第一篇：全新土地增值稅清算管理規程

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑臵專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設臵但未設臵賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化

土地增值稅清算鑒證業務準則

第一章 總則

第一條

為了規范土地增值稅清算鑒證業務，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規定，制定本準則。

第二條

本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務師事務所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務機關對該項信息信任程度的一種鑒證業務。

第三條

納入稅務機關行政監管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條

在接受委托前，稅務師事務所應當初步了解業務環境。業務環境包括：業務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環境的相關特征，以及可能對鑒證業務產生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。

第五條

承接土地增值稅清算鑒證業務，應當具備下列條件：

（一）接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務師事務所符合獨立性和專業勝任能力等相關專業知識和職業道德規范的要求。

（三）稅務師事務所能夠獲取充分、適當、真實的證據以支持其結論并出具書面鑒證報告。

（四）與委托人協商簽訂涉稅鑒證業務約定書（見附件1）。

第六條

土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據及信息。具體包括：企業會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。

第七條

稅務師事務所運用職業判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當的標準。適當的評價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條

稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以職業懷疑態度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關的充分、適當、真實的證據；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關證據以及得出的結論作出記錄。

在確定證據收集的性質、時間和范圍時，應當體現重要性原則，評估鑒證業務風險以及可獲取證據的數量和質量。

第九條

稅務師事務所從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

第十條

稅務師事務所按照本準則的規定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。

第十一條

稅務師事務所執行土地增值稅清算鑒證業務，應當遵守本準則。

第二章 一般規定

第十二條

稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關帳薄。

（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

（五）項目工程建設合同及其價款結算單。

（六）商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

（八）轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。

（九）轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關的其他證明資料。

第十三條

稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

第十四條

納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規定審核收入總額。

第十五條

納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。

第十六條

稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設臵但未設臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格且無正當理由，經稅務師事務所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條

納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執行鑒證業務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業務約定書：

（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規規定的其他組織和個人。

第三章 清算項目收入的審核

第十八條

土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協議及執行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

第十九條

本準則所稱清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產）并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第二十條

稅務師事務所應當按照稅法及有關規定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。

第二十一條

土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。

第二十二條

有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規定接受委托執行鑒證業務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質的專業評估機構確認的同類房地產評估價格，以確認轉讓房地產的收入。

第二十三條

納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

第二十四條

收入實現時間的確定，按國家稅務總局有關規定執行。

第二十五條

對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第二十六條

必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

（一）審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯方等情況。

（三）審核企業對于以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行稅務處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納稅。

（八）審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納稅。

（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

（十）審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納稅。

第四章 扣除項目的審核

第二十七條

稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規定的范圍。審核的內容具體包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十八條

扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

（三）審核相關合同、協議和項目預（概）算資料，并了解其執行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發生的開發成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

第二十九條 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。

（三）審核并確認房地產開發土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：

（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條

土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。

第三十二條

前期工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。

第三十三條

建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯方（尤其是各企業適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。

第三十四條

基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規定。

第三十五條

開發間接費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

（四）審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發間接費用。

（六）審核有無預提的開發間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

第三十六條

房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規定的比例計算扣除；開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定；

4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

第三十七條

與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

第三十八條

國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

第三十九條

對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五章 應納稅額的審核

第四十條

稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。

1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

第六章 鑒證報告的出具

第四十一條

本準則所稱的鑒證報告，是指稅務師事務所按照相關法律、法規、規章及其他有關規定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見的書面報告。

第四十二條

鑒證報告的基本內容應當包括：

（一）標題。鑒證報告的標題應當統一規范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。

（二）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務師按照業務約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業務的委托人。鑒證報告應當載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據等。

（四）審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內容：

1.簡要評述與土地增值稅清算有關的內部控制及其有效性；

2.簡要評述與土地增值稅清算有關的各項內部證據和外部證據的相關性和可靠性；

3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業推斷的情況。

（五）鑒證結論或鑒證意見。注冊稅務師應當根據鑒證情況，提出鑒證結論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。

（六）鑒證報告的要素還應當包括：

1.稅務師事務所所長和注冊稅務師簽名或蓋章；

2.載明稅務師事務所的名稱和地址，并加蓋稅務師事務所公章；

3.注明報告日期；

4.注明鑒證報告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關的審核表及有關資料。

第四十三條

稅務師事務所經過審核鑒證，應當根據鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。

上述鑒證報告應當附有《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》（見附件6）。

第四十四條

稅務師事務所經過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：

（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規及稅收有關規定。

（二）注冊稅務師已經按本準則的規定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊稅務師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。

稅務師事務所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十五條

稅務師事務所經過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：

（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規及其具體政策規定或執行時間不夠明確。

（二）經過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執法人員存在分歧，需要提請稅務機關裁定。

（三）部分涉稅事項因審核范圍受到限制，不能獲取充分、適當、真實的證據，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務機關裁定。

稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十六條

稅務師事務所因審核范圍受到限制，認為對企業土地增值稅納稅申報可能產生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發表意見，應當出具無法表明意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

第四十七條

稅務師事務所經過審核鑒證，發現涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關法律、法規或稅收規定的情形，經與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結果的，應當出具否定意見的鑒證報告。

稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或審批事宜的依據。

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知

各省、自治區、直轄市地方稅務局，寧夏、西藏、青海省（自治區）國家稅務局：

為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現將土地增值稅清算工作中有關問題通知如下：

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

三、房地產開發費用的扣除問題

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑臵費的扣除問題

房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑臵費不得扣除。

五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安臵土地增值稅計算問題

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安臵拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二篇：市土地增值稅清算工作規程

土地增值稅清算工作規程（修改稿）

第一章 總則

第一條

為進一步加強我市土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）和江蘇省地方稅務局《土地增值稅清算管理規程》（蘇地稅發[2009]72號）等規定，結合我市實際，特制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條

《規程》適用鎮江市區（京口區、潤州區、鎮江新區）房地產開發項目土地增值稅清算工作。各轄市局、丹徒局可以參照執行。

第三條 土地增值稅清算必須嚴格按照土地增值稅清算條件，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定和清算工作程序進行。

第四條

納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條

稅務機關應當加強土地增值稅的政策宣傳輔導工作，認真及時地審核納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況，依法征收土地增值稅。

第六條

土地增值稅清算可以由主管稅務機關直接組織實施，也可以委托稅務師事務所等中介機構開展土地增值稅清算鑒證業務。

第七條

參加土地增值稅清算的稅務人員和受托清算鑒證的中介 1 機構工作人員應當遵守工作紀律，恪守職業道德。

第二章 清算條件

第八條

納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第九條

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）稅務機關規定的其他情況。

第十條

土地增值稅以國家有關部門審核的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

第十一條 對符合土地增值稅清算條件，應當清算而逾期拒不清算的房地產開發企業，主管稅務機關可以不分房屋類型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值稅。

第三章 清算申請與受理

第十二條

對于符合本規程第八條規定，屬納稅人主動申請清算情形的，納稅人應當在滿足清算條件之日起90日內，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續。

流程：納稅人提出清算申請→分局管理科受理并調查核實→分局業務科審核并報市局相關處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達清算通知書→納稅人進行清算。

第十三條 對符合本規程第九條規定的，主管稅務機關可下達清算通知書，要求納稅人進行土地增值稅清算。

流程：確定清算項目→報市局相關處室備案→分局局長審批并確定清算人員→下達清算通知書→納稅人進行清算。

第十四條 主管稅務機關收到納稅人清算申請及資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，應予以受理；對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應通知納稅人在30日內補正；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理清算申請的，納稅人無正當理由不得撤銷。

第十五條 稅務主管機關在受理清算申請、下達清算通知前，應詳細制訂清算方案，清算方式和清算時間的確定須經分局領導批準，并報市局相關處室備案。

第四章 清算資料收集

第十六條

納稅人清算土地增值稅時應當向稅務機關報送的清算 3 資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十七條 稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料

（一）開發項目立項批復。

（二）規劃報告、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

（三）土地使用權證。

（四）建筑工程施工許可證。

（五）商品房銷（預）售許可證。

（六）工程概況及備案意見（由鎮江市房屋建筑工程竣工驗收備案辦公室提供）。

（七）房屋分戶（室）面積測繪表。

（八）銷售房地產有關證明資料。

（九）主管稅務機關認為需要提供的其他補充資料。

第五章 清算審核

第十八條

清算審核包括案頭審核、實地審核。主要是對納稅人清算項目的相關數據和納稅申報情況進行審核。

第十九條 清算審核的內容包括收入、成本、費用、稅金以及關聯交易行為等方面的審核。

第二十條 清算審核工作應當堅持收入、成本、費用的真實性、完整性和準確性的統一。

第二十一條

清算審核應當嚴格堅持以國家有關部門審批備案的項目或分期項目為單位進行清算；普通標準住宅、住宅和非住宅亦應當分別進行清算審核。

第二十二條

清算審核收入時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料進行。

第二十三條

清算審核扣除項目時，應當遵循財務核算收入與成本相配比原則和權責發生制原則。

第二十四條 清算審核收入時，應當區別不同的銷售形式，確認收入的實現時間。

第六章 政策規定

第二十五條 轉讓房地產所取得的收入是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益，可以是貨幣收入、實物收入、其他收入等形式，包括轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的收入。

第二十六條 本規程所定義的“轉讓房地產”是指以出售方式或其他方式有償轉讓房地產的行為，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第二十七條 本規程所定義的“地上建筑物及附著物”是指地上和地下的各種建筑及各種附屬設施。包括廠房、倉庫、地下室、游泳池、圍墻、煙囪、電梯、中央空調、暖氣、各種管道、線路以及花草木等。

第二十八條 房地產企業“非直接銷售行為”是指企業將開發商品用于職工福利、獎勵、對外投資、股權分配、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的行為，其所有權發生轉移時視同銷售房地產處理，確認收入實現。其收入按下列方法和順序確認：

（一）按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

第二十九條 房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 房地產開發企業取得的收入是外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場價格折合人民幣，據以計算土地增值 6 稅。

第三十一條 房地產開發企業隱瞞、虛報房地產成交價格，或成交價格明顯低于房地產評估價格，又無正當理由的，主管稅務機關有權根據本規程第二十八條規定的平均價格或評估價格確定轉讓房地產的收入。房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。

第三十二條 對房地產開發企業的房地產交易價格明顯偏低，且又無正當理由的，主管稅務機關有權根據本規程第二十八條規定的平均價格或評估價格確定轉讓房地產的收入。

第三十三條 納稅人之間以土地換房屋（不含合作建房），應對轉讓房屋和轉讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據為房屋交易價（或評估價）。

第三十四條 房地產開發企業在銷售房地產時，必須按規定開具由地方稅務局監制的“房地產開發銷售預收款憑據”或“銷售不動產通用發票”。

第三十五條 土地增值稅扣除項目清算審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

按照國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按照國家規定繳納的有關的登記、過戶手續費，如契稅、交易費、公證費等。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工 7 程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。包括轉讓房地產繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅以及教育費附加和地方教育費附加。房地產開發企業按照財務會計制度有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。

（五）國家規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%扣除。

第三十六條 清算審核扣除項目時，必須執行以下規定：

（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，納稅人應當提供合法有效的原始憑證，對其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的原則上不得扣除。對于房地產開發企業較早年代取得土地使用權無法取得正式票據的，可要求其提供土地轉讓合同、銀行支付憑證、情況說明等證明資料，經主管稅務機關同意后可以扣除。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中既建造普通標準住宅又建造其他類型房屋的，應按照受益對象，采用轉讓土地使用權的面積占總面積的比例或轉讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采用相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第三十七條 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第三十八條 房地產開發企業為取得土地使用權，能進行確認的合法有效的原始憑證一般包括：土地轉（出）讓合同、支付地價款的發票、繳納契稅的票據和銀行轉賬記錄等。

第三十九條 房地產開發企業收取的“代收費用”，作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第四十條 房地產開發企業逾期開發而繳納國土部門土地閑置費及罰款不得作為扣除項目扣除。

第四十一條 在清算審核時，如果房地產開發企業所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等原始憑證或資 9 料不符合清算要求的，主管稅務機關可以參照當地建設工程造價管理部門公布的建筑造價定額標準，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積標準，并據以計算扣除。

第四十二條 拆遷補償費應當按實際發生數計算扣除，尤其是支付給個人的拆遷補償款必須與拆（回）遷合同、簽收花名冊或簽收憑證一一對應。手續不全的白條和收據不能作為確認支出及扣除項目的憑證。

第四十三條 房地產企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物管場所、變電站、水廠、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，在計算確定扣除項目金額時，按以下原則處理：

（一）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。

（二）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本費用可以扣除。

（三）建成后有償轉讓的，應計入收入，并準予扣除成本、費用。第四十四條 房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，準予扣除。

第四十五條 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

第四十六條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除金額的確定，可以按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。

第四十七條 清算審核成本費用時，應當加強票據使用的統一和規范，核算入賬的票據應當是由稅務部門監制的發票，行政事業性收據需經主管稅務機關同意后方可入賬。

第四十八條 做好建安發票的比對工作。重點關注大額建安票據、材料票據的真偽及業務的真實性。

第四十九條 房地產開發企業核算入賬的建安發票必須由鎮江市建設工程管理處開具，外地建安發票一律不得列支并予以扣除。

第五十條 房地產開發企業自留的車庫，且產權屬性為自有，其相應的開發成本不得扣除。

第五十一條 房地產開發企業在開發過程中為施工方代付、代墊的社保統籌費、臨時水電費等，不得作為扣除項目扣除。

第五十二條 在“開發成本”、“開發間接費用”等科目中列支的建設主管部門的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。

第五十三條 對房地產開發企業在工程竣工驗收后扣留的質量保證金，如果建筑方已開具發票但房地產企業未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；如果建筑方未開具發票且房地產企業未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。

第五十四條 房地產開發企業將產權未明確的地下人防工程用于經營、收益歸自己的，在計算土地增值稅時，其取得的收益不能確認為清算收入，發生的成本不得作為扣除項目扣除。

第五十五條 在清算審核時，要嚴格財務費用、銷售費用、管理費用等三項房地產開發費用的扣除。

列支財務費用的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%內予以扣除；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本這和的10%以內計算扣除。

第五十六條 在清算審核時，對房地產開發企業向別的企業拆借資金而支付的利息費用，不得據實扣除；部分房地產開發企業通過自己的集團公司采用統借統還方式向銀行貸款產生的利息費用，由于沒有金融機構證明，在計算土地增值稅時不得扣除。

第五十七條 對房地產開發企業已按照稅法規定在轉讓房地產時可以不繳或少繳的營業稅、城市維護建設稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時不得作為扣除項目扣除。

第五十八條 房地產開發企業取得在建工程進行開發，在計算土地增值稅時應當就取得的在建工程的土地成本和開發成本按規定加計扣除；如果無法取得在建工程的相關土地成本和開發成本，對方只開具銷售不動產發票的，暫按銷售金額進行加計扣除。

第五十九條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合下列條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用 12 憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第七章 表證單書

第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過程中，應當使用、報送下列表證單書。

（一）（二）

（三）（四）

（五）（六）

（七）（八）

（九）第八章 工作要求

第六十一條 土地增值稅清算工作應當堅持依法、規范、客觀、公正的原則，確保清算工作的質量和成效。

第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴格履行重大事項報告制度，13 不管是主管稅務機關自己組織清算，還是委托中介機構清算鑒證，遇到重要問題或重大事項必須及時報告市局。

第六十三條 委托中介機構清算鑒證，主管稅務機關應當派員全程參與，負責聯系協調工作，市局相關處室負責土地增值稅清算的指導督查工作。

第六十四條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應當保持一致。

第六十五條 土地增值稅清算結束后，應當出具清算報告，并簽署意見。主管稅務機關應當將清算審核結果書面通知納稅人，按規定辦理補、退稅手續。

第六十六條 土地增值稅清算的稅款，主管稅務機關應當按照稅法規定及時、足額組織入庫，不得無故滯納、緩交。如違反規定將按稅收執法責任制追究相關人員的責任。

第六十七條 土地增值稅清算結束后，主管稅務機關應當按清算單位認真做好土地增值稅清算工作總結，內容包括：清算工作開展情況、清算工作的具體做法及措施、清算過程中遇到的問題及建議。

第六十八條 土地增值稅清算工作結束后，應當按照檔案化管理的要求，按項目編制目錄，裝訂成冊，整理歸檔，妥善保管。需要整理歸檔的資料包括下列六項：

（一）土地增值稅清算通知書；

（二）房地產開發企業清算土地增值稅申請審批表；

（三）補（退）稅通知書；

（四）清算審核報告；

（五）中介機構清算鑒證報告（委托中介機構清算的）；

（六）土地增值稅納稅清算申報表及明細表。第六十九條 本規程自二○一○年三月一日起執行。

第三篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

【注：原則上按建設工程規劃許可證為清算單位，經過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

【注：所謂“符合相關法律、法規的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規定是同樣的意思。這個規定在營業稅下由于沒有上位法支持不能明文規定，只是征收管理中的潛規則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規定。】

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

【注：與國稅發[1995]192號文件規定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發票增加扣除項目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造,不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則 第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

關于《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為進一步加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定,對《北京市地方稅務局關于印發<北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。

二、規程較原辦法進行了哪些調整？

規程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規定，明確了計稅依據。

三、本公告何時開始執行？

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。

第四篇：土-國稅發[2009]91號土地增值稅清算管理規程

國家稅務總局

關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

國稅發[2009]91號 成文日期：2009-05-12

各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。

國家稅務總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。

（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（四）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（五）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第二十九條 關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對于分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規程進行進一步細化。

附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人適用）

2.各類附表

附：轉貼

解讀“國稅發〔2009〕91號文”：土地增值稅清算政策的變化

段光勛

為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，國家稅務總局自2006年以來，發布了一系列關于土地增值稅管理的相關政策規定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號文），對土地增值稅相關的預征和清算以及以房地產進行投資或聯營的征免稅等問題，進行了明確，并規定從2006年3月2日開始執行。

2、2006年12月28日，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），對土地增值稅清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了規范和明確，并規定從2007年2月1日開始執行。

3、2007年12月29日，國家稅務總局公布了《土地增值稅清算鑒證業務準則》，為稅務師事務所和注冊稅務師開展土地增值稅清算鑒證業務提供了依據，并規定從2008年1月1日開始執行。

4、2008年4月11日，國家稅務總局《關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號），明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。

5、2009年4月29日，國家稅務總局《關于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發[2009]85號）明確規定：各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規程》，加強和規范土地增值稅清算工作。為落實《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)要求，稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。

6、2009年 5月 20日，國家稅務總局發布了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發 [2009]91號），并規定從2009年6月1日開始實施。該文件是對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規范性文件。特別強調了稅務機關在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關注內容。

從上述6個關于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務總局對土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機進一步加劇、中國房地產市場很不景氣的今天，不斷出臺清算準則、管理規程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對房地產企業而言是雪上加霜。

因此，作為房地產開發企業的財務人員，對國家稅務總局剛剛發布且從2009年6月1日開始實施的《土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱“管理規程”），必須進行認真學習、深刻領會，否則存在較大的涉稅風險。

筆者將新出臺的《管理規程》與2006年的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）（簡稱“187號文”）進行了比較，發現土地增值稅清算政策有以下10個方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內容。而187號文僅就八個方面的問題進行規范，沒有章節之分。

2、《清算規程》第二條，明確規定了它的適用范圍是：用于稅務機關對于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）是適用于土地增值稅的清算鑒證機構――稅務師事務所。

3、《清算規程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內容

《清算規程》新增“第二章 前期管理”內容，主要變化有三點：

其一，強調主管稅務機關在項目清算前，提前介入房地產開發項目的日常稅收管理，對房地產開發全過程情況實施跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

其二，明確提出對房地產開發企業的會計核算予以關注，對企業會計核算規范化的要求更高了。

其三，對納稅人實施項目專用票據管理，強化了稅務機關對房地產企業收入監控。以上前期管理三個方面的變化，加大了納稅人會計核算、發票管理、收入管理等涉稅風險，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規程》與187號文在土地增值稅清算條件方面的規定是一致的，即： 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

而《管理規程》對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。

新增的這一規定，對于堵塞個別基層稅務機關不經土地增值稅清算，而提前給予房地產開發企業注銷的稅務管理漏洞，具有特別重要的意義。同時，也破滅了部分納稅人不經清算注銷企業的夢想。

（四）強化了征納雙方的責任

《管理規程》不僅明確規定了納稅人的責任，同時也強化了主管稅務機關的稅收管理責任。

其一，納稅人的責任

1、《管理規程》第四條，明確規定了納稅人的申報責任，并對申報的真實性、準確性和完整性負責。

2、《管理規程》第十一條，強調了不按照稅務機關確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責任。

《稅收征收管理法》第六十二條規定，納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務機關的責任

1、《管理規程》第五條，明確規定了主管稅務機關，應為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。并對是否及時審核納稅人清算申報的情況、依法征收土地增值稅負責。

2、《管理規程》第三十條，明確規定了主管稅務機關，對中介機構鑒證報告的合法性、真實性具有審核責任。

3、《管理規程》第三十二條規定，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

（五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權

《管理規程》第十一條，授予了主管稅務機關是否進行土地增值稅清算的自由裁量權，明確規定：

1、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算；

2、對于符合本規程第十條規定的，主管稅務機關也可以不要求納稅人進行土地增值稅清算。

由此可見，是否進行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務機關的協調溝通是很重要的。

（六）對納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規程》第十二條，對納稅人進行土地增值稅清算應提供的資料提出了新要求，完善和補充了原有資料的不足。

1、統一制定并規范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時要求各地主管稅務機關可根據實際情況重新制定。從新的參考格式看，對企業的要求更高，比如在成本費用申報明細表中增設了“非招投標合同金額”等。

2、增加了“房地產開發項目清算說明”，主要包括：房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

B、主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

從上述可見，納稅人要特別關注兩點，它給予了主管稅務機關較大的空間： 其一是，主管稅務機關需要了解的其他情況。

其二是，與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

作為納稅人應該按照主管稅務機關的要求，如實提供相關資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動提供的。否則，可能形成較大的涉稅風險。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規程》第十三條，明確規定了主管稅務機關是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

2、對符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理。

3、對不符合清算條件的項目，不予受理。意味著可以對該項目的土地增值稅清算，按照《管理規程》第三十三條規定實行核定征收。

同時，該條還明確規定了兩點：

其一，授權各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定上述的具體期限。其二，主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評估的要求

鑒于《清算規程》第六條規定，主管稅務機關要全程介入并跟蹤監控房地產開發過程，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。因此，《清算規程》第十四條提出了土地增值稅清算前進行納稅評估的要求。

1、對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。

2、對確定暫不通知清算的，主管稅務機關應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務機關的前期日常管理，有利于納稅評估，可以降低涉稅風險。

（九）新增“清算審核”程序性、實質性的規定

《清算規程》與187號文相比，最大的變化就是新增了關于“清算審核”的程序性、實質性規定。這一部分內容，是該文件的核心和靈魂。

該規定與《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發[2007]132號）第四章的內容基本一致，納稅人應該予以高度重視。

清算審核的內容很多，主要有以下幾點：

1、批文、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項目的程序性審核；

5、扣除項目（如分成本項目、代收費用、關聯企業交易等）應該重點關注內容的審核等。

（十）清算可以實行核定征收

《管理規程》第五章是關于土地增值稅核定征收的內容，與187號文相比主要有以下4點變化：

1、《管理規程》第三十三條明確規定，在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

2、取消了187號文關于“核定征收率不低于預征率”的規定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規程》第三十三條明確了核定征收的程序性規定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。”

4、如果預繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規程》第三十三條規定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認為，《管理規程》中關于核定征收的規定，對企業是有利的，我們應該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規程》與187號文相比，至少有以上10個方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務完成不理想，主管稅務機關歷來對房地產開發企業土地增值稅的“偏愛”，現在又有了《管理規程》這個上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產開發企業土地增值稅的涉稅風險，我們必須練好內功，以應對可能出現的土地增值稅“清算風暴”。

雖然《管理規程》對房地產開發企業的土地增值稅清算進行了明確，但是也存在著需要進一步協調和明確的事項。比如：

1、“國稅發〔2006〕187號文”是否有效？

從《管理規程》不能看出187號文是否有效，國家稅務總局的其他文件也沒有明確《管理規程》是否替代187號文。這樣，征納雙方會存在比較尷尬的情況：

A 如果187號文繼續有效，它與《管理規程》不一致的地方（如預征率與核定征收率的關系等），以哪一個規定為準？

B 如果187號文作廢，當然一切按照《管理規程》執行。

2、如何協調與“國稅發〔2009〕31號文”的關系？

我們知道，“國稅發〔2009〕31號文”是關于房地產開發企業所得稅處理的重要文件，是房地產企業進行所得稅處理的重要依據。它與原來的文件相比，在企業所得稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，不僅更加規范，而且也發生了較大變化。而《管理規程》在土地增值稅稅前扣除項目的處理、計稅成本的核算內容等方面，規定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實施細則（1994年實施的）的規定與現在的實際情況發生了很大變化。因此，主管稅務機關與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會出現許多矛盾，如何協調？值得商榷。

A “國稅發〔2009〕31號文”，對計稅成本的核算內容進行了重新界定，而《管理規程》并沒有相關規定。

B “國稅發〔2009〕31號文”，對預提費用繼續了明確，而《管理規程》仍然規定是實際發生原則，不認可權責發生制。

C 土地增值稅稅前費用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產開發企業向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅的可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時，主管稅務機關一般均不允許。

第五篇：2016年《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》

關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告

北京市地方稅務局公告2016年第7號

為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等有關規定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，現予以發布。

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。

特此公告。

附件：

1.土地增值稅清算申請表

2.土地增值稅清算通知書

3.土地增值稅清算報告

4.土地增值稅清算鑒證報告

5.土地增值稅清算材料要求及清單

6.土地增值稅清算受理通知書

7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書

8.土地增值稅清算審核意見書

9.土地增值稅四項成本核定通知書

10.土地增值稅核定征收通知書

北京市地方稅務局 2016年5月26日

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。

第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。

對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷）售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。

第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理

第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售

房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。

第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理

第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況 的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。

各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作

第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；

3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；

4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能

夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予

扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納 稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費：

1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造，不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；

（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。

4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產

開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收

土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。

第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。

第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。

納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。

第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情

況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則

第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。

《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。