，普通標準住宅以外的其他房地產項目2%。

六、新老政策的銜接

（一）已采取核定征收方式的房地產開發企業，自2007年2月1日起按本通知的規定調整核定征收率。轉讓土地的應按查賬征收方式進行清算。

已采取查賬征收方式的房地產開發企業，按本《通知》的規定進行清算。

（二）自2007年2月1日起，凡對房地產開發企業采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項目進行清算或核定。

（三）本《通知》執行之日起，納稅人需調整征收方式的，由省轄市地方稅務局確定。

附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.省稅務機關規定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

第四篇：土地增值稅清算 收費標準

土地增值稅清算 收費標準

1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰

1000萬元以上-1億元（含1億元）（‰）：2‰

1億元以上-5億元以下（含）:0.6‰

5億以上:0.3‰

注：1.收費基數為開發成本總額；

2.收費采用差額定率累進分段計算。

提醒：以上為行業收費標準，北京京審會計師事務所會依據企業資產總額、全年收入總額、帳務情況綜合報價。

土地增值稅清算審核收費標準

1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰

1000萬元以上-1億元（含1億元）（‰）：2‰

1億元以上-5億元以下（含）:0.6‰

5億以上:0.3‰

注：1.收費基數為開發成本總額；

2.收費采用差額定率累進分段計算

土地增值稅匯算清繳審核收費標準

房地產開發完工產品清算鑒證；土地增值稅清算鑒證----報價標準： 按開發成本金額計算收?。?/p>

1億元（含）以下：千分之二

1億元至5億元（含）：萬分之六

5億元以上：萬分之三

第五篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執行，省局將出臺具體的結算辦法，因該項工作任務重，結算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業務進行間要講解。（因省局細則未出臺，相關程序、具體操作規定以省局文件為準，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環境的變化或者內在設施的完善，導致該土地在供求因素影響下，發生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額及征稅對象，依照規定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產的轉讓環節征收，轉讓一次就征收一次。這一點與營業稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。這一點與財產稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經濟進行必要的調節，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產企業清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對象的具體內容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉讓國有土地使用權、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農村集體所有的土地，根據《中華人民共和國土地管理法》等規定，是不得自行轉讓的，只有國家征用以后變為國家所有的，才能進行轉讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權，房產產權的行為。

凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉讓房地產，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉讓收入，但應視同銷售，如：房地產企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（國稅發〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產開發企業清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發項目為單位進行清算，對分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（國稅發〔2006〕187文）

這強調一下普通住房的標準，根據宣城市政府公布的標準三個條件：

第一、住宅小區建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；

（1）、房地產開發項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；

（3）、直接轉讓土地使用權。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（4）、省稅務機關規定的其他情況。（以省局不發具體清算辦法為準）。

對符合上述情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的期限內辦理清算手續。

（三）、清算應報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發，最終以省局要求為準，但根據總局國稅發〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。

1、房地產開發企業清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；

3、主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務機關可以采信。

各分局要廣泛開展房地產開發企業土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發項目，告知納稅人主動進行申報，并按規定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。

四、土地增值稅的計算

根據《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。第一要素是轉讓房地產取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產轉讓收入的確定

1、房地產銷售收入確認范圍

轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態、實物形態、其他形態等全部價款及相關的經濟收益。包括土地轉讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。

對房地產開發企業而言，轉讓土地使用權，銷售商品房等的收入于銷售實現時記入“經營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。

2、確認收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產開發企業視同銷售六種情況，在發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業在同一地區，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：

（2）、由主稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產開發企業土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《條例》第六條及實施細則第七條的規定執行。各扣除項目具體含義和規定如下：

1、取得土地使用權所支付的金額。

包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；

二是取得土地使用權時按國家規定交納的有關費用。

（1）、如何確認地價款

第一、以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉讓土地使用權時，按國家有關規定補交的土地出讓金。

第二、以轉讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規定。

是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登 記、過戶手續費。

2、房地產開發成本

開發土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產開發成本，是指納稅人房地產開發 項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發過程中發生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產開發項目建造前可發生的一些費用。包括規劃、設計，項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經進行土地開發的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產開發成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發成本部分扣除。

（4）、基礎設施費，是指房地產開發項目所需的各項基礎設施建設發生的支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）、公共配套設施費，如小區內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：

一是建成后產權屬于全體業主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。

（6）、開發間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發項目發生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發生的管理費用，在房地產開發費用中扣除，不應在此項扣除。

3、房地產開發費用

房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發生的費用進行扣除，而按《細則》規定的標準進行扣除。

《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%內計算扣除。

4、與轉讓房地產有關的稅金

是指納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅，城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產開發企業，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產開發企業，《細則》規定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產開發企業土地增值稅的扣除項目金額，根據國稅發〔2006〕187文件精神及《條例》規定，還應注意的幾點：

第一、除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。

第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。

第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉讓房地產收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。