第一篇：土地增值稅清算考試6大全

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

4、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。

9、稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。基本資料如下：

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)××號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。“A小區(qū)”項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售。

（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

“A小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項目只有一個納稅地點(diǎn)。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

（2）銷售進(jìn)度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費(fèi)用情況

對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費(fèi)用，未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進(jìn)行了單獨(dú)核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；

③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。

（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。

(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

稅務(wù)人員對清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項費(fèi)用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨(dú)進(jìn)行劃分計算的。

根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時機(jī)，對該項業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械模拍苓M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達(dá)到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進(jìn)行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對納稅人報送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：

（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（1）、如何確認(rèn)地價款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費(fèi)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)

償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，該 項費(fèi)用，不按實際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務(wù)會計資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對乙方進(jìn)行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。

四、約定事項的收費(fèi)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費(fèi)用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：土地增值稅清算講義

土地增值稅清算

培 訓(xùn) 講 義

上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝

一、土地增值稅清算概述

（一）定義

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。（規(guī)程第三條）

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（實施細(xì)則第十六條）

（二）總體要求

納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第四條）

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（規(guī)程第五條）

（三）相關(guān)法規(guī)

1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令[1993]138號）

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法[1995]6號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知（國稅函發(fā)[1995]110號）

4、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅[1995]48號）

5、國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知（國稅發(fā)﹝1996﹞4號）

6、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)?2006?187號）

8、關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國稅發(fā)?2007?132號）

9、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)?2009?91號）

10、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函?2010?220號）

11、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)?2010?53號）

12、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)?2013?67號）

13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?22號）

14、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2007?99號）

15、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知（贛地稅發(fā)?2008?76號）

16、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知（贛地稅函?2009?110號）

17、江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（贛地稅發(fā)?2009?117號）

18、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

19、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號）

20、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知（贛地稅發(fā)?2013?117號）

21、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知（贛地稅函?2013?101號）

22、江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）

23、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號）

24、上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告（上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號）

二、土地增值稅清算實施

（一）前期管理 注意點(diǎn)：

1、項目管理；

2、數(shù)據(jù)分析；

3、調(diào)研評估；

4、發(fā)票管理。

（規(guī)程第六條、第七條、第八條）

（二）清算主體

1、土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）

2、對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。

一種是企業(yè)自行清算，……

另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）

3、市局辦法：

一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。

二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報告。

三是明確中介規(guī)范：重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。

四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（三）清算條件

1、規(guī)程：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2、市局辦法：

第十二條

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。

對前款所列第（二）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

3、辦法規(guī)定解讀：

一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。

即（1）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：

“

二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。”

“

四、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；

（五）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。”

二是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。

作出上述規(guī)定，主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項目后期特別是接近尾聲時的一些“非正常行為”；同時考慮到如果納稅人取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢，往往是銷售比例不高，一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。

（四）清算單位

1、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（細(xì)則第八條）

2、……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。（財稅?2006?21號）

3、“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。”（國稅發(fā)?2006?187號）

4、……根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。

同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。（贛地稅發(fā)?2008?76號）

5、土地增值稅清算單位

自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的，必須下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

2、應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、土地增值稅清算審核

（一）審核方式

1、案頭審核

2、實地審核。

（二）審核內(nèi)容

1、審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2、審核收入情況

3、扣除項目審核

4、關(guān)聯(lián)方交易行為的審核

5、中介機(jī)構(gòu)鑒證報告的審核。

（三）審核要求 市局辦法：

1、要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。

2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

3、審核時間要求。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體，應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時間）組織開展并完成清算審核工作，因特殊情況需要延長時間的，需報縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

4、要按規(guī)定計算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。并且強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。

5、必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。

6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任，審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。

7、除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。

※其他稅費(fèi)的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等

※財稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

四、土地增值稅核定征收

（一）核定征收環(huán)節(jié)

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十三條）

（二）核定征收條件

1、在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（規(guī)程第三十四條）

2、強(qiáng)調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。

進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）

進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項目的真實性,從而提高土地增值稅清算水平。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（規(guī)程第三十五條）

2、對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。（規(guī)程第三十六條）

3、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

4、在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算，并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書》。（市局辦法第三十一條）

5、對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機(jī)關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)研究核準(zhǔn)結(jié)論，向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十三條）

（四）核定征收率的確定

1、為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機(jī)關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。

二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告從2014年1月1日起執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告》（2011年第6號）同時廢止。【《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】

2、之前：

12（1）我省確定,核定征收率按3%-7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）

（2）以本公告公布之日界線，凡在2011年6月20日前實現(xiàn)的銷售收入，土地增值稅按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）

（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。其核定征收率,按國家稅務(wù)總局和江西省地稅局相關(guān)要求,結(jié)合我市實際確定，具體為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按3%核定征收，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按5%核定征收，轉(zhuǎn)讓商鋪（店面）按7%核定征收，轉(zhuǎn)讓其它非住宅（含車庫）項目按5%核定征收。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）

（4）核定征收率按以下原則確定：

（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；

（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第三十五條）

五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：

第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。

第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

第三十九條 對符合本辦法第十二條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條、第十四條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算審核結(jié)束后，稽查部門可以進(jìn)行土地增值稅檢查；對符合本辦法第十三條規(guī)定，納稅人接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知超過90日仍未進(jìn)行土地增值稅清算的，稽查部門可以直接進(jìn)行土地增值稅檢查，但對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未下達(dá)清算通知的，稽查部門不能直接進(jìn)行土地增值稅檢查，而應(yīng)向相關(guān)部門提出征管建議。

第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。

六、土地增值稅清算后續(xù)管理

（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積（國稅發(fā)?2006?187號）

（三）清算后補(bǔ)差款的處理

土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項直接作為增值額，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。（市局辦法第四十一條）

（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納

納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（市局辦法第四十二條）

（五）退稅審批手續(xù)

對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。（市局辦法第四十三條）

七、土地增值稅清算法律責(zé)任

1、《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任

3、財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定

八、土地增值稅清算文書檔案

（一）清算案例評審

要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平。市地稅局負(fù)責(zé)組織土地增值稅清算案例評審會，對全市各縣（市、區(qū)）地稅局上報的清算案例，圍繞清算方法、清算對象、清算主體、清算程序、清算文書、適用法規(guī)、清算成效、案卷整理等標(biāo)準(zhǔn)，從合法性、真實性、典型性等方面進(jìn)行綜合評審，以點(diǎn)帶面推動全市土地增值稅清算工作。（市局辦法第四十四條）

（二）檔案管理

土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十五條）

（三）清算文書

1、建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；

2、規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；

3、嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）》；

4、補(bǔ)充完善了一系列征管文書。※市局辦法10個附件：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書

（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書

第五篇：土地增值稅的清算審核

為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。

案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進(jìn)行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。

在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米;其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元

具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。(2)前期工程費(fèi)：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費(fèi):19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：

1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)39,700,000元+前期工程費(fèi)115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586，000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=465,657,300元。

具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計算過程

該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。

(二)其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪

適用稅率為40﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

(一)對清稅資料的審核

稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認(rèn)情況如下：

(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元;出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。

同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。

(三)確認(rèn)扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

(2)首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項目內(nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤螅_認(rèn)的四項費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：

([前期工程費(fèi)115,070,700元+建筑安裝工程費(fèi)+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元+開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通過對四項費(fèi)用計算后，該項目四項費(fèi)用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。

(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核

經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。

5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的應(yīng)納稅款計算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪

適用稅率為50﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：

(一)總建筑面積200,000平方米

(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米

(三)已出售面積160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

案例二

北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門通過對該項目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進(jìn)行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(開發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為7804000元

1.利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。

2.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

(五)財政部規(guī)定的加計扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、納稅情況詳細(xì)計算過程

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元;

(二)扣除項目金額合計167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本為111,000,000元;

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為7804000;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為6,640,000元;

5.加計扣除為25,496,000

(三)增值額132,800,000-167,420,000=-34,620,000元

(四)應(yīng)納土地增值稅為0。

(五)已納土地增值稅為300,000元。

(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

(一)資料審核

對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進(jìn)行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進(jìn)行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項目清算情況審核確認(rèn)如下：

(二)收入確認(rèn)

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應(yīng)視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。

(三)扣除項目金額確認(rèn)

1.根據(jù)納稅人提供的“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開發(fā)成本確認(rèn)

(1)對于土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)35,642,400元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問題。

(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認(rèn)為公共配套設(shè)施。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)1,027,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

(3)對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項費(fèi)用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。

扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元

(4)經(jīng)審核確認(rèn)后，開發(fā)成本扣除合計為：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用確認(rèn)

(1)利息支出

通過對該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為扣除的貸款利息，不是按清算項目單獨(dú)進(jìn)行劃分計算的，不適用按利息支出據(jù)實扣除的政策，利息不能單獨(dú)扣除。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

由于該項目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進(jìn)行計算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。

5.財政部規(guī)定的加計扣除金額為：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)應(yīng)納稅款計算

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元;

(二)扣除項目總金額合計134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值額

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)適用稅率30﹪

應(yīng)納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已納土地增值稅為300,000元

(七)應(yīng)補(bǔ)土地增值稅1,658,334元

案例三

北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的xx項目，座落于豐臺區(qū)xx號。2006年10月，向豐臺地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門通過對該項目提供的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)中內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：

一、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)xx項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于豐臺區(qū)xx號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2004年初開工建設(shè)，于2005年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批準(zhǔn)可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。

4、該項目在2006年6月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書“。

5、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積15,000平方米、總商品住宅176套，平均每套85.23平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

6、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情況說明

該單位于2005年5月開始預(yù)銷售xx項目，截止到2006年9月30日，共取得銷售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為22,660,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字x號地價繳款證明，經(jīng)確認(rèn)“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金22，000，000元，繳納契稅660,000元。

該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為16，995,000元。

具體計算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年10月該項目工程總成本為118,352,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為88,764,000元。其中

(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：90,890,000元。(2)前期工程費(fèi)：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費(fèi):4,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：5，861，000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：0元。(6)開發(fā)間接費(fèi)：12,600,300元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

該公司不能提供按清算項目支付的金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費(fèi)用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計6,600,000元。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目總金額為

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、納稅情況詳細(xì)計算過程

該項目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計算納稅情況為：

取得收入120,000,000元

扣除項目金額=144，086，700元

增值額=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元

由于該項目沒有增值額，兔交土地增值稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況

針對上述案例，我們編寫了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請參考。

假設(shè)一

(一)對清稅資料的審核

根據(jù)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項目清算審核確認(rèn)情況如下：

(二)確定銷售收入120,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房問號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅15,000平方米，取得銷售收入120,000,000元，進(jìn)行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。

(三)扣除項目金額的審核

土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進(jìn)行分配后計算。

1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除16,995,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)對清算時扣除的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的金額90，890,000元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項目提供支付憑證和相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議書中記載的內(nèi)容不相符，因此，對土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)90,890,000元的金額無法判斷，決定不允許扣除。

(2)對《鑒證報告》中成本扣除的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)”相關(guān)表中列舉的明細(xì)項目內(nèi)容進(jìn)行審核后，雖然通過對四項費(fèi)用計算后，該項目每平方米工程造價的金額為1373.1元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2167.94元。但對有些疑點(diǎn)項目及金額，我們調(diào)取了中介機(jī)構(gòu)《鑒證報告》的工作底稿與納稅人提供的開發(fā)項目相關(guān)成本財務(wù)報表統(tǒng)計的相關(guān)金額進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項開發(fā)費(fèi)用，特別是建筑安裝工程費(fèi)的支出與成本財務(wù)報表統(tǒng)計的金額數(shù)據(jù)相差較大。經(jīng)過研究，決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》送達(dá)給納稅人，要求納稅人在30日內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項目相關(guān)的財務(wù)計賬的有關(guān)憑證證明資料，結(jié)果納稅人沒有按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料。據(jù)此情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對該清算項目移交給納稅評估部門按檢查程序進(jìn)行辦理清算工作。向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》送達(dá)給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評估部門按照有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行稽查檢查工作。

假設(shè)二：

假設(shè)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在對案例三清算審核過程中，經(jīng)過對疑點(diǎn)項目金額調(diào)取《鑒證報告》工作底稿和納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充的相關(guān)資料核對審核后，發(fā)現(xiàn)，由于多種原因，該項目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以確定扣除項目金額因此，向納稅人送達(dá)了《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》決定該清稅項目，按確定的銷售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據(jù))，計算征收土地增值稅。