第一篇：土地增值稅清算鑒證報告

大連市房地產開發項目 土 地 增 值 稅 清 算

鑒

證

報

告

單位簽章：大連房地產開發有限公司

2010年5月28日 土地增值稅鑒證報告

大明所稅鑒字2010（185）號

大連房地產開發有限公司：

我們接受委托，對貴單位轉讓“”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》，以及相關政策規定，并參照《中國注冊稅務師執業準則》、《中國注冊會計師審計準則》對貴單位所提供的憑證、賬冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經審核，貴單位“”項目：

土地增值稅相關數據

取得轉讓房地產收入

1、貨幣收入 其

2、實物收入 中

3、其他收入

扣除項目總金額

1、取得土地使用權所支付的金額

2、土地征用及拆遷補償費

3、開發土地和新建房及配套設施的四項成本 其

4、公共配套設施費的成本 中

5、開發土地和新建房及配套設施的費用

6、與轉讓房地產有關的稅金

7、從事房地產開發的納稅人加計扣除額

應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為

項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為 特此報告

金額（單位：元，列至角分）

63,233,652.60 63,233,652.60

53,997,561.55 3,393,363.15

35,443,632.10

3,883,699.53 3,509,467.72 7,767,399.05

0

0 0 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產轉讓收入鑒證表》

4、《扣除項目匯總表》

5、《取得土地使用權所支付的金額鑒證表》

6、《土地征用及拆遷補償費鑒證表》

7、《前期工程費鑒證表》

8、《建筑安裝工程費鑒證表》

9、《基礎設施費鑒證表》

10、《開發間接費用鑒證表》

11、《公共配套設施費鑒證表》

12、《利息支出鑒證表》

13、《與轉讓房地產有關的稅金鑒證表》

中介機構負責人： 中國注冊稅務師：

大連稅務師事務所有限公司 中國注冊稅務師：

地址：大連市中山區明澤街16號 聯系電話：

2010年5月28日 土地增值稅納稅鑒證說明

我們接受委托，對貴單位轉讓“”項目，應繳納的土地增值稅進行了鑒證，現將鑒證情況說明如下：

一、整體基本情況

項目座落于大連市甘井子區營城子街道郭家溝村；該項目于2005年8月29日取得“大政地城字[2005]6096號大連市人民政府土地批件；于2007年7月10日取得甘規發[2007]027號《建設用地規劃許可證》；于2008年3月3日補發取得***301號《建筑工程施工許可證》；于2009年10月20日取得2009年第 《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，于2008年7月16日取得大房預許字 號《商品房預售許可證》。

該項目于2007年7月10日經大連市規劃局批準的總規建筑面積為20,667平方米，其中住宅面積20,667平方米。

本次對項目進行清算，清算的總建筑面積20,660.05平方米，其中普通標準住宅面積為20,660.05平方米，非普通住宅面積0平方米，公建、車庫寫字間等其他項目面積0平方米。

二、轉讓房地產取得收入說明

該項目于2005年11月開始銷售，總可售建筑面積20,660.50平方米，截至清算基準日2010年4月30日，該項目已銷售19,343.39平方米，共取得轉讓房地產收入63,233,652.60元，全部為貨幣收入，其中：

㈠ 普通標準住宅收入63,233,652.60元；

㈡ 非普通住宅收入0元；

㈢ 公建、車庫、寫字間等其他項目收入0元。

三、扣除項目有關情況說明

該項目扣除項目金額合計53,997,561.55元，其中：取得土地使用權所支付的金額3,393,363.15元；房地產開發成本35,443,632.10元；房地產開發費用3,883,699.53元；與房地產轉讓有關的稅金3,509,467.72元；財政部規定的其他扣除項目7,767,399.05元，具體如下：

㈠ 普通標準住宅

1、取得土地使用權所支付的金額3,393,363.15元；

2、房地產開發成本35,443,632.10元；

3、房地產開發費用3,883,699.53元；

4、與房地產轉讓有關的稅金3,509,467.72元；

5、財政部規定的其他扣除項目7,767,399.05元。

四、納稅情況詳細計算過程

㈠ 普通標準住宅

⑴ 轉讓房地產收入總額63,233,652.60元；

⑵ 扣除項目金額合計53,997,561.55元；

⑶ 增值額＝⑴－⑵＝9,236,091.05元。

(4)增值額與扣除項目之比=9,236,091.05/53,997,561.55=17.10% 因增值率未超過20%,故普通標準住宅應繳土地增值稅稅額為零。

綜上所述，貴公司“”項目應繳土地增值稅稅額合計0元，已繳土地增值稅0元，應補繳土地增值稅0元。

五、其他審核事項說明 大連房地產開發有限公司整體開發面積為180,868.80平方米,“”項目占地面積為19,010.32平方米。占地面積比例為10.51%，土地出讓金和契稅分別按此比例分攤。

中國注冊稅務師：

中國注冊稅務師：

大連稅務師事務所有限公司

2010年5月28日

第二篇：土地增值稅清算鑒證報告(范本)

土地增值稅清算鑒證報告（范本）

業務約定書備案號：

事務所鑒證報告號：

__________：

我們接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，對貴單位_____項目的土地增值稅清算申報事項進行鑒證，并出具鑒證報告。

貴單位的責任是，及時提供與土地增值稅清算申報事項有關的會計資料和納稅資料，并保證其真實、準確、完整和合法，確保貴單位填報的土地增值稅清算申報表及其附表符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律、法規、規范的要求，并如實納稅申報。

我們的責任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和有關政策、規定，按照《注冊稅務師管理暫行辦法》、《注冊稅務師涉稅鑒證業務基本準則》和《土地增值稅清算鑒證業務準則》等行業規范要求，對貴單位__________項目土地增值稅清算申報的真實性、準確性、完整性和合法性實施鑒證，并發表鑒證意見。

在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關的鑒證材料的證據資格和證明能力，對貴單位提供的會計資料及納稅資料等實施了審核、驗證、計算和職業推斷等必要的鑒證程序。我們

相信，我們獲取的鑒證證據是充分的、適當的，為發表鑒證意見提供了基礎。現將鑒證結果報告如下：

經對貴單位_____項目土地增值稅清算申報事項進行鑒證，我們認為，本報告后附的《土地增值稅清算申報表》及其附表已經按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及其他稅收法律法規的相關規定填報,在所有重大方面真實、準確、完整地反映了貴單位______項目土地增值稅清算申報情況。部分數據摘錄如下：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：元；

3.增值額：元；

其中普通住宅增值額：元；

其他項目增值額：元。

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

普通住宅增值率：%

其他項目增值率：%。

5.適用稅率：

普通住宅適用稅率：%；

其他項目適用稅率：%。

6.應繳土地增值稅稅額：元；

7.已繳土地增值稅稅額：元；

8.應補土地增值稅稅額：元。

清算事項的具體情況詳見附送資料。

本報告僅供貴單位__________項目向主管稅務機關辦理土地增值稅清算申報時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執行本鑒證業務的稅務師事務所及注冊稅務師無關。

注冊稅務師：（簽名、蓋章）

項目負責人：（簽名、蓋章）

所長：（簽名、蓋章）

稅務師事務所（蓋章）

電話：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送資料:

1.土地增值稅清算鑒證報告說明

2.土地增值稅清算申報表及其附表

3.稅務師事務所執業證復印件

第三篇：土地增值稅清算稅款鑒證報告

土地增值稅清算稅款鑒證報告

河南省大明置業有限公司：

我們接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，對貴單位“博雅苑住宅小區”土地增值稅清算稅款申報進行了鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規及有關規定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。現將鑒證結果報告如下：

一、鑒證原則及依據：

（一）鑒證原則：在審核過程中我們始終堅持獨立、客觀、公正的原則進行了此次清算鑒證工作的實施。

（二）鑒證審核依據：按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，有關政策規定和《土地增值稅清算鑒證業務準則》的要求作為此次土地增值稅的清算依據。

二、鑒證項目及清算期限：

（一）清算項目：針對貴公司在禹州“博雅苑住宅小區”的開發項目作為此次土地增值稅清算項目。

（二）清算期限：貴公司開發項目“博雅苑住宅小區”自2003年10月起至2008年8月止為此次土地增值稅清算稅款的期限。

三、審核過程及主要實施情況：此次土地增值稅清算稅款申報的審核過程主要實施情況：

（一）首先對貴公司“博雅苑住宅小區”房地產的預售收入和銷售收入進行了劃分，并將已售房地產的預收賬款全部轉為應稅收入，作為此次土地增值稅清算收入的有效數據。

（二）對貴公司“博雅苑住宅小區”成本費用、扣除項目進行了審核，對未售房屋成本費用及其不合法憑據調減了扣除項目，從而確保了扣除項目的真實性。

（三）貴公司提供的內部賬簿、憑證、納稅資料和外部依據具有相關性和可靠性。

四、鑒證結論：通過以上對貴公司“博雅苑住宅小區”項目土地增值稅清算稅款的審核，我們確認：

（一）收入總額 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除項目金額72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值額4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值額與扣除金額之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率沒有超過20%，屬免稅范圍，非普通住宅照章納稅。

（五）適用稅率30%，指非普通住宅的適用稅率。

（六）應繳土地增值稅稅額802710.31元。

（七）已繳土地增值稅稅額766644.55元。

（八）應補土地增值稅稅額36065.76元。清算事項的具體情況詳見附件及證明。

本報告僅供貴公司報送主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規規定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務師事務所所長：

中國注冊稅務師：

中國注冊稅務師：

地址：禹州市禹王大道西頭北側

許昌市文昌稅務師事務所有限公司

2008年8月30號

附件：

1、稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件。

2、企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅清算稅款鑒證主表及其明細項目審核表具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表。

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表。（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表。（4）房地產開發土地面積及建筑面積統計表。（5）預收房款轉入銷售清算表。

（6）房地產開發產品土地增值稅扣除項目核算分配表。（7）土地增值稅成本、費用、銷售匯總表。

（8）土地增值稅扣除項目及收入權數分類分攤核算表。

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。（1）建筑面積、銷售面積、庫存面積統計表。（2）河南大明置業有限公司房產開發完工情況統計表。（3）建設工程施工合同。

（4）中華人民共和國國有土地使用證。（5）禹州市建設工程規劃許可證。（6）禹州市房屋房產預售許可證。

第四篇：自行清算土地增值稅申報鑒證報告

自行清算土地增值稅申報鑒證報告

××鑒字[××]××號

（委托單位）：

我們接受委托，對貴公司××項目自行清算土地增值稅申報事項進行審核。及時提供會計資料和與該項目相關的資料，并保證其真實性和完整性是貴公司的責任，我們的責任是對貴公司××項目土地增值稅清算所有重大事項的合法性、合規性和準確性發表鑒證意見。在審核過程中，我們恪守獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、江蘇省地方稅務局[2004]241號《江蘇省土地增值稅清算管理辦法》、財政部、國家稅務總局財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》等有關規定，按照《土地增值稅納稅清算鑒證業務規范》的要求，實施了包括審查會計記錄、抽查支持土地增值稅金額的證據等我們認為必要的審核程序。

經審核，我們認為：貴公司××項目已具備土地增值稅清算條件，截至200×年×月×日轉讓房地產收入總額××元。扣除項目金額合計××元，其中取得土地使用權支付金額××元，房地產開發成本××元，房地產開發費用××元，與轉讓房地產有關的稅金××元，財政部規定的其他扣除項目××元。該轉讓項目的增值額××元，增值率×%，適用稅率×%，應繳土地增值稅額××元，已預繳××元，應補（退）的土地增值稅為××元。

本鑒證報告僅供貴公司自行土地增值稅清算向主管稅務機關申報時使用，不作其它用途。非法律、法規規定，鑒證報告的內容不得提供給其他單位或個人。

附件：

1、鑒證報告說明

2、土地增值稅納稅清算審核表

3、稅務機關要求附列的其它資料

4、稅務師事務所執業資格證書復印件

××稅務師事務所（蓋章）

中國注冊稅務師：（蓋章）

地址：××

報告日期：××年××月××日

附件1：

鑒證報告說明

一、委托單位基本情況

公司成立時間、投資方、注冊資金、注冊地、法定代表人、項目概況（名稱、坐落地點、批準手續、開發面積、竣工驗收面積、開工完工時間等）

二、主要會計政策

三、審核情況

（一）××項目總建筑面積××㎡，已出售××㎡，已出售的開發產品占總建筑面積××﹪。尚未出售的開發產品目前現狀。

（二）銷售收入

1、轉讓房地產收入，應包括貨幣收入、實物收入及其他收入，截止200×年 ×月×日，共實現銷售收入××元。

2、視同銷售的事項、內容及計價的確認。

對上述1-2項的調整事項作出說明。

（三）開發成本

1、土地出讓（轉讓）金；

2、土地征用及拆遷補償費；

3、前期工程費；

4、建筑安裝工程費，包括甲工料；

5、基礎設施費；

6、公共配套設施費；

7、開發間接費。

對上述1-7項的調整事項作出說明。

（四）開發費用

利息費用、管理費用、銷售費用。對下列處理作出說明

1、可提供金融機構貸款證明、利息能單獨扣除的處理；

2、不能提供金融機構貸款證明、利息不能單獨扣除的處理。

（五）財政部規定的加計扣除

關注成本中是否包括不允許加計扣除的事項

（六）相關稅金

扣除與轉讓房地產有關的營業稅金及附加

（七）補（退）土地增值稅

1、確認增值額；

2、計算增值率；

3、土地增值稅應交數；

4、應補（退）數。

四、其它需要披露的事項

第五篇：土地增值稅鑒證報告

土 地 增 值 稅 清 算 鑒 證 報 告

（200）土增鑒字××號

（單位）：

我們接受委托，對貴單位轉讓“×××”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》、財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，并參照《中國注冊會計師執業準則》對貴公司所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的審計程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及恰商資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。

經審核，貴單位“ ×××”項目：

一、取得轉讓房地產收入為：

元；

其中：

1、普通標準住宅取得收入為：

元；

2、其他開發項目取得收入為：

元；

按取得收入形式劃分現金收入 ：

元；實物收入：

元；其他收入：

元；

二、扣除項目總金額為：

元；

其中：

1、取得土地使用權所支付的金額為：

元；

2、開發土地和新建房及配套設施的成本為：

元；

3、開發土地和新建房及配套設施的費用為：

元；

4、舊房及建筑物的評估價格為：

元；

5、與轉讓房地產有關的稅金為 元；

6、從事房地產開發的納稅人加計扣除額為 元；

7、財政部規定的其他扣除項目金額 元；

三、增值額為：

元；其中：普通標準住宅為：

元、其他開發項目為：

元；

四、增值額與扣除項目金額之比

%；其中：普通標準住宅為：

％、其他開發項目為：

％；

五、應繳土地增值稅稅額為：

元；

六、免繳土地增值稅稅額：

元；

七、已繳土地增值稅稅額為：

元；

八、項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為：

元。

特此報告。

稅務中介機構名稱：（蓋章）

****年**月**日

中介機構負責人：（簽名）

中國注冊稅務師：（簽名）地址：

聯系電話： 附件：

1、《土地增值稅納稅鑒證表》

2、《土地增值稅繳款情況匯總表》

3、《房地產轉讓收入審定表》

4、《扣除項目匯總表》

5、《取得土地使用權所支付的金額審定表》

6、《土地征用及拆遷補償費審定表》

7、《前期工程費審定表》

8、《建筑安裝工程費審定表》

9、《基礎設施費審定表》

10、《公配套設施費審定表》

11、《開發間接費審定表》

12、《利息支出匯總表》

13、《與轉讓房地產有關的稅金審定表》

14、《財政部規定的其他扣除項目審定表》

備注：附件1、3應按普通標準住宅、其他開發項目分別填制

土 地 增 值 稅 納 稅 鑒 證 說 明

我們接受委托，對貴單位轉讓“××× ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下：

一、基本情況：

(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、(4)本次清算建筑面積、(5)立項批復文件、(6)竣工驗收單

二、主要會計政策：

1、公司執行《

會計制度》及有關規定

2、公司會計自 年 月 日至 年 月 日

3、公司會計核算方法

4、記帳本位幣

5、其他

三、轉讓房地產取得收入說明：

1、房地產銷售數量及面積情況說明：（普通標準住宅：

套、面積

平方米，店面：

套、面積

平方米，其他項目：

套、面積

平方米）

2、轉讓房地產取得收入：

元；（普通標準住宅、店面、其他項目）

３、取得收入形式（貨幣收入、實物收入、其他收入、）

四、扣除項目有關情況：依據房地產開發企業會計制度，對成本所涉及的項目加以詳細說明。同時，主要審核成本的結轉是否正確，有無虛列、多轉房地產銷售成本的情況。

五、納稅情況詳細計算過程：（按普通標準住宅、其他開發項目分別說明）

六、其他審核事項說明：

稅務中介機構名稱：（蓋章）

****年**月**日

中國注冊稅務師：（簽名）