第一篇：武漢市地稅局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知

武漢市地稅局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知-武地稅發(fā)【2010】62號(hào)

來源:中韜華益網(wǎng)作者:日期:2010-10-21 15:14:47

各地區(qū)稅局，市局涉外稅收管理局，稽查局，市局機(jī)關(guān)各處室：

為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控要求，根據(jù)《市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（武地稅發(fā)【2010】26號(hào)）精神，結(jié)合近年來我市土地增值稅管理的實(shí)際情況，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于土地增值稅預(yù)收管理的問題

近年來，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局以及省、市地方稅務(wù)局就加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理下發(fā)了一系列文件，但在實(shí)際征收過程腫，仍存在預(yù)征稅款不到位的問題。因此，對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的收入，要嚴(yán)格按照下列規(guī)定預(yù)征土地增值稅：

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，預(yù)收普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，依預(yù)收收入的0.5%預(yù)征土地增值稅；預(yù)收非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他房地產(chǎn)，依預(yù)收收入的2%預(yù)征土地增值稅；單純土地轉(zhuǎn)讓，依預(yù)售收入的3%預(yù)征土地增值稅。

（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，依預(yù)售收入的3%預(yù)征土地增值稅。

（三）納稅人預(yù)售新建經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園區(qū)內(nèi)廠房車間，應(yīng)填報(bào)《預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園內(nèi)廠房車間收入不預(yù)征土地增值稅審批表》，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅政部門審批批準(zhǔn)后，土地增值稅暫不實(shí)行預(yù)征，在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)征收。對(duì)新建經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)園內(nèi)廠房車間項(xiàng)目腫的其他房地產(chǎn)，應(yīng)分開核算，并按規(guī)定預(yù)征土地增值稅；凡未分開核算的，對(duì)該項(xiàng)目一律按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的問題

對(duì)符合《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)【2008】207號(hào)）第十九條規(guī)定情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照下列規(guī)定核定征收土地增值稅：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。對(duì)審核確定核定征收土地增值稅的項(xiàng)目，納稅人必須先行提交土地增值稅清算報(bào)告，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，并按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作流程》（武地稅函【2008】112號(hào)）有關(guān)規(guī)定辦理核定征收審核手續(xù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的開發(fā)產(chǎn)品，符合有關(guān)規(guī)定實(shí)行核定征收的，其核定征收率分別為：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按核實(shí)銷售收入的1%核定征收土地增值稅。

2.銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他開發(fā)產(chǎn)品。按核實(shí)銷售收入的5%核定征收土地增值稅。

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按核實(shí)銷售收入的5%核定征收土地增值稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房，如符合《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發(fā)【2008】207號(hào)）第十九條關(guān)于核定征收的規(guī)定，可按銷售收入的3.5%核定征收土地增值稅。

三、關(guān)于嚴(yán)格清算方式管理的問題

對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，上市公司和查賬征收企業(yè)所得稅企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓土地。營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、度假村、別墅等項(xiàng)目，其土地增值稅原子時(shí)實(shí)行查賬清算。因核算不健全等原因需核定清算，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行審核。

四、關(guān)于土地增值稅減免的問題

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，根據(jù)《武漢市地方稅務(wù)局地方稅收減免管理辦法（試行）》（武地稅規(guī)【2010】1號(hào)）規(guī)定，隨土地增值稅清算報(bào)告，由區(qū)局稅政部門審核，稅收部門負(fù)責(zé)人和分管領(lǐng)導(dǎo)審簽后執(zhí)行，按規(guī)定登記《稅收減免臺(tái)帳》。

（二）納稅人因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅，按照適用的核定征收率計(jì)算稅額。據(jù)此辦理減免手續(xù)，并根據(jù)《武漢市地方稅務(wù)局地方稅收減免管理辦法（試行）》（武地稅規(guī)【2010】1號(hào)）規(guī)定，由區(qū)局減免稅審議委員會(huì)審議后執(zhí)行，按規(guī)定登記《稅收減免臺(tái)帳》。

五、關(guān)于日常管理中需明確的幾個(gè)問題

（一）征管與稽查在清算方式上銜接的問題。稅務(wù)稽查部門在對(duì)納稅人進(jìn)行稽查前，若主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不再另作調(diào)整；確因特殊原因需要調(diào)整的，由稽查部門依法進(jìn)行檢查處理。

（二）不按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行清算的問題。根據(jù)國家稅務(wù)總局下發(fā)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號(hào)）第十一條規(guī)定：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。因此，納稅人在滿足清算條件之日起90日內(nèi)未到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)的、或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接進(jìn)行土地增值稅稅收檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

（三）不按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳加收滯納金的問題。凡2008年1月1日后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入未按規(guī)定的預(yù)征率申報(bào)繳納土地增值稅的，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金。

本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，原規(guī)定與本通知不一致的，一律按本通知規(guī)定執(zhí)行。其中土地增值稅減免按武地稅規(guī)【2010】1號(hào)文件規(guī)定的2010年7月1日起執(zhí)行；2010年1月1日前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，其預(yù)征率，核定征收率仍按原規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：河南省地稅局土地增值稅相關(guān)政策匯總

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率

有關(guān)問題的公告

文號(hào)公告[2011]第10號(hào) | 添加日期：2011-11-08 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：29次】

為了加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實(shí)際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：

一、土地增值稅核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

（四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。

（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率

個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題

經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時(shí)按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。

三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

四、執(zhí)行時(shí)間

本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。

特此公告。

二〇一一年十一月六日

河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知

文號(hào)豫地稅發(fā)[2010]第28號(hào) | 添加日期：2010-03-17 | 發(fā)文單位：河南省地方稅務(wù)局 | 【閱讀：10085次】 各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴(kuò)權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會(huì)議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實(shí)際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

一、土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述

（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;

（三）除上述

（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；

（四）符合第三條第（二）項(xiàng)條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人上報(bào)的清算資料進(jìn)行審核過程中，對(duì)納稅人符合下列

（一）、（二）項(xiàng)條件的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，按核定征收率征收土地增值稅。

（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其扣除項(xiàng)目支出不能正確核算的；

2、能夠準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目支出或扣除項(xiàng)目支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項(xiàng)目核算有誤的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)難以核實(shí)的；

凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項(xiàng)目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；

6、申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。

五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)無法計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進(jìn)行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

七、土地增值稅清算審核

（一）納稅人自行進(jìn)行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)清算的，應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進(jìn)行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報(bào)省轄市地方稅務(wù)局審核。

（二）審核人員的組成

各省轄市、縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關(guān)部門的人員組成。

八、其它問題

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價(jià)格一般情況下有市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格等多種。在實(shí)際工作中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可簡(jiǎn)化工作程序，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，并及時(shí)辦理納稅手續(xù)。

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣（市）、區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。

九、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準(zhǔn)備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對(duì)納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時(shí)，對(duì)本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補(bǔ)。

十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

文號(hào)國稅發(fā)[2009]第91號(hào) | 添加日期：2009-05-26 | 發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 | 【閱讀：3551次】

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國家稅務(wù)總局

二○○九年五月十二日

土地增值稅清算管理規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）。

第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 前期管理

第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 對(duì)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。

第三章 清算受理

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照本規(guī)程第六條進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第四章 清算審核

第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十八條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十一條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。

第二十三條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十四條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

第二十六條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十條 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十一條 對(duì)納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

第五章 核定征收

第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第三十六條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第六章 其他

第三十七條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化。

附件：1.土地增值稅納稅申報(bào)表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

2.各類附表

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)

則》的通知

文號(hào)國稅發(fā)[2007]第132號(hào) | 添加日期：2008-01-30 | 發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局 | 【閱讀：2484次】 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請(qǐng)及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊(cè)稅務(wù)師管理中心）。

本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。

附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）

2.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）

3.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）

4.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）

5.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）

6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表

國家稅務(wù)總局

二○○七年十二月二十九日

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。

第二條 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。

第三條 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條 在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。

第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。

（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求。

（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告。

（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。

第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。

第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。

在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時(shí)間和范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。

第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十條 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。

第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第二章 一般規(guī)定

第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。

（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。

（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：

（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍。

（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期。

第十四條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。

第十五條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。

第十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。

第十七條 納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：

（一）司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)。

（二）依法組成的清算組織。

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。

第三章 清算項(xiàng)目收入的審核

第十八條 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。

（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（六）必要時(shí)，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。

第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第二十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

第二十一條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。

第二十二條 有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。

第二十四條 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第二十六條 必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：

（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。

（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

（三）審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

（四）審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

第四章 扣除項(xiàng)目的審核

第二十七條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十八條 扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：

（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。

（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。

（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。

（五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。

（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。

第二十九條 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：

（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。

（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。

（四）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十二條 前期工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

第三十三條 建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；

2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。

（二）自營(yíng)方式。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

第三十四條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。

（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第三十五條 開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。

（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。

（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。

（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。

（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。

（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：

1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；

3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。

對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。

第三十八條 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。

（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。

（四）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。

第三十九條 對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

第五章 應(yīng)納稅額的審核

第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目；

2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算；

3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比。

（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

第六章 鑒證報(bào)告的出具

第四十一條 本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報(bào)告。

第四十二條 鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）標(biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”.（二）收件人。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊(cè)稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對(duì)象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。

（三）引言段。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對(duì)委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。

（四）審核過程及實(shí)施情況。鑒證報(bào)告的審核過程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：

1.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；

2.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；

3.簡(jiǎn)要陳述對(duì)委托單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。

（六）鑒證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：

1.稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)和注冊(cè)稅務(wù)師簽名或蓋章；

2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；

3.注明報(bào)告日期；

4.注明鑒證報(bào)告的使用人；

5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。

第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告分為以下四種：

（一）無保留意見的鑒證報(bào)告（見附件2）。

（二）保留意見的鑒證報(bào)告（見附件3）。

（三）無法表明意見的鑒證報(bào)告（見附件4）。

（四）否定意見的鑒證報(bào)告（見附件5）。

上述鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表》（見附件6）。

第四十四條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項(xiàng)符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報(bào)告：

（一）鑒證事項(xiàng)完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會(huì)計(jì)資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。

（二）注冊(cè)稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。

（三）注冊(cè)稅務(wù)師獲取了鑒證對(duì)象信息所需的充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。

稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十五條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：

（一）部分涉稅事項(xiàng)因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確。

（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對(duì)鑒證事項(xiàng)所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收?qǐng)?zhí)法人員存在分歧，需要提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。

（三）部分涉稅事項(xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗疲荒塬@取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。

稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的部分涉稅事項(xiàng)，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對(duì)不能確認(rèn)具體金額的保留事項(xiàng)予以說明，提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十六條 稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗疲J(rèn)為對(duì)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對(duì)土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報(bào)告。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

第四十七條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)總體上沒有遵從法定性標(biāo)準(zhǔn)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達(dá)成一致意見，不能真實(shí)、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報(bào)告。

稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。

附件1：涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）

甲方（委托方）：

甲方稅務(wù)登記號(hào)：

乙方（受托方）：

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目名稱：

（二）具體內(nèi)容及要求：

（三）完成時(shí)間：

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴(yán)格按照稅收規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。

3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。未按規(guī)定時(shí)間支付委托費(fèi)用的，應(yīng)按約定金額

%的比例支付違約金。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

（一）按照注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣（大寫）元整（￥）。

（二）上述費(fèi)用自本約定書生效之日起 日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費(fèi)用總額的 %；其余費(fèi)用按 方式支付。

（三）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項(xiàng)完成的實(shí)際時(shí)間較本約定書簽訂時(shí)預(yù)計(jì)的時(shí)間有明顯的增加或減少時(shí)，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本約定書第四款第（一）項(xiàng)所述業(yè)務(wù)費(fèi)用總額。

（四）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達(dá)甲方工作現(xiàn)場(chǎng)后，本約定書項(xiàng)目不再進(jìn)行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費(fèi)用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場(chǎng)審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣 元的補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。

（五）由于無法預(yù)見的原因，發(fā)生的與本次委托事項(xiàng)有關(guān)的其他費(fèi)用（包括交通、食宿費(fèi)等），由雙方協(xié)商解決。

五、鑒證報(bào)告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的格式和類型，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

（二）乙方向甲方出具鑒證報(bào)告一式 份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項(xiàng)的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項(xiàng)的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭(zhēng)議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下一種解決方式：

（一）提交 進(jìn)行仲裁；

（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項(xiàng)的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）： 乙方：

（蓋章）（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）所長(zhǎng)：（簽名或蓋章）

地址： 地址：

電話： 電話：

聯(lián)系人： 聯(lián)系人：

簽約日期：

簽約地點(diǎn)：

附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）

編號(hào)：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對(duì)貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：

1.收入總額： 元；

2.扣除項(xiàng)目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。

本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：

中國注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）

編號(hào)：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對(duì)貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，除××保留意見的事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納土地增值稅的具體金額外，我們確認(rèn)：

1.收入總額： 元；

2.扣除項(xiàng)目金額： 元；

3.增值額： 元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；

5.適用稅率： %；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元；

7.已繳土地增值稅稅額： 元；

8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。

清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。

本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：

中國注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）

編號(hào)：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證意見

經(jīng)對(duì)貴公司（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，因?qū)徍朔秶艿较拗疲覀冋J(rèn)為，下列事項(xiàng)對(duì)確認(rèn)土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對(duì)（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)發(fā)表意見。

（一）××事項(xiàng)的審核情況。

（詳細(xì)說明該審核事項(xiàng)對(duì)確認(rèn)土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對(duì)該事項(xiàng)無法表明意見的理據(jù)。下同。）

（二）××事項(xiàng)的審核情況。

（三）××事項(xiàng)的審核情況。

清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。

本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：

中國注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）

編號(hào)：

公司：

我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)貴單位（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證意見

經(jīng)審核，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報(bào)，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達(dá)成一致意見。我們認(rèn)為，貴公司

（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)不能真實(shí)、合法地反映企業(yè)該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額。

（一）××事項(xiàng)的審核情況。

（描述存在違反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項(xiàng)所有重大方面進(jìn)行磋商不能達(dá)成一致、出具否定意見的理據(jù)。下同。）

（二）××事項(xiàng)的審核情況。

（三）××事項(xiàng)的審核情況。

清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。

本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：

中國注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

地址：

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

年 月 日

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。

3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4.土地增值稅清算稅款審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件6：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表

一、基本情況

（一）企業(yè)基本情況

1.成立日期：

2.稅務(wù)登記證號(hào)：

（1）國稅登記證號(hào)：

（2）地稅登記證號(hào)：

3.地 址：

4.法人代表：

5.注冊(cè)資本：

6.投資總額：

7.企業(yè)類型：

8.經(jīng)營(yíng)范圍：

9.其他：

（二）項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)目地址。

2.項(xiàng)目概況。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。

4.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目予以說明。

5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。

二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。

2.公司會(huì)計(jì)核算方法：

3.主要內(nèi)部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：

6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：

7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：

8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：

9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為 元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。

2.銷售其他項(xiàng)目（含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元。

3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定，自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入 元。

（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核

截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額 元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 元。其中：

（1）貴公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為 元。

（2）貴公司自報(bào)前期工程費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為 元。

（3）貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為 元。

（4）貴公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 元。

（5）貴公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為 元。

（6）貴公司自報(bào)開發(fā)間接費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)為 元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。

（2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元。其中：

（1）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元。

（2）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元。

（3）貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元。

（三）增值額及增值率的審核

貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 元。其中：

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計(jì)算公式）

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 %（計(jì)算公式）

（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核

貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。其中：

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。

2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。

四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)

第三篇：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全縣土地管理工作的通知2

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全縣土地管理工作的通知

加強(qiáng)全縣土地管理工作的通知

政府，開發(fā)區(qū)、度假區(qū)管委，縣政府有關(guān)部門：

縣各級(jí)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和黨中央、國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格土地管理的一系列文件精神，有力促進(jìn)了全縣土地管理工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，極少數(shù)地方違法違規(guī)亂占濫用耕地、非法買賣土地、閑置土地等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，為嚴(yán)格的法律和政策規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全縣土地管理作如下通知：

提高加強(qiáng)土地管理的認(rèn)識(shí)

務(wù)院歷來高度重視土地管理，把十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地作為我國的基本國策。近幾年來，先后下發(fā)了《國務(wù)地管理的決定》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》和《國務(wù)院辦公廳集體建設(shè)用地法律法規(guī)的通知》，對(duì)嚴(yán)格土地管理作出了明確要求。當(dāng)前，我縣正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，人多地設(shè)用地供需矛盾突出。因而，進(jìn)一步加強(qiáng)全縣土地管理，是貫徹落實(shí)土地基本國策的需要，也是改善投資環(huán)境、建設(shè)社會(huì)主義的需要。各地各部門一定要從講政治、講大局全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度，以對(duì)人民高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，提高加強(qiáng)土地管理的耕地保護(hù)制度。

完善土地監(jiān)管責(zé)任制度

政府和縣直有關(guān)單位都要認(rèn)真落實(shí)“上下聯(lián)動(dòng)、分塊包干、屬地管理、責(zé)任到人、常態(tài)監(jiān)管”機(jī)制，積極采取措施，強(qiáng)化資源及時(shí)制止和查處違法違規(guī)建設(shè)行為。

域劃分：縣城規(guī)劃區(qū)范圍由城關(guān)鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、縣城管執(zhí)法局負(fù)責(zé)；其他區(qū)域由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)；縣直有關(guān)單位按照各自職責(zé)查處違法違規(guī)占地建設(shè)行為。具體職責(zé)如下：

政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)土地監(jiān)管負(fù)總責(zé)。對(duì)轄區(qū)內(nèi)未依法取得土地使用審批手續(xù)或者未按用地審批條件規(guī)定建設(shè)的，由所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民、限期改正。對(duì)本轄區(qū)內(nèi)應(yīng)予強(qiáng)制拆除的違法違規(guī)建筑依法實(shí)施強(qiáng)制拆除。

源管理部門負(fù)責(zé)國土資源法律法規(guī)宣傳,對(duì)非法占用土地、非法改變土地用途、非法買賣或轉(zhuǎn)讓土地等違法行為進(jìn)行查處,落實(shí)、報(bào)告等制度，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好違法違規(guī)占地建設(shè)的強(qiáng)制拆除工作。

門負(fù)責(zé)對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)情況監(jiān)管，對(duì)無施工資質(zhì)施工或違反施工資質(zhì)管理的違法行為進(jìn)行查處，會(huì)同城管執(zhí)法部門對(duì)為進(jìn)行查處，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。

法部門負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)以及受委托管理區(qū)域違法違規(guī)建設(shè)行為的巡查、制止，依法查處、依法實(shí)施清理和拆除工作；配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)制拆除工作。

門負(fù)責(zé)征占用林地管理，對(duì)涉及非法占用林地行為依法進(jìn)行查處。

門負(fù)責(zé)對(duì)河道堤防管理范圍內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。

公路部門負(fù)責(zé)對(duì)公路兩側(cè)建筑控制區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行查處。

關(guān)負(fù)責(zé)維護(hù)集中拆除違法建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)秩序，及時(shí)制止、查處阻礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)等違法犯罪行為，依法對(duì)有關(guān)部法用地、違法建設(shè)案件進(jìn)行查處。

關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)違法用地、違法建設(shè)有關(guān)涉嫌瀆職、貪污賄賂等職務(wù)犯罪行為進(jìn)行立案?jìng)刹椤?/p>

關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)行政執(zhí)法部門作出的違法用地、違法建設(shè)的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)進(jìn)行審查，符合受理?xiàng)l件的強(qiáng)制執(zhí)行案件，在規(guī)定期限內(nèi)受工商、環(huán)保、衛(wèi)生、房產(chǎn)、供電、供水、供氣、金融、電信等部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)有關(guān)審批、許可證、執(zhí)照的審核把關(guān)以及用、電話報(bào)裝的控管。、各單位要加強(qiáng)對(duì)本單位干部、職工的教育和管理，對(duì)已經(jīng)發(fā)生違法違規(guī)占地建設(shè)的干部、職工，要督促其自行糾正或接受執(zhí)處罰決定。

加強(qiáng)土地利用規(guī)劃管理

地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃編制。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要按照先規(guī)劃后建設(shè)的原則，加大工作力度，確保在2010年底前全面完成土地村莊規(guī)劃的編制工作，并做好銜接，為建設(shè)用地提供規(guī)劃依據(jù)。

地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃管理。土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得擅自修改。各用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行。嚴(yán)禁在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。

體建設(shè)用地規(guī)劃管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及集鎮(zhèn)和村莊建設(shè)規(guī)劃，納入土地利用計(jì)劃，和建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。嚴(yán)禁非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

行土地管理法律法規(guī)

行耕地保護(hù)方面的規(guī)定。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)是第一責(zé)任人。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要認(rèn)地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任要求，建立相應(yīng)的耕地保護(hù)制度，把耕地保護(hù)目標(biāo)落實(shí)到村、組及責(zé)任田承包人。要認(rèn)真履行耕地占補(bǔ)平衡義建設(shè)，精心實(shí)施好土地整治和村莊整理。縣國土資源局要會(huì)同農(nóng)業(yè)、監(jiān)察、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門定期對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)核，并向縣政府報(bào)告。

行節(jié)約集約用地的規(guī)定。商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及工業(yè)用地必須實(shí)行招拍掛出讓。除縣國土資源管理部個(gè)人不得與投資者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。嚴(yán)禁用地者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議圈占土地。要嚴(yán)格執(zhí)行《工業(yè)項(xiàng)的規(guī)定，加強(qiáng)土地出讓合同管理，抓好項(xiàng)目開竣工時(shí)間、投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、違約責(zé)任等約定內(nèi)容的兌現(xiàn)擅自改變用途、增加容積率的，必須依法按規(guī)定進(jìn)行處理，需要收回使用權(quán)重新出讓的，必須收回重新公開出讓。

行土地資產(chǎn)處置的規(guī)定。國有土地資產(chǎn)是國家的財(cái)富，一律由縣國土資源部門代表縣政府依照土地管理法律法規(guī)進(jìn)行處理，各處置。對(duì)符合無償收回條件的閑置土地要依法無償收回，重新配置使用；對(duì)暫不符合收回條件的閑置土地，要按照國土資源部的規(guī)定，依法收取閑置費(fèi)、部分提前收回或調(diào)整使用等多種方式積極穩(wěn)妥處理。

行農(nóng)村宅基地管理的規(guī)定。農(nóng)村村民建房必須符合土地利用規(guī)劃和新農(nóng)村規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策，其占用耕地面積集鎮(zhèn)和圩區(qū)，每戶不得超過160 m2。②山區(qū)和丘陵地區(qū)，每戶不得超過160 m2；利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過300 后建設(shè)的規(guī)定，對(duì)符合條件的農(nóng)村村民建房，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在認(rèn)真審核把關(guān)的基礎(chǔ)上，及時(shí)按程序上報(bào)審批。農(nóng)村村民符合條件在住宅的，原宅基地地上建筑物必須限期自行拆除，由村集體收回；逾期不自行拆除的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法強(qiáng)制拆除。農(nóng)村村鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村要通過建設(shè)用地置換方式自行解決用地指標(biāo)，且必須在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用依法批準(zhǔn)后，方可辦理宅基地審批手續(xù)。嚴(yán)禁基地。

行土地收儲(chǔ)的規(guī)定。新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地都必須由縣土地儲(chǔ)備中心依照土地收購儲(chǔ)備辦法的規(guī)定進(jìn)行收儲(chǔ)，收儲(chǔ)的土縣國土資源部門擬訂出讓方案，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后由縣國土資源部門依法組織出讓。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)單位負(fù)責(zé)征地、交地工作。加強(qiáng)和規(guī)范土地收支管理、土地有償使用費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用按照《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。

地使用權(quán)出讓金是指屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)的國有土地出讓收入。縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金屬縣級(jí)收入。縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出源部門負(fù)責(zé)土地出讓金征收管理，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要配合國土資源部門督促土地受讓方及時(shí)繳納土地出讓金。

讓金收入繳入國庫后，屬經(jīng)營(yíng)性用地的，在計(jì)提15%的農(nóng)業(yè)開發(fā)資金、10%的失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)資金、10%的廉租房建設(shè)專項(xiàng)資，暫扣下剩63%中的20%，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理工作掛鉤，作為兌現(xiàn)本通知第六條第2點(diǎn)規(guī)定的保證資金。無經(jīng)營(yíng)性土地出讓收入點(diǎn)規(guī)定的處罰由縣財(cái)政從鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政專戶中劃轉(zhuǎn)。

返還不能用于平衡鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政預(yù)算，主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出（包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出及農(nóng)村基、國土資源部門撥付鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地整理、耕地開發(fā)、地災(zāi)防治等各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)要專款專用，不得挪用、截留。征收農(nóng)民集體土地的土和青苗補(bǔ)償費(fèi)，要按照規(guī)定及時(shí)足額兌現(xiàn)給集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民。

責(zé)制，建立獎(jiǎng)罰機(jī)制

行問責(zé)。各地各部門都要認(rèn)真執(zhí)行《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)履行職責(zé)。對(duì)違法違規(guī)問題發(fā)現(xiàn)不及時(shí)、處理不積極有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，有下列情形的，按如下規(guī)定追究相關(guān)人員責(zé)任：

3宗未發(fā)現(xiàn)、未制止、未拆除，被上級(jí)有關(guān)部門查處的違法用地或違法建設(shè)行為的，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人誡勉處理，給予鎮(zhèn)主現(xiàn)4宗的，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人免職處理，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)人誡勉處理；出現(xiàn)5宗以上（包括5宗）或出現(xiàn)1宗占用耕地面鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)人免職處理。

占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積的比例達(dá)到15%以上，或雖未達(dá)到15%但造成惡劣影響或其他嚴(yán)重后果的，給予負(fù)責(zé)人警告或記過處分；情節(jié)較重的，給予記大過或降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分。

規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定行為不制止、不組織查處，或隱瞞不報(bào)、壓案不查的，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管負(fù)責(zé)人、主要負(fù)責(zé)人警告或記過處分大過或降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予撤職處分。

對(duì)轄區(qū)內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)負(fù)有巡查、報(bào)告、制止以及協(xié)助上級(jí)有關(guān)部門查處的責(zé)任。對(duì)轄區(qū)內(nèi)有下列情況的，按如下規(guī)定追究相關(guān)1宗未發(fā)現(xiàn)、未制止、未上報(bào)，被上級(jí)有關(guān)部門查處的違法違規(guī)建設(shè)行為的，給予村主要負(fù)責(zé)人、鎮(zhèn)包村干部誡勉處理；出現(xiàn)2，給予村主要負(fù)責(zé)人免職處理，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)包村干部停職處理。

部門查處違法違規(guī)建設(shè)工作不積極配合的，給予所屬村主要負(fù)責(zé)人免職處理，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)包村干部誡勉處理。

阻撓、干擾查處的，給予村主要負(fù)責(zé)人免職處理，給予鄉(xiāng)鎮(zhèn)包村干部停職處理。

相關(guān)部門按照各自的職責(zé)，對(duì)違法違規(guī)建設(shè)應(yīng)制止而未制止、應(yīng)受理而未受理、應(yīng)立案查處而未立案查處的，按如下規(guī)定追究1宗的，給予基層管理機(jī)構(gòu)直接責(zé)任人誡勉處理，給予基層管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人通報(bào)批評(píng)。

2宗的，給予基層管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人誡勉處理，給予負(fù)有管理職責(zé)的縣直相關(guān)部門直接責(zé)任人通報(bào)批評(píng)，部門分管負(fù)責(zé)人寫出深3宗的，給予基層管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人免職處理，給予負(fù)有管理職責(zé)的縣直相關(guān)部門直接責(zé)任人誡勉處理，給予部門分管負(fù)責(zé)人通人寫出深刻檢查。

4宗的，給予負(fù)有管理職責(zé)的縣直相關(guān)部門直接責(zé)人免職處理，給予部門分管負(fù)責(zé)人誡勉處理，給予主要負(fù)責(zé)人通報(bào)批評(píng)。5宗的，給予負(fù)有管理職責(zé)的縣直部門分管負(fù)責(zé)人免職處理，主要負(fù)責(zé)人誡勉處理。

5宗以上，給予負(fù)有管理職責(zé)的縣直部門主要負(fù)責(zé)人免職處理。

縣直有關(guān)部門有違反上述規(guī)定行為，是黨員的要移送黨的紀(jì)律檢查機(jī)關(guān)作相應(yīng)處理；有徇私舞弊、以權(quán)謀私情節(jié)的，要從重處司法機(jī)關(guān)處理。

實(shí)行經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲

內(nèi)依法依規(guī)嚴(yán)格管理，無違法違規(guī)建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，暫扣款全額返還，并獎(jiǎng)勵(lì)3-6萬元（具體根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地保護(hù)面積確定），下年土地整治項(xiàng)目。

內(nèi)有下列情形之一的，從暫扣款中予以扣款，本不夠扣除的從該鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政專戶中扣除：

非法占地建房的，按非法占地面積30元/m2扣款；

占地的，耕地按非法占地面積0.4萬元/畝扣款（不足1畝的按1畝計(jì)算，下同），非耕地按0.2萬元/畝扣款；

內(nèi)有下列情形之一的，本《通知》第五條規(guī)定的暫扣的20%土地出讓收入不予返還：

基本農(nóng)田的；

地非法占用2畝以上的；

2宗以上的；

非法占地建房每萬人5戶以上的；

自非法買賣土地、收取地價(jià)款的。

促檢查機(jī)制

土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，縣直有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員，以加強(qiáng)對(duì)土地管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。縣國土資源部、建設(shè)、農(nóng)業(yè)等有關(guān)部門，不定期對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、有關(guān)單位貫徹執(zhí)行土地管理法律法規(guī)、方針政策情況的檢查督查，定期組織對(duì)鄉(xiāng)況進(jìn)行評(píng)估，年終對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理工作情況進(jìn)行檢查考評(píng)，作為問責(zé)的依據(jù)。

第四篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理問題的通知

【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局 【發(fā)布文號(hào)】國稅函〔2003〕439號(hào) 【發(fā)布日期】2003-04-28 【生效日期】2003-04-28 【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理問題的通知

(國稅函〔2003〕439號(hào))

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理，堵塞偷逃稅漏洞，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、稅務(wù)機(jī)關(guān)在認(rèn)證增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)時(shí)，應(yīng)打印《增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)認(rèn)證清單》一式兩份，一份交企業(yè)作為增值稅納稅申報(bào)附列資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，一份交納稅申報(bào)受理部門用于進(jìn)項(xiàng)稅額的審核。

二、稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅申報(bào)期結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人開具的發(fā)票存根聯(lián)（增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票）與其申報(bào)的銷售額進(jìn)行認(rèn)真審核，凡是申報(bào)銷售額小于發(fā)票存根聯(lián)合計(jì)數(shù)的均應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)稅款。

三、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任，認(rèn)真貫徹好本通知的內(nèi)容，切實(shí)做好增值稅征收管理工作。

國家稅務(wù)總局

二○○三年四月二十八日

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請(qǐng)以正式文件為準(zhǔn)。

第五篇：云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定

云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合云南實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除的具體比例確定為：

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的５％計(jì)算扣除。

（二）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的１０％計(jì)算扣除。

第三條 根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條的規(guī)定，我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限按照省建設(shè)行政主管部門制定的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)辦理。

各級(jí)建設(shè)行政主管部門在審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅加以認(rèn)定，聯(lián)合發(fā)出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅情況通知，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本。未分別核算的，按照其他住宅辦理。

第四條 從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或者取得房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件后３０日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅項(xiàng)目申報(bào)手續(xù)，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)開發(fā)合同或者房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。

（二）納稅人發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，實(shí)行各納稅項(xiàng)目分月繳納，年終清算的辦法：

１．納稅人應(yīng)當(dāng)于次月１０日內(nèi)，分別根據(jù)上月各納稅項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅土地增值稅。

２．納稅人應(yīng)當(dāng)于終了后４５日內(nèi)，分別根據(jù)全年各納稅項(xiàng)目的全部收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，多退少補(bǔ)。

第五條 從事其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后７日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）納稅人按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅。

（三）納稅人憑土地增值稅繳款書或者完稅證復(fù)印件到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。無土地增值稅繳款書或者完稅證復(fù)印件的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。

第六條 縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)方可從事《實(shí)施細(xì)則》第七條

（四）項(xiàng)和第十三條規(guī)定的價(jià)格評(píng)估工作。同級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)參與并監(jiān)督房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉及土地增值稅的價(jià)格評(píng)估工作，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)同級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

第七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或者兩個(gè)以上縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別在房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅。難以確定納稅地點(diǎn)的，由上一級(jí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條 本規(guī)定由云南省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

【發(fā)布單位】 云南省人民政府

【發(fā)布文號(hào)】 云南省人民政府令第22號(hào)

【發(fā)布日期】 1995-04-28

云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

有關(guān)問題的通知

（云地稅發(fā)〔2007〕180號(hào) 2007年10月22日）

各州、市地方稅務(wù)局，省局直屬征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合云南實(shí)際就有關(guān)問題明確如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅的清算范圍

凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目除外），均應(yīng)按規(guī)定辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

二、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

對(duì)納稅人開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額。凡不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，普通住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，應(yīng)按照其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理清算。

三、土地增值稅的清算條件

（一）根據(jù)《通知》規(guī)定，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)按照土地增值稅清算規(guī)定到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

（二）《通知》第二條規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)的建筑面積；“85%以上”包含85%即以上。

（三）凡符合《通知》第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件1（略））。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件2（略））并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

四、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

納稅人申請(qǐng)辦理土地增值稅清算時(shí)，除《通知》規(guī)定應(yīng)報(bào)送的資料外，還應(yīng)報(bào)送以下資料：

土地增值稅清算表（分清算單位填寫）（見附件3（略）），清算前各月土地增值稅納稅申報(bào)表和完稅憑證，國有土地使用權(quán)證書，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)的），清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書，清算項(xiàng)目的銷售許可證，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

五、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)，需要進(jìn)行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負(fù)責(zé)清算的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《通知》第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定確定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率

凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有《通知》第七條規(guī)定的情形之一的，土地增值稅按銷售收入的一定比例實(shí)行核定征收，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為5‰-1.5%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、別墅、度假村、高級(jí)公寓等高檔住宅的核定征收率為1%-2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為1.5%-3.5%。具體核定征收率由各州、市地方稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)等情況，在不低于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率的基礎(chǔ)上確定并報(bào)省局備案。

七、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

根據(jù)《通知》第五條

（三）項(xiàng)及第六條的規(guī)定，就稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證土地增值稅的有關(guān)問題明確如下：

（一）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件

凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，取得注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入云南省注冊(cè)稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審查合格在省級(jí)報(bào)刊予以公示的稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu)，均可從事土地增值稅清算審核鑒證工作。

省局將擇時(shí)組織稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)土地增值稅的有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行考試，對(duì)考試不合格的中介機(jī)構(gòu)，將取消其鑒證資格。

（二）清算鑒證工作程序

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《通知》等文件的規(guī)定，開展鑒證工作。

1.審核轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的收入。

2.審核扣除項(xiàng)目金額。

接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)師事務(wù)所審核扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)向委托方取得土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的各種資料和其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

3.依法確認(rèn)增值額。

4.計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額。

（三）土地增值稅清算項(xiàng)目的鑒證內(nèi)容

稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證的，應(yīng)如實(shí)填寫《土地增值稅項(xiàng)目鑒證報(bào)告》以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》（見附件4（略））。

（四）法律責(zé)任

稅務(wù)師事務(wù)所在受托辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)以有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正、誠實(shí)守信原則，在充分調(diào)查研究、論證和計(jì)算的基礎(chǔ)上，出具《鑒證報(bào)告》，并為其承擔(dān)法律責(zé)任。

對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》，應(yīng)認(rèn)真檢查、審核，對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（五）主管地稅機(jī)關(guān)在辦理土地增值稅稅款清算時(shí)，如發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、事實(shí)不清楚、提供清稅資料不完整等問題的，要退回重新修改或補(bǔ)充資料后，再辦理稅款清算。凡發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》不規(guī)范、弄虛作假的，將取消參審資格。

八、凡2007年2月1日后進(jìn)行清算的開發(fā)項(xiàng)目，均適用本通知的規(guī)定。

九、各州、市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體清算實(shí)施意見及工作規(guī)程，確保土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行。

昆明市土地增值稅征收管理辦法

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市轄區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記、申報(bào)納稅。

這里所指的單位和個(gè)人包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及其他組織和個(gè)人。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第三條 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去按本辦法第四條所規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。第四條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

二、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

三、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。指房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體計(jì)算方式如下：

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條一、二款規(guī)定計(jì)算金額之和的5％扣除。(二)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條一、二款規(guī)定計(jì)算金額之和的10％扣除。

四、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

六、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本年一、二款規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)百分之二十的扣除。

第五條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金業(yè)務(wù)員”的比例，均包括本比例數(shù)。

第六條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本辦法第五條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

計(jì)算土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的最高稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以同級(jí)速算扣除系數(shù)的方法計(jì)算。速算扣除系數(shù)分別為5％、15％、35％。具體計(jì)算公式如下： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的 土地增值稅稅額＝增值額×30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項(xiàng)目金額×5％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項(xiàng)目金額×15％； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項(xiàng)目金額×5％； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×60％一扣除項(xiàng)目金額×35％。

第七條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

第八條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂蠢ッ魇械胤蕉悇?wù)局確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂５诰艞l 納稅人建蓋普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，按照省建設(shè)行政主管部門制定的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)辦理。

市、縣建設(shè)行政主管部門在審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)同同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅加以認(rèn)定，聯(lián)合發(fā)出《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定通知書》，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本。未分別核算的，按照其他住宅計(jì)算征收。

第十條 在征收土地增值稅時(shí)，有下列情況，需進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

一、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的；

二、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

三、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)將房產(chǎn)和地產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估。

第十一條 轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)的評(píng)估工作，必須由省以上國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或是經(jīng)昆明市人民政府授權(quán)專門從事國有房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)的評(píng)估工作，由縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易管理部門負(fù)責(zé)。

第十二條 從事涉及土地增值稅工作的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須到昆明市地方稅務(wù)局辦理登記手續(xù)后，方可進(jìn)行涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評(píng)估工作。

第十三條 涉及土地增值稅工作的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在接受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)將申請(qǐng)轉(zhuǎn)一份給同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)參與并監(jiān)督房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)昆明市房管部門、土地管理部門或其委托的部門認(rèn)定，并由同級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，方可作為土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)根據(jù)納稅人主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，無償提供與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料。

第十四條 土地增值稅稅務(wù)登記和申報(bào)納稅的工作，屬于昆明市地方稅務(wù)局各直屬分局負(fù)責(zé)征管的納稅人，由各直屬分局負(fù)責(zé)；其余納稅人，由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)。

第十五條 從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，按照下列程序申辦納稅手續(xù)：

一、納稅人在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或者取得房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅項(xiàng)目申報(bào)手續(xù)，填報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅項(xiàng)目申報(bào)表》，并提交房地產(chǎn)開發(fā)合同或者房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。

二、納稅人發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，實(shí)行各納稅項(xiàng)目分月繳納，年終清算的辦法。

1、從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，必須按照“施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度”和“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度”的規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。

2、納稅人應(yīng)當(dāng)于次月10日內(nèi)，分別根據(jù)上月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金按項(xiàng)目計(jì)算、填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，按主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

3、納稅人應(yīng)當(dāng)于終了后45日內(nèi)，分別根據(jù)全年各納稅項(xiàng)目的全部收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，填報(bào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算核實(shí)后，多退少補(bǔ)。

第十六條 從事其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)按照下列程序辦理申報(bào)納稅手續(xù)：

一、納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到本辦法第十四條規(guī)定的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的完稅憑證及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

二、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)及有關(guān)資料，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅人按照核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務(wù)機(jī)并開具土地增值稅完稅證明。

三、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)及有關(guān)資料，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。納稅人按照核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開具土地增值稅完稅證明。

四、納稅人憑土地增值稅完稅證明到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理房產(chǎn)、土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十七條 凡符合政策規(guī)定給予免征土地增值稅的單位和個(gè)人，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，必須持房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免征手續(xù)。經(jīng)縣以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，并出具免稅證明后，到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理房產(chǎn)、土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須使用由云南省地方稅務(wù)局監(jiān)制的《云南省銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。

第十九條 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門，應(yīng)當(dāng)協(xié)助地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅，并向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。

第二十條 土地增值稅的稅政管理和征收管理，由各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，本辦法由昆明市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十一條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。1994年1月1日至本辦法發(fā)布之日期間的土地增值稅，參照本辦法規(guī)定計(jì)算征收。