第一篇：大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)

大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知

（大地稅函［2007］200號）

各基層局：

為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號，以下簡稱“國稅發[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務局關于印發〈遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發[2007]102號）、《遼寧省地方稅務局關于進一步加強房地產交易有關稅收管理的通知》（遼地稅發[2007]142號）、《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關規定，現就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

一、關于土地增值稅清算問題

（一）土地增值稅清算條件

1.從事房地產開發的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應當到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（1）房地產開發項目已竣工驗收且全部轉讓完畢的；

（2）納稅人簽訂整體轉讓未竣工房地產開發項目合同的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記，其房地產開發項目未進行土地增值稅清算的；

（4）直接轉讓國有土地使用權的。

符合上述第（1）、（2）、（3）條規定的，納稅人應當在達到清算條件之日起30個工作日內到主管稅務機關清算土地增值稅。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產已竣工驗收且全部轉讓完畢的，可單獨對此類房地產進行土地增值稅清算。

符合上述第（4）條規定的，納稅人應當在轉讓國有土地使用權合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關申報。由主管稅務機關核算應納稅額，確定納稅期限。

本通知下發之日前已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，納稅人應當于2008年1月31日前，主動到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

2.符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）房地產開發項目已竣工驗收，且已轉讓（預售）的房地產建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；計算“轉讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產，可單獨對此類房地產計算轉讓比例；本條中“轉讓（預售）的房地產建筑面積”以已簽訂轉讓合同的房地產的建筑面積為準；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積為準；

（2）取得銷（預）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）主管稅務機關認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

主管稅務機關要求納稅人進行清算的房地產開發項目，主管稅務機關向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

3.不具有房地產開發資質的單位或個人開發房地產或轉讓國有土地使用權的，應當比照本通知的相關規定執行。

（二）關于稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的規定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時可委托經大連市注冊稅務師管理工作領導小組年檢合格并公告的稅務中介機構進行鑒證。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構應當對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應當按稅務機關規定的《大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考。

（三）土地增值稅清算資料的受理

納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內向主管稅務機關報送以下清算資料：

1.納稅人委托中介機構進行鑒證的，應報送《鑒證報告》一式二份；

2.《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；3.國有土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、銷（預）售許可證的原件及復印件；

4.詳細規劃總平面圖復印件；

5.取得土地使用權所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據或發票、國有土地使用權轉讓合同、發票原件及復印件、支付搬遷補償費的合同發票原件及復印件等；

6.項目工程合同結算單的原件及復印件；

7.商品房購銷合同統計表；

8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料的原件及復印件；

9.房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復印件；

10.無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料的原件及復印件；

11.財務會計報表；

12.稅務機關要求提供的其他材料。

主管稅務機關確定受理納稅人提交的清算材料后，應當向納稅人開具《房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

主管稅務機關在收取納稅人提交的清算材料時，應當認真核對納稅人提供的資料原件及復印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務機關應予受理；對納稅人提交的清算資

料不完整、內容不規范、情況不清楚的，應退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

（四）土地增值稅清算的審核

主管稅務機關應當自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當下發《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后10個工作日內，辦理稅款補繳或者退還手續。

主管稅務機關應認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可作參考。?

（五）在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發生成本、費用處理

在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產收入，按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，于每月終了后10日內，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

1.已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的；

2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

3.主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

（六）關于土地增值稅清算核定征收的規定

1.核定征收土地增值稅的條件

主管稅務機關在清算審核工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

（2）由于企業所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據等相關憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

（3）納稅人開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當理由的。

2.核定征收土地增值稅的方式

核定征收采取以下方式：

（1）核定轉讓房地產收入

核定轉讓房地產收入的方法為：主管稅務機關按當期同類區域、同類房地產的市場價格核定轉讓房地產收入或者按房地產評估機構出具的當期房地產市場評估價格核定。

（2）核定四項成本

核定四項成本的公式為：

核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應的額度×清算房地產的建筑面積

《扣除額度表》系參照大連市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制定，大連市地方稅務局將根據市場狀況，不定期調整《扣除額度表》。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構在鑒證工作中，如發現四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應當在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務機關按標準核定四項成本。

《扣除額度表》中的房地產開發項目竣工時間以工程質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當理由的，由主管稅務機關報請市局同意后，可允許按四項成本實際發生額扣除。

（3）關于定率核定征收的規定

定率核定征收，以轉讓房地產的收入乘以核定征收率計算應征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

坐落在市內四區的房地產開發項目，核定征收率為：

普通標準住宅，為6％；

超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

非住宅，為9%；

坐落在市內四區以外的房地產開發項目，核定征收率應當在4％～15％之間，由各區、市、縣地方稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

納稅人直接轉讓土地使用權的，原則上不應定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉讓土地使用權的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務機關報經市局同意后，可采取其他征收方式。

（七）關于項目類型的有關問題

本通知中的“住宅”和其它類型房地產按《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所列明的項目類別進行區分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關政策執行。

納稅人改變原房地產開發項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務機關提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務機關可允許納稅人適用相關土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應按原批準類型、用途適用相關土地增值稅政策。

（八）處罰及處理規定

納稅人有下列行為之一的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關規定進行處理

1.通知清算而拒不清算的；

2.達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

3.不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

4.有偷稅等其他稅收違法行為的。

（九）關于自建自用房產土地增值稅的規定

納稅人開發的、已辦理本單位房屋所有權證的房產，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不應在清算時扣除。如其轉讓時，應按照轉讓舊房及建筑物的相關規定繳納土地增值稅。

二、關于個人轉讓房產征收土地增值稅問題

（一）關于個人轉讓房產的土地增值稅納稅地點

個人轉讓坐落在市內四區的房產，其土地增值稅由大連市地方稅務局直屬局負責征收。個人轉讓坐落在市內四區以外的房產，其土地增值稅由房地產坐落地的地方稅務局負責征收。

以上二款中的“房產”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術產業園區地方稅務局負責征收。

（二）關于個人轉讓非住宅的土地增值稅征管規定

個人轉讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關規定征收土地增值稅。

（三）關于個人轉讓自用住宅的土地增值稅征管規定

1.個人轉讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

2.個人轉讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

（1）個人能夠提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按規定全額計征土地增值稅。

其扣除項目的計算公式為：

土地增值稅扣除項目＝發票所載金額×［1＋（轉讓年度－購買年度）×5％］＋與房地產轉讓有關稅金＋與房地產轉讓有關費用

上款“與房地產轉讓有關稅金”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、印花稅、轉讓方購房時繳納的契稅；“與房地產轉讓有關的費用”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉讓合同公證費等；“轉讓年度”指《完稅憑證》上注明的年度，“購買年度”指購房發票開具年度。

“購房發票”、“與房地產轉讓有關稅金”、“與房地產轉讓有關的費用”等在計算扣除時須向稅務機關出示票據憑證原件。

（2）個人不能提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉讓房地產的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按轉讓房地產的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

（3）“轉讓日期”和“購買日期”的確定

本通知中的“轉讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權證填發日期孰先的原則進行確定。

三、本通知自印發之日起執行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關規定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

附件1：房地產開發項目土地增值稅清算通知書（略）

附件2：大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告（2007-11版）（略）附件3：房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件4：房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書（略）

附件5：房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書（略）

附件6：房地產開發項目單位面積四項開發成本扣除標準額度表（略）

二○○七年十一月二十三日

發布部門：大連市其他機構 發布日期：2007年11月23日 實施日期：2007年11月23日(地方法規)

第二篇：大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知2006(76)

大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知

大地稅函[2006]76號

頒布時間：2006-9-8發文單位：大連市地方稅務局 各基層局：

為了加強土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）及其他有關規定，結合我市實際情況，現將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于房地產開發項目土地增值稅預征問題

（一）關于經濟適用住房土地增值稅預征問題

從事房地產開發的納稅人（以下簡稱納稅人）開發經國家有關部門批準建設的經濟適用住房項目，應當向稅務機關報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》（見附件1）、經濟適用住房的批準文件及經濟適用住房的明細資料（包括街號、樓號、樓層、房號、戶型、面積、價格或預計價格以及稅務機關要求報送的其他資料），對經濟適用住房項目中的普通標準住宅，免予預征土地增值稅。

稅務機關應加強對經濟適用住房項目的土地增值稅管理，嚴格執行備案制度，未按本通知規定備案的項目，應當預征土地增值稅。

已報送《經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表》的納稅人，如其實際轉讓的房地產中有不符合普通標準住宅條件的，應按規定預征土地增值稅。

（二）關于土地增值稅預征率

現將我市房地產開發項目土地增值稅預征率予以調整，預征率應當區別不同房地產類別，按以下標準執行：

1、住宅的預征率為1%；

2、除住宅外其他房地產項目的預征率為2％。

上述“房地產類別”應當按照政府有關部門共同會簽的《房地產開發項目詳細規劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。

（三）關于土地增值稅普通標準住宅的規定

我市土地增值稅普通標準住宅的標準，按大連市人民政府確定并公布的“普通住房”的標準執行。

目前，我市普通標準住宅的標準按照《大連市地方稅務局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉發〈國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發［2005］91號）（見附件2）及《大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知》（大政發［2006］42號）（見附件3）規定的普通住房標準執行。

《大連市地方稅務局關于土地增值稅若干稅收政策問題的通知》（大地稅發［2003］5號文件）中的關于“一般住宅”的相關規定廢止，已經市局批準免予預征土地增值稅的一般住宅項目，不做追溯調整。

（四）免予預征土地增值稅的相關規定

納稅人轉讓普通標準住宅項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表》（見附件4），報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，可不再預征土地增值稅：

1、普通標準住宅的已售建筑面積達到可售普通標準住宅總建筑面積30％；

2、預計普通標準住宅的增值額未超過扣除項目20％；

3、納稅人已轉讓普通標準住宅的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

納稅人轉讓除普通標準住宅外的其他房地產項目，同時符合以下三項條件的，可以向稅務機關報送《房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表》，報市局進行土地增值稅免予預征資格認定后，對該項目可不再預征土地增值稅：

1、該類房地產的已售建筑面積達到可售該類房地產總建筑面積50％；

2、預計該類房地產的增值額為負；

3、納稅人已轉讓該類房地產的收入已按時、足額預繳了土地增值稅。

本通知所述“可售建筑面積”為開發項目總面積減除下列房產面積：

（1）納稅人自用并已取得房屋所有權證的房產；

（2）按有關規定無償提供給有關部門或單位的房產，如物業管理用房、居委會用房等；

（3）按有關規定必須設置的公共配套設施用房，如變電所用房、消防設施用房等；

（4）按有關規定可以減除面積的其他房產。

二、關于房地產開發項目土地增值稅清算問題

（一）關于房地產開發項目土地增值稅清算程序

已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，能夠提供該項目真實、合法、完整、清晰的收入、成本和費用等各項資料的，納稅人可以向主管稅務機關提出土地增值稅清算申請，稅務機關同意對房地產開發項目進行清算后，下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件5）；

已竣工驗收的房地產開發項目，納稅人轉讓房地產的建筑面積達到整個項目可售建筑面積85％以上的，對有可能造成稅款流失的，稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，要求納稅人按已轉讓房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例，分攤計算其已轉讓房地產相對應的扣除項目金額，對已轉讓的房地產進行土地增值稅清算。

房地產開發項目土地增值稅清算按以下程序進行：

1、納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起20日內報送以下資料：

（1）房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（見附件6）；

（2）取得土地使用權所支付金額的證明材料；

（3）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（4）房地產開發項目工程決算報告；

（5）無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料；

（6）扣除項目的其他說明材料；

（7）預繳土地增值稅完稅憑證復印件；

（8）財務會計報表；

（9）稅務機關要求提供的其他材料。

2、稅務機關應當于收到納稅人報送的資料之日起30日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（見附件7），應予補、退稅的，辦理稅款補繳、退還手續。

3、稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前，納稅人取得轉讓房地產收入的，仍應按規定預繳土地增值稅。

4、稅務機關下達《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人又取得轉讓房地產收入、發生成本、費用的：

（1）土地增值稅清算時按本通知規定實行查賬征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每季度終了后10日內，填寫《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》，到稅務機關申報土地增值稅；

（2）土地增值稅清算時按本通知規定實行核定征收的，納稅人應當于《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》下達之日起，每月終了后10日內，按每月取得轉讓房地產的收入乘以本通知規定的核定征收率，到稅務機關申報繳納土地增值稅。

（二）房地產開發項目土地增值稅清算相關工作要求

在進行土地增值稅清算時，納稅人發生的各項成本和費用應當按實際發生額并憑合法有效的憑證扣除。

對納稅人成片受讓、購置土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額原則上按開發土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經稅務機關確認后，也可按建筑面積計算分攤。

對納稅人同時建造普通標準住宅、超過普通標準住宅條件的其他住宅和非住宅房地產項目的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《條例》第八條

（一）項的免稅規定。

對1994年1月1日前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，在2000年底前首次轉讓房地產的，可免征土地增值稅。2001年1月1日以后對剩余部分轉讓的，對房地產開發項目進行清算時，應當先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的轉讓收入比例計算征免的稅額。

納稅人申請注銷稅務登記或者納稅人整體轉讓未全部銷售完畢的房地產開發項目的，應參照本通知規定的清算程序對房地產開發項目進行土地增值稅清算。

（三）核定征收及相關規定

納稅人拒不報送或沒有在規定的期限內向稅務機關報送本通知規定的清算資料的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條和本通知的有關規定處理。

有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉的情形，導致稅務機關難以對房地產開發項目進行土地增值稅清算的，稅務機關可以按照《中華人民共和國稅收稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定，核定房地產開發項目土地增值稅清算的應納稅額：

核定應納稅額按轉讓房地產的收入乘以本通知規定的核定征收率確定：房地產開發項目土地增值稅清算的核定征收率為6％。

三、關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅的相關規定

（一）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理地點

在大連市市內地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物：舊房及建筑物坐落在市內四區的，土地增值稅由單位稅務登記地地方稅務局征收管理；舊房及建筑物坐落在市內四區以外的，土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

在先導區地方稅務局及旅順、金州、長海和北三市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

未在大連市地方稅務局辦理稅務登記的單位轉讓舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

個人轉讓坐落在市內四區的舊房及建筑物，其土地增值稅由西崗區地方稅務局征收管理。

個人轉讓坐落在市內四區以外的舊房及建筑物，其土地增值稅由舊房及建筑物坐落地的地方稅務局征收管理。

上述五款中所述的“舊房及建筑物”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，單位或個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，由高新技術產業園區地方稅務局征收管理。

（二）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅資料

納稅人轉讓舊房及建筑物，須持下列資料到稅務機關申報繳納土地增值稅：

1、房地產權屬過戶通知單原件（由房地產管理部門出具）；

2、原房屋所有權證復印件；

3、房地產轉讓契約原件、復印件；

4、納稅人購買房產的契稅原件、復印件（自建房不必提供）；

5、納稅人購買房產的合同或契約、發票原件和復印件（自建房不必提供）；

6、納稅人、買受人在房地產交易過程中，已繳納各項稅費的原件、復印件；

7、房地產評估報告原件（納稅人無法提供的除外）；

8、稅務機關要求提供的、同房地產轉讓有關的其他資料。

（三）關于收入確認的相關規定

納稅人有下列情況之一的，根據房地產管理部門、房地產評估機構參照同類房地產的市場交易價格出具的評估價格計算收入額，或者由稅務機關參照同類房地產的市場交易價格核定收入額：

1、隱瞞、虛報房地產成交價格；

2、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由。

（四）關于房地產評估報告

稅務機關計算納稅人轉讓舊房及建筑物的土地增值稅扣除項目時，原則上應由評估機構出具房地產重置成本評估報告，評估價格為重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。納稅人在納稅申報時不據實提供取得土地使用權所支付的金額的，也應由評估機構按取得土地使用權時的基準地價進行評估，并出具地價款評估報告。

依照上款有關規定出具的評估報告須經稅務機關審核確認。稅務機關審核評估機構出具的評估報告后，下達《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書》或《轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書》（見附件8）。

（五）關于發票所載金額作為扣除項目的相關規定

稅務機關不予確認評估報告的或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告的，如納稅人能提供購房發票，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，按下列公式計算：

發票所載金額×［1＋（轉讓－購買）×5％］

公式中的轉讓指《房地產轉讓契約》上注明的，購買按房屋所有權證發給或發票填開“孰先”的原則進行判定。

依照上述方法計算扣除項目時，對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

（六）關于轉讓舊房及建筑物核定征收的相關規定

同時符合以下二項條件的，稅務機關可以確定對轉讓舊房及建筑物的土地增值稅實行核定征收：

1、稅務機關不予確認房地產評估報告或者納稅人由于地處偏遠等原因無法取得評估報告；

2、納稅人無法提供購房發票的。

核定征收的計算公式為：

應納土地增值稅稅額＝轉讓房地產所取得的收入×核定征收率

舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為：

1、舊房及建筑物坐落在市內四區的，核定征收率為3%；

2、舊房及建筑物坐落在市內四區以外的，核定征收率應在0.5％～6％范圍內，由稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

（七）關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征管的相關政策規定及要求

根據《國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發［1996］048號）的規定，房地產管理機關在辦理房地產權屬變更時，實行“先稅后證”，要求納稅人取得稅務部門發放的《土地增值稅完稅（免稅）證明》，見附件9）后，予以辦理權屬變更手續，發放房地產權屬證書。

納稅人轉讓舊房及建筑物，未按相關規定申報繳納土地增值稅或提供虛假資料，造成未繳、少繳土地增值稅稅款的，稅務機關將依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規的有關規定處理。

四、本通知自2006年9月1日起執行，以前相關規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。

附件1：經濟適用住房土地增值稅預征確認備案表（略）

附件2：大連市地方稅務局 大連市財政局 大連市國土資源和房屋局轉發《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的通知

附件3：大連市人民政府關于公布2006年上半年大連市普通住房價格標準的通知

附件4：房地產開發項目土地增值稅免予預征認定表（略）

附件5：房地產開發項目土地增值稅清算通知書（略）

附件6：房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件7：房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書（略）

附件8：轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告確認書、轉讓舊房及建筑物土地增值稅涉稅評估報告不予確認書

附件9：土地增值稅完稅（免稅）證明（略）

二○○六年九月八日

第三篇：河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知

豫地稅發[2010]28號 2010-03-17

各省轄市地方稅務局、省局直屬各單位，各擴權縣(市)地方稅務局：

為了加強我省土地增值稅的管理，根據全國地方稅工作會議精神和國家稅務總局關于《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)及其他相關規定的要求，結合我省土地增值稅政策執行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現將有關問題明確如下：

一、土地增值稅預征率

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

(一)普通標準住宅1.5%；

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%。

二、土地增值稅核定征收率

(一)普通標準住宅2%;

(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;

(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目5%；

(四)符合第三條第(二)項條件的8%。

三、土地增值稅的核定征收

所有房地產開發項目納稅人自本通知執行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規定自行清算，并結清稅款。主管稅務機關對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務局批準，按核定征收率征收土地增值稅。

(一)納稅人開發的房地產項目有下列情形之一的，按規定的核定征收率征收土地增值稅。

1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；

2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；

3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務機關難以核實的；

凡納稅人轉讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業用房、辦公用房的收入等，應按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。

(二)房地產開發企業有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

1、擅自銷毀賬簿；

2、拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的；

3、依照法律、法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

4、雖設置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；

5、符合土地增值稅清算條件，未按規定的期限清算，經稅務機關責令清算，逾期仍不清算的；

6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。

依據豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

四、所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

五、轉讓二手房的問題

個人轉讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關規定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。

個人轉讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產項目3%。

六、土地增值稅清算主體

根據國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》第三條的規定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應在規定的期限內，按照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務中介機構進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

七、土地增值稅清算審核

(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規定向主管縣(市)、區稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務中介機構清算的，應報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續，并結清該房地產項目的土地增值稅。主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應在規定的期限內及時組織審核，審核結果告知納稅人，進行納稅調整，結清稅款。凡是發生退稅的，報省轄市地方稅務局審核。

(二)審核人員的組成

各省轄市、縣(市)、區地方稅務局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關部門的人員組成。

八、其它問題

(一)個人轉讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務機關可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續。

(二)個人轉讓二手房的減免稅手續

個人轉讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區主管稅務機關審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務局規定。

九、各級稅務機關應認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預征率和核定征收率調整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務局應制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調整完畢。同時，對本《通知》下發前，按原預征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規定的預征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。

十、本通知自2010年5月1日起執行，過去的規定與本通知有抵觸的，一律按本通知執行。

豫地稅函[2010]202號 河南省地方稅務局轉發關于土地增值稅清算有關問題的通知 豫地稅函[2007]113號 河南省地方稅務局關于稅務中介機構進行土地增值稅清算鑒證有關問題的通知

第四篇：大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知

大連市地方稅務局

關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知

各基層局：

為了進一步加強我市的土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）、《關于印發（遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法）的通知》（遼地稅發【2007】102號）、《大連地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2006】76號）、《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2007】200號）及其他稅收法律、法規、政策規定，現將有關事宜通知如下：

一、關于土地增值稅清算的若干政策問題

（一）關于土地使用權價款的扣除問題

納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、納稅人購置土地使用權發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據計算“取得土地使用權所支付的金額”。

凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后返還的，不允許計入扣除項目。

（二）關于契稅、土地使用稅等的扣除問題

納稅人取得土地使用權時繳納的契稅，應當計入“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

納稅人取得土地使用權后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產開發費用”中的“管理費用”扣除。

（三）關于公共配套設施的確認問題

土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據政府或政府相關部門的要求，房地產開發項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業主使用的、非營利性的公共事業設施。非營利性的公共事業設施主要是指：物業管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業主使用的車位、車庫、會所等房產。

納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產開發企業或物業管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。

（四）關于扣除項目的核算分攤問題

納稅人取得土地使用權后，分期分批開發的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算。

對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。

（五）關于購置未竣工房地產再開發銷售的加計扣除問題

納稅人整體購置未竣工房地產開發項目后，再投資建設、轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發項目的價款可作為加計20%扣除的基數，但未經投資、建設而直接轉讓的，不得加計扣除。

（六）關于普通住宅的適用標準及時間問題

1994年1月1日至今，市內四區享受土地增值稅優惠的普通住宅標準和適用時間以《市內四區土地增值稅普通住宅適用標準和時間表》（見附件1）為準，享受土地增值稅優惠的普通住宅標準的適用時間，以每套房地產的收訖轉讓總價款時間和開具房地產結算發票時間孰先的原則確定。

高新技術園區、旅順口區、金州區、開發區、保稅區、瓦房店區、普蘭店市、莊河市及長海縣地稅局應當按照本地區自1994年1月1日以來對享受土地增值稅優惠的普通住宅標準規定，確定本地區的享受土地增值稅優惠的普通住宅適用標準。

（七）關于公寓等房產適用政策問題

自本通知下發之日起，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產項目可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策：

1、房地產開發項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規關于“住宅用地”使用年限規定的；

2、房地產買受方的房產證上，列明的實際用途為“住宅”的；

3、容積率為1.0（含）以上的。

（八）關于四項開發成本的扣除問題

現就納稅人開發土地和新建房及配套設施成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）等的扣除政策重新予以明確，《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函【2007】200號）中的相關規定同時廢止：

房地產開發項目四項成本的每平方米扣除額高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件2，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，且經主管稅務機關審核，發現有下列情形之一的，主管稅務機關應當按《扣除額度表》中的額度核定四項成本：

1、納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》等第三十五條列舉情形之一，導致四項成本無法查賬的；

2、四項成本的合同、票據等憑證虛假、非法和無效的；

3、四項成本雖能提供發票等票據，但款項未實際支付的（合理的質量保證金除外）；

4、納稅人與其關聯企業之間的業務往來未按獨立企業之間的業務往來支付四項成本的；

5.有主管稅務機關認為應核定四項成本的其他其他情況。

納稅人委托中介機構對房地產開發項目土地增值稅清算進行鑒證的，主管稅務機關信上款規定確定核定四項成本的，中介機構應當按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》。

二、關于進一步做好土地增值稅清算工作的具體要求 各征收局應當按以下要求，進一步做好土地增值稅清算工作：(一)關于2002年后的房地產項目的清算管理 各征收局應當于2008年10月31日前，對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入，并于本通知下發之日前竣工驗收且全部銷售完畢的房地產開發項目進行土地增值稅清算。

（二）關于未銷售完畢的房地產項目的清算管理

各征收局應當對下列房地產開發項目進行土地增值稅清算：

1、納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，已銷售（預售）的房地產開發建筑面積達到可銷售的總建筑面積85%（含）以上，并有可能造成稅款流失的；

2、取得《商品房銷（預）售許可證》滿三年仍未銷售完畢，并有可能造成稅款流失的。

（三）關于免予預繳土地增值稅的房地產項目的清算管理

已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅的項目，有下列情況之一的，應當對其進行清算，且原則上應于2008年12月3日前完成清算：

1、商品房全部銷售完畢的；

2、已售面積超過可售面積85%（含）以上的；

3、取得《商品房銷（預）售許可證》已滿三年的。

已由稅務機關認定免予預繳土地增值稅項目，有下列情況之一的，應當由主管稅務機關填寫《房地產開發項目土地增值稅恢復預征確認表》（見附件3），報市局核準準后，可恢復預征土地增值稅：

1、主管稅務機關根據當期房地產市場的價格及開發成本、費用，預計其普通標準住宅的增值額將超過扣除項目20%或非普通標準住宅非住宅將有增值額的；

2、主管稅務機關發現納稅人經政府部門同意，改變了房地產項目類型，已不適用房地產開發項目免預征土地增值稅相關政策的。

（四）關于合并計征土地增值稅的規定

同時對同一納稅人開發的不同項目的土地增值稅清算完畢的，可合并征收或退還應補繳（退還）稅款。

（五）關于清算檔案的管理

主管稅務機關應當將清算工作中形成 的資料按項目立卷歸檔。房地產開發項目清算完畢后，主管稅務機關應當于房地產開發項目清算完畢之日起30日內，將稅務中介機構出具的清算鑒證報告報市局備案。

（六）關于對稅務中介機構從事清算鑒證業務的相關要求

納稅人委托稅務中介機構對房地產開發項目土地增值稅清算進行鑒證的，稅務中介機構應當以法律法規為依據，按照獨立、客觀、公正的原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔相應的法律責任。

（七）關于調整土地增值稅清算相關文書的要求

自本通知下發之日起，房地產開發項目的土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關不再出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》。

（八）關于土地增值稅清算檢查工作的要求

各稽查局應當根據市局的統一部署，自2009年起對以前已清算完畢的房地產開發項目進行檢查。各稽查局應當認真研究制定土地增值稅清算檢查工作和實施方案，統籌安排檢查時間，合理調配檢查力量，科學篩選檢查對象，明確檢查重點和檢查要求。

三、關于實施土地增值稅稅源監控工作的要求

（一）對土地增值稅稅源實行全面監控

各征收局要對所轄的房地產開發企業進行稅源調查摸底，建立土地增值稅稅源電子數據庫。對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的房地產項目，要按項目建立土地增值稅電子數據臺帳，并按季度更新《房地產開發土地增值稅稅源信息表》（見附件4），土地增值稅清算完畢后，可終止登記。

各征收局應于2008年11月30日前，對2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的項目進行土地增值稅稅源調查，填列《土地增值稅稅源情況統計表》（見附件5）及文字總結材料報送市局。

自2009年1月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日填制《土地增值稅稅源情況統計表》，并舉辦數據及文字總結材料報送市局。

（二）做好對重點稅源戶的監控

根據《國家稅務總局關于建立土地增值稅重點稅源戶監控制度的通知》（國稅函[2007]544號）要求，市局決定對我市10戶重點稅源戶實施監控（名單見附件6）。各征收局應對重點稅源戶開發的、且在2002年1月1日后發生過轉讓房地產收入的項目進行數據統計，于2008年9月15日前，按戶填寫《全市土地增值稅重點稅源戶監控信息表》（見附件7）報送市局。自2009年1月起，各征收局應于每年1月1日至15日、7月1日至15日按戶填制《全市土地增值稅重點稅源戶監控信息表》，將重點稅源戶開發項目的半年數據報送市局。市局將根據工作安排適時調整重點稅源戶監控對象。

在此基礎上，各征收局還應根據實際情況，再確定不少于3戶的重點稅源戶并自行做好監控。

四、關于進一步推進土地增值稅清算的工作要求

（一）各基層局要根據市局的工作部署，統一思想、提高認識，加強對房地產開發項目土地增值稅清算工作的領導，嚴格依法征稅、堅持應收盡收，有計劃、有步驟地全面推進本局清算工作的開展，切實將各項政策貫徹落實到位。各征收局應當根據本局情況，抽調業務骨干組成清算組，在一事實上時間內，專門從事土地增值稅清算工作。

（二）各基層局要對房地產開發企業和稅務中介機構進行土地增值稅清算政策培訓，做好政策宣傳、輔導工作。

（三）各基層局應當加強調查研究，及時總結經驗，定期匯總報告清算工作進展情況，反饋清算過程中發現的具體問題，提出政策建議，不斷改進和完善土地增值稅征收管理工作。

（四）市局將根據國家稅務總局地方稅稅源平臺建設和市局信息化建設的要求，逐步推進、完善土地增值稅稅源管理的信息化建設。

（五）市局將從2008年10月下旬起，對各基層局的房地產開發項目土地增值稅清算工作進行實地督導，并通報各基層局的土地增值稅清算工作開展情況。

本通知自2008年9月22日起執行，相關規定與本通知抵觸的，以本通知為準。

二00八年九月

第五篇：海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知

瓊地稅發[2004]122號

為進一步規范、完善和推動我省土地增值稅的征收管理工作，堵塞稅收漏洞，保證稅款及時足額入庫，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）的有關規定，現將土地增值稅有關政策及征管問題明確如下，請遵照執行。

一、關于土地增值稅征收方式問題

（一）預征和清算相結合的辦法

對從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目（經濟適用住房、安居工程除外），采取預征和清算相結合的辦法征收土地增值稅。即以房地產項目銷售收入（或預收帳款）為土地增值稅的計稅額，按月預征，待該項目竣工結算并全部實現銷售后再進行清算，多退少補。

房地產單位項目，包括房產單位項目和地產單位項目。房產單位項目以每棟建筑物為標準確認，地產單位項目以銷售的每宗土地為標準確認。

經濟適用住房、安居工程是指經省政府批準建設的經濟適用住房、安居工程。

（二）據實計征的辦法

除從事房地產開發的納稅人銷（預）售其開發的房地產項目外的房地產轉讓，按實際增值額計算征收土地增值稅。

納稅人應在轉讓房地產的次月的１０日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅，同時報送《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》。

二、關于土地增值稅預征率等相關問題

（一）預征率問題

海口、三亞市的預征率為１％－２％，具體由海口和三亞地稅局在該幅度內確定，并報省地稅局備案；其他市縣的預征率為１％。

（二）納稅人應按照取得的房地產銷售收入（或預收帳款）和規定的預征率計算預繳土地增值稅。其計算公式為：應預繳稅款＝房地產銷售收入（或預收帳款）×預征率。

（三）土地增值稅實行按月預繳。納稅人應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后，在３０日內向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》；房地產項目銷售期間，每月的１－１０日報送上月的《土地增值稅項目銷售情況表》和《土地增值稅納稅申報表》，按規定預繳土地增值稅。

三、關于土地增值稅的稅款清算問題

（一）納稅人應在房地產單位項目竣工結算并全部實現銷售后３０日內，持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

１、土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

２、房地產開發合同（或房地產開發項目許可證）；

３、稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅納稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

４、項目竣工結算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他的與轉讓房地產有關的資料。

（二）主管地稅機關接到納稅人土地增值稅清算申請后，應認真進行審核，并在７日內作出是否進行清算的答復。凡符合土地增值稅清算條件的，應及時予以清算。

（三）對納稅人已竣工結算并全部實現銷售的房地產單位項目，如果納稅人在限期內未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關可報經各直屬地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

（四）為了堵塞稅收漏洞，對已竣工，且銷售面積達到可銷售面積９０％（含９０％）以上的房產單位項目，不管其項目是否辦理結算，在一年內（自銷售面積達到可銷售面積９０％之次月起計算），若剩余的房產還未全部實現銷售，或項目仍未辦理結算的，稅務機關可對該房產單位項目已銷售部分，核定扣除項目，進行稅款清算。剩余的房產，按實際銷售據實征收土地增值稅。

四、關于普通標準住宅的確認標準問題

除高級公寓、別墅、度假村以外的住宅，其每平方米單位面積售價：海口、三亞地區，不超過４０００元，其他市縣，不超過２０００元的，為普通標準住宅。

五、關于扣除項目確認問題

（一）納稅人財務制度健全，能真實準確核算收入和成本費用的，按照《暫行條例》和《實施細則》的有關規定，確認其扣除項目金額。

（二）納稅人財務制度不健全，無法真實準確核算收入和成本費用的，稅務機關可按下列規定確認其扣除項目金額：

１、土地費和房地產開發成本（即《實施細則》第七條規定

（一）、（二）兩項合計金額），由各市縣地稅局根據當地實際情況，在銷售收入的５０％至７０％的幅度內給予扣除，并報省地稅局備案。

２、房地產開發費用按《實施細則》第七條規定的（一）、（二）兩項合計金額的１０％給予扣除。

３、已列入管理費用的有關印花稅、土地使用稅、房產稅不再重復扣除。

４、納稅人成片受讓土地使用權，分期分批開發轉讓的房地產，其扣除項目的分

攤方法，以轉讓土地為主的，按土地面積比例分攤計算；以轉讓房屋建筑物為主的，按建筑面積比例分攤計算。

（三）一些國有企業由于改組改制或關停，為了安置職工而轉讓企業的土地（原

屬政府無償劃撥的土地），有關政府部門免收該企業轉讓土地應補繳的土地出讓金，考慮到這些企業較困難，且轉讓土地所得收入用于安置職工，因此，在計征土地增值

稅時，對政府部門免收的土地出讓金，視同企業繳納的土地出讓金，給予扣除。

六、對２００４年７月１日前已竣工結算并全部實現銷售的房產單位項目，還未進行土地增值稅稅款清算的，納稅人應在２００４年９月３０日之前向稅務機關申請

土地增值稅清算，逾期不申請清算的，嚴格按照《征管法》的有關規定處理。

七、本通知對原《海南省地方稅務局關于進一步加強土地增值稅征收管理問題的通知》（瓊地稅發［２００２］３６５號）規定的預征率等內容作了調整，為了保證

新老政策的銜接，２００４年７月１日前，已按《暫行條例》及《實施細則》或瓊地稅發［２００２］３６５號文規定繳納或預繳土地增值稅的銷（預）售收入，不再按本通知規定的預征率預繳土地增值稅；此前從事房地產開發的納稅人銷（預）售未結算的房地產單位項目和竣工結算但未全部實現銷售的房地產單位項目取得的銷（預）售收入，凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在２００４年９月３０日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增值稅，逾期不申報預繳的，除補征稅款外，自２００４年 １０月１日起計算加收滯納金。

八、對納稅人未按規定期限辦理納稅申報和繳納或預繳稅款的，嚴格按照《征管法》的有關規定加收滯納金和處罰。

九、各直屬地方稅務局接到本通知后，要高度重視，加強領導，及時做好土地增值稅政策宣傳，切實強化土地增值稅稅源控制，密切與土地房產管理部門協作，開展房地產稅收專項檢查，保證稅款及時足額入庫。

本通知自２００４年７月１日起執行，此前的規定與本通知相抵觸的，以本通知為準。各直屬局在執行中若遇到問題，請及時向省局報告。

關于土地增值稅若干政策問題的補充通知

瓊地稅發〔2004〕174號

各直屬地方稅務局、省局稽查局： 《海南省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》（瓊地稅發［2004］122號，以下簡稱《通知》）下發后，各地陸續提出一些問題，經研究，現將《通知》未明確的有關問題補充如下：

一、《通知》第七條“為了保證新老政策的銜接，……凡未預繳土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按本通知規定的預征率申報預繳土地增稅”是指2004年7月1日前,納稅人已按有關規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，不再按《通知》規定的預征率預繳土地增值稅；此前凡未按規定申報、繳納（預繳）土地增值稅的，納稅人應在2004年9月30日之前按《通知》規定的預征率申報預繳土地增值稅。

二、銷售轉化的經濟適用住房，暫不預征土地增值稅，已預征的，暫不退還，待清算時多退少補。轉化的經濟適用住房，是指經當地政府有關行政管理部門批準，實行限價銷售的積壓房地產。不屬于預征對象的經濟適用住房（安居工程）和轉化的經濟適用住房，其銷售達到90%以上的（含90%），一律按《通知》第三條第四款的規定執行。

三、納稅人建造的商住樓、綜合樓、寫字樓等商住兩用性質的房地產，不屬于普通標準住宅，不適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的規定。

四、《通知》第五條第二款規定的“50%至70%”的成本扣除，已考慮了加計扣除的因素，因此，對財務不健全的房地產開發納稅人計征土地增值稅時，不再給予加計20%的扣除。

二○○四年八月二十日