第一篇：北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通

【發布單位】北京市

【發布文號】京地稅地〔2003〕653號 【發布日期】2003-12-10 【生效日期】2004-01-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

北京市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知

(京地稅地〔2003〕653號)

各區、縣地方稅務局、各分局：

自市局下發做好土地增值稅結算稅款工作以來，各局陸續提出一些急需解決的問題，為了進一步推動我市土地增值稅的征收管理工作，提高政策執行管理水平，現將有關政策及征管問題明確如下，請依照執行。

一、關于辦理竣工清算稅款審批手續時間問題

為確保納稅人及時辦理房地產開發項目土地增值稅竣工清算稅款審批手續，對已辦理竣工的開發項目或按小區立項的分期開發項目，在開發項目銷售面積達到可銷售總建筑面積85％以上時，可由納稅人提出清稅申請，并填寫《房地產開發企業清算土地增值稅申請審批表》，經主管地方稅務機關批準后，即可辦理清稅稅款手續，清算期限為3年。對未銷售面積的成本都不允許在清稅時進行分攤扣除。

二、關于清稅專項審計工作范圍問題

根據《北京市地方稅務局印發關于房地產開發企業清算土地增值稅附送專項審計報告的管理辦法的通知》（京地稅地〔2002〕305號）文件精神，除下列項目以外，均須在辦理清算土地增值稅時提供專項審計報告：

（一）污染擾民搬遷項目和國家征用收回項目；

（二）轉讓存量房地產；

（三）2001年1月1日之前已經竣工并完成清稅的項目。

三、關于調整非普通標準住宅預征比例問題

為了簡化征管手續，減輕納稅人的經濟負擔，對納稅人預售除公寓和別墅以外的非普通標準住宅，暫停按預售收入的1%比例預征土地增值稅；對于納稅人預售公寓、別墅，預征比例由原來的1%調整為0.5%。在此之前已預繳的土地增值稅，一律在待項目竣工后統一進行匯算清繳。

四、關于簡化污染擾民搬遷行政審批項目資料問題

為了進一步簡化行政審批工作，取消部分申報資料，重新確定需提交有關證明材料如下：

（一）北京市發展改革委員會（原北京市經濟委員會、北京市發展計劃委員會、北京規劃委員會、北京市市政管理委員會）下達的《關于實施污染擾民搬遷有償轉讓原廠址土地使用權的批復》文件；

（二）房地產合同、公證書；

（三）房地產價格評估報告；

（四）房屋所有權證；

（五）土地使用權證；

（六）有關的稅費繳納憑證（印花稅、交易手續費、評估費等）

（七）《國家征用、收回及搬遷企業轉讓房地產免征土地增值稅審批表》一式四份；

（八）非從事房地產開發的土地增值稅納稅申報表。

五、本通知自2004年1月1日起執行。本通知發布以前制定的文件與本通知內容不一致的，按本通知的規定執行。

附件：房地產開發企業清算土地增值稅申請審批表

二ОО三年十二月十日

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第二篇：北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

【注：原則上按建設工程規劃許可證為清算單位，經過稅務機關判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。】

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； 3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

【注：所謂“符合相關法律、法規的要求”是指委托單位必須具備相關資質資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規定是同樣的意思。這個規定在營業稅下由于沒有上位法支持不能明文規定，只是征收管理中的潛規則。但是在增值稅下可以光明正大的明確規定。】

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

【注：與國稅發[1995]192號文件規定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發票增加扣除項目的金額。】

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費： 1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造,不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則 第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。

關于《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》的政策解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為進一步加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，提高清算質量和效率，我市根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定,對《北京市地方稅務局關于印發<北京市地方稅務局房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進行了修訂。

二、規程較原辦法進行了哪些調整？

規程將原辦法八章調整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理”、“監督管理”等內容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內容”、“稅務中介結構管理”等內容，刪除了“清算處罰”等內容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關規定，明確了計稅依據。

三、本公告何時開始執行？

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。

第三篇：大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知2007(200)

大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知

（大地稅函［2007］200號）

各基層局：

為了加強我市土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號，以下簡稱“國稅發[2006]187號文件”）、《遼寧省地方稅務局關于印發〈遼寧省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（遼地稅發[2007]102號）、《遼寧省地方稅務局關于進一步加強房地產交易有關稅收管理的通知》（遼地稅發[2007]142號）、《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函［2006］76號，以下簡稱“大地稅函［2006］76號文件”）及其他有關規定，現就我市土地增值稅征管若干問題進一步明確如下：

一、關于土地增值稅清算問題

（一）土地增值稅清算條件

1.從事房地產開發的納稅人（以下簡稱“納稅人”）符合下列情況之一的，應當到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（1）房地產開發項目已竣工驗收且全部轉讓完畢的；

（2）納稅人簽訂整體轉讓未竣工房地產開發項目合同的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記，其房地產開發項目未進行土地增值稅清算的；

（4）直接轉讓國有土地使用權的。

符合上述第（1）、（2）、（3）條規定的，納稅人應當在達到清算條件之日起30個工作日內到主管稅務機關清算土地增值稅。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》（見附件1），通知納稅人進行土地增值稅清算。對在同一項目中相同類別的房地產已竣工驗收且全部轉讓完畢的，可單獨對此類房地產進行土地增值稅清算。

符合上述第（4）條規定的，納稅人應當在轉讓國有土地使用權合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關申報。由主管稅務機關核算應納稅額，確定納稅期限。

本通知下發之日前已竣工驗收且全部轉讓完畢的房地產開發項目，納稅人應當于2008年1月31日前，主動到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續。主管稅務機關應當向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

2.符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）房地產開發項目已竣工驗收，且已轉讓（預售）的房地產建筑面積達到可售總建筑面積的比例85％（含）以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；計算“轉讓比例”時，對在同一項目中相同類別的房地產，可單獨對此類房地產計算轉讓比例；本條中“轉讓（預售）的房地產建筑面積”以已簽訂轉讓合同的房地產的建筑面積為準；“可售總建筑面積”以《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所登記的可售面積為準；

（2）取得銷（預）售許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）主管稅務機關認為有必要辦理土地增值稅清算的其他情況。

主管稅務機關要求納稅人進行清算的房地產開發項目，主管稅務機關向納稅人出具《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》，通知納稅人進行土地增值稅清算。

3.不具有房地產開發資質的單位或個人開發房地產或轉讓國有土地使用權的，應當比照本通知的相關規定執行。

（二）關于稅務中介機構參與土地增值稅清算鑒證的規定納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時可委托經大連市注冊稅務師管理工作領導小組年檢合格并公告的稅務中介機構進行鑒證。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構應當對清算項目的總體基本情況、不同用途房地產的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應當按稅務機關規定的《大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱“《鑒證報告》”，其標準格式“2007-11版”見附件2）范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考。

（三）土地增值稅清算資料的受理

納稅人應當在收到《房地產開發項目土地增值稅清算通知書》之日起60個工作日內向主管稅務機關報送以下清算資料：

1.納稅人委托中介機構進行鑒證的，應報送《鑒證報告》一式二份；

2.《房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表》（一式三份，見附件3）；3.國有土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃許可證、銷（預）售許可證的原件及復印件；

4.詳細規劃總平面圖復印件；

5.取得土地使用權所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據或發票、國有土地使用權轉讓合同、發票原件及復印件、支付搬遷補償費的合同發票原件及復印件等；

6.項目工程合同結算單的原件及復印件；

7.商品房購銷合同統計表；

8.銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料的原件及復印件；

9.房地產開發項目工程決算及竣工驗收報告的原件及復印件；

10.無償提供公共配套設施及無償提供給有關部門、單位房產的證明材料的原件及復印件；

11.財務會計報表；

12.稅務機關要求提供的其他材料。

主管稅務機關確定受理納稅人提交的清算材料后，應當向納稅人開具《房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書》（見附件4）。

主管稅務機關在收取納稅人提交的清算材料時，應當認真核對納稅人提供的資料原件及復印件。對納稅人提交的清算材料齊全的，主管稅務機關應予受理；對納稅人提交的清算資

料不完整、內容不規范、情況不清楚的，應退回納稅人重新修改、補充資料，待清算資料補充完整后，再予受理。

（四）土地增值稅清算的審核

主管稅務機關應當自受理納稅人清算資料之日起30個工作日內審核房地產開發項目土地增值稅清算情況。土地增值稅清算審核結束后，主管稅務機關應當下發《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》（附件5），納稅人在接到《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后10個工作日內，辦理稅款補繳或者退還手續。

主管稅務機關應認真審核納稅人提供的各項清算資料是否真實有效。納稅人委托中介機構進行鑒證的，對符合要求的鑒證報告，稅務機關可作參考。?

（五）在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發生成本、費用處理

在土地增值稅清算期間，納稅人于主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》前取得的轉讓房地產收入，仍應按規定預繳土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，納稅人取得的轉讓房地產收入，按照國稅發[2006]187號文件第八條規定，于每月終了后10日內，向主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

1.已清算完畢的房地產開發項目又發生成本、費用的；

2.納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

3.主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

（六）關于土地增值稅清算核定征收的規定

1.核定征收土地增值稅的條件

主管稅務機關在清算審核工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以核定征收土地增值稅：

（1）納稅人有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條列舉情形的；

（2）由于企業所得稅核定征收等原因，納稅人無法提供合同、票據等相關憑證，無法查賬征收土地增值稅的；

（3）納稅人開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）的每平方米扣除額，高于大連市地方稅務局制定的《房地產開發項目單位面積四項成本扣除標準額度表》（見附件6，以下簡稱“《扣除額度表》”）中公布的每平方米四項成本金額，又無正當理由的。

2.核定征收土地增值稅的方式

核定征收采取以下方式：

（1）核定轉讓房地產收入

核定轉讓房地產收入的方法為：主管稅務機關按當期同類區域、同類房地產的市場價格核定轉讓房地產收入或者按房地產評估機構出具的當期房地產市場評估價格核定。

（2）核定四項成本

核定四項成本的公式為：

核定扣除的四項成本＝《扣除額度表》中對應的額度×清算房地產的建筑面積

《扣除額度表》系參照大連市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制定，大連市地方稅務局將根據市場狀況，不定期調整《扣除額度表》。

納稅人委托中介機構進行鑒證的，中介機構在鑒證工作中，如發現四項成本的每平方米扣除額，高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額的，應當在《鑒證報告》中說明情況、按《扣除額度表》的四項成本金額填列《鑒證報告》，建議稅務機關按標準核定四項成本。

《扣除額度表》中的房地產開發項目竣工時間以工程質量檢驗部門出具的工程竣工驗收報告中注明的竣工時間為準。

納稅人四項成本的每平方米扣除額高于《扣除額度表》中公布的每平方米四項成本金額，但確有正當理由的，由主管稅務機關報請市局同意后，可允許按四項成本實際發生額扣除。

（3）關于定率核定征收的規定

定率核定征收，以轉讓房地產的收入乘以核定征收率計算應征土地增值稅稅款，核定征收率確定如下：

坐落在市內四區的房地產開發項目，核定征收率為：

普通標準住宅，為6％；

超過普通標準住宅條件的住宅，為8％；

非住宅，為9%；

坐落在市內四區以外的房地產開發項目，核定征收率應當在4％～15％之間，由各區、市、縣地方稅務機關根據本地區房地產增值水平和房地產市場發展情況自行測算確定，并報市局備案。

納稅人直接轉讓土地使用權的，原則上不應定率核定征收土地增值稅，如納稅人直接轉讓土地使用權的土地增值稅無法查賬征收的，主管稅務機關報經市局同意后，可采取其他征收方式。

（七）關于項目類型的有關問題

本通知中的“住宅”和其它類型房地產按《商品房銷（預）售許可證》中的《預售商品房明細》所列明的項目類別進行區分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住宅”的相關政策執行。

納稅人改變原房地產開發項目的類型、用途的，如“公建”改為“住宅”、“住宅”改為“公建”等，能夠向主管稅務機關提供政府部門準予其改變類型、用途的批準文件或文書的，主管稅務機關可允許納稅人適用相關土地增值稅政策；不能夠提供批準文件或文書的，仍應按原批準類型、用途適用相關土地增值稅政策。

（八）處罰及處理規定

納稅人有下列行為之一的，稅務機關應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十二、六十三條等的有關規定進行處理

1.通知清算而拒不清算的；

2.達到清算條件，未及時清算或未及時提供清算資料的；

3.不如實進行土地增值稅清算申報或提供虛假納稅資料的；

4.有偷稅等其他稅收違法行為的。

（九）關于自建自用房產土地增值稅的規定

納稅人開發的、已辦理本單位房屋所有權證的房產，屬自建自用范圍。在對整個項目進行土地增值稅清算時，此部分房產不列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不應在清算時扣除。如其轉讓時，應按照轉讓舊房及建筑物的相關規定繳納土地增值稅。

二、關于個人轉讓房產征收土地增值稅問題

（一）關于個人轉讓房產的土地增值稅納稅地點

個人轉讓坐落在市內四區的房產，其土地增值稅由大連市地方稅務局直屬局負責征收。個人轉讓坐落在市內四區以外的房產，其土地增值稅由房地產坐落地的地方稅務局負責征收。

以上二款中的“房產”均不包含高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，個人轉讓高新技術產業園區房地產管理機構所轄的舊房及建筑物，其土地增值稅由大連市高新技術產業園區地方稅務局負責征收。

（二）關于個人轉讓非住宅的土地增值稅征管規定

個人轉讓非住宅的，依照大地稅函[2006]76號文件的相關規定征收土地增值稅。

（三）關于個人轉讓自用住宅的土地增值稅征管規定

1.個人轉讓自用普通標準住宅的，免征土地增值稅；

2.個人轉讓超過普通標準住宅條件的自用住宅（以下簡稱“非普通住宅”）的，按以下方法征收土地增值稅：

（1）個人能夠提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按規定全額計征土地增值稅。

其扣除項目的計算公式為：

土地增值稅扣除項目＝發票所載金額×［1＋（轉讓－購買）×5％］＋與房地產轉讓有關稅金＋與房地產轉讓有關費用

上款“與房地產轉讓有關稅金”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、印花稅、轉讓方購房時繳納的契稅；“與房地產轉讓有關的費用”包括轉讓方在房地產轉讓時繳納的教育費附加、地方教育附加、交易費、土地收益金、土地出讓金、轉讓合同公證費等；“轉讓”指《完稅憑證》上注明的，“購買”指購房發票開具。

“購房發票”、“與房地產轉讓有關稅金”、“與房地產轉讓有關的費用”等在計算扣除時須向稅務機關出示票據憑證原件。

（2）個人不能提供購房發票的：

房地產轉讓日期減購買日期滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期滿三年未滿五年的，按轉讓房地產的收入乘以0.125％的核定征收率計算繳納土地增值稅；

房地產轉讓日期減購買日期未滿三年的，按轉讓房地產的收入乘以0.25％的核定征收率計算繳納土地增值稅。

（3）“轉讓日期”和“購買日期”的確定

本通知中的“轉讓日期”指《完稅憑證》上注明的日期，房地產“購買日期”按契稅完稅憑證開具日期和房屋所有權證填發日期孰先的原則進行確定。

三、本通知自印發之日起執行，大地稅函[2006]76號文件及其它有關規定與本通知相抵觸的條款廢止并以本通知為準。

附件1：房地產開發項目土地增值稅清算通知書（略）

附件2：大連市房地產開發項目土地增值稅清算鑒證報告（2007-11版）（略）附件3：房地產開發項目土地增值稅清算納稅申報表（略）

附件4：房地產開發項目土地增值稅清算資料受理通知書（略）

附件5：房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書（略）

附件6：房地產開發項目單位面積四項開發成本扣除標準額度表（略）

二○○七年十一月二十三日

發布部門：大連市其他機構 發布日期：2007年11月23日 實施日期：2007年11月23日(地方法規)

第四篇：2016年《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》

關于發布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》的公告

北京市地方稅務局公告2016年第7號

為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等有關規定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，現予以發布。

本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。

特此公告。

附件：

1.土地增值稅清算申請表

2.土地增值稅清算通知書

3.土地增值稅清算報告

4.土地增值稅清算鑒證報告

5.土地增值稅清算材料要求及清單

6.土地增值稅清算受理通知書

7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書

8.土地增值稅清算審核意見書

9.土地增值稅四項成本核定通知書

10.土地增值稅核定征收通知書

北京市地方稅務局 2016年5月26日

北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）及有關文件規定，制定本規程。

第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并按照規定的程序和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。

第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。

第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。

第二章 項目管理

第六條 房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。

對于分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

第七條 納稅人應自取得立項批準文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。

第八條 納稅人應按照房地產項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續后，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預（銷）售許可證等材料。

第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。

第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地產開發項目的收入、成本、費用。

第十一條 房地產開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。

第三章 清算申報與受理

第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。

（二）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（三）直接轉讓土地使用權的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）納稅人開發的房地產開發項目已竣工，且已轉讓的房地產建筑面積（含視同銷售

房地產）占項目全部可轉讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用1年以上的。

（二）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地產開發項目，符合下列條件之一：

（一）房地產開發項目竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）房地產開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。

（三）房地產開發項目已取得了初始產權證明。

第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：

（一）符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續。

（二）符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。

第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關。

第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。

納稅人委托稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。

第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

（二）國有土地使用權證書。

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

（四）房地產項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。

（五）能夠按房地產項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

（六）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

（七）清算項目的工程竣工驗收報告。

（八）清算項目的銷售許可證。

（九）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。

（十）《鑒證報告》或《清算報告》。

（十一）《土地增值稅納稅申報表

（二）》。

（十二）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。

第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。

納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規范、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人 補全清算資料。

納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。

納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第四章 清算審核管理

第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況 的一致性、數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區（分）局兩級審核管理制度。

各區（分）局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作

第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續審核。

第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求說明情況、補充資料的時間。

第二十四條 主管稅務機關完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。

第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程序辦理。

第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。

第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地產估價等中介機構提供清算相關咨詢、評估等服務。

第五章 清算審核內容

第二十九條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地產明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。具體確認方式如下：

（一）土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（二）納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

1.納稅人按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（三）對于納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地產評估價值確定。

（四）納稅人將房地產轉為企業自用或用于出租時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：

（一）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；

2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；

3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；

4.稅務機關確認的其他合理方法。

（二）屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能

夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地產屬于獨立占地的，取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。

（五）同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。

第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發票為合法有效憑證。

2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。

4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（六）納稅人分期開發房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：

（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予

扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納 稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。

（四）建筑安裝工程費：

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2.納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發生的支出。

2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發成本予以扣除。

3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。

（六）公共配套設施費：

1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造，不可銷售的公共設施。

2.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：

（1）政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有；

（2）經人民法院裁決屬于全體業主共有；

（3）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。

3.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

（1）納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。

（2）納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。

4.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。

6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。

（七）開發間接費用：

1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。

2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發費用扣除。

（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發間接費用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：

（一）無法按清算要求提供開發成本核算資料的。

（二）提供的開發成本資料不實的。

（三）發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅信息，影響清算稅款計算結果的。

（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。

第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。

第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公布的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房產單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房產單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。

第三十七條 房地產開發費用：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產

開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

（三）納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條

（一）（二）項所述兩種辦法。

（四）清算時已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（五）納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。

（六）納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。

（七）納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。

第六章 核定征收

第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

稅務機關在稽查工作中，認為房地產開發項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收

土地增值稅。

第四十二條 稅務機關核定征收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達納稅人。

第四十三條 核定征收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。

第四十四條 稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍。

第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%.第七章 清算審核期間及清算后再轉讓房地產的處理

第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地產，納稅人清算后轉讓的（以下簡稱清算后再轉讓房地產），按以下規定辦理：

（一）清算后再轉讓房地產的納稅人應在每季度終了后15日內進行納稅申報（含零申報）。

（二）清算后再轉讓房地產應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

（三）清算后再轉讓房地產扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積確認。

清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地產有關的稅金。

（四）清算后再轉讓房地產的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。

（五）清算后再轉讓的房地產，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應征收土地增值稅。

（六）納稅人清算后再轉讓房地產的，對于買賣雙方簽訂的房地產銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對于采取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（七）清算后再轉讓房地產的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉讓房地產的，按清算時核定征收率計征稅款。

第四十七條 清算審核期間轉讓房地產

納稅人在清算審核期間轉讓的房地產，扣除項目金額以本次清算確認的單位建筑面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。

納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地產對應的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。

第八章 稅收優惠管理

第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標準確認。

納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。

納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。

第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。

第九章 監督管理

第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。

第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產開發項目和已清算完畢的房地產開發項目，應經市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。

第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：

（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；

（二）納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規范，退回重報仍不規范且拒不重報的；

（三）納稅人辦理清算后，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；

（四）納稅人清算后，再轉讓房地產情況異常的。

第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地產開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。

第五十四條 主管稅務機關受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第十章 稅務中介機構管理

第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情

況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。

稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受托的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。

稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。

第五十六條 納稅人委托稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國注冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當說明的重大事項。

第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。

第五十八條 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。

第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。

第十一章 附則

第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。

第六十一條 各區（分）局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務局備案。

第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。

第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。

第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。

《北京市地方稅務局關于印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92 號文件處理。

第五篇：2011廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告

廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告

廈門市地方稅務局公告〔2011〕5號

全文有效成文日期：2011-04-27

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等文件規定，結合我市實際，現就土地增值稅征收管理有關事項公告如下：

一、關于清算分期標準

對2011年1月1日前采取分期方式開發并已經取得商品房預售許可證的房地產開發項目，清算分期標準仍適用《廈門市地方稅務局關于印發<廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（廈地稅發〔2010〕16號）第十五條規定。對2011年1月1日后采取分期方式開發、銷售的房地產開發項目，可按政府規劃主管部門頒發的《建設工程規劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

二、關于扣除項目金額分攤

（一）取得土地使用權所支付的金額的分攤

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時, 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

（二）轉讓房地產有關的稅金的分攤

土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓產生的有關的稅金在計算土地增值稅時不得扣除。

三、關于在2006年1月1日前后均有銷售的房地產項目的清算

對于在2006年1月1日前已銷售建筑面積占整個項目可售建筑面積在85%以下（不含85％）的房地產項目，以后房地產開發企業在辦理土地增值稅清算時，應先計算該項目已售房地產的增值率，確定適應的土地增值稅稅率，再將2006年1月1日后已售房地產的增值額乘以該項目已售房地產適應的土地增值稅稅率計算土地增值稅。

四、關于單位和個人轉讓二手房土地增值稅征收管理

1．個人轉讓住房（含普通標準住宅和非普通標準住宅）、寫字樓、商業營業用房、車位等二手房的，按轉讓收入全額的1％征收土地增值稅。按照《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2．對于單位轉讓二手房繳納營業稅采用差額征稅的，在計算征收土地增值稅時也應按購房發票計算扣除項目金額，據此計算轉讓二手房增值額、增值率和應納土地增值稅稅款。

3．單位和個人轉讓二手房價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規定進行調整。

本公告自2011年5月1日起執行，其中本公告第四條執行時間以向廈門市房地產交易權籍登記中心申報的時間（收件時間）為準。本公告生效之前房地產開發企業已辦理土地增值稅清算的，不再根據本公告第二、三條規定進行調整。

二○一一年四月二十七日